Décision

Boisbriand (Ville de) c. Communauté Oir Hachaim

2011 QCCQ 4446

 

COUR DU QUÉBEC
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE		TERREBONNE
LOCALITÉ DE			ST-JÉRÔME
« Chambre civile »
N° :	700-22-016505-074
DATE :	28 avril 2011
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q.
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Ville de Boisbriand
Demanderesse
c.
Communauté Oir Hachaim Coopérative d'Habitation Lumière de la Vie de Boisbriand Corporation d'Habitation Lumière de la Vie inc. Coopérative d'Habitation Centre de la Foi Éternelle Tasher Congrégation               Défenderesses
Centre Communautaire Religieux Hassidique Communauté Juive de Boisbriand Congrégation Bais Elimelech Centre Humanitaire Hassidim Association Lomdei Torah
Co-défenderesses
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JUGEMENT
______________________________________________________________________

[1]           La demanderesse réclame de diverses corporations le paiement de différentes sommes pour la fourniture d'eau, assimilable à une taxe foncière.

 

Le contexte factuel

[2]           La demanderesse est une municipalité située dans les Basses-Laurentides, formée dans les années '70.

[3]           Quelques années auparavant, la Communauté juive hassidique s'installait dans la partie ouest du territoire de l'ancienne municipalité ; ce territoire se situait en retrait des autres développements et était caractérisé par une certaine autonomie puisque le quadrilatère dans lequel il était situé contenait les institutions d'enseignement particulier à la Communauté, la synagogue, une boucherie ainsi que des rues privées.

[4]           La Communauté devait cependant s'assurer d'un approvisionnement en eau fiable.

[5]           C'est dans ce contexte qu'intervint une entente signée le 8 février 1990 (pièce P-1) entre la Ville de Boisbriand et la Communauté, représentée par les six corporations suivantes :

1.      Le Grand Séminaire Rabbinique Tash de Montréal ;

2.      Le Collège Rabbinique de Montréal Oir Hachaim D'Tash ;

3.      La Coopérative d'Habitation Lumière de la Vie de Boisbriand ;

4.      La Corporation d'Habitation Lumière de la Vie inc. ;

5.      La Coopérative d'Habitation Centre de la Foi Éternelle ;

6.      Tasher Congregation.

[6]           Ces six corporations représentent les parties défenderesses principales dans le recours intenté par la demanderesse.

[7]           Selon les termes et conditions de cette convention (pièce P-1), rétroactivement en vigueur depuis le 1^er janvier 1990, la Ville s'engage à :

a)     Fournir l'eau courante à l'ensemble des immeubles appartenant aux personnes physiques ou morales, membres de ce qui est connu et communément désigné comme étant la Communauté juive hassidique de Boisbriand ;

b)     Installer et maintenir, à l'endroit indiqué au plan joint à la convention comme annexé, un contrat principal relié à la conduite d'eau desservant le territoire où sont situés les immeubles de ladite Communauté ;

c)      Transmettre une facture annuelle aux propriétaires des immeubles possédant un compteur individuel installé après l'entrée en vigueur de la convention ; et

d)     Transmettre à la Communauté une facture mensuelle dont le montant est calculé en fonction de la consommation lue sur le compteur principal, soustraction faite du total de la consommation enregistrée par les nouveaux compteurs individuels, le tout étant ajusté annuellement pour tenir compte de la consommation réelle indiquée à chacun des nouveaux compteurs individuels.

[8]           L'article 0.1 de la convention prévoit :

« ATTENDU QUE la COMMUNAUTÉ et la VILLE peuvent conclure une entente relativement à la compensation à payer en contrepartie des services municipaux ; »

[9]           L'article 5.2, quant à lui, stipule :

« Les avis, factures et autres documents à être transmis à la COMMUNAUTÉ, le seront à « Le Grand Séminaire Rabbinique Tash de Montréal », à l'attention de son secrétaire, au 2, avenue Beth Halevy, à Boisbriand ; »

[10]        Ces engagements de la Ville se sont traduits par deux règlements municipaux dûment adoptés [1].

[11]        Comme le rappelle la requête introductive d'instance, cinq des six cosignataires de la Communauté étaient, à l'époque, propriétaires de la quasi-totalité des immeubles situés sur le territoire de la Communauté.

[12]        Le réseau d'aqueduc et d'égout desservant les immeubles situés sur ce territoire en est un privé appartenant à cette dernière. Il n'y avait aucun compteur d'eau individuel installé dans les immeubles, de sorte que le caractère collectif de la compensation, convenu par la convention de 1990, constituait la manière la plus simple de facturer la consommation d'eau.

[13]        La preuve révèle que conformément aux dispositions de l'article 5.2 de la convention, les factures ont été adressées d'abord au Grand Séminaire Rabbinique Tash de Montréal, devenu, par fusion au cours des ans, la Communauté Oir Hachaim, défenderesse principale à la présente action.

[14]        Néanmoins, à la fin 2006, les factures ont plutôt été adressées au Centre Communautaire Religieux Hassidique (ci-après appelé « le CCRH »), co-défenderesse s'étant vu léguer les droits d'Oir Hachaim.

[15]        Il n'est pas contesté que la « Communauté » a acquitté toutes les factures jusqu'au mois de juin 2005. Cependant, de juillet 2005 jusqu'à l'audition de la cause, les factures sont demeurées impayées, de sorte qu'après que les co-défenderesses et défenderesses eut été mises en demeure, la Ville demanderesse a dû entreprendre le présent recours le 26 juin 2007.

 

Chronologie des procédures

[16]        Le 26 juin 2007, la demanderesse Ville de Boisbriand introduit son recours, réclamant des taxes impayées au montant de 355 575 $.

[17]        Le 2 décembre 2008, elle propose une requête amendée augmentant sa réclamation au montant de 628 863,37 $, suivant la pièce P-4.

