Décision

[1]   L’appelant se pourvoit contre une décision de la Régie du logement rendue le 16 mai 2019 qui déclare invalide un avis de non-reconduction d’un bail de logement qu’il a transmis à l’intimé et à son sous-locataire le 15 janvier 2019[1].

[2]   Les parties sont liées par un bail de logement. L’appelant transmet l’avis de non‑reconduction parce qu’il soutient que l’intimé, son locataire, a sous-loué le logement pendant plus de douze mois et donc, suivant l’article 1944 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), il pouvait mettre fin au bail et éviter la reconduction. Conformément à l’article 1948 C.c.Q., l’intimé a contesté le bien-fondé de l’avis de non-reconduction.

[3]   La Régie a accueilli sa contestation.

[4]   L’appelant a été autorisé à porter la Décision en appel par un juge de la Cour du Québec[2].

Contexte

[5]   L’appelant ne remet pas véritablement en cause les constatations de fait faites par la Régie[3]. Il convient donc de reproduire ci-dessous les faits retenus par le tribunal de première instance :

Les faits

[2]      Les parties sont liées par un bail reconduit du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, pour un loyer mensuel de 635 $.

[3]      Le locataire [l’intimé] habite ce logement, de type 4 et demi, depuis 1998.

[4]      Depuis 2009, il loge ce qu’il désigne être un chambreur.

[5]      Il s’agit là d’une année charnière pour le locataire, puisqu’il décide alors de tenter de s’établir en Gaspésie. Prévoyant revenir à Montréal régulièrement, il ne désire pas se départir de son appartement. Il loue donc une des deux chambres, afin d’assurer le maintien d’un certain équilibre budgétaire.

[6]      Depuis 2012, un nouveau chambreur, Pascal Vigneault, habite les lieux. Il paye au locataire un loyer mensuel de 440 $, lequel inclut des services tels Internet, le téléphone et l’électricité. Il n’y a pas d’entente écrite entre le locataire et Vigneault.

[7]      C’est donc dire que le locataire continue de payer une partie du loyer, soit 195 $ par mois. Considérant son intention de revenir régulièrement à Montréal, il était important pour lui de continuer à payer une part du loyer, explique-t-il.

[8]      Pascal Vigneault dispose de sa chambre, à usage exclusif, et accède aux parties communes de l’appartement, lesquelles sont meublées avec les biens du locataire.

[9]      Le locataire [l’intimé] confirme passer la majorité de son temps en Gaspésie. Il estime être venu à Montréal pour environ 20 jours en 2017 et, de la même façon, en 2018. En moyenne, il juge passer de deux à quatre semaines annuellement à Montréal.

[10]   Son appartement constitue pour lui un pied-à-terre, ce qui lui évite de louer une chambre d’hôtel. Ses meubles, accessoires et effets personnels s’y trouvent. Il y a encore sa chambre.

[11]   Il confirme également que son adresse résidentielle en Gaspésie est celle qui est utilisée auprès des instances gouvernementales, des fournisseurs de services, etc.

[12]   Ceci est confirmé par la documentation présentée, soit les factures émanant de Vidéotron et Hydro-Québec : elles sont envoyées à l’adresse résidentielle du locataire en Gaspésie, tout en concernant, pour certaines, le logement de Montréal.

[13]   Par ailleurs, les transactions bancaires du locataire [l’intimé] établissent que celui-ci paye mensuellement le loyer du logement au locateur et qu’il reçoit, de la même façon, paiement mensuel de la part de son chambreur.

[14]   Il ne qualifie pas sa cohabitation avec son chambreur comme une sous-location : il revient au logement quand il le souhaite, explique-t-il, puisque sa chambre lui est exclusive et toujours disponible. Il n’a d’ailleurs jamais notifié, avisé le locateur d’une sous-location de son logement.

[15]   Il est seul responsable du paiement du loyer au locateur.

[16]   Pour le locataire [l’intimé], il s’agit, en somme, d’une simple colocation, d’un partage des frais afférents au logement.

[17]   En contre-interrogatoire, il est révélé que le locataire [l’intimé] est propriétaire d’une résidence depuis le 6 septembre 2017, celle-ci étant située à Saint-Cléophas.

[18]   L’acte notarié désigne le locataire [l’intimé] comme suit :

« Daniel Poirier, résidant et domicilié au [...], Sainte-Paule, province de Québec, [...]. »

[19]   Il appert de plus que le locataire [l’intimé] se spécialise dans l’élevage de chiens en Gaspésie. Il profite fréquemment de ses voyages à Montréal pour livrer des chiots.

[20]   Des extraits de textes pertinents émanant de sa page Facebook indiquent ce qui suit :

            « Ville actuelle : Matane. »

« En m’installant en Gaspésie, j’ai ensuite laissé libre cours à mon envie de m’entourer d’animaux de ferme. 

