Lefoulon c. Blagojevic

2019 QCRDL 22427

 

RÉGIE DU LOGEMENT
Bureau dE Montréal
Nos dossiers :	332075 31 20170420 G 355158 31 20170911 G			Nos demandes :		2226331 2326779
Date :		11 juillet 2019
Régisseur :			Ronald Charbonneau, juge administratif
Anne-Sophie Lefoulon   Xavier Martin
Locataires - Partie demanderesse (332075 31 20170420 G) Partie défenderesse (355158 31 20170911 G)
c.
Desanka Blagojevic
Locatrice - Partie défenderesse (332075 31 20170420 G) Partie demanderesse (355158 31 20170911 G)
D É C I S I O N

 

[1]      Le Tribunal est saisi de deux demandes, lesquelles furent réunies pour audition.

[2]      Les locataires (332075) demandent une diminution de loyer de 30% à compter du mois d’octobre 2016 à mars 2017, des dommages moraux de 1 500 $, des dommages matériels de 900 $ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle et de déclarer le bail résilié au 31 mars 2017.

[3]      La locatrice (355158) réclame une somme de 2 700 $ pour les loyers de mai et juin 2017 (1 350 $ chacun), les intérêts, l’indemnité additionnelle et les frais.

[4]      Les parties étaient liées par un bail valide du 1^er juillet 2016 au 30 juin 2017 à un loyer mensuel de 1 350 $.

[5]      Les locataires ont quitté leur logement le 30 avril 2017.

Locataires

[6]      Les locataires ont commencé à habiter leur logement à compter du 1^er juillet 2016 et ont quitté le 30 avril 2017.

[7]      La locataire mentionne que des travaux majeurs ont débuté dans l’immeuble voisin en octobre 2016.

[8]      La locataire témoigne longuement des inconvénients qu’elle et son mari ont subis pendant les travaux exécutés sur l’immeuble voisin. Leurs deux enfants furent aussi affectés par les travaux.

[9]      Il s’agissait d’un important chantier occasionnant des bruits de perceuses, de marteaux-piqueurs, de visseuses, de marteaux et autres outils. Bruits intenses, quotidiens, du lundi au dimanche de 7h à 20h, même les jours fériés.

[10]   Ils ont aussi souffert d’un manque d’isolation, les travaux ont affecté le mur mitoyen, les factures d’électricité ont augmenté.

[11]   Ils ont vécu énormément de stress, le locataire a fait une dépression, a perdu 22 livres en peu de temps, en plus d’une pneumonie.

[12]   Les deux locataires travaillaient à partir de leur logement, elle, traductrice, lui, graphiste.

[13]   Ils ont quitté leur logement le 30 avril après avoir envoyé un avis d’abandon.

[14]   Elle mentionne que la propriétaire avait connaissance des travaux dès le début, elle s’est même rendue à l’Hôtel de Ville de l’arrondissement pour avoir des informations.

[15]   Elle mentionne que la propriétaire fut absente pour la presque totalité des travaux, étant surtout aux États-Unis.

[16]   À son retour, elle a pu lui exposer de vive voix leur situation; leur fragilité psychologique et leur difficulté à travailler à domicile.

[17]   Elle a accepté de les libérer de leurs obligations du bail, mais a changé d’idée le lendemain.

[18]   Ils ont tenté de négocier mais en vain. La propriétaire n’acceptant que de leur offrir une somme de 450 $, soit la moitié de leur augmentation de frais de chauffage.

[19]   Elle produit des photos démontrant l’ampleur des travaux. Des vidéos sont aussi produites où l’on entend clairement des bruits de chantier.

[20]   Les travaux ont débuté en octobre 2016 et se sont terminés en octobre 2018.

[21]   Ils ont envoyé une mise en demeure le 9 avril 2017.

[22]   Ils réclament une diminution de loyer de 30% d’octobre 2016 à mars 2017, des dommages moraux de 1 500 $, dommages matériels de 900 $, remboursement de loyer payé en trop, résilier le bail au 31 mars 2017.

[23]   Elle fait une description exhaustive des dommages des dommages moraux et réclame 900 $ pour des frais de chauffage supplémentaire et veut le remboursement du loyer du mois d’avril.

