ARBITRAGE EN VERTU DU RéGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BåTIMENTS RƒSIDENTIELS NEUFS

(DŽcret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme dÕarbitrage autorisŽ par la RŽgie du b‰timent : CCAC

ENTRE :	ƒco-Quartier de la Gare (Brossard) phase 1

ET :	SociŽtŽ en commandite Trigone Delson

	(ci-aprs lÕÇ Entrepreneur È)

ET :	Garantie Construction RŽsidentielle ;

	(ci-aprs lÕÇ Administrateur È)

Dossiers CCAC : S18-101701-NP & S18-101702-NP

DŽcision arbitrale

Demandes de rŽvision des dŽcisions de lÕAdministrateur

(art. 106 al. 1 du Rglement)

Arbitre : M^e Michel A. Jeanniot

Pour lÕEntrepreneur : M^e Pierre-Olivier Baillargeon

Pour lÕAdministrateur : M^e Dominique Vallires

Date de lÕaudition : 18 et 19 mars 2019

Date de la DŽcision : 9 mai 2019

Identification complte des parties

Entrepreneurs : ƒco-Quartier de la Gare (Brossard) phase 1

1981, Bernard-Pilon

BelÏil (QuŽbec) J3G 4S5

SociŽtŽ en commandite Trigone Delson

1981, Bernard-Pilon

BelÏil (QuŽbec) J3G 4S5

Et leur procureur :

Me Pierre-Olivier Baillargeon

Crochetire PŽtrin

5800, boul. Louis-H. Lafontaine

MontrŽal (QuŽbec) H1M 1S7

Administrateur : Garantie Construction RŽsidentielle

7171, Jean Talon Est, bur. 200

MontrŽal (QuŽbec) H1M 3N2

Et leur procureur :

Me Dominique Vallires

Lavery, De Billy

1, place Ville-Marie, bur. 400

MontrŽal (QuŽbec) H3B 4M4

PLUMITIF

2018.11.19 ConfŽrence prŽparation/de gestion (sous forme tŽlŽphonique). Proposition, de consentement et le tribunal a entŽrinŽ la rŽunion dÕactions pour les 2 dossiers. Ajournement de lÕappel confŽrence pour fins de discussions entre les parties

2018.11.20 ConfŽrence prŽparatoire/de gestion (sous forme tŽlŽphonique) et discussion. Discussion sur un calendrier des ŽchŽances et quant aux disponibilitŽs pour fixer audience sur Requtes de suspension sur une base interlocutoire

2018.12.10 Dates (10 et 11 dŽcembre 2018) prŽliminaires retenues pour audience sur Requtes de suspension sur une base interlocutoire des dŽcisions dÕannulation des accrŽditations des Entrepreneurs Ñ dŽcisions Žmises par lÕAdministrateur du plan de garantie

2018.12.10 Ouverture dÕenqute et audition sur moyens interlocutoires, salle 22.03 du Tribunal administratif du QuŽbec. Ë lÕouverture de lÕaudience : suspension fut requise par les procureurs afin dÕexplorer des modes alternatifs de rŽsolution des conflits et plus particulirement si une entente transaction est possible. Au retour de la suspension : les parties demandent dÕajourner et reporter au dŽbut janvier 2019. Les dates des 17 et 18 janvier 2019 sont alors retenues.

2019.01.16 Demande de report de la date de prŽsentation de lÕordonnance de sauvegarde. Les dates suggŽrŽes sont ˆ compter du dŽbut fŽvrier 2019 et les dates des 4 et 5 fŽvrier 2019 sont, par la suite, retenues.

2019.02.04 Audience (4 et 5 fŽvrier 2019) quant aux Requtes de suspension sur une base interlocutoire des dŽcisions dÕannulation de lÕEntrepreneur Ñ dŽcisions Žmises par lÕAdministrateur du plan de garantie

2019.02.22 DŽcision de lÕarbitre sur les Requtes de suspension des dŽcisions dÕannulation de lÕEntrepreneur Ð dŽcisions Žmises par lÕAdministrateur du plan de garantie pour valoir jusquÕˆ dŽcision finale

2019.03.18 Audience sur le fond (18 et 19 mars 2018), salle 22.02 du Tribunal administratif du QuŽbec

2019.05.06 DŽcision

INTRODUCTION

[1] La prŽsente dŽcision arbitrale concerne conjointement les deux (2) dossiers dÕarbitrage suivants (ci-aprs, collectivement les Ç Dossiers È) :

á ƒco-Quartier de la Gare (Brossard) phase 1 c. Garantie Construction RŽsidentielle, dossier n^o S18-101701-NP (ci-aprs, Ç ƒco-quartier È)

á SociŽtŽ en commandite Trigone Delson c. Garantie Construction RŽsidentielle, dossier n^o S18-101702-NP (ci-aprs, Ç Trigone Delson È)

[2] Les parties lors de lÕaudition ont indiquŽ se rŽfŽrer indiffŽremment ˆ ƒco-quartier ou Trigone Delson pour faire leurs preuves, considŽrant de part et dÕautre que les faits sont similaires ; il y eut donc preuve commune.

[3] Le soussignŽ, ˆ moins dÕavoir entendu des reprŽsentations ˆ lÕeffet contraire, a donc considŽrŽ dans son analyse que les faits sÕappliquant dans un dossier le sont Žgalement dans lÕautre (et vice versa).

MANDAT ET JURIDICTION

[4] Le Tribunal est saisi des dossiers par nomination du soussignŽ par le Centre Canadien dÕArbitrage Commercial (CCAC) en date du 17 octobre 2018, dans les Dossiers et suivant nomination sous lÕŽgide du Rglement sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs (L.R.Q. c. B -1.1, r.02) et ci-aprs, le Ç Rglement È.

Objet du litige

[5] Les Demandes dÕarbitrage dans ces deux Dossiers (ci-aprs, les Ç Demandes dÕarbitrage È) concernent la rŽvision des dŽcisions de lÕAdministrateur dÕannuler lÕadhŽsion de lÕEntrepreneur au Plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs (ci-aprs, Ç Plan de garantie È) Žmise en application du Rglement sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs (L.R.Q. c. B -1.1, r.02), (ci-aprs, le Ç Rglement È) et qui fut adoptŽ en conformitŽ de la Loi sur le b‰timent (L.R.Q. c. B -1.1) (ci-aprs, la Ç Loi sur le b‰timent È).

[6] Les parties demandent au soussignŽ de dŽterminer si les b‰timents dont les adresses sont listŽes ci-dessous (ci-aprs, les Ç Quatre adresses È) sont des b‰timents visŽs par le Rglement et donc soumis au Plan de garantie :

6300 rue de ChambŽry, Brossard

6400 rue de ChambŽry, Brossard

6005-6105 rue de Chateauneuf, Brossard

145 avenue de lÕHarmonie, Delson

Bréve mise en contexte

[7] LÕEntrepreneur fut initialement, et ˆ sa demande, accrŽditŽ au Plan de garantie de lÕAdministrateur et pour les Quatre adresses ci-haut identifiŽes.

[8] Les Quatre adresses auraient, en temps utile, subi des Ç modifications È qui feraient en sorte que les b‰timents seraient alors composŽs de plus de quatre (4) parties privatives superposŽes.

