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Décision

DISCIPLINE COMMITTEE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE OF QUÉBEC

N° :	33-20-2218

DATE :		April 7, 2021


THE COMMITTEE :			Me Daniel M. Fabien, advocate	Vice-Chairman
			Mr. Normand Racine, real estate broker Ms. Louise Roy, real estate broker	Member Member


RICHARD FRIGON, in his capacity as assistant syndic of the Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Plaintiff in continuance of proceedings
vs.
IRINA DONDIKOVA, (D6613)
Defendant


DECISION ON GUILT AND PENALTY

ORDER OF NON-RELEASE, NON-DISCLOSURE AND NON-PUBLICATION OF ALL PERSONAL INFORMATION CONTAINED IN THE EXHIBITS P-16, P-17, P-18, P-19, P-28, P-32 AND P-35, THE WHOLE IN ACCORDANCE WITH SECTION 39 OF THE REGULATION RESPECTING DISCIPLINARY PROCEEDINGS OF THE OACIQ AND SECTION 95 OF THE REAL ESTATE BROKERAGE ACT

[1] The Discipline Committee of the Organisme d’autorèglementation du courtage immobilier du Québec met by Zoom videoconferencing on February 22nd, 2021 to hear allegations of professional misconduct brought by Mr. François Lebel against Ms. Irina Dondikova.

[2] Me Emmanuelle Ouimet-Deslauriers appears on behalf of Mr. Richard Frigon, plaintiff in the continuance of this complaint following the retirement of Mr. Lebel.

[3] Ms. Dondikova is present and represented by Me Catherine Fortin-Laurin.

[4] On December 14th, 2021, we were advised that Defendant would file a plea of guilt on all counts, that the parties would file a joint statement of facts and present joint submissions on penalty.

I. The complaint and plea of guilt by Defendant

[5] The following allegations were laid against Defendant on May 12th, 2020:

“IMMEUBLE A

1. Le ou vers le 7 mars 2015, concernant un immeuble sis à Montréal, l'intimée n'a pas effectué ou n'a pas noté au dossier la vérification d'identité d'O.S., et ce, alors que celle-ci signait à titre de représentant du promettant-acheteur F.O., commettant ainsi une infraction aux articles 29, 62, 69 et 86 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

2. Le ou vers le 7 mars 2015, concernant un immeuble sis à Montréal, l'intimée a permis qu'une autre personne signe en lieu et place du vendeur S.S. sur la promesse d'achat PPD 45658, commettant ainsi une infraction aux articles 62 et 69 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

3. Le ou vers le 20 avril 2015, concernant un immeuble sis à Montréal, l'intimée a encouragé ou permis que les parties signent l'acte de vente rédigée par Me Jean-Luc Pagé, notaire, et ce, alors qu'elle savait ou devait savoir que celui-ci ne représentait pas la réalité, commettant ainsi une infraction aux articles 15, 62 et 69, 79 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

4. Le ou vers le 12 avril 2017, dans le cadre d'une enquête menée par Richard Frigon, syndic adjoint, concernant un immeuble sis à Montréal, l'Intimée a fait de fausses déclarations, notamment, en mentionnant ne pas avoir été présente chez le notaire, Me Jean-Luc Pagé, pour la signature de l'acte de vente, commettant ainsi une infraction à l'article 106 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

5. Le ou vers le 1er octobre 2019, dans le cadre d'une enquête menée par François Lebel, syndic adjoint, concernant un immeuble sis à Montréal, l'Intimée a fait de fausses déclarations, notamment, en mentionnant qu'elle avait effectué la vérification d'identité d'O.S., agissant à titre de représentant du promettant-acheteur F.O., le ou vers le 7 mars 2015, commettant ainsi une infraction à l'article 106 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

6. Le ou vers le 17 octobre 2019, l'Intimée a transmis ou permis que soit transmis à François Lebel, syndic adjoint, le formulaire de vérification d'identité IV 12032 visant O.S. alors qu'elle savait ou devait savoir que la date de signature du 7 mars 2015 ne représentait pas la réalité, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 105 et 106 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

IMMEUBLE B

7. À une date inconnue, mais se situant vraisemblablement entre le 21 mars 2016 et le 16 juin 2016, concernant un immeuble sis à Montréal, l'Intimée a inscrit ou a permis que soit inscrit que le contrat de courtage BCG 16514 avait été signé le 27 aout 2015, et ce, alors qu'elle savait ou devait savoir que c'était faux, commettant ainsi une infraction aux articles 62 et 69 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.”

