Arbitrage
En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs LRQ B.1.1-r.02
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC)
Entre Maxime Fortin et Dina Bakkar
(ci-après « les Bénéficiaires »)
C. 9163-4915 Québec Inc.
(ci-après « l’Entrepreneur »)
Et Raymond Chabot administrateur provisoire inc. ès qualité d’administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier Garantie : AB-16-191MT
No dossier CCAC : S16-063001-NP
SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : Alcide Fournier
Pour les Bénéficiaires : Maxime Fortin
Pour l’Entrepreneur : Grégoire Desranleau
Pour l’Administrateur : Me Martin Thibault
Date(s) d’audience : 19 décembre 2017
Lieu d’audience : St-Jean-sur-Richelieu
Date de la décision : 11 janvier 2018
Identification des parties
Bénéficiaires :
M. Maxime Fortin et Mme Dina Bakkar
[…]
St-Jean-sur-Richelieu, Qc
[…]
Entrepreneur :
9163-4915 Québec Inc.
44, rue des Éperviers
St-Jean-sur-Richelieu, Qc
J2W 0A8
Administrateur de la Garantie :
Raymond Chabot administrateur provisoire inc.
ès qualité d’administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat Inc
7333, Place des Roseraies, bur. 300
Montréal (Québec)
H1M 2X6
Et son procureur:
Me Martin Thibault
Contentieux des garanties
7333, Place des Roseraies, bur. 300
Montréal (Québec) H1M 2X6
Historique du dossier
3 février 2014 : Décision de l’Administrateur
30 juin 2014 : Demande de réclamation des Bénéficiaires
2 mars 2015 : Décision de l’Administrateur
7 octobre 2015 : Réclamation des Bénéficiaires (Plainte 3)
13 juin 2016 : Décision de l’Administrateur
30 juin 2016 : Demande d’arbitrage
6 juillet 2016 : Nomination de l’arbitre
25 octobre 2016 : Convocation des parties à l’arbitrage pour le
29 novembre 2016
22 juin 2017 : Convocation des parties à l’arbitrage pour le 28 septembre 2017
25 septembre 2017 : Remise de l’audience prévue pour le 28 septembre 2017
28 septembre 2017 : Convocation des parties à l’arbitrage prévue pour le 19 décembre 2017
19 décembre 2017 : Audience tenue à St-Jean-sur-Richelieu.
Les parties consentent à un délai additionnel à l’arbitre pour rendre sa décision.
15 janvier 2018 : Sentence arbitrale
[1] Sont présents à l’audience tenue le 19 décembre 2017 à St-Jean-sur-
Richelieu :
-pour les Bénéficiaires :
-M. Maxime Fortin
-Mme Dina Bakkar
-M.Patrick Santeusanio
-pour l’Entrepreneur :
-M. Grégoire Desranleau
-M. Jean-Philippe Lessard
-M. Mario Turcotte
-pour l’Administrateur :
M. Robert Roberge
Me Martin Thibault.
[2] Dès le début de l’audience, il est admis par toutes les parties que l’arbitrage porte uniquement sur 2 points, à savoir :
1) Solive coupée au plafond du sous-sol
2) Gondolement du comptoir de cuisine
Solive coupée au plafond du sous-sol
[3] Dans sa décision datée du 13 juin 2016, l’Administrateur refuse de considérer ce point puisque la réclamation a été faite près de 26 mois après la réception du bâtiment soit bien au-delà du délai prévu au règlement pour ce faire.
[4] L’Entrepreneur ayant déposé les plans techniques des poutrelles, il a été plus facile, à la visite des lieux, de constater que l’une d’elle était en 2 morceaux alors qu’elle aurait dû être d’une seule longueur.
[5] Selon l’Entrepreneur, la partie coupée de la poutrelle ne peut être laissée sans support comme c’est le cas actuellement.
[6] Après discussions, il est convenu entre les parties qu’un mur porteur sera construit par l’entrepreneur sous la poutre coupée ( 2 x 4 et gyproc) et avec des 2 x 6 comme cadrages de la porte à être installée plus tard, conformément au dessin fait par l’Entrepreneur sur une copie du plan d’architecture des poutrelles.
[7] Vu l’entente intervenue entre les parties, le Tribunal n’a pas à intervenir davantage sur ce point.
Gondolement du comptoir de cuisine
[8] Les Bénéficiaires dénoncent la présence d’une bosse à la surface du comptoir de l’îlot de cuisine en avant de l’évier.
[9] À la visite des lieux, l’arbitre soussigné a été à même de constater la présence d’une très légère dénivellation du dessus du comptoir de l’îlot de cuisine en avant de l’évier.