[9] Pour cette raison, lÕEntrepreneur considre que les Quatre adresses ne sont pas visŽes par le Plan de garantie obligatoire Žtant donnŽ que le Rglement ne sÕapplique pas aux b‰timents comprenant plus de quatre (4) parties privatives superposŽes.

[10] LÕEntrepreneur a ainsi indiquŽ ˆ lÕAdministrateur quÕil ne souhaitait plus procŽder ˆ lÕenregistrement dÕunitŽ au sein des Quatre adresses au Plan de garantie.

[11] LÕAdministrateur a par la suite indiquŽ ˆ lÕEntrepreneur la procŽdure ˆ suivre pour annuler lÕenregistrement desdites Quatre adresses.

[12] LÕAdministrateur a alors demandŽ que lui soient fournis des documents au soutien de la Ç dŽsinscription È du Plan de garantie pour les Quatre adresses.

[13] Pour des raisons ˆ distraire de la prŽsente, la communication entre les parties concernant les Quatre adresses est restŽe dans une impasse et le 28 septembre 2018, lÕAdministrateur Žmet pour chacun des Dossiers, un avis de dŽcision dÕannulation de lÕadhŽsion de lÕEntrepreneur (ci-aprs, Ç DŽcision de lÕAdministrateur È).

[14] Les motifs de la DŽcision de lÕAdministrateur sont indiquŽs en ces termes :

Ç La prŽsente vise ˆ vous informer que nous annulons lÕadhŽsion de votre entreprise (Ç entreprise È ou Ç entrepreneur È) auprs de Garantie de construction rŽsidentielle (Ç GCR È ou Ç administrateur È).

En effet, votre entreprise se trouve dans la ou les situation(s) suivante(s) qui sont en lien avec certains articles du Rglement sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs, RLRQ c. B -1.1, r.8. (Ç Rglement È) :

á 93. LÕadministrateur peut annuler une adhŽsion lorsque lÕentrepreneur se trouve dans lÕune des situations suivantes :

1¡ il ne remplit plus lÕune des conditions requises par le prŽsent rglement pour obtenir un certificat dÕaccrŽditation ;

3¡ il est en dŽfaut de paiement des frais dÕadhŽsion, de renouvellement de lÕadhŽsion ou dÕenregistrement ;

Frais dÕenregistrement pour le projet situŽ au 6005-6105 rue de Ch‰teauneuf ˆ Brossard pour un montant total de 167 616,88 $, et ce, malgrŽ nos diverses significations (enregistrement GCR n^o 148884).

Frais dÕenregistrement pour le projet situŽ au 6003 de ChambŽry ˆ Brossard pour un montant total de 192 256,56 $, et ce, malgrŽ nos diverses significations (enregistrement GCR n^o 147505).

Frais dÕenregistrement pour le projet situŽ au 6400 de ChambŽry ˆ Brossard pour un montant total de 194 435,58 $, et ce, malgrŽ nos diverses significations (enregistrement GCR n^o 148884).

á Annexe 2 - 1¡ [LÕentrepreneur sÕengage :] ˆ respecter les critres dÕadhŽsion requis par lÕadministrateur conformŽment aux exigences prŽvues dans un rglement de la RŽgie du b‰timent du QuŽbec portant sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs ;

á Annexe 2 - 6¡ [LÕentrepreneur sÕengage :] ˆ enregistrer et verser la prime dŽterminŽe pour chaque catŽgorie de b‰timents et ce, sans dŽlai auprs de lÕadministrateur selon la premire des ŽventualitŽs suivantes :

a) ˆ la signature du contrat prŽliminaire ou dÕentreprise ;

b) ˆ la dŽlivrance du permis de construction ;

c) au dŽbut des travaux de construction du b‰timent visŽ ; È

[15] En sus des motifs ci-haut reproduits, lÕAdministrateur rŽcapitule les Žtapes qui ont menŽ ˆ sa DŽcision, le soussignŽ estime utile de reproduire cette section Žgalement puisquÕelle reflte la position de lÕAdministrateur quant aux faits antŽrieurs ˆ sa DŽcision :

Ç 1. Votre entreprise a tout dÕabord fournir des formulaires dÕenregistrement pour procŽder ˆ lÕenregistrement de ces b‰timents.

2. Par la suite, vous avez informŽ GCR que ces b‰timents Žtaient enregistrŽs ˆ lÕAssociation de la construction du QuŽbec (ACQ).

3. GCR a procŽdŽ ˆ des vŽrifications qui lui ont permis de constater que ces b‰timents nÕŽtaient pas enregistrŽs ˆ lÕACQ.

4. Vous nÕavez pas fourni une preuve que lÕAssociation patronale des entreprises en construction du QuŽbec (AFECQ) couvrait ces b‰timents et vous avez transmis des formulaires dÕannulation dÕenregistrement, en indiquant que vous nÕaviez plus ˆ les enregistrer considŽrant les modifications que vous aviez rŽalisŽes aux b‰timents.

5. Or, comme nous avons ensuite eu lÕoccasion de vous en informer, dans le cadre de communications formelles et de rencontres, GCR a procŽdŽ ˆ une analyse des plans dÕarchitecture, effectuŽ une visite sur les lieux et rŽalisŽ des vŽrifications au registre foncier du QuŽbec. Cela nous a amenŽ ˆ conclure que ces b‰timents sont bel et bien visŽs par le plan de garantie obligatoire et que les acheteurs des unitŽs se trouvant dans ces b‰timents sont en droit dÕavoir les protections prŽvues par le Rglement sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs.

6. MalgrŽ ce qui prŽcde, votre entreprise refuse toujours dÕenregistrer les b‰timents auprs de GCR. È

[16] Concernant Trigone Delson, la DŽcision est en essence identique ˆ lÕexception du paragraphe ayant trait aux frais, recherchant inter alia :

Ç Frais dÕenregistrement pour le projet situŽ au 145 rue de lÕHarmonie ˆ Delson pour un montant total de 254 777,84 $, et ce, malgrŽ nos diverses significations (enregistrement GCR no 147358). È

[17] Tel quÕindiquŽ dans la DŽcision de lÕAdministrateur, lÕEntrepreneur avait lÕoption dÕobtempŽrer aux demandes de lÕAdministrateur en procŽdant ˆ une demande de rŽouverture de dossier ou de contester la dŽcision via une demande dÕarbitrage.

[18] Sans cette adhŽsion, de cause ˆ effet, lÕEntrepreneur est de facto dŽsaccrŽditŽ du Plan de garantie, ce qui implique, faute de suspendre cette annulation, le retrait par la RŽgie du B‰timent du QuŽbec (ci-aprs, Ç RBQ È) des sous-catŽgories de licence dÕentrepreneur 1.1.1 et/ou 1.1.2., (Lettres du 1^er octobre 2018 de la RŽgie).

[19] LÕEntrepreneur prŽsente ses Demandes dÕarbitrage en contestation des DŽcisions de lÕAdministrateur en date du 17 octobre 2018, incluant ab initio des demandes de suspension sur une base interlocutoire.

[20] En parallle, des Žchanges continuent entre les parties concernant les projets ƒco-quartier et Trigone Delson au sujet dÕunitŽs qui a priori Ñ et dÕadmission des parties Ñ sont effectivement assujetties au Plan de garantie obligatoire.

