CENTRE CANADIEN
D’ARBITRAGE COMMERCIAL
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
DOSSIER N°: 03-0302
MONTRÉAL, le 16ième jour de septembre Deux Mille Quatre.
ARBITRE : Me ROBERT MASSON, ing., arb.
Huguette Poulin
Demanderesse
c.
Société immobilière Campiz Ltée
Défenderesse
et
La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc.
Mise en cause
SENTENCE ARBITRALE
[1] Il s’agit d’un arbitrage institué en vertu du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c. B-1.1, r. 0.2) (ci-après « Règlement »).
[2] Le 3 mai 2001, la demanderesse a passé contrat avec Société immobilière Campiz Ltée (ci-après « Campiz ») pour la construction d’un bâtiment résidentiel à Montréal (P.A.T.).
[3]
Avant même la fin de la
construction et par après, elle constate de nombreuses déficiences, des
malfaçons, des vices de construction et des non-conformités aux plans et
devis. Incapable de s’entendre avec l’entrepreneur, elle dénonce les problèmes
à La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc. (ci-après « La
Garantie »), pour mettre en œuvre le programme de garantie contractuelle obligatoire fournie par le
constructeur Campiz.
[4] Les inspecteurs-conciliateurs de La Garantie, Sylvain Beausoleil et Richard April, ont inspecté le bâtiment les 21 mars 2002, 1 novembre 2002 et 6 décembre 2002 et ont produit, suite à ces visites d’inspection, des rapports datés respectivement des 25 mars 2002, 14 novembre 2002 et 12 février 2003. Non satisfaite des décisions des inspecteurs-conciliateurs, la bénéficiaire du plan de garantie, la demanderesse, demande l’arbitrage le 3 mars 2003.
[5] La valeur totale de cette demande d’arbitrage est de 68,332.99 $. L’annexe « 1 », jointe à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, détaille ce montant.
[6] La demande d’arbitrage est reçue par le Centre canadien d’arbitrage commercial (ci-après « CCAC. ») le 3 mars 2003 et donne mandat à l’arbitre conformément à son « Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs » (ci-après « RAPG. »). La mise en cause a immédiatement demandé la récusation de l’arbitre.
[7] La demande de récusation a fait l’objet d’une décision du CCAC et, conformément au RAPG, le dossier est transmis à l’arbitre le 16 mai 2003 qui le reçoit le 20 mai 2003.
[8] Le 10 mars 2003, le procureur de la mise en cause alors ad litem annonce au Tribunal d’arbitrage que la mise en cause désire présenter des objections préliminaires, qu’elle réitère le 13 juin 2003, quant à la recevabilité de la demande d’arbitrage. La mise en cause s’est par la suite désistée de ces objections préliminaires par l’entremise de son nouveau procureur au dossier dans les semaines qui ont précédé le début de l’audition de la demande d’arbitrage.
[9] L’audition de la demande d’arbitrage débute par une conférence préparatoire téléphonique tenue le 3 juin 2003. Lors de cette conférence préparatoire, des problèmes d’intendance sont réglés pour que le dossier soit mis en état et l’audition de la preuve est fixée au 7 juillet 2003. Un accident coronarien survient à la demanderesse qui oblige la remise de l’audience. Une deuxième conférence téléphonique est tenue le 28 janvier 2004. L’audience est alors fixée au 27 février 2004.
[10] L’arbitrage, qui s’est déroulé sur 4 jours d’audience, a nécessité une trentaine d’heures d’audition. L’audition a eu lieu au Palais de justice de Montréal.
[11] Il n’y a pas eu de visite des lieux.
[12]
Le 18 mai 2004, alors que la cause
est en délibéré, la demanderesse notifie aux parties et
produit au Tribunal d’arbitrage une demande d’arbitrage réamendée pour y
inclure une réclamation pour dommages exemplaires. La mise en cause s’est
objectée à cet amendement. Le Tribunal d’arbitrage a alors décidé de rompre le
délibéré pour entendre les parties sur cette question de l’amendement. Cette
audience a eu lieu le 5 juillet 2004 et la sentence arbitrale sur cette
question est rendue le 9 septembre 2004. La permission de ré-amender la
demande d’arbitrage a été accordée.
[1] L’annexe « 2 », jointe à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, indique les dates d’audience, les présences à l’audience et les personnes qui ont témoigné. L’annexe « 3 », également jointe à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, énumère les pièces produites par les parties.
[2] La demanderesse et la mise en cause sont représentées par procureurs. La défenderesse a choisi de ne pas être représentée par procureur. Elle est représentée par Vincent Cammisano, son président.
La demande d’arbitrage
[3] La demanderesse réclame :
- la correction des déficiences, des malfaçons, des vices de construction et des non-conformités aux plans et devis ;
- le parachèvement des travaux non exécutés ;
- le remboursement des coûts des travaux précités en cas de refus de la défenderesse ou de La Garantie de les exécuter ;
- le remboursement des frais d’expert ;
- le remboursement des frais et honoraires extra-judiciaires encourus ;
- des dommages exemplaires.
Les faits
[4]
Le 3 mai 2001, la demanderesse signe un contrat
préliminaire et de garantie obligatoire - maison neuve (P-1), promettant d’acheter un
bâtiment résidentiel en cours de construction à Montréal, quartier de
Pointe-aux-Trembles, pour un prix de 118,802.11 $. Ce document n’est pas signé
par la défenderesse. Cammisano a cependant
témoigné avoir rédigé ce contrat pour la défenderesse. Mais cette question
n’est pas en cause en l’instance ; non plus que le paiement du prix du contrat.
[5] La date convenue de prise de possession de l’immeuble est le 25 mai 2001. Ce n’est que le 6 juin 2001 que la demanderesse peut en prendre possession. Le formulaire intitulé inspection - préréception - fin des travaux - réception du bâtiment est signé le 8 septembre 2001. L’acte de vente est signé le 16 novembre 2001.
