Lô c. 9206-0516 Québec inc.							2021 QCCS 490
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE				longueuil
N° :		505-17-010667-188
DATE :	19 février 2021
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE					L’HONORABLE	J. Sébastien Vaillancourt, J.C.S.
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MADIAKHATÉ LÔ
Demandeur
c.
9206-0516 QUÉBEC INC
Défenderesse
et
SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 269-313 DU GRENADIER
Défendeur
et
L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LA PRAIRIE
Mis en cause
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JUGEMENT
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[1]   Le demandeur, qui a acquis de la défenderesse 9206-0516 Québec inc. (ci-après 9206) une unité de copropriété de type maison en rangée[1], réclame de celle-ci et du défendeur, le Syndicat de la copropriété du 269-313 du Grenadier (ci-après le Syndicat), différentes sommes d’argent au motif qu’au moment de contracter la vente, qui a été faite sur plan, on ne l’a pas informé du fait que deux conteneurs destinés à recevoir les ordures et matières recyclables des 25 unités du complexe immobilier (incluant la sienne) se trouveraient à proximité de la partie privative de son terrain.

[2]   Pour les motifs qui suivent, le Tribunal fait droit, mais en partie seulement, à la demande.

[3]   De leur côté, les défendeurs demandent non seulement le rejet de la demande mais également la condamnation du demandeur à des dommages-intérêts pour abus de procédure. Il est également fait droit, en partie, à cette demande.

Questions en litige

[4]   Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a)    Le consentement donné par le demandeur au moment de la vente a-t-il été vicié?

b)   Le demandeur a-t-il abusé de la procédure ?

Contexte

[5]   En 2017, le demandeur et son épouse, qui vivent avec leurs trois jeunes enfants dans un condominium à Montréal, entreprennent des démarches pour trouver une propriété plus spacieuse. Ils visitent quelques projets immobiliers à Saint-Constant, sur la Rive-sud de Montréal, avant de découvrir, sur Internet, que 9206, qui fait affaire sous le nom Groupe immobilier Jad, 2020[2], construit et vend des propriétés immobilières qui leur paraissent être de qualité.

[6]   C’est ainsi qu’au mois de mai 2017, le demandeur et sa famille visitent l’unité modèle d’un projet immobilier de 9206 à Saint-Constant. Ils sont emballés. Cette unité modèle correspond à ce qu’ils recherchent et leur rencontre avec la représentante de 9206, Joanne Méthot, est concluante. Ils visiteront une autre unité modèle par la suite mais leur idée est déjà faite : ils décident d’acheter (sur plan) une unité de copropriété divise semblable à l’unité modèle, soit une maison en rangée située sur un coin de rue et constituée d’un sous-sol, lui-même composé d’un garage et d’une autre pièce, d’un rez-de-chaussée, où se trouvent le salon et la cuisine, et d’un étage supérieur, où se trouvent les chambres à coucher et une salle de bain. La partie privative inclut également une partie du terrain extérieur située devant, sur un côté et à l’arrière de l’immeuble. Le contrat préliminaire est conclu lors d’une seconde rencontre avec madame Méthot, le 26 mai 2017[3], alors que l’acte notarié est signé le 4 octobre 2017[4]. La vente est faite au prix de 341 493,73 $.

[7]   Le demandeur et sa famille déménagent dans leur nouvelle propriété à la fin du mois d’octobre 2017. À ce moment, la construction est terminée, mais l’aménagement paysager sera complété après l’hiver.

[8]   Le 12 avril 2018, le demandeur constate que des ouvriers creusent deux trous sur ce qui lui paraît être la partie privative de son terrain. Des conteneurs seront ensuite installés dans ces trous.

[9]   Chacun de ces conteneurs, auxquels les avocats, parties et témoins ont référé à l’audience comme étant des Moloks, nom correspondant à leur marque de commerce, contient un sac destiné à recevoir, pour l’un, les ordures et, pour l’autre, les matières recyclables de 25 unités de propriété, incluant celle du demandeur. Ces conteneurs sont ronds, possèdent un diamètre de 1,7 mètre, sont enfouis à 1,5 mètre de profondeur et s’élèvent à une hauteur de 1,2 mètre au-dessus du sol[5]. À chaque semaine, ils sont vidés lorsqu’un camion équipé d’une grue lève les sacs qui contiennent les ordures ou les matières recyclables, selon le cas, pour les vider dans un camion de récupération.

[10]        Le demandeur, soutenant n’avoir jamais été informé que de tels conteneurs seraient installés à cet endroit, demande au représentant de 9206, Giuseppe Trimarchi, de retirer ces conteneurs, verbalement puis par écrit[6], mais sans succès.

[11]        Il introduit quelques semaines plus tard un recours intitulé « Demande introductive d’instance du demandeur pour injonctions permanentes, en dédomagement, avec demandes subsidiaires en annulation d’une décision d’un syndicat de propropriété et ou annulation d’un acte de vente et pour injonctions provisoires interlocutoires » (sic). Il y demande notamment l’émission d’une ordonnance d’injonction provisoire enjoignant à différentes parties (toutes identifiées comme mises en cause) d’enlever les conteneurs dans un délai de 48 heures. Il y réclame également une « astreinte » de 250 $ par jour si les défendeurs font défaut d’enlever les conteneurs, des dommages-intérêts de 25 000 $ pour stress et inconvénients, des dommages-intérêts punitifs de 35 000 $ et la somme de 10 000 $ en compensation de ses « dépenses judiciaires et extrajudiciaires ».

[12]        Initialement, monsieur Trimarchi soutient que les conteneurs sont installés sur la partie commune de la copropriété et non sur la partie privative du demandeur. Il refuse en conséquence de les déplacer. Le demandeur fait alors préparer un rapport d’arpentage qui confirme un empiètement sur sa partie privative de 0,20 mètre[7].

[13]        Lors de la présentation initiale de la demande introductive d’instance, le 8 juin 2018, la juge Danielle Mayrand prend acte de l’engagement de Monsieur Trimarchi, pour le compte des défenderesses, « de poursuivre les démarches avec la ville de Saint-Constant […] en vue de remplacer ou déplacer les Moloks et en s’assurant auprès de la Ville que les exigences prévues par le règlement municipal ou une dérogation sont respectées  »[8].

[14]        Quelques jours plus tard, les conteneurs sont déplacés par 9206 et se retrouvent désormais entièrement sur la partie commune du terrain, à proximité de la partie privative du demandeur. Celui-ci maintient  sa demande afin qu’ils soient complètement enlevés et afin qu’une compensation lui soit versée.

