Décision

[1]           LA COUR, statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 18 avril 2011 par la Cour supérieure, district de Terrebonne, (l’honorable Catherine Mandeville) qui a conclu que les travaux de la partie appelante n’ont donné aucune plus-value et a ordonné la radiation de ses hypothèques légales;

[2]           Pour les motifs du juge Dalphond, auxquels souscrivent les juges Rochette et Bich;

[3]           REJETTE l’appel, sans frais vu les circonstances.

[4]           L’appelante, Construction Steco, a inscrit en appel d'un jugement rejetant sa demande de collocation à la suite de la vente en justice d'un immeuble grevé d'une hypothèque légale en sa faveur ( 2011 QCCS 1827 ).

[5]           La juge Mandeville de la Cour supérieure a conclu de la preuve que les travaux de l'appelante n'avaient entraîné aucune plus-value à l'immeuble. Pour les motifs qui suivent, je suis d'avis que l'appel est irrégulièrement formé, mais que ceci peut être corrigé par la requête nunc pro tunc de l’appelante, et que le jugement attaqué est bien fondé.

LES FAITS

[6]           Une société, dont l'entreprise s'avérera frauduleuse, fait en 2007 l'acquisition pour 695 000 $ d'un immeuble désaffecté à Sainte-Adèle afin, selon ce qui fut représenté aux investisseurs, d'y embouteiller de l'eau de mer. Le financement requis est fourni, en partie, par l'intimée, Gestion Bélanger, à hauteur de 750 000 $, qui obtient en garantie une hypothèque conventionnelle grevant l'immeuble acquis.

[7]           Les services de Steco sont ensuite retenus pour exécuter divers travaux (aménagement de petits laboratoires, remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation pour répondre à des normes d'asepsie, installation de portes de garage contrôlée par un système de cartes magnétiques, électricité, salle d'embouteillage, etc.) totalisant 395 000 $. Largement impayée à la fin de ceux-ci, Steco fait publier le 13 décembre 2007 une hypothèque légale à hauteur de 397 247,52 $.

[8]           Malgré cela, elle accepte d'exécuter en début 2008 des travaux additionnels, aussi impayés, donnant lieu à la publication, le 5 mars 2008, d'une deuxième hypothèque légale à hauteur de 159 827,07 $. Les hypothèques de Steco totalisent donc 557 074,59 $.

[9]           À la suite de procédures en délaissement forcé instituées par Gestion, il est ordonné en septembre 2008 que l'immeuble soit vendu sous contrôle de justice. Le 15 septembre 2009, l'immeuble est acquis par un tiers pour la somme de 675 000 $.

[10]        L'officier de justice colloque l'appelante au premier rang, à hauteur de 589 193,66 $, ce qui ne laisse rien pour l'intimée, d'où sa contestation et le jugement dont appel.

[11]        Chacune des parties a fait ensuite préparer un rapport sur la valeur de l'immeuble et entendre son auteur lors du court procès. Selon l'experte engagée par Steco, l'immeuble valait 990 000 $ en novembre 2009. L'avocat de Steco plaide qu'il faut en retenir que les travaux de sa cliente ont donc donné une plus-value de 295 000 $ à l'immeuble[1], montant dont elle serait en droit de réclamer la collocation en premier rang.

[12]        Selon le rapport de l'évaluateur engagé par Gestion, les travaux exécutés par Steco étaient si spécifiques qu'ils n'ont apporté aucune plus-value en l'espèce. À preuve, le prix payé par le tiers en 2009 est inférieur à celui de l'acquisition initiale en 2007.

LE JUGEMENT DE LA COUR SUPÉRIEURE

[13]        La juge de première instance écarte le rapport de l'experte de Steco pour plusieurs motifs, dont le fait que l’experte a établi une valeur pour l'immeuble en référant à des immeubles non comparables et que sa détermination de la plus-value a été basée sur les exigences d'une entreprise d'embouteillage et non du marché. Puis, elle conclut, comme suggéré par l'expert de Gestion, que les travaux de Steco n'ont donné globalement aucune plus-value à l'immeuble parce qu'ils étaient spécifiques à l'usage de l'entreprise d'embouteillage, constituant en quelque sorte des améliorations clés en main pour le donneur d'ouvrage.