[6] Lorsqu’elle a finalement pu intégrer sa nouvelle résidence, 12 jours plus tard que la date promise, la demanderesse a eu la surprise de constater que les travaux étaient loin d’être complétés. N’étant pas encore propriétaire des lieux, la réception du bâtiment n’étant pas encore survenue, la demanderesse, personnellement ou par l’entremise de ses procureurs, dénonce déjà à la défenderesse des déficiences, des malfaçons, des vices de construction et des non-conformités aux plans et devis ; lettres qu’elle transmet également la La Garantie :
- lettre du 31 juillet 2001 (P-5) :
- ménage des vitres et des planchers non fait ;
- nettoyage du site du chantier ;
- électricité : intérieur et extérieur non terminé ;
- moustiquaires à installer ;
- toiture : les bardeaux d’asphalte sont plus courts que le revêtement ;
- plinthe du salon brisée ;
- porte de la salle de lavage brisée ;
- vernis des escaliers et sablage des bordures non faits ;
- peinture et joints ;
- robinet dans le garage ;
- rampe des balcons et escalier arrière ;
- fenêtre de la salle de bain ;
- fenêtre de la chambre ;
- façade avant : laine minérale non posée ;
- lettre du 27 septembre 2001 (P-6) :
- poser un solin au bas de la toiture ;
- corriger l’infiltration d’air par la porte d’entrée ;
- réparer la porte intérieure de garage ;
- fenêtre de salle de bain ;
- fissure dans le plancher du garage ;
- déplacement de la chantepleure du garage ;
- réparer l’égout du garage ;
- reprendre le vernissage des escaliers et des planchers ;
- installer, sabler et vernir la rampe de l’escalier intérieur ;
- nettoyer les
taches de peinture et de plâtre dans le bain, sur les fenêtres et sur les
planchers ;
- lettre du 16 novembre 2001 (P-7) :
- réparer le revêtement de vinyle sur le coté de la maison ;
- réparer la porte d’entrée ;
- réparer l’égout du garage ;
- remboursement du coût de l’entreposage des meubles pour les mois de juin, juillet et août 2001 au coût de 148.00 $ par mois ;
- lettre du 27 décembre 2001 (P-8) :
- réparer la porte intérieure de garage ;
- fissure dans le plancher du garage ;
- infiltration d’eau par la porte de garage ;
- réparer le scellant autour du bain ;
- nettoyer les taches de peinture et de plâtre dans le bain ;
- réparer la porte de la douche ;
- nettoyer les taches dans la douche ;
- changer la porte d’entrée ;
- nettoyer le revêtement extérieur arrière (cimex) ;
- nettoyer la porte intérieure de garage ;
- changer la barrure de la porte patio ;
- réparer ou changer escalier extérieur avant (ciment brisé) ;
- réparer mur et revêtement extérieur ;
- ajuster les portes des armoires ;
- nettoyer ciment et peinture sur les tuiles de cuisine et de salle de bain ;
- porte de la salle de lavage (brisée) ;
- châssis de la fenêtre de la chambre à coucher brisé ;
- isolant sur le mur mitoyen non posé ;
- lettre du 2 avril 2002 (P-9) :
- calfeutrage de la porte patio, de toutes les fenêtres et de toutes les portes ;
- lettre du 18 octobre 2002 (P-10) :
- décollage de la parquetterie de la chambre ;
- réinstaller le revêtement arrière enlevé par l’entrepreneur ;
- lettre du 2 novembre 2002 (P-11) :
- pertes de chaleur par toutes les ouvertures ;
- isolation de l’entre-toit ;
- poser barre de sécurité à la porte patio (dénoncé depuis juin 2001) ;
- infiltration d’eau autour de la porte patio ;
- réparer bardeau d’asphalte de la toiture ;
- froid dans la maison et au sous-sol ;
- infiltration
d’eau dans les murs et au plafond (jours de pluie) ;
- isolation des murs ? ;
- portes d’armoires et de comptoir défectueuses (depuis le déménagement) ;
- entrée du garage, manque plaque de métal ;
- flotte du réservoir de la chasse d’eau brisée ;
- murs et planchers craqués ;
- infiltration d’air par les fenêtres (dénoncé à plusieurs reprises) ;
- enlever les surplus de terre sur le gazon.
[7] Le formulaire de réception du bâtiment du 8 septembre 2001 (P-12) mentionne :
- porte avant à ajuster ;
- fenêtre de salle de bain (moustiquaire) ;
- vérifier les “scratch” (sic) sur la plancher.
[8] À la suite des plaintes et de la demande de conciliation faites par la demanderesse, les inspecteurs-conciliateurs de La Garantie ont procédé à trois visites d’inspection résultant en autant de rapports d’inspection (P-14, P-15 et P-13) respectivement les 25 mars 2002, 14 novembre 2002 et 12 février 2003 dans lesquels ils rendent des décisions relativement aux points inspectés.
[9] Le tableau qui suit énumère chacun de ces points et la décision rendue à cet égard.
|
Point No |
Description |
Décision |
Motif du refus |
|
1-1 |
Scellant autour de la baignoire |
Accepté |
|
|
1-2 |
Porte d’entrée avant |
Accepté |
|
|
1-3 |
Isolation des murs mitoyens |
Accepté |
|
|
1-4 |
Planchers - gouttes de vernis |
Accepté |
|
|
1-5 |
Odeurs d’égout par le bassin du garage |
Accepté |
|
|
1-6 |
Porte entre le garage et le sous-sol |
Refusé |
Conformité |
|
1-7 |
Fissures au plancher du garage |
Refusé |
Exclusion |
|
1-8 |
Infiltration d’eau par le dessous de la porte de garage |
Refusé |
Pas de constat |
|
1-9 |
Peinture dans la baignoire |
Refusé |
Hors délai |
|
1-10 |
Porte de douche à ajuster |
Refusé |
Hors délai |
|
1-11 |
Taches dans la douche |
Refusé |
Entretien normal |
|
1-12 |
Réparer le patio arrière |
Refusé |
Hors délai |
|
1-13 |
Nettoyer revêtement extérieur arrière |
Refusé |
Hors délai |
|
1-14 |
Nettoyer porte extérieure (garage) |
Refusé |
Hors délai |
|
1-15 |
Remplacer la barre de sécurité de la porte patio |
Refusé |
Hors délai |
|
1-16 |
Remplacer l’escalier avant (béton cassé) |
Refusé |
Hors délai |
|
1-17 |
Nettoyer le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine |
Refusé |
Hors délai |
|
1-18 |
Porte de salle de lavage |
Corrigé |
|
|
1-19 |
Planche ceinturant la fenêtre de la salle à coucher |
Refusé |
Conformité |
|
1-20 |
Concassé avant et dans l’entrée du garage |
Refusé |
Exclusion |
|
1-21 |
Nettoyer le gazon |
Refusé |
Exclusion |
|
1-22 |
Moustiquaire de la fenêtre de la salle de bain |
Corrigé |
|
|
1-23 |
Ajuster les portes d’armoire |
Refusé |
Entretien normal |
|
2-1 |
Marquetterie décollée dans la chambre principale |
Accepté |
|
|
2-2 |
Revêtement de vinyle |
Accepté |
|
|
3-1 |
Isolation du mur mitoyen arrière au sous-sol |
Accepté |
|
|
3-2 |
Gouttes de verni sur les murs de l’escalier et muret de l’entrée |
Accepté |
|
|
3-3 |
Parquetterie de la chambre avant |
Accepté |
|
|
3-4 |
Ouverture dans le vinyle près de l’entrée électrique |
Accepté |
|
|
3-5 |
Isolation de l’entre-toit |
Accepté |
|
|
3-6 |
Joints de scellant autour de la baignoire |
Corrigé |
|
|
3-7 |
Cernes de verni dans la salle d’eau |
Corrigé |
|
|
3-8 |
Pertes de chaleur |
Refusé |
Pas de constat |
[10] Non satisfaite des décisions des inspecteurs-conciliateurs, la demanderesse demande la révision de ces décisions.
[11] La demanderesse se plaint également de ce que les points acceptés n’aient pas été corrigés ou l’aient été de façon non conforme ou non satisfaisante.
[12] Pour appuyer ses dires, la demanderesse a commandé une inspection du bâtiment par l’ingénieur Villaggi, un expert-conseil en bâtiments. L’expertise réalisée se divise en deux volets : une inspection des parties visibles du bâtiment pour en déceler toutes les déficiences, les malfaçons, tous les vices de construction et les non-conformités aux plans et devis laquelle a eu lieu les 26 juin et 8 juillet 2002 ; deux inspections par thermographie infrarouge de l’ensemble du bâtiment pour évaluer le rendement thermique de l’enveloppe du bâtiment réalisées les 9 décembre 2002 et 18 février 2004. Ces inspections ont donné lieu à trois rapports d’inspection (P-18, P-19 et P-46) datés respectivement des 8 juillet 2002, 16 décembre 2002 et 18 février 2004.
[13] Enfin, l’ingénieur Villaggi a réalisé une inspection de la toiture le 9 mars 2004, donnant lieu au rapport P-51 à cet égard.
[14] À la suite des deux premières inspections précitées, toutes les parties, y incluant La Garantie, ont profité des délais survenus entre le moment de la demande d’arbitrage et celui de l’audience pour entreprendre des discussions et des négociations. Le 29 octobre 2003, elles ont signé une convention (P-27) qui régit la correction de plusieurs déficiences.