Je vis donc maintenant plus près de la nature et tente d’être le plus auto-suffisant que possible. Je produit donc mes propres animaux de boucherie et je fais mon propre bois de chauffage. » (sic)

[21]   Jacinthe Richard, gestionnaire pour le locateur [l’appelant], explique avoir envoyé un avis de non-renouvellement du bail au locataire [l’intimé] ainsi qu’à Pascal Vigneault. Il est manifeste pour elle que le locataire [l’intimé] ne réside plus au logement et qu’il a sous-loué les lieux pour une période supérieure à 12 mois.

La Décision de la Régie

[6]   Après avoir relaté les faits qu’elle retient de la preuve administrée, faits qui sont reproduits ci-dessus, la Régie souligne que selon l’article 1870 C.c.Q., un locataire a le droit de sous-louer tout ou une partie du logement loué, quoique ce droit est limité par l’article 1944 C.c.Q. C’est l’article qui est au cœur du présent appel.

[7]   La Régie se penche d’abord sur la question de la qualification de la relation juridique entre l’intimé et l’autre occupant du logement, M. Vigneault. S’agit-il d’un véritable contrat de sous-location ou d’une entente de partage des dépenses comme le soutenait l’intimé?

[8]   La Régie conclut que la nature de la relation juridique entre l’intimé et M. Vigneault est véritablement celle d’un contrat de sous-location[4].

[9]   Cette conclusion n’est pas remise en question dans le cadre du présent appel.

[10]           Ensuite, la Régie se penche sur l’applicabilité de l’article 1944 C.c.Q. aux faits en cause. Elle pose la question suivante : Les circonstances de l’affaire permettent-elles à l’appelant d’appliquer l’article 1944 C.c.Q. afin de mettre un terme au bail qui le lie à l’intimé?

[11]           La Régie souligne que malgré l’entente de sous-location, l’intimé a toujours l’intention de continuer à occuper le logement. D’ailleurs, il conserve l’usage exclusif de sa chambre à coucher. Bien que son domicile est établi en Gaspésie, l’intimé utilise le logement comme pied-à-terre entre deux et quatre semaines par année.

[12]           Enfin, selon la Régie, l’appelant ne peut empêcher la reconduction du bail entre lui et l’intimé en vertu de l’article 1944 C.c.Q. puisque cet article s’applique seulement lorsqu’il y a sous-location de l’ensemble du logement. Vu qu’en l’espèce il y a sous‑location partielle du logement, et que l’intimé continue d’occuper le logement de façon stable, régulière et constante depuis près de 10 ans, l’avis de non-reconduction du bail transmis par l’appelant est invalide[5].

Questions en litige

[13]           Le jugement qui accorde la permission d’appeler autorise l’appel sur les trois questions suivantes :

1.    À la lumière des articles 1870 et 1944 C.c.Q., la régisseure a-t-elle erré en faisant la distinction dans l’application de ces articles entre une sous-location totale et une sous-location partielle ?

2.    Si cette distinction existe, la régisseure a-t-elle erré dans l’application des critères pour déterminer si la sous-location, dans le présent dossier, est totale ou partielle ?

3.    La régisseure a-t-elle erré en décidant que le degré d’utilisation du locataire durant la période de sous-location était suffisant pour primer sur le droit du locateur de gérer l’immeuble faisant ainsi échec à l’avis de non-reconduction ?[6]

[14]           Le Tribunal croit approprié de regrouper ces trois moyens d’appel en un seul qui sera libellée de la façon suivante : La Régie a-t-elle commis une erreur en décidant que l’intimé a droit au maintien dans les lieux et à la reconduction du bail même s’il a sous‑loué le logement pendant plus de douze mois?

Analyse

1. La norme de contrôle applicable

[15]           L’article 91 de la Loi sur la Régie du logement (maintenant la Loi sur le Tribunal administratif du logement) prévoit un droit d’appel sur permission de décisions de la Régie du logement, devenu le Tribunal administratif du logement[7]. Selon l’article 101 de la Loi, la Cour du Québec peut confirmer, modifier ou infirmer la décision qui fait l’objet de l’appel et rendre le jugement qui aurait dû être rendu.

[16]           Depuis l’arrêt Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l’Immigration) c. Vavilov rendu en décembre 2019, il est bien établi que lorsque le législateur prévoit un mécanisme d’appel à l’encontre d’une décision d’un tribunal administratif, la norme de contrôle applicable est celle applicable aux appels[8].

