Europe Cosmétiques inc. c. Locations Le Carrefour Laval inc.					2013 QCCA 1633
COUR D’APPEL
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
GREFFE DE			MONTRÉAL
N° :	500-09-021952-114
(500-17-054220-093)
DATE :	Le 23 septembre 2013
CORAM :		LES HONORABLES		JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A.
EUROPE COSMÉTIQUES INC.
APPELANTE / INTIMÉE INCIDENTE - Défenderesse
c.
LOCATIONS LE CARREFOUR LAVAL INC.
INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE - Demanderesse
ARRÊT

[1]           L'appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Benoît Emery), rendu le 18 juillet 2011, accueillant en partie la réclamation en dommages-intérêts de l'intimée et condamnant l'appelante à lui payer 429 970,51 $[1].

Les faits

[2]           L'appelante est une entreprise qui se spécialise dans la distribution de produits cosmétiques. La présidente en est Mme Manon Pilon et M. Amir Hussein remplit la fonction de directeur général des opérations.

[3]           L'intimée exploite un centre commercial appelé Carrefour Laval qui a une superficie d'environ 1,3 million de pieds carrés et qui loue des espaces commerciaux à environ 300 locataires.

[4]           Au début de l'année 2008, l'intimée entame un projet de développement et d'agrandissement de son centre commercial. L'appelante manifeste son intérêt à implanter un spa médical au Carrefour Laval, dont le prestige n'a d'égal que son taux d'occupation.

[5]           Les discussions sur les modalités de l'entente à intervenir entre les parties débutent à l'automne 2008. Les parties s'échangent ensuite plusieurs projets de lettre d'intention (« Lettre d'intention ») tant et si bien que l'intimée transmet à l'appelante, le 10 mars 2009, une version définitive. La représentante de l'intimée, Mme Sylvie Plourde, a toutefois préalablement raturé la première phrase de la clause 14 du document en y apposant ses initiales. Cette clause est rédigée de la façon suivante[2] :

14. Cette Lettre d'intention de location ne lie pas ni ne constitue une entente liant les parties. Le Bailleur préparera un Bail comprenant les informations contenues à cette Lettre d'intention de location. Le Bail, lorsque signé par toutes les parties, constituera l'entente liant les parties. Rien d'autre que la signature du Bail par toutes les parties, que ce soit la négociation du Bail ou quoique ce soit d'autre, ne constitue une entente liant les parties. Le Locataire ne pourra prendre possession des Locaux avant que le Bail n'ait été signé par toutes les parties.

[Reproduction intégrale]

[6]           La clause 13 de la Lettre d'intention prévoit toutefois, spécifiquement, que cette Lettre d'intention lie les parties. On y lit en effet ce qui suit :

13. […]

      Approbation

      Une fois la Lettre d'Intention de Location ("Entente") exécutée, la présente entente liera les deux parties et sera sujette aux conditions suivantes :

      (a) Approbation des termes et conditions de l'"Entente" par le Comité de direction du Bailleur;

      (b) Approbation du Bailleur des états financiers du Locataire étant entendue que le Locataire devra fournir au Bailleur suffisamment d'information pour lui permettre d'effectuer une évaluation financière adéquate.

      Ces conditions sont à l'avantage exclusif du Bailleur et le Bailleur peut y renoncer en tout temps par un avis écrit destiné au département légal.

[Reproduction intégrale]

[7]           Le 17 mars 2009, Mme Pilon signe cette dernière version de la Lettre d'intention. Elle appose ses initiales à côté de la rayure qui se trouve sur la première phrase de la clause 14 et ajoute, de façon manuscrite, la clause 15 qui est ainsi rédigée :

15. Cette lettre d'intention est conditionnel à l'obtention du financement pour ce projet par le locataire.

[Reproduction intégrale]

[8]           Le 31 mars 2009, par l'entremise de son agent immobilier, l'appelante se désiste de cette restriction relative au financement, compte tenu des exigences de l'intimée à cet effet.

[9]           Des travaux importants sont ensuite réalisés sur les lieux visés par l'entente selon les volontés manifestées par l'appelante. Celle-ci participe d'ailleurs à la réalisation de ces travaux et y investit d'importantes sommes d'argent.

[10]        Le 6 août 2009, une réunion se tient entre les représentants de l'intimée et ceux de l'appelante. On y discute de tous les points légaux relatifs au bail qui doit être signé dans les jours qui suivent. Ainsi, le 11 août 2009, l'intimée transmet à l'appelante la version définitive du bail. Le même jour, la procureure de l'appelante, Me Saint-Amour, fait parvenir une lettre à sa cliente dans laquelle elle lui demande de signer les trois copies du bail et de les retourner à son bureau avant le 13 août 2009.

