
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998) Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

ENTRE :
René Mailhot et Karine Gauthier
(ci-après les « bénéficiaires »)
ET :
Construction Paul Dargis inc.
(ci-après l'« entrepreneur »)
ET :
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.
(ci-après l'« administrateur »)
N^o dossier APCHQ : 79969-1 N^o dossier GAMM : 2010-06-001
SENTENCE ARBITRALE

Arbitre :	M. Claude Dupuis, ing.

Pour les bénéficiaires :	M^e Pierre Soucy

Pour l'entrepreneur :	M^e François Daigle

Pour l'administrateur :	M^e Patrick Marcoux

Date d’audience :	11 mars 2011

Lieu d’audience :	Trois-Rivières

Date de la sentence :	30 mars 2011

I : INTRODUCTION

[1] Dans une lettre datée du 19 juillet 2010, les bénéficiaires, M. Mailhot et M^me Gauthier, soumettaient au GAMM une demande d’arbitrage, contestant ainsi une décision de l’administrateur datée du 7 juin 2010.

[2] Il s’agit ici d’une habitation unifamiliale située à Trois-Rivières et présentant des fissures sur le palier du balcon avant et dans les fondations. Ce bâtiment a été reçu en date du 13 mai 2005, tandis que la réclamation écrite auprès de l’administrateur est considérée par ce dernier comme étant datée du 16 avril 2010.

[3] La décision de l’administrateur ne porte pas sur la nature de ces manifestations, mais plutôt sur le délai de dénonciation; en voici un extrait :

En ce qui a trait au délai de dénonciation, le contrat de garantie stipule que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels [sic], de leur première manifestation.

Dans le présent cas, il appert que le délai de dénonciation excède le délai raisonnable qui a été établi par le législateur et par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard de ce point.

[4] Dès le début de l’audience, il y eut visite des lieux.

[5] En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :

- M. René Mailhot, bénéficiaire

- M. Paul Dargis, ing., entrepreneur général

- M. Jacques Fortin, architecte, inspecteur-conciliateur pour l’APCHQ

II : POSITION DES BÉNÉFICIAIRES

[6] M. Mailhot, bénéficiaire, avant la construction de sa propriété, avait rencontré M. Dargis, l’entrepreneur, lui rappelant que ce dernier avait déjà fait face à des problèmes de pyrite. M. Dargis lui aurait alors répondu que c’était chose du passé, soit en 2002, et qu’actuellement, il n’existe plus de problème avec le béton à Trois-Rivières.

[7] En 2008, M. Mailhot a constaté plusieurs fissures sur le plancher du balcon avant; peu après, M. Dargis serait venu faire une inspection.

[8] Subséquemment, soit le 31 octobre 2008, le bénéficiaire adressait à l’entrepreneur la lettre suivante :

COURRIER RECOMMANDÉ Le 31 octobre 2008

Monsieur Paul Dargis

Construction Les Tourelles inc.

1232, rue Françoise-Cappel

Trois-Rivières (Québec) G8V 2P6

Objet : Tests de détection de pyrite dans les fondations

Monsieur,

Il a été porté à ma connaissance que certaines des propriétés que vous avez construites ont présenté une faiblesse de leurs fondations en raison de la présence de pyrite dans la préparation de béton utilisée pour lesdites fondations.

Je sais que la présence de pyrite dans le béton de fondation se détecte, entre autres, de façon visuelle par la présente [sic] de fissures anormales. Or, il appert que des fissures sont apparues dans le béton de mon balcon avant, ce qui me paraît particulièrement inquiétant.

Pour cette raison, je vous demande instamment de procéder à des tests sur les fondations de ma propriété sise au [numéro civique, rue] dans les plus brefs délais, et ce, afin de nous assurer que lesdites fondations ne risquent pas de s’effriter.

Vous pourrez communiquer avec moi en composant le [numéro de téléphone] afin de m’informer de la façon dont ces tests seront effectués ainsi que de la façon dont vous m’en communiquerez les résultats.

Je suis certain que vous comprendrez mon inquiétude ainsi que mon désir de clarifier cette situation.