[17]           Le législateur est venu préciser cette règle lorsqu’il a modifié la Loi sur les tribunaux judiciaires pour y ajouter l’article 83.1, qui est entré en vigueur le 5 juin 2020[9]. L’alinéa 1 de cet article prévoit :

83.1. Dans les cas où la loi lui attribue une compétence en appel d’une décision rendue dans l’exercice d’une fonction juridictionnelle, ou en contestation d’une décision prise dans l’exercice d’une fonction administrative, la Cour rend sa décision sans qu’il y ait lieu à déférence à l’égard des conclusions portant sur les questions de droit tranchées par la décision qui fait l’objet de l’appel ou sur toutes questions concernant la décision qui fait l’objet de la contestation.

[18]           Dans Dowd c. Binette[10] et Fernand Gilbert ltée c. Procureure générale du Québec[11],  la Cour d’appel confirme qu’en vertu de l’article 83.1 de la Loi sur les tribunaux judiciaires, la Cour du Québec doit appliquer la norme de la décision correcte lorsqu’il s’agit de questions de droit lorsqu’elle siège en appel d’une décision rendue dans l’exercice d’une fonction juridictionnelle, comme c’est le cas en l’espèce et celle de l’erreur manifeste et déterminante lorsqu’il s’agit de questions de fait ou de questions mixtes de fait et de droit.

[19]           La norme d’intervention est donc en fonction de la nature des questions que la Cour du Québec est appelée à trancher en appel.

[20]           Une question de droit concerne la détermination du critère juridique applicable[12]. C’est le cas lorsque, comme en l’espèce, l’appel porte sur l’interprétation à donner à une disposition législative[13].

[21]           L’appelant reconnaît que la première question autorisée par le jugement accordant la permission d’appeler soulève une question de droit et commande la norme de la décision correcte.

[22]           Quant aux deuxièmes et troisièmes questions autorisées par le jugement d’autorisation, l’appelant admet qu’elles soulèvent une question mixte de fait et de droit. Dès lors, c’est la norme de l’erreur manifeste et déterminante qui s’applique à ces questions.

[23]           Cela dit, comme mentionné ci-dessus, bien que la décision qui autorise l’appel identifie trois questions à soumettre en appel, l’appel soulève véritablement une seule question : Un locataire peut-il bénéficier du droit au maintien dans les lieux et de la reconduction du bail même s’il a sous-loué le logement pendant plus de douze mois, et si oui, dans quelles circonstances?

[24]           Il s’agit d’une question de droit, sinon une question de droit facilement isolable au sens de l’arrêt Teal Cedar Products Ltd.[14].

[25]           C’est donc dire que l’appel sur une question de droit ne commande aucune déférence et que la Cour peut intervenir lorsqu’elle constate la commission d’une simple erreur par le tribunal dont la décision est attaquée[15].

[26]           Le Tribunal appliquera cette norme au présent appel.

2. La portée et l’interprétation de l’article 1944 C.c.Q.

[27]           L’article 1944 C.c.Q. prévoit :

1944. Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification.

Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la succession.

[Soulignement du Tribunal]

[28]           L’appelant plaide que le texte de l’article est clair : toute sous-location du logement pendant plus de douze mois fait obstacle à la reconduction de plein droit du bail, pourvu que le locateur a transmis au locataire l’avis requis par l’article 1944 C.c.Q. Il est donc inutile de rajouter des mots à l’article comme la Régie l’a fait en faisant une distinction entre une sous-location totale et partielle du logement.

[29]           Ainsi, pour l’appelant, la Régie commet une erreur de droit en déclarant l’avis de non-reconduction invalide au motif que le champ d’application de l’article 1944 C.c.Q. se limite aux cas de sous-location totale de logements. La Décision est donc mal fondée en droit puisqu’elle limite indûment la portée de l’article 1944 C.c.Q.

[30]           Subsidiairement, il plaide que la Décision est mal fondée puisque la Régie aurait dû décider que l’intimé n’occupait pas le logement « au sens usuel du terme » pendant la période de sous-location de sorte qu’il a perdu le bénéfice du droit au maintien dans les lieux.

[31]           L’intimé plaide que l’article 1944 C.c.Q. est inapplicable lorsqu’il y a sous-location partielle du logement, et que le locataire qui sous-loue continue d’occuper le logement comme ce fut le cas en l’espèce. C’est seulement lorsque le locataire sous-loue tout le logement pendant plus de douze mois que la non-reconduction devient possible. Il ajoute qu’il continue  d’habiter le logement de façon régulière, à raison d’environ 20 jours par année depuis près de dix ans, qu’il paie une part du loyer, et qu’il n’a jamais renoncé à son droit de reconduire le bail.

[32]           Il existe divers courants jurisprudentiels au sein du Tribunal administratif du logement (antérieurement la Régie) quant au champ d’application de l’article 1944 C.c.Q.

[33]           Selon un premier courant, qui est reflété dans la Décision, le locateur peut se prévaloir de l’article 1944 C.c.Q. seulement si le locataire a sous-loué l’ensemble du logement, et ce même si le locataire a sous-loué le logement pendant plus de douze mois[16]. En d’autres termes, une sous-location partielle du logement pendant plus de douze mois fait échec au droit du locateur à la non-reconduction.