[6] Me Laurin-Fortin confirms to us that the Defendant enters a plea of guilt on all 7 counts.

[7] Plaintiff’s counsel also informs us that this case will proceed by way of an agreed Statement of facts.

[8] Given the foregoing, we accept the guilty plea and find the Defendant guilty as charged.

[9] On count 1, Defendant is guilty of having committed an offense to section 29 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising which reads as follows:

“29. A licence holder must verify and ascertain the identity of the party represented as well as the identity of the other parties to the transaction if the latter parties are not represented by a licence holder.

The licence holder must note in the record the information concerning the identity of the represented party and, where the licence holder has not been able to meet the party in person, keep in the record the documents used to verify the identity of the party.”

[10] On counts 2, 3 and 7, Defendant is guilty of having committed an offense to section 69 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising. This section of the above Regulation states:

“69. A broker or agency executive officer must not participate in any act or practice in real estate matters that may be illegal or that may harm the public or the profession.”

[11] Finally, on counts 4, 5 and 6, Defendant is guilty of having committed an offense to section 106 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising, which states:

“106. A broker or agency executive officer may not exaggerate, conceal or misrepresent the information or documents provided during an inspection, an inquiry conducted by the syndic or assistant syndic, the assistance service or the indemnity committee, or in any proceeding related to mediation, arbitrage or conciliation conducted by the Organization.”

[12] Given the foregoing, the committee orders a conditional stay of proceedings with respect to all other regulatory provisions referred to in the complaint.

II. Plaintifs evidence

[13] Me Ouimet-Deslauriers files into evidence, with the consent of Defendant, Exhibits P-1 to P-36.

[14] Also, we are informed that the Defendant has agreed to a Statement of facts. The document is therefore filed in evidence as exhibit P-37.

[15] Me Ouimet-Deslauriers reviews and highlights for the Panel the agreed Statement of facts.

[16] This Statement of facts or Résumé des faits establishes the following sequence of events:

“ 1. L’Intimée est titulaire d’un permis de courtier immobilier (D6613) depuis le 1er mai 2010, avant cette date, elle était titulaire d’un certificat d’agent affilié depuis le 4 mai 2006, le tout tel qu’il appert de l’attestation signée par Florentina Panait, pièce P-1 ;

2. L’Intimée est la dirigeante de l’agence Immobilier Casa Bella (« Agence ») depuis le 15 février 2010 ;

3. L’Intimée est actionnaire et administrateur unique de l’Agence ;

4. Environ 5 courtiers agissent habituellement pour l’Agence ;

5. L’Intimée n’a aucun antécédent disciplinaire, tel qu’il appert du courriel de Julie Tremblay, agente au greffe, daté du 28 octobre 2019, pièce P-2 ;

Immeuble sis au [...] à Montréal (« Immeuble A ») Index aux immeubles, pièce P-3

6. Du 27 janvier 2012 au 23 juin 2014, le Vendeur S.S. tente de vendre l’Immeuble A par l’intermédiaire de divers courtiers, tel qu’il appert des fiches descriptives et rapports d’activités, pièces P-4 à P-10 ;

7. Le ou vers le 6 novembre 2014, le Vendeur S.S. octroie un contrat de courtage à Groupe Sutton-sur-l’île inc., représenté par Marina Atoeva, pour la vente de l’Immeuble A lequel prévoit, notamment, un prix de vente de 389 000$, le tout tel qu’il appert de la fiche descriptive Centris no 18511456 et du rapport des activités, en liasse, pièce P-11;

