Décision

[1]           Les requérants Lambros Demos, Angela Brilakis, Ge Lu, Manuel Botelho, James de la Boursodière, Jacques Ouanounou et Craig Cornoni (ci-après les « requérants » ou collectivement les « courtiers ») demandent à la cour de statuer en appel de la décision du syndic-intimé Demers Beaulne inc. (ci-après le « syndic ») qui a rejeté leurs preuves de réclamation de biens soumises en vertu de l’article 81(1) de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité[1] (L.f.i.).

[2]           Les requérants cherchent à se faire déclarer seuls et uniques propriétaires des commissions versées par des acheteurs directement à l’agence Groupe Sutton-Royal inc. débitrice-faillie en l’instance (ci-après l’« agence » ou la « débitrice-faillie » ou « Sutton-Royal »).

LE CONTEXTE

[3]           En avril 2012, la Banque TD enquête sur les comptes bancaires que Sutton-Royal détient auprès d’elle. On soupçonne alors la mise en place d’un stratagème de cavalerie de chèques (kiting) impliquant d’autres comptes de banque détenus par Sutton-Royal dans diverses institutions financières.

[4]           Résultat : La Banque TD gèle les comptes de Sutton-Royal. Par conséquent, celle-ci n’est plus en mesure de traiter ses affaires bancaires courantes.

[5]           Quelques jours plus tard, monsieur Dominic Mammarella (ci-après « Mammarella »[2]), l’âme dirigeante de Sutton-Royal, ouvre deux nouveaux comptes bancaires auprès de la BMO. Aucun de ces comptes n’est destiné à recevoir des fonds en fidéicommis. Mammarella est la seule personne autorisée à transiger dans ces comptes.

[6]           L’un des comptes est affecté aux opérations commerciales de l’entreprise alors que l’autre doit servir à y déposer les commissions générées par les courtiers. Normalement, cet argent sera ultérieurement remis aux courtiers ou à d’autres agences collaboratrices ou à des courtiers hypothécaires, selon l’indication de paiement reçue.

[7]           Le 27 avril 2012, la Banque TD intente des procédures et saisit avant jugement notamment le compte de banque de la BMO dans lequel sont déposées les commissions payées à Sutton-Royal.

[8]           Le 1^er octobre 2012, la juge Claudine Roy, j.c.s., rejette la requête en annulation de saisie avant jugement en mains tierces. Le jugement comporte le raisonnement déductif  suivant :

« [24]    L’argent déposé au compte bancaire appartient à l’agence (Groupe Sutton-Royal). Les courtiers ont une créance contre Sutton-Royal pour le paiement de leurs rétributions; »

[9]           Le 3 décembre 2012, Sutton-Royal est déclarée faillie par la juge Christiane Alary, j.c.s., qui accueille la requête pour mise en faillite de la Banque Nationale du Canada (« BNC »).

[10]        C’est en s’appuyant sur l’article 81 (1) L.f.i. que les courtiers réclament des biens qui seraient leur appartenance et qui étaient en possession du failli à la date où le syndic a exercé sa saisine. Pour l’essentiel, les courtiers se disent propriétaires des fonds déposés à la BMO par Sutton-Royal et ils en revendiquent la possession auprès du syndic.

LA POSITION DES PARTIES

[11]        Le syndic a rejeté les réclamations de biens des courtiers. Dans sa contestation le syndic plaide que :

11.1      Les contrats de courtage immobilier interviennent entre le client et l’agence immobilière (Sutton-Royal) et non entre le client et le courtier;

11.2      La commission relative à la vente d’un immeuble est payable par le client à l’agence immobilière (Sutton-Royal);

11.3      Les commissions sont payées par le notaire instrumentant par chèque libellé à l’ordre de l’agence immobilière (Sutton-Royal);

11.4      Il n’existe aucun lien de droit entre le courtier immobilier et le client;

11.5      Le courtier immobilier est un créancier chirographaire quant aux sommes qui lui sont payables par l’agence immobilière;

11.6      Le courtier immobilier n’a pas un droit (in rem) dans la chose lorsqu’il s’agit de sommes portées au crédit d’un compte bancaire;

11.7      Les fiducies par interprétation (implied trust) qui émanent de la common law ne s’appliquent pas au Québec.

[12]        Pour leur part, les courtiers plaident que :

a)    Les requérants sont des courtiers immobiliers dits « autonomes » et par conséquent des travailleurs autonomes, et non des courtiers dits « réguliers », c’est-à-dire des employés salariés de l’agence immobilière;

b)    Les requérants ne sont pas des créanciers chirographaires quant aux commissions gardées dans le compte bancaire à la BMO, mais bien propriétaires desdites commissions;

c)    Sutton-Royal garde les commissions gagnées par les requérants à titre de fiduciaire ou mandataire de ceux-ci;

d)    Les commissions des requérants sont identifiables et traçables dans le compte de banque de la BMO.