[15]        Au moment de l’audience, le demandeur réclame solidairement de 9206 et du Syndicat la somme de 55 000$ en compensation de la perte de la valeur de sa propriété, la somme de 25 000 $ en compensation du stress et des inconvénients qu’il a subis ainsi que la somme de 12 500 $ en compensation des honoraires qu’il a dû verser à son avocat. Il ne demande plus l’annulation de la vente et retire au premier jour de l’audience sa demande de dommages-intérêts punitifs de 15 000 $.

[16]        De leur côté, les défendeurs, en plus de contester la demande, réclament le remboursement des honoraires professionnels versés à leur avocat au motif que le demandeur a abusé de la procédure.

a)   Le consentement donné par le demandeur au moment de la vente a-t-il été vicié?

[17]        La question suivante est au cœur du litige : lorsque le demandeur a acheté, sur plan, l’unité de propriété vendue par 9206, savait-il, ou devait-il savoir, que les conteneurs se trouveraient à proximité de sa partie privative?[9]

i- Principes de droit

[18]        Les principes qui gouvernent les relations des parties sont bien connus. Elles doivent agir de bonne foi en tout temps[10]. De cette obligation de bonne foi découle une obligation de renseignement ou d’information[11] :

 [21]      C’est sur cette obligation pour les parties d’agir de bonne foi dans la conclusion du contrat (art. 1375 C.c.Q.) que repose l’obligation de renseignement ou d’information.

[22]       En cela, le Code civil du Québec suit les enseignements jurisprudentiels de la Cour suprême dans l'arrêt Banque de Montréal c. Bail Ltée, comme le soulignent les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina :

Peu de temps avant l'entrée en vigueur du nouveau code, la Cour suprême est venue consolider cette tendance et faire de l'obligation d'information, à certaines conditions, une obligation générale ; l'existence de cette obligation a été reconnue à la formation et en cours d'exécution du contrat. Dans certaines circonstances, donc, une partie ne peut plus se contenter de répondre honnêtement aux questions de l'autre partie : elle doit prendre l'initiative de lui divulguer tous les faits qui sont normalement susceptibles d'influencer son consentement de façon importante. L'article 1401, alinéa 2 du Code civil est souvent présenté comme la codification de ce développement majeur.

[Soulignement ajouté; renvois omis; italiques dans l’original]

[Renvois omis]

[19]        Il est bien connu que le contrat se forme par l’échange de consentement mutuel[12]. Le consentement peut toutefois être vicié par l’erreur provoquée par le dol de l’autre partie lorsque «sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.» Soulignons que « le dol peut résulter du silence »[13].

[20]        Il y a aussi lieu de souligner que dans le cadre du contrat intervenu entre eux, le demandeur est un consommateur alors que 9206 est une commerçante. En vertu des articles 2 et 6.1 de la Loi sur la protection du consommateur, cette loi s’applique donc au contrat intervenu entre les parties en ce qui concerne notamment son titre II relatif aux pratiques de commerce[14], tel que l’a d’ailleurs confirmé la Cour d’appel dans une affaire semblable[15].

[21]        Or, lorsqu’une pratique interdite est adoptée par un commerçant ou un fabricant, il y a présomption que le consommateur n’aurait pas contracté, ou n’aurait pas acheté au même prix, s’il avait eu connaissance de cette pratique interdite. Parmi les pratiques interdites se trouvent celles de passer sous silence un fait important[16] et de faire une représentation fausse ou trompeuse[17]. Notons, à cet égard, qu’une représentation comprend une omission[18]. Enfin, pour déterminer si une représentation constitue une pratique interdite, il faut tenir compte de l’impression générale qu’elle donne[19].

[22]        La Cour d’appel définit ainsi le fait important :

[140]     Le « fait important » auquel renvoie l’article 228 L.p.c. a donc trait à un élément déterminant du contrat de vente, tels le prix, la garantie, les modalités de paiement, la qualité du bien, la nature de la transaction et toute autre considération décisive pour lesquels le consommateur a accepté de contracter avec le commerçant.[20]

[Le Tribunal souligne]

[23]        Selon les auteurs L’Heureux et Lacoursière, les pratiques interdites par l’article 215 L.p.c. bénéficient, en matière de vente ou de construction d’un immeuble, d’une présomption de dol en vertu de l’article 253 L.p.c.[21]

[24]        Comme l’écrit toutefois le juge Morris J. Fish, alors de la Cour d’appel, dans Turgeon c. Germain Pelletier ltée[22] :

[48] En l'espèce, les pratiques interdites concernent des représentations fausses ou trompeuses.  Elles ont été faites dans le contexte de la conclusion d'un contrat assujetti à la L.p.c.  Dans pareilles circonstances, afin que la L.p.c. puisse remplir pleinement sa mission, je suis porté à croire qu'il n'est plus question d'une présomption de dol: ces pratiques interdites, il me semble, constituent dol au sens de l'article 1401 C.c.Q.

[Les italiques sont dans l’original, le Tribunal souligne]

[25]        Soulignons que l’erreur, lorsque provoquée par le dol, n’a pas à porter sur un élément essentiel du contrat[23].

[26]        S’il est démontré, quelle doit être la conséquence du dol ?

[27]        L’article 272 L.p.c. ne s’applique pas en matière de vente ou de construction d’un immeuble[24]. Les sanctions qui y sont prévues ne sont donc pas à la portée du demandeur.

[28]        Toutefois, les sanctions prévues à l’article 1407 C.c.Q. sont applicables[25]. Cette disposition prévoit ce qui suit :

1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer.

ii- Application des principes aux faits de l’espèce

[29]        Selon le demandeur, la représentante de 9206, Joanne Méthot, qu’il a rencontrée à deux reprises, soit lors de la visite initiale de l’unité modèle puis lors de la signature du contrat préliminaire, ne lui a jamais dit que ces conteneurs se trouveraient à cet endroit.

[30]        En défense, on fait entendre madame Méthot. Celle-ci explique que lors de la première visite du demandeur, elle a notamment parlé avec lui et son épouse des extras et de la gestion des frais communs concernant notamment le déneigement et l’entretien paysager. Au terme de cette rencontre, elle leur a remis une série de documents incluant un plan des futures unités de propriété[26]. On constate, sur ce plan, un petit carré situé à proximité d’un rectangle représentant l’unité 313 choisie par le demandeur. Ce carré contient deux petits points qui représentent les conteneurs. Aucune légende n’explique toutefois la signification du carré et des points qu’il contient.