[34]           Dans d’autres décisions, les régisseurs ont déclaré des avis de non-reconduction transmis en vertu de l’article 1944 C.c.Q. valides, notant que le locataire principal n’habitait pas le logement, sans toutefois se pencher sur la distinction entre une sous‑location partielle ou totale[17].

[35]           Enfin, selon un troisième courant, l’article 1944 C.c.Q. s’applique sans qu’il soit nécessaire de distinguer entre une sous-location partielle ou totale, pourvu que le locataire ait sous-loué le logement pendant plus de douze mois[18].

[36]           Bien entendu, l’appelant plaide que ces décisions appliquent correctement l’article 1944 C.c.Q. et invite le Tribunal à les suivre.

[37]           L’article 1944 C.c.Q. édicte que le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de douze mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification.

[38]           Un locataire peut-il bénéficier du droit au maintien dans les lieux loués tout en sous-louant le logement pendant plus de douze mois, par exemple, s’il s’agit d’une sous‑location partielle? Le locataire perd-il le bénéfice du droit au maintien dans les lieux dès qu’il sous-loue le logement pendant plus de douze mois, peu importe les circonstances?

[39]           La réponse à ces questions se trouve dans l’arrêt Vaillancourt c. Dion[19] et par l’application des principes d’interprétation législative à l’article 1944 C.c.Q.

[40]           Traitons d’abord des principes d’interprétations des lois.

[41]           Les principes applicables à l’interprétation des lois et règlements sont bien connus. Dans Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l'Immigration) c. Vavilov, la Cour suprême les résume :

[117]                     La cour qui interprète une disposition législative le fait en appliquant le « principe moderne » en matière d’interprétation des lois, selon lequel il faut lire les termes d’une loi « dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’[économie] de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur » : Rizzo & Rizzo Shoes Ltd. (Re), 1998 CanLII 837 (CSC), [1998] 1 R.C.S. 27, par. 21, et Bell ExpressVu Limited Partnership c. Rex, 2002 CSC 42, [2002] 2 R.C.S. 559, par. 26, citant tous deux E. Driedger, Construction of Statutes (2e éd. 1983), p. 87. Le Parlement et les législatures provinciales ont également donné certaines indications en adoptant des règles législatives qui encadrent explicitement l’interprétation des lois et des règlements : voir, par ex., la Loi d’interprétation, L.R.C. 1985, c. I‑21.[20]

[42]           Par ailleurs, il faut tenir compte de la règle édictée à l’article 41 de la Loi d’interprétation[21] dans l’interprétation de l’article 1944 C.c.Q. :

[43]           Il convient donc d’interpréter l’article 1944 C.c.Q. selon la méthode moderne d’interprétation en déterminant l’intention du législateur qui ressort des termes qu’il a utilisés, de même que de l’esprit et l’objet de cet article.

[44]           La législation québécoise sur le louage résidentiel se caractérise par une politique de stabilité du logement, qui se traduit au plan légal par le principe énoncé à l’article 1936 C.c.Q., soit le droit au maintien dans les lieux loués[22].

[45]            Cet article énonce :

1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi.

[46]           Le législateur y énonce deux principes. Tout d’abord, le droit au maintien dans les lieux. Deuxièmement, que le locataire « ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi ».

[47]           Le corollaire du droit au maintien dans les lieux loués se retrouve à l’article 1941 C.c.Q. qui édicte que le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.

[48]           Le législateur prévoit quelques exceptions au droit au maintien dans les lieux et à la reconduction du bail. Celles-ci incluent : la résiliation unilatérale en raison des conditions d’âge du locataire (art. 1974 C.c.Q.) ou à la suite d’un déguerpissement (art. 1975 C.c.Q.), la reprise de possession pour se loger ou y loger certains personnes ou alliés (art. 1957 et ss. C.c.Q.), la subdivision ou l’agrandissement d’un logement ou son changement d’affectation (art. 1959 et ss. C.c.Q.), la démolition du logement, la conversion en copropriété, la faute du locataire qui occasionne un préjudice sérieux, le décès du locataire alors qu’aucune des personnes qui habitent avec lui ne s’est prévalues du droit de lui succéder comme locataire, et enfin lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de douze mois.

[49]           L’auteure Luce De Palma écrit dans la Collection de droit quant à l’objet et l’économie de la loi et l’intention du législateur sur le droit au maintien dans les lieux :

Toute l'économie du droit du louage d'habitation s'articule autour du droit du locataire de demeurer dans son logement tant qu'il remplit ses obligations, ce qu'on appelle : le droit au maintien dans les lieux[23].

[50]           Selon le professeur Jobin, la politique de stabilité du logement constitue l'objectif le plus important de la législation en la matière de louage résidentiel[24]. Il s’agit de la pierre d’assise de la politique gouvernementale en cette matière.