[15] La demanderesse indiquera plus tard que plusieurs des déficiences faisant l’objet de cette convention n’ont pas été corrigées ou l’ont été de façon non conforme ou non satisfaisante.
[16]
Le tableau suivant énumère chacune
des déficiences, des malfaçons, chacun des vices de construction et les
non-conformités aux plans et devis relevés par l’expert-conseil en
bâtiment. Il synthétise en un coup d’oeil les réclamations de la demanderesse
qui originent de ses nombreuses plaintes à l’entrepreneur et qui ont servi de
guide à l’inspecteur-conciliateur pour ses inspections ; qui font l’objet de la
demande d’arbitrage ; et qui font
aussi l’objet de la convention du 29 octobre 2003.
[17] Ce tableau est extrait de la pièce P-47 :
|
No |
Référence |
Description |
|
1 |
Porte d'entrée (ARB 13.4) (Trans. art. 3 - à suivre) |
Remplacer la porte. |
|
2 |
R-de-C jonction mur et plafond (ARB 13.4) (Trans. art. 3 - à suivre) |
Corriger la déficience d'étanchéité le long du mur avant. |
|
3 |
R-de-C jonction mur et plancher (ARB 13.4) (Trans. art. 3 - à suivre) |
Enlever la plinthe intérieure et le gypse au bas du mur. Isoler et sceller. Enlever le parement extérieur. Sceller le bas du mur. |
|
4 |
R-de-C fenêtres (ARB 13.4) (Trans. art. 3 - à suivre) |
Enlever les moulures autour des fenêtres. Sceller l'espace entre le mur et la fenêtre avec un boudin d'étafoam et sceller le pare-vapeur. |
|
5 |
R-de-C porte patio (ARB 13.4) (Trans. art. 3 - à suivre) |
Ajuster ou remplacer la porte patio. |
|
6 |
Étage jonction mur/plafond (ARB 13.3) (Trans. art. 3 - à suivre) |
Corriger la mise en place de l'isolant dans le comble. |
|
7 |
Étage fenêtres (ARB 13.4) (Trans. art. 3 - à suivre)
|
Enlever les moulures autour des fenêtres. Sceller l'espace entre le mur et la fenêtre avec un boudin d'étafoam et sceller le pare-vapeur. |
|
8 |
Sous-sol panneau électrique (ARB 13.1) (Trans. art. 3 - à suivre)
|
Ouvrir le mur intérieur et le mur extérieur entre les deux maisons et refaire complètement l'isolation et l'étanchéité à l'air. |
|
9 |
Garage (ARB 13.4) (Trans. art. 3 - à suivre) |
Ajuster ou remplacer les coupe-froid. |
|
10 |
Fenêtre de la salle de bain
|
Mme Poulin a du payer pour l'ajout d'une fenêtre. Vérifier si celle-ci était prévue au plan et, le cas échéant, si sa qualité a été spécifiée. |
|
11 |
Main courante dans l'escalier |
Remplacer la main courante existante. |
|
12 |
Accumulation d'eau sur le patio arrière (ARB 14.1) (Trans. art. 4) |
Corriger la pente de la dalle. |
|
13 |
Verticalité des murs intérieurs (ARB 14.2) (Trans. art. 5) |
Corriger la verticalité des murs de part et d'autres de la fenêtre en baie. |
|
14 |
Qualité du vernis sur les boiseries intérieures (Trans. art. 1)
|
Appliquer deux couches additionnelles de vernis sur les contremarches et les limons. Retoucher la peinture sur le muret entre l'entrée et le salon. |
|
15 |
Avaloir de sol extérieur (ARB 14.4) (Trans. art. 6) |
Fournir une plaque sur l'avaloir. |
|
16 |
Finition extérieure de type Dryvit (ARB 14.5) (Trans. art. 7) |
Ajouter un joint de scellant à la jonction verticale des matériaux. Enlever le scellant sous la fenêtre en baie. Réparer les dommages au revêtement d'acrylique. |
|
17 |
Comble (ARB 14.6) |
Déplacer le raccordement du ventilateur de la salle de bain pour qu'il sorte sur le toit du bâtiment. |
|
18 |
Maçonnerie (ARB 14.7) (Trans. art. 8) |
Ajouter une chantepleure. |
|
19 |
Toit (ARB 13.3.3) (Trans. art.2) |
Réfection complète selon les normes de l'AMCQ. |
|
20 |
Salle d'eau (Trans. Art 5) |
Travail mentionné à l'article 5 de la transaction. Le gypse a été réparé au centre du mur. Des dommages sont encore visibles au bas du mur. Déterminer la cause de l'infiltration d'eau. La cause doit être identifiée avant de procéder aux réparations. |
|
21 |
Autres déficiences d'étanchéité |
Observations faites lors de la vérification par thermographie du 2004-02-18. Voir les thermogrammes T3, T4, T5, T10, T11, T12, T13, T14, T15, T17, T18 du rapport. |
[18] La demanderesse demande également qu’à défaut par l’entrepreneur et/ou La Garantie d’exécuter tous les travaux requis pour corriger les déficiences, les malfaçons, chacun des vices de construction et les non-conformités aux plans et devis, l’entrepreneur et La Garantie soient condamnés à lui payer le coût des travaux requis, qu’elle évalue à quelques 24,879 15 $.
[19] La demanderesse réclame enfin le remboursement des frais d’expertise au montant de 10,103.54 $ et le remboursement des frais et honoraires judiciaires qui s’élèvent à 18,350.30 $. Elle demande finalement la condamnation de la mise en cause à des dommages exemplaires au montant de 15,000.00 $.
Discussion
[20] Il y a lieu de diviser l’analyse de la preuve en deux sections. La première traitera des travaux de construction et par voie de corollaire des déficiences, des malfaçons, des vices de construction et des non-conformités aux plans et devis. La seconde traitera des autres réclamations de la demanderesse, savoir : le remboursement des frais d’expertise, le remboursement des frais et honoraires extra-judiciaires et la condamnation de la mise en cause à des dommages exemplaires.
[21] Mais d’abord établissons le cadre du présent arbitrage.
[22]
Aux termes du même contrat P-1, La
Garantie s’est portée caution des obligations légales et contractuelles de
l’entrepreneur en construction. Ce contrat, du type du contrat de
cautionnement par lequel La Garantie garantit l’exécution des travaux convenus par l’entrepreneur, est à
la fois un cautionnement d’exécution garantissant la complète exécution des
travaux et un cautionnement contre les malfaçons garantissant la qualité des
travaux exécutés.
[23] Ce contrat de cautionnement est aussi un contrat intervenu en marge d’un autre contrat. Il est un accessoire au contrat principal, le contrat de construction, fait au bénéfice d’une tierce partie, le propriétaire, qui n’y intervient pas.
[24] C’est aussi un contrat conditionnel et limitatif en ce que la caution indique explicitement dans quelles conditions s’ouvriront les garanties qu’elle offre et quelles sont ces garanties.
[25] Ce contrat est également attributif de la juridiction du Tribunal d’arbitrage.
[26] Mentionnons que, aux termes du Règlement et du RAPG, la mission de l’arbitre, après avoir entendu les représentations des parties et de La Garantie, est de décider du bien-fondé des décisions de l’inspecteur-conciliateur, dans le cadre de l’application de la garantie.
[27] Enfin, le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que le Règlement est du type d’une loi de protection du consommateur. Et toutes les clauses du contrat P-1 concernant la garantie obligatoire sont la reproduction intégrale, mutatis mutandis, d’extraits du Règlement qui oblige cette intégralité.