[31]        Madame Méthot ajoute que lors de la seconde rencontre, elle explique au demandeur et son épouse certains documents et leur a encore une fois parlé des frais communs et, notamment, du système de gestion des ordures. Elle précise que le couple était accompagné de ses deux jeunes enfants, dont il devait s’occuper, laissant sous-entendre que le demandeur aurait pu être distrait par eux.

[32]        Le représentant de 9206, monsieur Trimarchi, témoigne que dans ce genre de projet, ce n’est pas la municipalité qui gère les ordures mais bien le promoteur. Dans le cas qui nous occupe, il a dû prévoir des conteneurs semi-enfouis en raison de la réglementation municipale[27]. Il explique que les conteneurs Moloks ont été choisis notamment en raison de leur finition extérieure puisqu’ils sont beaucoup moins rébarbatifs que des conteneurs standards. Le Tribunal constate qu’ils sont en effet ronds, plaqués de planches de bois verticales et surmontés d’un couvercle noir[28].

[33]        Monsieur Trimarchi reconnaît avoir répondu au demandeur, lorsque celui-ci s’est plaint de l’installation des conteneurs, que ceux-ci se trouvaient sur la partie commune. Il admet à l’audience qu’il faisait erreur et explique avoir ordonné leur déplacement après avoir reçu le rapport de l’arpenteur mandaté à cet égard par le demandeur.

[34]        Monsieur Trimarchi ajoute que contrairement à ce qu’a pu croire le demandeur, la décision d’installer des conteneurs à cet endroit n’a pas été prise après la vente mais plutôt dès 2015, lorsque des plans ont été soumis pour approbation à la municipalité[29].

[35]        Par ailleurs, monsieur Trimarchi n’est pas présent lorsque le demandeur rencontre madame Méthot. Il ne peut donc témoigner sur ce que celle-ci a pu mentionner au demandeur au sujet de la gestion des ordures. Il souligne toutefois que lors de la première assemblée des copropriétaires, le 16 mai 2018, à laquelle le demandeur était présent, la question des conteneurs n’a jamais été soulevée[30].

[36]        Selon les défendeurs, le demandeur a été informé par madame Méthot, avant la conclusion de la vente, que les conteneurs seraient installés à proximité de la partie privative de sa propriété. Ils ajoutent que si madame Méthot n’a pas été assez claire à ce sujet, il revenait au demandeur de se renseigner et de la questionner sur le système de gestion des ordures d’autant plus qu’il était déjà propriétaire d’un condominium à cette date et qu’il devait donc savoir que la gestion des ordures méritait qu’il s’informe à cet égard. Les deux points apposés sur le plan à proximité de l’unité 313 qu’il envisageait acheter aurait également dû l’amener à questionner madame Méthot à cet égard.

[37]        Que faut-il retenir de cette preuve contradictoire?

[38]        Le Tribunal est convaincu que le demandeur n’a jamais été informé, avant la conclusion de la vente, que des conteneurs à déchets seraient installés à proximité de la partie privative de son terrain, et qu’aucun reproche ne peut lui être fait pour ne pas avoir posé de questions spécifiques à cet égard. Le Tribunal est tout aussi convaincu que le demandeur n’aurait pas acheté cette unité s’il avait su que des conteneurs seraient installés à cet endroit. Voici pourquoi.

[39]        D’une part, le demandeur témoigne de façon crédible et convaincante et il n’est pas ébranlé par l’habile contre-interrogatoire de l’avocat des défendeurs. Il explique que madame Méthot ne lui a pas parlé de ces conteneurs et qu’il ne l’a pas questionnée spécifiquement sur la gestion des déchets puisqu’il lui a clairement indiqué vouloir une unité semblable à celle de l’unité modèle. Or, il n’y avait aucun conteneur à déchets à proximité de celle-ci.

[40]        Madame Méthot témoigne également de façon crédible, mais le Tribunal retient de son témoignage qu’elle rapporte le discours général qu’elle a l’impression de donner aux personnes intéressées à acheter une unité de propriété. Le Tribunal ne doute pas qu’elle est convaincue d’avoir fourni au demandeur des explications sur le système de gestion des ordures. Toutefois, jamais ne dit-elle, dans son témoignage, avoir spécifiquement indiqué au demandeur que des conteneurs se trouveraient à cet endroit ou ce que signifiait le petit carré apparaissant sur le plan. Ainsi, l’argument des défendeurs selon lequel le demandeur a pu être distrait par ses enfants lorsque madame Méthot lui fournissait des explications ne peut être retenu.

[41]        Le Tribunal retient également que la réaction du demandeur, lorsqu’il a vu les ouvriers de 9206 installer les conteneurs, a été immédiate. Il les a vu creuser les trous où devaient être installés les conteneurs le 12 avril 2018, a pris des photographies[31] et immédiatement communiqué avec monsieur Trimarchi, tant par téléphone que par courriel, pour lui exprimer sa surprise et son désaccord avec l’installation des conteneurs[32]. Quelques jours plus tard, le 15 avril, l’avocat du demandeur a transmis à 9206, à l’attention de monsieur Trimarchi, une mise en demeure pour lui faire part de la position de son client et lui demander d’enlever les conteneurs[33]. L’avocat du demandeur a réitéré la demande de son client dans une nouvelle lettre transmise à 9206 le 26 avril suivant[34].

[42]        La réaction du demandeur est cohérente avec sa position à l’effet qu’il ne savait pas que ces conteneurs allaient être installés à cet endroit.

[43]        Ceci étant dit, aurait-il dû le savoir, aurait-il dû questionner madame Méthot à cet égard comme le soumettent les défendeurs? Le Tribunal ne le croit pas. D’une part, le plan remis par madame Méthot au demandeur et sur lequel apparaît un petit carré contenant deux plus petits cercles ne contient aucune légende. Une personne particulièrement avertie et curieuse aurait peut-être pu demander à madame Méthot ce dont il s'agissait mais on ne peut reprocher au demandeur, qui a témoigné ne rien connaître en matière de construction et de projet immobilier, de ne pas l’avoir fait. D’ailleurs, on peut s’interroger sur la décision de 9206 d’avoir apposé ce petit carré sur le plan sans toutefois l’expliquer par une légende. Ajoutons que plusieurs autres carrés se trouvent sur le plan pour illustrer ce qui semble être de la végétation. Or, ces carrés sont très semblables à ceux qui identifient l’emplacement des conteneurs et pourraient très bien être confondus avec eux[35].

[44]        On ne peut également reprocher au demandeur de ne pas avoir posé des questions particulières à l’égard du système de gestion des ordures. Il a clairement exprimé son désir d’acquérir une unité de propriété semblable à l’unité modèle qui ne possédait pas de conteneur à proximité de son terrain. Il revenait donc à madame Méthot de lui indiquer la présence des conteneurs.