8. Le 30 janvier 2015, l’Intimée dépose une promesse d’achat pour son client fiducie F.O. concernant un immeuble sis au [...], à Montréal, au montant de 1 300 000$ ;

9. L’inscripteur de cet immeuble est Marina Atoeva ;

10. Cet immeuble sera vendu le 1er avril 2015 au montant de 1 380 000$ ;

11. L’inscription de l’immeuble A, pièce P-11, sera annulée le 23 février 2015, tel qu’il appert de la pièce P-11 ;

12. Mme Atoeva réfère alors le Vendeur S.S. à l’Agence, par le biais d’une connaissance commune, le tout en échange d’une référence ;

13. Ainsi, les 23 février et 24 février 2015, des échanges téléphoniques ont lieu avec divers intervenants pour la mise en marché future de l’immeuble, le tout tel qu’il appert des relevés téléphoniques du Vendeur S.S., pièce P-12, de l’Intimée, pièce P-13 et de Andonios Papageorgiou, pièce P-14 ;

14. Andonios Papageorgiou (« Papageorgiou ») est un courtier immobilier de 3 ans d’expérience qui travaille à l’Agence depuis son entrée dans la profession en 2012 ;

15. Le ou vers le 25 février 2015, le Vendeur S.S. octroie un contrat de courtage à l’Agence représentée par Papageorgiou, pour la vente de l’Immeuble A lequel prévoit, notamment :

a) un prix de vente de 375 000$ ;

b) l’expiration le 1er juillet 2015 ;

c) une rétribution de 5% et de 2.5% pour le courtier collaborateur ;

le tout tel qu’il appert du contrat de courtage CCD 91799, de la fiche descriptive Centris no 27279742 et du rapport des activités, en liasse, en liasse, pièce P-16 :

16. Le ou vers le 6 mars 2015, l’Immeuble A est affiché sur Centris, pièce P-16 ;

17. Le ou vers le 7 mars 2015, la fiducie F.O. (« Promettant-acheteur ») fait une offre au Vendeur S.S., par l’intermédiaire de l’Agence, représenté par l’Intimée, laquelle prévoit, notamment :

a) Un prix d’achat de 360 000$ ;

b) Aucun prêt hypothécaire ;

c) Que le Promettant-acheteur a visité l’Immeuble le 7 mars 2015 ;

d) L’assumation de l’hypothèque existante au montant de 337 000$ ;

e) Une somme additionnelle versée au notaire de 23 000$ ;

f) Une preuve de fonds à fournir dans les 15 jours ;

le tout tel qu’il appert de la promesse d’achat PPD 45658 en liasse avec le formulaire de vérification VI 41722 et de l’Annexe AF 40899, en liasse, pièce P-17 ;

18. La promesse d’achat, pièce P-17, est signée par O.S. pour le Promettant-acheteur le 7 mars 2015 à 13h00 et est soi-disant acceptée par le Vendeur S.S. cette même journée à 14h30 ;

19. Cependant, le Vendeur S.S.ne signera jamais cette promesse d’achat ni l’Annexe AF, pièce P-17 ;

20. En effet, le Vendeur S.S. était en vacances à Punta Cana du 5 au 12 mars 2015, tel qu’il appert du courriel de reservations@selfoffvacations.com transmis à S.S. en date du 11 février 2015, pièce P-15 ;

21. D’ailleurs, le rapport d’expertise en signature et initiales de Jean C. Dumont confirme qu’il ne s’agit pas de la signature du Vendeur S.S.à la promesse d’achat, pièce P-17, le tout tel qu’il appert du Rapport d’expertise : Examens comparatifs de signatures et initiales de Vériscript, Bureau d’expertise judiciaire de documents en date du 21 avril 2020 et curriculum vitae de Monsieur Jean C. Dumont, en liasse, pièce P-18 ;

