[1]      Conformément à l'article 57 de la Loi sur la Régie du logement, la demande des locataires portant le numéro de dossier 417443 et la demande du locateur portant le numéro de dossier 434328 ont été réunies.

[2]      Par un recours introduit le 7 septembre 2018, le Tribunal est saisi d'une demande des locataires qui recherchent la résiliation du bail, des dommages moraux, des dommages pécuniaires, avec intérêts et indemnité additionnelle et la condamnation aux frais judiciaires ainsi que l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel.

[3]      De son côté, par un recours introduit le 28 décembre 2018, le locateur demande la résiliation du bail, la condamnation solidaire des locataires pour le recouvrement du loyer impayé au moment de l’audience et des dommages pour l’équivalent des mois de loyer perdus, pour un total de 3 750 $ avec intérêts, indemnité additionnelle ainsi que les frais judiciaires et l’exécution provisoire malgré l’appel de la décision.

[4]      Les parties sont liées par un bail pour de logement, du 1^er juillet 2018 au 30 juin 2019, au loyer mensuel de 750 $.

APERÇU

Demande des locataires

[5]      Les locataires expliquent avoir subi une infestation de punaises depuis le début du mois de juillet 2018 et ils prétendent que le locateur leur a caché que le logement était problématique avant même leur emménagement.

[6]      Ils estiment que le locateur n’a pas livré le logement en bon état d’habitabilité puisqu’il était infesté de punaises avant leur arrivée.

[7]      En effet, dès le 9 juillet, ils remarquent des piqures sur le corps de leurs enfants, ce qui les inquiètent et les incitent à faire intervenir la firme spécialisée en extermination « Orkin Canada », qui se déplace le même jour et appose des capteurs d’insectes.  Ils avisent immédiatement le locateur de la problématique.

[8]      Ils expliquent que le 16 juillet, une parente des locataires les avise qu’un camion de la firme d’extermination « Abat Extermination » est stationné devant le logement, ce qui attise leur curiosité quant à la présence d’un exterminateur.

[9]      Après enquête auprès de cette firme ils apprennent qu’un suivi de traitements est en cours pour l’éradication des punaises au logement concerné et qu’il reste encore un mois de traitements.

[10]   Ils demandent alors le dossier mais ne l’obtiennent jamais. Lorsqu’ils reviennent à la charge, la firme « Abat extermination » leur rétorque que le dossier est confidentiel et que l’information transmise la première fois est erronée, ils se sont trompés de logement.

[11]   Ils soutiennent que leur médecin de famille examine les piqûres qu’il qualifie de piqures de « puces ou de punaises de parquet ou de bestioles similaires » et leur recommande de partir de ce logement.

[12]   Par la suite, un imbroglio fait en sorte que la firme « Orkin Canada » se désiste de son mandat et la firme « Maheux Maheux » est ensuite mandatée par les locataires pour vérifier la présence de punaises.

[13]   Le 24 juillet, la firme « Maheux Maheux » rapporte la présence de quelques punaises (sans préciser s’ils sont vivants ou morts) et recommande un traitement contre celles-ci.

[14]   Ils doivent se résigner à vivre temporairement à l’hôtel et se nourrir au restaurant pour ne pas être en contact avec les punaises.

[15]   Le 27 juillet, le locateur reçoit un avis d’abandon de la part des locataires et ils quittent définitivement le 8 août 2018.  Ils doivent laissés des meubles dans le logement qui sont infestés de punaises et en acheter d’autres pour les remplacer.

[16]   La colocataire a même dû manquer du travail en raison d’un arrêt maladie en raison du stress causé par cette situation.

[17]   Pour ces motifs, ils demandent la résiliation du bail au 8 août 2018 ainsi que des dommages pécuniaires et moraux pour troubles et inconvénients, d’une somme totale de 6 262,52 $

[18]   En date du 6 août 2018 une mise en demeure est signifiée au locateur qu’il reçoit le 9 août 2018.

[19]   Le locateur, quant à lui, explique d’entrée de jeu, que ce logement n’a jamais été traité pour une infestation de punaises et qu’il n’y en avait pas avant que les locataires emménagent.

[20]   Il affirme qu’il possède plusieurs immeubles à logement, qu’il fait affaire avec la firme « Abat Extermination » et qu’au moment des évènements il avait un problème de punaises mais avec un autre immeuble situé au 238 de la rue Principale, où il loue des chambres souvent sujettes à des infestations.