Dans l’attente d’une réponse prompte de votre part, je vous prie d’accepter, Monsieur, mes salutations les plus distinguées.

RM/cm René Mailhot

[adresse]

[numéro de téléphone]

[9] En contre-interrogatoire, le bénéficiaire affirme avoir fait parvenir copie de cette même lettre à l’administrateur, par envoi recommandé; toutefois, à cet égard, il ne possède aucune preuve à l’appui.

[10] M. Mailhot témoigne que le premier paragraphe de cette lettre fait référence à son voisin immédiat, tandis que le deuxième paragraphe fait état de son inquiétude, sachant que l’entrepreneur avait dans le passé rencontré des problèmes de pyrite.

[11] Selon le témoin, quelques jours après réception de la lettre ci-devant transcrite, M. Dargis, accompagné de M. Jacques Fortin, architecte et inspecteur-conciliateur pour l’administrateur, serait revenu faire une nouvelle inspection visuelle sur les lieux, sans aucune expertise sur les fondations; M. Fortin aurait alors affirmé que ce n’était pas un cas de pyrite.

[12] À la suite de cette dernière inspection, l’entrepreneur, en date du 3 novembre 2008, adressait au bénéficiaire la lettre ci-après transcrite :

03 novenbre [sic] 2008

M. René Mailhot,

Après avoir procédé à l’inspection de votre maison visuellement, il y a maintenant 3 semaines et de nouveau cette [sic] après-midi, après avoir reçu votre lettre, je tiens à vous dire qu’il y a, pour l’instant, aucune apparition de fissures pouvant laisser entrevoir un problème au niveau de votre béton, tant qu’au perron ou des fondations.

S’il y aurait [sic] un doute de ma part, soyer [sic] sans craindre qu’il y aurait des expertises de faites, mais pour l’instant, rien ne nous laisse entrevoir une telle situation.

Si, malgré tout, cela vous inquiète, vous avez toujours le loisir de faire appelle [sic] à la Garantie de L’APCHQ.

Au plaisir

Paul Dargis

[13] Conforté par et confronté à cette dernière lettre, M. Mailhot n’a donc pas fait appel immédiatement à la Garantie, d’autant plus qu’avant la construction, les bénéficiaires avaient « magasiné » et accordé leur confiance à M. Dargis.

[14] Ce n’est que le 15 avril 2010 que les bénéficiaires ont présenté leur réclamation écrite à l’administrateur, suite à l’aggravation des fissures existantes, suite à l’apparition de nouvelles fissures et surtout suite à l’apparition au début de 2010 de deux fissures importantes, soit une sur le palier du balcon avant et l’autre sur les fondations.

[15] Le 4 mai 2010, M. Dargis, accompagné cette fois de M. Gaudreau, est revenu faire une autre inspection visuelle.

[16] M. Mailhot témoigne à l’effet que lors de cette dernière visite, MM. Dargis et Gaudreau ont affirmé qu’il s’agissait de fissures « typiques à la pyrite ».

Argumentation

[17] Le procureur indique que dès l’achat de sa propriété, M. Mailhot s’interroge sur les dangers de pyrite; par contre, le bénéficiaire estime que si on lui fournit un certificat, il sera sécurisé.

[18] Dès l’apparition de fissures très minces en 2008, le bénéficiaire dénonce à l’entrepreneur et à l’APCHQ; une visite est faite sur les lieux, et tant le représentant de la Garantie que l’entrepreneur affirment qu’il s’agit d’une banalité et non pas d’une situation de pyrite.

[19] M. Mailhot est d’autant plus rassuré qu’après cette visite et après sa lettre de dénonciation à l’entrepreneur du 31 octobre 2008, son représentant, M. Dargis, ingénieur et membre impliqué auprès de l’APCHQ, dans une lettre datée du 3 novembre 2008, vient sceller un début d’inquiétude.

[20] Cependant, en 2010, apparaissent deux nouvelles fissures très importantes, soit une à la fondation et l’autre sur le perron avant.