[11]        Contre toute attente, Mme Pilon transmet, le 20 août 2009, à la représentante de l'intimée, Mme Plourde, un courriel dans lequel elle indique que son entreprise est toujours en attente d'un financement et lui demande de reporter la signature du bail[3]. Elle expose de nouveau cette situation le 25 août suivant, lors d'une rencontre avec Mme Plourde dans les bureaux de l'intimée. Elle demande alors que l'effet de la Lettre d'intention soit reporté jusqu'à ce qu'un financement lui soit accordé.

[12]        Le 16 septembre 2009, l'intimée offre à l'appelante de repousser la date de prise de possession au 1^er octobre 2009[4]. Il n'y eut pas de réponse à cette proposition. L'intimée met ensuite, le 26 octobre 2009, l'appelante en demeure de lui rembourser les dommages découlant du non-respect de la Lettre d'intention[5].

[13]        Constatant le refus de l'appelante de donner suite à son engagement, l'intimée entreprend aussitôt des démarches pour trouver un nouveau locataire. Ses efforts sont vains. Elle mandate en conséquence, au début de l'année 2010, un courtier immobilier afin de trouver un locataire pouvant occuper le local destiné à l'appelante. Celui-ci s'affaire pendant une période d'environ neuf mois à identifier des locataires potentiels. Ses démarches s'avèrent infructueuses. Les recherches additionnelles de l'intimée lui permettent toutefois de s'entendre avec un locataire, le 6 juillet 2010. Le terme du bail convenu avec Industria Spa est de 10 ans et sa prise d'effet est fixée au 1^er janvier 2011[6]. Industria Spa loue le local du premier étage ainsi qu’une partie du deuxième étage. Au 1^er février 2011, un espace de 6 000 pieds carrés est toujours inoccupé au deuxième étage.

Le jugement de première instance

[14]        Le juge de première instance est d'avis que la Lettre d'intention signée par les parties est une promesse de contracter au sens de l'article 1396 C.c.Q. Il reconnaît que la commune intention des parties était de s'engager formellement à signer un bail.

[15]        Le juge de première instance retient que l'appelante a participé activement aux travaux d'aménagement des lieux et qu'elle n'a « manifesté quelque velléité de mettre le projet sur la glace dans l'attente d'un financement »[7]. Elle a même engagé plusieurs professionnels dont le mandat était de travailler de concert avec les professionnels de l'intimée.

[16]        Le premier juge considère également que tout au long des négociations relatives au bail, il n'y a eu aucun indice que l'appelante ne serait pas en mesure de signer le bail. Il rejette aussi son argument voulant qu'il restait encore des éléments essentiels à négocier. Au contraire, le 6 août 2009, le bail était presque finalisé.

[17]        Le juge de première instance est d'avis que l'intimée a droit de recouvrer les coûts de l'aménagement des lieux conformément à la clause 11 de la Lettre d'intention. Il accorde donc à cet égard une somme de 190 273,86 $ qui représente la totalité du montant que réclamait l'intimée.

[18]        Il octroie aussi les dommages relatifs à la reconversion des lieux loués qui s'élèvent à 41 304 $ et les coûts de 11 733,75 $ afférents à la protection contre les incendies.

[19]        En ce qui concerne la réclamation de 607 316,50 $ pour les loyers échus du 1^er novembre 2009 au 31 janvier 2011, le premier juge croit opportun de limiter cette réclamation à une superficie de 3 085 pieds carrés, ce qui réduit à 183 835,15 $ la somme octroyée.

[20]        Le juge de première instance conclut en effet que l'intimée a rempli son obligation de mitiger les dommages. Les démarches réalisées par elle l'ont convaincu qu'elle a « déployé les efforts raisonnables pour trouver un nouveau locataire »[8].

[21]        Il est toutefois d'avis que l'appelante « ne doit pas faire les frais de la difficulté de louer l'espace présentement inoccupé au deuxième étage »[9]. Selon lui, comme cet espace devait, au départ, servir d'entreposage pour différents concessionnaires, l'intimée « n'a pas subi de dommages en ce qui a trait à la superficie de 6 000 pieds carrés […] »[10].