22. Le Vendeur S.S. est cependant avisé par Papageorgiou de la réception d’une offre au montant de 360 000$, tel qu’il appert des échanges de messages entre Papageorgiou et le Vendeur S.S. sur messenger entre le 7 mars 2015 et le 16 mars 2015, pièce P-21 ;

23. Le 7 mars 2015, l’Intimée fait signer un formulaire de vérification d’identité à T.T., à titre de représentant du Promettant-acheteur alors qu’il n’est pas le signataire de la promesse d’achat, tel qu’il appert de la pièce P-17;

24. Le ou vers le 7 mars 2015, l’Intimée a plus tard prétendu avoir fait signer un formulaire de vérification d’identité à O.S., à titre de représentant du Promettant-acheteur, tel qu’il appert du formulaire de vérification d’identité IV 12032, pièce P-19 et de la résolution du Promettant- acheteur autorisant O.S., pièce P-20 ;

25. Les documents relatifs à la vérification des informations, pièces P-19 et P-20 ne seront jamais transmis à l’Agence ;

26. Lors de sa rencontre avec le syndic-adjoint François Lebel le 1er octobre 2019, l’Intimée a déclaré avoir effectué la vérification de l’identité de O.S. le 7 mars 2015 ;

27. À la demande du syndic-adjoint François Lebel, l’Intimée lui transmet la pièce P-19 le 17 octobre 2019 ;

28. Or, la version du formulaire utilisée de la pièce P-19 existe seulement depuis juin 2017 ;

29. Le ou vers le 11 mars 2015, le Promettant-acheteur signe une modification à la promesse d’achat, pièce P-17, afin de prévoir, notamment, que le Vendeur S.S. accepte de vendre pour un prix équivalent au solde de l’hypothèque, le tout tel qu’il appert du formulaire Modifications AM 43403, pièce P-22 ;

30. Ce formulaire de modifications ne sera pas signé par le Vendeur S.S.;

31. Les 7 et 18 avril 2015, l’Agence émet une facture pour la vente de l’Immeuble A au notaire Me Jean-Luc Pagé, le tout tel qu’il appert desdites factures ainsi que des preuves de transmission Faltour, en liasse, pièce P-23 ;

32. Le 7 avril 2015, l’Agence produit un rapport de transaction, tel qu’il appert dudit rapport, pièce P-24 ;

33. Le 13 avril 2015, le Vendeur S.S. est avisé de la date de signature de l’acte de vente, tel qu’il appert dudit courriel, pièce P-25 ;

34. Le ou vers le 19 avril 2015, l’agence Groupe Sutton-sur l’Ile transmet une facture à l’Agence pour la référence de Marina Atoeva, tel qu’il appert de ladite facture, pièce P-26 ;

35. Le 20 avril 2015, les parties se présentent chez Me Jean-Luc Pagé, notaire, afin de procéder à la signature de l’acte de vente ;

36. Contrairement à la déclaration faite au syndic-adjoint Richard Frigon, l’Intimée serait également présente à la signature de l’acte de vente, l’Intimé n’ayant quant à elle aucun souvenir à cet égard;

37. L’acte de vente prévoit, notamment :

a) Que l’acheteur est 9198-0045 Québec inc., représenté par T.T. ;

b) Un prix d’achat de 420 000$ ;

c) Que le Vendeur S.S. a reçu une somme de 86 000$ au préalable ;

d) Que « the Purchaser does hereby assume the payment, in capital and interest of the said sum from this date, the parties having made the adjustment of interest as of this date, to their complete satisfaction », laquelle est au montant de 334 000$ ;

le tout tel qu’il appert dudit acte de vente, du document intitulé « Summary of adjustements » et du document intitulé « Vendor disbursment », en liasse, pièce P-27 ;

38. Bien que 9198-0045 Québec inc. ne soit pas le promettant-acheteur prévu à la promesse d’achat, pièce P-17, l’actionnaire majoritaire, le président ainsi que le secrétaire de 9198-0045 Québec inc. est O.S., soit le signataire de la promesse d’achat, pièce P-27, le tout tel qu’il appert d’un extrait du Registraire des entreprises, pièce P-29;