[18]        Le 16 février 2010, suite à la présentation d'une requête en irrecevabilité, la demanderesse dépose une mise à jour de la pièce P-4, tel qu'en fait foi le procès-verbal de cette audition.

[19]        Le 12 mars suivant, les parties plaident sur la requête en irrecevabilité présentée par la municipalité.

[20]        Le 23 mars 2010, madame la juge Diane Girard, saisie de cette requête, établit dès le départ, au paragraphe 1 de son jugement, qu'il s'agit d'une réclamation totalisant près d'un million de dollars. Elle accueille la requête en irrecevabilité pour la raison que les sommes réclamées n'ont pas fait l'objet de dépôts, le tout contrevenant à l'article 252.1 de la Loi sur la fiscalité municipale [2]. Elle en profite pour faire une revue de la jurisprudence applicable en la matière.

[21]        Le 19 avril suivant, les défenderesses et co-défenderesses inscrivent en appel la décision du 23 mars 2010 prononcée par madame la juge Girard. On souligne :

1.      Le pouvoir du Tribunal de redresser un grief ;

2.      Le pouvoir du Tribunal d'atténuer les conséquences de l'article 252.1 de la Loi sur la fiscalité municipale.

 

 

[22]        On cite à cet effet l'arrêt Mabaie inc. c. Municipalité du Village de sur-le-lac [3]. On fait reproche à madame la juge Girard de ne pas avoir tenu compte de ces facteurs.

[23]        L'inscription en appel souligne également la décision Municipalité de Chertsey [4] rendue par notre collègue monsieur le juge Richard Landry afin de démontrer que le Tribunal peut suspendre les procédures de vente pour taxes dans certaines circonstances.

[24]        Le 30 août 2010, la Cour d'appel rend son jugement et, dans un seul paragraphe, dispose de l'affaire. Elle mentionne :

« La Cour est d'avis que le jugement de première instance est bien fondé. La juge a appliqué l'article 252.1 de la Loi sur la fiscalité municipale. Les appelantes ne sont privées d'aucun droit. »

[25]        Le 25 octobre suivant, la demanderesse inscrit la cause pour enquête et audition devant le présent Tribunal.

[26]        Le 7 décembre 2010, un avis d'audition est adressé aux parties pour l'audition devant se tenir le 21 février.

[27]        Le 15 février 2011, soit quelques jours avant la présente audition, les défenderesses proposent une requête pour être relevé du défaut.

 

Jugement sur la requête pour être relevé du défaut

[28]        Le Tribunal est alors saisi d'une « requête des défenderesses et co-défenderesses pour être relevé du défaut de plaider et de la forclusion ».

[29]        Le soussigné a rendu jugement séance tenante à l'audition du 21 février 2011.

[30]        On mentionne à la requête un dépôt de 475 000 $ dans le compte en fidéicommis des procureurs des défenderesses. On allègue également un chèque de 30 000 $ disponible dans quelques jours, qui est en la possession du procureur des défenderesses.

[31]        Au soutien de leur requête, les défenderesses allèguent, au paragraphe 24, que les défenderesses et co-défenderesses consignent, dans le compte en fidéicommis, ladite somme de 500 000 $ qu'elles considèrent devoir à la municipalité, le tout afin de :

 

a)        Se prémunir de leur droit à la règle d'audi alteram partem et à formuler une défense pleine et entière ;

et/ou

b)        Offrir ladite somme à la Ville de Boisbriand en tant que paiement complet et final, conditionnellement à l'installation de compteurs d'eau individuels à chacun des immeubles de la Communauté.

[32]        Il est à signaler que ce point précis faisait l'objet d'un allégué au fond dans la défense des défenderesses. La défense ne contenait cependant aucun allégué sur le pouvoir du Tribunal d'atténuer les rigueurs de l'article 252.1 de la Loi sur la fiscalité municipale, ni sur quelqu'incapacité financière des défenderesses.

[33]        Au jour de la présentation de la requête pour être relevé du défaut, les défenderesses plaident que le jugement de notre collègue monsieur le juge Richard Landry, dans Municipalité de Chertsey, doit être pris en compte et être appliqué, particulièrement les paragraphes où l'honorable Landry mentionne que lorsqu'il y a litige entre la municipalité et un contribuable au sujet des montants de taxes dues, le contribuable doit consigner les sommes qu'il reconnaît devoir ; ce serait là sa seule obligation (paragraphes 88, 173 à 177 du jugement).

[34]        De son côté, la demanderesse plaide qu'il faut distinguer ce cas puisque les faits à la base des deux affaires sont différents.

[35]        On plaide qu'il faut plutôt s'en remettre aux enseignements clairs de la Cour d'appel résumés par madame la juge Girard et avalisés par la Cour d'appel dans son jugement du 30 août 2010.

[36]        Après analyse des différents critères, le Tribunal s'interroge d'abord sur les conditions de base des offres, les consignations, alléguées par les défenderesses.

[37]        L'article 189 du Code de procédure civile [5] prescrit que les offres doivent être consignées au greffe du Tribunal, à moins qu'elles n'aient déjà été faites au Bureau des dépôts du Québec ou auprès d'une société de fiducie et que le récépissé en ait été versé au dossier.

[38]        Force est de conclure que ces conditions de base n'ont pas été respectées.

 

 

[39]        Qui plus est, le Tribunal partage l'idée qu'en l'assortissant d'une condition clairement libellée au paragraphe 24 b) de la requête, l'offre ne pouvait être considérée puisqu'elle engageait quiconque la recevait.

[40]        De plus, peu importe le montant exact dû à ce jour à la municipalité, la somme avancée par les défenderesses ne représente, dans aucun cas, un montant correspondant à ce que réclame la demanderesse.

[41]        Dans l'hypothèse où le montant réclamé était de 628 863 $, on offre, séance tenante, à la dernière minute, de parfaire le montant du dépôt en une ultime tentative dans le but de pouvoir combler toutes les éventualités.

