Décision

APERÇU

1.                Le demandeur sollicite une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire pour ordonner à la défenderesse, sa locataire, de respecter son obligation de payer son loyer et d’occuper les lieux conformément au bail intervenu entre eux.
2.                La défenderesse s’y oppose.

1.                 CONTEXTE

3.                Le demandeur est avocat et homme d’affaires. Il possède un centre commercial situé sur le boulevard Sir-Wilfrid-Laurier à Mont-Saint-Hilaire[1].
4.                La défenderesse Carolyn Leblanc (« Leblanc[2] ») exploite, à titre d’entreprise individuelle, une clinique de toilettage pour petits chiens et chats, sous les raisons sociales de « Les Top modèles à quatre pattes » (« Top Modèles ») et « Top Cabo ».
5.                Après avoir signé un premier bail le 31 octobre 2019, les parties en signent un second valide du 1er juin 2021 au 31 mai 2026 (le « Bail »)[3].
6.                Bien que le bail intervienne entre le demandeur et la défenderesse Top Modèles[4], la défenderesse Leblanc cautionne les obligations de la locataire.
7.                Le demandeur soutient qu’il a dépensé 19 081,71 $ pour aménager adéquatement le local occupé.
8.                Au début septembre 2025, après quatre années d’exploitation continue, la défenderesse Leblanc informe le demandeur qu’elle quitte les lieux en invoquant des motifs sérieux[5].
9.                Le demandeur s’y oppose.
10.            Le 10 octobre 2025, le demandeur produit une demande introductive d’instance en dommages et pour l’émission d’ordonnances d’injonction interlocutoire provisoire, interlocutoire et permanente et de sauvegarde.
11.            Il présente sa demande d’injonction provisoire le 15 octobre 2025. Le Tribunal accorde une remise pour permettre à la défenderesse — qui a reçu la signification de la demande la veille à 16 h — de préparer une déclaration sous serment.

2.                 ANALYSE

LE DEMANDEUR SATISFAIT-IL AUX CRITÈRES POUR L’ÉMISSION D’UNE ORDONNANCE D’INJONCTION INTERLOCUTOIRE PROVISOIRE?

2.1        Les principes juridiques[6]

12.            La demande d’injonction interlocutoire est régie par les articles 510 et 511 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») qui prévoient qu’elle peut être émise si une partie paraît y avoir droit et qu’elle est jugée nécessaire pour empêcher un préjudice sérieux ou irréparable. L’injonction interlocutoire vise ainsi « à permettre qu’une réparation efficace soit possible lorsque l’affaire sera finalement jugée au fond »[7].
13.            À ces critères s’ajoutent quelques principes issus de la jurisprudence.
14.            En l’absence de circonstances exceptionnelles, la personne qui requiert une injonction interlocutoire provisoire doit démontrer [8]:
    1.         qu’il existe une forte apparence de droit;
    2.       que sans l’émission d’une injonction, elle subira un préjudice sérieux ou irréparable; et
    3.         que le poids relatif des inconvénients la favorise.
15.            Ces critères « ne doivent pas être considérés séparément, in abstracto, mais en regard les uns des autres »[9].
16.            Comme dans le cas présent, en matière d’injonction interlocutoire mandatoire, la personne qui en requiert l’émission doit démontrer une apparence de droit plus robuste.
17.            Dans un tel cas, « un examen approfondi sur le fond » peut s’avérer approprié[10].
18.            Sur ce dernier point, dans HRM Projet Children inc. c. Devimco Immobilier inc. [11], le juge Mainville de la Cour d’appel mentionne que la partie demanderesse doit établir une forte apparence de droit pour obtenir l’injonction mandatoire qu’il demande.
19.            Dans Chen c. Qi [12], le juge Cournoyer agissant comme juge unique, mentionne que la « jurisprudence de la Cour supérieure en matière d’injonction interlocutoire mandatoire applique les enseignements de l’arrêt R. c. Société Radio-Canada, 2018 CSC 5 de la Cour suprême quant au critère de la forte apparence de droit »[13]. Il ajoute cependant que « ce jugement a été rendu dans une affaire de common law et [que la Cour d’appel] ne s’est pas encore penché sur son application en droit civil »[14].
20.            Dans Gagnier c. Procureur général du Québec[15], le juge Moore agissant également comme juge unique, citant l’arrêt R. c. Société Radio-Canada, énonce que le fardeau découlant du critère de la question sérieuse est « un peu plus robuste » en matière d’injonction interlocutoire mandatoire[16].
21.            Quant au préjudice, l’article 511 C.p.c. édicte qu’une injonction interlocutoire peut être émise si celui qui la demande établit un préjudice sérieux, sans nécessairement que ce dernier soit irréparable, c’est-à-dire qu’il pourrait être compensé au moyen de dommages-intérêts[17].
22.            De plus, même lorsqu’une forte apparence de droit et un préjudice sérieux sont établis, « le juge saisi de l’affaire devrait généralement procéder à l’évaluation comparative des inconvénients et ne devrait émettre l’injonction interlocutoire que si celui qui la requiert satisfait également ce dernier critère »[18]. Il doit également favoriser la solution permettant le maintien du statu quo entre les parties[19].
23.            Lorsque l’injonction interlocutoire est demandée au stade provisoire, l’article 510 C.p.c. ajoute que la demande doit satisfaire au critère de l’urgence et qu’elle ne peut excéder dix jours. Le juge doit alors être convaincu que le préjudice invoqué sera autrement impossible à compenser « si on laisse écouler le délai nécessaire pour la présentation et l’audition de la demande d’injonction interlocutoire »[20]. Il s’agit donc d’une « mesure essentiellement temporaire et exceptionnelle pour éviter un mal évident, imminent et irréparable; s’il y a le moindre doute, la demande doit être rejetée »[21].