39. Quant au prix de vente, l’Intimée savait qu’il ne s’agissait pas du réel prix de vente entendu entre les parties ;

40. De plus, le Vendeur S.S. n’a jamais reçu la somme de 86 000$ mentionnée dans l’acte de vente ;

41. Le Vendeur S.S. n’a reçu qu’un chèque couvrant les taxes municipales et scolaires ainsi qu’une première mensualité hypothécaire de la part de T.T., tel qu’il appert de son relevé bancaire pour les périodes de d’avril 2015 à mai 2016, en liasse, pièce P-28 ;

42. Pendant un an, le Vendeur S.S. recevait les mensualités de T.T. afin de couvrir les mensualités hypothécaires ;

43. Le ou vers le 21 avril 2016, Me Pagé radie finalement l’hypothèque du Vendeur S.S., le tout tel qu’il appert de la confirmation d’inscription de la radiation au Registre foncier et de la Quittance, en liasse, pièce P-30 ;

44. Le ou vers le 27 avril 2016, 9198-0045 Québec inc., représenté par T.T., vend l’Immeuble A à lui-même pour la somme de 420 000$, le tout tel qu’il appert de l’acte de vente, pièce P-31;

45. Le ou vers le 4 mars 2018, le Promettant-acheteur octroie un contrat de courtage à l’Agence, représenté par l’Intimée, afin de vendre l’Immeuble A à un prix de 438 000$, le tout tel qu’il appert du contrat de courtage BCD 82622, du formulaire RIS 33619, de la fiche descriptive Centris no 22459516 et du rapport des activités, en liasse, pièce P-32 ;

46. Le ou vers le 27 septembre 2018, A.H.M. et H.M., par l’intermédiaire de l’Agence représentée par Vartan Kaprielov, fait une offre à T.T. pour l’achat de l’Immeuble A, pour un montant de 420 000 $, tel qu’il appert de la promesse d’achat PPD 29306, pièce P-33 ;

47. La promesse d’achat, pièce P-33, est acceptée le même jour par T.T. ;

48. Le 11 octobre 2018, T.T. vend l’Immeuble A à A.M. et H.M. pour la somme de 420 000$, le tout tel qu’il appert de l’acte de vente, Pièce P-34 ;

49. Aucun des courtiers impliqués n’a reçu de rétribution pour la vente de l’Immeuble A entre le Vendeur S.S. et 9198-0045 Québec inc ;

50. Fiducie F.O. appartient à O.S. et T.T.

51. T.T. est un client avec qui l’Intimée a fait plusieurs transactions ;

52. Toutefois, l’Intimée s’engage à ne plus fait affaires avec T.T., que ce soit elle directement ou l’Agence ;

Immeuble sis au [...] à Montréal (« Immeuble B »)

53. Le ou vers le 27 août 2015, 9303-5574 Québec inc, représentée par T.T., octroie soi-disant un contrat de courtage à l’Agence, représentée par l’Intimée, pour la vente de l’Immeuble B lequel prévoit, notamment, un prix de vente de 878 000 $, le tout tel qu’il appert dudit contrat de courtage BCG 16514, pièce P-35 ;

54. Dans le cadre d’une enquête concernant l’Immeuble B, le syndic-adjoint François Lebel a demandé à l’Intimée une copie du contrat de courtage, pièce P-35, qui était manquant au dossier de l’Agence ;

55. L’Intimée a alors transmis le contrat de courtage, pièce P-35 ;

56. Or, il s’agit d’un faux document puisque la note de l’horodateur en marge a été mise en place par Centris qu’à compter du 21 mars 2016 ;

57. Ainsi, en plus d’avoir indiqué une fausse date de signature, l’Intimée a également modifié la note de l’horodateur.”

III. Joint submission on penalty

[17] The parties agree that the appropriate penalties in this matter would be the following:

