ARBITRAGE EN VERTU
DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS
RÉSIDENTIELS NEUFS

ENTRE :          Adel Chackal et Lina Bardakji, bénéficiaires demandeurs

ET :                 La Garantie des maisons neuves de L'APCHQ, administrateur de la garantie,    défenderesse, (ci-après La Garantie APCHQ)

9096-2556 Québec inc. entrepreneur mise en cause

COMPARAISSENT

pour les demandeurs :

Adel Chackel, bénéficiaire

pour la défenderesse:

Robert Prud'homme, inspecteur-conciliateur

E1ie Sawaya,

Me Patrick Marcoux, procureur

ARBITRE :

Henri P. Labelle

DATE DE L'AUDIENCE :

26 avril 2006

DATE DE LA SENTENCE ARBITRALE :

5 mai 2006

INTRODUCTION

1.         Le représentant de l'Entrepreneur, Michel Nader, ne s'est pas présenté à l'audience. Adel Chackal déclare qu'il l'a convoqué par subpoena et le soussigné souligne qu'il l'avait convoqué par courrier recommandé en date du 17 avril 2006.

2.         Adel Chackal dépose une autorisation de la part de Lina Bardakji, co-bénéficiaire dans cette affaire, autorisant Adel R. Chackal à la représenter à l'audience.

3.         Adel Chackal fait part qu'il avait retenu les services de Sami Chahine pour le conseiller et le représenter auprès de l'Entrepreneur pendant la construction de la résidence qui fait l'objet du présent arbitrage. Il dépose trois rapports de visites de chantier faites par Sami Chahine aux mois de juin et août 2003 contenant des recommandations de corrections à faire aux travaux de construction, adressées à l'Entrepreneur.

POSITION DES PARTIES

4.         Adel Chackal se plaint du refus de La Garantie APCHQ d'assumer la responsabilité pour les points 10 à 17 décrits dans la décision du 13 février 2006 signée par son inspecteur-conciliateur, Robert Prud'homme.

5.         Quant à La Garantie APCHQ, elle considère que pour tous ces points, soit que leurs dénonciations auprès de l'APCHQ ont été faites en retard, donc après l'expiration du délai de six mois prescrit dans le contrat de garantie, soit que ces points ne sont pas des vices majeurs. Dans bien des cas ce sont les deux raisons qui s'appliquent.

DÉCLARATIONS, TÉMOIGNAGES ET COMMENTAIRES Point 10 Stabilité du garde-corps de l'escalier à l'étage

6.         Adel Chackal souligne que la main-courante en bordure de l'escalier au deuxième étage est branlante et que ceci constitue un danger pour ses trois jeunes enfants.

7.         Robert Prud'homme considère que ceci n'est pas un vice majeur et qu'en plus la chose a été dénoncée à l'APCHQ le 15 octobre 2005, soit plus d'un an et demi après la réception du bâtiment. Adel Chackal affirme cependant que ceci a été dénoncé à l'APCHQ beaucoup plus tôt, étant indiqué sur la liste du 21 janvier 2004 annexée au document de réception du bâtiment daté du 22 janvier 2004 et libellé comme suit "Solidifier la rampe adjacente à la chute a linge ; il lie peut s'agir que de la main-Courante en bordure de l’escalier ajoute-t-il.

8.       Me Marcoux fait part qu'il plaidera donc seulement le fait qu'il ne s’agit pas d'un vice majeur.

9.     Robert Prud'homme fait part que les critères sur lesquels il se base pour déterminer si le défaut est majeur sont les deux suivants , si le défaut représente un danger pour la sécurité ou si le défaut est nuisible à l'utilisation du bâtiment.

Point 11     Absence de calfeutrage aux fenêtres.

Point 12    Absence d'ouverture d'aération sous les allèges de pierre et au-dessus de certaines fenêtres de façade

Point 15     Absence de solins sous les allèges constituées de plusieurs éléments

10.   Adel Chackal souligne que ces défauts sont inscrits dans le rapport de l'Arrondissement Pierrefonds/Senneville du 11 février 2004 signé par Gilles Gibeault (points 3 et 2 et 1 du groupe

"À l'extérieur").

11.   Robert Prud'homme fait part que le délai de 6 mois a été dépassé et que de plus il a examiné ces défauts de près et a constaté que ces défauts n'avaient causé aucun dommage au bâtiment.