2.2        Discussion

2.2.1                     La forte apparence de droit

24.            Le demandeur fonde sa demande d’injonction interlocutoire provisoire sur le respect des termes du Bail. Il allègue :

51.  Le demandeur a un droit clair et indiscutable au respect des obligations par la Défenderesse des obligations prévues au bail et des engagements souscrits par cette dernière en faveur du Locateur.

[…]

54.  Considérant ce qui précède, le demandeur soumet respectueusement qu’il y a non seulement apparence de droit, mais également l’existence d’un droit clair.

25.            Sans que le demandeur y réfère expressément, le Tribunal constate les clause suivantes du Bail qui peuvent soutenir les prétentions du demandeur :

9.10.02  Occupation continue

De plus, le LOCATAIRE doit occuper de façon continue les Lieux Loués pendant toute la durée du bail.

[…]

9.22 Recours en injonction

Le LOCATAIRE convient que le BAILLEUR a droit au recours en injonction pour empêcher ou arrêter la violation de toute obligation assumée par le LOCATAIRE en vertu du Bail, ou pour forcer le LOCATAIRE à exécuter ladite obligation.  Le LOCATAIRE reconnaît que toute violation de sa part de l’une quelconque des obligations ainsi assumées est, à toute fin légale, présumée causer au BAILLEUR un préjudice sérieux et irréparable, ou est présumée être une violation à laquelle un jugement en dommages ne peut pas remédier.

26.            De son côté, la défenderesse justifie comme suit son déguerpissement dans sa lettre du 11 septembre 2025[22]:

Nous nous expliquons mal cette situation.  Il semble qu’une intervention était nécessaire auprès de la municipalité afin de régulariser la situation du local et que malgré plusieurs demandes de sa part, rien n’ait été fait.

Nous sommes d’avis que cette régularisation récente est tardive et insuffisante au regard du préjudice grave et continu subi par notre cliente pendant toutes ces années.

En effet :

-          Le local dans lequel vous avez placé notre cliente en 2021 n’était pas identifié officiellement par une adresse civique reconnue;

-          En raison de ce qui précède, aucun permis d’exploitation valide ne pouvait être émis;

-          Le local était dépourvu d’enseigne, en contravention avec la clause 31 du bail;

-          Le local semblait être situé dans l’arrière-boutique d’un commerce voisin;

-          Le commerce de notre cliente était introuvable pour la clientèle;

-          L’alimentation électrique provenait d’un autre commerce (Bijouterie Chekchak inc.);

Cette situation a placé notre cliente dans une position précaire face aux assureurs, en plus de lui faire perdre une importante partie de sa clientèle et de lui causer des problèmes de santé.

En l’absence de régularisation, le local ne pouvait servir à l’usage auquel il était destiné et notre cliente n’a pas pu en jouir paisiblement.  Il s’agit là de manquements clairs aux obligations prévues à l’article 1854 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :

1854.  Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procureur la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

Ces obligations essentielles qui sont à la base même de votre lien contractuel n’ont manifestement pas été respectées.

Bien que la Ville ait récemment reconnu une nouvelle adresse civique (398), ce correctif arrive trop tard.  Les conséquences pour notre cliente sont irréversibles.

