Consultation - Régie du bâtiment du Québec

Centre d’arbitrage commercial

national et international du Québec

dossier no : 03-0602

TAJINDER SINGH KAINTH

Demandeur

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS

NEUFS DE L’APCHQ

Défenderesse

GOYETTE, DUCHESNE & LEMIEUX INC.

Mise en cause

SENTENCE ARBITRALE

Arbitre

Gilles R Leonard, ing.

Le 6 octobre 2003

1. IDENTIFICATION DES PARTIES

Bénéficiaire Monsieur Tajinder Singh Kainth

3845, rue Jean-Béraud

Laval (Québec)

H7T2X2

tél. 454-688-7711

Entrepreneur Goyette, Duchesne & Lemieux Inc.

515, rue Leclerc

Bureau 201

Repentigny (Québec)

56A 809

tél.: 450-585-3554

téléc. 514-353-4871

Administrateur La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs (GARANTIE) de l’APCHQ (A.PCHQ

5930, boul. Louis-H. Lafontaine

Anjou (Québec)

GIK 3G8

Tél. 514-3534 120

téléc. 514-353-4871

2. HISTORIQUE DU DOSSIER

2001

15 août : Signature du contrat de garantie de l^’APCHQ par l^’Entrepreneur .et le Bénéficiaire. (copie en langue anglaise)

4 décembre : Première dénonciation écrite du Bénéficiaire à l’Administrateur.

5 décembre : Jugement de l’Hon. Pierrette Sévigny, J.C.S. qui entre autres, confirme

- l^’inspection du bâtiment par I’APCHQ en présence des parties et de Me Agnes Perna le même jour à 15hr00;

- l’obligation de compléter toute rectification requise au plus tard le 7 déc. à 17hr00;

- la présence nécessaire du Bénéficiaire chez la notaire Josée Marquis le 7 déc. pour compléter la transaction en présence de Me Perna.

5 décembre : Première inspection du bâtiment par M. Pierre Bonneville de l’APCHQ, couvrant 29 points soulevées.

5 décembre : Durant ta visite sur les lieux, les parties conviennent que "cette habitation est considérée « Habitable » au sens qu’il n’y a aucun parachèvement de travaux et malfaçon apparente de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l’utilisation du bâtiment." (rapport de l’APCHQ du 7 déc. 01)

7 décembre : Rapport de l’APCHQ de l^’inspection du .5 déc. (appelé rapport de pré-conciliation par l’APCHQ).

11 décembre : Seconde inspection, supplémentaire, par l’APCHQ, en suivi du rapport du 7 déc. 01. Le rapport de cette seconde Inspection, émis le même jour, confirme que les rectifications requises ont été exécutées par l’Entrepreneur, sauf pour un point complété partiellement et à parachever au printemps 2002.

21 décembre : Signature de l^’acte de vente entre l^’Entrepreneur et le Bénéficiaire.

2002

19 décembre : Réclamation écrite du Bénéficiaire à l’Entrepreneur avec copies à l^’Administrateur et à la Régie du Bâtiment du Québec, comprenant une liste, de 34 points soulevés.

2003

23 janvier : L’Administrateur demande a l^’Entrepreneur les mesures qu’il entend prendre au regard de la réclamation du 19 déc. 02.

5 mai : Réponse de l’Entrepreneur au Bénéficiaire et à l^’Administrateur relativement aux missives des 19 déc. 02 et 23 jan. 03.

5 mai : Convocation des parties par l^’Administrateur pour une inspection au bâtiment.

9 mai : Inspection du bâtiment pour vérifier 24 points nouveaux soulevés qui n’ont pas fait l’objet de décisions antérieures de l^’Administrateur.

2 juin : Rapport de l’APCHQ de l^’inspection du 9 mai 03.

20 juin : Demande d’arbitrage par le Bénéficiaire au CACNIQ, contestant les points nos. 5 à 24 du rapport de conciliation du 2 juin 03.

15 juillet : Mandat d^’arbitrage confié au soussigné.

17 juillet : Réception du dossier du CACNIQ.

30 juillet : Convocation pour l’arbitrage.

11 août : Réception du cahier des pièces de l^’Administrateur.

21 août : Arbitrage

21 août : À la demande de l^’arbitre, et en présence des parties, vérification par l’Administrateur d’un point de la réclamation qui n’avait pu être vérifié par l^’Administrateur lors de l^’inspection du 9 mai 03.

25 août : Rapport supplémentaire de l’Administrateur au sujet du point additionnel vérifié le 21 août 03.

2 septembre : Réception du rapport supplémentaire du 25 août 03.

