TRIBUNAL D’ARBITRAGE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
N/d GAMM : Administrateur Du Plan de Garantie de l’APCHQ :		2006-39 2006-12-010 05-342.1PM et 05-342.1PM
Date :	29 janvier 2007
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DEVANT L’ARBITRE :			Me Bernard Lefebvre
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Syndicat des copropriétaires de Place Fleury Bénéficiaire
Et
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. Administrateur
ET Le Groupe D3 inc. Entrepreneur
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SENTENCE ARBITRALE
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[1] Au terme des deux séances d’arbitrage présidées par le soussigné, le tribunal décide de l’application ou pas du Plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, (le Plan), sur les éléments suivants, comme le demande la Bénéficiaire, ou, non, selon l’Administrateur :

1. L’installation du monte personne et escalier principal menant au rez-de-chaussée;

2. Valves extérieures siamoises;

3. Absence de bouchons sur les valves siamoises;

4. La porte d’entrée de l’unité 203;

5. L’effritement du ciment sur la dalle de béton du balcon de l’unité 203

6. La formation de cristaux dans une vitre de l’unité 106.

[2] Dûment convoqué, l’Entrepreneur n’a pas assisté à la deuxième séance d’arbitrage. Les procureurs acceptent de procéder en l’absence de cette partie. Nous référant  à la procédure applicable en l’espèce, nous décidons d’entendre l'affaire malgré l'absence de l’Entrepreneur.

[3] Notons immédiatement que l’Administrateur et la Bénéficiaire ont conclu une entente au cours de la deuxième séance d’arbitrage concernant le manquement relatif au toit. La Bénéficiaire avait soulevé ce manquement dans sa demande d’arbitrage du 6 avril 2006.

[4] Tel que convenu, nous consignons cette entente dans cette sentence et les termes apparaissent plus loin.

Historique du dossier

[5] Le 6 avril 2006, la Bénéficiaire demande l’arbitrage à la suite des décisions rendues par l’Administrateur les 20 octobre 2005 et 9 mars 2006, qui refuse d’appliquer le Plan au regard de six manquements soulevés dans une dénonciation antérieure.

[6] Le 25 mai 2006, la Bénéficiaire demande l’arbitrage à la suite de la décision rendue par l’Administrateur le 11 mai précédent, qui refuse d’appliquer le Plan au regard de six manquements soulevés dans une autre dénonciation antérieure.

[7] En mai 2006, la Bénéficiaire requiert de joindre ses deux demandes dans une seule. Vu non contestation de la requête, l’arbitre décide de joindre les deux demandes.

[8] À la deuxième séance d’arbitrage, la Bénéficiaire retire plusieurs manquements soulevés dans ses deux demandes d’arbitrage. Le litige se limite aux six éléments mentionnés au début.  

Attributions du tribunal

[9] Les parties constatent que la procédure relative à la demande d’arbitrage a été suivie et que l’arbitre est compétent pour trancher les litiges et accorder frais et compensation, le cas échéant.

1. Le monte personne et escalier principal menant au rez-de-chaussée

La preuve

[10] Le monte personne est un appareil élévateur pour personnes handicapées destiné à être installé dans un édifice public, dont l’immeuble situé au 10260, avenue Péloquin, Montréal. Cet immeuble a été déclaré en copropriété le 24 janvier 2003.

[11] La firme Lumar a installé cet appareil dans l’immeuble le ou vers le 20 décembre 2003. Cette firme a effectué cet ouvrage en vertu d’un sous contrat de l’Entrepreneur.

[12]  En décembre 2003, il appert que le monte personne n’est  pas fonctionnel en raison de problèmes d’aménagement des lieux.

[13] Le 11 décembre 2004, le Syndicat des copropriétaires avise l’Entrepreneur que le monte personne est mal installé, non fonctionnel et ne satisfait pas les spécifications de l’architecte ni les normes et ni les règlements municipaux.