[51]           Le droit au maintien dans les lieux et de ne pas être évincé est personnel au locataire[25].

[52]           Le sous-locataire d’un logement ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux[26]. Ce droit n’appartient qu’au locataire principal[27].

[53]           Les règles particulières au bail d’un logement, incluant le droit au maintien dans les lieux loués, sont d’ordre public de protection[28].  La loi vise donc à protéger la partie faible dans un bail, soit le locataire.

[54]           La règle est le maintien dans les lieux, l’exception la non-reconduction du bail de logement.

[55]           Toute disposition favorisant le droit au maintien dans les lieux doit recevoir une interprétation large et libérale alors que toute exception doit recevoir une interprétation restrictive. Comme l’écrit le professeur Jobin :

Il reste à souligner une autre dimension importante du droit en cette matière. Il s'agit du caractère nettement dérogatoire des règles permettant la non-reconduction. En effet, la loi est articulée de façon très claire: d'abord, elle proclame le principe du maintien dans les lieux, puis elle pourvoit à certaines situations où le locateur peut faire échec à ce principe. Manifestement, ces cas de non-reconduction constituent autant d'exceptions au principe. Comme tout texte dérogatoire, ces exceptions doivent donc être interprétées en faveur du locataire, ce qui signifie, dans la plupart des cas, de façon restrictive; il ne saurait être question de les étendre de manière à englober des situations semblables.

Il faut s'en tenir rigoureusement à cette interprétation, si étonnante soit-elle. Il est en effet paradoxal que les actes qui sont autorisés à titre exceptionnel par les dispositions de non-reconduction constituent, ailleurs que dans le louage résidentiel, de simples gestes qui découlent naturellement de la liberté contractuelle et du droit de propriété: tels sont le fait de ne pas renouveler un contrat, la décision de transformer son bien ou de le démolir. Mais il faut bien saisir que, dans le louage résidentiel, les principes sont inversés, à cet égard: la reconduction devient la règle; la liberté contractuelle et la libre jouissance du bien deviennent l'exception [29].

[Soulignement ajouté - renvois omis]

[56]           Il faut donc interpréter l’article 1944 C.c.Q. restrictivement et en faveur du locataire pour donner effet à l’intention du législateur de privilégier le droit du locataire au maintien dans les lieux loués et la reconduction du bail de logement.

[57]           L’arrêt Vaillancourt c. Dion cadre particulièrement bien dans cette approche et répond aux questions soulevées par l’appel[30].

[58]           Rappelons que dans cette affaire, l’appelant, Louis Vaillancourt, est locataire depuis le 15 août 2003 d’un logement situé dans un immeuble appartenant aux intimés. En effet, jusqu’au mois d’août 2003, sa mère était locataire du logement et à compter de cette date, elle lui cède son bail, mais elle continue d’habiter le logement sans changement dans l’occupation des lieux.

[59]           Par ailleurs, M. Vaillancourt est également locataire d’un logement adjacent à celui occupé par sa mère. Alléguant que l’appelant a sous-loué à sa mère depuis plus de douze mois le logement qu’elle occupe, les intimés lui ont transmis, le 4 mars 2008, un avis de non-reconduction du bail en vertu de l’article 1944 C.c.Q.

[60]           M. Vaillancourt conteste cet avis de non-reconduction en vertu de l’article 1948 C.c.Q.

[61]           La Régie du logement déclare nul l’avis de non-reconduction du bail au motif qu’il n’y a pas eu de sous-location en faveur de la mère de M. Vaillancourt.

[62]           Les intimés tentent de porter la décision de la Régie en appel devant la Cour du Québec, mais leur requête pour permission d’en appeler est rejetée. Ils attaquent alors cette décision en révision judiciaire devant la Cour supérieure.

[63]           La Cour supérieure accueille le pourvoi en révision judiciaire au motif que la Régie conclut de façon déraisonnable à l’inexistence d’un contrat de sous-location entre l’appelant et sa mère. Le juge souligne également que les motifs invoqués par l’appelant pour procéder à une cession de bail visaient à contourner l’application de l’article 1944 C.c.Q., c’est-à-dire d’empêcher le locateur de mettre fin au bail. La Cour supérieure conclut donc à la validité de l’avis de non-reconduction du bail.

[64]           Cette décision est confirmée par la Cour d’appel, pour les motifs des juges Rochette et Gagnon. Le juge Brossard aurait accueilli l’appel.