L’ANALYSE

I.  Un appel irrégulièrement formé

[14]        Lors de l'audience, les membres de la formation ont soulevé l'absence de compétence, prima facie, de la Cour au motif qu'aucune autorisation d'appel n'avait été obtenue, ni d'ailleurs demandée, l'appelante ayant procédé par inscription en appel.

[15]        Or, la contestation d'un ordre de collocation constitue un jugement dont l'appel n'est possible que sur permission. Dans l'arrêt Caisse populaire de Gatineau c. Korban inc., J.E. 98-931 , notre Cour, saisie d'une requête en rejet d'un appel de plano relatif à la contestation d'un ordre de collocation après une vente en justice, comme en l'espèce, statue comme suit :

Le rejet de l'appel est demandé pour le motif que le jugement de la Cour supérieure qui ordonnait la modification d'un état de collocation en matière de vente sous contrôle de justice constituait un jugement rendu en matière d'exécution de jugement; son appel était donc assujetti à une permission d'un juge de la Cour [26 al.2, par. 3 C.p.c.];

L'appelante rétorque que l'ordonnance de la Cour supérieure ne constitue pas un jugement rendu en matière d'exécution de jugement [725 C.p.c.], mais en est un prononcé en matières non contentieuses [910.1 et ss. C.p.c.], donc susceptible d'appel de plein droit;

* * * * *

Peu importe l'approche retenue, la réponse est la même : l'appel était soumis à l'octroi d'une permission.

Sauf dans les cas prévus au paragraphe 6 de l'alinéa 1 de l'article 26 C.p.c., les ordonnances ou jugements rendus en matières non contentieuses [Livre VI du Code de Procédure civile], ici la contestation d'un état de collocation en matière de vente sous contrôle de justice [910.1 et ss. C.p.c.], sont assujettis à une permission d'appel. Le texte de l'article 26 , alinéa 2, par. 1 C.p.c. est clair :

Peuvent aussi faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour d'appel [...]

1.  Les autres jugements ou ordonnances rendus en vertu des dispositions du Livre VI du présent code;

Les termes « autres jugements ou ordonnances » visent nécessairement des cas autres que ceux mentionnés au paragraphe 6 de l'alinéa 1 de l'article 26 C.p.c., soit les cas des articles 864 à 865 , 865.1 à 865.6 , 872 à 876.1 et 884.1 à 884.6 C.p.c.;

Ici, il s'agissait d'une contestation d'un état de collocation en vertu des articles 910.1 et ss. C.p.c. L'appel était donc assujetti à une permission; la requête pour son rejet doit être accueillie;

[16]        La nécessité d'une telle autorisation a échappé tant aux avocats de l'appelante qu’à ceux de l'intimée.

[17]        Lors de l'audition du pourvoi, plus de six mois s'étant écoulés depuis le prononcé du jugement attaqué, la Cour a indiqué qu'une permission spéciale d'appeler sous l'art. 523 C.p.c. était exclue (Construction Paquette c. Entreprises Végo, [1997] 2 R.C.S. 299 , 307) et que la seule procédure possiblement applicable était une requête en autorisation dite nunc pro tunc[2] au sens de l'arrêt Shefford (Municipalité du canton de) c. Provençal, J.E. 2001-1718 (C.A.).

[18]        Les avocats de Steco ont alors demandé du temps pour analyser la situation et présenter la requête appropriée, s'il y a lieu. Peu après, ils ont déposé et signifié une « requête pour permission d'appeler hors délai et en autorisation nunc pro tunc (Art. 46 , 494 et 523 C.p.c.) ». Ils y allèguent être dans une situation similaire à celle décrite dans l'arrêt Provençal.

[19]        Dans cet arrêt, au nom d'une formation unanime, mon collègue le juge Rochon, en présence d'un appel irrégulièrement formé et après avoir signalé l'absence de compétence qui en découle, énonce, en s'inspirant de certains arrêts de la Cour suprême du Canada, un remède prétorien permettant de régulariser la situation. Il écrit :

[24] En l'espèce, il y a lieu de considérer l'inscription en appel comme une demande de permission de faire appel. Puis, m'inspirant de la mécanique suivie par la Cour suprême dans l'affaire Kinkel c. Hyman, j'examine l'opportunité d'accorder cette permission d'appel « nunc pro tunc ».