[14] Dans un temps concomitant, le sous entrepreneur désinstalle le monte personne en raison d’un différend monétaire avec l’Entrepreneur.

[15] Le 7 octobre 2005, M. Litalien, technicien en architecture, membre de l’Ordre des technologues professionnels du Québec, constate que le monte personne a été désinstallé et que les différentes composantes sont entreposées sur le plancher. 

[16] Le 20 octobre 2005 l’inspecteur de l’Administrateur enjoint à l’entrepreneur

« … de remettre en place le monte personne, tel qu’il était à la fin des travaux, tout comme les accessoires connexes, tels que garde-corps, main courante, couvre-plancher, etc. L’installation devra répondre aux exigences de la Régie du bâtiment et aux règlements municipaux en vigueur. » Décision du 20 octobre 2005

[17] Le 26 octobre 2005, l’ingénieur Louis Beauchemin de la firme KJA Consultants inc. émet un rapport révisé au Syndicat des copropriétaires de Place Fleury à la suite de son inspection des lieux au regard du monte personne.

[18] En se basant sur les photos montrant  l’appareil installé et suite à l’examen du matériel laissé sur place par le sous entrepreneur, M. Beauchemin constate la présence d’un escalier fixé immédiatement à côté de la trajectoire de l’appareil. En montée, il y risque de cisaillement entre le monte personne et l’escalier. M. Beauchemin conclut que l’aménagement du monte personne ne respecte pas les plans de l’architecte.

[19] M. Beauchemin énumère huit correctifs dont …

« … Installer une paroi entre la gaine de l’appareil (monte personne) et l’escalier adjacent afin de réduire le risque de cisaillement - Un protège surface installé sous la plate forme n’aurait réduit ce risque qu’en descente - le sommet de la paroi atteignant au moins la même hauteur que le dessus de la main courante de l’escalier … » Louis Beauchemin, ing. Rapport du 26 octobre 2005 (parenthèse de l’arbitre)

[20] Le 9 mars 2006, l’inspecteur de l’Administrateur informe la Bénéficiaire que l’Administrateur modifie sa décision du 20 octobre 2005 relative au monte personne et il rejette la réclamation afférente à ce manquement. L’inspecteur s’exprime ainsi :

«  … En effet, après consultation avec notre service du contentieux, ces derniers sont d’avis que la situation ne constitue pas une malfaçon au sens du contrat de garantie. Vous nous avez informé lors de l’inspection que l’appareil était installé et que vous avez empêché le sous-traitant de partir avec ledit appareil. C’est la raison pour laquelle l’appareil était démonté et certains matériaux avaient été laissés sur place.

Conséquemment, la Garantie n’a pas juridiction sur cette situation. »  Décision du 9 mars 2006

[21] À l’arbitrage, l’ingénieur Beauchemin complète son rapport du 26 octobre 2005 sans en contredire aucune donnée et il réitère les conclusions et correctifs mentionnés dans son expertise.

[22] M. Hamel, inspecteur de l’Administrateur, témoigne sur le motif de sa décision du 9 mars 2006, soit que le Contrat de garantie ne couvre pas la désinstallation du monte personne par le fait d’un tiers. Plus précisément, ce tiers est la firme Lumar qui a enlevé le matériel afférent au monte personne et se serait ainsi approprié du bien d’autrui sans permission.

[23] La Bénéficiaire dépose la note d’honoraires de son expert qui totalise la somme de 575,13$ concernant le rapport et le montant de 997,06$ à propos des frais de consultation.

Arguments

[24] L’Administrateur fait valoir que l’enlèvement du matériel par un tiers  n’est pas un manquement prévu au contrat de Garantie et en conséquence l’Administrateur ne saurait en prendre fait et cause.

