[1]      Les locataires, Andréanne Martin et Mohamed Salah Benchergui, présentent une demandent à l’encontre du locateur, Martin Lavoie. Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2019 à un loyer mensuel de 625 $. Les locataires quittent le logement au milieu du mois de mars 2019. Ils allèguent que le logement est devenu impropre à l’habitation en raison d’une contamination fongique.

[2]      La réclamation originaire des locataires est amendée et, lors de l’audience, elle se résume ainsi :

·         La résiliation du bail à compter du mars 2019, aux torts du locateur;

·         Une diminution de loyer de 100 $ par mois rétroactive au 1^er juillet 2017 jusqu’à leur départ, à la mi-mars 2019, pour un total de 20,5 mois (2 050 $);

·         La différence de loyer entre celui payable pour le logement concerné et celui payable pour le nouveau logement des locataires, soit 385 $ pendant 15 mois (5 775 $);

·         La moitié d’un mois de loyer représentant une gratuité consentie lors de la signature du bail (312,50 $);

·         Des frais de déménagement (1 141,42 $);

·         Des frais de médicaments (217,14 $);

·         Une perte de revenu (930,88 $);

·         Des frais de vétérinaire (449,29 $);

·         Le remboursement des frais pour l’analyse de la qualité de l’air (678,87 $);

·         Des dommages moraux pour les troubles, stress, ennuis et inconvénients subis, notamment en raison de la dégradation de leur état de santé due à la contamination fongique du logement (5 000 $, soit 2 500 $ chacun).

[3]      Le locateur est présent lors de l’audience et nie le bien-fondé de la demande des locataires.

QUESTIONS EN LITIGE

1.   Les locataires ont-ils démontré que le logement est devenu impropre à l’habitation, justifiant leur départ et la résiliation du bail aux torts du locateur ?

2.   Les locataires ont-ils prouvé une perte de valeur locative depuis leur arrivée au logement, justifiant la diminution de loyer réclamée ?

3.   Les locataires ont-ils justifié les dommages matériels et moraux réclamés ?

CONTEXTE ET ANALYSE

[4]      Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent ses prétentions selon la balance des probabilités[1]. Le fardeau de preuve appartient donc aux locataires.

Logement impropre à l’habitation

[5]      L’article 1913 du Code civil du Québec définit un logement impropre à l’habitation.

« 1913. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation.

Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente. »

[6]      La loi prévoit qu’un locataire peut abandonner un logement impropre à l’habitation. Il doit alors envoyer un avis au locateur[2]. Le locataire peut aussi demander la résiliation du bail impropre à l’habitation[3].

[7]      L’auteur Denis Lamy, dans son ouvrage La Diminution de Loyer, rapporte les critères établis par la jurisprudence afin de déclarer un logement impropre à l’habitation :

« La jurisprudence a énoncé certains critères que le locataire doit rencontrer pour que le tribunal puisse déclarer son logement impropre à l’habitation :

1)     le locataire doit obligatoirement dénoncer ces troubles au locateur et donner un avis d’abandon à moins d’une urgence;

2)     le locataire doit démontrer l’inaction du locateur à remplir ses obligations;

3)     le locataire doit ensuite établir les problèmes reliés à la chose louée ou à l’immeuble en général;

4)     le locataire doit démontrer que son départ était justifié en établissant en quoi le logement était impropre à l’habitation au sens de l’article 1913 C.c.Q.;

5)     le locataire doit démontrer que l’état du logement ne résulte pas de sa faute;

6)     si la santé des occupants est en jeu, il (sic) devront fournir une preuve médicale à cet effet à moins que la situation soit évidente. À cet effet, il faut préciser que les faits dont se sert un expert pour arriver à ses conclusions doivent être prouvés s’ils ne sont pas à la connaissance personnelle de l’expert;

7)     le locataire devra établir la relation de cause à effet entre l’état du logement et les dommages réclamés ou l’aggravation de la santé;

8)     la cause, donnant ouverture ou constituant la source de déguerpissement des lieux, doit généralement être effective lors du déguerpissement des lieux loués et non uniquement possible et probable dans le temps;

9)     il ne doit généralement pas s’agir d’une preuve de préjudice potentiel mais bien d’une preuve de préjudice réel car le tribunal ne peut déclarer un logement impropre à l’habitation en fonction de probabilité potentielle.