Analyse

[22]        L'appel soulève les questions suivantes :

1.     La Lettre d'intention (pièce P-1) est-elle une promesse de contracter un bail?

2.     Y a-t-il eu erreur quant à la nature du contrat qui a vicié le consentement de l'appelante?

3.     Le juge de première instance a-t-il erré dans l'octroi des dommages?

1.            Y-a-t-il eu promesse de bail?

[23]        Le juge de première instance s'exprime de la façon suivante en analysant les clauses en litige[11] :

[59]      Le tribunal est d'avis qu'il ressort des clauses 13 et 14 de la Lettre d'intention P-1 que les deux parties n'ont pas conclu de bail le 17 mars 2011 en signant cette Lettre d'intention P-1. Cela ne signifie pas que cette Lettre d'intention n'engendre aucune obligation de la part de l'une ou l'autre des parties. La clause 13 stipule qu'une fois la Lettre d'intention de location (« Entente ») exécutée, la présente entente liera les deux parties. À la lecture de l'ensemble de la Lettre d'intention P-1, le tribunal est d'avis qu'il s'agit d'une offre de contracter au sens de l'article 1396 C.c.Q. Cette offre ne constitue pas un bail mais comporte néanmoins l'obligation d'en signer un. À défaut par l'une ou l'autre des parties de l'affaire, elle s'expose à des dommages-intérêts.

[24]        Il écrit aussi et particulièrement[12] :

[66]      Dès le 1^er avril 2009, soit à peine 15 jours après la signature de la Lettre d'intention P-1, la demanderesse fait parvenir une lettre à la défenderesse afin de mettre en branle les travaux d'aménagement des lieux. Loin de mettre un frein à la planification de ces travaux, la défenderesse y participe activement. Elle engage de nombreux professionnels dont le mandat est de travailler avec les professionnels du Carrefour Laval. C'est ainsi que la défenderesse retient les services de Sylvain Emond et Isabelle Joanis de la firme Lanvain Design, les ingénieurs Alain Laquerre et Martin Boucher de la firme Papko de même que la firme Brillant Design.

[67]      À la connaissance et avec l'aval de la défenderesse, la demanderesse procède à tous les travaux d'aménagement en avril, mai et juin 2009. Pendant ces travaux, il y a même une réunion entre tous les professionnels de la demanderesse et ceux de la défenderesse. Ces travaux d'aménagement exécutés en conformité de la clause 11 de la Lettre d'intention P-1, ont coûté 190 273,86 $. Jamais pendant la durée de ces travaux, la défenderesse a-t-elle manifesté quelque velléité de mettre le projet sur la glace dans l'attente d'un financement. Au contraire, le 3 juillet 2009, Amir Hussein, directeur des opérations chez la défenderesse, fait parvenir un courriel à la demanderesse approuvant la soumission de CAL Construction dans laquelle il écrit aussi :

Please notify them to begin work as soon as possible, understanding the importance of the work to be done.

[Références omises]

[25]        L'appelante conteste la conclusion du juge de première instance selon laquelle la Lettre d'intention liait les parties et les obligeait à contracter un bail. Elle fait valoir en effet que le premier juge a mal interprété les clauses 13 et 14 de ce document. Elle insiste particulièrement sur le fait que le premier juge devait prendre en compte l'ensemble de la clause 14 et notamment son avant-dernière phrase.

[26]        Qu'en est-il?

[27]        C'est par l'examen des clauses 13 et 14 que se révèle l'effet que les parties ont voulu donner à la Lettre d'intention qu'elles ont signée. Ces clauses, rappelons-le, sont ainsi rédigées :

13. […]

      Approbation

      Une fois la Lettre d'Intention de Location ("Entente") exécutée, la présente entente liera les deux parties et sera sujette aux conditions suivantes :

      (a) Approbation des termes et conditions de l'"Entente" par le Comité de direction du Bailleur;

      (b) Approbation du Bailleur des états financiers du Locataire étant entendue que le Locataire devra fournir au Bailleur suffisamment d'information pour lui permettre d'effectuer une évaluation financière adéquate.

      Ces conditions sont à l'avantage exclusif du Bailleur et le Bailleur peut y renoncer en tout temps par un avis écrit destiné au département légal.

      […]

14. Cette Lettre d'intention de location ne lie pas ni ne constitue une entente liant les parties. Le Bailleur préparera un Bail comprenant les informations contenues à cette Lettre d'intention de location. Le Bail, lorsque signé par toutes les parties, constituera l'entente liant les parties. Rien d'autre que la signature du Bail par toutes les parties, que ce soit la négociation du Bail ou quoique ce soit d'autre, ne constitue une entente liant les parties. Le Locataire ne pourra prendre possession des Locaux avant que le Bail n'ait été signé par toutes les parties.