[25]  La Bénéficiaire souligne que l’Administrateur n’a pas contredit l’expertise de M. Beauchemin à savoir que l’installation du monte personne ne respectait ni les normes de construction, ni les règlements applicables en l’espèce. Ainsi, il aurait fallu démonter le monte personne pour aménager les lieux de façon à rendre cet appareil conforme à la fin à laquelle il est destiné.

[26] En l’espèce, dit la Bénéficiaire, l’Administrateur doit défrayer les frais d’expertise.

[27] L’Administrateur est d’avis que l’expert était superflu pour démontrer la désinstallation du monte personne.

Analyse et décision

[28] La première question est de savoir si le monte personne était affecté d’une malfaçon au sens du Plan. Le cas échéant, nous examinerons le moyen de défense de l’Administrateur qui consiste à invoquer le silence du Plan au regard de la désinstallation de cet appareil.

La question de la malfaçon

[29] L’expert Beauchemin a examiné le lieu où le monte personne avait été installé. Ce lieu doit être aménagé aux fins de cet appareil. Même si l’appareil est démantelé, l’expert peut tirer les conclusions qui s’imposent concernant la conformité du cadre de la course de cet élévateur pour personne handicapées avec les normes applicables à cet appareil.

[30] Or, l’expert est formel : l’aménagement afférent au monte personne ne respecte pas ces normes. On convient facilement que sans aménagement adéquat, le monte personne ne peut être utilisé pour la fin à laquelle il est destinée. L’aménagement est indissociable du monte personne.

[31] Le monte personne fait partie de l’immeuble en question. Cet immeuble a été construit en vertu d’un contrat d’entreprise et en vertu de ce genre de contrat, l’Entrepreneur peut confier une partie ou l’ensemble de ses travaux à un sous traitant. C’est le cas en l’espèce. Mais l’Entrepreneur est responsable de l’exécution des travaux effectués par le sous traitant Lumar.

[32] L’expertise déposée par la Bénéficiaire prouve la malfaçon et l’Administrateur n’a pas contredit cette preuve.

[33] Je conclus que le monte personne est affecté d’une malfaçon.

Le moyen de défense de l’Administrateur

[34] Il est vrai que le Plan ne couvre pas les appropriations de biens sans permission. Bref, le Contrat de garantie ne rembourse pas le copropriétaire victime de vol. Mais en tout respect, la question est de savoir si le monte personne était affecté d’une malfaçon à compter du moment de la réception du bâtiment.

[35] La preuve indique de façon prépondérante que cet appareil était affecté de malfaçon en raison de défauts  d’aménagement et d’un fonctionnement inadéquat.

[36] Il est vrai que le tribunal ne possède pas le pouvoir juridique de faire saisir le monte personne dans les mains d’un tiers. Cependant, le tribunal possède le pouvoir de décider si l’aménagement du monte personne et les installations afférentes sont affectés ou pas d’une malfaçon.

[37] Si je refuse de me prononcer parce que le monte personne a été démantelé je refuse par conséquent d’exercer ma compétence en raison de motifs qui seront réglés par une autre instance laquelle, n’aura pas compétence pour décider si le monte personne retrouvé doit être installé selon la conception de l’Entrepreneur ou celle de l’expert Beauchemin.

[38] Il est clair que, adopter la position de l’Administrateur équivaut à  placer la Bénéficiaire dans l’éventualité de soulever une autre demande d’arbitrage lorsque le monte personne sera réinstallé.

Les frais de l’expert

[39] Le bénéficiaire fonde son recours à un expert en raison de la complexité technique et factuelle du fonctionnement de cet appareil.

[40] La preuve montre que la complexité du cas justifiait la demande de l’avis d’un expert aux fins d’appuyer la demande de la Bénéficiaire.

Décision sur le manquement relatif au monte personne

[41] Le tribunal décide immédiatement que tout l’aménagement actuel du monte personne n’est pas conforme aux normes applicables en l’espèce et est affecté de malfaçon.