[24]   Un avis d’abandon est envoyé à la propriétaire le 30 avril 2017.

[25]   Le locataire, Xavier Martin, graphiste, témoigne aussi.

[26]   Il travaillait en moyenne 40h/semaine, soit de 9h à 18 h, tout comme sa conjointe.

[27]   Les deux travaillaient à la maison.

[28]   Il a dû réduire considérablement ses heures de travail devant l’inconfort causé pas les travaux.

[29]   Il a dû se réfugier à l’extérieur de la maison pour travailler.

[30]   Il reconnaît que le bail est un bail d’habitation et non commercial ou bureau, ce qui ne l’empêche pas de travailler chez lui.

[31]   Il a souffert de problème de santé mentale à cause des travaux.

[32]   Les locataires n’ont pas envoyé de lettre à la propriétaire, mais elle était verbalement avisée.

[33]   Les locataires ont parlé de vive voix à la propriétaire à son retour au pays en mars (25 mars) 2017.

[34]   Les locataires mentionnent qu’ils ont su que les travaux se poursuivraient longtemps encore, ils n’étaient pas terminés en octobre 2018. En mars 2017, la situation était devenue infernale. Ils ne pouvaient plus habiter le logement sans nuire davantage à leur santé.

Propriétaire

[35]   Elle mentionne que les locataires sont arrivés en juin. Elle avait mandaté son agente d’immeuble pour négocier le bail avec les locataires.

[36]   Du 10 septembre au 10 novembre 2016, elle était à l’extérieur du pays.

[37]   Ce n’est qu’à son retour qu’elle a eu connaissance des travaux faits sur l’immeuble voisin.

[38]   Elle reconnaît qu’il y avait du bruit, mais ce n’était pas constant, pour elle, la situation était tolérable.

[39]   Elle n’a jamais reçu de plaintes, ni verbale ni écrites, des locataires avant son retour au pays le 25 mars 2017.

[40]   En décembre 2016, les parties se sont rencontrées, mais les locataires n’ont rien manifesté de particulier.

[41]   Un courriel du 12 février 2017 envoyé par les locataires n’indique pas de problème particulier pour les locataires.

[42]   Le 26 mars 2017, elle mentionne avoir rencontré la locataire, chez elle, qui lui a dit que son conjoint avait fait un « burn-out » et qu’il avait déjà fait une dépression quelques années auparavant.

[43]   Le locataire lui a dit que ses frais de chauffage avaient augmenté à cause des travaux.

[44]   La propriétaire lui a alors offert 450 $, soit la moitié des frais supplémentaires (900 $).

[45]   La locataire a refusé lui disant qu’elle n’était pas responsable de la situation.

[46]   Elle a quitté Montréal le 28 mars, et retour 4 avril.

[47]   Elle a reçu un avis de non-renouvellement de bail des locataires.

[48]   Le 6 avril, discussion avec les locataires. Ils veulent trois mois de loyer, plus 900 $ pour les frais de chauffage.

[49]   Elle doit en parler à son mari et le 8 avril, la propriétaire refuse la demande des locataires mais leur offre 450 $ (½ de 900 $).

[50]   Avant le 26 mars 2017, elle ne savait pas que le locataire avait des problèmes de santé ni que les locataires travaillaient de la maison.

[51]   Elle a reçu une mise en demeure le 9 avril, qui était en fait, une proposition de règlement.

[52]   Il n’y a pas eu d’entente entre eux.

[53]   Elle réclame donc les loyers de mai et juin à 1 350 $ chacun pour un total de 2 700 $.

[54]   Contre-interrogée, elle mentionne qu’elle n’a pas eu connaissance des travaux avant la fin novembre 2016, à son retour au pays.

[55]   De plus, elle ne savait pas que les locataires travaillent à la maison.

[56]   Stella Buccu, agente d’immeuble et mandataire de la propriétaire, témoigne.

[57]   Elle a négocié avec les locataires le bail à leur arrivée au logement.

[58]   Ils ont toujours eu mes coordonnées.

[59]   Ils ont communiqué avec moi le 1^er juillet 2016 pour un problème d’eau.