LES QUESTIONS EN LITIGE

A.   Déterminer le statut des courtiers par rapport à l’agence immobilière;

B.   Les commissions générées par les courtiers sont-elles leur propriété ou peuvent-elles constituer un bien du failli (art. 2 et 67 (1) L.f.i.) ou encore un bien exclu au sens de l’article 67 (1) a) L.f.i.?

C.   La notion d’équité comprise dans la L.f.i. (art. 183 (1)) est-elle applicable aux faits de l’instance?

[13]        C’est dans cet ordre que le Tribunal répondra aux questions et tranchera le litige mû entre les parties.

A)        Le statut des courtiers par rapport à l’agence immobilière

[14]        La preuve prépondérante démontre que les courtiers ne sont pas des salariés et qu’ils ne sont pas liés à l’agence immobilière par un contrat de travail.

[15]        Le contrat de travail est bien défini au Code civil du Québec (C.c.Q.) :

« 2085. Le contrat de travail est celui par lequel une personne, le salarié, s'oblige, pour un temps limité et moyennant rémunération, à effectuer un travail sous la direction ou le contrôle d'une autre personne, l'employeur. »

[16]        Les facteurs constitutifs du contrat de travail sont essentiellement : le travail, la rémunération, mais surtout la présence d’un lien de subordination qui se traduit concrètement par le pouvoir de direction et de contrôle de l’employeur envers le salarié.

[17]        Le lien de subordination (employeur - employé) permet singulièrement de dissocier le contrat de travail du contrat d’entreprise.

[18]        Plusieurs indices permettent de jauger la présence ou non d’un lien de subordination dans la relation entre les parties.

[19]        Les indices probants sont notamment :

19.1      la présence obligatoire au travail;

19.2      le respect d’un horaire de travail;

19.3      le contrôle des absences aux fins de vacances;

19.4      la remise de rapports d’activité;

19.5      le contrôle de la quantité et de la qualité de travail;

19.6      l’imposition des moyens d’exécution du travail;

19.7      le pouvoir de sanction sur les performances;

19.8      les retenues à la source;

19.9      les avantages sociaux;

19.10   le statut déclaré dans les déclarations de revenus;

19.11   l’exclusivité des services pour l’employeur.

[20]        À l’analyse de la preuve, force est de conclure que seule la notion d’exclusivité des services serait à la rigueur applicable. Mais cela n’est pas suffisant pour inférer de cet élément de preuve l’existence d’un contrat de travail.

[21]        Les courtiers et Sutton-Royal sont liés par un contrat coiffé du titre « Sutton Group Real Estate Broker’s Contract ». À l’examen, ce contrat, commun à tous les courtiers, s’apparente davantage à un contrat d’entreprise. Pour sûr, le courtier y est considéré comme un travailleur autonome, prestataire de service. Par rapport à l’agence, le courtier bénéficie d’une indépendance quasi absolue dans la manière dont s’exécute sa tâche. Le courtier assume sa propre publicité, sollicite lui-même les mandats (listings). Il n’existe entre le courtier et l’agence aucun lien de subordination.

[22]        Les avocats des courtiers suggèrent de qualifier le lien juridique comme étant de la nature du mandat. Le Tribunal est d’avis que le contrat s’apparente davantage à un contrat d’entreprise (art. 2099 C.c.Q.). Peu importe que le contrat soit qualifié de contrat d’entreprise ou de contrat innommé, il demeure que les courtiers sont des travailleurs autonomes autorisés par la Loi sur le courtage immobilier[3] et liés par le contrat de l’agence.

[23]        Il en découle que les rétributions qui sont le produit de la prestation de services des courtiers ne doivent pas être considérées comme un salaire, mais plutôt comme étant le prix convenu (généralement un % du prix de vente) pour réaliser le contrat.

B)        Les commissions générées par les courtiers sont-elles leur propriété ou peuvent-elles constituer un bien du failli (art. 2 et 67 (1) L.f.i.) ou un bien exclu au sens de l’article (67 (1) a) L.f.i.)?