[45]        Rappelons, d’autre part, que la Loi sur la protection du consommateur vise à rétablir l’équilibre entre le consommateur et le commerçant et que « c’est en vertu du critère de la personne crédule et inexpérimentée qu’il faut évaluer le caractère trompeur de la publicité et des pratiques commerciales visées par la L.p.c. »[36] Ce principe est aussi applicable à l’omission du commerçant d’informer le consommateur. Le titre de cette loi est d’ailleurs évocateur quant à ses objectifs. Ainsi, il revenait à 9206 de s’assurer que sa représentante informe le demandeur de la présence de ces conteneurs à proximité de la partie privative de son terrain.

[46]        On ne peut par ailleurs retenir l’argument des défendeurs selon lequel le demandeur aurait pu questionner 9206 plus tôt, c’est-à-dire lorsque les conteneurs ont été livrés et laissés sur le terrain avant l’hiver, en vue de leur installation au printemps suivant. En effet, le demandeur ne pouvait se douter de ce qui allait advenir de ces conteneurs, d’autant plus qu’il ignorait ce dont il s’agissait. Par ailleurs, le Tribunal est convaincu que même s’il avait questionné 9206 à ce sujet pendant l’hiver, le résultat aurait été le même : les conteneurs auraient été installés là où ils le sont présentement.

[47]        À l’audience, le débat a aussi porté sur la question de savoir si le demandeur a ou aurait dû aviser madame Méthot de l’importance qu’il accordait à  l’espace extérieur de son unité. Selon les défendeurs, le demandeur a donné des réponses contradictoires à ce sujet dans le cadre d’un interrogatoire écrit[37] et à l’audience.

[48]        L’argument des défendeurs ne peut être retenu. Le demandeur répond, dans son interrogatoire écrit, qu’il a indiqué à madame Méthot vouloir acheter une unité « correspondant » à l’unité modèle. Il ajoute qu’il « ne pensai[t] pas utile de faire une déclaration distincte pour dire que ce volet [soit l’environnement extérieur] était important pour [lui] ». À l’audience, il affirme à plusieurs reprises avoir indiqué à madame Méthot vouloir une unité « comme », « identique » et « correspondant » à la maison modèle. Comme il n’y avait pas de conteneur à proximité de la partie privative de la maison  modèle, il ne s’attendait pas et ne voulait surtout pas en avoir à proximité de la sienne.

[49]        Le Tribunal ne voit pas là une contradiction qui affecte la crédibilité du demandeur. En fait, sa position est constante : il veut une unité semblable à l’unité modèle. Il n’avait pas à être plus précis, ou, à tout le moins, il n’avait pas à spécifier qu’il ne voulait pas avoir de conteneurs à déchets devant sa maison ou devant les fenêtres qui se trouvent devant et sur le côté de l’immeuble.

[50]        L’article 228 L.p.c. exige d’ailleurs que le fait passé sous silence soit « important » pour que la pratique soit considérée interdite. L’article 1401 C.c.Q. exige quant à lui que sans l’erreur provoquée par le dol, « la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.»

[51]        Le fardeau est ici satisfait dans les deux cas. Le Tribunal est en effet convaincu que l’omission de madame Méthot concerne un « fait important » et que le demandeur n’aurait pas contracté, ou, à tout le moins, n’aurait pas payé le même prix, s’il avait su que les conteneurs seraient installés à cet endroit.

[52]        En effet, l’endroit où devaient être installés les conteneurs constitue un fait important vu la volonté clairement exprimée par le demandeur d’acquérir une unité semblable à l’unité modèle, laquelle, on l’a vu, ne possédait pas de conteneurs à proximité de sa partie privative ou visibles des fenêtres en façade et de côté.

[53]        De plus, ces conteneurs, même s’ils se retrouvent maintenant sur une partie commune, sont pratiquement en façade de l’unité du demandeur puisque celle-ci est sur un coin de rue. Ils sont visibles des fenêtres de la façade et de celles du côté de la maison. Ils se trouvent par ailleurs à une très courte distance de l’allée d’auto du demandeur, elle-même face à l’immeuble. Ces conteneurs sont donc dans le champ de vision des occupants où qu’ils se trouvent au rez-de-chaussée ou à l’étage, sauf dans les pièces dont les fenêtres sont à l’arrière de la propriété. De plus, ces conteneurs entraînent un va-et-vient des copropriétaires des 24 autres unités et du camion qui les vide à toutes les semaines. Vu l’importance de cette information, il revenait au promoteur d’être transparent et de s’assurer que le demandeur soit informé de la présence des conteneurs, qu’il pose des questions ou non à ce sujet.

[54]        Considérant que le consentement du demandeur a été vicié par le dol, il peut demander « une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eut été justifié de réclamer »[38]. Ceci dit, le fardeau de prouver le quantum de son préjudice repose sur le demandeur. Dans le présent cas, il doit faire la preuve de la valeur réduite du bien[39] ainsi que de tout autre dommage causé par la faute[40].

[55]        Comme on l’a vu, le demandeur réclame la somme de 55 000 $ correspondant à la perte de valeur de sa propriété, des dommages non pécuniaires de 25 000 $ ainsi qu’une compensation de 12 500 $ pour les honoraires qu’il a dû verser à son avocat.

Perte de valeur de la propriété

[56]        Les défendeurs plaident que la perte de valeur de la propriété est hypothétique et qu’il ne peut donc y avoir réparation à cet égard[41]. Selon eux, le dommage, s’il en est, ne sera certain que lorsque la propriété sera revendue.

[57]        L’argument des défendeurs ne peut être retenu. En effet, compte tenu de la conclusion du Tribunal selon laquelle le demandeur n’aurait pas contracté ou n’aurait pas contracté à ce prix s’il avait su que les conteneurs seraient installés à proximité de sa partie privative et dans son champ de vision, le préjudice n’est pas hypothétique et il n’est pas nécessaire d’attendre que l’immeuble soit revendu pour qu’il ait droit à une compensation. C’est d’ailleurs la conclusion à laquelle en arrive la Cour d’appel dans Boulay c. Sénécal[42] alors qu’elle accorde des dommages-intérêts à un acheteur dont le consentement a été vicié par l’erreur lorsqu’il croyait acquérir une propriété pourvue de deux espaces de stationnement plutôt qu’un seul. La Cour d’appel conclut que l’acheteur a droit à des dommages correspondant à « l’impact d’un stationnement en moins sur la valeur de la maison et la valeur d’un stationnement substitut, avec intérêts et l’indemnité légale depuis l’institution du recours. »[43] Dans cette affaire, la Cour d’appel accorde cette compensation à l’acheteur sans que l’immeuble n’ait été revendu.