A) Les objections
[28] D’abord les objections. Des objections ont été soulevées lors du dépôt en preuve des pièces P-46 et P-47 de même qu’à des références au contenu de ces documents. Ces objections ont toutes été prises sous réserve. Le Tribunal d’arbitrage décide de rejeter chacune de ces objections au motif de favoriser la meilleure et toute l’administration de la preuve.
[29] Cette décision nécessite cependant un commentaire. Il a été soumis par la demanderesse que la pièce P-47 ne devait pas faire preuve en elle-même des travaux de correction de déficiences qui y sont énoncés ; ce document ne devant servir que d’instrument de travail pour colliger les informations contenues dans les différents rapports de l’ingénieur Villaggi. C’est ainsi que le Tribunal d’arbitrage s’en est servi.
B) L’inspection des travaux de construction
[30]
Le premier constat à faire, à la
lecture des trois rapports d’inspection réalisés par les
inspecteurs-conciliateurs est qu’ils ont fait un très bon travail de récolement
de toutes les plaintes que la demanderesse a adressées à Campiz à travers ses
lettres qui vont du 31 juillet 2001 au 2 novembre 2002.
[31] En effet, plusieurs des points soulevés par la demanderesse se répètent d’une lettre à une autre, souvent en employant des termes différents, si bien qu’il n’est pas facile de s’y retrouver.
[32] Les trois rapports d’inspection couvrent donc la presque totalité des points mentionnés aux dites lettres sauf quelques exceptions qui, de toute façon, n’ont pas été relevées à la suite des rapports d’inspection ou tout au long des nombreuses discussions et tractations qui ont suivi ces rapports jusqu’au jour de l’audience.
[33] Deux plaintes n’ont cependant pas été traitées par les inspecteurs-conciliateurs. Il s’agit de la question de la toiture et de celle de l’infiltration d’eau. Mais nous y reviendrons plus tard.
[34] Plusieurs plaintes de la demanderesse ont été acceptés par les inspecteurs-conciliateurs. Il s’agit des déficiences listées aux points 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 2-1, 2-2, 3-1, 3-2, 3-3, 3-4 et 3-5 du tableau du paragraphe [21] ci-haut.
[35] Sans remettre en question les décisions des inspecteurs-conciliateurs à l’égard de ces points, le Tribunal d’arbitrage désire y revenir pour les motifs qui suivent.
[36] Vu le défaut de Campiz de corriger les malfaçons acceptées par l’inspecteur-conciliateur et notées au rapport numéro 1, La Garantie a passé contrat avec un autre entrepreneur, conformément au Règlement, pour faire corriger les déficiences notées aux points 1-1, 1-2, 1-3 et 1-4 (P-17). Or la preuve a démontré que ce n’est pas l’entrepreneur choisi, Réno-Will Inc., qui a exécuté les travaux de correction mais plutôt Campiz, sans que personne ne sache trop pourquoi.
[37] Quant aux autres points énumérés ci-haut, la preuve démontre que Campiz a effectué des travaux de correction à l’égard de certains ; mais on ignore tout des autres. On sait également que certains travaux de correction effectués par Campiz l’ont été de manière non conforme et/ou non satisfaisante.
[38]
La preuve démontre également que La
Garantie ne fait pas de vérification des travaux de correction exécutés,
préférant demander au propriétaire de lui confirmer par écrit que les travaux
ont été exécutés. Or le propriétaire n’est pas nécessairement le juge le plus
compétent pour déterminer de la conformité aux normes des travaux exécutés. À
titre d’exemple, dans le cas qui nous occupe, le propriétaire pourra
certainement confirmer que des cernes de vernis sur des tuiles de céramique ont
été enlevés ; mais quelle compétence peut-il avoir pour dire si la correction
de l’isolation d’un mur est faite conformément aux normes et aux règles de l’art.
[39] L’inspecteur-conciliateur devra donc vérifier que tous les points corrigés ou censés l’être l’ont effectivement été et, le cas échéant, s’ils l’ont été conformément aux normes et aux règles de l’art ; il devra également dresser rapport de ses constatations, en transmettre une copie au Tribunal d’arbitrage et à chacune des parties à l’instance, et prendre toutes les dispositions nécessaires, conformément au Règlement, si d’autres travaux de correction devaient être ordonnés.
[40] En raison de ce qui précède et de ce qui va suivre, le Tribunal d’arbitrage décide, proprio motu, de demeurer saisi de la présente affaire pendant une période de quatre-vingt-dix (90) jours à partir de la date où tous les travaux de correction seront terminés.
[41] Les plaintes décrites aux points 1-6, 1-7, 1-8, 1-11, 1-19 et 1-20 ont été refusées par l’inspecteur-conciliateur ; la première et la cinquième au motif que ces ouvrages correspondent aux normes en vigueur ; la seconde et la sixième au motif que ces réparations sont expressément exclues du contrat de garantie obligatoire (articles 6.7.2 et 6.7.9) ; la troisième au motif d’absence de constat ; la quatrième au motif que le problème soulevé relève plutôt de l’entretien normal de l’unité résidentielle.
[42] Le Tribunal d’arbitrage, n’ayant pas à intervenir dans les constatations visuelles de l’inspecteur-conciliateur, confirme ces décisions et les autres pour les motifs qu’il invoque.
[43] Plusieurs déficiences ont fait l’objet d’un refus de considération par l’inspecteur-conciliateur au motif que les dénonciations ont été faites tardivement, hors du délai prescrit. Il s’agit des plaintes énumérées aux points 1-9, 1-10, 1-12, 1-13, 1-14, 1-15, 1-16 et 1-17.
[44] Le motif invoqué par l’inspecteur-conciliateur au soutien de son refus pour toutes les déficiences énumérées ci-avant sauf pour celle décrite au point 1-12 est : “La propriétaire ayant pris possession de l’unité résidentielle en juin 2001 et ayant complété un formulaire d’inspection pré-réception le 8 septembre 2001, il aurait fallu pour être considéré (sic) que cette situation soit dénoncée à la réception de l’unité résidentielle.”
[45] Quant à celle indiquée au point 1-12, il indique : “La situation ne peut être considérée comme une malfaçon cachée ou un vice caché et par conséquent, La garantie Qualité Habitation ne peut intervenir sur ce point dans le cadre de son mandat.”
[46] L’inspecteur-conciliateur appuie ses décisions sur l’article 6.4.2 du contrat de garantie obligatoire où l’on peut lire :
“6.4.2 La garantie
dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou
contractuelles après la réception du bâtiment couvre :
(...)
6.4.2.2 La réparation des vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil et dénoncés par écrit au moment de la réception ...”
[47] Bien que le motif du délai prescrit ne soit pas énoncé comme tel au point 1-12 de son rapport, il est clair que, considérant cette déficience comme un vice apparent, l’inspecteur-conciliateur a englobé celle-ci dans la même catégorie que les autres déficiences énumérées plus haut.
[48] Il y a donc lieu de traiter de la notion de la réception du bâtiment, synonyme de l’expression “unité résidentielle” que l’inspecteur-conciliateur emploie.
[49] L’article 6.1.9 du contrat de garantie obligatoire, inscrit au paragraphe 6.1 - Définitions, indique :
“6.1.9 “Réception du bâtiment” : L’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine et qui indique le cas échéant les travaux à parachever ou à corriger.” (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage).
[50] Pour bien comprendre la portée de cet article, il importe également de lire certaines autres définitions énoncées au même paragraphe.
“6.1.3 “Bénéficiaire” : une personne physique ... qui conclut avec un entrepreneur un contrat pour la vente ou la construction d’un bâtiment résidentiel neuf ...
(...)
6.1.5 “Fin des travaux” : La date à laquelle tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs au bâtiment sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine. (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage).