[24]        D’abord il convient d’établir que le contrat de courtage qu’il soit exclusif ou non lie l’agence et le client qui désire vendre sa propriété.

[25]        Au titre « Commissions » prévu au contrat qui lie l’agence au courtier, la clause c) stipule :

« All gross commissions (100%) resulting from real estate transactions procured by the Real Estate Broker and received by the Real Estate Agency shall be credited to the Real Estate Broker’s account, subject to the following:

i.    the Real Estate Broker having complied with his/her obligations under this Contract;

ii.   payment of the Real Estate Broker’s expenses and fees account which were paid by the Real Estate Agency on behalf of the Real Estate Broker;

iii.   there not being any claims against the Real Estate Agency incurred by the Real Estate Broker;

iv.  there not being any third party demand or seizure;

v.   there not being any assignment of the commission by the Real Estate Broker. »

(Notre emphase)

[26]        Autant la preuve administrée à l’audience que la preuve documentaire démontrent que le notaire instrumentant à l’acte de vente retient la commission payable généralement par le vendeur de l’immeuble et en fait remise à l’agence. Ce procédé est conforme à l’article 35 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage[4] qui prévoit que :

« 35.  Le courtier qui agit pour une agence doit, lorsqu'il reçoit une rétribution dans le cadre d'une transaction, verser celle-ci sans délai à l'agence pour laquelle il exerce ses activités. »

[27]        Pour exécuter un paiement libératoire le vendeur de l’immeuble doit, par l’intermédiaire du notaire instrumentant, payer la commission prévue au contrat de courtage directement à l’agence. Lorsque l’argent est déposé dans le compte en fidéicommis du notaire, les fonds sont destinés à l’agence et le courtier n’exerce aucun contrôle sur ces fonds.

[28]        On aura noté que la commission sera reçue par l’agence et créditée au courtier. Elle ne lui sera remise et payable en entier (100%) que si les conditions (i. à v.) prévues au contrat (précité) sont satisfaites.

[29]        Force est de constater que cette convention est bien différente de celle dont devait traiter le juge Robert Mongeon, j.c.s., dans l’affaire de la faillite de Swap-T inc[5]. Dans cette instance, l’entente-cadre contenait une stipulation expresse où il était clairement indiqué que les sommes déposées appartenaient aux marchands. Il n’en est rien dans notre instance.

[30]        La preuve révèle aussi que seul Mammarella, l’âme dirigeante de Sutton-Royal, était autorisé à retirer des sommes d’argent du compte de la BMO.

[31]        Visiblement, les courtiers ne possèdent aucun contrôle ou droit dans la chose lorsque les sommes sont déposées au compte bancaire de l’agence.

[32]        Dans sa relation avec la banque, Sutton-Royal est considéré comme un prêteur qui détient un droit de créance envers la banque. L’argent déposé par Sutton-Royal se fond avec la masse monétaire de la banque. Lorsque requise, la banque a l’obligation de remettre au déposant (Sutton-Royal) l’équivalent de l’argent déposé. L’argent est assurément un bien fongible qui perd son identité lorsque déposé dans un compte de banque[6].

[33]        En tout état de cause, le processus de traçabilité qu’ont cherché à démontrer les courtiers est inapplicable puisque nous sommes en présence d’un prêt d’argent.

[34]        Par ailleurs, un examen de la preuve s’avère nécessaire pour statuer sur la qualification de mandat proposée par les avocats des courtiers.

[35]        D’aucune façon l’agence ne s’est-elle présentée à la BMO comme la mandataire des courtiers au moment de l’ouverture des comptes bancaires.

[36]        En outre, le contrat ne prévoit pas que les courtiers accordent à Sutton-Royal le pouvoir de les représenter dans l’accomplissement d’un acte juridique.

[37]        Aucun élément de preuve ne permet de qualifier le contrat intervenu entre les courtiers et l’agence de mandat[7].

[38]        Il faut inexorablement conclure que les courtiers ne se sont pas déchargés du fardeau de démontrer qu’ils sont propriétaires en titre des sommes déposées par Sutton-Royal à la BMO.

[39]        Ce qui laisse en plan l’analyse de l’exclusion prévue à l’article 67 (1) a) L.f.i. Ne sont pas compris parmi les biens du failli :

« 67 (1) […]

a) Les biens détenus par le failli en fiducie pour toute autre personne.

