CONTEXTE

[1]         Le locateur demande le recouvrement du loyer non payé au moment du départ du locataire, des dommages-intérêts pour dommages au logement, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec et les frais.

[2]         Le bail[1] entre les parties était du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2020 au loyer mensuel de 2 000 $.

QUESTIONS EN LITIGE

[3]         Le locataire devait-il des loyers au moment de son départ?

[4]         Le locataire a-t-il usé du logement avec prudence et diligence et le logement a-t-il été laissé en bon état à son départ?

ANALYSE ET DÉCISION

Le locataire devait-il des loyers au moment de son départ?

[5]         La preuve démontre que le locataire a quitté son logement deux semaines avant l’échéance de son bail.

[6]         À son départ, le locataire devait au locateur 2 000 $, représentant le loyer d’octobre 2020. Dans un courriel déposé en preuve[2], le locataire reconnaît d’ailleurs devoir cette somme.

Le locataire a-t-il usé du logement avec prudence et diligence et le logement a-t-il été laissé en bon état à son départ?

[7]         Le locateur explique qu’il a été appelé à quitter le pays rapidement pour un contrat de travail d’une durée de deux ans.

[8]         Il avait acquis la maison peu de temps avant.

[9]         À la demande de ses assureurs, il prend des photos de ses biens et de l’immeuble avant de les laisser en location[3].

[10]     Il s’agit d’une maison de type bungalow qui a été rénovée par les propriétaires précédents. La maison est meublée avec goût. Certains des meubles ont plus de valeur que d’autres, car il s’agit de meuble en bois. Certains électroménagers sont neufs.

[11]     Le locateur a fait aussi poser du tapis peu de temps avant la location de la maison.

[12]     Il loue donc la maison pour le 1er novembre 2018.

[13]     À l’été 2019, il revient au Québec en vacances et veut faire une visite de la maison. Il appelle son gestionnaire qui lui annonce qu’il doit venir sur les lieux immédiatement puisqu’il y a un problème d’infiltration d’eau.

[14]     Le locateur constate que le revêtement du plancher du sous-sol est imbibé et qu’il y a de la moisissure sur les murs du sous-sol.

[15]     L’assureur ayant été avisé, il envoie un expert en sinistre sur les lieux.

[16]     Le locateur doit tout de même faire appel à un plombier pour identifier la cause du sinistre[4].

[17]     Il appert que c’est la façon dont la douche est utilisée qui cause tout ce dégât. En effet, le locataire ne ferme pas la porte de la douche lorsqu’il aide son fils autiste à se laver. L’eau qui coule à l’extérieur n’est pas essuyée. L’eau abîme le revêtement des murs et s’infiltre sous le plancher.

[18]     Avant que le dossier de réclamation ne soit réglé avec l’assureur, le locateur doit repartir à l’extérieur du pays.

[19]     Le locateur témoigne du temps qu’il a dû consacrer en soirée à ce dossier qui, avec le décalage horaire, a été épuisant.

[20]     Il revient à Noël 2019. L’expert en sinistre l’avise qu’il y a d’autres problèmes. Le locateur demande à faire une inspection de la maison. Malgré l’accès qui lui est accordé sur rendez-vous, la conjointe du locataire refuse qu’il inspecte les chambres et appelle la police.

[21]     Le locateur quitte les lieux pour éviter que la situation ne dégénère.

[22]     Il constate tout de même que le locataire utilise maintenant la salle de bain du rez-de-chaussée de la même façon que celle du sous-sol et que le problème se reproduit à cet étage.

[23]     L’arrivée de la pandémie arrête la poursuite des travaux.

[24]     En mai 2020, il s’avère que la maison est infestée de coquerelles. Il y aura quatre traitements.

[25]     Cela ne suffira pas. Lorsqu’en novembre 2020, le locateur veut réintégrer sa maison, il est contraint de se louer un logement de façon temporaire, car il doit procéder à d’autres traitements pour exterminer les coquerelles.

[26]     Il prend tout de même la mesure de l’état de la maison et des meubles.

[27]     Les photos sont éloquentes[5]. Le mobilier est plein de cafards. Les meubles sont éraflés et égratignés. Il en manque. Tout est sale. Pour ne prendre qu’un autre exemple, le locataire utilisera du charbon de bois dans le BBQ au gaz.

[28]     Résultat, le locateur doit se départir de presque tous ses meubles.

[29]     En vertu des articles 1890 et 1862 du Code civil du Québec, le locataire est responsable des dommages causés au logement et aux accessoires qui résultent d’un usage excessif des lieux.

[30]     Pour les biens mobiliers, le locateur réclame 20 000 $ ainsi qu’une somme supplémentaire de 4 173,53 $[6] pour le réfrigérateur, le BBQ et un meuble inclinable. Au vu des photos, le Tribunal accorde le montant de 23 500 $.

[31]     Pour l’ensemble des travaux à la structure qui totalisent 50 460,65 $ desquels le montant de l’assurance est déduit (46 585,22 $ + 3 875,43 $ – 35 496,56 $)[7], le Tribunal retient le chiffre de 14 964,09 $. De ce montant, le Tribunal enlève une dépréciation de 10 % pour un total de 13 467,69 $.

[32]     Pour le nettoyage de la maison[8], le Tribunal accorde le montant réclamé de 2 069,55 $.

[33]     Pour les frais d’extermination, de la somme réclamée (2 000,56 $)[9], le Tribunal enlève les frais de gestion qui sont des dommages indirects et accorde un total de 1 310,71 $.

[34]     Le locateur réclame des dommages moraux pour troubles et inconvénients. Le locateur a convaincu le Tribunal que tous les aléas vécus avec le locataire dépassent les aléas prévisibles et normaux de la détention d'un immeuble pour fins de location.

[35]     Le Tribunal lui accorde donc 3 000 $.

[36]     Finalement, le locateur a droit à des frais de notification de 23 $[10] qui s’ajoutent aux frais.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[37]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur 45 347,95 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 12 avril 2021, plus les frais de 102 $.

[1] Pièce P-1.

[2] Pièce P-10.

[3] Pièce P-13.

[4] Pièce P-12.

[5] Pièces P-14 et P-15.

[6] Pièce P-5.

[7] Pièces P-4, P-6 et P-7.

[8] Pièce P-9.

[9] Pièce P-8.

[10] En vertu de l'article 7 du Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ, c. T-15.01, r. 6.