[60]   Elle va régulièrement à l’immeuble en l’absence de la propriétaire, aux deux ou trois jours. Elle a vu les travaux mais n’a pas remarqué de bruits particuliers pendant ses présences.

[61]   Elle n’a jamais verbalement, ou par écrit, été informée par les locataires des inconvénients dont ils se plaignent maintenant.

[62]   Elle ignorait que les locataires travaillaient de la maison.

[63]   La propriétaire ne veut plus louer son logement depuis qu’elle a fait une crise de cœur en octobre 2017. Elle veut vendre la maison.

Analyse

[64]   La preuve révèle que des travaux majeurs ont commencé dans l’immeuble voisin de celui des locataires, travaux qui se sont échelonnés d’octobre 2016 à avril 2017, et même après.

[65]   Ces travaux ont causé des inconvénients aux locataires et à leurs enfants. Travaux débutant très souvent tôt le matin jusqu’à tard, en semaine jusqu’à 20 h et en fin de semaine jusqu’à 18 h.

[66]   Il est évident que les travaux majeurs ont diminué la jouissance paisible des locataires pendant toute cette période.

[67]   La preuve révèle qu’en mars 2017, la situation est devenue invivable pour eux, ils ne pouvaient plus habiter ce logement sans nuire davantage à leur santé.

[68]   Ainsi, les locataires ont fait parvenir le 30 avril 2017 un avis d’abandon du logement.

Le droit applicable :

[69]   La Cour du Québec a statué dans une affaire récente que la solution du litige soulevant la perte de jouissance du logement subie en raison du fait d'un tiers se trouve aux articles 1859 et 1861 du Code civil du Québec :

« Il est inutile de qualifier l'obligation formulée à l'alinéa 1 de l'article 1854 C.c.Q. et il est également inutile de se prononcer sur l'argument à l'effet que le délai d'attente d'une audition devant la Régie du logement serait un cas de force majeure.

En effet, la seule question en litige consiste à déterminer les droits et obligations des parties à un bail en cas de trouble de fait. Or, contrairement à ce que la Régie du logement affirme au paragraphe 25 de sa décision, la solution du litige ne se trouve pas à l'article 1854 C.c.Q. mais plutôt aux articles 1859 et 1861 C.c.Q. qui se lisent comme suit :

« 1859. Le locateur n'est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu'un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l'être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l'usage ou l'accès à celui-ci.

Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur.»

«1861. Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s'il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu'il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s'adresser au locataire fautif, afin d'être indemnisé pour le préjudice qu'il a subi.»

(...)

(...) ces deux articles prévoient qu'un locateur qui agit avec prudence et diligence n'est pas tenu d'indemniser le locataire victime d'un trouble de fait mais ils prévoient aussi que ce dernier a néanmoins droit à une diminution de loyer « si la jouissance du bien en est diminuée ».

Le législateur a donc choisi de mettre à l'abri de toute condamnation en dommages-intérêts le locateur qui n'a commis aucune faute mais il a également choisi de le priver d'une partie du loyer lorsque la jouissance du bien loué n'est que partielle en raison du trouble causé par un tiers.

La solution retenue par le législateur fait en sorte que les conséquences d'un trouble de fait émanant d'un tiers sont partagées entre le locateur et le locataire non fautifs plutôt que supportées en totalité par l'un ou l'autre d'entre eux.

La diminution de loyer prévue aux articles 1859 et 1861 du Code civil du Québec n'est d'ailleurs qu'une application spécifique du principe général de l'article 950 C.c.Q. à l'effet que « le propriétaire du bien assume les risques de perte. »

(...)

L'affaire Miljkovitch c. Dubois illustre bien la façon dont doivent être interprétées et appliquées les dispositions du Code civil du Québec relatives à un trouble de fait diminuant la jouissance d'un logement. Dans cette affaire, le trouble de fait résultait du bruit provoqué par des travaux de voirie et la Régie du logement a accordée (sic) une diminution de loyer pour les motifs suivants :

« La preuve démontre que, à compter du 1er novembre 1995, soit 15 jours après la prise de possession du présent logement, des travaux ont été entrepris pour la Ville de Montréal, par les entreprises Corival inc. et ayant pour but la construction d'un bassin de rétention d'eau à l'extrémité sud de la rue Butternut, dans le quartier St-Henri. Tel qu'il appert d'une mise en demeure adressée par le présent locateur lui-même à la Ville de Montréal, ce dernier y déclare qu'il s'agissait là et alors de travaux de grande envergure impliquant dynamitages, utilisation d'équipements lourds, fonctionnement de génératrices et de pompes 24 heures par jour et des journées de travail se terminant généralement vers 21 h.

