Décision

[1]          Le Tribunal est saisi d’une demande d’ordonnance de sauvegarde par la demanderesse 9248-2645 Québec inc. («9248») Celle-ci demande que soit rendue les ordonnances suivantes à l’égard des défenderesses Faubourg Saint-Sauveur inc. («Faubourg») et Avéry Léonard Madison inc. («ALM») :

« ORDER         Defendant, Avéry Leonard Madison Inc., not to destroy and reconstruct the Building at any time during the course of the Lease and its renewal without Plaintiff’s or the court’s prior authorization;

 ORDER         Defendant, Avery Leonard Madison Inc., to restore or cause to restore all utilities to the leased premises, i.e. electricity, water supply, phone connection and internet connection within 72 hours of the judgment to be rendered herein failing which, AUTHORIZE Plaintiff to do same, at Defendant Avery Leonard Madison Inc. ‘s costs;

 ORDER         Defendant, Avéry Leonard Madison Inc., to communicate all documents from the Régie du Bâtiment in its possession with respect to the Building;»

[2]          Voici un bref résumé des faits pertinents.

[3]          Suivant un bail signé le 27 octobre 2011 (le «Bail»), 9248 a loué un local commercial (le «Local») qui se trouve dans un immeuble situé au 230, rue Principale, à Saint-Sauveur («l’Immeuble»), pour un premier terme de cinq ans, se terminant le 31 octobre 2016, afin d’y exploiter un bar. M. Yangheng Song est l‘unique actionnaire et administrateur de 9248. Au moment de la signature du Bail, l’Immeuble appartient à Faubourg, dont le président est John Fuocco.

[4]          Le 4 août 2013, un incendie a lieu dans l’Immeuble qui force 9248 à cesser ses opérations. En septembre 2013, M. Song est informé par M. Fuocco que l’Immeuble allait être vendu.

[5]          Vers la mi-novembre 2013, M. Song rencontre Philippe Poincloux, administrateur d’ALM, qui lui représente que les services d’eau et d’électricité seraient rétablis en janvier 2014, et qu’il pourrait alors ré-ouvrir son bar. Le 20 novembre 2013, ALM acquiert l’Immeuble.

[6]          Le 27 janvier 2014, M Song est informé par M. Poincloux qu’ALM a l’intention de démolir et de reconstruire l’Immeuble et qu’il devra relocaliser son bar[2]. D’ailleurs, à compter de cette date, M. Song est informé à plusieurs reprises par ALM que l’Immeuble serait démoli et reconstruit.

[7]          M. Song a demandé qu’on lui transmette la documentation de la Régie du bâtiment ou de toute autre organisme municipal ou provincial, justifiant le retard à rétablir les services d’électricité et d’eau à l’Immeuble, mais ALM ne lui a rien fourni.

[8]          Le 18 mars 2014, 9248 a mis en demeure ALM et Faubourg de rétablir l’eau et l’électricité dans le Local. Cependant, seule l’électricité fut rebranchée. L’eau, le téléphone et les services internet ne fonctionnent pas, de sorte que 9248 ne peut toujours pas reprendre l’exploitation de son bar.

[9]          Le 20 mars 2014, M. Song rencontre M. Poincloux de nouveau et ce dernier l’informe que l’eau et les autres services ne peuvent être rétablis car la Régie du Bâtiment doit effectuer une inspection de sécurité. M. Poincloux offre alors deux options à M. Song : attendre que l’inspection de sécurité soit complétée et ré-ouvrir son bar jusqu’en septembre 2014, pour permettre la démolition de l’Immeuble, ou se relocaliser ailleurs temporairement jusqu’à ce que l’Immeuble soit reconstruit, ce que M. Song refuse.

[10]       9248 plaide qu’ALM n’a pas démontré la nécessité de reconstruire l’Immeuble et que la Régie du bâtiment n’a jamais interdit de rétablir l’eau et l’électricité ni requis une évaluation de la sécurité de l’Immeuble. Elle ajoute qu’elle est bien fondée de vouloir demeurer dans le Local et d’exiger que Faubourg et ALM rétablissent les services nécessaires afin qu’elle puisse exploiter son bar.

[11]       ALM, pour sa part, soutient que l’Immeuble est non conforme aux dispositions du Code du bâtiment, insalubre et non sécuritaire, et qu’il est illusoire de vouloir opérer le Local dans ces conditions. De plus, le coût des rénovations et de la mise à norme de l’Immeuble est évalué à plus de 1.5 millions $ et ALM estime qu’il est moins coûteux de démolir et de reconstruire. Au surplus, ALM ne peut obtenir d’assurance responsabilité civile pour l’Immeuble dans son état actuel.