23 septembre : Prorogation du délai de production de la sentence arbitrale au 6 octobre 2003.

3 octobre : Sentence arbitrale.

3. AUDIENCE

La séance d^’arbitrage a eu lieu à la propriété du Bénéficiaire, au 3845, me Jean Béraud à Laval, Québec, le 21 août 2003.

Les parties étaient représentées par les personnes suivantes :

Bénéficiaire Monsieur Tajinder Singh Kainth

Madame Jasbir Furmah

Entrepreneur Monsieur Michel Lussier

Monsieur André Desjardins

Administrateur Monsieur Pierre Bonneville

Maître François Caron

4. PRÉAMBULE

En début de l’audition, il fut porté à l^’attention de l^’arbitre un problème possible de bonne compréhension des parties dû aux faits que les représentants du Bénéficiaire n’étaient pas familiers avec la langue française et que Me Caron n’avait qu’un contrôle limité de la langue anglaise. L’audition s’est alors déroulée dans les deux langues, chacune des parties utilisant la langue de son choix et l’arbitre a agi en interprète aux parties pour fin de clarification de toute question de langue.

À l’audience, le Bénéficiaire a demandé que l’arbitrage couvre tous les 34 points qu’il avait soulevés dans sa réclamation écrite du 19 décembre 2002. Certains de ces points avaient déjà fait l’objet de décisions antérieures (7 et 11 décembre 2001) de l’Administrateur au sujet desquelles le Bénéficiaire n’a pas déclaré être insatisfait ni soumis le différend à l^’arbitrage dans les délais prescrits au contrat de garantie.

L^’Administrateur a pour sa part prétendu que la réclamation du 19 décembre 2002 du Bénéficiaire n’avait pas été faite à l’intérieur du délai d’un an qui a suivi la réception et dénoncée dans un. délai raisonnable, le tout tel que prescrit au contrat de garantie, et qu’en conséquence, seuls des points constituant des vices cachés ou des vices majeurs tels que définis aux articles 3.3 et 3.4 du contrat étaient admissibles au présent arbitrage, excluant alors les malfaçons selon l^’article 3.2 du contrat.

5. RÉCEPTION DU BÂTIMENT

Dans le cas présent, la réception du bâtiment s’est réalisée dans des circonstances particulières qu’il importe de considérer dans le contexte du règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. À cet effet, l’arbitre réfère aux commentaires de Maîtres Gilles Doyon et Serge Crochetière dont des extraits ont été inclus à l’onglet 7 du Cahier d’Autorités de l^’Administrateur soumis par Me François Caron.

L^’arbitre retient les 3 critères suivants quant à la réception effective du bâtiment par le bénéficiaire

- l^’état spécifique d^’avancement des travaux pour permettre la réception ;

- une liste de déficiences ou de malfaçons dénoncées à l’attestation de parachèvement ;

- un acte, un geste, une déclaration émanant du bénéficiaire et démontrant sa volonté d’accepter l^’ouvrage.

Ici la preuve a démontré que le bâtiment était en état de servir à l’usage auquel on le destinait dès le 5 décembre 2001. Compte tenu du jugement rendu par l’Hon. Juge Pierrette Sévigny, l’arbitre considère que les rapports d^’inspections de l’APCHQ des 7 et 11 décembre 2001 tiennent lieu de toute liste de déficiences ou malfaçons qui auraient été dénoncées dans une attestation de parachèvement des travaux. Cependant, pour qu^’il y ait réception effective, il faut s’en remettre à l’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment, et à cet effet dans le cas présent, le contrat de vente constitue le seul document de cette nature signe par les parties. Nonobstant la date du 7 décembre 2001 stipulée dans ledit Jugement, ce n’est que le 21 décembre 2001 que le contrat de vente fut signé par le Bénéficiaire et l^’Entrepreneur.

L’arbitre statue que la date de la réception du bâtiment fut le 21 décembre 2001 et que cette date marque le début des périodes prévues au contrat de garantie .de 1^’APCHQ. Ainsi, la réclamation du 19 décembre 2002 du Bénéficiaire a été dénoncée par écrit à l^’Entrepreneur et à l^’Administrateur dans l^’année qui a suivi la réception au bâtiment.

6. LE DIFFÉREND

Les points soumis au présent arbitrage comprennent les points nos. 5 à 24 du rapport de conciliation du 2 juin 2003 de l’APCHQ. La numérotation de ces points diffère de celle comprise dans la réclamation du Bénéficiaire du 19 décembre 2002 et pour fin de clarification dans les présentes, la numérotation correspondante de cette dernière est montrée entre guillemets pour chaque cas.