Comme le précisait à bon droit les honorables juges Jean-Paul Aubin et Jean-Guy Blanchette, de la Cour du Québec, le déguerpissement étant en soi, un moyen exorbitant du droit, il importe que l’impropreté d’un logement soit évalué de façon objective. »[4]

[8]      Dans le cas présent, les parties sont liées par un bail non-reconduit du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2019. Ils quittent toutefois le 16 mars 2019.

[9]      Selon les locataires, quelques semaines suivant leur arrivée au logement, il y a un premier dégât d’eau, lequel est réparé. Puis, en janvier 2018, il y a une fuite d’eau au niveau de la toilette. Le revêtement de plancher est remplacé, mais il est installé par-dessus le plancher noirci.

[10]   Par contre, le 21 décembre 2018, il y a une infiltration d’eau importante au plafond de leur chambre à coucher et une mauvaise odeur se fait sentir. De plus, les travaux ne sont pas effectués de la façon dont les locataires le souhaitent. Ils considèrent que le locateur n’enlève pas tous les matériaux souillés et ils sont en désaccord avec la réparation temporaire en attendant le printemps.

[11]   Le locataire Benchergui témoigne que durant son occupation au logement, il souffre d’allergie excessive alors qu’il n’en a jamais eu avant. À partir de mars 2018, les symptômes sont particulièrement importants. Il dort mal et cela affecte son humeur. Il a moins d’énergie. Il éternue, ses yeux sont larmoyants et démangent. Il utilise une pompe pour l’asthme. Il précise que c’est pire alors que le plafond de leur chambre est ouvert.

[12]   La locataire Martin affirme souffrir de sinusites à répétition à partir du mois d’août 2018. Elle considère être toujours malade et qu’elle nécessite la prise d’antibiotiques à quatre reprises. La dernière fois, elle fait une allergie aux antibiotiques et elle doit cesser de travailler pendant une semaine.

[13]   Même ses deux chats sont malades.

[14]   Les locataires demandent au locateur de faire analyser la qualité de l’air, ce que ce dernier refuse. Ils le font donc faire eux-mêmes. Ils reçoivent le rapport le 17 janvier 2019. Puis, ils s’informent et font les démarches pour quitter le logement.

[15]   Ils signifient leur avis d’abandon le 4 mars 2019. Ils doivent utiliser les services d’un huissier car ils n’ont pas l’adresse du locateur et ce dernier refuse de leur donner.

[16]   L’ensemble de la preuve démontre qu’au moment du départ des locataires, le logement est impropre à l’habitation.

[17]   Certes, les locataires ne peuvent pas s’ingérer dans la gestion du locateur de son immeuble. Par contre, lorsqu’ils lui font part de leur inquiétude et de leurs problèmes de santé, il doit agir. Or, il affirme simplement qu’aucun indice ne justifie une expertise quant à la qualité de l’air au logement. C’est ainsi qu’il justifie son inaction.

[18]   Or, l’expert en qualité de l’air visite le logement le 16 janvier 2019 et rend son rapport 5 jours plus tard. Il affirme qu’il y a de nombreux signes de détérioration ou d’humidité excessive au logement à divers endroits. Il conclut que des moisissures sont présentes et que des correctifs doivent être effectués pour le bien-être des locataires. Il ajoute que des problèmes d’infiltration d’eau sont constatés, ce qui peut favoriser la prolifération de moisissures.