[Le Tribunal souligne]

27.            En somme, la défenderesse soutient que le demandeur n’a pas respecté ses obligations contractuelles, ce qui la justifie à mettre un terme au bail en invoquant l’exception d’inexécution.
28.            De l’avis du Tribunal, le demandeur échoue à démontrer une apparence de droit plus que sérieuse. Bien qu’il puisse s’appuyer sur la clause 9.10.02 qui prévoit l’occupation continue du locataire pendant toute la durée du bail, la défenderesse plaide que le manquement aux obligations contractuelles du demandeur la justifie à mettre un terme au bail.
29.            Au stade de l’injonction interlocutoire provisoire, le Tribunal constate que chaque partie dispose d’arguments valables dont aucun ne peut, au stade provisoire et à la lumière d’une preuve sommaire, l’emporter sur l’autre. Manifestement, le litige devra éventuellement être tranché par la Cour.

2.2.2                     Le préjudice sérieux ou irréparable

30.            Le demandeur allègue ce qui suit relativement au préjudice sérieux et irréparable qu’il invoque :

55.  Compte tenu de ce qui précède, il est évident que le Demandeur subit un préjudice sérieux et irréparable causé par la conduite illégale et intempestive de la Défenderesse qui tente de se faire justice à elle-même de manière abusive et sans droit, et que l’émission des ordonnances d’injonction et de sauvegarde recherchées sont nécessaires afin d’empêcher que ne soit créé un état de fait de nature à rendre le jugement final inefficace et non exécutoire.

56.  Tel que plus amplement décrit auparavant, le Demandeur est privé de sommes substantielles provenant d’un locataire qui occupait l’immeuble et qui versait régulièrement son loyer jusqu’en septembre 2025.

57.  Les agissements de la Défenderesse causent un préjudice sérieux et difficilement compensable en argent, puisqu’elle a contribué à mettre en défaut le Demandeur face à son créancier hypothécaire, et face aux taxes municipales dues à la Ville.

31.            D’emblée, le Tribunal souligne qu’il ne dispose d’aucune preuve voulant que le déguerpissement de la défenderesse cause des dommages globalement au demandeur et à ses autres locataires du centre d’achat comme c’était le cas dans l’arrêt Banque Royale du Canada c. Les propriétés Cité Concordia Limitée[23].
32.            Le Tribunal voit mal comment le demandeur — qui affirme avoir 75 locataires[24] — peut alléguer que deux mois de retard dans le paiement d’un loyer mensuel de 1 333,33 $[25] « contribu[ent] à mettre en défaut le demandeur face à son créancier hypothécaire, et face aux taxes municipales dues à la Ville ».
33.            De plus, le préjudice allégué est compensable en argent, et d’ailleurs, la demande vise à obtenir au mérite des condamnations de 22 124,19 $ représentant le loyer impayé, 4 500 $ de frais de remise en état et 10 335 $ pour les « frais de présentation des présentes procédures (montant à parfaire) ».
34.            Le critère du préjudice sérieux et irréparable n’est pas non plus satisfait.

2.2.3                     Le poids relatif des inconvénients

35.            Alors que la preuve des inconvénients du demandeur s’avère uniquement de nature monétaire, il en va tout autrement de la défenderesse qui est une personne physique pour qui on recherche de lui ordonner de continuer à exercer son métier dans les lieux loués.
36.            Alors qu’elle était auteure, la juge Katheryne A. Desfossés s’exprimait comme suit dans ses commentaires sur l’article 1601 du Code civil du Québec[26] :

L’obligation de faire est une « obligation pour la satisfaction de laquelle le débiteur doit accomplir un acte positif ». Initialement les tribunaux étaient réticents à forcer un débiteur à exécuter lui-même une obligation de faire à laquelle il s’était engagé. La jurisprudence à cet égard a toutefois évolué au fil des années. Ce nouveau courant jurisprudentiel met de côté la tendance antérieure qui consistait à réserver l’exécution en nature presque exclusivement aux cas d’obligations de ne pas faire. Précisons toutefois que ce n’est que dans des circonstances exceptionnelles que les tribunaux rendront des ordonnances visant la continuation d’une relation d’affaires.

Nonobstant cette évolution jurisprudentielle, les tribunaux observent une grande prudence, notamment du point de vue du respect des libertés individuelles, lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire. Ainsi, lorsque l’obligation implique la participation personnelle du débiteur (par exemple en fonction des spécificités de son art ou de sa profession) sans toutefois être une obligation intuitu personae, la pertinence de forcer le débiteur à exécuter son obligation dépendra des circonstances incluant les droits protégés par les chartes. Notons que l’exécution en nature de l’obligation intuitu personae ne pourra pas, de manière générale, être forcée vu le caractère personnel de l’obligation et vu les considérations reliées à la protection des libertés individuelles qui entrent en ligne de compte. En cas d’inexécution d’une obligation intuitu personae, le créancier devra habituellement opter pour un autre recours afin d’obtenir satisfaction.