[Reproduction intégrale]

[28]        On peut penser, à la lecture de la clause 14 de la Lettre d'intention, que seul le bail envisagé, dûment signé par les parties, pourra les lier. Cela pourrait en quelque sorte contredire l'effet et la portée de la clause 13. Il importe donc de qualifier la Lettre d'intention pour être en mesure d'apprécier le sens et la portée que les parties ont voulu lui donner.

[29]        Traitant de la qualification, les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore s'expriment ainsi[13] :

L'objet essentiel de l'opération de qualification est le rattachement du contrat considéré à une catégorie normative, susceptible de déterminer le régime juridique applicable.

[30]        Le professeur Tancelin distingue ces deux opérations que sont la qualification et l'interprétation[14] :

La qualification est l'opération qui consiste à déterminer la catégorie juridique sous laquelle le droit range le fait matériel ou intellectuel visé par un acte juridique. Il importe de distinguer cette opération-ci de la précédente, l'interprétation. L'interprétation répond à la question : qu'est-ce que cela veut dire? Alors que la qualification répond à tout autre question : quel est le concept juridique que cela concerne? La qualification se distingue de l'interprétation, en ce qu'elle est essentiellement (ou se veut?) une question de droit, alors que l'interprétation est un problème général de communication posé par le langage.

[31]        La méthode de la qualification est expliquée de la sorte par les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore[15] :

Contrairement aux subtilités de l'interprétation, la qualification, qui n'est d'ailleurs pas expressément réglementée, met en œuvre une méthodologie assez simple. Le juge essaie de déterminer, tantôt le but qui a présidé la convention, tantôt - en fait, le plus souvent - la prestation essentielle au cœur de l'entente.

[32]        L'auteur François Gendron décrit ainsi l'exercice auquel le juge doit se prêter[16] :

Précisons que le tribunal n'est pas lié par la qualification que les parties ont donnée au contrat, soit par ignorance des catégories juridiques, soit par volonté de dissimuler la nature de l'entente intervenue. Déjà, en 1896, la Cour suprême affirmait :

Il est de jurisprudence constante que les tribunaux ne sont pas liés par la qualification que les parties ont donnée à leurs conventions. Ils peuvent, sans dénaturer le contrat, lui restituer son véritable caractère par une appréciation des circonstances de la cause et de l'intention constatée des contractants.

Le cas échéant, le tribunal doit donc rétablir la qualification exacte de l'acte litigieux, nonobstant les stipulations trompeuses qui peuvent y figurer. (…)

[Références omises]

[33]        Il s'agit donc ici de déterminer si l'on est en présence d'une promesse de contracter ou d'un simple projet de bail servant de base à de futures négociations.

[34]        Les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina tiennent les propos suivants relativement à la promesse[17] :

189 - Notion - La promesse de contrat est un engagement contractuel préalable au contrat définitif. L'une des parties ou les deux promettent alors de contracter à une date ultérieure et à des conditions déterminées. La plus connue est la promesse de vente ou d'achat, unilatérale ou synallagmatique, qui a soulevé en doctrine et jurisprudence un long débat, auquel a mis fin la réforme du Code civil. La promesse constitue donc un avant-contrat.

[35]        Les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore nous prodiguent les enseignements suivants relativement à la promesse[18] :

465. En d'autres termes, la bilatéralisation de la promesse ne crée pas le contrat souhaité, mais oblige les deux parties à le conclure. Naît donc un contrat ayant pour objet la conclusion du contrat désiré : comme le remarque justement le professeur Popovici, la conclusion du contrat projeté est la prestation mutuellement due par chaque partie à la promesse de contrat. Chaque partie a donc, dès lors, un droit de créance, en principe cessible et transmissible.

[36]        L'auteur Tancelin écrit que[19] :

162. Avant-contrat - La promesse de contrat est un « contrat de caractère préalable par lequel une des parties ou les deux (s'engagent) à contracter à des conditions déterminées. […]