[21] M. Mailhot achemine donc une seconde dénonciation, et lors de la visite d’inspection le 4 mai 2010, à la fois M. Dargis, entrepreneur et ingénieur, et M. Gaudreau, inspecteur-conciliateur, assimilent la situation à un cas de pyrite.

[22] C’est donc à ce moment que débute le délai de dénonciation.

[23] C’est lors de la manifestation des deux fissures aux fondations que la gravité apparaît réellement.

[24] Au soutien de son argumentation, le procureur soumet les autorités suivantes :

- Élizabeth Séguin et Gilles Séguin c. Constructions Cholette Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 30 janvier 2007, M. Alcide Fournier, arbitre.

- Isabelle Langevin et Pascal Bernier c. La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ et Groupe Sermax inc., SA, 5 août 2009, M^e Johanne Despatis, arbitre.

- Patrick Bégin c. Les Constructions S.P.R. Pouliot inc. et La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ, SA, 15 avril 2010, M^e Reynald Poulin, arbitre.

- Johanne Giguère et Bruno Doyon c. Gestion La Casa inc. et La Garantie Qualité Habitation, SA, 15 mars 2006, M^e Jeffrey Edwards, arbitre.

- Sylvain Pichette et Guylaine Gélinas c. Les Constructions GYBB Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., SA, 20 juin 2007, M^e Marcel Chartier, arbitre.

- Carmelina Coloccia et Guiseppe Borreggine c. Trilikon Construction inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 30 juillet 2010, M^e Jean Philippe Ewart, arbitre.

- Anne Fauchon c. La Garantie des immeubles résidentiels de l’APCHQ inc. et Construction Quorum inc., SA, 14 novembre 2005, M^e Johanne Despatis, arbitre.

- Brisson & Associés Inc. c. 9112-5591 Québec Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., SA, 6 janvier 2006, M. Alcide Fournier, arbitre.

III : POSITION DE L’ENTREPRENEUR

[25] M. Dargis, entrepreneur, se rappelle qu’au début d’octobre 2008, il a fait, en compagnie de M. Fortin, inspecteur-conciliateur pour l’APCHQ, une visite impromptue (non prévue) à la propriété des bénéficiaires; selon lui, à ce moment-là, il s’agissait de microfissures ne présentant aucune conséquence; sur le balcon, ces fissures leur apparaissaient anodines; il s’agissait toutefois d’une inspection visuelle.

[26] M. Dargis témoigne qu’à la suite de problèmes antérieurs de pyrite, il a changé de fournisseur de béton en 1999; cependant, d’autres problèmes de même nature sont réapparus en 2008.

[27] Toutefois, lors de sa visite le 4 mai 2010 avec M. Gaudreau, inspecteur-conciliateur à l’APCHQ, M. Dargis a alors constaté que ces fissures étaient manifestement dues à la pyrite.

Argumentation

[28] Selon le procureur, la version de M. Fortin de l’APCHQ est très crédible; il dit ne pas se souvenir d’être allé inspecter visuellement la maison des bénéficiaires en 2008; il faut se rappeler qu’il s’agissait, si elle a eu lieu, d’une visite fortuite, et ce n’était pas à ce moment-là un dossier qui lui était attribué.

[29] Par contre, le témoignage de M. Mailhot est plutôt invraisemblable; il prétend avoir expédié le 31 octobre 2008 une lettre à l’entrepreneur, dactylographiée par sa sœur, avec copie à la Garantie; si c’était le cas, l’on constaterait une inscription « c. c. » au bas de cette lettre, et il aurait conservé son reçu; il est donc évident que le bénéficiaire n’a jamais envoyé cette lettre à l’APCHQ; voilà pourquoi cette dernière n’a pas ouvert de dossier à ce moment-là. Conséquemment, la dénonciation à la Garantie a eu lieu en 2010.

[30] Se référant à l’article 1739 du Code civil du Québec, le procureur soumet que dès 2008, M. Mailhot connaissait très bien l’étendue de la situation, vu ses connaissances personnelles des problèmes de pyrite dans la région.

[31] Le procureur conclut que le début du délai de dénonciation de six mois ne peut être postérieur à la lettre du bénéficiaire datée du 31 octobre 2008.