Principes généraux en matière d’ordonnance de sauvegarde

[12]       Les critères applicables à l’ordonnance de sauvegarde sont les mêmes que ceux applicables à une injonction interlocutoire provisoire, soit :

1)   l’existence d’une situation d’urgence;

2)   l’apparence de droit;

3)   un préjudice imminent et irréparable;

4)   prépondérance des inconvénients favorisant le requérant.

[13]       Le Tribunal va maintenant appliquer ces critères au cas présent, sans nécessairement suivre le même ordre.

1) L’urgence

[14]       M. Song soutient qu’il est urgent qu’une ordonnance de sauvegarde soit émise afin que le bar puisse ré-ouvrir le plus tôt possible avant l’été, qui est une période très achalandée et où il aura l’opportunité de récupérer l’argent perdu depuis plusieurs mois.

[15]       M. Song indique avoir cru jusqu’au 22 avril 2014, aux représentations d’ALM à l’effet que la Régie du bâtiment s’opposait à ce que les services d’eau et d’électricité soient rebranchés tant qu’une évaluation de la sécurité de l’Immeuble n’était pas complétée. Depuis cette date, il ne croit pas les prétentions d’ALM à l’effet que l’Immeuble est non conforme au Code du bâtiment, non sécuritaire et insalubre.

[16]       Cependant, il appert du dossier que dès janvier 2014, M. Song est informé par M. Poincloux qu’ALM entend éventuellement démolir l’Immeuble pour le reconstruire. De plus, le 14 mars 2014, 9248 met en demeure Faubourg et ALM de rétablir l’eau et l’électricité au Local dans les 72 heures, à défaut de quoi elle s’adresserait aux tribunaux pour obtenir une ordonnance en ce sens (Pièce P-1). Toutefois, ce n’est que le 1^er mai 2014 que 9248 introduit ses procédures.

[17]       Ces délais et le manque apparent d’empressement de la part de 9248 démontrent plutôt l’absence de l’urgence particulière qui est requise en matière d’ordonnance de sauvegarde.

2) Le préjudice imminent et irréparable

[18]       En matière d’ordonnance de sauvegarde, tout comme en matière d’injonction interlocutoire, le requérant doit démontrer qu’il subira un préjudice sérieux ou irréparable si l’ordonnance sollicitée ne lui est pas accordée.

[19]       M. Song soutient que la situation actuelle lui occasionne des difficultés financières, que les opérations de son bar sont saisonnières et qu’il va perdre sa clientèle et ses employés s’il ne reprend pas les opérations bientôt.

[20]       ALM répond que 9248 a créé son préjudice elle-même en refusant d’être relocalisée temporairement et qu’elle a déjà liquidé ses dommages, car elle réclame 8 425 $ par mois à compter du 4 août 2013 à titre de perte de revenu. Ainsi, si 9248 a gain de cause, elle recevra les sommes d’argent réclamées, avec intérêts et l’indemnité additionnelle. Le Tribunal est donc d’avis que 9248 n’a pas démontré que son préjudice est irréparable dans les circonstances puisqu’il est compensable en argent.

[21]       Pour ces seuls motifs, le Tribunal ne fera pas droit à la demande d’ordonnance de sauvegarde. En effet, tel que mentionné par la juge Marie-France Bich dans l’affaire 176283 Canada inc. et 2316-9147 Québec inc. c. Doris St-Germain et al[3].

« [9]  Dans pareil contexte, et précisément parce que le véhicule procédural n'offre pas les garanties juridiques usuelles, les critères de l'urgence et du préjudice irréparable revêtent une grande importance, car c'est par eux que se justifie qu'on procède de manière sommaire à la délivrance de l'ordonnance de sauvegarde. Ce n'est pas dire que l'apparence de droit et la prépondérance des inconvénients soient sans intérêt, ce qui n'est évidemment pas le cas, mais l'absence d'urgence ou l'absence de préjudice irréparable (c'est-à-dire grave), à eux seuls, militent ordinairement contre la délivrance d'une telle ordonnance (on renverra alors les parties à l'interlocutoire ou au fond), tout comme l'urgence et la présence d'un préjudice grave militent en faveur d'une telle ordonnance. »

[22]       Le Tribunal examinera néanmoins les deux autres critères.