[21] Faute dÕaccrŽditation nŽcessaire pour rŽtablir une licence dÕEntrepreneur 1.1.1 et/ou 1.1.2. auprs de la RBQ, lÕEntrepreneur ne peut pas achever la construction de la Ç Production du printemps È et cÕest ce qui (entre autres) motive les demandes de suspension.

[22] LÕaudition des demandes de suspension des dŽcisions de lÕAdministrateur dans les Dossiers sÕest dŽroulŽe les 4 et 5 fŽvrier 2019 et fut accueillie par dŽcision interlocutoire (motivŽe) du soussignŽ en date du 22 fŽvrier 2019.

[23] Lors de lÕenqute et audition sur le fond dans les Deux dossiers, qui sÕest dŽroulŽe les 18 et 19 mars 2019, les parties ont convenu de limiter le litige ˆ la question suivante :

[23.1] Les b‰timents sis aux Quatre adresses sont-ils visŽs par le Rglement ?

[24] Tel quÕil mÕen est coutume, je ne reprendrai pas ici avec force de dŽtails tout un chacun des ŽlŽments qui furent mis en preuve et/ou qui mÕont ŽtŽ plaidŽs. Je me permettrai de limiter mon sommaire aux ŽlŽments importants ou ginglymes de mon processus dŽcisionnel.

Position de lÕEntrepreneur

[25] Selon lÕEntrepreneur, les b‰timents sis aux Quatre adresses comportent cinq (5) lots donc cinq (5) parties privatives superposŽes dont le premier niveau se trouve au niveau garage (o sÕimbrique la zone de gymnase/atelier), et dont les deux derniers niveaux sont composŽs de parties privatives ayant chacune un numŽro de lot et qui sont incluent dans une seule et mme unitŽ dÕhabitation.

[26] En substance, la position de lÕEntrepreneur ˆ lÕeffet que les b‰timents sis aux Quatre adresses sont des b‰timents de plus de quatre (4) parties privatives superposŽes puisquÕils sont dotŽs de cinq (5) numŽros de lots privatifs superposŽs.

[27] Le plan de coupe des parties privatives du 63000 ChambŽry extrait de la pice E-15 est reproduit ci-dessous aux fins de faciliter repŽrage et lecture de la prŽsente dŽcision arbitrale :

La notion de Ç parties privatives superposŽes È

[28] LÕEntrepreneur allgue que lÕŽvolution lŽgislative du Rglement suggre une volontŽ du LŽgislateur de privilŽgier la notion de Ç partie privative È par opposition ˆ celle de logement (sauf en matire de coopŽrative).

[29] LÕEntrepreneur initie ses reprŽsentations en soulignant quÕhistoriquement, le LŽgislateur avait privilŽgiŽ une distinction en fonction de la hauteur des b‰timents que lÕon retrouvait dans les termes de la licence dÕentrepreneur 30 et 31 qui a prŽcŽdŽ la licence de la RBQ 1.1.2 et 1.1.3.

[30] LÕEntrepreneur souligne que la premire mouture du Rglement parlait (en matire de copropriŽtŽ) non pas de logements ou de Ç parties privatives È mais uniquement dÕÇ Žtages È.

[31] Le Rglement tel quÕadoptŽ le 17 juin 1998, ˆ son article 2 (2) b), fait rŽfŽrence ˆ Ç un b‰timent multifamilial ˆ partir du duplex dÕune hauteur de b‰timent de moins de 4 Žtages È.

[32] On me suggre que je dois comprendre que ce raisonnement avait pour but dÕharmoniser le vocabulaire avec le Rglement sur la qualification professionnelle, mais sans toutefois en faire une dŽmonstration.

[33] LÕEntrepreneur soumet quÕil ne faut pas confondre Ç Žtage È et logement, et se rŽfŽrant au Journal des dŽbats de lÕAssemblŽe nationale, 35^e lŽgislature, 1^re session, 29 novembre 1994 au 13 mars 1996 (page 3), il souligne que dans le cadre des dŽbats entourant le projet de rglement, on prend soin de lire non pas quatre logements mais bien quatre Žtages, une distinction qui viserait notamment ˆ offrir une protection plus large au public.

[34] LÕEntrepreneur souligne quÕhistoriquement, le terme Ç logement È nÕapparaissait au Rglement que dans le cas dÕapplication des dispositions en matire coopŽrative, b‰timent multifamilial de plus de cinq (5) logements dŽtenus par un organisme ˆ but non lucratif ou une coopŽration.

[35] LÕEntrepreneur rŽfre ensuite aux projets de modifications du Rglement publiŽs le 4 octobre 2000 qui propose alors de remplacer la qualification de b‰timents de Ç moins de 4 Žtages et de plus de 5 unitŽs privatives È par Ç de plus de 5 parties privatives È, et cite lÕAvis qui prŽcde lesdites modifications :

Ç Ce projet de rglement a pour objet dÕappliquer la garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs aux b‰timents multifamiliaux dŽtenus en copropriŽtŽ divise selon leur type de construction plut™t quÕen fonction de leur hauteur de b‰timent comme cÕest le cas en vertu de la rŽglementation actuelle È.

[36] On me dirige ensuite vers la mouture 2001 du Rglement au chapitre des dŽfinitions (article 2, par. 2 c)) o il y est fait rŽfŽrence ˆ un Ç b‰timent multifamilial de construction incombustible comprenant au plus de 4 parties privatives superposŽes È.

[37] On me suggre dans cette mouture 2001 du Rglement que le LŽgislateur introduit la notion de Ç parties privatives superposŽes È confirmant sa volontŽ de sÕŽloigner du critre de la hauteur de b‰timent.

[38] En 2014, le LŽgislateur complte la qualification des b‰timents visŽs au Rglement, en ajoutant une exclusion des espaces de stationnement et de rangement de lÕalgorithme du calcul des parties superposŽes.

[39] ConsŽquemment, le Rglement en vigueur depuis 2014 crŽe une exception dÕapplication pour les b‰timents de plus de quatre (4) parties privatives superposŽes (devant exclure les stationnements et les espaces de rangement).

[40] LÕEntrepreneur plaide Žgalement que le LŽgislateur, tant en anglais quÕen franais, a choisi de renforcer la notion de partie privative superposŽe et non une notion dÕunitŽ de logement et cite la version anglaise du Rglement et plus particulirement la division II, article 2 (1) (b) o lÕon prŽvoit :

Ç É a multifamily building comprising no more than 4 private portions stacked one above the other without taking into account, in calculating those 4 portions, the private spaces used for parking or storage. È

[41] LÕEntrepreneur se penche ensuite sur ce terme de Ç partie privative È et se rŽfre alors au Journal des dŽbats de lÕAssemblŽe nationale, 34^e lŽgislature du mardi 17 septembre 1991, ƒtude dŽtaillŽe du projet de loi 125 du Code civil du QuŽbec (page 1), o le ministre de la Justice de lÕŽpoque, expliquant les motivations des modifications ˆ lÕarticle 1084 du Code civil du QuŽbec, explique que le mot Ç fraction È qui y appert alors sera changŽ pour Ç partie privative È en expliquant que ce qualificatif, bien que non essentiel, pourrait ˆ la rigueur porter ˆ confusion, car : Ç la partie ne devient divise quÕau moment de la crŽation dÕune fraction. È.