· Count 1: a fine of $3 000 and the obligation to the two (2) hour training entitled "Identification and verification d’identité: savoir à qui on a affaire"

· Count 2: the suspension of the broker’s licence for a period of 30 days

· Count 3: the suspension of the broker’s licence for a period of 60 days as well as an undertaking by Defendant not to enter into any business dealings with Mr. Tinel Timu, either directly or indirectly through her agency Immobilier Bella Casa

· Count 4: the suspension of the broker’s licence for a period of 30 days

· Count 5: the suspension of the broker’s licence for a period of 30 days

· Count 6: the suspension of the broker’s licence for a period of 60 days

· Count 7: the suspension of the broker’s licence for a period of 30 days

· Order that the suspension periods to be imposed on counts 2 and 3 be served concurrently for a total of 60 days

· Order that the suspension periods to be imposed on counts 5 and 6 be served concurrently for a total of 60 days

· Order that the suspension periods to be imposed on counts 2 and 3 as well as 5 and 6 be served consecutively to the periods of suspension on counts 4 and 7, for a total suspension of 180 days

· Order that a notice of the decision be published in a newspaper most likely to be read by the Defendant’s clientele, namely in the City of Montreal area

· Order that the Defendant be condemned to all costs, including expert fees and the cost of publication of the notice of suspension.

[18] Counsel for Plaintiff submits that this joint submission on penalty represents a reasonable and just disposition for this case.

[19] Regarding the seriousness of the Defendant’s conduct, Me Ouimet-Deslauriers noted that a real estate broker must always act with integrity and honesty.

[20] Additionally, Plaintiff’s counsel pleads that the joint submission is appropriate in relation to the case law presented to the Panel, in particular:

· OACIQ vs. Papageorgiou, 2020 CanLII 101555 (QC OACIQ)

· Pigeon vs. Daigneault, 2003 CanLII 32934 (QC CA)

· ACAIQ vs. Leung, 2009 CanLII 92262 (QC OACIQ)

· OACIQ vs. Chen, 2017 CanLII 3765 (QC OACIQ)

· OACIQ vs. Ferland, 2015 CanLII 25545 (QC OACIQ)

· OACIQ vs. Dakdouk, 2018 CanLII 73092 (QC OACIQ)

· OACIQ vs. Safdar, 2016 CanLII 74002 (QC OACIQ)

· Pizzola vs. Deschamps, 2017 QCCQ 7313

[21] Me Fortin-Laurin submits that the joint submission of the parties should be accepted by the Panel.

[22] Counsel for Defendant believes the joint submission constitutes a sound and proper administration of justice.

IV. Reasons for sanction

A) The Joint Submission

[23] To determine a proper penalty, the Panel must always remind itself that the ultimate goal of disciplinary proceedings is the protection of the public.

[24] In addition to the public interest, the Panel must also consider both the interests of the profession as well as the particular case of the Defendant.

[25] The tribunal must also consider the extent to which a message to the profession is required to make it clear that the conduct in question will not be tolerated.

[26] Also, we must deliberate on the unique circumstances of each case.

[27] The penalty must be appropriate, fair and reasonable under the circumstances and to the nature of the acknowledged allegations.

[28] The Panel is also mindful that in harmony with the legal test elaborated by the Supreme Court of Canada^{^[1]}, the Panel cannot depart from a joint submission unless we are clearly satisfied that the recommended disposition would be contrary to the public interest.

B) Ruling

[29] Considering the mitigating factors, such as the filing of a plea of guilt and the acceptance of the Statement of facts, under the circumstances, the penalties imposed to the Defendant appear fair, reasonable and adequate to the Panel.

[30] In our view, the above penalties are necessary to protect the public and sufficient to deter and prevent the Defendant from reoffending.

[31] The Panel will therefore ratify the joint submission on penalty of the parties.