[42]        L'argument des défenderesses sur l'amendement prévisible de la demande est également sans fondement parce que tout amendement visant à actualiser la réclamation serait permis en vertu de l'article 189 du Code de procédure civile.

[43]        À cet effet, il y a lieu de se référer au traité des auteurs Ferland et Émery [6].

[44]        Bref, les conditions de base ne sont aucunement respectées et il y a lieu de conclure que la tentative des défenderesses requérantes est futile, dilatoire et doit être rejetée.

[45]        Conséquemment, le Tribunal a rejeté la requête des défenderesses et co-défenderesses pour être relevé du défaut de plaider et de la forclusion.

[46]        Dans les circonstances, l'audition s'est poursuivie par l'interrogatoire de madame Francine Guénette, oeuvrant au Service de l'évaluation et de la taxation pour la demanderesse.

 

L'audition au fond

[47]        Son interrogatoire se poursuivra le 4 avril suivant.

[48]        Les défenderesses, toutes représentées par le même procureur de l'étude De Louya, Markakis ont choisi d'être présentes, de contre-interroger le témoin Francine Guénette, en plus de faire des représentations en plaidoirie.

 

 

 

Établissement de la réclamation

[49]        Madame Francine Guénette explique que les montants réclamés ont été comptabilisés d'abord par la pièce P-4, mise à jour par la pièce P-10 (pour la période située entre septembre 2008 à septembre 2009), complétée par la pièce P-11 pour actualiser la demande jusqu'au jour de l'audition, portant la réclamation à 1 353 141,75 $.

[50]        Séance tenante, le Tribunal accorde l'amendement.

[51]        On explique que le taux d'intérêt réclamé l'est en vertu des pouvoirs des municipalités que lui confère l'article 481 de la Loi sur les cités  et villes [7] et de la résolution 2003-12-726 de la Ville de Boisbriand portant le taux d'intérêt à 18 % l'an (pièce P-5).

[52]        Madame Guénette explique qu'à l'origine, les signataires de l'entente pour l'approvisionnement en eau de la Communauté hassidique étaient au nombre de six (pièce P-1) en date du 5 février 1990.

[53]        Avec le temps, s'en sont ajoutés six, certains parce que devenus propriétaires des terrains, d'autres à cause de fusions avec les propriétaires d'origine.

[54]        La preuve révèle que lors de la convention, il n'existait qu'un seul compteur pour l'ensemble de la Communauté. Dans les années qui ont suivi, certains compteurs individuels se sont ajoutés, le tout tel qu'il appert d'un plan couleur déposé en preuve (pièce P-3).

[55]        Les citoyens munis de compteurs individuels font l'objet d'une réclamation personnalisée chaque année. Le présent recours ne les vise pas, mais touche plutôt le reste de la collectivité.

[56]        L'article 3 de la convention de février 1990 prévoit deux bases possibles de compensation, la municipalité ayant le loisir de choisir celle qui lui est plus profitable. Dans les faits, c'est celle prévue à l'article 3.1.2 qui a toujours été favorisée. Cette dernière édicte :

             « Le taux établi à l'article 21 du règlement RV-302 et de ses amendements pour un compteur de six pouces (6 ") selon les catégories de " commerce, industrie et institution ", plus une somme équivalant au taux établi pour chaque logement dans une nouvelle construction résidentielle imposable, érigée après l'entrée en vigueur de la présente convention, suivant les dispositions de l'article 21 du règlement RV-302 et de ses amendements ; »

 

[57]        L'article 3.2 de la même convention stipule la façon d'appliquer le calcul.

[58]        En gros, la Ville prend la lecture du compteur général situé en amont de la Communauté et y déduit la somme des compteurs individuels, le solde étant la consommation facturée aux défenderesses et co-défenderesses.

[59]        Se posera la question de la responsabilité de chacune de ces personnes, tel qu'il sera discuté plus loin.

[60]        Madame Guénette vient expliquer, dans les faits, comment se traduit cette méthode de calcul en prenant un exemple se trouvant à la pièce P-4. Ainsi, pour le mois de mars 2008, la lecture du compteur est de 981 734, duquel chiffre on soustrait la lecture précédente, celle du mois de février 2008 de 960 904, laissant voir une consommation globale pour le mois de mars de 20 830. Un tableau montre qu'on soustrait un crédit pour les 187 logements munis de compteurs individuels. On applique une consommation fictive minimum de 227 mètres cubes, tel qu'établi par l'article 4 du règlement RV-991-21 adopté le 10 décembre 2007 et remplaçant le règlement RV-991-4 adopté à l'origine (voir pièces de la demanderesse, cahier Réglementation, onglet 1).

[61]        L'ensemble de la consommation minimale des 187 logements munis de compteurs individuels est ainsi fixé à 3 542,10 mètres cubes, plus un logement dont la consommation est fixée à 184,83 mètres cubes, ce qui donne un solde facturable pour le reste de la Communauté de 17 103,7 mètres cubes. Le taux qui a fluctué avec le temps étant fixé pour la période de référence à 0,88 $, on en arrive, pour ce mois précis, à un montant facturé de 15 050,70 $.

[62]        Une fois par année, la municipalité procède à des ajustements sur chaque compteur individuel. Ceux dont la consommation aurait dépassé les 227 mètres cubes minimum reçoivent une facture pour le surplus. Parallèlement, l'ensemble de ces dépassements est comptabilisé et génère un crédit pour le compteur général.

[63]        Un exemple est donné par la pièce P-10 : facture 13982 où un crédit de 56 309,59 $ est alloué à la Communauté pour 2009.

[64]        Telle est la preuve apportée sur la manière de comptabiliser la consommation et d'y attribuer le coût réclamé.