[42] Le procureur de lÕEntrepreneur mÕexplique que ce quÕil faut comprendre cÕest que, dans ses mots : Ç la partie privative, cÕest le lot È (sic).

[43] Selon lÕEntrepreneur Ç lot È est synonyme de Ç partie privative È puisque le ou les copropriŽtaires qui en seront les propriŽtaires en disposeront ˆ leur guise, Ç leur volume, dans leur espace È (sic).

[44] Les b‰timents sis aux Quatre adresses ne sont certes pas composŽs de plus de quatre (4) unitŽs de logement superposŽes, cependant ils sont composŽs de cinq (5) numŽros de lots privatifs superposŽs, ce qui, selon lÕEntrepreneur, exclut lesdits b‰timents du champ dÕapplication du Rglement.

Un Ç lot È serait une Ç partie privative È au sens du Rglement

[45] LÕEntrepreneur a fait tŽmoigner son expert arpenteur-gŽomtre : Monsieur Vital Roy (ci-aprs Ç Monsieur Roy È) sur la notion de lot.

[46] Monsieur Roy a tŽmoignŽ quant au r™le de lÕarpenteur gŽomtre et aux actes rŽservŽs que constituent le bornage, le piquetage de lots et opŽrations cadastrales.

[47] Selon lÕEntrepreneur, se basant sur le tŽmoignage de Monsieur Roy, les b‰timents sis aux Quatre adresses comportent cinq (5) lots donc cinq (5) parties privatives superposŽes, dont le premier niveau, se trouve au niveau garage (o sÕimbrique la zone de gymnase/atelier), ce qui est confirmŽ par les dŽclarations de copropriŽtŽ respectives. On me rŽfre ˆ un extrait de la dŽclaration de copropriŽtŽ du 6300 ChambŽry section 1.2 :

Ç ConformŽment aux dispositions de la dŽclaration de copropriŽtŽ initiale, le dŽclarant a ŽrigŽ ˆ lÕintŽrieur des limites du lot 6 087 800 un b‰timent comportant cinquante-huit (58) unitŽs dÕhabitation et un (1) gymnase/atelier, portant le numŽro 6300 ChambŽry unitŽ 101 ˆ 325, ville de Brossard. Cette b‰tisse comporte cinq (5) parties privatives superposŽes. Au premier niveau se trouvent entre autres un (1) garage, les rangements et le gymnase/atelier ; È

Les unitŽs composŽes de deux numŽros de lots

[48] Se rŽfŽrant toujours au tŽmoignage de Monsieur Roy ainsi quÕaux dŽclarations de copropriŽtŽ des Quatre adresses, lÕEntrepreneur allgue quÕune partie privative est un lot et donc, sÕil y existe plus quÕun lot, ipso facto, il existe plus quÕune partie privative.

[49] Pour chacune des Quatre adresses, les unitŽs privatives situŽes au 3^e et 4^eŽtage des b‰timents sont dotŽes de deux (2) numŽros de lot, ce qui est visuellement illustrŽ par les plans de coupe cadastraux en annexe des certificats de localisation pour chaque b‰timent.

[50] La dŽfinition de Ç Fraction È retrouvŽe ˆ la dŽclaration de copropriŽtŽ indique :

Ç Comprend une partie privative (incluant ˆ titre accessoire certains droits de jouissance exclusive de certaines parties communes ˆ usage restreint) et une quote-part des parties communes et, le cas ŽchŽant, lÕensemble des fractions constituŽes aux termes de chaque dŽclaration de copropriŽtŽ concomitante È

(Soulignement du soussignŽ)

[51] LÕEntrepreneur soumet que la dŽclaration de copropriŽtŽ est Ç la bible È de la copropriŽtŽ, a contrario, les plans dÕarchitecte ne sont que les documents utiles ˆ initier lÕouvrage o trs sommairement, on identifie des Ç espaces È pour que soit libre ˆ lÕEntrepreneur/promoteur de diviser ces espaces (en vue de lotissement).

[52] Se rŽfŽrant, ˆ nouveau, ˆ certaines dŽfinitions au sein de la dŽclaration de copropriŽtŽ, lÕEntrepreneur souligne quÕil appartient au promoteur/b‰tisseur, ˆ son entire et complte discrŽtion de scinder et/ou de diviser verticalement Ç lÕespace È dont il est propriŽtaire.

[53] Il ressort Žgalement du tŽmoignage de Monsieur Roy que cÕest lÕEntrepreneur/promoteur qui a le pouvoir et lÕautoritŽ de dŽcider de la division cet espace pour le lotissement, puisque cÕest alors Ç sa construction È et que cet exercice se reflte par la suite ˆ la dŽclaration de copropriŽtŽ.

[54] LÕEntrepreneur fait un retour sur lÕarticle 2 du Rglement et des dŽfinitions reprises ˆ la dŽclaration de copropriŽtŽ, ainsi que les articles 1038 et suivants du Code civil du QuŽbec pour conclure que les unitŽs composŽes de deux lots sont effectivement composŽes de deux Ç parties privatives È lesquelles sont superposŽes.

Le gymnase/atelier

[55] Afin de faciliter comprŽhension par le soussignŽ du point de vue de lÕEntrepreneur, on me propose de simplifier lÕexercice de rŽflexion en prenant pour exemple la dŽclaration de copropriŽtŽ du 6300 ChambŽry.

[56] Ë chaque lot est identifiŽe une quotepart (pourcentage) dans les parties communes. CÕest dire que chacun des lots devra assumer leur quotepart respective des frais affŽrents ˆ la copropriŽtŽ dans son ensemble.

[57] LÕEntrepreneur ayant identifiŽ lÕespace gymnase/atelier comme un espace dŽfini par le numŽro de lot 6 141 688, indique quÕil lui est attribuŽ une quotepart des charges des parties communes ˆ 0,41 % pour un nombre de votes de 41.

[58] Bien que la superficie de ce lot ne mÕait pas ŽtŽ fournie, on me permet nŽanmoins de comparer ce lot avec un lot miroir, le 6 284 464 qui est de forme rectangulaire et dÕune superficie de 4,7 m² (ou +/ Ñ 50 pieds²).

[59] Il sÕagit dÕun espace Ç aŽrien È puisquÕaucune limite ou barrire physique ne permet de le localiser, aucun mur, aucune cloison, aucune marque sur les planchers, sur les plafonds (etc.) ne permettent ˆ quiconque nÕest pas soit un spŽcialiste soit spŽcialement outillŽ dÕŽquipement hautement spŽcialisŽ de lÕidentifier ou encore le localiser avec force de dŽtails ou prŽcisions.

[60] Selon lÕEntrepreneur, pour dŽterminer si un b‰timent est visŽ par le Rglement il faut simplement examiner la configuration du b‰timent en fonction de ses numŽros de lot ou, subsidiairement sÕen remettre au contenu de la dŽclaration de copropriŽtŽ.