163. Les deux sortes de promesses - « La promesse est unilatérale lorsqu'une seule des parties s'engage, elle est synallagmatique lorsqu'elle engage les deux parties ». La promesse unilatérale se distingue malaisément de l'offre. On a vu que l'offre n'oblige l'offrant que dans la mesure où l'on admet que la révocabilité de l'offre n'est pas absolue en droit civil, par opposition à la Common law. Ce qui distingue la promesse unilatérale de l'offre, c'est que la première lève complètement le doute relatif à la révocabilité de l'offre. Par la promesse unilatérale de contrat, le promettant s'oblige à maintenir pendant un délai raisonnable ou déterminé, 1396, al. 1^er C.c.Q., son offre de contrat vis-à-vis du bénéficiaire de la promesse. Ainsi, le bénéficiaire est mis à l'abri du risque de révocation et se réserve d'exercer dans le délai l'option qui lui est consentie. La levée de cette option rendra l'offre irrévocable et constituera une promesse synallagmatique, c'est-à-dire un engagement réciproque de passer contrat. Cette technique permet donc de réaliser une opération par étapes successives : un avant-contrat, préparatoire et un contrat principal, définitif.

La notion de promesse synallagmatique est plus complexe : les deux parties (et non plus une seule) s'engagent à passer ultérieurement un contrat principal. « Dans la promesse synallagmatique, le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur s'engage à acheter, et comme la promesse de contrat suppose une détermination des conditions de l'opération promesse, on ne voit guère ce qui manque alors à la perfection de la vente », 1396, al. 2 C.c.Q. Cette notion est en effet contestée par une partie de la doctrine à cause de la subtilité de la distinction entre ces promesses et le contrat proprement dit. La jurisprudence reflète les incertitudes de la doctrine.

[Soulignement ajouté - Références omises]

[37]        Il est clair à la lecture de ces passages que le juge de première instance n'a commis aucune erreur en déterminant que la Lettre d'intention de location signée par les parties est une promesse de contracter au sens de l'article 1396 C.c.Q.

[38]        La preuve établit en effet que par sa Lettre d'intention du 10 mars 2009, l'intimée s'engageait à contracter un bail dès l'acceptation de ce document par l'appelante. Le document contenait tous les éléments essentiels d'un bail, soit le bien, l'usage, le loyer et la durée[20] et la clause 13 identifiait bien son désir qu'il s'agisse là d'une entente liant les parties. L'intimée a même requis que la condition relative au financement soit expurgée par l'appelante, ce à quoi celle-ci a consenti.

[39]        L'intention claire de l'intimée était connue de l'appelante et celle-ci y a adhéré. Elle s'est impliquée de façon importante dans la mise en état des lieux.

[40]        C'est avec justesse que le juge de première instance écrit[21] :

[80]      À la lumière de ce qui précède, le tribunal est d'avis que la commune intention des parties était de s'engager formellement à signer un bail. La défenderesse voulait à tout prix que son nouveau centre voie le jour au Carrefour Laval dans la nouvelle partie de son centre commercial. Les obligations étaient synallagmatiques. Le 17 mars 2009, la défenderesse voulait s'engager à signer le bail et prendre possession des lieux loués le 16 août 2009. Ainsi, le tribunal rejette l'argument de la défenderesse selon lequel le seul but de la Lettre d'intention était de négocier un bail de bonne foi et non de s'engager à signer un bail.

[Reproduction intégrale]

2.            Y-a-t-il eu erreur quant à la nature du contrat?

[41]        L'appelante soutient que son consentement était vicié lors de la signature de la Lettre d'intention. Elle avance qu'il y aurait eu erreur quant à la nature du contrat puisqu'elle « a donné son consentement en étant convaincue qu'elle ne s'engageait pas à signer un bail ».

[42]        Ce moyen avancé par l'appelante doit être rejeté. Aucune preuve ne soutient en effet le fait qu'il puisse y avoir eu méprise quant à la valeur contraignante du document signé. L'appelante n'a-t-elle pas annulé elle-même la seule condition pouvant lui permettre de ne pas conclure un bail, soit l'obtention d'un financement?

[43]        L'erreur sur la nature du contrat se produit lorsque « l'une des parties désire conclure un engagement d'un type précis, créant donc des obligations dont elle entend être créancière et débitrice, alors que l'autre croit conclure une autre convention avec un contenu obligationnel différent »[22].

[44]        Bien que Mme Pilon ait rendu témoignage en affirmant qu'elle n'était pas liée par la Lettre d'intention qu'elle avait signée, le juge de première instance a, avec raison, conclu que l'appelante savait qu'elle s'était engagée à conclure un bail et qu'elle a décidé de prendre un risque en agissant de la sorte. Voici ce qu'il écrit[23] :

[65]      Grisée par son projet de spa médical, la défenderesse a choisi de s'engager avant même d'obtenir la confirmation d'un financement. Elle ne voulait sans doute pas perdre la rare opportunité d'ouvrir une clinique dans un centre commercial aussi achalandé que le Carrefour Laval. La preuve a effectivement révélé que ce centre commercial est loué à 100 % à longueur d'année et que les vacances sont généralement comblées rapidement. Aller de l'avant d'avoir la confirmation d'un financement constituait un risque pour la défenderesse et il n'incombe pas à la demanderesse d'en faire les frais.