12.   Adel Chackal réfère à la clause spéciale à la page 6 se son contrat qu'il a signé avec l'Entrepreneur le 22 janvier 2004 qui se lit comme suit : "Le vendeur s'engage par les présentes à procéder à tous les correctifs et travaux exigés par la ville de Montréal, arrondissement de Pierrefonds/Senneville, dans leur rapport d'inspection final, hormis tout ce qui a trait au clouage des planchers de bois franc, relativement à l'immeuble présentement vendu." Il considère donc que l'Entrepreneur a l'obligation d'apporter toutes les corrections demandées dans le rapport signé par Gilles Gibeault. Adel Chackal ajoute qu'il soulignait régulièrement à l'Entrepreneur les travaux non complétés ou à corriger et que celui-ci lui répondait toujours qu'il procéderait à l'exécution ou à la correction de ces travaux.

13.   Robert Prud'homme lui souligne que malgré les termes du contrat qui confèrent des obligations à l'Entrepreneur, la Garantie quant à elle n'a des responsabilités que si les défauts lus sont signalés directement et dans les délais prescrits au contrat rie garantie,

14.   Me Marcoux souligne à Adel Chackal que s'il se produisait des dommages résultant de ces défauts dans un délai ne dépassant pas trois ans, le bénéficiaire pourrait alors dénoncer la chose à La Garantie APCHQ et porter plainte.

Point 13    Scellement du parc-vapeur au périmètre du panneau de distribution électrique au sous-sol.

15.   Adel Chackal souligne que ce défaut est inscrit dans le rapport de l'Arrondissement Pierrefonds/Senneville du 11 février 2004 signe; par Gilles Gibeault (point 3 du groupe "Au sous-sol")

16.   Robert Prud'homme fait part que le délai de 6 mois a été dépassé et que de plus ce défaut n’avait pas d'incidence ni sur la sécurité ni sur l'utilisation du bâtiment.

Point 14       Absence de main-courante au balcon avant.

17.   Adel Chackal souligne que ce défaut est inscrit dans le rapport de l'Arrondissement Pierrefonds/Senneville 11 février 2004 signé par Gilles Gibeault (point 4 du groupe "À l'extérieur")

18.   Il fait part qu'il a demandé à l'Entrepreneur de poser une main-courante, ce qui lui a été refusé, alors que le même Entrepreneur en avait posé une à la maison de ses beaux-parents situées à quelques maisons de la sienne, sur la même rue et construite à la même époque.

19.   Adel Chackal déclare qu'il n'utilise généralement pas la porte d'entrée principale de la maison en hiver à cause de l'absence d'une main-courante et qu'il demande aux usagers d'entrer dans la maison par la porte du garage.

20.   Robert Prud'homme fait part qu'il n'a pas placé cette malfaçon dans la catégorie de malfaçons devant être dénoncées au moment de la réception du bâtiment, parce qu'un bénéficiaire, Adel Chackal en l'occurrence, ne pouvait pas raisonnablement savoir, au moment de la réception, que ceci était une dérogation au code du bâtiment. Il la place donc dans la catégorie de vice caché (article 3.3 de la garantie) lequel doit cependant être dénoncé à l'APCHQ dans un délai de 6 mois de sa découverte. La dénonciation a été faite le 15 octobre 2005, alors qu'il s'était écoulé beaucoup plus que six mois depuis la lettre de Gilles Gibeault à Ariel Chackal qui est datée du 11 février 2004, par laquelle Gibeault signalait l'absence de la main-courante.

21.   Robert Prud'homme souligne qu'il n'y a pas de plan qui indique une main-courante et dit que cette malfaçon ne nuit pas à l'usage du bâtiment.

Point 16 Ajustement de l'étanchéité de la porte entre le garage et la maison.

22.   Adel Chackal souligne que la porte entre le garage et la maison doit être étanche et devrait se fermer automatiquement. J'ai été en mesure de constater qu'on voit le jour entre le cadre et le porte elle-même et qu'elle ne se referme pas automatiquement.

23.   Ariel Chackal souligne que ce défaut est inscrit dans le rapport de l'Arrondissement Pierrefonds/Senneville du 11 février 2004 signé par Gilles Gibeault (point i du groupe "Dans le garage")

24.   Adel Chackal ajoute que Michel Nader ignorait toujours ses demandes et n’y donnait jamais suite. Il y a une question de sécurité ici

25.   Robert Prud'homme fait pari que le délai de six mois a été dépassé. la dénonciation ayant été faute le 15 octobre 2005.

Point 17 Absence de garde-corps et de main-courante au balcon de béton arrière.