[61] De faon supplŽtive, lÕEntrepreneur allgue que la partie privative qui est dŽcrite comme Žtant un Ç gymnase/atelier È ne doit pas tre assimilŽe ˆ un stationnement ou un rangement (ce qui aurait pour effet de lÕexclure du calcul des parties privatives superposŽes), car cette qualification de Ç gymnase/atelier È se trouve ench‰ssŽe dans la dŽclaration de copropriŽtŽ.

[62] LÕEntrepreneur ajoute que la destination en matire de copropriŽtŽ, par exemple celle de Ç gymnase/atelier È, ne peut tre modifiŽe que par le biais dÕun mŽcanisme relativement lourd et complexe qui nÕa pas eu lieu en lÕinstance.

[63] LÕEntrepreneur consent quÕil soit permis ˆ la copropriŽtŽ de se dŽfinir, au fil du temps, quÕelle est de nature Žvolutive mais il soumet quÕavant tout changement ou amendement, la copropriŽtŽ prend source ˆ la dŽclaration de copropriŽtŽ.

[64] Cette dŽclaration de copropriŽtŽ reflte la vision de lÕEntrepreneur/promoteur lequel a proposŽ un projet ˆ des consommateurs quitte ˆ ce quÕun jour, en temps et lieu le syndicat de la copropriŽtŽ puisse le redŽfinir.

InterprŽtation stricte du Rglement

[65] LÕEntrepreneur souligne que ce sont les enseignements de la Cour Suprme dans lÕarrt QuŽbec (CommunautŽ urbaine) c. Corp. Notre-Dame de Bon-Secours[1], sous la plume du juge Gauthier, ˆ la page 18, qui devront guider lÕinterprŽtation du Rglement ˆ laquelle le soussignŽ doit se prter :

Ç [É] lorsque le lŽgislateur prŽvoit une rgle gŽnŽrale et Žnumre certaines exceptions, ces dernires doivent tre considŽrŽes comme exhaustives et ds lors, interprŽtŽes de faon stricte È

[66] Selon lÕEntrepreneur, ˆ partir du moment o le LŽgislateur a pris soin dÕŽnumŽrer spŽcifiquement les exceptions, ces exceptions doivent tre interprŽtŽes de manire restrictive et non pas de faon large et libŽrale ou pour reprendre les termes du professeur Pierre-AndrŽ C™tŽ[2] :

Ç Le principe est donc que les exceptions ne doivent pas tre Žtendues : dans le doute, on doit favoriser lÕapplication de la rgle gŽnŽrale plut™t que celle de lÕexception È

[67] On me suggre que le soussignŽ ne doit pas se poser la question de ce quÕil pourrait possiblement advenir dÕune ou plusieurs parties privatives superposŽes une fois que les copropriŽtaires prendront pleinement charge de leur propriŽtŽ et/ou que le syndicat ne sera plus sous le contr™le de lÕentrepreneur/promoteur (quÕils autorisent modification ˆ la dŽclaration de copropriŽtŽ ou quÕon module la destination dÕune ou plusieurs parties privatives).

[68] LÕEntrepreneur soumet que la documentation fournie en preuve est sans ambigu•tŽ ce qui ne laisse ˆ lÕarbitre aucune discrŽtion pour interprŽter un texte lui-mme clair.

[69] Selon lÕEntrepreneur, le soussignŽ doit statuer en fonction du b‰timent au moment de la Ç conclusion contractuelle È (sic) qui sÕopre par le biais de la dŽclaration de copropriŽtŽ et sÕabstenir dÕenvisager de possibles Žvolutions ou modifications futures.

[70] Se rŽfŽrant, de plus, au PrŽcis dÕinterprŽtation lŽgislative sous la plume de StŽphane Beaulac, Ph.D[3], lÕEntrepreneur soumet que le soussignŽ devrait sÕabstenir de moduler le texte lŽgislatif ou dÕy pallier, car :

Ç [É] lÕinterprte nÕest pas censŽ enlever des termes aux textes lŽgislatifs, pas plus quÕil nÕest censŽ y en ajouter. Il existe ainsi une prŽsomption en interprŽtation des lois contre la suppression ou lÕaddition de mots ou expressions È.

[71] En vertu dÕune telle prŽsomption interprŽtative, le soussignŽ doit lire le Rglement en prŽsumant que chaque terme, chaque phrase, chaque alinŽa, chaque paragraphe a ŽtŽ rŽdigŽ dŽlibŽrŽment, en vue de produire quelque effet (comprendre que nous faisons rŽfŽrence ˆ la vieille maxime ˆ lÕeffet que Ç le lŽgislateur ne parle pour ne rien dire È ou (avec plagiat) que le texte de loi ne contient pas de Ç redondance terminologique È[4].

[72] Est au mme effet le texte dÕAndrŽ-Pierre C™tŽ[5], aux pages 316, 321, 580 et 583, soumises par lÕEntrepreneur au soutien de sa plaidoirie.

[73] On me propose que la position de lÕAdministrateur require une interprŽtation inappropriŽe du Rglement qui Žquivaudrait ˆ le remodeler par voie dÕarbitrage alors que ce Rglement a dÕailleurs fait lÕobjet, au cours des annŽes, de plusieurs modifications de la part du LŽgislateur.

[74] Le LŽgislateur aurait eu tout le loisir de faire les modifications quÕil souhaite et nÕa pas voulu compter le nombre dÕÇ unitŽs dÕhabitation È superposŽes, soit chaque porte ou chaque loquet mais a plut™t fait le choix dÕune notion large de Ç parties privatives superposŽes È, excluant uniquement les stationnements et les rangements.

[75] Selon lÕEntrepreneur, pour lÕapplication du Rglement aux fins de qualifier un b‰timent visŽ ou non, le soussignŽ a seulement ˆ compter le nombre de lots en superposition, lesquels selon lui sont des Ç parties privatives È.

[76] Le Rglement ne souffrirait pas dÕambigŸitŽ et lÕEntrepreneur a respectŽ le Rglement puisque les b‰timents sis aux Quatre adresses ne sont pas visŽs.

[77] La seule dŽcision envisageable ˆ laquelle devrait arriver le soussignŽ est que les b‰timents ne sont pas visŽs par le Rglement.

POSITION DE LÕADMINISTRATEUR

[78] LÕAdministrateur initie ses reprŽsentations par un bref rappel sur le fardeau de la preuve puis sur le r™le de lÕarbitre.

Fardeau de la preuve et r™le de lÕarbitre

[79] LÕAdministrateur rappelle que le fardeau de la preuve repose sur lÕEntrepreneur contestant la dŽcision de La Garantie de Construction RŽsidentielle (GCR).

[80] De surcro”t, lÕAdministrateur rappelle citant Construction RŽal Landry inc. c. Rae, 2011 QCCA 1851 que le r™le du soussignŽ nÕest pas de vŽrifier si les dŽcisions de lÕAdministrateur sont les meilleures solutions possibles, mais seulement de sÕassurer que lesdites dŽcisions sont conformes au Plan de garantie, voir dŽcision.

[81] En rŽplique aux arguments de lÕEntrepreneur, lÕAdministrateur revient sur lÕhistorique des modifications du Rglement afin dÕidentifier lÕintention du LŽgislateur qui a motivŽ ces modifications.