[Reproduction intégrale]

[45]        La preuve prépondérante établit qu'il n'y a pas eu de malentendu quant à la nature de la Lettre d'intention signée par les parties.

3.            Y-a-t-il eu erreur en regard de l'octroi des dommages?

[46]        Après avoir constaté que l'appelante ne donnerait pas suite à son engagement, l'intimée a choisi de lui réclamer les dommages-intérêts qu'elle encourrait en raison de cette faute contractuelle, comme le lui permettent les articles 1590 et 1611 du Code civil du Québec.

[47]        Les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore écrivent, dans leur ouvrage sur les obligations, que[24] :

Les dommages-intérêts peuvent être demandés au promettant défaillant. En ce cas, la responsabilité est contractuelle. Ils peuvent, en outre, être demandés au tiers de mauvaise foi, auquel cas, il s'agit d'une responsabilité fondée sur la faute extracontractuelle. Lorsque les dommages sont demandés au promettant en défaut, ils peuvent couvrir tous les dommages - dépenses ou manque à gagner - (art. 1611), qui était prévus ou prévisibles (art. 1613) lors de la conclusion de la promesse, s'ils résultent directement du manquement du promettant (art. 1613) […]

[48]        L'appelante conteste le montant des dommages octroyés par le juge de première instance. Dans un premier temps, elle soutient que l'intimée n'a pas rempli son obligation de mitiger ses dommages. Dans un deuxième temps, elle avance que le juge de première instance a erré en droit quant au calcul des dommages. Pour ce qui est de l'intimée, elle a interjeté un appel incident afin de contester le montant des dommages octroyés à titre de loyers échus.

[49]        Il convient d'examiner ces prétentions séparément afin de déterminer si la décision rendue est bien fondée.

a)     La mitigation des dommages

[50]        Bien que l'intimée a droit, en raison du défaut de l'appelante de signer le bail, de réclamer les dommages-intérêts pour la perte qu'elle a subie et le manque à gagner qu'elle a connu, elle a l'obligation de minimiser l'ampleur de son préjudice. L'article 1479 C.c.Q. consacre le devoir de mitigation et l'article 1375 C.c.Q. établit l'obligation de bonne foi[25]. Il faut toutefois se rappeler que cette obligation de mitigation des dommages constitue une obligation de moyens et non pas une obligation de résultat[26] :

[56]      La portée de ce devoir de minimisation des dommages est bien délimitée par les auteurs D. Lluelles et B. Moore :

2966. La portée du devoir de minimisation. Cette obligation de modération des dommages n’est cependant pas absolue : assimilable à une simple obligation de moyens, le devoir de modérer les dommages ne peut imposer à la victime un fardeau hors de ses possibilités. Il ne faut, en effet, pas perdre de vue que le « débiteur » de ce devoir de modérer le préjudice est, d’abord et avant tout, un créancier victime du comportement fautif de son cocontractant.

[Référence omise]

[51]        De même, dans l'arrêt Rosenberg c. Industries Ultratainer inc., la Cour tient les propos suivants à ce sujet[27] :

[18] Le premier juge était également bien fondé de rejeter l'argument de l'appelant concernant la minimisation des dommages. D’une part, l’intimée était soumise à une obligation de moyens qui l’obligeait, à la suite de l’inexécution de la promesse de bail, à prendre les mesures qu’auraient prises, dans les mêmes circonstances, une personne raisonnable et diligente afin de mitiger son préjudice. (Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, 5e éd., Cowansville, Yvon Blais, 1998, p. 731, paragr. 1256). D’autre part, il appartenait aux appelants de faire la preuve que l’intimée aurait pu raisonnablement minimiser ses dommages en ayant agi autrement (Logiciels Suivites Inc. c. Coupal, [1995] R.J.Q. 375 (C.A.) ; Paquette c. Conseil de la santé et des services sociaux de la Montérégie, [1996] R.R.A. 275 (C.A.)).