26.   Adel Chackal fait part que son contrat original avec l'entrepreneur prévoyait un balcon arrière mesurant 10 pieds par 13 pieds, lequel a été agrandi une première fois à 10 pieds par 15 pieds et une seconde lois à 12 pieds par 24 pieds. Moyennant des augmentations au montant du contrat convenues entre les parties. Il avait donc été entendu qu'à cause de l'augmentation de la surface du balcon, l'Entrepreneur construirait un plus grand nombre de poteaux en brique pour y fixer la main-courante. L'Entrepreneur lui a dit à plusieurs reprises qu'il avait l'intention d'exécuter ces travaux de garde-corps et pour prouver sa bonne foi il a même livré sur les lieux une certaine quantité de briques ainsi que des carreaux de béton pour couronner les poteaux de brique. Ces travaux n'ont jamais été exécutés cependant.

27.   Robert Prud'homme fait part qu'il s'est seulement prononcé en fonction de la dénonciation tardive et c'est pour cette raison qu'il a jugé que cette malfaçon n'était pas couverte par le contrat de garantie. De plus, il dit n'avoir rien trouvé dans les documents contractuels au sujet de l'agrandissement du balcon qui aurait été convenu.

28.   Me Marcoux ajoute que pour que la garantie s'applique il faudrait qu'il y ait eu un amendement au contrat.

RÉSUMÉ DE LA POSITION DE LA GARANTIE

29.   Me Marcoux résume la position de La Garantie comme suit :

a)    les points 10 à 15 ne sont pas des vices importants dans le sens de l'article 1726 du Code civil

b)    pour les point 11 à 17 les délais de six mois exigés pour la dénonciation des malfaçons ont été largement dépassés soit depuis la réception de la lettre, datée du 11 février 2004 par laquelle l'arrondissement Pierrefonds/Senneville informait le bénéficiaire de l'existence de chacune de ces malfaçons et leurs dénonciations à l'APCHQ le 25 octobre 2005.

CONCLUSION DE L'ARBITRE

30.   Pour le point 17, l'importance de la malfaçon a été reconnue par l'APCHQ, mais la dénonciation tardive est suffisante et déterminante pour quelle soit exclue de la garantie.

31.   Même si la lettre de le l'Arrondissement de Pierrefonds/Sennevile adressée à l'Entrepreneur est datée du 11 février 2004 et que de ce fait les anomalies énoncées étaient signifiées à l'Entrepreneur officiellement à cette date, ceci ne constitue pas une dénonciation officielle auprès de La Garantie. En effet, le contrat de garantie exige que la dénonciation soit faite directement à La Garantie et non pas par l'entremise de l'Entrepreneur dont elle est le garant. Or la dénonciation officielle directement à la Garantie n'ayant été faite que le 15 octobre 2005, le délai de six mois était donc largement dépassé clans tous les cas, sauf en ce qui a trait au point 10. "Stabilité du garde-corps de l'escalier menant à l'étage"

32.   A mon avis, la quasi-totalité des malfaçons dont se plaint le bénéficiaire et qui font l'objet du présent arbitrage sont des malfaçons que I' Entrepreneur doit corriger en vertu de ses obligations contractuelles. Cependant, dans tous les cas, sauf pour le point 10, je partage l'avis de La Garantie APCHQ, soit que le contrat de garantie ne couvre pas les sept autres points

parce qu'ils n'ont pas été dénoncés à La Garantie APCHQ dans les délais de six mois prescrits dans le contrat de garantie.

33.   Pour le point 10. "Stabilité du garde-corps de l'escalier menant à l'étage", Robert Prud'homme a dit qu'il ne tombait pas dans les critères qu'il a énoncés parce qu'il ne constituait pas un danger pour la sécurité et que de plus il avait été dénoncé en retard. Or à mon avis la fragilité de ce garde-corps que j'ai été en mesure de constater constitue un danger pour la sécurité et il doit être solidifié. En ce qui a trait à la date de dénonciation, Adel Chackal a démontré qu'elle avait été faite le jour de la réception de l'ouvrage.

 

SENTENCE

34.   Je rejette les réclamations du bénéficiaire en ce qui concerne les points 11 à 17 inclusivement.

35.   Je retiens la réclamation du bénéficiaire en ce qui a trait au point 10 et ordonne à La Garantie de solidifier le garde-corps qui fait l'objet du point 10.

36.   J'ordonne à La Garantie d'acquitter les frais de l'arbitrage.

Henri P. Labelle, architecte arbitre