Décision

[1]           Entreprise en juillet 2010, l'action confessoire de servitude des DEMANDEURS conclut à la reconnaissance d’un droit de passage sur le lot 1376-40, une rue qui sépare leur propriété principale d’un terrain qui borde le Petit Lac Magog et qu’il possède avec d’autres pour y avoir accès.

[2]           La DÉFENDERESSE soutient que leurs titres ne font état d’aucun droit de passage sur les 111.5 m² de cette rue qu’elle a acquise en 2009.

[3]           Durant le procès, les DEMANDEURS ont soutenu que leur lot qui donne sur le lac devenait ainsi enclavé ce qu’a contesté la DÉFENDERESSE du fait qu’ils pouvaient s’y rendre en effectuant un détour de 1.5 km.

[4]           À la fin de l’audience, en raison de la réforme cadastrale publiée le 21 février 2011, les DEMANDEURS ont reformulé leur demande comme suit :

[2]      ACCORDER en faveur du lot 4 249 036 un droit de passage sur le lot 4 249 051 du Canton de Hatley et ce, sur une assiette de 9,15 mètres par 12,20 mètres se situant à l'extrémité nord-est dudit lot       4 249 051, dans le but seulement de rejoindre le lot 4 240 036.

[5]           Ont été ajoutées les deux suivantes dans le but de prévenir toute ambiguïté dans l’avenir au sujet des modalités d’utilisation du droit de passage réclamé :

[3]      DÉCLARER que ce droit de passage pourra s'exercer à pied, à vélo, en véhicule tout terrain de même qu'avec l'équipement et/ou le véhicule nécessaire à l'entretien du lot 4 249 036 et ce, tant pour se rendre sur ledit lot que pour rejoindre la rue du Val-Joli;

[4]      DÉCLARER que ce droit de passage pourra au besoin et de façon exceptionnelle s'exercer pur permettre  à  des  camions de  livraison ou  à         de la machinerie  d'avoir accès au lot 4 249 036 et   4 249 075 si des travaux à l'extrémité sud-ouest de ce dit lot devaient être nécessaires.

[6]           L'autre aspect du litige concerne les dommages réclamés par les DEMANDEURS : 25 000 $ pour troubles et inconvénients, 10 000 $ pour dommages punitifs et exemplaires et 500 $ pour coupe d'arbres. À l’audience, la DÉFENDERESSE a renoncé à sa réclamation de 25 000 $ pour préjudice non pécuniaire et de 10 000 $ pour dommages exemplaires.

LE CONTEXTE

[7]           Le 9 novembre 1989, les DEMANDEURS acquièrent le quart indivis des lots 1137-4 et 1376-37 donnant sur la rive du Petit Lac Magog de même que les lots 1137-10, 14, 17, 18 séparés des deux premiers par le lot 1376-40, la rue du Val-Joli, qui aboutit au lot 1376-41 propriété de la DÉFENDERESSE depuis 1978.

[8]           Ce sont trois voisins immédiats qui possèdent avec eux les lots en bordure du lac : Fouquet le 1137-7, Brien le 1137-8 et Lachance le 1137-9. Pour s'y rendre, ils traversent la rue du Val-Joli sur laquelle leurs titres ne leur reconnaît aucun droit de passage.

[9]           Le 5 novembre 2008, la DÉFENDERESSE convient d'acheter la portion de la rue du Val-Joli située en face du lot 1137-10 des DEMANDEURS.  Depuis, elle leur interdit de la traverser de sorte qu’ils doivent faire un détour de 1.5 km pour se rendre au lac et de parcourir la même distance pour en revenir.

[10]        Plusieurs incidents vont marquer l’évolution du litige illustrée par les photographies P-6 qui font état des lieux entre le 7 novembre 2008 et la fin de mai 2011. Il s'agit d'une autre adaptation du proverbe ancien "Qui terre a guerre a". [1]

[11]        C’est à compter de 2003 que leur rapport de voisinage se détériore lorsque la DÉFENDERESSE place ses bacs à ordures en façade du 1137-10. À partir de ce moment, elle prendra tous les moyens pour empêcher les DEMANDEURS d’avoir libre accès à la rue du Val-Joli pour se rendre au lac. La photo 6.1 du 7 novembre 2008 illustre la situation : les bacs à ordures et son automobile bloquent le passage.

[12]         Bien que le transfert de propriété n’aura lieu que le 19 mars 2009, la DÉFENDERESSE modifie les lieux et installe une clôture.  Elle soutiendra au procès qu’elle était chez elle et qu’elle pouvait faire ce qu’elle voulait.