[21]   En outre, il précise que la journée même ou la firme « Orkin Canada » s’est déplacée, « Abat extermination » s’est aussi rendue sur les lieux à sa demande et rien n’a été constaté.

[22]   Par la suite, le 18 juillet, à la demande des locataires, « Orkin Canada » et « Abat Extermination » se rencontrent au logement en présence de toutes les parties et encore une fois aucune punaise n’est détectée, ce qui provoque une réaction de panique chez Mme Borgault, une des locataires.

[23]   Les locataires mandatent finalement une troisième firme, « Maheux Maheux » qui détectent finalement quelques spécimens et immédiatement, il entreprend des traitements d’extermination qui débutent le 2 août et les locataires sont avisés qu’ils doivent sortir du logement pour une durée de six heures.

[24]   Il se questionne sur la réelle présence de punaises et se demande si les locataires n’ont pas eux-mêmes achetés des spécimens morts pour les déposer au logement puisque deux exterminateurs n’avaient rien détecté auparavant.

[25]   De toute manière, précise-t-il, il a toujours abordé le problème sérieusement puisqu’une firme d’extermination a été mandatée pour éradiquer l’infestation de punaises et il dépose les rapports d’intervention de l’exterminateur.

[26]   En outre, il plaide que le rapport d’intervention de son exterminateur ne rapporte la présence que d’une seule punaise et qu’en conséquence la problématique devait être très récente.

[27]   Par ailleurs, il allègue, photographies à l’appui, que les meubles des locataires laissés sur place étaient dans un piètre état et n’ont certainement pas la valeur que les locataires voudraient leur donner.

[28]   Ainsi le locateur estime que le logement n’était pas impropre à l’habitation et qu’il été livré en bon état d’habitabilité, le recours des locataires devrait être rejeté.

Demande du locateur

[29]   Le locateur prétend que les locataires ont quitté sans droit le logement et sans avoir payé le mois d’août 2018 pour une somme de 750 $, qu’il réclame.

[30]   De plus, il réclame la somme 3 750 $ à titre d’équivalent de loyers perdus pour les mois de septembre à décembre 2018 inclusivement, puisqu’il n’avait pas encore reloué le logement au moment du dépôt de sa demande à la Régie du logement, le 28 décembre 2018.

[31]   Les locataires, quant à eux, soutiennent qu’ils ne doivent rien au locateur car le bail doit être résilié pour les raisons à l’appui de leur propre demande.

QUESTIONS EN LITIGE

1) La résiliation du bail est-elle justifiée?

2) Dans l’affirmative, les dommages moraux et pécuniaires sont-ils justifiés?

3) Les dommages du locateur sont-ils justifiés?

Fardeau de la preuve

[32]   Le Tribunal tient à souligner qu’il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention et ce, de façon prépondérante. Ainsi, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du Tribunal[1].

[33]   Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais plutôt qualitatif. La preuve testimoniale est évaluée en fonction de la capacité de convaincre des témoins et non pas en fonction de leur nombre.

[34]   Le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable et il n'est pas toujours aisé de faire cette distinction. Par ailleurs, la preuve offerte ne doit conduire à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux.

[35]   Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée.

Obligations découlant d’un bail

[36]   Plusieurs obligations découlent d’un bail de logement, notamment pour le locateur l'obligation de livrer et maintenir le logement en bon été d’habitabilité, de respecter toutes les obligations législatives relatives à la salubrité d’un logement et de ne pas offrir de logement impropre à l’habitation[2].

[37]   Dans l’éventualité où le locateur ne respecte pas ses obligations, un locataire peut réclamer des dommages-intérêts sous la forme de dommages moraux ou de dommages pécuniaires ou demander la résiliation du bail si l’inexécution lui cause un préjudice sérieux ou abandonner le logement s’il est impropre à l’habitation[3].

La résiliation du bail

[38]   Les locataires doivent démontrer qu’ils étaient justifiés d’abandonner le logement en prouvant qu’il était impropre à l’habitation ou qu’il n’a pas été livré en bon état d’habitabilité et que cet état leur a causé un préjudice sérieux.

Logement impropre à l’habitation

[39]   La loi édicte qu’un logement est impropre à l’habitation si son état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des locataires ou qu’il été déclaré comme tel par le tribunal ou l’autorité compétente.

[40]   Seulement dans les circonstances prévues à cet article, le locataire serait justifié d’abandonner son logement et il s’agit d’une preuve exigeante à faire.