Quant aux points compris dans la réclamation et non couverts dans le rapport de conciliation ainsi que pour les points, nos. 1 à 4 dudit rapport, l^’arbitre à clairement expliqué au Bénéficiaire que la procédure à suivre était celle spécifiée au contrat de garantie, section C, Mécanisme de mise en oeuvre de la GARANTIE, article 2, Recours.

A l^’audition, l^’arbitre a fait un examen visuel de tous les points en cause et a ensuite entendu les prétentions des parties sur chacun des points soulevés.

À la demande de l^’arbitre_; le point # 24 (28), qui n’avait pu être vérifié lors de l’inspection du 9 mai 2003, a fait l’objet d’une vérification durant l^’audition et ce point a maintenant été couvert dans le rapport supplémentaire du 25 août 2003 de l’Administrateur.

7. ARBITRAGE DES DIFFÉRENTS POINTS

L^’arbitre ayant statué que la date de réception du bâtiment était le 21 décembre 2001_, les points sujets à l^’arbitrage doivent être jugés dans le cadre des articles 3.2, 3.3 et 3.4 du contrat de garantie et qui comprennent malfaçons, vices cachés et vices majeurs.

Les points suivants ont été abandonné et sont retirés de la liste du rapport de conciliation du 2 juin 2003 :

9 (34) : « réparation de la porte en portefeuille entre la cuisine et la salle à dîner » ;

23 (12) : « fixation de la grille de chauffage de la salle à dîner »

Les points suivants impliquent des déficiences et malfaçons existantes et apparentes lors de la réception du bâtiment ou apparues par la suite, et qui toutefois n’ont pas été dénoncées selon les modalités stipulées au contrat de garantie. Par conséquent, la GARANTIE de l’APCHQ n’a pas à considérer les points suivants dans le cadre du contrat de garantie :

5 (17) : « écorchures aux faux cadrages des fenêtres » ;

6 (8) : « égratignures au fini de plancher du rez-de-chaussée » ;

7 (11) : « défaut à deux (2) tuiles céramique de la dînette et vivoir » ;

8 (25) : « ajustement du poteau de coin du garde corps de l^’escalier » ;

10 (20) : « largeur de la porte entre garage et maison ne correspond pas aux plans » ;

11 (9) : « modèle de foyer installé » ;

12 (10) : « modèle de fournaise installé » ;

14 (23) : « écorchures au coupe bise de la porte de garage » ;

15 (32) : « écaillement (sic) de la peinture et fissures au revêtement de bois du balcon arrière ».

Les points suivants réfèrent à des ouvrages extérieurs compris dans les exclusions de la garantie telles que clairement stipulées à. l^’article 4.9 du contrat et la GARANTIE de l’APCHQ n’a pas à les considérer dans le cadre du contrat de garantie

16 (7) : « égouttement des eaux de surface » ;

17 (16) : « bornes d’arpentage pour délimiter le terrain » ;

18 (18) : « uniformité du revêtement asphaltique ».

Le point suivant a déjà fait l’objet de décisions rendues dans les rapports de conciliation des 7 et 11 décembre 2003, non contestées par la suite selon les modalités stipulées au contrat de garantie. La GARANTIE de l’APCHQ n’a pas à considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.

22 (19) : « main courante à l’escalier allant au sous-sol »

Le point suivant a été l^’objet de l^’inspection additionnelle demandée par l^’arbitre lors de l^’audition du différend et couvert ensuite dans le rapport de conciliation supplémentaire du 25 août 2003. L’arbitre entérine la décision dudit rapport.

24 (28) : « infiltration d^’eau à la chambre froide sous le perron avant »

Pour le point suivant, l’arbitre n’a pas pu faire les constatations nécessaires lors de l’audition relativement au vice allégué. L’arbitre entérine alors la décision du rapport de conciliation à ce sujet.

21 (31 partiel) : « baisse d’intensité de l’éclairage lors de la mise en marche de la fournaise »

En ce qui regarde le point 19 (29) « baisse de pression d’eau lors de l’utilisation de deux appareils »

L^’arbitre a été en mesure de constater que cette réclamation était fondée. L’arbitre considère qu’il s’agit d’un vice caché oui aurait dû être dénoncé dans le délai de rigueur d’un maximum de 6 mois après sa découverte. L’arbitre considère que ce délai de rigueur n’a pas été respecté dans le cas présent et la GARANTIE de l’APCHQ n’a pas a considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.

