COUR D'APPEL

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE QUÉBEC

PAR LA COUR

[1]               L’appelant et l’intimé sont voisins et sont tous deux propriétaires d’un terrain riverain d’un lac. L’appelant veut obtenir une injonction permanente contre l’intimé pour le forcer à enlever le quai que ce dernier a installé sur la rive et le littoral bordant sa propriété.

[2]               Il appert que l’installation de ce quai n’est pas conforme à certaines des normes d’implantation prévues au règlement municipal de zonage en vigueur depuis 2001.

[3]               Par ailleurs, l’intimé a établi que la mise en place de ce quai remonte à 1984 ou 1985, soit plus de 15 ans avant l’entrée en vigueur de la norme d’implantation actuelle.

[4]               À la date d’implantation, le règlement d’urbanisme en vigueur depuis 1976 autorisait expressément l’installation d’un quai sur le lac, ne prévoyait aucune norme pour son implantation, mais exigeait l’obtention préalable d’un permis de construction de la municipalité. L’intimé n’a pas obtenu ce permis.

[5]               Pour les motifs énoncés ci-après, la Cour est d’avis que, dans les circonstances de l’espèce, le défaut d’obtention du permis exigé par la réglementation de 1976 en vigueur en 1984 ou 1985 ne constitue pas une illégalité susceptible d’empêcher l’intimé de prétendre à des droits acquis au regard de la norme d’implantation actuellement en vigueur :

-                     en 1984 ou 1985, l’installation d’un quai par l’intimé était expressément autorisée et le règlement en vigueur ne prévoyait aucune norme d’implantation de telle sorte que cette installation était conforme. La seule illégalité était le défaut d’obtenir le permis exigé. Eut-il été demandé, que la municipalité n’aurait pu en refuser la délivrance;

-                     l’exigence d’un permis de construction préalable à l’installation d’un quai est disparue lors de l’adoption d’un nouveau règlement de zonage en 1990;

-                     la preuve retenue par le juge de première instance démontre que « s’il est vrai que le défendeur n’a jamais demandé de permis avant d’installer son quai pour la première fois en 1984 ou 1985, il en va de même de tous les résidents de ce secteur du Lac St-Joseph, y compris le demandeur, l’intervenant et leur auteur »;

-                     même aujourd’hui, tel que l’a également déterminé le juge de première instance, la municipalité ne cherche pas davantage à appliquer son nouveau règlement de zonage dans ce secteur du lac « … en raison de l’ancienneté des constructions existantes et de l’impossibilité de déterminer dans les faits qui a des droits acquis et qui n’en a pas ».

[6]               Il n’est pas inutile d’ajouter que, dès 1960, la Cour d’appel de l’Ontario a décidé qu’exiger la démolition d’un bâtiment conforme à la réglementation ou en empêcher l’usage légal pour le seul motif du défaut d’obtenir le permis requis serait hors de proportion avec l’infraction :

The Court could readily understand that there were no such cases reported because it appeared plain that an order of the Court to destroy structures which might conform in every respect to building specifications applicable merely because of the failure to obtain a building permit and whether that failure was irrelevant or otherwise would be wholly unreasonable and unjustifiable. As a matter of discretion, therefore, the Court declined to grant the mandatory injunction as sought by the municipality by way of cross-appeal.[1]

[7]               En conséquence, l’intimé ayant établi des droits acquis au maintien de son quai, ce motif justifie à lui seul le rejet de l’appel. Il n’est donc pas nécessaire de se prononcer sur la question de savoir si, en l’absence d’une preuve d’un préjudice particulier, l’appelant avait un intérêt suffisant à se plaindre de la violation de la réglementation de zonage par l’intimé.

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[8]               REJETTE l’appel, sans frais.