[25] Le litige entre les parties a trait à l'exercice par une corporation municipale de son pouvoir d'expropriation. La lecture de l'inscription en appel me convainc de l'intérêt judiciaire pour notre Cour de se saisir de ce débat afin de mieux cerner les balises juridiques entre l'expropriation et le droit de propriété des intimés. Les intimés n'ont jamais prétendu au caractère frivole ou dilatoire de l'appel. Leur requête en rejet ne contient d'ailleurs aucune allégation en ce sens. Les intimés ne plaident pas non plus que le dossier est sans intérêt. La participation active des intimés tout au long du processus d'appel et à l'audience fait preuve, si besoin était, qu'il s'agit d'une affaire méritant l'attention de la Cour.

[note omise]

[20]        En somme, lorsqu'une partie procède par inscription en appel dans le délai applicable (manifestation claire de l'intention de se pourvoir), alors qu'elle devait plutôt solliciter une permission d'appeler, et que l'autre partie ne soulève pas sans délai l'irrégularité du pourvoi, la Cour peut, afin de sauvegarder les droits de la « partie appelante » et sans causer un véritable préjudice à la partie adverse[3], considérer l'inscription de facto comme une requête pour permission d'appeler, puis décider s'il s'agit d'un cas où une permission mériterait d'être accordée.

[21]        Cette solution, inspirée par un désir de faire prévaloir la préservation des droits du client qui s'est fié à son avocat sur une application rigide des règles de procédures au détriment de la justice et de l'équité, m'apparaît juste et conforme aux pouvoirs conférés à la Cour par l'art.  46  C.p.c. Il n'est pas surprenant qu'elle ait été depuis reprise par la Cour, notamment dans les arrêts Laferrère c. Commission de protection du territoire agricole, 2007 QCCA 174 , Purjinje inc. c. Famic Technologie inc., 2009 QCCA 549 , Arsène Charlebois Construction ltée c. Centre social Kogaluk, 2012 QCCA 1851 .

[22]        Il y a lieu de l'appliquer en l'espèce où l'intention d'appeler a été manifestée dans le délai applicable, l'intimée n'a pas contesté la procédure suivie et où le pourvoi sur le fond soulève des questions d'intérêt certain en matière de plus-value.

II.  La détermination de la plus-value

[23]        L'hypothèque légale de la construction naît de l'exécution des travaux (art. 2724 et 2726  C.c.Q.) et du respect des formalités de dénonciation et de publication prévues au Code civil (art. 2727 et 2728 C.c.Q.).

[24]        Elle prend rang avant les hypothèques conventionnelles antérieures (art. 2952 C.c.Q.), mais uniquement à hauteur de la plus-value donnée à l'immeuble grevé à la suite des travaux (art. 2728 et 2952 C.c.Q.; Louis Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4^e éd., Cowansville (Qc), Éditions Yvon Blais, 2010, n^o 1448, p. 727; Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des arbres inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985 [4]).

[25]        Comme le souligne la juge de première instance, la plus-value, qui est unique pour l'ensemble des travaux (art. 2952  C.c.Q.)[5], requiert une analyse comparative entre la valeur de l'immeuble avant et après les travaux (on fait donc appel à une notion économique objective).

[26]        Elle doit s'établir au moment de la fin des travaux et non au moment de l'introduction d'une procédure en délaissement, de la vente forcée de l'immeuble ou de la préparation de l'ordre de collocation (Construction Delaumar, précité). En effet, l'art. 2728  C.c.Q. réfère à la « plus-value donnée à l'immeuble par les travaux, matériaux ou services » et non à la plus-value conservée, reprenant le principe consacré sous le Code civil du Bas-Canada : Crédit foncier Franco-Candien c. Modular Windows of Canada, J.E. 85-169 (C.A.).

[27]        La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu'il découle de l'exécution de travaux une présomption de plus-value, et ce, pour un montant équivalent à la valeur des travaux (voir, par exemple, Payette, précité, n^o 1439, p. 718-719).

[28]        Cette présomption est simple au sens de l'art.  2847  C.c.Q.; elle peut donc être repoussée par une preuve contraire. Il en va ainsi puisque l'exécution de travaux n’entraîne pas nécessairement une plus-value équivalente aux coûts ou même une réelle plus-value. On peut penser, par exemple, au remplacement de portes ou de fenêtres récentes et en bon état d'un restaurant par des nouvelles d'un style différent, ajusté à l'ambiance qu'on veut y créer. Pour un acquéreur subséquent des lieux, le prix sera probablement le même, avec ou sans les travaux de cette nature. De même, l'exécution des mêmes travaux par des entreprises différentes ou dans un contexte distinct (par exemple, l'hiver par rapport à l'été) peut donner lieu à des coûts fortement dissemblables, sans pour autant que la plus-value générée soit différente.