[41]   La jurisprudence majoritaire est à l’effet que la présence de punaises de lit, même en grande quantité (ce qui n’est pas le cas en l’espèce) ne rend pas le logement impropre à l’habitation[4].

[42]   La notion de « menace sérieuse pour la santé ou la sécurité » doit s’évaluer selon une norme objective et non en fonction de la sensibilité particulière de chaque individu, que ce soit au niveau physique ou psychologique. La norme étant de savoir si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions telles qu’exposées à l’audience[5].

[43]   Dans un jugement de la Cour du Québec sous la plume de l’honorable juge Jean-Guy Blanchette[6], l'analyse ou l'évaluation de la situation doit être objective et rationnelle :

« (...) pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir, mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement (...) »

[44]   Le Tribunal partage l'analyse faite par M^e Christine Bissonnette, juge administrative dans une décision de la Régie du logement quant à la preuve à faire pour démontrer qu'un logement est impropre à l'habitation, laquelle est reprise régulièrement en jurisprudence[7]:

« Or, pour réussir sur leurs demandes, les locataires doivent établir par une preuve concrète et prépondérante les éléments suivants :

1) les problèmes reliés à la chose louée ou dans l'immeuble en général;

2) la dénonciation de leurs plaintes au locateur;

3) l'inaction du locateur à exécuter ses obligations légales;

4) leur départ est justifié, car le logement était impropre à l'habitation au sens de l'article 1913 C.c.Q. et si la santé des occupants est en jeu, une preuve médicale est requise;

5) la relation de cause à effet entre l'état du logement et les dommages réclamés. »

(notre soulignement)

[45]   L’avis donné au locateur est insuffisant pour prouver l’impropreté du logement. Les locataires devaient prouver que le logement représentait une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public.

[46]   Il ne s’agit pas seulement de l’affirmer et d’exposer quelques photographies et une note écrite du médecin de famille qui dénote des piqûres, il s’agit d’une preuve exigeante à faire.

[47]   La présence de punaises est certes très incommodante mais elles ne sont pas une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des individus d’autant plus que dans les circonstances l’infestation, si on peut la qualifier ainsi, était minime et le locateur a rapidement réagi pour la contrôler.

[48]   Au surplus, le Tribunal ne croit pas qu’il y avait une infestation avant l’arrivée des locataires.

[49]   La résiliation n’est donc pas justifiée pour ce motif.

État d’habitabilité du logement

[50]   Eu égard à l’habitabilité, l’Honorable juge Raymond P. Boyer définit cette notion dans l’affaire Sauvé c. Payant :

« On peut retenir de l’ensemble de ces définitions que l’habitabilité renferme implicitement une exigence de salubrité dont l’absence peut amener à la conclusion qu’un logement est impropre à l’habitation. En revanche, l’article 1913 C.c.Q. décrit le logement impropre à l’habitation comme celui dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants et du public. »[8]

[51]   Dans la cause Martin c. Lavoie, l’Honorable juge Monique Sylvestre mentionne ce qui suit :

« [79] Si le tribunal peut d’office en vertu de l’article 1917 du Code civil du Québec déclarer qu’un logement est impropre à l’habitation sans que la demande lui ait été faite, il peut certes, à fortiori, déclarer que le locateur n’a pas rempli ses obligations, l’obligation de maintenir le logement en bon état d’habitabilité étant un cran au-dessous de celle d’entretenir le logement dans un état propre à l’habitation. »[9]

[52]   De ces principes, on peut en déduire que la notion d’habitabilité revêt un caractère proche de l’insalubrité qui, d’après le Tribunal, n’a pas été démontrée en l’instance.

[53]   En effet, le locateur a réagi et entrepris les mesures afin de corriger le problème.

[54]   Comme relaté précédemment, le Tribunal convient qu’une infestation de punaises peut constituer une nuisance et causer des désagréments certains, mais on ne peut pas conclure que le logement n’était pas en bon état d’habitabilité.

[55]   Ainsi, la résiliation du bail ne peut pas non plus être basé sur ce motif.

Les dommages moraux

[56]   De la jurisprudence développée en matière d’infestation de punaises, le Tribunal retient les principes qui ont été dégagés dans la cause Marcotte c. Garita enterprises Inc.[10]:

« [40] Nous l’avons vu, à moins de négligence établie, la présence de punaises dans un logement peut être difficilement attribuable à un fait fautif du locateur, du locataire victime ou de ses voisins.