IV : POSITION DE L’ADMINISTRATEUR

[32] M. Jacques Fortin est architecte et inspecteur-conciliateur à l’APCHQ.

[33] Relativement aux témoignages du bénéficiaire et de l’entrepreneur à cet égard, il ne se souvient pas avoir visité l’immeuble concerné en 2008.

[34] Il est signataire du rapport de décision daté du 7 juin 2010, lequel est à l’origine de la présente demande d’arbitrage. Toutefois, lors de la visite des lieux du 4 mai 2010 ayant donné naissance à ce rapport de décision, ce n’est pas M. Fortin qui représentait l’administrateur, mais plutôt M. Jean-Guy Gaudreau, absent lors de la présente audience.

Argumentation

[35] Le procureur soumet que la décision de l’administrateur est totalement justifiée. Il constate que la plainte des bénéficiaires déposée en 2010 est exactement la même que celle déposée en 2008; le délai de six mois est donc expiré. La présente dénonciation à l’administrateur ayant été faite dans la cinquième année de garantie, le procureur soutient que le début du délai de dénonciation ne peut se calculer selon les termes de l’article 1739 du Code civil du Québec; il faut plutôt se référer, en cas de vice majeur, à l’article 10.5° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, selon lequel le délai de dénonciation débute dès la première manifestation.

[36] Au soutien de ses prétentions, le procureur soumet les autorités suivantes :

- Esmaeilzadeh Danesh v. Solico Inc. and La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., SA, 5 mai 2008, M^e Jean Philippe Ewart, arbitre.

- Claude Carrier c. Construction Paul Dargis inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 9 avril 2010, M^e Reynald Poulin, arbitre.

V : DÉCISION ET MOTIFS

[37] Dans le présent dossier, l’administrateur ne s’est pas prononcé sur le fond de la réclamation; il refuse cette dernière au motif qu’elle a été acheminée hors délai.

[38] La réception du bâtiment a eu lieu le 13 mai 2005.

[39] L’apparition des premières fissures remonte au cours du printemps 2008.

[40] Le 31 octobre 2008, M. Mailhot, bénéficiaire, faisait parvenir à l’entrepreneur une dénonciation relativement à ces fissures, et dans cette lettre par courrier recommandé, il témoigne à deux occasions de son inquiétude.

[41] Le bénéficiaire a témoigné qu’il a aussi fait parvenir copie de ladite lettre à l’administrateur, ce que nie ce dernier. Toutefois, cette lettre ne contient pas la mention « c. c. APCHQ », et M. Mailhot n’a pu déposer en preuve le reçu du bureau de poste.

[42] Le soussigné accorde plus de crédibilité à la version de l’administrateur et ne peut reconnaître cette lettre comme étant une dénonciation à ce dernier.

[43] La dénonciation reconnue par le tribunal correspond à la date de demande de réclamation du 15 avril 2010, soit dans la cinquième année de la garantie où l’article 10.5° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs trouve application.

[44] Dans ce dernier article, concernant les vices de conception, de construction ou de réalisation, le délai de dénonciation se met à courir, en cas de vices ou de pertes graduelles, dès leur première manifestation.

[45] Pour ce qui est des vices cachés, au plan de garantie, article 10.4°, le délai commence à courir au moment où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

[46] À l’égard des différents termes énoncés au plan de garantie relativement au vice caché et au vice majeur pour la détermination des délais, je cite ci-après l’arbitre Poulin[1] :

Bien que les termes utilisés par le législateur au Règlement soient différents, quant au début de computation du délai de six (6) mois en cas de vice majeur, il n’en demeure pas moins que pour identifier une première manifestation d’un vice, le Bénéficiaire doit également pouvoir en soupçonner la gravité et l’étendue.

[47] Dans le présent dossier, il n’a pas été contredit que M. Jacques Fortin, architecte et inspecteur-conciliateur pour l’APCHQ, avait en 2008 fait une inspection visuelle à l’habitation des bénéficiaires; M. Fortin ne s’en rappelle pas, tandis que lors de l’audience, à la fois M. Mailhot, bénéficiaire, et M. Dargis, l’entrepreneur, l’ont confirmé.