6.1.6 “Parachèvement des travaux” : Le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et prévus au contrat original conclu entre le bénéficiaire et l’entrepreneur et celui des travaux supplémentaires convenus par écrit entre les parties.”
[51]
Le formulaire P-12 a été signé le 8
septembre 2001. Ce que le formulaire n’indique pas mais que la
preuve démontre permet de nuancer les apparences.
[52] La demanderesse a témoigné à cet égard et son témoignage n’a pas été contredit. Mieux. Cammisano a donné d’autres explications ; l’inspecteur-conciliateur Beausoleil également.
[53] Madame Poulin témoigne. Elle a signé le contrat de promesse d’achat au début du mois de mai 2001 et devait prendre possession de l’immeuble le 25 mai 2001. Mais elle n’a pu avoir accès à la résidence qu’au mois de juin. Elle a logé à l’hôtel en mai aux frais de Campiz. Elle décrit son séjour d’alors comme du camping. Ses meubles étaient entreposés dans un entrepôt et dans le garage du […]. Lors des pluies, l’eau était déviée dans le garage causant des inondations ; le garage et ses meubles ont été endommagés. C’était un vrai chantier. À l’intérieur, les marches étaient encore faites de 2" x 3" ; il n’y avait pas de rampe ; les armoires et le comptoir n’étaient pas encore installés. À l’extérieur : pas de brique, pas de patio, pas de rampe au balcon avant ; le vinyle n’était pas encore installé ; le “Tyvek” battait au vent. Elle a accepté d’intégrer les lieux en juin même si le bâtiment n’était pas terminé parce que Campiz lui a offert de ne rien payer avant la signature de l’acte de vente. Elle n’a donc fait aucun déboursés. C’est même Campiz qui a payé l’électricité jusqu’au 19 septembre. Et, de toute façon, elle a été absente, en vacances, du 1er juillet au 11 octobre 2001, jour de l’Action de grâces, ne revenant que pour de courtes périodes. Le formulaire P-12 a été signé en vitesse sur le coin de la table à la demande pressante de Cammisano.
[54] Dans son témoignage, Cammisano indique que Campiz n’a pas livré une maison terminée et a payé l’hôtel pour madame Poulin du 25 mai au 6 juin 2001. À cette date, il a décidé de ne plus encourir ces coûts et a demandé à madame Poulin d’intégrer les lieux. De juin à novembre, madame Poulin a été hébergée gratuitement. Il indique avoir eu de la difficulté à terminer les travaux car à compter du 6 juin, il n’avait plus les clés de la résidence et madame Poulin était toujours partie en voyage.
[55] Confronté au reproche d’avoir négligé d’agir et/ou d’avoir tardé à agir, l’inspecteur-conciliateur Beausoleil explique qu’en vertu du contrat de garantie, La garantie doit respecter la procédure imposée par ce contrat. Il reconnaît que plusieurs lettres de plaintes de madame Poulin ont été transmises avant le 6 novembre 2001. Mais avant cette date, il ne pouvait agir car madame Poulin n’était pas la propriétaire. Au 6 novembre, alors qu’elle est devenue propriétaire, on lui a expliqué qu’elle pouvait maintenant demander l’ouverture d’un dossier. Beausoleil indique qu’après la réception de la demande d’ouverture du dossier, lui et son équipe ont agit promptement.
[56]
Les notions de bénéficiaire, de
propriétaire, de fin des travaux et de date de réception sont
intimement liées et plusieurs ne font pas les distinctions entre l’un et
l’autre concept. Avec raison aussi. La date de réception coïncide
généralement avec la date de fin des travaux ; date à laquelle le nouveau
propriétaire ou le propriétaire en devenir prend possession de l’immeuble. L’acte
de passation de titre n’est souvent qu’une question de jours et le nouveau
propriétaire devient le bénéficiaire de la garantie.
[57] Ce n’est pas ce qui s’est passé en l’instance. Avant même la fin des travaux qui accusaient un retard appréciable, Campiz a fait signer le formulaire P-12 à la demanderesse annonçant du même coup la fin des travaux, l’inspection pré-réception et la réception du bâtiment. Mai la réalité, on l’a vue, est toute autre.
[58] C’est donc au 6 novembre 2001 que l’on peut fixer la date à laquelle “tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs au bâtiment sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine.” C’est à cette date que la demanderesse a conclu “avec un entrepreneur un contrat pour la vente ... d’un bâtiment résidentiel neuf” et est devenu “bénéficiaire”. Et c’est aussi à cette date, par voie de conséquence, que l’on peut fixer la véritable date de réception du bâtiment ; date ou “le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine ...”
[59] Quant aux “travaux à parachever ou à corriger” que l’on retrouve au paragraphe 6.1.9 du contrat de garantie obligatoire, ils ont tous été dénoncés avant la date du 6 novembre 2001 et c’est à cette date, date de réception véritable du bâtiment, que l’inspecteur-conciliateur peut en prendre connaissance.
[60] En conséquence, il y a donc lieu de modifier la décision de l’inspecteur-conciliateur de refuser de considérer les points 1-9, 1-10, 1-12, 1-13, 1-14, 1-15, 1-16 et 1-17 au motif que ces dénonciations ont été faites hors délai.
[61] La preuve est ici aussi encore floue à l’égard de ces points. Dans la foulée des discussions et de la transaction intervenues, certaines déficiences ont pu être corrigées par Campiz et l’on ignore de quelle façon des travaux de correction ont pu être faits.
[62] L’inspecteur-conciliateur devra donc vérifier chacun de ces points et prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards conformément au Règlement. Si certains points ont été corrigés, il devra vérifier s’ils l’ont été conformément aux normes et aux règles de l’art et prendre toutes les dispositions nécessaires, conformément au Règlement, si d’autres travaux de correction devaient être exécutés ; il devra également dresser rapport de ses constatations, en transmettre une copie au Tribunal d’arbitrage et à chacune des parties à l’instance.
L’inspecteur-conciliateur
a aussi refusé de considérer trois plaintes décrites aux points 1-21, 1-23 et
3-8 de ses rapports d’inspection ; la première au motif que le terrassement est
expressément exclu du contrat de garantie obligatoire (article 6.7.9) ; la
seconde au motif qu’il s’agit de l’entretien normal de l’unité résidentielle ; et
la troisième au motif qu’il n’a constaté aucune perte significative de chaleur.
[63] Avec respect pour l’opinion contraire, quant aux deux premiers points, le Tribunal d’arbitrage est d’un avis différent.
[64] Dans le premier cas, la demanderesse demande que les amoncellements de terre sur la pelouse soient enlevés. Il ne s’agit pas ici d’un problème de terrassement mal fait. Nous l’avons vu, l’endroit était un véritable chantier. Et le nettoyage du chantier fait partie des obligations de l’entrepreneur qui doit livrer une propriété en bon état de propreté. Cela ne comprend pas uniquement le bâtiment comme tel mais également son environnement. L’inspecteur-conciliateur devra donc prendre ce point en considération.
[65] L’ajustement d’une porte d’armoire peut être une question d’entretien normal. Mais au moment de la livraison d’un bâtiment, il est assez particulier de parler d’entretien ; encore plus quand il s’agit de plusieurs portes. L’inspecteur-conciliateur devra donc prendre ce point en considération.