[65]           Selon les motifs du juge Gagnon, il était déraisonnable pour la Régie du logement de conclure qu’il y avait absence de contrat de sous-location entre l’appelant et sa mère au regard des faits et du droit :

[37]           L'appelant admet avoir habité de façon continue son propre appartement (PH-2), soit à l'adresse du domicile apparaissant sur son permis de conduire. La preuve démontre par ailleurs sans nuance que la mère de l’appelant était domiciliée à l'appartement PH-5 et que la cession de bail n'a pas changé cet état de fait; qu'elle a continué de payer le loyer au locateur, du 15 août 2003 au 8 septembre 2007; qu'elle a notamment assumé les frais du service téléphonique et le coût de l'électricité; qu'elle était propriétaire des meubles garnissant l'appartement, à l'exception de quelques tableaux et qu'elle vivait seule jusqu’à son décès. En plus, c’est la succession de la mère de l’appelant qui a tiré, sur un compte bancaire de la succession, deux chèques pour acquitter le coût du loyer.

[38]           En somme, rien n'a changé suite à la de la cession de bail dans la façon de faire au regard du logement : la mère de l'appelant l'a occupé sans interruption jusqu’à son décès, a payé le loyer et a assumé les frais inhérents à cette occupation comme elle l'a toujours fait.

[39]           Cette preuve aurait dû convaincre la Régie de l’existence d’un contrat de la nature d’une sous-location entre l'appelant et sa mère. L’arrangement à titre gratuit ne pouvait être envisagé, comme l’a conclu le premier juge. Il y a eu nécessairement un engagement tacite de l'appelant, à l’endroit de sa mère, de lui procurer, moyennant le paiement du loyer au locateur, la jouissance du logement occupé.

[66]           En outre, le juge Gagnon conclut qu’à la lumière de la preuve l’appelant n’occupait pas le logement de sa mère :

[46]           À la lumière de ce qui précède, il est clair que les visites régulières et bienveillantes de l'appelant au logement de sa mère ne font de cet endroit ni le domicile ni la résidence de l’appelant. L'élément intellectuel qui unit l'appelant à cet appartement ne laisse aucun doute quant au lieu de son véritable domicile. Rien dans la preuve ne laisse par ailleurs entendre que l'appelant occupe le logement de sa mère en sa qualité de résidant.

…

[51]           En somme, l'appelant ne peut prétendre au maintien dans le logement qui était occupé par sa mère. Il n'a jamais occupé ce logement à titre de résidant et n'y a jamais eu son domicile. Et si cette notion devait être distincte des deux autres, il n'a pas davantage habité le logement.

[Soulignements ajoutés]

[67]           Il ressort des motifs du juge Gagnon que le droit du locataire qui sous-loue un logement pendant plus de douze mois de bénéficier de la reconduction se rattache à la notion d’occupation à titre de résident.

[68]           Le juge Rochette est d’accord avec la conclusion du juge Gagnon, mais fournit des motifs additionnels qui portent notamment sur le régime du droit au maintien dans les lieux et le contrat de sous-location. Il écrit :

[60]           L’on peut retenir de ces dispositions [articles 1936 à 1944 C.c.Q.] que :

•         Le droit au maintien dans les lieux loués et de n’en être pas évincé, ou dit autrement expulsé, est personnel au locataire et il ne peut être forcé de quitter son logement pour la seule raison que son bail est expiré.  Pour que cette protection joue, compte tenu des termes utilisés par le codificateur, j’estime cependant que le locataire doit occuper son logement, que ce soit sur une base régulière ou occasionnelle;

•         Le locataire n’est pas empêché de sous-louer le logement, mais s’il le fait pendant plus de 12 mois, le locateur peut éviter la reconduction du bail s’il donne avis de son intention en la manière prévue; le sous-locataire n’a pas de droit au maintien dans les lieux;

•         Le décès du locataire qui habitait seul permet également au locateur de mettre fin au bail;

•         L’époux ou le conjoint uni civilement d’un locataire a, par ailleurs, droit au maintien dans les lieux et devient locataire s’il continue d’occuper le logement lorsque cesse la cohabitation et donne au locateur l’avis requis;

•         Il en va de même pour le conjoint de fait, un parent ou un allié qui habitait avec le locataire depuis au moins 6 mois;

•         Enfin, la personne qui habitait avec le locataire au moment de son décès a le même droit et devient locataire si elle continue d’occuper le logement et avise le locateur en conséquence.

[Soulignement du Tribunal]

[69]           Par ailleurs, il conclut ainsi :

[64]           Dès lors, l’appelant ne peut prétendre au droit au maintien dans un logement qu’il n’a jamais habité depuis 1978, de telle sorte que la protection offerte à l’article 1936 C.c.Q. ne lui est d’aucun secours.  Interpréter le droit au maintien dans les lieux comme le fait l'appelant lui donne un caractère perpétuel que n'a sûrement pas voulu le codificateur.

[70]           Il ressort des motifs du juge Rochette que le locataire qui sous-loue le logement pendant plus de douze mois peut néanmoins bénéficier du droit au maintien dans les lieux loués s’il continue d’occuper son logement sur une base régulière ou occasionnelle.