[58]        Ceci étant dit, à quel montant le demandeur a-t-il droit?

[59]        L’expert du demandeur, l’évaluateur agréé Pierre-Luc Marcotte, conclut à une perte de valeur de 55 000 $, correspondant à 16% de la valeur de l’immeuble. Il s’appuie notamment sur des ventes de propriétés adossées à un bassin d’épuration d’eaux usées et à la vente d’une propriété adossée à un site d’enfouissement pour établir des comparaisons.

[60]        L’expert des défendeurs, Éric Rochette, aussi évaluateur agréé, conclut dans son rapport initial que l’effet de la présence des conteneurs est pratiquement nul sur la valeur de la propriété en raison de la forte demande pour des propriétés semblables et l’offre considérablement limitée. Il estime par ailleurs que la perte de valeur de 16% attribuée par l’expert du demandeur paraît élevée puisque des taux de 15% et plus sont généralement attribués à des nuisances élevées comme des chemins de fer ou des stations-service. Il reconnaît toutefois que la valeur marchande de la propriété pourrait être supérieure s’il n’y avait pas de conteneurs à proximité. Il conclut qu’un ajustement de 20 000 $ pourrait être effectué en raison de « l’impact négatif sur la valeur marchande de la propriété lié à [la] présence des conteneurs »[44].

[61]        Toutefois, dans une mise à jour de son évaluation réalisée quelques jours avant l’audience, monsieur Rochette conclut qu’aucune « pénalité » ne doit être attribuée à la valeur de la propriété en raison de la présence des conteneurs puisque le marché est encore plus favorable aux vendeurs en 2020 qu’il ne l’était lors de son évaluation initiale en 2018.

[62]        Que faut-il conclure de ces expertises contradictoires?

[63]        Le Tribunal estime que la compensation qui doit être accordée au demandeur ne doit pas être évaluée en fonction de la perte de valeur de la propriété si elle était revendue, mais plutôt en fonction de la perte de valeur pour le demandeur lui-même. Autrement dit, il a droit à une compensation correspondant à ce qu’il a payé en trop alors qu’il ignorait, en raison du dol dont il a été victime, que des conteneurs seraient installés à proximité. Dans ces circonstances, les montants avancés par les experts (soit 55 000 $ par monsieur Marcotte et 20 000 $ par monsieur Rochette dans son évaluation initiale) peuvent servir de guide mais doivent être considérés avec circonspection puisqu’ils sont proposés après examen des ventes d’autres propriétés.

[64]        Dans l’évaluation du montant auquel le demandeur a droit, le Tribunal tient compte du fait que ces conteneurs sont tout juste à proximité de la partie privative de son terrain, que bien qu’ils ne soient pas directement en face de sa maison, ils donnent l’impression de l’être puisque la maison est sur un coin, qu’ils constituent de la pollution visuelle alors qu’ils font pratiquement face aux fenêtres de la façade et du côté de la maison, qu’ils causent un va-et-vient à proximité du terrain du demandeur en ce qu’ils desservent 24 autres copropriétés, qu’ils requièrent des opérations hebdomadaires d’un camion-grue pour les vider, qu’ils entraînent la présence de mouches et d’odeurs pendant l’été, ce qui empêche le demandeur, qui travaille à la maison, d’ouvrir certaines fenêtres, et qu’il y a écoulement de liquides lorsque les sacs que contiennent ces conteneurs sont vidés par le camion-grue.

[65]         Le Tribunal ne peut toutefois retenir l’argument du demandeur, qui est d’origine sénégalaise, à l’effet qu’il est victime de discrimination puisqu’il se sent comme le propriétaire de « la maison des déchets » du quartier. Bien que le Tribunal comprenne son désespoir de voir ces conteneurs à déchets et à matières recyclables être installés à proximité de la partie privative de sa propriété et son amertume de voir les propriétaires du quartier venir déposer leurs ordures à cet endroit, on ne peut y voir de la discrimination. Cela est d’autant plus vrai que l’installation de ces conteneurs à cet endroit a été planifiée dès 2015, bien avant que le demandeur ne commence à faire affaire avec 9206.

[66]        Le Tribunal ne peut également retenir que le demandeur subit une perte de terrain puisque les conteneurs ont été déplacés depuis leur installation et qu’ils n’empiètent plus sur sa partie privative.

[67]        Enfin, le Tribunal tient compte du fait que le demandeur, bien qu’il ne demande plus l’annulation de la vente, l’a convaincu du fait qu’il n’aurait pas choisi cette unité s’il avait su que des conteneurs seraient installés si proche.

[68]        Compte tenu de ce qui précède et usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal estime que le demandeur a droit à la somme de 25 000 $ en compensation de la présence des conteneurs à proximité de sa partie privative.

Le demandeur a-t-il doit à des dommages-intérêts non pécuniaires?

[69]        Le demandeur réclame la somme de 25 000 $ en compensation du stress et des inconvénients. Il ne produit toutefois aucune évaluation de ses dommages moraux malgré une réponse donnée en ce sens dans le cadre de l’interrogatoire écrit.

[70]        Le Tribunal retient néanmoins du témoignage du demandeur que c’est la nécessité de devoir se déplacer devant le Tribunal qui lui a causé du stress et lui a fait perdre du temps.

[71]        Bien que le demandeur ait eu raison de plaider que son consentement a été vicié et qu’il ait eu gain de cause (en partie) quant à sa réclamation concernant la valeur de la propriété, il est bien établi que « la perte de temps et les efforts déployés pour obtenir justice sont des inconvénients inhérents aux efforts de quiconque est entraîné dans une démarche judiciaire ».[45]

[72]        Le demandeur témoigne que ce sont les conséquences des présentes procédures judiciaires qui lui ont causé stress et perte de temps. Il ne témoigne pas des dommages moraux qu’aurait pu lui causer la présence des conteneurs à proximité de sa partie privative.

[73]        Dans ces circonstances, la réclamation du demandeur pour dommages non pécuniaires est rejetée.

Le demandeur a-t-il droit au remboursement des honoraires payés à son avocat?

[74]        Cette demande est mal fondée et doit être rejetée sommairement. Le Tribunal partage entièrement les propos suivants de la juge Manon Savard, avant qu’elle ne devienne juge en chef du Québec, dans Poulin c. Produits MGD inc. :

[14]       Dans sa requête, la requérante demande également que les intimés soient condamnés à lui payer 5 000 $ à titre de dommages-intérêts, représentant les honoraires extrajudiciaires encourus pour la présentation de la demande en inhabilité.