Historique des modifications au Rglement

[82] LÕAdministrateur rŽfre ˆ Garantie habitation du QuŽbec inc. c. Quirion, 2018 QCCQ 1549 et souligne quÕˆ sa naissance le 1^er janvier 1999, le premier RŽgime Žtatique quŽbŽcois du plan de garantie obligatoire en matire de b‰timents rŽsidentiels neufs sÕappliquait, inter alia ˆ Ç un b‰timent multifamilial ˆ partir du duplex dÕune hauteur de b‰timent de moins de 4 Žtages È, en vertu de lÕarticle 2, par. 2 b.

[83] En 2002, le lŽgislateur a modifiŽ le Rglement en raison notamment de la confusion entourant la dŽfinition dÕŽtage, de sorte que cette notion est remplacŽe par celle de Ç partie privative È, ˆ lÕarticle 2, par. 2 b.

[84] Cette interprŽtation des motifs du LŽgislateur est soutenue par la dŽcision Belley (Re), 2005 CanLII 59105 (OAGBRN) :

Ç [10] A lÕannexe A du Rglement sur la qualification professionnelle des entrepreneurs en construction et des constructeurs-propriŽtaires, Ç Žtage È est dŽfini comme suit :

Dans la prŽsente annexe on entend par :

Ç Žtage È : la partie dÕun b‰timent dŽlimitŽe par la face supŽrieure dÕun plancher et celle du plancher situŽ immŽdiatement au-dessus ou, en son absence, par le plafond ;

[11] 1 (...) LÕancienne] dŽfinition portant vraisemblablement ˆ confusion, le lŽgislateur, en aožt 2002, a apportŽ une modification au Rglement sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs, de sorte que lÕancien article 2.2 ¡ b), ci-devant citŽ, se lit maintenant comme suit : Ç un b‰timent multifamilial de construction incombustible comprenant au plus 4 parties privatives superposŽes È (article 2,2 ¡ c). È

(Soulignements du soussignŽ)

[85] LÕAdministrateur souligne que lÕabandon de la notion dÕŽtage a permis non seulement dÕŽliminer les imprŽcisions relatives au champ dÕapplication mais aussi de faire bŽnŽficier un plus grand nombre de b‰timents de la garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs, et rŽfre ˆ cet effet au texte du Rglement modifiant le Rglement sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs (projet) (2000) 40 G.O. Il, 6499 dont est reproduit un extrait ci-dessous :

Ç Cette nouvelle base dÕassujettissement aura pour avantage de faire bŽnŽficier ˆ un plus grand nombre de b‰timents la garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs et dÕŽliminer les imprŽcisions que peut comporter le champ dÕapplication actuel eu Žgard aux b‰timents dŽtenus en copropriŽtŽ divise visŽe par cette garantie. È

[86] LÕAdministrateur indique Žgalement que le LŽgislateur aurait ŽtŽ sensible au risque que lÕambigu•tŽ entourant la dŽfinition dÕun Ç Žtage È soit exploitŽe par des promoteurs afin de contourner les objectifs du plan de garantie obligatoire, tel que mentionnŽ dans lÕouvrage doctrinal sous la direction du notaire Denys-Claude Lamontagne, Droit spŽcialisŽ des contrats. Les contrats relatifs ˆ lÕentreprise, vol. 3, Cowansville, ƒditions Yvon Biais, 2001, p. 407 :

Ç La dŽtermination de ce que constitue un Žtage pouvant donner prise ˆ des problmes dÕapprŽciation dont des entrepreneurs plus perspicaces pourraient tirer profit, en augmentant artificiellement le nombre dÕŽtages pour Žchapper ˆ lÕapplication du plan, un projet de rglement a ŽtŽ adoptŽ pour modifier le critre de rŽfŽrence : Rglement modifiant le Rglement sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs (2000) G.O. II, 6499. È

[87] En substance, lÕAdministrateur soumet que lÕintention du LŽgislateur est la recherche dÕune plus grande clartŽ, le souci de faire bŽnŽficier un plus grand nombre de b‰timents du plan de garantie obligatoire et celui dÕŽviter que des entrepreneurs tirent profit dÕune ambigŸitŽ quant ˆ la dŽtermination des b‰timents visŽs pour se soustraire ˆ lÕapplication du plan de garantie obligatoire.

DŽfinition de Ç parties privatives superposŽes È

[88] Les expressions Ç parties privatives È et Ç superposŽes È ne sont pas dŽfinies dans le Rglement, mais lÕAdministrateur estime que leur sens est clair et sans ambigŸitŽ.

[89] Concernant lÕexpression Ç superposŽe È, lÕAdministrateur rŽfre ˆ la dŽcision Condos Azimut inc. c. QualitŽ Habitation/Garantie Habitation du QuŽbec inc., 2018 QCCQ 4551, dont les paragraphes 47 ˆ 50 sont reproduits ci-dessous :

Ç [47] Dans le Multi dictionnaire de la langue franaise, lÕauteure, Marie-ƒva de Villers dŽfinit ainsi le mot Ç superposer È :

Poser lÕun au-dessus de lÕautre.

[reproduction intŽgrale]

[48] Or, la preuve Žtablit quÕil y a bien, dans lÕimmeuble construit par Azimut entre 2013 et 2014, quatre unitŽs en copropriŽtŽs divises sÕavŽrant des parties privatives construites dans un immeuble incombustible qui sont superposŽes, soit posŽes lÕune au-dessus de lÕautre.

[49] LÕavocat dÕAzimut prŽtend quÕen raison du total dÕunitŽs privatives rŽsidentielles, soit 42, il y en aurait plus de quatre et, de ce fait, le plan de garantie nÕa pas ˆ sÕappliquer au projet.

[50] Le Tribunal nÕest aucunement dÕaccord avec cette interprŽtation. Il considre que le texte du Rglement est clair et que sÕil fallait interprŽter autrement ce texte qui nÕen comporte aucune ambigu•tŽ, il y aurait un grand nombre dÕimmeubles dont les parties privatives ne bŽnŽficieraient dÕaucun plan de garantie au QuŽbec. Il faut rappeler que cette lŽgislation est dÕordre public et que le lŽgislateur nÕa certes, en aucune faon, voulu restreindre le bŽnŽfice dÕun plan de garantie aux propriŽtaires de copropriŽtŽs telles celles en litige mais plut™t leur permettre dÕen bŽnŽficier comme cÕest le cas en lÕinstance. DÕailleurs, il a modifiŽ le Rglement aprs 2015 tout en conservant la mention Ç quatre parties privatives superposŽes È.

(Soulignements du soussignŽ)

[90] Quant ˆ lÕexpression Ç partie privative È, lÕAdministrateur sÕen remet ˆ lÕarticle 1042 du Code civil du QuŽbec :

Ç 1042. Sont dites privatives les parties des b‰timents et des terrains qui sont la propriŽtŽ dÕun copropriŽtaire dŽterminŽ et dont il a lÕusage exclusif. È

[91] LÕAdministrateur soumet que Ç partie privative È dans le contexte de la copropriŽtŽ divise est synonyme des termes : Ç unitŽ, unitŽ dÕhabitation, unitŽ de copropriŽtŽ, appartement È et au soutien de cette prŽtention il cite lÕouvrage dÕAndrŽ M. Beno”t et Marie Trudel, Manuel de gestion dÕun syndicat de copropriŽtŽ divise au QuŽbec, 2e Žd., MontrŽal, Wilson & Lafleur, 2009 (CAIJ) :

Ç Parties privatives

DŽfinition

Les parties des b‰timents et des terrains qui sont la propriŽtŽ dÕun copropriŽtaire dŽterminŽ et dont il a lÕusage exclusif.