WHEREFORE, THE DISCIPLINARY COMMITTEE:

DECLARES the Defendant guilty of the charges laid against him in count 1 of the complaint for having violated section 29 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising;

DECLARES the Defendant guilty of the charges laid against him in count 2 of the complaint for having violated section 69 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising;

DECLARES the Defendant guilty of the charges laid against him in count 3 of the complaint for having violated section 69 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising;

DECLARES the Defendant guilty of the charges laid against him in count 4 of the complaint for having violated section 106 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising;

DECLARES the Defendant guilty of the charges laid against him in count 5 of the complaint for having violated section 106 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising;

DECLARES the Defendant guilty of the charges laid against him in count 6 of the complaint for having violated section 106 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising;

DECLARES the Defendant guilty of the charges laid against him in count 7 of the complaint for having violated section 69 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising;

ORDERS a conditional stay of proceedings with regards to all other regulatory sections referred to in the above counts;

IMPOSES TO DEFENDANT THE FOLLOWING PENALTIES:

Count 1:

ORDERS the payment of a fine of $3000 and ORDERS that Defendant, in accordance with section 98(7) of the Real Estate Brokerage Act, if the Defendant is a licence holder, to complete the auto training entitled entitled "Identification et vérification d’identité: savoir à qui on a affaire" provided by the continuing education department of the Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) or any other equivalent training accredited by the OACIQ, within a period of six (6) months following the expiry of the appeal period, in addition to courses that the Defendant must take to meet her continuing education obligations. Failing which, her right to practise real estate brokerage activities will be suspended until she meets this requirement. If the defendant is no longer a licence holder when this decision is executed, she must complete the said training, or any other equivalent training accredited by the OACIQ to get a licence;

Count 2:

ORDERS the suspension of Defendant’s licence (D6613) for a period of 30 days, starting from the expiry of the delay to appeal the present decision, if Defendant is the holder of a valid licence delivered by the Organisme d’Autoréglementation du courtage immobilier du Québec or otherwise, at such moment the Defendant will effectively be the holder of any category of licence issued by the Organisme d’Autoréglementation du courtage immobilier du Québec;

Count 3:

ORDERS the suspension of Defendant’s licence (D6613) for a period of 60 days, starting from the expiry of the delay to appeal the present decision, if Defendant is the holder of a valid licence delivered by the Organisme d’Autoréglementation du courtage immobilier du Québec or otherwise, at such moment the Defendant will effectively be the holder of any category of licence issued by the Organisme d’Autoréglementation du courtage immobilier du Québec;

Count 4:

Count 5:

Count 6:

Count 7:

ORDERS that the suspension periods to be imposed on counts 2 and 3 be served concurrently for a total of 60 days;

ORDERS that the suspension periods to be imposed on counts 5 and 6 be served concurrently for a total of 60 days;

ORDERS that the suspension periods to be imposed on counts 2 and 3 as well as 5 and 6 be served consecutively to the periods of suspension on counts 4 and 7, for a total suspension period of 180 days;

ACKNOWLEDGES Defendant's undertaking not to enter into any business dealings with Mr. Tinel Timu, either directly or indirectly through her Casa Bella Real Estate agency;

ORDERS that a notice of the present decision be published in a newspaper most likely to be read by the Defendant’s clientele, namely a newspaper located in the City of Montreal, at the expiry of the delay to appeal the present decision;

ORDERS that the Defendant be condemned to the payment of all costs related to the present matter, including expert fees and the cost of publication of the notice of suspension.

	____________________________________ Me Daniel M. Fabien, advocate Vice-Chairman ____________________________________ Mr. Normand Racine, real estate broker Member ____________________________________ Ms. Louise Roy, real estate broker Member
Me Emmanuelle Ouimet-Deslauriers
Counsel for the Plaintiff in continuance of proceedings

Me Catherine Fortin-Laurin
Counsel for Defendant


Date of hearing by Zoom videoconferencing: February 22^nd, 2021

[1] R. vs. Anthony-Cook, 2016 SCC 43;

AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans appel; la consultation du plumitif s'avère une précaution utile.