[48] Toutefois, la date exacte de cette visite varie selon les différents témoignages; M. Dargis prétend qu’elle remonte au début d’octobre 2008, tandis que M. Mailhot affirme qu’elle a eu lieu quelques jours après sa lettre de dénonciation à l’entrepreneur en date du 31 octobre 2008.

[49] Il n’a pas non plus été contredit que lors de cette visite, M. Fortin et M. Dargis ont tous deux affirmé à M. Mailhot que lesdites fissures ne résultaient point d’un cas de pyrite.

[50] Qui plus est, après cette visite, soit le 3 novembre 2008, M. Dargis écrivait à M. Mailhot « … je tiens à vous dire qu’il y a, pour l’instant, aucune apparition de fissures pouvant laisser entrevoir un problème au niveau de votre béton... » et « S’il y aurait [sic] un doute de ma part, soyer [sic] sans craindre qu’il y aurait des expertises de faites… ».

(Soulignement du soussigné)

[51] Certes, dans sa lettre du 31 octobre 2008, à deux occasions, M. Mailhot faisait part de son inquiétude.

[52] Cependant, à la suite de telles conclusions de la part d’un architecte à l’emploi de la Garantie et d’un ingénieur propriétaire d’une entreprise de construction ayant dans le passé été confronté à des problèmes de pyrite, il n’en fallait pas plus pour apaiser la crainte du bénéficiaire.

[53] Il existe une preuve prépondérante à l’effet que lors de cette visite, M. Fortin n’avait pas le mandat d’inspecter la propriété de M. Mailhot; c’est par hasard qu’il s’est retrouvé sur ces lieux, à la suite d’une visite officielle chez le voisin immédiat du bénéficiaire.

[54] Même si le présent dossier ne lui était pas attribué à ce moment-là, M. Fortin demeurait un professionnel et un architecte, ainsi qu’un représentant officiel de la Garantie.

[55] Je cite maintenant l’arbitre Despatis[2] :

La bénéficiaire a raconté en avoir alors immédiatement avisé verbalement des représentants de l’entrepreneur qui lui auraient dit de laisser passer l’été, ce qu’elle a fait. Son témoignage n’a pas été contredit. C’est donc l’entrepreneur qui a lui-même suggéré à la bénéficiaire d’attendre. Ce serait inéquitable que le temps consenti dans ces circonstances devienne subitement un délai déraisonnable.

(Soulignement du soussigné)

[56] Par la suite, il s’est écoulé une période de presque deux ans durant laquelle la situation des fissures est demeurée stable. Puis, en 2010, les fissures existantes ont progressé, et d’autres fissures importantes sont apparues, dont une dans les fondations. Et c’est à ce moment-là d’ailleurs que M. Dargis ainsi qu’un autre inspecteur-conciliateur de l’APCHQ, soit M. Gaudreau, ont reconnu que la situation s’apparentait à un cas de pyrite. À chaque étape du processus ci-devant décrit, M. Mailhot a fait preuve de diligence et n’a pas manqué à ses obligations à l’égard des événements.

[57] Vu ces circonstances, après analyse de la preuve, de la jurisprudence et du Règlement, le soussigné :

DÉCRÈTE que les premières manifestations sont réellement apparues au printemps 2010 et qu’ainsi, conformément à l’article 10.5° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le délai de dénonciation a été respecté.

[58] Pour ces motifs, le tribunal :

RETOURNE le dossier à l’administrateur pour qu’il rende une décision sur le fond de la réclamation.

Les coûts d’arbitrage

[59] Conformément à l’article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont entièrement à la charge de l’administrateur.

BOUCHERVILLE, le 30 mars 2011.

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Claude Dupuis, ing., arbitre

[1] Patrick Bégin c. Les Constructions S.P.R. Pouliot inc. et La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ, SA, 15 avril 2010, M^e Reynald Poulin, arbitre, para. 75.

[2] Anne Fauchon c. La Garantie des immeubles résidentiels de l’APCHQ inc. et Construction Quorum inc., SA, 14 novembre 2005, M^e Johanne Despatis, arbitre, para. 19.