En plus de demander à la Ville de Montréal de prendre fait et cause face à la demande de la présente locataire et de deux autres locataires devant la Régie du logement, le locateur tenait également la Ville de Montréal et son contracteur responsables des dommages causés au présent immeuble, dont, notamment, au niveau des joints de la maçonnerie.

La locataire plaide que tous les travaux ou la préparation de ces derniers débutaient généralement tous les matins vers 6h45.

La locataire plaide opérer un commerce de création de cuir fin et de fourrure l'obligeant à travailler, étant à son compte, jusque vers 2 h a.m.

Les travaux étaient encore en cours lors de son déménagement, en date du 30 juin 1996, bien que la locataire ait témoigné avoir été dans l'obligation de dormir ailleurs durant les deux derniers mois du bail, dont, la plupart du temps, à son bureau d'affaires.

La locataire demande donc en l'espèce la sanction de l'article 1859 du Code civil du Québec (1) lui permettant de réclamer de son locateur une diminution de loyer proportionnelle à la perte de jouissance des lieux.

(...)

La preuve démontre donc que ce n'est que le matin que la locataire a subi une perte de jouissance de son logement puisque, selon son témoignage, elle travaille à son commerce jusque vers 2 h a.m.

Elle a néanmoins témoigné qu'elle avait l'habitude de quitter le présent logement dès 8 h a.m. et, par conséquence, son préjudice se limite donc à un réveil prématuré et brutal en raison du début des travaux et de l'arrivée des camions vers 6 h45 et ce, jusqu'à l'heure de son départ pour le travail. Néanmoins, les photographies produites démontrent que l'ampleur du chantier a tout à fait dénaturé l'environnement, le logement de la locataire donnant vue sur un site ressemblant à la construction d'un barrage.

Compte tenu de la preuve et des circonstances, le Tribunal est d'opinion que la locataire a droit à une diminution de loyer de l'ordre de 100 $ par mois pour la période courant du 1er novembre 1995 au 30 juin 1996, soit donc une somme totale de 800 $.''

Cette décision a été confirmée par la Cour du Québec siégeant en appel et l'extrait pertinent de sa décision se lit comme suit :

« 4. L'article 1859 C.C.Q. (ancien 1608 CCBC) se lit comme suit :

« Le locateur n'est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu'un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l'être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l'usage ou l'accès à celui-ci.

Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur. »

5. Est-ce que l'on doit tenir le propriétaire responsable de la diminution de jouissance subie par sa locataire?

6. L'utilisation du terme ''réparer le préjudice'' fait penser à un bris quelconque de l'immeuble. Selon la lecture qui en est faite, il semble y exister des conditions d'application du 1er alinéa de cet article,

1) Il faut un préjudice à réparer,

2) Il faut que ce préjudice soit le fait d'un tiers,

3) Il faut que ce préjudice diminue la jouissance du logement par la locataire.

7. Or, au présent dossier il n'y a pas de préjudice à réparer. L'immeuble comme tel n'est pas atteint et le logement du locataire reste intact, et quant à sa structure et quant à son utilisation.

8. Dans ces circonstances, ce 1er alinéa s'applique au cas sous étude et le propriétaire ne peut être tenu responsable.

9. Il en est différemment du 2e alinéa. La preuve révèle clairement que la jouissance du logement loué par la locataire est grandement diminuée par le bruit causé par les travaux, les camions, le dynamitage et ce, dès 6h45 le matin. L'ampleur du chantier a dénaturé complètement l'environnement.

