Décision

[1]                Le syndicat demandeur réclame 805,18$ (outre des frais postaux de 7.76$) au défendeur relativement aux dommages causés par une fuite du chauffe-eau, situé dans son unité, en février 2005.

[2]                Le défendeur se porte demandeur reconventionnel et réclame 5 585,07$ au syndicat demandeur, en dédommagement pour travaux non-conformes (3 541,99$), frais de publicité pour louer ou vendre son unité (517,56$), 550$ pour le remplacement du chauffe-eau et 960$ de frais d'expertise juridiques.

[3]                Le syndicat demandeur soumet essentiellement que les immeubles lui appartenant, sont construits vers 1979 à des fins locatives.

[4]                Après quelques rénovations (toitures, murs, balcons), les immeubles sont convertis en copropriété divise le 12 août 1999, par monsieur René Bélisle de la compagnie 9043-9076 Québec inc. qui vend les fractions. La première assemblée générale a lieu le 12 septembre 2000.

[5]                À l'intérieur de chaque aire privative achetée, se retrouvent notamment un panneau électrique et un chauffe-eau, à l'usage exclusif du propriétaire.

[6]                En septembre 2004, les administrateurs rendent visite à chaque résident et demandent la date de fabrication inscrite sur le chauffe-eau ou l'année de son remplacement, le cas échéant. Ils apprennent ainsi que quelques aires privatives sont encore équipées d'un chauffe-eau de plus de dix ans.

[7]                Le défendeur achète son unité à la fin de l'année 2004 et le loue à madame Martine Giguère.

[8]                Dans la nuit du 6 février 2005, madame Giguère, suivant sa déclaration écrite produite au dossier, constate qu'il y a de l'eau un peu partout dans l'unité. Elle avise le défendeur qui contacte un plombier. Ceux-ci remplacent le chauffe-eau qui a causé le dégât d'eau.

[9]                L'eau a causé des dommages dans l'unité du défendeur de même que dans l'unité à l'étage inférieur.

[10]            Après avoir été informé du sinistre, le défendeur prévient son assureur (Desjar-dins) le 7 février 2005 qui envoie un inspecteur. Le défendeur contacte aussi, le 8 février, le syndicat demandeur pour qu'il informe sa compagnie (ING) du sinistre.

[11]            L'assureur du défendeur conclut ne pas être responsable car, à son avis, le réservoir d'eau chaude appartiendrait au syndicat demandeur.

[12]            En février 2005, le défendeur est informé du refus du syndicat demandeur d'appeler son assureur.

[13]            Après avoir porté plainte auprès du BAC, le défendeur informe directement ING du sinistre, le 11 avril 2005.

[14]            Les travaux de réfection sont finalement exécutés, plus de deux mois après le sinistre. Selon la locataire, madame Giguère, ils n'étaient pas acceptables (notamment joints apparents, murs gonflés).

[15]            Le 27 septembre 2005, le syndicat demandeur met le défendeur en demeure de lui payer les dommages causés par le chauffe-eau dont il avait la garde, invoquant les articles 1457 et 1465 du Code civil du Québec. Le syndicat demandeur a assumé le coût des travaux, inférieur à celui de la franchise. Le syndicat demandeur ajoute que le chauffe-eau étant situé dans la partie privative du défendeur, il constitue un bien pour lequel il est légalement responsable des conséquences dommageables envers les autres copropriétaires et du syndicat, suivant l'article 95(7) de la déclaration de copro-priété.

[16]            Si la fuite provient d'un tuyau raccordé au chauffe-eau, ajoute le syndicat demandeur, chaque copropriétaire est responsable de l'entretien et des réparations des canalisations se trouvant chez lui (art. 95(12) de la déclaration de copropriété).

[17]            Dans la mise en demeure, le syndicat demandeur ajoute que le défendeur a été négligent lors de son achat car il n'a pas questionné l'âge du chauffe-eau. Il conclut que le chauffe-eau étant situé dans sa partie privative, il s'agit d'un effet mobilier destiné à le servir lui, uniquement. Il n'est donc pas visée par la définition de «partie commune» à l'article 9. À son avis, le chauffe-eau lui appartient au même titre que l'évier.

[18]            Malgré une deuxième mise en demeure, le défendeur n'a pas payé le syndicat demandeur, d'où le présent recours.

[19]            Selon le défendeur, le chauffe-eau n'est pas un bien mobilier car il est fixé au bâtiment existant, donc sous la responsabilité du syndicat demandeur.