[13]        Les DEMANDEURS plaident que la DÉFENDERESSE a acquis une partie de la rue du Val-Joli dans le seul but de les empêcher de jouir de leur propriété alors que depuis 1967, leurs auteurs et voisins ont toujours traversé la rue pour se rendre au bord du lac. Ils ajoutent que la DÉFENDERESSE n’a pas agi selon les exigences de la bonne foi dans l’exercice de son droit de propriété comme le prévoient les articles 6 et 7 du Code civil du Québec.

[14]        La DÉFENDERESSE plaide qu’elle a acquis une portion de la rue en toute bonne foi dans le seul but d’aménager un espace permettant aux services publics de faire demi-tour.

[15]        Lors d’une réouverture d’enquête a été déposé le plan de subdivision de 1967 ainsi que le Livre de renvoi. Ces documents soulèvent la question de l’application de l’article 551, C. C. B.-C. quant à l’établissement de la servitude par destination du père de famille appelée servitude par destination du propriétaire à l’article 1183 du Code civil du Québec. 

[16]        La DÉFENDERESSE soumet que les conditions d’établissement d’une telle servitude ne sont pas remplies parce qu’à l’époque, tous les lots faisant l’objet de la subdivision n’appartenaient pas au même propriétaire.

[17]        À cet égard, un bref rappel de la chaine des titres est nécessaire.

[18]        Le 10 juillet 1967, l’auteur des DEMANDEURS, Arthur Bélanger dépose un plan de subdivision d’une partie des lots 1136, 1137 et 1376. Le lendemain 11 juillet, il vend à Georges Bourque les subdivisions 14, 17 et 18 du lot 1137, avec deux droits de passage :

Cette vente est faite avec un droit de passage pour atteindre le chemin public, sur le lot numéro DIX de la subdivision du lot originaire numéro ONZE CENT TRENTE-SEPT (1137/10) et un droit de passage sur le lot numéro QUATRE de la subdivision du lot originaire numéro ONZE CENT TRENTE-SEPT (1137/4) et sur le lot numéro TRENTE-SEPT de la subdivision du lot originaire numéro TREIZE CENT SOIXANTE-SEIZE (1376/37), le tout au plan officiel du canton de Hatley, pour avoir accès au lac.

[19]        Propriétaire du lot 1176-40, une rue de 40 pieds selon le Livre de renvoi,  Arthur Bélanger ne concède pas de servitude de passage à Bourque qui, selon toute vraisemblance, se rend sur la rive du lac en empruntant le prolongement du lot 1137-10 décrit au Livre de renvoi comme un passage large de 30 pieds, ce que confirme une voisine qui connaît bien la situation depuis cette époque.

[20]        Le 19 août 1975, Michel Pothier acquiert d'Arthur Bélanger le passage 1137-10, la rue 1376-40 et les lots 1137-4 et 1376-37 qui donnent sur la rive du lac. Il s’en départira comme suit : le rue 1176-40 sera adjugée pour taxes le 17 mars 1978 à Jacques Lamontagne, le passage 1137-10 sera vendu à Gérard Turgeon le 26 septembre 1980 et les 1137-4 et 1376-37 en bordure du lac cédés le 10 septembre 1984 à quatre voisins Fisette, Lessard, Brien et Turgeon.

[21]        Gérard Turgeon maintenant propriétaire du lot 1137-10 et du quart indivis des lots 1137-4 et 1367-37 se porte acquéreur le 31 octobre 1980 des subdivisions 14, 17, et 18 du lot 1137 acquis de Bélanger par Bourque le 11 juillet 1967 : il vendra tous ces lots aux DEMANDEURS le 9 novembre 1989.

[22]        Le 8 novembre 2007,  Jacques Lamontagne vend la rue 1176-40 à Daniel Rivard qui en dispose en partie le 19 mars 2009 : il en cède à la DÉFENDERESSE 111.5 m² situés dans le prolongement du 1137-10 propriété des DEMANDEURS pour 1 000 $ et 713.9 m² à Jean-François Lachance et son épouse pour 5 000 $, ces derniers étant également propriétaires du lot 1137-9 et du quart indivis des lots 1137-4 et 1376-37.

[23]        Les DEMANDEURS ne sont pas informés de ces deux ventes. La pièce P-15 illustre la situation des lieux depuis le dépôt du nouveau cadastre publié le 21 février 2011. La rue du Val-Joli s'arrête maintenant au lot 4 249 035 de Jean-François Lachance à une distance de 42.15 m du lot 4 249 051 de la DÉFENDERESSE. Les lots 1137-10, 14, 17 et 18 des DEMANDEURS sont devenus le lot 4 249 075.