 

La méthode de facturation

[65]        Concernant les libellés de la facturation et à qui celle-ci doit être adressée, la convention initiale prévoyait, comme exposé plus haut, à son article 5.2 :

             « Les avis, factures et autres documents à être transmis à la COMMUNAUTÉ, le sont à " Le Grand Séminaire Rabbinique Tash de Montréal ", à l'attention de son secrétaire, au 2, avenue Beth Halevy, à Boisbriand ; »

[66]        Rappelons que l'ensemble des états de compte produits (pièces P-4, P-10 et P-11) a été envoyé au Centre Communautaire Religieux Hassidique au 2A rue Beth Halevy et ce, depuis le 23 novembre 2006. À cet égard, le paragraphe 14 de la requête introductive amendée spécifie que :

             « Conformément aux dispositions de l'article 5.2 de ladite convention P-1, les factures pour la fourniture d'eau et l'assainissement des eaux ont toujours été acheminées à la Communauté en étant adressées successivement au Grand Séminaire Rabbinique Tash de Montréal, devenu la Communauté Oir Hachaim, défenderesse dans la présente cause, et à compter du 23 novembre 2006, au Centre Communautaire Religieux Hassidique, co-défenderesse dans la présente cause ; »

[67]        En contre-interrogatoire, madame Guénette admet que le CCRH n'était pas une partie à l'entente initiale, mais qu'il a obtenu de Oir Hachaim ces propriétés et qu'on a simplement suivi la description du propriétaire inscrite au rôle d'évaluation.

[68]        Il est acquis que les cinq autres co-défenderesses n'ont pas fait l'objet de facturation indépendante, non plus que les autres défenderesses.

[69]        Quant au CCRH, celui-ci est propriétaire d'immeubles d'utilité publique non imposables (collèges, écoles des garçons, synagogues, collèges des filles) sur lesquels on trouve des compteurs individuels. CCRH serait cependant propriétaire d'autres immeubles, tel que le lot 2502817.

[70]        En contre-interrogatoire, madame Guénette dépose un tableau (pièce P-12) préparé par Me De Louya, dont le Tribunal a permis le dépôt puisqu'il correspondait, à une exception près, à ce qu'aurait révélé le témoin ; il montre que les six défenderesses principales étaient signataires de la convention de 1990, sauf Communauté Oir Hachaim, remplaçant par fusion Le Grand Séminaire Rabbinique Tash de Montréal et le Collège Rabbinique de Montréal Oir Hachaim D'Tash. De celles-ci, seule la Communauté Oir Hachaim aurait été facturée de 1990 à novembre 2006.

[71]        Quant aux cinq co-défenderesses, celles-ci n'étaient pas signataires de la convention de 1990 et seulement le CCRH aurait reçu la facturation du 23 novembre 2006 au dernier jour de l'audition.

[72]        Toutes ces corporations ou associations étaient propriétaires d'au moins une propriété depuis 2007.

[73]        Concernant le fait que depuis 1990 seulement deux des défenderesses ou co-défenderesses ont reçu la facturation, madame Guénette explique que le système informatique ne permet pas d'y inclure chacune des personnes responsables, vu son format restreint.

[74]        La demande fait part d'un document daté du 30 juin 2005 (pièce P-8), dans lequel une corporation (B'nai Levi Foundation) s'adresse au maire de l'époque, reconnaissant le retard dans le paiement des taxes et assurant que pour l'avenir, la Communauté fera de gros efforts pour payer dorénavant les taxes rapidement.

[75]        Le procureur des défenderesses et co-défenderesses s'est objecté au dépôt de cette preuve, bien qu'en début d'audition il ait manifesté son accord pour que l'ensemble de la preuve documentaire de la demanderesse soit déposé en vrac. Son objection se fondait, entre autres, sur le fait que B'nai Levi Foundation n'était pas une partie à l'instance. À cette objection, le procureur de la défenderesse rétorque que le chèque déposé par la partie adverse, au soutien de sa requête pour être relevé du défaut de plaider, laquelle a été rejetée séance tenante, a justement été souscrit par B'nai Levi Foundation à l'ordre de Me De Louya !

 

La contestation des défenderesses

[76]        Bien que la cause a procédé ex parte pour les raisons exposées au début des présentes, il est pertinent de rappeler la position des défenderesses, tout au cours du cheminement du dossier.

[77]        En effet, la défense initiale, datée de mai 2008, est basée sur différents motifs comme l'utilisation de l'eau par la Ville, l'absence de signalement des chutes d'eau par celle-ci, le ramassage des déchets et ordures et par le fait que l'entente aurait pris fin le 30 octobre 2007.

[78]        Le 8 décembre 2009, il y a substitution de procureurs et les nouveaux avocats s'apprêtaient à produire une défense amendée lorsque la Cour fut saisie de la requête de la demanderesse en irrecevabilité, ayant donné lieu au jugement de la juge Girard le 23 mars 2010.

[79]        Dans le projet de défense amendée daté du 4 février 2010, on y reprend les allégués contenus dans la défense originale en y ajoutant certains arguments concernant la non-responsabilité des cinq co-défenderesses parce que non parties à l'entente (paragraphes 42.6 et suivants).

[80]        Dans la requête pour être relevé du défaut de plaider datée du 15 février 2011, on se contente de mentionner que seuls la Communauté Oir Hachaim et le CCRH ont reçu les factures de la municipalité.

[81]        En plaidoirie, cependant, le procureur des défenderesses et co-défenderesses a tenté d'établir que seule la Communauté Oir Hachaim serait responsable puisque les quatre autres défenderesses principales n'auraient pas été facturées, non plus que les co-défenderesses à l'exception du CCRH, ce dernier ne devant non plus être tenu au paiement du fait qu'il n'était pas signataire de la convention de 1990.

[82]        La défense n'a rien allégué concernant le statut légal de chacune des défenderesses ou co-défenderesses.