3) L’apparence de droit

[23]       9248 plaide qu’elle a un droit clair à faire valoir. Elle précise qu’ALM est tenue de lui procurer la jouissance du Local pendant toute la durée du Bail et que l’inexécution de cette obligation par ALM lui confère des droits, notamment celui de demander l’exécution en nature de l’obligation. 9248 soutient qu’il est faux de prétendre que l’Immeuble doit être démoli et qu’en vertu du Bail, ALM a l’obligation d’effectuer les réparations de structure.

[24]       ALM répond qu’il y a exception à cette règle lorsque l’inexécution résulte d’un cas de force majeure. ALM ajoute que l’incendie du 4 août 2013 est un évènement imprévisible et irrésistible et donc un cas de force majeure et que l’Immeuble est une perte totale. Dans un tel cas, le Bail est résilié de plein droit et les parties cessent d’avoir des obligations l’une envers l’autre[4].

[25]       Ainsi, le Tribunal est d’avis que le droit de 9248 de requérir que l’on suspende la démolition de l’Immeuble et qu’ALM rétablisse les services d’eau, d’électricité, de téléphone et d’internet au Local, n’est plus absolument clair. Il est au mieux incertain, « doubtful » selon l’expression du juge Owen dans l’affaire Société de développement de la Baie James c. Kanatewat[5]. Ce sera donc au tribunal saisi du fond du litige qu’il appartiendra de décider des droits respectifs des parties à cet égard.

4) La prépondérance des inconvénients

[26]       M. Song plaide qu’il éprouve des difficultés financières depuis le mois d’août 2013 et que si l’Immeuble est détruit il perdra son investissement, soit 275 000 $.

[27]       ALM soutient que l’ordonnance de sauvegarde demandée lui cause préjudice en l’empêchant de démolir et de reconstruire son Immeuble. Elle soutient également que le Local ne représente que 3% de la superficie totale de l’Immeuble et qu’elle ne peut rétablir l’eau, car l’alimentation en eau de l’Immeuble est générale et non individualisée. Ainsi, il faudrait rebrancher l’eau dans tout l’Immeuble, sans savoir dans quel état sont les tuyaux.

[28]       ALM a déposé l’affidavit de Pierre Desjardins, président de la société Constructions Desjardins Développement inc., qui a examiné l’Immeuble et rapporte les problèmes suivants :

« 14. Dans son état actuel, ce Bâtiment est clairement inapte à toute utilisation, étant non conforme aux normes du Code du bâtiment et non sécuritaire, en plus de ne pas respecter les normes élémentaires de la CSST et de la RBQ, de ne pas respecter la règlementation municipale du département des incendies, et d’être insalubre;

15. En effet, j’ai été à même de constater notamment que :

a)      le système de gicleurs n’est plus en fonction;

b)      à plusieurs endroits, les planchers sont hautement abimés et risquent de ne pas supporter le poids d’une personne;

c)      il n’y a pas de cloisons coupe-feu entre le local qu’occupait la demanderesse et le reste du Bâtiment;

d)      le système de ventilation/climatisation/chauffage n’est plus fonctionnel;

e)      la présence de champignons en raison de l’arrosage et de l’humidité, a contaminé le Bâtiment et l’a rendu insalubre;

16. À mon avis, s’il devait être permis à la demanderesse d’opérer dans le local qu’elle occupait avant l’incendie, des travaux majeurs devront être effectués au Bâtiment, compte tenu qu’il s’agit d’un tout et que le local visé n’est pas isolé en soi du reste du Bâtiment, […] »

[29]       Comme l’indique également M. Desjardins dans son affidavit, le Local fait partie intégrante de l’Immeuble. S’il est permis à 9248 de reprendre l’exploitation du bar dans le Local, des travaux majeurs devront être effectués à l’Immeuble car le Local n’est pas isolé du reste de l’Immeuble. De plus, les coûts de ces travaux sont importants alors que l’Immeuble devra être démoli.

[30]       En l’instance, le Tribunal est d’avis que le poids des inconvénients penche en faveur d’ALM.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[31]       REJETTE l’ordonnance de sauvegarde;

[32]       SUGGÈRE aux parties de procéder le plus rapidement possible à l’interrogatoire de leur cliente respective;

[33]       PREND ACTE de l’engagement du représentant de la demanderesse à se rendre disponible rapidement pour un interrogatoire, s’il y a lieu;

[34]       PREND ACTE de l’engagement de Me Lafontaine à rendre M. Pierre Desjardins disponible rapidement pour un interrogatoire;

[35]       PREND ACTE de l’engagement de Me Lafontaine de communiquer à Me Hershman les disponibilités de M. Poincloux en vue de son interrogatoire hors cour;

[36]       LE TOUT frais à suivre.