[10] Cette dénivellation n’est presque pas visible et il faut utiliser les rayons de lumière pour la déceler.
[11] Dans sa décision du 13 juin 2016, dans la partie « INSPECTIONS SUPPLÉMENTAIRES », l’Administrateur écrit :
Gondolement du comptoir de cuisine
Nous avons minutieusement examiné le comptoir de l’îlot de cuisine, particulièrement derrière le robinet, et n’y avons constaté aucun gondolement significatif.
[12] Cet examen minutieux a été réalisé par l’Administrateur de la Garantie
le 19 janvier 2016 et l’a amené à conclure que la garantie n’était pas applicable.
[13] Le Bénéficiaire, quant à lui, affirme avoir dénoncé cette situation en mai 2014, en l’englobant dans la réclamation suivante :
Robinet de l’îlot central de la cuisine instable (instabilité et fuite d’eau).
[14] Cette dénonciation fait partie d’une liste de réclamation de près de 50 éléments que les Bénéficiaires avaient fait parvenir à l’Administrateur.
[15] Sur ce point, l’Administrateur a demandé à l’Entrepreneur de fixer le robinet de l’évier et a ajouté :
Nous avons remarqué que le comptoir n’a toutefois pas encore subi de dommages apparents causés par ce petit écoulement d’eau.
[16] Il en est de même lorsque l’Administrateur a étudié la présence
d’humidité excessive dans l’îlot sous l’évier de la cuisine. Malgré une inspection des
portes et de l’intérieur de l’îlot, aucune déformation du dessus du comptoir de l’îlot
n’a été mentionnée.
[17] Il n’est donc pas question de gondolement du comptoir de l’îlot central de la cuisine.
[18] Ainsi, l’Administrateur, lors de 2 inspections de l’îlot central, le 19 décembre 2013 et le 19 janvier 2016, n’a pas constaté la présence du gondolement du comptoir de l’îlot central.
[19] Ainsi la preuve prépondérante faite à l’audience ne permet pas au tribunal de déterminer la date exacte de l’apparition du dénivellement du comptoir de l’îlot central.
[20] Pour l’Entrepreneur, ce gondolement du comptoir de l’îlot de la cuisine n’existait pas au moment de la réception du bâtiment et aurait dû être dénoncé la première année de la garantie, ce qui n’a pas été le cas.
[21] Pour le procureur de la Garantie, les inspecteurs de l’Administrateur ont vérifié à deux reprises au moins l’îlot de la cuisine sans détecter de déformation significative du comptoir.
[22] De plus, cet élément aurait dû faire, selon le règlement, l’objet d’une dénonciation spécifique, ce qui n’a pas été le cas.
[23] Subsidiairement, le procureur plaide que cette réclamation n’a pas été faite en respectant le délai de 6 mois prévu au règlement si telle dénonciation est faite.
[24] Devant tous les tribunaux, y compris le Tribunal d’arbitrage, le demandeur doit prouver le bien-fondé de sa demande.
[25] Dans le présent dossier, pour déterminer les responsabilités de chacun, il est important que la date d’apparition du dommage soit fixée et que la dénonciation soit claire.
[26] Or, il n’y a pas de preuve prépondérante à l’effet que le gondolement du dessus du comptoir ait été clairement dénoncé, ni que cette dénonciation
(si on venait à la conclusion qu’il y en ait eu une) a été faite dans le respect des délais fixés dans le règlement sur le plan de garantie.
[27] En conséquence, le Tribunal ne peut modifier la décision de l’Administrateur datée du 13 juin 2016.
[28] Les Bénéficiaires ayant eu gain de cause sur au moins un point de la réclamation, les frais d’arbitrage sont à la charge de l’Administrateur.
[29] Après analyse de la preuve et du règlement, l’Arbitre soussigné :
- PREND ACTE de l’entente intervenue concernant la poutrelle du sous-sol et ordonne aux parties de s’y conformer,
- MAINTIENT la décision de l’Administrateur concernant l’îlot central de la cuisine,
- CONDAMNE l’Administrateur à payer les frais d’arbitrage.
RÉSERVE à Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat Inc. (l’Administrateur) ses droits à être indemnisé par l’Entrepreneur, pour tous travaux, toute(s) action(s) et toute somme versée incluant les coûts exigibles pour l’arbitrage (par.19 de l’annexe II du Règlement) en ses lieux et place, et ce, conformément à la Convention d’adhésion prévue à l’article 78 du Règlement;
LE TOUT, avec les frais de l’arbitrage à la charge de Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie de la Garantie Abritat Inc. (l’Administrateur) conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, avec les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de la facture émise par l’organisme d’arbitrage, après un délai de grâce de 30 jours.
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Alcide Fournier, BA.LLL
Arbitre