[66] La question des pertes de chaleur est plus délicate. L’inspecteur-conciliateur a investigé cette plainte et, compte-tenu de l’équipement à sa disposition, n’a pas constaté de pertes significatives. Mais la demanderesse qui a vécu des conditions de froid et de gel dans sa résidence était convaincue du contraire. Elle a donc dû retenir les services d’un expert dans le domaine pour réussir à démontrer la réalité des conditions dans lesquelles elle devait vivre. Le Tribunal d’arbitrage est convaincu de la bonne foi de l’inspecteur-conciliateur exercée lors de son inspection. La preuve présentée par l’ingénieur Villaggi est cependant convaincante, non seulement de manière prépondérante, mais hors de tout doute, qu’il existe bel et bien un problème d’infiltration d’air, de manque d’étanchéité et de pertes de chaleur à ce bâtiment. L’inspecteur-conciliateur devra donc prendre ce point en considération.
[67] L’inspecteur-conciliateur devra donc vérifier chacun de ces points et prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards conformément au Règlement. Si certains points ont été corrigés, il devra vérifier s’ils l’ont été conformément aux normes et aux règles de l’art et prendre toutes les dispositions nécessaires, conformément au Règlement, si d’autres travaux de correction devaient être exécutés ; il devra également dresser rapport de ses constatations, en transmettre une copie au Tribunal d’arbitrage et à chacune des parties à l’instance.
L’analyse
thermographique de l’enveloppe du bâtiment faite par l’ingénieur Villaggi est
des plus exhaustives et son rapport démontrant plusieurs problèmes
d’infiltration d’air et de pertes de chaleur convainc de l’existence de
nombreuses malfaçons dans la construction de ce bâtiment. Le Tribunal
d’arbitrage est conscient de ne pouvoir imposer à l’inspecteur-conciliateur de
devoir suivre ce rapport à la lettre lors de son inspection et de sa décision
d’ordonner des travaux, s’il le faut. Mais il semble au Tribunal d’arbitrage
que l’inspecteur-conciliateur serait bien avisé, en l’occurrence, s’il
s’inspirait de cet ouvrage pour faire son travail.
[68] De toutes les déficiences et malfaçons dénoncées par la demanderesse, il demeure un groupe de points qui ne font pas l’objet d’une inspection et donc de décisions de l’inspecteur-conciliateur. Il s’agit de la question de la toiture : bardeau d’asphalte ; solin au bas de la toiture ; infiltrations d’eau dans les murs, plafonds et par la porte patio. Le Tribunal d’arbitrage les intègre tous dans un même point puisqu’il se peut fort bien que tous ces maux n’aient qu’une seule source.
[69] La question fait aussi partie de la demande d’arbitrage. Comme ces problèmes ont aussi été dénoncés par la demanderesse à plusieurs reprises dans ses lettres précitées, le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que ces déficiences devaient aussi être incluses au nombre des points à examiner par l’inspecteur-conciliateur.
[70] Et cette question fait également partie de la convention du 29 octobre 2003 (P-27).
[71] Traitant de cette convention, il y a lieu de noter que La Garantie est partie à celle-ci. Interrogé à cet égard, l’inspecteur-conciliateur Beausoleil a indiqué qu’il reconnaissait cette transaction et l’engagement de Campiz à exécuter les travaux de correction qui y sont indiqués. Par conséquent La Garantie a signé pour entériner le tout.
[72] Cependant, au cours de son témoignage, l’inspecteur-conciliateur a indiqué que lorsque survient un règlement entre un propriétaire et un entrepreneur relativement à la correction d’une déficience, cela libère La Garantie et elle n’a plus alors à intervenir sur cette question dans le dossier ; qu’un règlement empêche ainsi la considération de ces questions en arbitrage tout comme en conciliation.
[73]
Avec respect pour cette opinion, le
Tribunal d’arbitrage ne partage pas cette façon de voir. La conciliation est
un processus visant à favoriser l’accord des personnes en litige. Et la visite
d’inspection fait partie de ce processus. C’est à partir de cette visite que
le conciliateur constate, suggère et rend des décisions. La mission première
du conciliateur est de favoriser un accord. Si, pendant le processus de
conciliation, survient un accord entre les parties au litige, cet accord est de
beaucoup préférable à des décisions émanant du conciliateur, soit dit avec
respect. Et, lorsque survient une entente entre le propriétaire et
l’entrepreneur dans le cadre de la conciliation, l’obligation du conciliateur
est de prendre acte de cette entente, de s’assurer
qu’elle demeure à l’intérieur des balises établies par le contrat de garantie,
de la faire sienne pour ainsi engager la responsabilité de l’administrateur du
plan de garantie, de la consigner dans son rapport de conciliation et enfin
d’en assurer le suivi tout comme s’il s’agissait d’une décision émanant de lui.
[74] En l’occurrence, les ententes convenues entre le propriétaire et l’entrepreneur, consignées dans la convention P-27, sont dans les limites des balises établies par le certificat de garantie. Les ententes intervenues entre le propriétaire et l’entrepreneur au moment de la visite d’inspection font partie intégrante du processus de conciliation.
[75] L’inspecteur-conciliateur devra donc vérifier chacun des travaux de correction convenus et consignés dans la convention du 29 octobre 2003, qu’ils aient ou non déjà été consignés au rapport d’inspection, et prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs ; vérifier, si certains points ont été corrigés, s’ils l’ont été conformément aux normes et aux règles de l’art et prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards, conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs, si d’autres travaux de correction devaient être exécutés ; dresser rapport de ses constatations et en transmettre une copie au Tribunal d’arbitrage et à chacune des parties à l’instance.
[76] À ces directives d’ordre général concernant les d’infiltrations d’air, le manque d’étanchéité, les pertes de chaleur, la toiture et les infiltrations d’eau dans les murs, plafonds et par la porte patio, le Tribunal d’arbitrage désire apporter certaines précisions. Au cours de l’enquête, la question des normes édictées par le Code national du bâtiment (ci-après « CNB ») a été abordée. Certains ont mentionné que ces directives n’étaient que des suggestions ; d’autres, que si l’on suivait le code à la lettre, les bâtiments du gendre de celui dont il est question en l’instance seraient alors relevés à un niveau de catégorie supérieur et qu’en conséquence il fallait se garder de suivre toutes ces indications. Le Tribunal d’arbitrage est en complet désaccord avec ces façons d’appliquer le Code national du Bâtiment. Le CNB édicte des normes minimales. Et la Loi sur le bâtiment intègre ce code à la Loi, en faisant ainsi des normes à observer. Ces normes ne sont donc pas des suggestions mais des prescriptions minimums à respecter auxquelles le constructeur du bâtiment de la plus basse catégorie de construction devra se conformer.
[77]
Ainsi, les équipements tels les
portes et les fenêtres peuvent être des équipements de la plus basse gamme mais
ils doivent répondre aux normes minimales du CNB. Lorsqu’ils répondent ainsi à
ces normes, que les critères minimums de fabrication sont respectés, ils
peuvent être installés légalement. Il va de soi qu’à cause de leur piètre
fabrication ces équipements présenteront certainement de piètres performances
d’étanchéité ou de conservation d’énergie. Mais ce n’est pas une raison pour autoriser que leur
installation soit aussi mal faite et qu’elle ne rencontre pas les normes
édictées d’étanchéité. Il en va de même pour toute la
construction.
[78] Quant aux déficiences de la toiture, il appert qu’elles auraient toutes été corrigées. L’inspecteur-conciliateur devra sans assurer. Il devra aussi s’assurer que les problèmes d’infiltrations d’eau dans les murs et les plafonds sont corrigés, le cas échéant.
[79] Un dernier mot au sujet de la toiture. La question d’une section plate de la toiture à la jonction d’un pan de la tourelle avant et de l’installation d’un solin à cet endroit ont fait l’objet de désaccords et de contradictions à l’audience. Il semble au Tribunal d’arbitrage que cette question a été réglée par l’admission de l’ingénieur Villaggi qu’il avait commis une erreur à l’égard de la caractérisation de la noue. Par ailleurs, si la question de la pente du toit à cet endroit demeurait encore une question en litige, vu la petite section du toit qui pourrait, selon certains, être plate, le Tribunal d’arbitrage est d’avis, comme l’inspecteur-conciliateur, que cette section ne retiendrait pas d’eau de façon significative pour que la question mérite d’être reconsidérée.