[20]            Il ajoute que dans le procès-verbal de la réunion du 18 octobre 2004 (point 6.5) on fait référence à une conversation entre monsieur Michel Deschênes, alors président du syndicat et le notaire, Me Douville (consulté pour des précisions sur le contenu de la déclaration de copropriété) ayant eu lieu le 5 mai 2004 au cours de laquelle il est suggéré d'amender la déclaration de copropriété au sujet des chauffe-eau puisque plusieurs d'entre eux ont été installés avant la conversion des immeubles en copropriété et appartiendraient donc encore au syndicat. Ils concluent qu'il faudrait préciser clairement la responsabilité des copropriétaires concernant l'entretien et le remplace-ment des panneaux électriques et des chauffe-eau de leur unité.

[21]            Le défendeur ajoute que le syndicat demandeur, lors d'une assemblée spéciale convoquée le 8 juin 2005, a tenté d'obtenir un amendement en ce sens (responsabilité du propriétaire pour les dommages causés par le chauffe-eau notamment); le projet d'amendement a été rejeté à plus de 70%. Ce qui démontre à son avis, que le syndicat demandeur est propriétaire du chauffe-eau litigieux.

[22]            Le défendeur soutient qu'il n'a jamais été informé lors de son achat, ni par le vendeur, ni par le syndicat demandeur, que le réservoir à eau chaude devait être remplacé ou qu'il en était responsable, ce qui contreviendrait à l'article 63 de la déclara-tion de copropriété.

[23]            En demande reconventionnelle, il réclame 3541,99$ en dédommagements pour les travaux mal exécutés, suivant une évaluation de l'entreprise Allan Jessome & Ass. Inc.;

-           517,56$ de frais de publicité pour louer ou vendre son unité;

-           550$ de frais de remplacement du chauffe-eau;

-                 960$ pour expertise juridique.

[24]            Pour les raisons qui suivent, la demande principale doit être accueillie et la demande reconventionnelle est rejetée.

[25]            La preuve révèle que le chauffe-eau situé dans l'unité du défendeur a causé les dommages. Or, suivant l'article 6 de la déclaration de copropriété, les parties privatives comprennent leur contenu et leurs accessoires. Le chauffe-eau au seul usage du défendeur, fait partie du contenu de sa partie exclusive et se trouve sous sa responsabilité. L'article 95 paragraphe 7 de la déclaration prévoit en effet ceci:

«Tout copropriétaire reste responsable, à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable.»

                                                                          (Notre soulignement)

[26]            La responsabilité du gardien reliée au fait d'un bien résulte de l'article 1465 du Code civil du Québec ainsi libellé:

«Le gardien d'un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu'il prouve n'avoir commis aucune faute.»

[27]            Dans les affaires suivantes, la réclamation d'un syndicat correspondant au montant de la franchise d'assurance, a été accueillie, la responsabilité du copropriétaire (comme en l'espèce) ayant été prouvée. On y mentionne qu'il serait contraire aux règles de droit de faire supporter par l'ensemble des copropriétaires, les pertes résultant directement de la faute de l'un d'eux.

·        Syndicat des copropriétaires des terrasses Lulli, AZ-50009839 9 (2001) (C.Q.)

·        Syndicat des condominiums Le Château du Parc c. Raymond Guay et al., AZ-50254144 (2004) C.Q.

·        Syndicat des copropriétaires du Laurier de l'Île Paton c. Noël, AZ-50311825 (2005) (C.Q.)

[28]            Ce n'est pas parce que la demanderesse a voulu à un certain moment, rendre la déclaration de copropriété plus précise, qu'il faille en conclure qu'elle ne suffit pas à régler le litige. De plus, elle ne pourrait avoir pour effet d'abroger l'article 1465 du Code civil du Québec précité.

[29]            Le quantum ayant été prouvé, la demanderesse a droit à sa réclamation de 812,94$ contre le défendeur.

[30]            Par ailleurs, la demande reconventionnelle doit être rejetée. Le défendeur n'a pas rempli le fardeau de preuve qui lui incombait en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec.

[31]            La réclamation de 3 541,99$ est rejetée puisque les travaux évalués n'ont pas été exécutés et que le défendeur n'a pas subi de perte lors de la vente de son unité. De plus, la demanderesse n'a pas reçu d'avis suivant lequel les travaux de réfection auraient été mal faits.

[32]            Le défendeur n'a pas droit non plus aux frais de publicité de 517,56$ réclamés, car il n'y a aucune preuve que sa locataire ait quitté suite au dégât d'eau. De plus ces frais ont été encourus pour son seul bénéfice.

[33]            La demanderesse n'est pas responsable non plus des frais de remplacement du chauffe-eau qui fait partie de l'unité du défendeur.

[34]            Enfin, la réclamation relative à l'expertise juridique est rejetée puisqu'il n'y a pas de preuve d'abus de droit.

[35]            POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[36]            ACCUEILLE la demande principale;

[37]            CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse 812,94$ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, avec dépens;

[38]            REJETTE la demande reconventionnelle, avec dépens.