 

Questions en litige

            1.      La responsabilité des défenderesses et co-défenderesses :

                     a)    Généralités ;

                     b)    Particularités.

            2.      La modalité de l'obligation.

 

Analyse et décision

1.         La responsabilité des défenderesses

a)          Généralités

[83]        La demanderesse s'est déchargée de son fardeau de prouver que le montant qu'elle réclamait correspondait à la consommation d'eau par la Communauté hassidique.

[84]        Dans son jugement du 23 mars 2010, notre collègue la juge Girard fait état d'une lettre qu'ont tenté de mettre en preuve les défenderesses lors de l'audition (pièce D-1) afin de démontrer que les défenderesses avaient mis fin au contrat en octobre 2007 [8]. On y lit :

« Dans l'hypothèse où une telle démarche ne peut être réalisée d'ici le 31 décembre prochain (2007), nous sommes disposés à convenir avec la Ville de prolonger l'application de la convention existante pour une période raisonnable, mais sur une base mensuelle plutôt qu'annuelle, jusqu'à ce que l'ensemble des bâtiments soient munis d'un compteur d'eau. »

[85]        Devant la preuve que le service d'eau avait continué à être dispensé, la juge Girard conclut que la continuation du service sans opposition constitue une reconduction tacite de l'entente, tout au moins de mois en mois comme le précise la lettre D-1 [9].

[86]        Notre collègue avait également noté que les défenderesses et co-défenderesses plaidaient que le paiement des taxes ne pouvait être exigé d'elles puisqu'elles n'avaient pas été facturées [10]. Elle en dispose au paragraphe 21 en citant l'article 498 de la Loi sur les cités et villes qui prévoit :

« Les taxes municipales imposées sur un immeuble peuvent être réclamées aussi bien du locataire, de l'occupant ou autre possesseur de cet immeuble que du propriétaire, de même que de tout acquéreur subséquent de cet immeuble, lors même que tel locataire, occupant, possesseur ou acquéreur n'est pas inscrit sur le rôle d'évaluation.

Dans le cas d'une taxe imposée sur une société à raison des affaires de cette société, la taxe peut être réclamée et recouvrée en entier de tout membre de cette société. »

[87]        Il est à noter que dans son arrêt du 30 août 2010, la Cour émet l'avis que le jugement de première instance est bien fondé [11].

[88]        Même si la décision portait surtout sur l'application de l'article 252.1 de la Loi sur la fiscalité municipale, il est à noter que la Cour d'appel n'a pas relevé d'erreurs dans les autres considérants de notre collègue la juge Girard.

[89]        Plusieurs facteurs militent pour que l'ensemble des défenderesses et co-défenderesses soient responsables des montants facturés.

[90]        D'abord, il est sûr que la convention oblige ses signataires, représentants de la Communauté. Il est faux de prétendre, cependant, comme l'avance le procureur des défenderesses, que le contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes et n'en a point quant aux tiers, conformément à l'article 1440 du Code civil du Québec [12].

[91]        En effet, l'article 498 de la Loi sur les cités et villes précité montre bien que la responsabilité des taxes échoit à une catégorie de personnes qui dépassent la notion de propriétaires ou, comme en l'espèce, de signataires de la convention.

[92]        Rappelons que la convention P-1 a été établie conformément à l'article 206 de la Loi sur la fiscalité municipale :

« Une municipalité locale et le propriétaire d'un immeuble visé à l'un des paragraphes 4°, 5°, 10° à 12° et 19° de l'article 204 et situé sur le territoire de celle-ci peuvent conclure une entente en vertu de laquelle ce propriétaire s'engage à payer à la municipalité une somme d'argent en contrepartie des services municipaux dont bénéficie son immeuble.

Pour l'application du premier alinéa, le propriétaire d'un immeuble est la personne au nom de laquelle est inscrite l'unité d'évaluation comprenant celui-ci. Cet alinéa ne s'applique pas lorsque l'unité est inscrite au nom de cette personne en vertu du troisième alinéa de l'article 208. »

[93]        Par ailleurs, l'article 244.7 de la même loi édicte :

« Toute compensation exigée d'une personne en vertu de la présente section, en raison du fait qu'elle est propriétaire d'un immeuble, est assimilée à une taxe foncière imposée sur l'unité d'évaluation comprenant celui-ci.

Toutefois, cette assimilation ne s'applique pas si le propriétaire de l'immeuble n'est pas la personne au nom de laquelle est inscrite l'unité d'évaluation comprenant celui-ci. »

[94]        De l'ensemble de la preuve, il appert que chacune des défenderesses ou co-défenderesses répond au critère de rattachement prévu à l'article 498 de la Loi sur les cités et villes ou est obligée en vertu de la convention P-1.

[95]        Signalons cependant qu'en tout temps, les autorités de la Ville ont agi de bonne foi en croyant faire affaire avec l'ensemble de la Communauté hassidique de Boisbriand. D'ailleurs, la convention D-1 a été conclue entre la Ville demanderesse et la « Communauté » ; celle-ci n'a été que représentée par six corporations ou congrégations.

[96]        Dans son témoignage, madame Guénette affirme que, surtout dans les dernières années, elle transigeait principalement avec un dénommé Schwartz. Ce dernier, comme d'autres, se déclarait porte-parole de la Communauté. Monsieur Schwartz lui aurait récemment remis un chèque de plus de 40 000 $ suite à un litige concernant 39 factures de taxes foncières impayées.

[97]        Comme mentionné précédemment, le 30 juin 2005, c'est Robert Maskin, pour le compte de B'nai Levi Foundation, qui remet au maire de Boisbriand un chèque de 403 004 $ en paiement d'arrérages de taxes, en y ajoutant :

« Veuillez prendre note que dans le futur la Communauté et ses membres du conseil d'administration s'engagent à faire de gros efforts afin de payer les taxes rapidement. » (soulignement du soussigné, référence pièce P-8)

[98]        C'est donc de façon indistincte que des membres de la Communauté ou ses divers tentacules transigent avec la ville.