[24]        Lors de la réouverture d'enquête, ont été déposés le Livre de renvoi et le plan de subdivision de 1967. À cette occasion, Jean-François Lachance a expliqué le sens du paragraphe 7 d’un affidavit  souscrit le 26 juillet 2012 :

7- Par la présente, j’informe la Cour que, jusqu’à nouvel ordre, j’entends continuer à autoriser monsieur Jean-Yves Dumas et madame Anita Dumas, au même titre que madame Ginette Poulin ainsi que les autres propriétaires et/ou copropriétaires dudit lot 4 249 036, les services d’urgence et les services municipaux, Bell, Hydro et autres services, sur le terrain que j’ai acquis de monsieur Rivard et qui fait maintenant partie de mon lot 4 249 035.

[25]        Ce voisin a expliqué qu’il avait acheté une portion de la rue pour mieux contrôler son environnement puisqu’il possède également le lot 4 249 047 adjacent du 4 249 075 des DEMANDEURS.  De plus, il est l’un des propriétaires indivis du lot 4 249 036 qui sépare la propriété de la DÉFENDERESSE et sa propriété principale sur le bord du lac qu’il possède depuis 1980.

[26]        Il a raconté que les différents propriétaires de la rue du Val-Joli en ont laissé l’entretien aux propriétaires qui la bordent bien que la plupart ne détiennent pas de droit de passage conventionnel selon leurs titres, sauf cinq dont la teneur n’est pas connue.

[27]        Il a confirmé que c’est la Municipalité de Ste-Catherine-de-Hatley qui procède au déneigement et à l’enlèvement des ordures jusqu’au bout de la rue qui aboutit chez la DÉFENDERESSE. Il a affirmé que personne ne peut entraver le libre accès des services publics à cet endroit de sorte que les DEMANDEURS ne peuvent y stationner leur véhicule.

ANALYSE

[28]        Pour les DEMANDEURS, la question est simple : peuvent-ils, depuis leur propriété principale traverser la rue du Val-Joli pour se rendre à leur terrain qui donne sur le lac ? La réponse ne se trouve pas à l’article 997 C.c.Q. qui traite de l’enclave mais plutôt à l’article 1183 C.c.Q. qui se lit comme suit :

1183. La servitude par destination du propriétaire est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcellement éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une partie du fonds en faveur d’autres parties.

[29]        Selon le plan de subdivision de 1967 qui prévoit l’aménagement d’environ 80 lots, certains sont destinés à demeurer des rues desservant les immeubles qui les bordent. Le lot 1376-40 est la rue principale de l’ensemble puisqu’elle longe les propriétés sur le bord du lac.

[30]        Selon le voisin Lachance, la rue du Val-Joli emprunte le parcours d’un ancien chemin de fer désaffecté et bien qu’elle soit une propriété privée, elle a toujours été destinée à un usage public puisqu’elle était utilisée par tous.

[31]        Au moment où il procède à la subdivision de sa propriété, Arthur Bélanger en est le propriétaire ainsi que de tous les lots des DEMANDEURS.

[32]        On retrouve là les conditions d’établissement d’une servitude par destination du propriétaire comme l’a rappelé la Cour d’appel dans l’arrêt de Léger et Jutras c. Carpentier et al[2] dans lequel le juge en chef Robert écrit :

[37]      Dans un jugement de notre Cour, St-Pierre Realties Co. c. Tremblay. [1988] R.J.Q. 1258 , p. 1253, la juge Mailhot réitérait les conditions émanant d’une jurisprudence antérieure quant à l’établissement de la servitude par destination du père de famille (551C.c.B.-C.) aujourd’hui appelée servitude par destination du propriétaire (1183 C.c.Q.) :

            Je considère que les conditions fixées par la jurisprudence (Martin c. Daigneault, [1925] B.R. 374, 377) quant à l’établissement d’une servitude par destination du père de famille ont été établies en l’espèce : 1) le fait matériel d’un arrangement entre deux propriétés appartenant au même propriétaire et 2) un écrit qui spécifie la nature, l’étendue et la situation de la servitude, ce que constitue le plan déposé à la Ville par Gosselin Construction avant même la séparation des héritages, puisque la première demande de permis avec plan serait datée le 22 décembre 1971 alors que le premier permis a été délivré le 24 février 1972. Ainsi, la servitude tant de passage en surface que d’aqueduc et d’égouts existait de façon complète par la destination du père de famille en 1972.