10. Mme Rousseau-Houle dans son « PRÉCIS DU DROIT DE LA VENTE ET DU LOUAGE » (Les Presses de l'université Laval Québec 1986 à la page 321) s'exprime comme suit :

« a) Troubles de fait des tiers

Ce sont ceux causés par simple voie de fait par un tiers qui ne prétend avoir aucun droit sur la chose louée. Il appartient au preneur de faire cesser ce trouble lui-même. Règle générale, le preneur a un droit d'action contre ce tiers pour les dommages qui ont résulté de ce trouble de fait. L'article 1608 C.c. ne tient pas le locateur garant du fait des tiers. Toutefois, si la jouissance de la chose est diminuée par le fait des tiers, le locataire peut obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail sans avoir à prouver l'insolvabilité ou la disparition du tiers (1608 al. 2 C.C.). Conformément à la règle traditionnelle, le locataire ne possède dans ce cas aucun recours en dommages-intérêts contre le locateur. »

11. Le même auteur avec Martine de Billy dans un volume intitulée : « LE BAIL DU LOGEMENT » : analyse de la jurisprudence Wilson et Lafleur 1989 exprime le point de vue suivant :

« 3.5 Garantie contre les troubles résultant du fait des tiers

La Régie est fréquemment saisie de litiges mettant en cause le propriétaire et des colocataires ou des tiers fauteurs de trouble.

La responsabilité du locateur varie selon que les troubles sont causés par des tiers étrangers au locateur ou par des colocataires.

3.5.1 Troubles de fait des tiers

Il revient en principe au locataire de faire cesser les troubles causés par les tiers puisque ces tiers échappent au contrôle du locateur. L'article 1608 C.C. ne tient pas le locateur responsable du fait de tiers. Cependant, cet article précise qu'en cas de diminution de jouissance, le locataire peut prendre un recours en diminution de loyer ou en résiliation de bail (art 1608 al. 2 C.c.). Comme l'article 1608 C.c. n'est pas d'ordre public, la Régie a reconnu la validité d'une cause inscrite au bail et prévoyant qu'il n'y aurait pas de diminution de loyer en cas d'un conflit de travail affectant le service domestique et le service de surveillance de l'immeuble.»[1]

[70]   Il en résulte donc que les recours ouverts aux locataires sont la diminution de loyer et la résiliation du bail. Les recours en dommages et/ou réparation du préjudice ne sont pas ouverts aux locataires.

[71]   Le recours en diminution de loyer vise à compenser les locataires pour la perte de services ou la perte de jouissance des lieux et la diminution de loyer sera évaluée de manière objective et globale en considérant le prix du loyer, la dimension ou la contenance du logement, les services et la jouissance des lieux.

[72]   Il ressort de la preuve que les locataires ont été fortement dérangés par les bruits causés par les travaux exécutés sur l’immeuble voisin, et ce, de novembre 2016 à avril 2017.

[73]   Ces travaux qui persistaient ont obligé les locataires à faire parvenir un avis d’abandon de logement, leur santé était gravement menacée par les inconvénients des travaux.

[74]   Considérant le loyer payé et la preuve administrée, le tribunal évalue à 30 % la valeur de la diminution du loyer de novembre 2016 à avril 2017 pour un total de 2 430 $, soit 405 $ par mois durant 6 mois.

[75]   Par ailleurs, suite à l’avis d’abandon, le tribunal déclare résilié le bail à partir du 1^er mai 2017.

[76]   La réclamation de la propriétaire pour les loyers de mai et juin 2017 sera donc rejetée.

[77]   VU la preuve;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[78]   DIMINUE le loyer des locataires d’une somme de 2 430 $ pour la période de novembre 2016 à avril 2017 et CONDAMNE la propriétaire à leur payer le montant avec les intérêts au taux légal à compter du jugement;

[79]   RÉSILIE le bail à compter du 1^er mai 2017;

[80]   REJETTE toutes autres demandes;

[81]   Chaque partie payant ses frais.

 

		Ronald Charbonneau
Présence(s) :	les locataires la locatrice
Dates des audiences :	1er juin 2018, 10 octobre 2018 et 21 décembre 2018
Présence(s) :	les locataires la locatrice Me Martina Bakula, avocate de la locatrice
Date de l’audience :	5 avril 2019