[Reproduction intégrale]

[52]        Malgré les prétentions contraires de l'appelante, il faut reconnaître que c'est avec raison que le juge de première instance a conclu, après avoir analysé la preuve avec justesse, que l'intimée a « déployé les efforts raisonnables pour trouver un nouveau locataire »[28].

b)    La perte de loyers

[53]        L'intimée, par son appel incident, conteste le montant des dommages qui lui ont été octroyés à titre de loyers échus. Elle prétend en effet que le juge de première instance a commis une erreur en concluant qu'elle n'a pas subi de dommages en ce qui a trait à la superficie d'environ 6 000 pieds carrés qui se trouve au deuxième étage.

[54]        Le juge de première instance s'exprime à ce sujet de la façon suivante[29] :

[92]      En fait, Sylvie Plourde a mentionné que le Carrefour Laval n'avait pas cherché de locataire depuis une quinzaine d'années. Elle a elle-même fait de nombreuses démarches en contactant notamment plusieurs autres spas et centres de beauté. Ce n'est que le 6 juillet 2010 que Carrefour Laval a signé un bail avec Industria Spa. Ce bail est entré en vigueur le 1^er janvier 2011. Industria Spa a loué le rez-de-chaussée d'une superficie de 1 400 pieds carrés et seulement 1 600 pieds carrés au deuxième étage. À la date du procès, Carrefour Laval n'avait toujours pas loué l'autre partie du deuxième étage qui compte environ 6 000 pieds carrés. Pourtant, Carrefour Laval avait prévu à l'origine d'offrir cet espace à des locataires pour des fins d'entreposage. Or, Sylvie Plourde a mentionné qu'elle a trouvé un autre espace pour l'entreposage au bénéfice des concessionnaires de la foire alimentaire.

[…]

[98]      Le tribunal est d'avis que le réel manque à gagner pour la demanderesse est l'absence de loyer du 1^er novembre 2009 au 31 décembre 2010 pour la superficie de 3 085 pieds carrés soit l'espace loué par le nouveau locataire Industria Spa. N'eut été de la défenderesse, Carrefour Laval n'aurait probablement pas loué en 2009 et 2010 la partie présentement inoccupée au deuxième étage d'une superficie d'environ 6 000 pieds carrés.

[99]      Ainsi, au chapitre du loyer échu, le tribunal limite la réclamation à 3 085 pieds carrés ce qui réduit la réclamation de 586 102,86 $ à 183 835,15 $.

[Références omises]

[55]        Nous sommes d'avis qu'il y a lieu d'intervenir et d'accueillir l'appel incident.

[56]        L'article 1611 C.c.Q. expose que :

1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué.

[57]        Les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina écrivent ce qui suit[30] :

763 - Introduction - L'inexécution de l'obligation contractuelle peut causer au créancier une perte et le priver d'un bénéfice qu'il escomptait normalement tirer du contrat. Une réparation pécuniaire adéquate doit donc comprendre la perte subie et le gain manqué, tel que le prévoit l'article 1611 C.c.Q. Les dommages-intérêts accordés dans un tel cas sont connus sous le nom de dommages-intérêts compensatoires et cherchent à replacer le créancier dans la situation où il aurait été si le contrat avait été bien exécuté, suivant le principe de la réparation intégrale. […]

[Soulignement ajouté]

[58]        Les espaces commerciaux concernés ont été aménagés à la demande de l'appelante. Pour déterminer la valeur des loyers échus, le juge de première instance devait plutôt prendre en compte la situation qui aurait prévalu si le bail avait été signé.

[59]        Les locaux ont été inoccupés pendant une période de 14 mois. L'intimée a pu louer les lieux à Industria Spa qui n'en a occupé qu'une infime partie, soit 3 085 pieds carrés.

[60]        C'est à tort que le juge de première instance a choisi de retrancher les sommes relatives à une superficie de 6 000 pieds carrés au deuxième étage.

[61]        Ainsi, l'intimée a droit au remboursement de 181 701,80 $ représentant 14 mois de loyers relatifs à l'étage principal, 383 187,42 $ représentant 14 mois de loyers relativement à l'étage supérieur, ainsi que la différence entre les loyers convenus et ceux payés par Industria Spa pour les mois de janvier et février 2011, soit 42 427,28 $. Un montant total de 607 316,50 $ doit donc être payé par l'appelante à l'intimée à titre de loyers échus.

c)     Les dommages accordés pour les travaux effectués

[62]        Le juge de première instance a accordé à l'intimée une somme de 190 273,86 $ pour les travaux effectués, détaillée de la manière suivante :

§   Plomberie : 32 274 $

§   Isolation pour le raccordement au service d'alimentation en eau : 25 869 $

§   Escalier : 13 079,23 $

§   Ascenseur : 110 742,63 $

§   Renforcement de la dalle des poutres pour le spa : 8 309 $

[63]        L'appelante soutient que l'intimée n'a pas droit à ces montants, à l'exception des coûts relatifs au renforcement de la dalle des poutres, puisqu'il s'agit, à ses yeux, d'une double indemnisation.