[Le Tribunal souligne — Références omises]

37.            Le Tribunal voit mal comment, dans les circonstances du présent cas, il pourrait contraindre la défenderesse Leblanc à exercer sa profession.
38.            En ce qui a trait à la clause 9.22 qu’il convient de reproduire de nouveau :

Le LOCATAIRE convient que le BAILLEUR a droit au recours en injonction pour empêcher ou arrêter la violation de toute obligation assumée par le LOCATAIRE en vertu du Bail, ou pour forcer le LOCATAIRE à exécuter ladite obligation.

Le LOCATAIRE reconnaît que toute violation de sa part de l’une quelconque des obligations ainsi assumées est, à toute fin légale, présumée causer au BAILLEUR un préjudice sérieux et irréparable, ou est présumée être une violation à laquelle un jugement en dommages ne peut pas remédier.

39.            Le Tribunal estime qu’à cette étape, cette clause parait sérieusement contestable[27], particulièrement dans le contexte d’un contrat de bail type rédigé par le demandeur et des circonstances particulières du présent dossier.
40.            Ainsi, le Tribunal conclut que la balance des inconvénients favorise la défenderesse et la position qu’elle avance.

2.2.4                     L’urgence

41.            Le demandeur échoue à démontrer l’urgence.
42.            En réalité, il s’agit plutôt d’une demande qui vise à obtenir un jugement anticipé sur le mérite de l’affaire alors que la preuve est contradictoire relativement aux fautes que les parties se reprochent mutuellement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

43.            REJETTE la demande pour l’émission d’une ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire;
44.            LE TOUT, avec frais de justice.

TABLE DES MATIÈRES

JF 1208.....................................................................1

APERÇU..................................................................1

1. CONTEXTE..........................................................2

2. ANALYSE............................................................2

2.1 Les principes juridiques..............................................3

2.2 Discussion..........................................................4

2.2.1 La forte apparence de droit.........................................4

2.2.2 Le préjudice sérieux ou irréparable..................................6

2.2.3 Le poids relatif des inconvénients....................................7

2.2.4 L’urgence........................................................8

TABLE DES MATIÈRES...................................................10

[1]  Portant l’adresse civique du 398 au 418.

[2]  L’utilisation des seuls noms de famille dans le présent jugement a pour but d’alléger le texte et il ne faut pas y voir un manque de courtoisie à l’égard des personnes concernées.

[3]  Pièce P-4.

[4]  La preuve ne révèle pas qu’il s’agit d’une personne morale. Il s’agit d’une entreprise individuelle portant le numéro d’entreprise NEQ : 2 265 400 319 (pièce P-1).

[5]  Pièce P-7.

[6]  Le Tribunal réfère au résumé des principes énoncés par la juge Katheryne A. Desfossés dans Carrier & Al. c. Hébert, 405-17-003364-259.

[7]  Groupe CRH Canada inc. c. Beauregard, supra, 2018 QCCA 1063, paragr. 23.

[8]  HRM Projet Children inc. c. Devimco Immobilier inc., 2020 QCCA 1123, paragr. 13.

[9]  FLS Transportation Services Limited c. Fuze Logistics Services Inc., 2020 QCCA 1637, paragr. 28 citant Favre c. Hôpital Notre-Dame, 1984 CanLII 2824 (QCCA).

[10]  R. c. Société Radio‑Canada, 2018 CSC 5, paragr. 15

[11]  2020 QCCA 1123, par. 15.

[12]  2021 QCCA 530.

[13]  Id., note de bas de page 2.

[14]  Id.

[15]  2022 QCCA 654.

[16]  Id., par. 23.

[17]  Groupe CRH Canada inc. c. Beauregard, 2018 QCCA 1063, paragr. 30-33.

[18]  Précité, note 8, paragr. 15 et 19.

[19]  Joli-Coeur c. Jolicoeur Lacasse avocats, 2011 QCCA 219; Québec (Procureur général) c. Mario Lord, J.E. 2000-1085 (C.A.).

[20]  Société minière Louvem inc. c. Aur ressources inc., 1990 CanLII 3829 (QC CS), par. 17.

[21]  Id.

[22]  Pièce 7.

[23]  1983 CanLII 2764 (QC CA).

[24]  Pièce P-5, dans un courriel transmis par le demandeur le 15 avril 2025 à 11 h 38.

[25]  Clause 2.01 du bail P-4. Plus taxes et loyer additionnel.

[26]  Katheryne A. DESFOSSÉS, Commentaire sur l’article 1601 C.c.Q. dans Commentaires sur le Code civil du Québec (DCQ), Janvier 2021, EYB2021DCQ1124.

[27]  Art. 1379 et 1437 C.c.Q.