[15]       J’entends rejeter cette demande de façon sommaire. Une telle conclusion me semble malheureusement souvent recherchée lorsqu’une partie conteste un geste posé par la partie adverse dans un dossier : on ajoute à la procédure une réclamation en dommages-intérêts pour les honoraires extrajudiciaires encourus, souvent sans même faire la preuve du préjudice subi. Une telle façon de faire devrait être à proscrire. Comme la Cour l’écrit dans 2741-8854 Québec inc. c. Restaurant King Ouest inc., 2018 QCCA 1807, « […] seul le type d’abus décrit à l’article 51 C.p.c. qui dénote un comportement fautif [selon les principes du droit privé] peut justifier la responsabilité civile et la condamnation à des dommages-intérêts du justiciable » (paragr. 28). La requérante n’allègue aucun fait, encore moins n’en fait la preuve, qui permettrait de conclure à un comportement fautif, de sorte qu’il y a lieu de rejeter cette demande.[46]

[75]        Dans l’état actuel du droit, une partie ne peut réclamer d’une autre les honoraires payés à ses avocats pour le seul motif qu’elle ait dû intenter des procédures. Il faut plus. Le demandeur devait démontrer que les défendeurs ont commis une faute en abusant de leur droit d’ester en justice et que cette faute lui a causé un préjudice[47].

[76]        Or, il y a absence totale de preuve que les défendeurs aient abusé de leur droit d’ester en justice. Leur conduite est d’ailleurs irréprochable à cet égard. De plus, le fait que le demandeur ait dû assumer des honoraires professionnels pour faire valoir ses droits ne constitue certainement pas un préjudice indemnisable, auquel cas toutes les parties à une instance judiciaire auraient droit à une compensation à cet égard. Cette réclamation est en conséquence rejetée.

Responsabilité du Syndicat

[77]        Le recours du demandeur vise également le Syndicat. Or, aucune preuve n’a été administrée quant à la responsabilité de celui-ci. L’avocat du demandeur n’a d’ailleurs pas abordé cette question dans le cadre de ses plaidoiries.

[78]        La demande est en conséquence rejetée contre le Syndicat, avec les frais de justice toutefois limités aux droits de greffe de la réponse puisque les autres débours judiciaires ont été encourus de façon indistincte par les deux défendeurs qui sont représentés par le même avocat.

b)    Le demandeur a-t-il abusé de la procédure?

[79]        Les défendeurs soumettent que le demandeur a abusé de la procédure en présentant une demande introductive d’instance inutilement longue et incohérente, en multipliant les modifications et en présentant plusieurs demandes manifestement mal fondées au Tribunal.

i- Principes de droit

[80]        Tel que déjà mentionné, les défendeurs auront droit à un remboursement de leurs honoraires extrajudiciaires sur démonstration que le demandeur a abusé de son droit d’ester en justice et que cette faute lui a causé un préjudice.

[81]        Cette demande est notamment soumise aux articles 51 et 54 C.p.c. qui se lisent ainsi :

51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif.

L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics.

54. Le tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure, incluant celui présenté sous la présente section, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l’instance, condamner une partie à payer, outre les frais de justice, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les débours que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs.

Si le montant des dommages-intérêts n’est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d’abus, le tribunal peut en décider sommairement dans le délai et aux conditions qu’il détermine ou, s’agissant de la Cour d’appel, celle-ci peut alors renvoyer l’affaire au tribunal de première instance qui en était saisi pour qu’il en décide.

[82]        Tout récemment, la Cour d’appel rappelait que le fardeau de celui qui demande une déclaration d’abus en vertu de l’article 51 C.p.c. est lourd :

[126]     L’article 51 C.p.c. couvre une panoplie de situations et le spectre de ces situations est large, mais, dans tous les cas, la barre est haut placée et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice. Les procédures manifestement mal fondées et celles qui ne visent qu’à faire taire l’autre partie doivent être sanctionnées. Il en va de même de la partie qui utilise la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui. Mais, je le répète, la barre de l’abus de procédure doit demeurer haut placée.[48]

ii- Application des principes aux faits de l’espèce

[83]        En l’espèce, malgré le fait que la barre doive être haut placée et malgré que le demandeur ait gain de cause en partie, le Tribunal estime qu’il a effectivement utilisé la procédure de manière excessive et déraisonnable. Voici pourquoi.

[84]        Tout d’abord, un bref résumé du contexte procédural s’impose. La demande introductive d’instance est signée le 31 mai 2018. Elle ne contient aucune partie défenderesse, et six parties mises en cause[49].

[85]         Le 8 juin 2018, le demandeur insiste pour présenter sa demande d’injonction interlocutoire provisoire pour faire enlever les conteneurs malgré le fait que monsieur Trimarchi signait le même jour une déclaration sous serment dans laquelle il offrait de déplacer ou de remplacer les conteneurs pour faire cesser l’empiètement sur la partie privative du demandeur. Les parties ont donc procédé devant la Cour pendant une quarantaine de minutes, en après-midi. Au terme de l’audience, le Tribunal a, sans surprise, pris acte de l’engagement de monsieur Trimarchi et rejeté la demande d’injonction provisoire.

[86]        Il était clairement abusif pour le demandeur d’insister pour demander l’émission d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire demandant l’enlèvement des conteneurs vu l’offre de monsieur Trimarchi de les déplacer et vu l’absence totale d’urgence, exigence bien connue en cette matière.

[87]        Le 18 juin 2018, la demande introductive d’instance est modifiée (première modification). Le Syndicat y est ajouté comme mis en cause et plusieurs allégations qui font référence à la mauvaise foi des défendeurs sont ajoutées[50]. Cette procédure modifiée contient toujours une demande d’injonction interlocutoire provisoire visant l’enlèvement des conteneurs.

[88]        Le 7 août 2018, le juge Gregory Moore accueille une demande en rejet et rejette la demande contre les « défenderesses »[51] 9229-8926 Québec inc., 9189-7470 Québec inc. et Gestion immobilier Jad inc. Il est aussi noté au procès-verbal que la Ville de Saint-Constant n’est plus mise en cause.