[42] L’installation éventuelle du monte personne doit être effectuée selon les spécifications de l’expert Beauchemin.

[43] Le tribunal accorde à la Bénéficiaire les frais relatifs à son expert, soit les montants de 575,13$ et 997,06$.

2. Les siamoises qui empêche le branchement de boyau

Préliminaire

[44] Les siamoises sont des raccords-pompiers qui prolongent le réseau d’extincteurs automatiques à eau (gicleurs) de l’immeuble. Ces raccords sont à l’extérieur de l’immeuble.  Ces raccords sont des tuyaux en laiton dont l’embout est filetée. La norme de protection incendie prescrit de visser un bouchon à l’embout.

[45] Le 31 janvier 2006, la firme Guard-X inc. constate que l’embout des siamoises n’est  pas circulaire et aucun bouchon ne peut y être vissé. D’ailleurs, les embouts ne sont pas bouchés.

[46] Lors de la réception du bâtiment, le professionnel du bâtiment a constaté uniquement l’absence des bouchons.

Décision de l’inspecteur de l’Administrateur

[47] Le 11 mai 2006, l’inspecteur de l’Administrateur conclut que la déformation des embouts est une situation apparente qui devait être dénoncée par écrit au moment de la réception du bâtiment. À défaut, le Plan ne s’applique pas, conclut l’inspecteur.

[48] Le 25 mai 2006, la Bénéficiaire conteste la décision de l’inspecteur et soumet la question à l’arbitrage.

La preuve et l’argumentation

[49] La Bénéficiaire dépose la documentation montrant que la déformation des embouts a été détectée lors de l’inspection des gicleurs, le 31 janvier 2006 par la firme Guard-X.

[50] La thèse du vandalisme ne peut fonder la déformation des embouts. L’Administrateur a demandé lui-même la production d’une expertise indépendante de celle de la firme Guard-X.

[51] Dès lors, la Bénéficiaire demande au Service de sécurité incendie de Montréal de vérifier les siamoises. Le Service émet un certificat de non-conformité le 25 avril 2006 au regard de la déformation des embouts des raccords-pompiers et de l’absence de bouchons. L’embout du raccord droit est installé trop près du mur et ainsi ne permet pas le raccordement. Le filetage de l’embout du raccord gauche est aussi défectueux

[52] Sur réception de l’avis de non-conformité la Bénéficiaire demande à l’Entrepreneur de réparer les non conformités en question.

[53] Le 6 mars 2006, vu l’urgence de la situation, la Bénéficiaire fait effectuer les réparations puisque l’Entrepreneur ne s’exécutait pas malgré une mise en demeure.

[54] La Bénéficiaire réclame la valeur de la siamoise. À cet égard, le Bénéficiaire produit la facture de la firme Guard-X  dont le montant total s’élève à 560,92$.

[55] L’Administrateur  indique que la déformation des siamoises est une situation apparente et oppose au Bénéficiaire son défaut de dénoncer cette  situation  dès la réception du bâtiment et son défaut lui serait fatal.

[56] L’Administrateur ne se prononce pas sur la nature technique des embouts.

Analyse : valves extérieures siamoises

[57] Le Plan impose au bénéficiaire l’obligation de dénoncer une situation apparente au moment de la réception du bâtiment sans quoi, l’Administrateur n’est pas obligé de prendre fait et cause de l’affaire.

[58]  La preuve prépondérante est que le filetage des embouts n’est pas conforme à la norme.

[59] Pour opposer au Bénéficiaire la défense du défaut de dénonciation de la non-conformité au moment de la réception du bâtiment il faut utiliser le test de la connaissance de la personne ordinaire et non pas celui de la connaissance d’un expert.

[60] Or, la preuve démontre que la décision de l’inspecteur de l’Administrateur  est fondée sur le test de la personne experte. 