En ce qui regarde le point 20 (26) « difficulté de manipulation des volets coulissants à la fenestration en sous-sol »

L’arbitre a été en mesure de constater cette condition alléguée. L’arbitre considère qu’il s’agit d’un vice dont la manifestation est de nature graduelle et qui, dans le cas présent, a été dénoncé à l’intérieur des délais prescrits. Ce point doit alors être considéré par la GARANTIE de l’APCHQ dans le cadre du contrat de garantie et les corrections appropriées devront être exécutées par l’Entrepreneur selon la règle de l’art et l’usage courant du marché.

En ce qui regarde le point 13 (15) : « qualité du béton au perron et escalier extérieur en façace »

Il y a un écaillage considérable d^’une mince couche de béton exposant les agrégats sur de grandes surfaces. La prétention de l’Entrepreneur est à l’effet que ceci a résulté de l’utilisation de sels ou autres produits déglaçants durant l’hiver. L’arbitre rejette cette prétention. L’arbitre considère qu’il s’agit d’une malfaçon de progression graduelle, découverte dans l^’année qui a suivi la réception du bâtiment et qui a été dénoncée dans un délai raisonnable conforme aux prescriptions du contrat de garantie, Cet ouvrage ne répond pas à la règle de l’art et à l’usage du marché. L’arbitre statue que ce point doit être considéré par la GARANTIE de l’APCHQ dans le cadre du contrat de garantie et l^’Entrepreneur devra apporter les corrections appropriées selon la règle de l’art et l’usage du marché.

8. SENTENCE ARBITRALE

Après avoir étudié tous les documents soumis,

après avoir fait les constatations sur les lieux,

après avoir entendu les dépositions des représentants des parties,

et sur le tout délibérée,

l^’arbitre rend la sentence arbitrale suivante

1. L’arbitre considère que les points suivants ont été réglés et n’ont pas a être reconnus par la GARANTIE de l’APCHQ dans le cadre du contrat de garantie

- point 9 (34) « réparation de la porte en portefeuille entre la cuisine et la salle à dîner » ;

- point 23 (12) « fixation de la grille de chauffage de la salle a dîner »

2. L’arbitre entérine les décisions de l’APCHQ quant aux points suivants, quoique pour des motifs différents dans certains cas, et ces points n’ont pas à être reconnus par la GARANTIE de l’APCHQ dans le cadre du contrat de garantie

- point 5 (17) « écorchures aux faux cadrages des fenêtres » ;

- point 6 (8) « égratignures au fini de plancher du rez-de-chaussée » ;

- point 7 (11) : « défaut à deux (2) tuiles céramique de la dînette et vivoir » ;

- point 8 (25) : « ajustement du poteau de coin du garde corps de l’escalier » ;

- point 10 (20) : « largeur de la porte entre garage et maison ne correspond pas aux plans » ;

- point 11 (9) : « modèle de foyer installé » ;

- point 12 (10) : « modèle de fournaise installé » ;

- point 14 (23) : « écorchures au coupe bise de la porte de garage » ;

- point 15 (32) : « écaillement (sic) de la peinture et fissures au revêtement de bois du balcon arrière » ;

- point 16 (7) : « égouttement des eaux de surface » ;

- point 17 (16) : « bornes d’arpentage pour délimiter le terrain » ;

- point 18 (18) : « uniformité du revêtement asphaltique » ;

- point 19 (29) : « baisse de pression d’eau lors de l’utilisation de deux appareils » ;

- point 21 (31) : « baisse d’intensité de l’éclairage lors de la mise en marche de la fournaise » ;

- point 22 (19) : « main courante à l’escalier allant au sous-sol »

3. L’arbitre entérine la décision de 1’APCHQ à l’effet que la GARANTIE de l’APCHQ reconnaît le point suivant dans le cadre du contrat de garantie et l^’Entrepreneur doit effectuer les corrections requises selon la règle de l’art et l’usage du marché :

- point 24 (28) : « infiltration d’eau à la chambre froide sous le perron avant »

4. L’arbitre statue que la GARANTIE de l’APCHQ doit reconnaître les points suivants dans le cadre du contrat de garantie et que l^’Entrepreneur doit y effectuer les corrections requises selon la règle de l^’art et l^’usage du marché

- point 13 (15) : « qualité du béton au perron et escalier extérieur en façace »;

- point 20 (26) : « difficulté de manipulation des volets coulissants à la fenestration en sous-sol »

5. Quant aux frais d’arbitrage, considérant que le Bénéficiaire obtient gain de cause sur au moins un point de sa réclamation et selon l’a -tacle 63.b) du règlement d’arbitrage du CACNIQ, ces coûts sont à la charge de l’APCHQ.

Signé à Montréal, ce 6 octobre 2003.

Gilles R Leonard, ing.

arbitre