[…] »

[40]        Contrairement aux faits de l’instance dans l’affaire Midland Pacific Properties[8], dans notre affaire la preuve démontre que Sutton-Royal ne détenait pas les fonds en litige dans un compte en fidéicommis. Rien dans la preuve ne permet de conclure à l’existence d’une fiducie au sens du Code civil du Québec.

[41]        Bien qu’il soit tentant de penser à l’existence d’une fiducie de facto, concept encore non approuvé par les tribunaux civils, qu’il suffise, pour écarter cette possibilité, de constater que l’argent en litige n’a jamais fait partie du patrimoine des courtiers. Par voie de conséquence, impossible pour ceux-ci de prétendre au titre de constituant d’une pareille fiducie au sens de l’article 1260 C.c.Q.

[42]        La seule fiducie à laquelle pouvaient prétendre les courtiers serait celle de la common law connue comme étant la fiducie par interprétation (implied trust). La notion de traçabilité est au cœur même du concept de la fiducie par interprétation. Toutefois, il est dorénavant bien établi que les implied trusts, les resulting trusts, les purpose trusts ou les constructive trusts ne sont pas inclus dans les dispositions du Code civil du Québec tel qu’adopté en 1994[9].

[43]        Il faut en déduire que l’exclusion législative de l’article 67 (1) a) L.f.i. doit être limitée à la notion de fiducie sous toutes les formes prévues au Code civil du Québec (art. 1262) ou à la fiducie statutaire ou à l’existence d’un véritable compte en fidéicommis, notamment celui d’un avocat qui détient des fonds pour un client[10] ou d’un contrôleur ou syndic qui détiendrait des fonds pour payer un arrangement homologué ou une proposition concordataire acceptée[11].

[44]        En l’instance, les courtiers ne détiennent aucun droit de revendication dans la chose. Les sommes déposées au compte bancaire de Sutton-Royal auprès de la BMO sont des biens (créances) du failli[12] et font partie intégrante du patrimoine de la débitrice-faillie lequel constitue le gage commun de ses créanciers.

[45]        Les courtiers sont des créanciers chirographaires dans la faillite de Sutton-Royal.

C)        La notion d’équité comprise dans la L.f.i. (art. 183 (1)) est-elle applicable aux faits de l’instance?

[46]        Dans l’arrêt Microtec[13], la Cour d’appel a confirmé que le principe « d’equity » de la common law tel qu’énoncé dans la cause Ex parte James de 1874 ne trouve pas application au Québec.

[47]        Comme le soussigné le propose, notre droit civil permet une équivalence aux principes  « d’equity » par l’effet des articles 6, 7 et 1375 C.c.Q[14].

[48]        De son côté, le juge Derek Guthrie, j.c.s., s’est appuyé sur le principe général de bonne foi prévu au Code civil du Québec pour conclure que, dans l’instance dont il était saisi, le syndic tentait d’exercer ses droits de manière excessive, déraisonnable, allant à l’encontre des exigences de la bonne foi[15].

[49]        Dans notre instance, impossible de taxer le syndic d’un comportement excessif, déraisonnable ou contraire aux exigences de la bonne foi.

[50]        Ici, nous sommes en présence d’un syndic qui exerce les droits de la débitrice-faillie en récupérant les fonds dont elle était créancière à la date de la faillite. À partir de là, les courtiers doivent être considérés comme des créanciers ordinaires à la faillite de Sutton-Royal. Pour sa part, le syndic accomplit les devoirs et obligations que la Loi sur la faillite et l’insolvabilité lui impose avec intégrité et probité.

[51]        La situation des courtiers n’en demeure pas moins navrante, mais cette caractéristique ne leur confère pas le droit qu’ils revendiquent. N’en demeure pas moins qu’ils bénéficient de toute l’empathie dont le Tribunal a fait preuve à l’audience.

[52]        Les circonstances singulières de la présente affaire dictent que la requête des courtiers en cause soit rejetée sans frais.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[53]        REJETTE la requête amendée en appel du rejet d’une preuve de réclamation de biens par le syndic-intimé, telle qu’intentée par Lambros Demos, Angela Brilakis, Ge Lu, Manuel Botelho, James de la Boursodière, Jacques Ouanounou et Craig Cornoni;

[54]        DÉCLARE que les avis de rejet d’une preuve de réclamation de biens émis par le syndic Demers Beaulne inc. auprès des requérants sont valides;

[55]        Sans frais pour les requérants et avec dépens contre la masse.