[80] Reste la question de la main courante de l’escalier menant à l’étage. La défenderesse et la mise en cause se sont objectées à la considération de cette question au motif que si déficience il y avait, elle n’a pas été dénoncée dans le délai prescrit.
[81] Mais il faut d’abord qualifier cette déficience. S’il s’était agit d’un défaut de construction, d’une mauvaise installation ou d’un défaut de qualité, on pourrait alors parler d’une malfaçon apparente. Mais il s’agit plutôt d’une question de conformité au Code national du bâtiment. Et, pour un profane, une non-conformité à une norme n’a rien d’apparent.
[82] L’article 6.4.2 du contrat de garantie obligatoire indique que dans les cas de manquements de l’entrepreneur à ses obligations légales, la garantie couvre :
“6.4.2.3 La réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception ... et dénoncées par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des malfaçons.”
[83] En l’instance, cette malfaçon a été dénoncée dans le délai prescrit.
[84]
Cette question est traitée au paragraphe 9.8.7 - Mains courantes de la partie 9 du Code national du bâtiment
- maison et petits bâtiments. En lisant conjointement les
articles 9.8.7.1 et 9.8.7.2, on apprend que dans les maisons et les petits bâtiments, une main courante est
exigée sur au moins un côté d’un escalier d’une largeur inférieure à 1100 mm et
que, lorsqu’une main courant est exigée, elle doit être continue sur toute la
longueur de l’escalier, y compris les paliers.
[85] Le Tribunal d’arbitrage constate que le texte du CNB - 1990 peut porter à interprétation et à confusion. Mais le CNB de 1995 vient corriger cette confusion en indiquant que pour les escaliers ne desservant qu’un seul logement, au moins une main courante doit être continue sur toute la longueur de l’escalier.
[86] L’inspecteur-conciliateur devra donc considérer la question de la main courante de l’escalier menant à l’étage et prendre toutes les dispositions nécessaires à cet égard conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[87] Quant à toutes les autres malfaçons relevées dans la demande d’arbitrage, dans l’un des rapports d’expertise ou lors de l’audience pour considération par le Tribunal d’arbitrage, elles sont toutes rejetées. À cet égard, le Tribunal d’arbitrage rappelle à toutes les parties que sa juridiction consiste à prendre en considération les plaintes dénoncées par écrit par le bénéficiaire du plan de garantie dans le délai prescrit et à l’égard desquelles une demande de révision de la décision de l’inspecteur-conciliateur est faite.
[88] Dans sa demande d’arbitrage, la demanderesse demande qu’il soit ordonné à l’entrepreneur et à l’administrateur de payer à la demanderesse le coût des travaux requis pour corriger toutes les déficiences, les malfaçons, les vices de construction et les non-conformités aux plans et devis ou, subsidiairement, qu’il soit ordonné à l’entrepreneur et à l’administrateur d’exécuter les dits travaux.
[89] Il n’est pas de la juridiction du Tribunal d’arbitrage d’adjuger dans ce sens. De toute manière, en mettant en œuvre le programme de garantie contractuelle obligatoire fournie par le constructeur, la demanderesse s’assure que les travaux de correction des malfaçons seront exécutés correctement sous l’égide de l’administrateur de la garantie et qu’à défaut par l’entrepreneur de corriger toutes les malfaçons et de les corriger conformément aux normes et aux règles de l’art, l’administrateur de la garantie devra faire exécuter ces travaux conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[90] Aux termes du contrat de garantie, si la défenderesse faisait défaut de parachever ou de corriger les travaux à exécuter, La Garantie, qui cautionne l’exécution et la qualité des travaux, devrait les faire exécuter par un autre entrepreneur et partant elle assurerait la surveillance de ces travaux. Il en va de même que ce soit la défenderesse ou un autre qui exécute les travaux.
[91]
Et, pour ne laisser aucune question
sans réponse, le Tribunal d’arbitrage indique aux parties en
l’instance que dès que le Plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs est
mis en oeuvre, c’est l’inspecteur-conciliateur qui devient le maître d’oeuvre,
le donneur d’ouvrage et le seul surveillant des travaux habilité aux termes du
Règlement.
C) Les frais et les dommages exemplaires
[92] La demanderesse réclame le remboursement des frais d’expertise au montant de 10,103.54 $ et le remboursement des frais et honoraires judiciaires qui s’élèvent à 18,350.30 $. Elle demande finalement la condamnation de la mise en cause à des dommages exemplaires au montant de 15,000.00 $.
[93] Pour appuyer ses diverses demandes, face au refus de l’inspecteur-conciliateur de considérer plusieurs de ses plaintes, la demanderesse a dû retenir les services de Ingétec, experts conseils en bâtiments, et de son ingénieur, Marc Villaggi. Les différents examens de l’ingénieur ont mené aux rapports P-18, P-19, P-46 et P-51.
[94] Les rapports de l’ingénieur Villaggi sont complets, exhaustifs, pertinents et bien articulés. Ils ont aussi le mérite d’être impartiaux et d’analyser les situations avec rigueur. Ils ont été très utiles à cette audience, non seulement au Tribunal d’arbitrage mais aussi à toutes les parties l’instance qui s’en sont servi pour mener à bien leurs études.
[95] L’article 124 du Règlement stipule :
“L’arbitre doit statuer ... quant au quantum des frais raisonnables d’expertises pertinentes que l’administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.”
[96] En l’occurrence, les frais engagés par la demanderesse à cet égard sont raisonnables.
[97] Cependant, la demanderesse a déjà reçu un montant de 2,619.40 $ de Campiz en remboursement d’une partie des frais d’expertise. Ce montant doit être déduit du montant de 10,103.54 $ réclamé.
[98] La Garantie devra donc rembourser la somme de 7,484.14 $ à la demanderesse pour les frais d’expertise qu’elle a dû engager pour appuyer ses diverses demandes face au refus de l’inspecteur-conciliateur de considérer plusieurs de ses plaintes, avec un intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec. Comme les derniers montants constituant cette somme ont été engagés durant l’audience, les intérêts s’appliqueront à compter de la date de la sentence arbitrale.
La demanderesse réclame
également le remboursement des frais et honoraires judiciaires qui s’élèvent à
18,350.30 $ qu’elle a dû engager pour retenir les services d’avocats pour la
représenter, la conseiller et la soutenir tout au long de ses procédures.
[99] À cet égard, l’article 125 du Règlement édicte :
“Les dépenses effectuées par les parties intéressées et l’administra-teur pour la tenue de l’arbitrage sont supportés par chacun d’eux.”
[100] Mais les procureurs de la demanderesse ont souligné au Tribunal d’arbitrage que la demanderesse a connu des problèmes hors de l’ordinaire dans le traitement du dossier en l’instance et qui l’ont, au premier abord, justifiée de s’adresser à un avocat pour obtenir conseil. À commencer par les défauts de Campiz de livrer le bâtiment dans le délai prévu, l’état d’avancement du chantier au moment prévu de la livraison et les agissements de Campiz tout au long de l’épopée entre le 25 mai et le 6 novembre 2001 ; par les longs délais entre le moment de la transmission de ses lettres de plaintes et les premières réactions de La Garantie, délais qui ont fait surgir en elle la crainte de ne pas être entendue ; par la demande de récusation de l’arbitre pour des motifs pour le moins fallacieux, laquelle demande a entraîné des frais importants ; par la longueur de l’audience. De tels frais sont de nature à décourager les réclamations et, à ce compte et à ces coûts, personne ne pourra se prévaloir du plan de garantie. De tels frais ne sont pas normaux considérant que le Règlement est du type d’une loi de protection du consommateur.