á Expressions acceptables : unitŽ, unitŽ dÕhabitation, unitŽ de copropriŽtŽ, appartement

á Expression inappropriŽe : parties exclusives (cette expression Žtait utilisŽe dans lÕancien Code civil ; elle a ŽtŽ remplacŽe le 1^er janvier 1994 par Ç partie privative È), unitŽ dÕhabitation, loyers È

[92] LÕAdministrateur ajoute que lÕinterprŽtation du sens ˆ donner ˆ Ç parties privatives È dans le contexte du Rglement doit tre guidŽe par le sens courant de cette expression, et rŽfre ˆ lÕouvrage doctrinal de lÕauteur Pierre-AndrŽ CotŽ, InterprŽtation des lois, 4e Žd., MontrŽal, ƒditions ThŽmis, 2009, p. 299 et ss. :

Ç 995. Comme on prŽsume que lÕauteur de la loi entend tre compris des justiciables, cÕest-ˆ-dire de lÕensemble de la population rŽgie par le texte lŽgislatif, la loi est rŽputŽe tre rŽdigŽe selon les rgles de la langue en usage dans la population. Comme lÕŽcrivait le juge Gonthier de la Cour suprme du Canada dans Lignes aŽriennes canadien Pacifique LtŽe c. Assoc. Canadienne des pilotes de lignes aŽriennes, le sens ordinaire ou le sens courant dÕune loi est Ç le sens naturel qui se dŽgage de la simple lecture de la disposition È.

Les unitŽs composŽes de multiples numŽros de lots

[93] LÕAdministrateur soumet quÕune unitŽ privative dotŽe de deux (2) numŽros de lots, telles que situŽes au 3^e et 4^e Žtage des b‰timents sis aux Quatre adresses, constitue une (1) seule et unique Ç partie privative È selon le sens commun de lÕexpression et selon le Rglement puisque les lots constituent ensemble une (1) seule et mme unitŽ dÕhabitation, un (1) seul appartement.

[94] Le tŽmoin expert de lÕAdministrateur, Monsieur Robert PŽrinet, architecte (ci-aprs Ç Monsieur PŽrinet È) a tŽmoignŽ en se basant sur des plans dÕarchitecte des Quatre adresses, ˆ lÕeffet que les unitŽs composŽes de multiples lots sont configurŽes de sorte quÕun premier lot infŽrieur prŽsente un espace cuisine, salle ˆ manger et salon, alors que les lots supŽrieurs sont configurŽs de manire ˆ servir de chambre avec salle de bain et salle de lavage.

[95] Monsieur PŽrinet souligne Žgalement que les escaliers extŽrieurs ne donnent aucun accs direct aux lots supŽrieurs des unitŽs composŽes de deux (2) lots, lesquelles sont dotŽes dÕescaliers intŽrieurs au sein de lÕunitŽ privative.

[96] LÕAdministrateur souligne quÕune telle configuration dŽmontre que les lots sont interdŽpendants et forment ensemble (et seulement ensemble) une unitŽ dÕhabitation ou Ç partie privative È.

[97] De plus, les dŽclarations de copropriŽtŽs (sections 4.5, article 25, page 15) pour les Quatre adresses indiquent un seul pourcentage de vote pour les fractions dotŽes de deux (2) lots et suggrent quÕune unitŽ formŽe de deux (2) lots constitue une (1) seule et unique fraction, alors mme quÕune Ç fraction È est dŽfinie comme Ç une È partie privative dans lesdites dŽclarations de copropriŽtŽ (Section 1, article 2).

Le gymnase/atelier

[98] Monsieur PŽrinet a tŽmoignŽ que les extraits du plan cadastral ne lui permettent pas de localiser le gymnase/atelier dans lÕespace ce qui rend impossible de constater sÕil y a effectivement superposition dudit gymnase/atelier de manire verticale.

[99] LÕAdministrateur souligne que pour parler de parties Ç superposŽes È il faut tre en mesure dÕŽtablir quÕelles sont les unes au-dessus des autres, et il estime quÕil nÕest pas possible de constater une telle superposition en ce qui concerne le gymnase/atelier en se basant sur un plan de coupe cadastral tel que fournit ˆ la pice E-15.

[100] De surcro”t lÕAdministrateur questionne la destination finale du Ç gymnase/atelier È puisquÕaucune preuve nÕa ŽtŽ apportŽe quant ˆ sa configuration et son amŽnagement et que les arpenteurs gŽomtres de lÕEntrepreneur ont indiquŽ que leur r™le sÕest limitŽ ˆ Ç crŽer le volume È et quÕil nÕest pas du ressort dÕun arpenteur-gŽomtre de juger du rŽalisme de lÕutilisation dudit volume ˆ titre de gymnase ou dÕatelier.

[101] LÕAdministrateur soumet que lÕEntrepreneur ne peut faire indirectement ce que la loi interdit de faire directement, a fortiori lorsquÕil sÕagit dÕun Rglement dÕordre public, citant ˆ cet effet lÕarrt Commission des normes du travail c. IEC Holden inc. 2014 QCCA 1538, confirmŽe par 2015 CanLll 19628 (CSC) :

[30] La recherche de lÕintention des parties et la volontŽ de donner un sens utile ˆ lÕensemble des dispositions contractuelles sont tout aussi nŽcessaires lorsquÕil sÕagit de qualifier un contrat en vue de lÕapplication de la Loi sur les normes du travail, loi dÕordre public que lÕon ne peut contourner ni Žluder et ˆ laquelle on ne peut contrevenir, que ce soit directement ou indirectement et mme, je le prŽcise, en toute bonne foi.

Ç [38] Le Rglement crŽe diverses protections juridiques pour lÕacheteur. [...]

[40] Le Rglement est de nature impŽrative et dÕordre public. [...] È

[102] Selon lÕAdministrateur, on tente dÕaugmenter le nombre de Ç parties privatives È de manire artificielle et donc de faire indirectement ce que la loi interdit de faire directement, soit soustraire les b‰timents de quatre (4) Žtages sis aux Quatre adresses du plan de garantie obligatoire.

InterprŽtation large et libŽrale du Rglement

[103] LÕAdministrateur soumet que le Rglement Žtablit des normes dÕordre public de protection et doit recevoir une interprŽtation large et libŽrale, de manire ˆ donner effet ˆ cette protection, tel quÕŽnoncŽ dans les dŽcisions Garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs de lÕAPCHQ inc. c. Desindes, 2004 CanL1147872 (C.A.), Ebrahimi c. Kheirkah, 2007 QCCS 159, Garantie habitation du QuŽbec inc. c. Quirion, 2018 QCCQ 1549.