[71]           Il s’agit d’un critère plus large et permissif que celui énoncé par le juge Gagnon. Cependant, le critère « d’occupation régulière ou occasionnelle » cadre mieux avec le contexte global du régime du droit au maintien dans les lieux et s’harmonise avec l’économie de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur. En outre, il est cohérent avec la règle selon laquelle il faut interpréter restrictivement l’article 1944 C.c.Q. et en faveur du locataire.

[72]           Enfin, dans le contexte de la crise socio-économique de la pénurie du logement, fait que le Tribunal a connaissance d’office[31], cette interprétation de l’article 1944 C.c.Q. favorise l’atteinte de l’intention du législateur et l’objet des règles particulières au bail du logement, y compris la politique de stabilité du logement.

[73]           Par ailleurs, il n’est ni opportun ni souhaitable d’établir une ligne de démarcation nette dans le champ d’application de l’article 1944 alinéa 1 C.c.Q., comme le proposent certaines décisions de la Régie ou du Tribunal administratif du logement. Autrement dit, il n’est pas nécessaire de décider que le droit du locateur à la non-reconduction du bail s’applique seulement lorsque le locataire a sous-loué l’ensemble du logement pendant plus de douze mois.

[74]           La distinction entre une sous-location totale et une sous-location partielle n’est pas une considération déterminante dans l’application de l’article 1944 C.c.Q.

[75]           Ce qui est décisif, c’est la nature et la fréquence de l’occupation du logement par le locataire principal pendant les douze mois de la sous-location.

[76]           Chaque cas de sous-location doit être analysé en fonction des faits propres à l’affaire. Le locataire pourra faire échec à un avis de non-reconduction du bail et continuera de bénéficier du droit au maintien dans les lieux loués si la preuve démontre que malgré la sous-location de plus de douze mois, il continue d’occuper son logement, que ce soit sur une base régulière ou occasionnelle.

[77]           Certes, le.la locataire qui sous-loue l'ensemble de son logement pendant plus de 12 mois aura vraisemblablement une difficulté, possiblement insurmontable, à prouver qu’il y une occupation régulière ou occasionnelle malgré l’entente de sous-location, mais il s'agira d'une question de fait.

[78]           De même, un locataire qui sous-loue qu'une partie du logement pendant plus de douze mois pourrait tout de même perdre le bénéfice du droit au maintien dans les lieux loués s'il est prouvé qu'il n'a pas occupé pendant cette période son logement sur une base régulière ou occasionnelle. Encore là, tout est affaire de circonstances.

[79]           Selon le critère de l’occupation régulière ou occasionnelle, et eu égard aux faits prouvés devant la Régie, la Décision ne contient aucune erreur de droit, encore moins une erreur manifeste et déterminante sur la question qu’elle avait à trancher.

[80]           Quoique le Tribunal ne souscrit pas au raisonnement que la Régie adopte au paragraphe 48 de la Décision lorsqu’elle écrit, en citant un extrait de la décision Alleyn c. Therrien[32], que l’ensemble du logement doit faire l’objet de la sous-location pour mettre en œuvre le droit à la non-reconduction, il n’en demeure pas moins que la Régie applique le bon test lorsqu’elle écrit :

[60]   C’est donc dire que bien que le locataire ne soit plus domicilié ou même résidant du logement, il continue cependant de l’occuper, de l’habiter, à un rythme et une fréquence qui lui sont propres, lesquels comportent un caractère de régularité et de constance.

[61]   Bien que l’occupation du logement par le locataire soit discontinue sur une base annuelle, elle constitue néanmoins une occupation stable du logement. Il ne s’agit pas, pour le Tribunal, d’un usage occasionnel, irrégulier, sporadique. Il fonctionne de cette manière depuis près de dix ans.

[81]           Ce test est fidèle à celui énoncé par le juge Rochette dans Vaillancourt c. Dion.

[82]           La Régie ne commet pas d’erreur en déclarant que l’avis de non-reconduction de l’appelant est invalide et que l’intimé avait droit à la reconduction de plein droit du bail malgré la sous-location de plus de douze mois puisque la preuve établit qu’il continuait d’occuper son logement sur une base régulière ou occasionnelle.

[83]           Quant à l’argument subsidiaire de l’appelant selon lequel la Régie commet une erreur en décidant que l’intimé n’occupe pas le logement « au sens usuel du terme », il s’agit là d’une question de fait ou d’une question mixte.

[84]           L’appelant n’a pas démontré que la Régie commet une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve en décidant que l’intimé continue d’occuper le logement de façon stable, régulière et constante sur une base annuelle depuis près de dix ans[33].

[85]           L’appelant n’a pas pointé du doigt aucun élément de preuve qui démontrerait une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve quant à l’occupation du logement par l’intimé. En fait, son omission de reproduire en appel la transcription des témoignages rendus devant la Régie rend cette démonstration impossible en l’espèce[34].