[89]         Le 25 octobre 2018, la demande introductive d’instance est modifiée (deuxième modification) afin d’y retirer la Ville de Saint-Constant et les parties mises hors de cause par le juge Moore. On constate par ailleurs que les modifications apportées dans la demande modifiée du 18 juin 2018 y sont toujours soulignées et ce, en contravention avec l’article 11 du Règlement de la Cour supérieure en matière civile[52]. La demande d’injonction interlocutoire provisoire y est aussi retirée, mais certaines conclusions de nature injonctive, dont l’une vise l’enlèvement des conteneurs, qui, rappelons-le, ne sont plus sur la partie privative, s’y trouvent toujours. La demande est aussi modifiée pour y ajouter une réclamation de 55 000 $ en compensation de la perte de valeur de l’immeuble alors que la réclamation de dommages-intérêts punitifs est réduite à 15 000 $.

[90]        Le 9 janvier 2019, le juge Marc St-Pierre rend jugement sur une nouvelle demande en rejet présentée par les défendeurs[53]. Il ordonne la suppression de la demande remodifiée des conclusions de nature injonctive (au nombre de 11) au motif qu’elles sont « obsolètes », « irrecevables » ou « impossibles à exécuter », selon le cas. 

[91]        Le 27 janvier 2019, la demande introductive d’instance est modifiée (troisième modification) pour tenir compte des conclusions du jugement du juge St-Pierre. Les modifications antérieures sont toutefois toujours soulignées, rendant pratiquement impossible la tâche d’identifier les nouvelles modifications additionnelles. On constate néanmoins que conformément au jugement du juge St-Pierre, les conclusions de nature injonctive sont retirées. Ainsi, la demande ne contient plus que les réclamations monétaires (25 000 $ pour stress et inconvénients, 15 000 $ pour dommages-intérêts punitifs, 55 000 $ en compensation de la perte de valeur de l’immeuble et 10 000 $ en remboursement des « dépenses judiciaires et extrajudiciaires » du demandeur) ainsi qu’une demande afin que le jugement à être rendu soit exécutoire « nonobstant appel et sans caution ».

[92]        Tel que souligné par le Tribunal à l’audience, l’original de cette demande re-remodifiée n’avait toujours pas été produit au dossier de la Cour au moment de l’instruction de l’affaire, 22 mois après sa notification. Il le sera alors, à la demande du Tribunal.

[93]        Au premier jour de l’instruction, le demandeur se désiste par ailleurs de sa réclamation de dommages-intérêts punitifs de 15 000 $.

[94]        Après examen de la demande introductive d’instance (re-remodifiée), le Tribunal estime que plusieurs de ses allégations sont manifestement mal fondées et vexatoires. À titre d’exemples, les allégations suivantes n’ont pas été prouvées et le demandeur ne pouvait raisonnablement croire être en mesure de les prouver :

6c.-      Avant de permettre la tenue de la première assemblée du conseil d’administration du Syndicat, Joseph[54], à titre de représentant de la défenderesse 9206-0516 Québec inc., au nom de celle ci avait déjà en amont, pris seul, pour le seul bénéfice et l’intérêt exclusif des défendeur de la défenderesse, indépendamment de ceux du Syndicat, toutes les mesures présentement contestées;

[…]

6e.-      Le schéma est simple : Joseph à titre de représentant de la défenderesse 9206-0516 Québec inc., au nom de celle ci a instrumentalisé en amont le syndicat pour le bénéfice unique et exclusif 9206-0516 Québec inc. des défendeurs dont notamment Jad 2020 et veut maintenant, en aval trouver couverture sur le dos du syndicat;

6f.-       Joseph à titre de représentant de la défenderesse, au nom de celle ci savait clairement et dés le tout début, que l’installation de ces conteneurs dans l’espace dont il disposait était problématique et en forçant leur installation sur une partie du  terrain et ou à une distance irrégulière d’un terrain privé, il a décidé sciemment de lui porter préjudice;

6g.-      Pour preuve de la mauvaise foi des défendeurs, de la défenderesse 9206-0516 Québec inc. aussitôt les conteneurs ont été installés, ils ont alors donné le signal pour l’organisation de la première assemblée;

6h.-      Les manœuvres et manipulations des défendeurs de la défenderesse 9206-0516 Québec inc. sont flagrantes et la mauvaise foi est sans mesure;

6i.-        Les défendeurs ont trahi l’esprit, la philosophie du projet qu’ils ont soumis à la mise en cause la ville et qui a été autorisé;

6j.-        Les défendeurs ont abusé de la confiance et de la vigilance de la mise en cause, la ville de Saint-Constant;

6k.-       Si les défendeurs avaient la défenderesse 9206-0516 Québec inc. avait clairement avoué leur son véritable projet la ville de Saint-Constant mise en cause n’aurait certainement pas autorisé le projet dans les mêmes conditions;

[…]

6m.-     Joseph a posé pour le bénéfice des défendeurs de la défenderesse 9206-0516 Québec inc. des actes qu’il savait illégaux et qu’il essaie de mettre sous la responsabilité du Syndicat;

[…]

33.-      Simplement ils ont la défenderesse 9206-0516 Québec Inc a décidé de faire dans la ruse et d’épuiser moralement, économiquement, psychologiquement le demandeur, espérant le faire céder avec le poids et la lourdeur d’une action judiciaire;

[…]

49.-      Les défendeurs ont choisi et décidé de persévérer dans l’illégalité et d’imposer la force;

[…]

53.-      Les défendeurs ont décidé de porter atteinte volontairement et sciemment à la quiétude et à la tranquillité du demandeur, à son droit à l’honneur et à la dignité en choisissant de façon discriminatoire son espace privé pour en faire le «  dépotoir » de déchets et d’ordure à la disposition de l’ensemble des autres propriétaires de l’unité d’habitation collective;

54.-      Le demandeur se sent humilié et vexé, sous-estimé dans son intelligence et insulté, malmené, manqué de respect et de considération et atteint dans sa dignité et dans son honneur;

[…]

59.-      La mauvaise foi des défendeurs est sans équivoque, d’autant plus qu’ils ont décidé de couler sur le béton les conteneurs, avec précipitation, tout en sachant qu’ils portaient atteinte aux droit des demandeurs, qui de plus a demandé la cessation de cette atteinte.