[99]        Jusqu'au moment où la « Communauté » s'est acquittée de ses obligations, la bonne foi suffisait dans les rapports entre les parties. Avec le temps, les multiples changements dans la structure des nombreuses corporations existant sur le territoire de la Communauté ont fait que les défenderesses et leurs représentants ont commencé à utiliser la forme corporative pour tenter d'échapper à leur obligation.

[100]     À l'audition, il a été établi que plusieurs des immeubles, propriétés des défenderesses, ont, graduellement, été transférés à certaines des co-défenderesses. Celles-ci ont alors demandé d'être exemptées du droit de mutation immobilière. Elles invoquaient que plus de 90 % des membres des corporations parties au transfert étaient les mêmes et donc liées au sens de la loi.

[101]     Étant donné que les représentants de la Ville ne pouvaient obtenir des membres de la Communauté copie des contrats invoqués, et ce malgré des demandes répétées, on a dû intenter un recours pour percevoir la taxe de mutation.

[102]     L'affaire se serait réglée hors cour en 2010 et la demanderesse a accepté de radier pour plus de 945 000 $ de droits de mutation.

[103]     Les avocats qui représentaient les parties dans cette affaire sont les mêmes que ceux impliqués dans le présent litige.

[104]     Autrement dit, la plupart des corporations ou organismes composant la Communauté ont tenté de jouer sur les deux tableaux : bénéficier d'une exemption du droit de mutation immobilière et ne pas se tenir responsables des dettes des corporations qu'elles remplaçaient par achat ou par fusion.

[105]     À l'audience, le procureur de la Ville a tenté d'illustrer la complexité du réseau de corporations et d'organismes qui se font et se défont ainsi que les recherches sans fin que cela pourrait occasionner à la Ville.

[106]     Ainsi, bien qu'aucune allégation n'a été incluse dans les projets de défense ou dans les requêtes des défenderesses à cet égard, ni aucun détail lors de la plaidoirie, le procureur de la Ville dépose un jugement de la Cour supérieure rendu le 24 novembre 2006 [13], dans lequel la Cour annule les lettres patentes des 5 et 11 novembre 1997 constituant Communauté Oir Hachaim, ordonne la radiation de celles-ci et déclare que Le Grand Séminaire Rabbinique Tash de Montréal et Collège Rabbinique de Montréal Oir Hachaim D'Tash soient réinstallés dans leurs droits et obligations d'origine tels qu'établis dans des lettres patentes du 5 novembre 1997.

[107]     Comme par hasard, Communauté Oir Hachaim, radiée par ce jugement, se trouve à être la seule à l'égard de laquelle les procureurs des défenderesses n'avaient aucun motif de contester son lien de droit !

[108]     Or, la Ville se fiait sur E-1 (lettre des avocats de la Communauté datée du 16 février 1998) à l'effet que Oir Hachaim assumerait toutes les obligations du Grand Séminaire Rabbinique Tash de Montréal et du Collège Rabbinique de Montréal Oir Hachaim D'Tash ; la Ville n'a jamais reçu de lettre à l'effet contraire.

[109]     Dans un tel contexte, il est pertinent de reprendre un passage du jugement de notre collègue, l'honorable Richard Landry, dans Municipalité de Chertsey [14].

[110]     Dans cette affaire, le juge Landry constate que depuis plusieurs années, les membres d'une corporation ainsi que d'autres sociétés liées faisaient régulièrement défaut d'acquitter leurs taxes municipales à échéance [15].

[111]     Il ajoute :

« Ils agissent comme si le paiement des taxes municipales était une obligation optionnelle dont ils s'acquittent quand cela leur convient ou qu'ils n'acquittent pas jusqu'à ce que des acheteurs de terrains le fassent à leur place au bout d'un certain nombre d'années. » [16]

[112]     Et, de poursuivre :

« [165]  De telles façons d'agir ont engendré à la Municipalité un dossier « monstre » de perception de taxes concernant le Groupe Arès et leurs diverses sociétés.  La gestion de ce dossier est excessivement dispendieuse en raison des coûts et des énergies qu'il draine (surplus de travail, engagement de personnel, réaménagement continuel du budget [31], frais professionnels divers, procédures judiciaires multiples), sans oublier les risques d'erreurs et omissions que génère un dossier devenu d'une complexité inouïe.  Cela est d'autant plus lourd lorsqu'on est en présence d'une municipalité de petite taille comme Chertsey. »

« [166]  Ces agissements dénotent également une utilisation abusive du système judiciaire pour repousser au maximum le paiement des taxes dues.  Certaines taxes ici réclamées sont dues depuis 1990, soit depuis 16 ans ! »

« [190]  De tout cela, le soussigné n'a aucune difficulté à conclure que les membres du Groupe Arès n'ont pas agi de bonne foi en regard de leur obligation légale de payer leurs taxes municipales à compter de leur échéance, contrevenant ainsi aux exigences de l'article 6 du Code civil du Québec :

« 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. » »

« [191]  De plus, si tout justiciable a le droit fondamental de contester, il ne doit pas en abuser.  J'en viens sans hésitation à la conclusion que les membres du Groupe agissent de manière excessive, téméraire et déraisonnable, ce qui contrevient aux prescriptions de l'article 7 dudit code :

« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. » »

« [205]  Les auteurs Martel qualifient de « compagnies marionnettes » ces entreprises dont l'une n'est que le miroir de l'autre et « d'alter ego » les sociétés contrôlées par des actionnaires uniques (à la page I-43) :

« Le voile corporatif peut également être écarté lorsqu'il crée une cloison artificielle entre deux compagnies et que, dans les faits, l'une des compagnies n'est que la marionnette, "l'alter ego" ou l'instrument de l'autre, n'ayant aucune volonté autonome ou "identité pensante". » »

[113]     La preuve révèle que la Ville a déjà dû poursuivre la Communauté pour le paiement de ses taxes, tel qu'établi à la pièce P-9, en plus de subir un autre retard en 2005 (pièce P-8).