[86]           Dans ces circonstances, il y a lieu de rejeter l’appel.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[87]           REJETTE l’appel de la décision de la Régie du logement rendue le 16 mai 2019 dans le dossier 442017 31 20190207 G;

[88]           AVEC FRAIS DE JUSTICE.

[1]  Poirier c. Levac, 2019 QCRDL 16824 (la « Décision »).

[2]  Levac c. Poirier, 2019 QCCQ 5870.

[3]  L’appelant soulève un argument subsidiaire qui porte sur la fréquence et la nature de l’occupation du logement par l’intimé (voir paragr. 30 du jugement). Cependant, puisqu’il n’a pas reproduit en appel la transcription des témoignages rendus devant la Régie, il ne peut remettre en cause les constatations de faits de la Régie (voir paragr. 85 du jugement).

[4]  Décision, paragr. 41 et 45.

[5]  Pièce L-1 déposée devant la Régie.

[6]  Levac c. Poirier, 2019 QCCQ 5870.

[7]  Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l'amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d'habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal, L.Q. 2019, c. 28. Cette loi est sanctionnée le 11 décembre 2019 et remplace le titre de la Loi sur la Régie du logement par la Loi sur le Tribunal administratif du logement et apporte quelques modifications à divers articles de la loi. Selon le Décret 597-2020 du 10-06-2020, (2020) 152 G.O. II 2689, ces modifications entrent en vigueur le 31 août 2020. Les termes de l’article 91 et 101 ne sont pas modifiés par la loi de 2019.

[8]  2019 CSC 65, paragr. 33-37.

[9]  Loi visant principalement à favoriser l'efficacité de la justice pénale et à établir les modalités d'intervention de la Cour du Québec dans un pourvoi en appel, L.Q. 2020, c. 12.

[10]  2021 QCCA 1663, paragr. 35-36.

[11]  Fernand Gilbert ltée c. Procureure générale du Québec, 2022 QCCA 209, paragr. 20-21.

[12]  Teal Cedar Products Ltd c. Colombie-Britannique, [2017] 1 R.C.S. 688, paragr. 43.

[13]  Intact assurance c. Landry, 2021 QCCQ 428, paragr. 15.

[14]  Teal Cedar Products Ltd., Supra, note 9, paragr. 44.

[15]  Intact assurance c. Landry, 2021 QCCQ 428, paragr. 13.

[16]  Voir aussi Alleyn c. Therrien, 2013 CanLII 111788 (QC RDL), paragr. 61; Daoust c. 9314-8989 Québec inc., 2021 QCTAL 5545, paragr. 25-27.

[17]  100512 Canada Inc. c. Mark, 2012 CanLII 127706 (QC RDL), Mathieu c. Benoit, 2012 CanLII 112777 (QC RDL).

[18]  Neubert c. Lagarde, SOQUIJ AZ-96061108, [1996] J.L. 307; Paik c. Pagacz, R.d.L. 31-050706-141P; 31-050808-051A, 20 février 2006.

[19]  2010 QCCA 1499.

[20]  2019 CSC 65. Voir aussi R. c. J.D., 2022 CSC 15, paragr. 21-22.

[21]  Loi d’interprétation, RLRQ, c. I-16, art. 41.1.

[22]  Jobin, Pierre-Gabriel, « Résiliation et renouvellement du bail conclu avec plus d'un locataire: le difficile ménage à trois » (1987) 66-2 Revue du Barreau canadien 305 à la p. 333, 1987 CanLIIDocs 39.

[23]  Palma, Luce de, « Les règles particulières au bail d'un logement », dans École du Barreau du Québec, Obligations et contrats, volume 6 (2021-2022), Montréal, Éditions Yvon Blais, 2021 [en ligne], p. 303.

[24]  Jobin, Pierre-Gabriel, Le louage, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1996, paragr. 220, p. 545.

[25]  Commentaires du ministre de la justice, art. 1936 C.c.Q.

[26]  Art. 1940 C.c.Q.

[27]  Carrigan c. Cour du Québec, 2005 QCCA 589, paragr. 22.

[28]  Art. 1893 C.c.Q.; Grimard c. Grimard, 2015 QCCQ 108, paragr. 13.

[29]  Jobin, Pierre-Gabriel, Le louage, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1996, paragr. 228, p. 557.

[30]  2010 QCCA 1499.

[31]  Art. 2808 C.c.Q.

[32]  2013 CanLII 111788 (QC RDL).

[33]  Décision, paragr. 9, 60-61.

[34]  Seule la preuve documentaire produite devant la Régie est reproduite en appel, comme le prévoit l’art. 88 du Règlement de la Cour du Québec, RLRQ, c. C-25.01, r. 9.