[29]        Lorsque le montant à colloquer est insuffisant pour acquitter toutes les créances valides et garanties par les hypothèques publiées, il ne faut donc pas se surprendre que les parties réclament l'établissement de la plus-value réellement donnée à l'immeuble dans le cadre de la collocation.

[30]        Il faut alors faire appel à des évaluateurs agréés ou autres experts dans l'immobilier, comme en l'espèce.

[31]        Fort de leur éclairage, le tribunal pourra déterminer la plus-value, s'il en est, à la date de la fin des travaux, ce qui donnera le pourcentage du prix de vente revenant aux détenteurs d'hypothèques légales et celui revenant aux créanciers hypothécaires conventionnels. Les risques inhérents à la fluctuation du prix global de l'immeuble entre la fin des travaux et la vente de l'immeuble sont ainsi répartis entre tous les créanciers hypothécaires et non supportés uniquement par un des groupes.

[32]        En l'espèce, la juge de première instance écarte le rapport de l'experte de l'appelante pour des motifs précis et supportés par la preuve. Rien ne justifie de mettre de côté ce rejet. En réalité, l'experte de Steco n'a pas appliqué les principes énoncés plus haut; son mandat consistait plutôt à « évaluer l'immeuble dans un contexte d'un propriétaire occupant qui aménageait l'immeuble à ses fins personnelles pour les opérations de leur entreprise, donc un clé en main[6]. »

[33]        Par ailleurs, il est vrai que les photos déposées lors du procès révèlent des améliorations aux systèmes électriques, de chauffage et de climatisation et à la plomberie, des éléments d'utilité pour un immeuble, pas nécessairement reliés à l'exploitation d'une usine d'embouteillage d'eau. En effet, un nouvel appareil de chauffage, des conduites d'air propres et aux normes, des salles de bain refaites, etc., sont des éléments qui ne peuvent généralement qu'ajouter à la valeur de l'immeuble pour tout acquéreur subséquent.

[34]        Malheureusement, la preuve de l'appelante, y compris le témoignage de son représentant et le dépôt de nombreuses factures, ne permet pas d'établir la valeur de ces améliorations permanentes à l'immeuble.

[35]        Par contre, l'expert de l'intimée, dont le rapport est considéré utile et fiable par la juge du procès, conclut que les travaux exécutés par l'appelante étaient « spécifiques à l'exploitation de l'entreprise qui occupait à l'époque le bâtiment et aujourd'hui ne sont d'aucune utilité pour celui-ci », et « qu'il est plus probable que les aménagements intérieurs seront démolis par le prochain occupant qu'ils ne soient conservés tels quels ».

[36]        Certes l'expert de l'intimé erre lorsqu'il compare le prix payé et le prix de vente pour supporter sa conclusion en l'absence de plus value. De même, la valeur de son rapport est affaiblie par son admission qu'il n'est pas « en mesure de décrire l'état du bâtiment avant la réalisation des travaux ».

[37]        Malgré cela, force est de constater que la preuve de l'appelante est trop vague pour repousser les constats spécifiques de l'expert de l'intimée quant à la spécificité d'une grande partie des travaux se soldant par une absence de plus-value et la nécessité d’engendrer des frais pour en enlever certains, ce qui signifie pour l'acheteur une valeur négative.

[38]        Il s'ensuit que l'appelante n'a pas démontré que la conclusion de la juge de première instance en l'absence d'une preuve adéquate de plus-value en l'espèce est entachée d'une erreur manifeste et déterminante.

[39]        Les hypothèques de Steco devaient donc être rayées et sa participation à la collocation exclue faute de preuve d'une plus-value. Peut-être lui reste-t-il un recours en enrichissement injustifié contre Gestion, lorsqu'elle sera en mesure d'établir une réelle plus-value apportée par ses travaux?

LA CONCLUSION

[40]        Pour ces motifs, je propose de rejeter l’appel, sans frais vu les circonstances.