[114]     Le soussigné a noté que dans les 29 articles du Code civil remis lors de la plaidoirie, il en manquait quatre : les articles 6, 7 et 1375 concernant l'obligation d'agir de bonne foi ainsi que 1493 touchant l'enrichissement injustifié plaidé par la demanderesse lors de la plaidoirie des défenderesses.

 

b)          Particularités

[115]     Toutes les défenderesses et co-défenderesses doivent être tenues responsables du paiement selon les modalités ci-après déterminées, soit parce qu'elles sont signataires de la convention de 1990, soit parce qu'elles détenaient une propriété, du moins après 2007.

[116]     Dans le cas des co-défenderesses, il semble que celles-ci n'aient pas été propriétaires d'un immeuble avant 2007.

[117]     Leur responsabilité ne peut néanmoins être écartée puisqu'elles sont des acquéreurs subséquents au sens de l'article 498 de la Loi sur les cités et villes.

[118]     Le cas de Oir Hachaim constitue un cas spécial à cause du jugement du 24 novembre 2006 déposé lors de l'audience.

[119]     Aucune demande d'amendement n'a été effectuée lorsqu'on a découvert ce fait dont personne n'a signalé l'existence, la Communauté Oir Hachaim ayant, dès le départ, comparu et produit des défenses et requêtes sans soulever ce fait.

[120]     De toute manière, il semble s'agir plus d'un problème d'exécution du présent jugement que d'un cas d'irrecevabilité à l'égard de cette défenderesse, ce qui n'a pas été plaidé.

[121]     Le jugement de la Cour supérieure du 24 novembre 2006 a été rendu conformément aux dispositions contenues au Code de procédure civile aux articles 828 à 833, autrefois appelées le scire facias.

[122]     Comme le rappellent les auteurs Martel :

« Si le Tribunal décide d'annuler les lettres patentes de la compagnie, son jugement emporte dissolution de celle-ci ; et il désigne aussi un liquidateur pour procéder à la liquidation des biens « suivant les dispositions des lois applicables en l'espèce » dont en l'occurrence la Loi sur la liquidation des compagnies. » [17]

[123]     Ces auteurs, voyant une similitude entre le scire facias et le recours prévu à l'article 123.144 de la Loi sur les compagnies [18], ajoute :

« La nullité des statuts en vertu l'article 123.144 n'est que relative, ce qui signifie qu'elle ne peut être invoquée par les personnes mêmes qui ont créé la situation dont on se plaint. » [19]

[124]     L'article 830 C.p.c., à son alinéa 2, confirme que le jugement qui annule l'acte constitutif désigne un liquidateur, ce qui ne semble pas présent dans le jugement du 24 novembre 2006 :

« 830. Le jugement qui annule l'acte constitutif d'une personne morale emporte dissolution de celle-ci.

Le jugement désigne aussi un liquidateur pour procéder à la liquidation des biens suivant les dispositions de lois applicables en l'espèce ou suivant le Code civil. »

[125]     La Loi sur la liquidation des compagnies [20] prévoit :

« 10. Le ou les liquidateurs prennent, sous leur garde et sous leur contrôle, tout l'actif de la compagnie, et ont, eu égard toutefois aux restrictions qui peuvent être déterminées par la résolution des actionnaires pour la dissolution de la compagnie, le pouvoir :

 1° D'intenter ou de contester toute action, ou adopter toute autre procédure judiciaire, au nom et de la part de la compagnie ;

 2° De transiger les affaires de la compagnie, en autant qu'il est nécessaire pour leur liquidation avantageuse, et percevoir toutes les sommes d'argent qui lui sont dues ;

 3° De vendre les biens de la compagnie, par vente aux enchères, vente privée ou vente d'entreprise ou en détail, pourvu qu'à une assemblée générale des actionnaires, la majorité ait donné son consentement à une telle vente d'entreprise ;

 4° D'exécuter, au nom et de la part de la compagnie, les contrats, quittances, reçus et autres documents ;

 5° De tirer, accepter, faire ou endosser des lettres de change ou billets au nom et de la part de la compagnie, et prélever, sur la garantie de l'actif de cette dernière, de temps à autre, toutes sommes d'argent requises ;

 6° De faire et mettre à exécution tous les autres actes et toutes les procédures nécessaires pour liquider les affaires de la compagnie et pour la distribution de son actif, avec pouvoir de transiger, à leur discrétion, sur toutes réclamations et tous droits de la compagnie. »

[126]     De même, le Code civil du Québec édicte :

« 357. La personnalité juridique de la personne morale subsiste aux fins de la liquidation. »

« 358. Les administrateurs doivent donner un avis de la dissolution au registraire des entreprises en lui produisant une déclaration en ce sens conformément à la Loi sur la publicité légale des entreprises (chapitre P-44.1) et, s’il s’agit d’un syndicat de copropriétaires, requérir l’inscription d’un tel avis sur le registre foncier. De plus, ils doivent désigner, conformément aux règlements, un liquidateur qui doit procéder immédiatement à la liquidation.

À défaut de respecter ces obligations, les administrateurs peuvent être tenus responsables des actes de la personne morale, et tout intéressé peut s'adresser au tribunal pour que celui-ci désigne un liquidateur. »

[127]     Quant à la Loi sur les corporations religieuses [21], celle-ci stipule :

« 16. Le registraire des entreprises à la requête de la corporation, autorisée par son visiteur si elle en a un, peut, aux conditions qu'il détermine, déclarer cette corporation dissoute. Cette dissolution prend effet à compter de la date mentionnée dans l'avis qui est déposé par le registraire des entreprises au registre. Cet avis est rédigé suivant la formule 1 et fait preuve par lui-même de ce qu'il contient.