            La Cour suprême du Canada, en confirmant la décision majoritaire de la Cour d’appel dans Martin c. Daigneault, a précisé que cette servitude n’est pas une servitude contractuelle, que conséquem- ment l’article 2116 à C.C. ne s’applique pas, qu’elle n’a pas à être enregistrée pour avoir effet à l’égard des tiers acquéreurs ou créanciers subséquents dont les droits sont enregistrés :

            On ne peut concevoir qu’elle soit créée par un contrat, car au moment où la destination intervient il n’y a qu’un seul propriétaire du tout, et c’est par lui que l’arrangement ou la disposition des fonds est fait.  Et on ne peut dire non plus que la servitude ait été «constituted by title», bien que la destination vaille titres quand elle satisfait aux exigences de l’article 551 C.C., car «valoir titre» n’est pas «être créé par un titre», ce qui le texte français des articles 2216 a et 2216 b C.C. le démontre, s’entend d’une servitude créée par un contrat.

            Il nous paraît donc clair que l’article 2116a C.C. que les appelants invoquent ne s’applique pas à la servitude dont il s’agit en cette cause.  Il n’est pas nécessaire d’en discuter autrement la portée.

[38]      Récemment notre Cour dans Abbey Gur Corp. C. Édifice 9500 inc., [2000] R.D.I.571 (C.A.), sous la plume de la juge Deschamps alors qu’elle était à la Cour d’appel, se prononça de nouveau sur l’existence d’une servitude par destination du propriétaire et s’exprima ainsi sur ces conditions d’existence :

            La servitude par destination du propriétaire  et la servitude conventionnelle obéissent à des règles différentes.

            Pour être valable, la servitude par destination du propriétaire doit répondre à plusieurs conditions : il doit exister un arrangement matériel présentant un caractère de durabilité : cet arrangement doit être constaté par écrit, être le fruit du propriétaire des fonds servant et dominant et être antérieur à la vente à des propriétaires différents. (Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, Montréal, éditions Thémis, 1999, pp. 864-975.

[33]        Le tribunal est d’avis que le lot 1376-40, décrit comme rue au Livre de renvoi, est sujet à une servitude réelle de droit de passage par destination de son propriétaire Arthur Bélanger qui l’a voulu ainsi. L’usage qu’en ont fait les DEMANDEURS et leurs auteurs confirme cet arrangement matériel initial et son existence depuis.

[34]        Lorsque la DÉFENDERESSE en a acquis 111.5 m en 2009, cette superficie n’a pas perdue son caractère de fonds servant puisqu’elle ne pouvait en changer la nature de par sa seule volonté.  De plus, la rénovation cadastrale de février 2011 ne l’a pas éteinte comme l’a rappelé la Cour d’appel dans  Pelletier c. Couture et al.[3]

[35]        La DÉFENDERESSE ne pouvait donc pas empêcher les DEMANDEURS de traverser la rue du Val-Joli pour se rendre à leur propriété au bord du lac.

[36]        Malgré toutes les apparences, le tribunal n’est pas convaincu qu’elle a agi de mauvaise foi : il est plus probable qu’elle ignorait l’existence de ce type de servitude qui ne nécessite aucune publication.

[37]        Le tribunal ne voit pas la nécessité d’accorder les conclusions [3] et [4] de la requête amendée des DEMANDEURS.  Qu’il suffise de rappeler que la rue dessert les propriétés qui la bordent et qu’on peut y circuler avec tous genres de véhicules à condition de ne pas l’endommager.

[38]        La conclusion principale du présent jugement fera référence à la nouvelle numérotation des lots résultant de la réforme cadastrale de février 2011.

LES DOMMAGES

[39]        Les DEMANDEURS réclament une compensation de 25 000 $ pour «les préjudices moraux et psychologiques dont ils ont souffert». Ils affirment avoir éprouvé des troubles du sommeil et du stress à cause du litige. Comme toute situation litigieuse entraîne son lot d’inconvénients, aucune preuve ne permet de retenir qu’ils ont subis des dommages qui dépassent ces inconvénients, aucune preuve médicale ne le soutenant.

[40]        N’ont pas été prouvés les 10 000 $ en dommages qualifiés d’exemplaires puisque la mauvaise foi de la DÉFENDERESSE n’a pas été prouvée.  Enfin, les DEMANDEURS n’ont pas prouvé que les cèdres coupés leurs appartenaient puisqu’ils se trouvaient dans l’emprise de la rue.

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL

[41]        ACCUEILLE partiellement la demande;

[42]        DÉCLARE sujet à un droit de passage les 111.5 m² situés à l’extrémité sud du lot 4 249 051 (le fond servant) entre les lots 4 249 075 à l’est  et 4 249 036 à l’ouest (les fonds dominants), ladite superficie ayant été acquise par la DÉFENDERESSE GINETTE POULIN par acte publié au Livre foncier de la circonscription foncière de Stanstead no 16 025 967.

[43]        AVEC dépens contre la DÉFENDERESSE.