[19]   À la suite de la réception de ce rapport, les locataires envoient un courriel au locateur. Par contre, bien qu’il le reçoive, il affirme ne pas en prendre connaissance. Il explique recevoir le rapport seulement lors de l’audience. Quant à celui qu’il fait faire subséquemment, il choisit de ne pas le déposer lors de l’audience.

[20]   Le Tribunal ne retient pas le témoignage du locateur. Il a de multiples excuses pour rendre difficile aux locataires l’exercice de leurs droits : il refuse de donner son adresse personnelle alors qu’aucune adresse valide n’apparaît au bail, il ne prend pas connaissance de ses courriels ou sinon, il le fait de façon aléatoire. Malgré cela, il justifie son refus de donner son adresse par la possibilité de communiquer avec lui par courriel et par téléphone.

[21]   De plus, il minimise les demandes des locataires et ne semble pas les prendre au sérieux. Même lors de l’audience, face au rapport de qualité de l’air et aux témoignages de l’expert en qualité de l’air et de la microbiologiste, il nie encore toute trace de moisissure au logement. De plus s’il ne qualifie pas une situation d’urgente, les locataires peuvent attendre longtemps, voire des mois, les réparations requises. Il laisse toujours entendre, sans fondement, que les locataires sont possiblement responsables de la situation. Par exemple, ont-ils laissé une fenêtre ouverte ? Ont-ils changé eux-mêmes la toilette et l’ont-ils mal installée ?

[22]   Le Tribunal retient de la preuve prépondérante que lors du départ des locataires, ceux-ci sont justifiés d’abandonner le logement car ce dernier est impropre à l’habitation.

[23]   Tel que le souligne la juge administrative Francine Jodoin dans l’affaire Roy c. Groupe Mindev inc. :

« [46] Pour qu'un logement soit considéré impropre à l'habitation, son état doit constituer une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou être déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente (article 1913 C.c.Q.).

[47] Les principes développés par la jurisprudence nous amènent à la conclusion qu'il ne saurait être question d'une crainte subjective même si celle-ci est fondée sur l'existence d'un risque appréhendé(3).

[48] Pour établir la menace sérieuse pour la santé des occupants, il faut démontrer la présence d'un contaminant au logement et un lien de causalité entre celui-ci et l'état de santé de la locataire.

[49] Il importe d'établir la concentration et le genre de moisissures présentes dans le logement. Également, l'effet des moisissures sur la santé des occupants est en fonction du mode et de l'importance de l'exposition, de la nature de l'agent en cause et de la susceptibilité des individus exposés. »[5]

[24]   Dans le cas présent, le rapport de la qualité de l’air conclut à une contamination fongique et les rapports médicaux lient celle-ci à l’état de santé des locataires. D’ailleurs, avant et après leur départ du logement, les locataires n’ont pas de symptômes liés à des problèmes respiratoires.

[25]   La résiliation du bail est accordée rétroactivement au 16 mars 2019 aux torts du locateur.

Diminution de loyer

[26]   Une demande en diminution de loyer trouve sa source dans l’article 1863 du Code civil du Québec, lequel prévoit :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[27]   Quant aux obligations du locateur, l’article 1854 du Code civil du Québec prévoit :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

[28]   Cette disposition est d’ordre public.

[29]   Les locataires se plaignent de multiples inconvénients au logement au cours de leur séjour, notamment du mauvais fonctionnement d’une porte pendant la saison hivernale, le déneigement, les infiltrations d’eau, des fenêtres qui glacent à l’intérieur, une mauvaise isolation et une absence d’eau chaude à quelques reprises.

[30]   La preuve démontre que diverses dénonciations et suivis sont faits de part et d’autre. Les locataires sont insatisfaits, mais ils ne mettent jamais le locateur formellement en demeure d’exécuter ses obligations. Or, l’absence de mise en demeure constitue, en général, une fin de non-recevoir à un recours en diminution de loyer.