[101] Le Tribunal d’arbitrage est en complet accord avec les procureurs de la demanderesse.
[102] L’article 116 du Règlement édicte :
“Un arbitre statue conformément aux règles de droit ; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient.”
[103] Le Tribunal d’arbitrage estime qu’en l’instance les circonstances le justifient de décider en équité.
[104] Le Tribunal d’arbitrage estime qu’il ne devrait pas être aussi onéreux à un demandeur de demander l’arbitrage en vertu du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et arbitre à 25 % du montant de 18,350.30 $ les frais que devrait normalement supporter un demandeur.
[105]
La Garantie devra donc rembourser
la somme de 13,762.68 $ à la demanderesse pour les frais et honoraires
extra-judiciaires qu’elle a dû engager, avec un intérêt au taux légal majoré de l’indemnité
additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec. Comme
les derniers montants constituant cette somme ont été engagés durant
l’audience, les intérêts s’appliqueront à compter de la date de la sentence
arbitrale.
[106] Finalement, compte tenu du traitement donné aux réclamations précédentes, le Tribunal d’arbitrage estime qu’il n’est pas nécessaire d’accorder des dommages exemplaires.
[107] Quant aux frais d’arbitrage, l’article 123 du Règlement édicte que :
“(...)
Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l’administrateur à moins que le bénéficiaire n’obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l’arbitre départage ces coûts.”
[108] Les frais de l’arbitrage sont donc à la charge de l’administrateur.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL
D’ARBITRAGE :
ACCUEILLE en partie la demande de la demanderesse.
DÉCLARE bien fondées les décisions de l’inspecteur-conciliateur d’accepter de considérer la dénonciation des malfaçons à l’égard des points suivants, savoir :
|
Point No |
Description |
|
1-1 |
Scellant autour de la baignoire |
|
1-2 |
Porte d’entrée avant |
|
1-3 |
Isolation des murs mitoyens |
|
1-4 |
Planchers - gouttes de vernis |
|
1-5 |
Odeurs d’égout par le bassin du garage |
|
2-1 |
Marquetterie décollée dans la chambre principale |
|
2-2 |
Revêtement de vinyle |
|
3-1 |
Isolation du mur mitoyen arrière au sous-sol |
|
3-2 |
Gouttes de verni sur les murs de l’escalier et muret de l’entrée |
|
3-3 |
Parquetterie de la chambre avant |
|
3-4 |
Ouverture dans le vinyle près de l’entrée électrique |
|
3-5 |
Isolation de l’entre-toit |
ORDONNE à l’inspecteur-conciliateur de vérifier que tous les points énumérés ci-haut, corrigés ou censés l’être, l’ont effectivement été et, le cas échéant, s’ils l’ont été conformément aux normes et aux règles de l’art ; et de dresser rapport de ses constatations, d’en transmettre une copie au Tribunal d’arbitrage et à chacune des parties à l’instance ; et de prendre toutes les dispositions nécessaires, conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs, si d’autres travaux de correction devaient être exécutés.
MAINTIENT,
pour les mêmes motifs que ceux invoqués par l’inspecteur-conciliateur, les
décisions de celui-ci pour le refus de considérer certaines malfaçons, savoir :
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Point No |
Description |
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1-6 |
Porte entre le garage et le sous-sol |
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1-7 |
Fissures au plancher du garage |
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1-8 |
Infiltration d’eau par le dessous de la porte de garage |
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1-11 |
Taches dans la douche |
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1-19 |
Planche ceinturant la fenêtre de la salle à coucher |
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1-20 |
Concassé avant et dans l’entrée du garage |
DÉCLARE mal fondées les décisions de l’inspecteur-conciliateur de refuser de considérer les malfaçons qui suivent au motif qu’elles ont été dénoncées hors du délai prescrit, savoir :
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Point No |
Description |
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1-9 |
Peinture dans la baignoire |
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1-10 |
Porte de douche à ajuster |
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1-12 |
Réparer le patio arrière |
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1-13 |
Nettoyer revêtement extérieur arrière |
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1-14 |
Nettoyer porte extérieure (garage) |
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1-15 |
Remplacer la barre de sécurité de la porte patio |
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1-16 |
Remplacer l’escalier avant (béton cassé) |
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1-17 |
Nettoyer le mortier sur les tuiles de céramique de la cuisine |
ORDONNE
à l’inspecteur-conciliateur de vérifier chacun des points ci-haut et de
prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards conformément au Règlement
sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs ; de vérifier, si
certains points ont été corrigés, s’ils l’ont été conformément aux normes et
aux règles de l’art et de prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs
égards, conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments
résidentiels neufs, si d’autres travaux
de correction devaient être exécutés ; de dresser rapport de ses constatations et d’en
transmettre une copie au Tribunal d’arbitrage et à chacune des parties à
l’instance.
DÉCLARE mal fondées les décisions de l’inspecteur-conciliateur de refuser de considérer les malfaçons qui suivent aux motifs qu’elles sont du domaine des exclusions ou d’absence de constat, savoir :
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Point No |
Description |
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1-21 |
Nettoyer le gazon |
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1-23 |
Ajuster les portes d’armoire |
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3-8 |
Pertes de chaleur |
ORDONNE à l’inspecteur-conciliateur de vérifier chacun des points ci-haut et de prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs ; de vérifier, si certains points ont été corrigés, s’ils l’ont été conformément aux normes et aux règles de l’art et de prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards, conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs, si d’autres travaux de correction devaient être exécutés ; de dresser rapport de ses constatations et d’en transmettre une copie au Tribunal d’arbitrage et à chacune des parties à l’instance.
ORDONNE à l’inspecteur-conciliateur de vérifier chacun des travaux de correction convenus et consignés dans la convention du 29 octobre 2003 et de prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs ; de vérifier, si certains points ont été corrigés, s’ils l’ont été conformément aux normes et aux règles de l’art et de prendre toutes les dispositions nécessaires à leurs égards, conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs, si d’autres travaux de correction devaient être exécutés ; de dresser rapport de ses constatations et d’en transmettre une copie au Tribunal d’arbitrage et à chacune des parties à l’instance.
ORDONNE à l’inspecteur-conciliateur de considérer la question de la main courante de l’escalier menant à l’étage et de prendre toutes les dispositions nécessaires à cet égard conformément au Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs.
ORDONNE à
La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc. de rembourser la somme de
7,484.14 $ à la demanderesse, au titre des frais d’expertise qu’elle a dû
engager, avec un intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle
prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à
compter de la date de la sentence arbitrale.
ORDONNE à La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc. de rembourser la somme de 13,762.68 $ à la demanderesse, au titre des frais et honoraires extra-judiciaires qu’elle a dû engager, avec un intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de la sentence arbitrale.
RENVOIE le dossier à La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc. pour qu’il soit traité conformément aux termes et conditions du contrat préliminaire et de garantie obligatoire - maison neuve
DEMEURE saisi de la présente affaire pendant une période de quatre-vingt-dix (90) jours à partir de la date où tous les travaux de correction seront terminés.
LE TOUT avec les frais d’arbitrage à la charge de La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc. conformément au Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
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Me ROBERT MASSON, ing., arb.
Me Véronique Boisvert
Me Mario Charlebois
Martin, Camirand, Pelletier
Procureurs de la demanderesse
Me Avelino De Andrade
Leblanc Lalonde et associés
Procureurs de la mise en cause