Au cas de dissolution, aucun membre de la corporation ne peut être admis au partage des biens de la corporation et ces biens sont dévolus à la corporation sans but lucratif régie par la présente loi ou par une autre loi, générale ou spéciale, et désignée dans la requête en dissolution.

La corporation qui a accepté les biens ainsi dévolus est saisie, à compter de la date de la dissolution, des droits, biens et obligations de la corporation dissoute, et toutes les procédures qui auraient pu être commencées ou continuées par ou contre la corporation dissoute peuvent être commencées ou continuées par ou contre la corporation qui succède. »

« 17. La corporation qui succède à une corporation existante selon les dispositions de l'article 16 doit faire inscrire, suivant les lois relatives à la publicité des droits, au bureau de la publicité des droits, une déclaration faisant connaître la transmission des immeubles résultant de cet article et décrivant, suivant la loi, les immeubles ainsi transmis. »

[128]     Soulignons également que la jurisprudence décide que les obligations d'une compagnie éteinte par l'abandon de sa charte lui survivent [22].

 

2.         La modalité de l'obligation

[129]     La requête introductive d'instance demande de condamner les défenderesses et co-défenderesses conjointement et solidairement à payer la somme réclamée.

[130]     Étant donné que la solidarité n'est pas prévue à la convention de 1990, qu'elle ne se présume pas entre les débiteurs et qu'elle n'est pas stipulée par d'autres dispositions de la loi, il faut conclure que la créance de la demanderesse ne peut être qualifiée ainsi.

[131]     Par contre, une obligation peut être qualifiée d'indivisible lorsque, par exemple, de par sa nature elle ne peut être susceptible de division (article 1519 C.c.Q.).

 

 

[132]     Dans le présent cas, bien que certains compteurs individuels aient été ajoutés avec les années, il est impossible de déterminer et de diviser avec précision les quotes-parts des utilisateurs.

[133]     D'autres arguments militent en faveur du caractère indivisible de l'obligation.

[134]     L'article 2650 C.c.Q. stipule :

« Est prioritaire la créance à laquelle la loi attache, en faveur d'un créancier, le droit d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires, suivant la cause de sa créance.

La priorité est indivisible. »

[135]     Le cinquième paragraphe de l'article 2651 ajoute :

« Les créances prioritaires sont les suivantes et, lorsqu'elles se rencontrent, elles sont, malgré toute convention contraire, colloquées dans cet ordre :

[…]

 5° Les créances des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sur les immeubles qui y sont assujettis, de même que celles des municipalités, spécialement prévues par les lois qui leur sont applicables, pour les taxes autres que foncières sur les immeubles et les meubles en raison desquels ces taxes sont dues. »

[136]     Les articles 2654.1 et 2656 complètent :

« 2654.1. Les créances prioritaires des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sont constitutives d'un droit réel.

Elles confèrent à leur titulaire le droit de suivre les biens qui y sont assujettis en quelques mains qu'ils soient. »

« 2656. Outre leur action personnelle ou réelle, le cas échéant, et les mesures provisionnelles prévues au Code de procédure civile (chapitre C-25), les créanciers prioritaires peuvent, pour faire valoir et réaliser leur priorité, exercer les recours que leur confère la loi. »

[137]     Il faut donc en conclure au caractère indivisible de l'obligation.

 

 

[138]     Dans ce cas, le deuxième alinéa de l'article 1520 C.c.Q. prévoit les conséquences :

« […]

Chacun des débiteurs ou de ses héritiers peut être séparément contraint à l'exécution de l'obligation entière et chacun des créanciers ou de ses héritiers peut, inversement, exiger son exécution intégrale, encore que l'obligation ne soit pas solidaire. »

[139]     Comme le rapportent les auteurs [23], l'indivisibilité et la solidarité présentent des similitudes importantes quant à leur effet principal, soit l'exécution pour le tout à l'encontre de débiteurs multiples [24].

[140]     L'indivisibilité entre les débiteurs a pour effet principal de d'obliger chacun d'eux à exécuter la totalité de l'obligation en faveur du créancier, de la même façon que s'il y avait solidarité passive [25].

[141]     Le créancier peut donc s'adresser indistinctement à chacun des débiteurs pour obtenir le paiement complet.

[142]     Enfin, la demanderesse a prouvé tous les éléments de sa réclamation et celle-ci doit être accueillie telle qu'amendée.

 

Pour ces motifs, le Tribunal :

          Accueille la demande telle qu'amendée ;

Condamne Communauté Oir Hachaim, Coopérative d'Habitation Lumière de la Vie de Boisbriand, Corporation d'Habitation Lumière de la Vie inc., Coopérative d'Habitation Centre de la Foi Éternelle, Tasher Congrégation, Centre Communautaire Religieux Hassidique, Communauté Juive de Boisbriand, Congrégration Bais Elimelech, Centre Humanitaire Hassidim et Association Lomdei Torah à payer à la demanderesse, de façon indivisible, la somme de un million trois cent cinquante-trois mille cent quarante et un dollars et soixante-quinze sous (1 353 141,75 $), avec intérêts au taux de 18 % l'an à compter du 22 février 2011 sur la somme de 823 113,01 $ ;

           

Réserve à la demanderesse tous ses recours pour la période après le 21 février 2011 ;

            Le tout avec dépens contre les défenderesses et co-défenderesses à l'instance.

__________________________________ Georges Massol, j.c.q.
Maîtres Alain Longval et Jean Prud'homme Dunton, Rainville Pour la demanderesse   Maîtres Eric De Louya et Tom Markakis De Louya, Markakis Pour les défenderesses et co-défenderesses
Dates d’audience :	21 février et 4 avril 2011