[31]   Par contre, les locataires subissent aussi une diminution de la jouissance de leur logement en raison des dégâts d’eau et de la contamination fongique. De plus, la preuve démontre que le locateur ne pouvait pas ignorer les dégâts récurrents.

[32]   Pour la perte de jouissance vécue en raison des problèmes de contamination fongique, le Tribunal considère que la somme globale de 1 500 $ est justifiée.

Dommages matériels et moraux

[33]   Les locataires réclament la différence entre le loyer payable pour leur nouveau logement et celui payable pour le logement en cause, soit 385 $ par mois, le tout pour une durée de 15 mois car ils ne pouvaient pas signer un bail seulement jusqu’au 30 juin, date de fin de leur bail. Ils témoignent que le logement choisi est le moins dispendieux parmi ceux qui leur conviennent. Ils considèrent que ce logement est comparable à celui en cause, ce que nie le locateur.

[34]   L’avocate du locateur argue que ces frais ne peuvent pas être accordés puisque ce sont des dommages indirects. Or, considérant que c’est directement en raison du défaut du locateur de procurer un logement propre à l’habitation et en raison de son inaction à régler le problème de contamination fongique qu’il continue de nier à l’audience, le Tribunal considère que ces dommages sont directs et prévisibles. Aussi, le Tribunal les accorde la différence entre les deux loyers payables jusqu’au 30 juin 2019, date à laquelle se terminait l’obligation du locateur. Cette réclamation est donc accordée jusqu’à concurrence de 1 347,50 $.

[35]   Par contre, les frais de médicaments, le salaire perdu en raison de la maladie et les frais de vétérinaire sont rejetés car il s’agit de dommages indirects.

[36]   Toutefois, les frais de déménagement de 1 141,42 $ et la somme de 312,50 $ représentant l’équivalent de la moitié manquante du mois de loyer gratuit promis par le locateur lors de la signature du bail sont justifiés puisque le bail est résilié aux torts du locateur.

[37]   Pour ce qui est des frais d’expertise, le Tribunal ne peut pas les accorder. Tel que le souligne mon collègue, le juge administratif Philippe Morisset :

« D’une part, les frais de préparation et de présentation de la preuve dans le cadre d’un litige ne font pas partie des dommages directs qui peuvent être réclamés.

Les frais d'expertise ne sont donc pas considérés comme des dommages.

D’autre part, les frais d’expert sont plutôt considérés comme des frais judiciaires.

Or, la loi et les règlements applicables à la Régie du logement, dont le Règlement sur les frais, ne permettent pas de retenir les frais d'experts à titre de frais judiciaires. »[6]

[38]   Quant aux dommages moraux réclamés, la preuve démontre que les locataires sont malades pendant leur occupation du logement en raison de la contamination fongique, ce qui leur cause de multiples ennuis de santé dont des migraines. La locataire Martin doit s’absenter du travail. À un moment, ils craignent même un cancer. De son côté, le locateur nie tout problème. Les locataires ont l’impression que le locateur banalise leur situation.

[39]   Ils vivent de l’anxiété. Ils craignent un nouveau dégât d’eau. Il y a des odeurs nauséabondes. Ils s’inquiètent pour leurs animaux. Lorsqu’ils font parvenir le rapport sur la qualité de l’air au locateur, ce dernier ne prend pas la peine d’en prendre connaissance. Les locataires se résignent et quittent le logement.

[40]   Bien que ce type de dommages soit difficile à quantifier, le Tribunal considère qu’une somme de 1 500 $ chacun est justifiée dans les circonstances.

[41]   La demande des locataires est donc retenue jusqu’à concurrence de 7 301,42 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[42]   ACCUEILLE partiellement la demande des locataires;

[43]   RÉSILIE le bail aux torts du locateur rétroactivement au 16 mars 2019;

[44]   CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 7 301,42 $, avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 juillet 2019, en plus des frais judiciaires et de signification de 132,58 $.