[61] La Bénéficiaire a démontré de façon prépondérante qu’une personne ordinaire ne pouvait pas détecter les non-conformités en question. Dès la connaissance de ces non conformités, la Bénéficiaire n’a pas tardé à agir.

[62] En conséquence, la Bénéficiaire a satisfait la procédure de dénonciation afférente du Contrat de garantie.

Décision : valves extérieures siamoises

[63] L’arbitre enjoint à l’Entrepreneur de rembourser au Bénéficiaire le montant de 560,92$ correspondant au coût des réparations effectuées par la firme Guard-X.

3.   Absence de bouchons sur les valves siamoises

[64] La décision précédente s’applique à ce troisième manquement sans autre développement que ce qui suit.

[65] J’ajoute que l’avis de non-conformité donné par la Ville nécessitait une intervention immédiate et la prise de mesures conservatoires sans attendre la venue de l’inspecteur de l’Administrateur ou qu’un incendie se déclare pour constater la non-conformité des raccords-pompiers.

4.  La porte d’entrée de l’unité 203

Décision de l’inspecteur de l’Administrateur

[66] Le 11 mai 2006, l’inspecteur de l’Administrateur refuse d’assujettir ce manquement au Plan aux motifs que ce manquement a été dénoncé au-delà de la période de six (6) mois de sa manifestation et que, d’ailleurs, le problème observé est attribuable à l’usure normale du bâtiment.

La preuve et l’argumentation

[67] Par son inspecteur, l’Administrateur démontre que la représentante du bénéficiaire a déclaré lors de l’inspection des lieux, le 1^er mai 2006, que le manquement en question s’était manifesté la première fois en mai 2005.

[68] La Bénéficiaire, par sa représentante, contredit le témoignage de l’inspecteur. La Bénéficiaire se réfère au rapport du 7 octobre 2005, de  M. Litalien, technologue professionnel. M. Litalien constate que :

« … la porte d’entrée de l’unité 203 nécessite un ajustement car elle frotte à la base lorsqu’on la ferme…. »

Analyse : la porte de l’entrée de l’unité 203

[69] Le rapport de M. Litalien et la visite les lieux en question sont des preuves qui favorisent la version de l’Administrateur en ce que le frottement de la porte de l’entrée de l’unité 203 est le résultat de l’usure normale du bâtiment.

Décision de l’arbitre: la porte de l’entrée de l’unité 203

[70]   Pour ce motif, l’arbitre confirme la décision de l’inspecteur de l’Administrateur au regard du sujet en rubrique.

5. L’effritement du ciment sur la dalle de béton du balcon de l’unité 203

Décision de l’inspecteur de l’Administrateur

[71]  L’inspecteur de l’Administrateur considère que l’effritement du crépi sur le balcon de l’unité 203 est le résultat de l’usure normale du bâtiment. Il ajoute que la représentante de la Bénéficiaire lui a dit qu’elle avait constaté cet effritement il y a plus d’un an.

La preuve et arguments

[72] La représentante de la Bénéficiaire nie les propos rapportés dans le rapport de l’inspecteur. D’autre part, la Bénéficiaire se réfère au rapport de M. Litalien du 7 octobre 2005. M. Litalien écrit :

«  … Nous avons constaté qu’au balcon de l’unité 203, un béton de surface a été coulé par-dessus la dalle de béton, dans le but d’éliminer certaines empreintes de pied (non vues lors de notre inspection). Ce béton de surface est tout a fait inadéquat puisqu’il est déjà décollé par endroits. Si les empreintes de pied dans le béton original sont importantes, une nouvelle dalle de béton devra être recoulée à la place de la dalle actuelle. »

[73] L’Administrateur maintient les constations énoncées dans le rapport de l’inspecteur.

Analyse de l’arbitre : balcon de l’unité 203:

[74] M. Litalien est clair et la représentante de la Bénéficiaire est convaincante.

[75] La preuve démontre hors de tout doute que l’effritement du crépi ne résulte pas de l’usure normale du bâtiment. L’Entrepreneur est fautif.