[64]        C'est à la lumière de l'entente entre les parties et de leurs agissements subséquents que l'on doit apprécier si les travaux représentent une perte pour l'intimée ou la privent d'un gain[31].

[65]        En ce qui a trait aux travaux de plomberie, il ne s'agit pas d'une double indemnisation puisque la clause 12 de la Lettre d'intention prévoyait que l'appelante aurait été contractuellement tenue de les effectuer. Ainsi, l'intimée a droit de récupérer ces sommes utilisées pour exécuter des travaux faits en fonction des besoins spécifiques de l'appelante.

[66]        Pour ce qui est des coûts d'isolation pour le raccordement au service d'alimentation en eau, l'intimée mentionne que ces coûts se sont ajoutés après la signature de la Lettre d'intention et qu'ils se devaient d'être à la charge du locataire. Ainsi, la Cour n'interviendra pas relativement à ce chef de la réclamation de l'intimée.

[67]        Quant aux sommes relatives à la construction d'un escalier et d'un ascenseur, elles étaient à la charge du locateur en vertu de la clause 11 de la Lettre d'intention. Aucune somme ne peut être réclamée pour ces travaux puisqu'il ne s'agit pas d'une perte pour le promettant locateur.

[68]        L'intimée soutient qu'elle a droit à une indemnisation puisqu'à la suite de la location du deuxième étage par Industria Spa, l'escalier et l'ascenseur ne peuvent être utilisés pour la superficie restante. Pour calculer les dommages auxquels elle aurait droit, l'intimée a réduit, des coûts déboursés pour l'ascenseur et l'escalier, une partie équivalente à la superficie de l'espace reloué. Cette méthode de calcul démontre le souci de l'intimée d'éviter une double indemnisation. Or, ce calcul n'est pas la marche à suivre appropriée pour quantifier la perte subie. L'intimée aurait dû être plus explicite quant aux désagréments que cette situation entraîne. Toutefois, cela n'a pas été fait. Elle s'est contentée de proposer une méthode de calcul qui ne mesure pas la perte subie de manière adéquate. Dans ces circonstances, il faut retrancher les dépenses encourues pour l'escalier et l'ascenseur des sommes octroyées en première instance.

[69]        Relativement aux travaux pour assurer la protection incendie, le premier juge a déterminé, à juste titre, que les dommages qui y étaient rattachés devaient être octroyés. La clause 12 de la Lettre d'intention démontre que ces travaux devaient être assumés par l'appelante. L'intimée a donc droit à une indemnisation afin de récupérer ces sommes.

[70]        Le total des sommes octroyées pour les travaux effectués est donc de 66 452 $. Si l'on y ajoute les coûts relatifs à la protection incendie, à la reconversion des lieux loués et à la révision des plans, accordés en première instance, le montant total pour ce chef de dommages est de 122 313,50 $. Le tableau produit en annexe reproduit le détail de ces montants.

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[71]        ACCUEILLE l'appel en partie;

[72]        accueille l'appel incident et condamne l'appelante à payer à l'intimée 729,630 $ avec intérêt au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter de l'assignation;

[73]        LE TOUT AVEC DÉPENS contre l'appelante en première instance et chaque partie payant ses frais en appel.

		JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.
		JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.
		MANON SAVARD, J.C.A.
Me Paul-André Mathieu Me Marylène Robitaille
CORPORATION D'AVOCATS MATHIEU INC.
Pour l'appelante / intimée incidente
Me François Viau Me Pierre-Luc Beauchesne
GOWLING LAFLEUR HENDERSON
Pour l'intimée / appelante incidente
Date d’audience :	29 mai 2013

 

 

ANNEXE I

Détail des dommages accordés	Montant
Coût pour reconvertir les lieux loués	41 304,00 $
Coût de la protection pour l'incendie	11 733,75 $
Coût de révision des plans	2 823,75 $
Plomberie	32 274,00 $
Isolation pour le raccordement au service d'alimentation en eau	25 869,00 $
Renforcement de la dalle des poutres pour le spa	8 309,00 $
Sous-total	122 313,50 $
Perte de loyers	607 316,50 $
TOTAL	729 630,00 $