[1]      Le 1^er mars 2021, le locateur réclame le recouvrement du loyer (650 $) ainsi que les loyers dus au moment de l’audience, les intérêts et l’indemnité additionnelle.

[2]      Il demande également la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement ainsi que l’exécution provisoire malgré l’appel.

[3]      Les parties sont liées par une cession de bail intervenue le 1^er janvier 2021[1].

[4]      Le bail à l’origine de cette cession avait une durée d’un an, soit du 1^er janvier 2020 au 31 décembre 2020.

[5]      Au soutien de sa demande, le locateur explique que la locataire n’a pas payé, depuis le mois de janvier 2021, la différence de loyer de 325 $ suivant un avis d’augmentation de loyer envoyé le 30 septembre 2020 au locataire précédent, monsieur Thibaud de Corta.

[6]      Par cet avis, il informe le locataire précédent qu’il augmente le loyer actuel de 525 $ à 850 $ à compter du 1^er janvier 2021.

[7]      Si cet avis est envoyé au locataire, monsieur Thibaud de Corta, c’est en raison d’une lettre reçue du locataire le 8 septembre 2020 dans laquelle il est mentionné :

« Sujet : renouvellement du bail 1^er janvier 2021 au 31 décembre 2021

Loyer actuel : 525 $

Cher propriétaire, étant donné que la régie du logement m’a donné raison, je garde le logement pour la prochaine année. Aussi, vous aurez certainement reçu les papiers de madame Charpentier concernant la passation du bail. » [sic]

[8]      Au sujet de cette décision du 19 août 2020[2], concernant une demande de résiliation de bail au motif que le locataire (monsieur Thibaud) aurait changé la destination du logement en y exerçant le commerce de location à court terme, le Tribunal écrit :

« [15]   Le Tribunal constate également que le logement est dans les faits sous-loué depuis octobre 2019 à Mme Elissa Chapentier et que cette sous-location n’a pas été formellement dénoncée au locateur, mais que la cession de bail envisagée vise à régulariser le tout.

[16]   Enfin, de l’aveu même du locateur, il ne subit présentement aucun préjudice en lien avec la situation actuelle.

[17]   Vu ce qui précède, le Tribunal ne peut faire droit à la demande du locateur. »

[9]      L’audience concernant cette décision a lieu le 7 août 2020, soit avant le refus du locateur, le 9 août 2020, d’un avis de cession de bail daté du 27 juillet 2020.

[10]   Le locateur dépose la copie de cet avis de cession de bail.

[11]   Par cet avis, monsieur Thibaud de Corta avise le locateur qu’il cède son bail à madame Ellisa Charpentier et que cette cession prendra effet à la date d’acceptation du locateur.

[12]   Le 11 août 2020, le locateur avise le locataire qu’il refuse cette cession sous réserve de recevoir l’ensemble des informations demandées, à savoir une preuve d’identité, des informations relatives à son adresse actuelle et antérieure, son employeur, ses références bancaires, le nombre d’occupants qu’il y aura dans le logement, le numéro de téléphone et une preuve de résidence.

[13]   Une fois ses informations reçues, il informe le locataire qu’il sera responsable des frais d’enquête de crédit.

[14]   La locataire témoigne à ce sujet avoir déposé l’ensemble des informations demandées dans la boîte aux lettres du locateur, ce que ce dernier nie.

[15]   Elle témoigne donc être demeurée sans réponse à la suite de cet avis de cession de bail.

[16]   Questionnée sur le contrat de cession de bail signé le 1^er janvier 2021, la locataire explique qu’au moment où son ancien colocataire choisit d’aller vivre à temps plein avec sa conjointe, ils envoient la copie de ce contrat de cession de bail intervenu entre eux au locateur.

[17]   Sur ce contrat de cession de bail, il est indiqué que le locateur ne se serait pas opposé à l’avis de cession de bail lui ayant été transmis.

[18]   La locataire souligne également ne jamais avoir reçu l’avis d’augmentation de loyer du mois de septembre 2020.

[19]   Au surplus, monsieur Thibaud de Corta aurait refusé, selon elle, cette augmentation de loyer.

[20]   Une autorisation de produire est donnée à la locataire afin de produire une preuve du refus de cette augmentation.

[21]   Seule une lettre, par laquelle la locataire explique que l’avis d’augmentation de loyer[3] aurait été fabriqué et que son ancien colocataire ne l’a jamais reçu non plus, est effectivement reçue par le Tribunal.

Question en litige

[22]   L’avis d’augmentation de loyer transmis le 8 septembre 2020 à monsieur Thibaud de Corta est-il opposable à la locataire ?

Analyse

[23]   Les articles 1942 et suivants se lisent comme suit :

« 1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer ; il ne peut cependant le faire que s’il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l’avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d’au moins un mois, mais d’au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s’il s’agit du bail d’une chambre. »

« 1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification.

Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la succession. »

« 1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail, d’aviser le locateur de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement ; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.

Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l’article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail. »

[24]   Le contrat de cession de bail ayant été signé entre monsieur Thibaud de Corta et la locataire, le 1^er janvier 2021, et le locateur ne s’étant pas opposé dans les 15 jours de ce contrat qu’il ne nie pas avoir reçu, le Tribunal ne peut que constater que la cession de bail est effective au 1^er janvier 2021.

[25]   Le Tribunal note d’ailleurs que bien qu’ayant signé ce contrat de cession le 1^er janvier 2021, la locataire et l’ancien locataire indiquent au niveau de la rubrique « description du bail » : « un bail de 12 mois, du 1^er janvier au 31 décembre sur lequel il reste 10 mois ; au loyer mensuel de 525 $ (…) ».

[26]   Pourquoi restent-ils 10 mois à courir si ce contrat de cession de bail est signé le 1^er janvier 2021 et que le bail précédant couvrait également une période d’un an comprise entre le 1^er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ?

[27]   Les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient qu’il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante.

[28]   Il appartient au Tribunal d’apprécier la preuve présentée et d’en évaluer la force probante afin de déterminer si l’existence d’un fait qu’on désire mettre en preuve est plus probable que son inexistence. Ainsi, il ne suffit pas de présenter des allégations devant un tribunal. Chacune des prétentions d’une partie doit être démontrée par des faits qui doivent s’appuyer sur des preuves probantes et crédibles.

[29]   En l’instance, la preuve démontre une cession de bail intervenue au 1^er janvier 2021, voire deux mois après.

[30]   Cela étant dit, l’avis d’augmentation de loyer transmis à monsieur Thibaud de Corta est opposable à la locataire, et ce, même si cet avis ne lui a pas été transmis.

[31]   Une preuve démontre que cet avis a été transmis à monsieur Thibaud de Corta à l’adresse du logement concerné dans les délais requis[4], mais qu’il n’y a pas eu d’avis de refus de cette augmentation par la suite.

[32]   La locataire doit donc payer la différence de loyer de 325 $ pour les mois de janvier à juin 2021 (1 950 $).

[33]   La preuve présentée justifie également l’exécution provisoire de la décision conformément à l’article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : 

[34]   CONDAMNE la locataire à payer au locateur la somme de 1 950 $ dans un délai de 20 jours de la réception de la présente décision, plus les frais judiciaires de 79 $; 

[35]    À défaut de payer ladite somme de 1 950 $, les intérêts et les frais légaux dans le délai imparti ci-haut:  

[36]    RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement;

[37]    ORDONNE l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion à compter du 21^e jour de sa date ; 

[38]    REJETTE la demande du locateur quant aux autres conclusions.