Décision de l’arbitre; le crépi du balcon de l’unité 203

[76] Pour tous ces motifs, le tribunal confirme le bien fondé de la contestation de la Bénéficiaire.

[77] En conséquence, le tribunal enjoint à l’entrepreneur de corriger le manquement en la manière indiquée dans le rapport de M. Litalien dont l’extrait apparaît plus haut.

6. La formation de cristaux dans une vitre de l’unité 106

Décision de l’inspecteur de l’Administrateur

[78] Le 11 mai 2006, l’inspecteur de l’Administrateur est d’avis que la formation de cristaux entre les vitrages d’une fenêtre de l’unité 106 semble être le résultat de la condensation à la suite d’un bris thermique et que la représentante de la Bénéficiaire lui a dit que la situation ne s’était pas manifesté durant l’hiver 200-2006.

La preuve et arguments

[79]  La Bénéficiare n’ajoute rien d’essentiel dans son témoignage.

[80] L’Administrateur réitère les constations de l’inspecteur.

Analyse et décision de l’arbitre : cristaux, vitre de l’unité 106

[81] Je serai très bref sur le sujet en rubrique tant la preuve de l’Administrateur établit de façon prépondérante la constatation de l’inspecteur.

[82] En conséquence, le tribunal confirme la décision de l’inspecteur du 11 mai 2006.

Entente sur le manquement relatif au toit

[83] Tel qu’indiqué au début, le tribunal consigne l’entente conclue entre les parties concernant le manquement soulevé par la Bénéficiaire relatif au toit.

[84] En vertu de cette entente, l’Administrateur fera apporter ou apportera, le cas échéant, les correctifs appropriés au regard de toutes les zones ayant subi des dénivellations autour des drains des unités 202 et 207 et de l’espace commun du côté de la ruelle; corrigera la partie du toit du patio de l’unité 302 où il y a stagnation d’eau près du mur de l’étage supérieur, et corrigera la ride de la membrane posée près de l’aire du climatiseur de l’unité 302 du côté de la rue Fleury.

[85] La Bénéficiaire réclame les frais inhérents à l’expertise de la toiture par la firme Roome Léger, soit le montant de 1139,50$ à propos du rapport et de 455,80$ concernant la représentation à l’arbitrage.

[86] L’Administrateur n’a pas de représentation concernant les frais demandés par la Bénéficiaire, relatifs au toit.

RÉSUMÉ

[87] Le tribunal ordonne à l’entrepreneur d’effectuer les travaux relatifs aux éléments suivants en la manière indiquée plus haut :

1. L’installation du monte personne et escalier principal menant au rez-de-chaussée;

2. Valves extérieures siamoises;

7. Absence de bouchons sur les valves siamoises;

8. L’effritement du ciment sur la dalle de béton du balcon de l’unité 203

[88] Le tribunal accorde à la Bénéficiaire les frais relatifs à l’expertise du monte per-sonne, à celle du toit et ceux afférents au remplacement et à l’installation des siamoises.

[89] Le tribunal enjoint à l’Administrateur d’appliquer l’entente mentionnée plus haut.

[90] Les frais de l’arbitrage sont défrayés par l’Administrateur.

[91] Ainsi décidé le 29 janvier 2007.

			__________________________________ Me Bernard Lefebvre
Pour la Bénéficiaire	Madame Dominique Michaud 10 260 Péloquin appartement 101 Montréal, Qc, H2C 2J8
Pour l’Entrepreneur	Monsieur Pat Carbone 100, boulevard Alexis-Nihon, suite #450, Saint-Laurent H4M 2N9
Pour l’Administrateur Me Patrick Marcoux                                    5930 L.H. Lafontaine                                    Anjou Qc. H1M 1S7
Dates d’audience :		1^er septembre et 7 novembre 2006
Début du délibéré :		4 décembre  2006