[41] Il est également possible que les punaises aient été introduites par un livreur ou un autre invité. Les gestes de ces derniers ne peuvent non plus engendrer automatiquement la responsabilité du locataire qui leur a permis l’accès dans le cadre d’une obligation d’user du bien avec prudence et diligence. Les invités ou livreurs sont donc des tiers lorsqu’ il est question d’une problématique de punaises. L’article 1859 du Code civil du Québec pourrait donc trouver application.

« 1859. Le locateur n'est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu'un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l'être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l'usage ou l'accès à celui-ci.

Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur. » (…)

[50] C’est ce qui amène le Tribunal à conclure que lorsque l’apparition de punaises dans un logement n’est attribuable à aucune négligence, la situation sera présumée être le trouble du fait d’un tiers selon les termes de l’article 1859 du Code civil du Québec. Par conséquent, en l’absence de négligence, les dommages résultant de la simple présence des punaises ne pourront être compensés. Les autres recours demeurent cependant ouverts, notamment la diminution de loyer. »

[57]   Un autre jugement de la Cour du Québec maintient une décision de la Régie du logement qui refuse à la locataire des dommages moraux suite à la présence de punaises dans son logement car entre autres, la preuve ne révèle pas l’origine du trouble dénoncé par la locataire et que le degré d’infestation et la durée de celui-ci n’apparaissent pas très étendus.[11]

[58]   De la preuve et des témoignages entendus, le Tribunal en déduit que le locateur a été diligent dans sa gestion de la crise et qu'il a pris toutes les mesures nécessaires pour contenir la prolifération de l’insecte, qui d’ailleurs ne peut être qualifiée d’infestation d’après le Tribunal, vu le nombre très restreint de spécimens recueillis.

[59]   Ainsi, les dommages moraux sont refusés.

Les dommages pécuniaires

[60]   Comme le Tribunal estime que le locateur n’a pas été négligent, en vertu des principes ci-dessus énumérés, les dommages pécuniaires seront également refusés.

Demande du locateur

[61]   Le Tribunal estime que les locataires ont quitté le logement sans droit en emportant tous leurs effets mobiliers, le 8 août 2018, ceci donne ouverture à la résiliation de plein droit, mais aux torts des locataires.

[62]   Toutefois, la résiliation d’un bail de logement aux torts d’un locataire ne met pas un terme à son obligation de payer le loyer convenu pendant toute la durée du bail et s’il n’exécute pas ses obligations, le locateur a le droit de lui réclamer des dommages-intérêts, notamment, pour les loyers perdus[12].

[63]   Le Tribunal n’est satisfait qu’en partie des explications données par le locateur concernant la période réclamée.

[64]   Même si le locateur peut réclamer des dommages-intérêts pour l’équivalent des mois de loyer perdus, il a tout de même intérêt à soumettre devant le Tribunal les démarches qu’il a entreprises pour relouer le logement, afin de minimiser ses dommages.

[65]   Pour illustrer ce principe, le juge Laskin, dans un arrêt de la Cour suprême[13], écrivait :

« (...) un demandeur lésé a le droit de recouvrer les dommages-intérêts pour les pertes qu'il a subies, mais l'étendue de ces pertes dépend de la question de savoir s'il a pris ou non les mesures raisonnables pour éviter qu'elles s'accroissent immodérément. ».

[66]   L'article 1479 du Code civil du Québec[14] reprend d'ailleurs ce principe en ces termes :

« 1479. La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter. »

[67]   Le locateur n’a fait pas fait la preuve qu’il a pris les moyens pour minimiser ses dommages mais il est de la connaissance du Tribunal qu'une période de flottement soit normale entre le départ d'un locataire et sa relocation, alors que la période optimale de relocation est dépassée, en l’occurrence au mois d’août.

[68]   En conséquence le Tribunal octroie la somme de 2 250 $ équivalent à trois mois de loyer à ce chapitre.

[69]   La preuve ne justifie pas l'application de l'article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement concernant l'exécution provisoire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Demande du locataire (dossier 417433)

[70]   REJETTE la demande des locataires qui en supportent les frais.

Demande du locateur (dossier 434328)

[71]   ACCUEILLE en partie la demande du locateur;

[72]   CONSTATE la résiliation du bail;

[73]   CONDAMNE les locataires à payer au locateur, la somme de 2 250 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 28 décembre 2018 et les frais judiciaires de 94 $;

[74]   REJETTE quant au surplus et aux autres conclusions.