[Reproduction telle quelle de ces extraits]

[95]        Selon la Cour d’appel, formuler « des allégations qui ne résistent pas à une analyse attentive et qui dénotent une propension à une surenchère hors de toute proportion avec le litige réel entre les parties » peut constituer un comportement blâmable, même sans mauvaise foi ou intention de nuire[55]. La Cour d’appel poursuit :

[10]       Déposer un acte de procédure devant un tribunal judiciaire est un geste grave et empreint de solennité, qui engage l’intégrité de celui qui en prend l’initiative. On ne peut tolérer qu’un tel geste soit fait à la légère, dans le but de chercher à tâtons une quelconque cause d’action dont on ignore pour le moment la raison d’être, mais qu’on s’emploiera à découvrir en alléguant divers torts hypothétiques et en usant de la procédure à des fins purement exploratoires. […]

[96]        Le langage employé dans les paragraphes de la demande reproduits plus haut est inapproprié en raison du ton utilisé, mais aussi en raison du fait que ces allégations n’ont pas été prouvées et que, pour la plupart, aucune preuve n’a même été administrée à leur égard. Le demandeur n’a donc même pas tenté de prouver plusieurs de ces allégations. Est-il nécessaire de rappeler que les parties ne doivent pas agir de manière excessive ou déraisonnable (article 19 C.p.c.) et qu’elles doivent coopérer en tout temps (article 20 C.p.c.). En raison du caractère incendiaire de ces allégations, on ne peut que conclure à leur caractère abusif.

[97]        Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal conclut que le demandeur a donc utilisé la procédure de manière excessive et déraisonnable au sens de l’article 51 C.p.c.

[98]        Ceci étant dit, les défendeurs doivent tout de même prouver que la conduite fautive du demandeur leur a causé un préjudice. À cet égard, les défendeurs produisent des comptes d’honoraires professionnels qui s’élèvent à 24 140 $ (avant les taxes) pour la période se terminant en septembre 2019 et un compte final de 8 908 $ (avant les taxes) pour la période couvrant septembre 2019 jusqu’au procès[56].

[99]        D’entrée de jeu, soulignons qu’il est manifeste que les défendeurs ne peuvent avoir droit au remboursement de la totalité des honoraires versés à leur avocat. Comme on l’a vu, la demande est bien fondée en partie et n’est donc pas totalement abusive.

[100]     Par contre, il est clair qu’une partie des honoraires aurait pu être évitée si le demandeur n’avait pas insisté pour procéder sur sa demande d’injonction interlocutoire provisoire alors même que monsieur Trimarchi avait offert de déplacer les conteneurs.

[101]     La somme de 5 677 $ a été facturée aux défendeurs pour la préparation et l’audition présidée par la juge Mayrand[57]. Le Tribunal estime que c’est une somme d’environ 1 800 $ qui a dû être assumée inutilement par les défendeurs pour cette audition[58]. En effet, une courte audition plutôt que la journée complète aurait pu être nécessaire pour simplement obtenir une ordonnance à l’égard de l’offre de monsieur Trimarchi de déplacer les conteneurs.

[102]     Le Tribunal est par ailleurs d’avis que les allégations manifestement mal fondées et abusives de la demande introductive d’instance re-remodifiée n’ont pas, à elles seules, entraîné des honoraires extrajudiciaires additionnels pour les défendeurs. De plus, les autres vacations devant la Cour ne découlent pas d’une conduite abusive de la part du demandeur (gestion, objections, demandes en rejet).

[103]     Toutefois, le Tribunal estime qu’une condamnation à des dommages-intérêts punitifs, permise par l’article 54 C.p.c., est de mise en raison du langage abusif utilisé dans les procédures du demandeur et des allégations sans fondement qu’elles contiennent.

[104]      L’octroi de dommages-intérêts punitifs est soumis à l’article 1621 C.c.Q. Aucune preuve n’a toutefois été administrée à l’égard de la situation patrimoniale du demandeur, outre le fait qu’il a mentionné travailler comme expert informaticien.

[105]     Dans ces circonstances, et usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal estime que des dommages-intérêts punitifs de 2 000 $ sont justifiés pour sanctionner la conduite du demandeur. Le Tribunal ne doute pas que le demandeur sera en mesure de verser cette somme vu son emploi et le fait qu’il a acquis une résidence de plus de 340 000 $. Le Tribunal est tout aussi convaincu que cette mesure dissuadera le demandeur d’utiliser de nouveau un tel langage dans des procédures judiciaires.

Exécution provisoire

[106]     Le demandeur demande, dans sa demande introductive d’instance re-remodifiée, l’exécution provisoire du jugement.

[107]     L’article 661 C.p.c. prévoit que le juge peut ordonner l’exécution provisoire « lorsque le fait de porter une affaire en appel risque de causer un préjudice sérieux et irréparable à une partie ». Une preuve doit donc être administrée afin de faire la démonstration d’un tel préjudice. De plus, l’exécution provisoire est rare lorsque le jugement ne prononce qu’une condamnation monétaire puisque le retard causé par un éventuel appel peut être compensé par les intérêts et l’indemnité additionnelle[59].

[108]     En l’espèce, la preuve est muette à l’égard d’un quelconque préjudice, et l’avocat du demandeur n’a pas abordé cette question dans ses plaidoiries. Cette demande est en conséquence rejetée.

Frais de justice

[109]     Il est bien connu que les frais de justice sont dus à la partie qui a gain de cause à moins que le Tribunal n’en décide autrement[60].

[110]     En l’espèce, le demandeur a droit aux frais de justice. Toutefois, les frais d’expertise inclus dans les frais de justice sont limités à ceux qui sont relatifs à la préparation du rapport d’expert. Les frais qui découlent de la présence de l’expert à l’audience ne sont en effet pas accordés puisque le rapport de l’expert tient lieu de son témoignage[61] et que son interrogatoire, en l’espèce, n’était ni nécessaire, ni utile.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[111]     ACCUEILLE la demande en partie;

[112]     CONDAMNE 9206-0516 Québec inc. à verser à Madiakhaté Lô la somme de 25 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter du 25 octobre 2018, date de notification de la demande introductive d’instance remodifiée;

[113]     CONDAMNE le demandeur à verser aux défendeurs des dommages-intérêts de 1 800 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter du 22 octobre 2018;

[114]     CONDAMNE le demandeur à verser aux défendeurs des dommages-intérêts punitifs de 2 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter de la date du présent jugement;

[115]      LE TOUT avec frais de justice, incluant les frais d’expertise du demandeur limités à la somme de 1 724, 63 $;

[116]     REJETTE la demande à l’égard du Syndicat de la copropriété du 269-313 du Grenadier, avec frais de justice limités aux droits de greffe relatifs à la réponse.

		__________________________________  J. sÉBASTIEN VAILLANCOURT, j.c.s.
Me Baidy Mbaye
Avocat du demandeur
Me Michael Hollander
OIKNINE ET ASSOCIÉS
Avocat des défendeurs
Dates d’audience :	Le 9 et le 10 novembre 2020
Date du début du délibéré :	Le 12 novembre 2020