[104] LÕAdministrateur, en rŽponse aux prŽtentions de lÕEntrepreneur soumet que lÕinterprŽtation de ce dernier ˆ lÕeffet quÕune partie privative correspond un numŽro de lot est une lecture qui priverait le Rglement de tout effet et va ˆ lÕencontre de lÕinterprŽtation large et libŽrale de mise dans le contexte lŽgislatif dÕordre public de protection.

[105] LÕAdministrateur soumet que le LŽgislateur ne peut pas avoir voulu les consŽquences absurdes qui dŽcouleraient de la lecture proposŽe par lÕEntrepreneur, sÕappuyant notamment sur lÕarrt Rizzo & Rizzo Shoes Ltd. (Re), [1998] 1 RCS 27, para 27 :

Ç [É] Selon un principe bien Žtabli en matire dÕinterprŽtation lŽgislative, le lŽgislateur ne peut avoir voulu des consŽquences absurdes. DÕaprs C™tŽ, op. cit., on qualifiera dÕabsurde une interprŽtation qui mne ˆ des consŽquences ridicules ou futiles, si elle est extrmement dŽraisonnable ou inŽquitable, si elle est illogique ou incohŽrente, ou si elle est incompatible avec dÕautres dispositions ou avec lÕobjet du texte lŽgislatif (aux pp. 430 ˆ 432). Sullivan partage cet avis en faisant remarquer quÕon peut qualifier dÕabsurdes les interprŽtations qui vont ˆ lÕencontre de la fin dÕune loi ou en rendent un aspect inutile ou futile (Sullivan, Construction of Statutes, op. cit., ˆ la p. 88). È

[106] Ainsi, lÕAdministrateur estime que les b‰timents sis aux Quatre adresses qui sont en litige comprennent aux plus quatre parties privatives superposŽes et sont donc assujetti au Rglement.

DŽcision ET MOTIFS

[107] Le litige objet des Demandes dÕarbitrages dans les Dossiers repose en substance sur lÕinterprŽtation de lÕarticle 2 (2) b) du Rglement quant au calcul du nombre de Ç parties privatives superposŽes È qui doivent tre prise en compte pour dŽterminer si les b‰timents sis aux Quatre adresses comprennent ou non Ç plus [de] 4 parties privatives superposŽes È.

[108] Ë la lumire de la preuve fournie par lÕEntrepreneur et des dispositions du Rglement, le soussignŽ doit trancher les questions suivantes :

á Les unitŽs composŽes de deux (2) lots lÕun au-dessus de lÕautre sont-elles constituŽes de deux Ç parties privatives superposŽes È ?

á Un Ç gymnase/atelier È privatif dotŽ dÕun numŽro cadastral doit-il tre inclus dans le calcul du nombre de Ç parties privatives superposŽes È des b‰timents ?

LÕinterprŽtation du Rglement

[109] Les parties sÕentendent sur un point, le texte du Rglement est clair et dŽpourvu dÕambigŸitŽ, cependant elles proposent des interprŽtations opposŽes quant ˆ la qualification de Ç parties privatives superposŽes È en vertu dudit Rglement.

[110] Les parties ont utilisŽ les termes Ç logement È, Ç appartement È, Ç unitŽ dÕhabitation È, Ç fraction È ou encore Ç lot È pour valoir Žquivalence avec le terme employŽ dans le Rglement : Ç partie privative È.

[111] Le soussignŽ considre que lÕŽvolution du texte dudit Rglement concernant la qualification des b‰timents visŽs dŽmontre que le LŽgislateur a choisi avec soin les termes employŽs. Le LŽgislateur nÕa pas choisi le terme de Ç logement È, Ç appartement È, Ç unitŽ dÕhabitation È, Ç fraction È ou encore Ç lot È mais a choisi plut™t de faire rŽfŽrence ˆ des Ç parties privatives È et Ç espace privatif È :

Ç 2. Le prŽsent rglement sÕapplique aux plans de garantie qui garantissent lÕexŽcution des obligations lŽgales et contractuelles dÕun entrepreneur visŽes au chapitre II et rŽsultant dÕun contrat conclu avec un bŽnŽficiaire pour la vente ou la construction :

[É]

2¡ des b‰timents neufs suivants destinŽs ˆ des fins principalement rŽsidentielles et dŽtenus en copropriŽtŽ divise par le bŽnŽficiaire de la garantie :

a) une maison unifamiliale isolŽe, jumelŽe ou en rangŽe ;

b) un b‰timent multifamilial comprenant au plus 4 parties privatives superposŽes, sans tenir compte, dans le calcul de ces 4 parties, des espaces privatifs dont la destination est le stationnement ou le rangement ;

c) (sous-paragraphe abrogŽ) ; È

(Soulignements du soussignŽ)

[112] Il nÕappartient pas au soussignŽ de rŽŽcrire lÕarticle 1 (2) b) du Rglement et je ne peux donc point conclure que Ç partie privative È signifie Ç appartement È ou Ç lot È. Je vais donc me limiter ˆ ce qui est dit expressŽment dans le texte sans rajouter quoi que ce soit.

Le gymnase/atelier

[113] Il est notable que le LŽgislateur ˆ lÕarticle 1 (2) b) du Rglement lorsquÕil exclut les stationnements et rangements du calcul du nombre des parties privatives mentionne Ç des espaces privatifs È et limite lÕexclusion de tels Ç espaces È ˆ ceux dont la destination est le stationnement ou le rangement.

[114] DÕailleurs, dans Condos Azimut inc. c. QualitŽ Habitation/Garantie Habitation du QuŽbec inc., 2018 QCCQ 4551, une dŽcision soumise par lÕAdministrateur le tribunal a dŽterminŽ quÕun espace commercial privatif devait tre comptabilisŽ dans le calcul des Ç parties privatives superposŽes È, ce qui indique quÕune partie privative de devra pas nŽcessairement tre une Ç unitŽ dÕhabitation È :

Ç [46] Il appert de la preuve prŽsentŽe par chacune des parties, plus particulirement les plans de lÕimmeuble, que celui-ci comporte aux plus quatre parties privatives superposŽes, notamment en en prenant une ˆ vocation commerciale au rez-de-chaussŽe et ensuite trois autres ˆ chacun des Žtages supŽrieurs. È

[115] Selon la balance des probabilitŽs, le soussignŽ considre que lÕEntrepreneur a fait la preuve que lÕespace privatif situŽ au sous-sol des Quatre adresses et dont la destination est un gymnase ou un atelier est situŽ en dessous des parties privatives rŽsidentielles et doit tre pris en compte dans le calcul du nombre de Ç parties privatives superposŽes È.

Les unitŽs composŽes de multiples numŽros de lots

[116] La dŽclaration de copropriŽtŽ est un acte notariŽ, et selon lÕarticle 2818 du Code civil du QuŽbec :

Ç Les Žnonciations, dans lÕacte authentique, des faits que lÕofficier public avait mission de constater ou dÕinscrire, font preuve ˆ lÕŽgard de tous. È

[117] Or, les dŽclarations de copropriŽtŽ et les certificats de localisations fournis en preuve par lÕEntrepreneur indiquent que les b‰timents sis aux Quatre adresses comportent cinq (5) parties privatives, tel quÕil appert de la dŽclaration de copropriŽtŽ du 6300 ChambŽry section 1.2 :

(Soulignements du soussignŽ)

[118] Le Code civil du QuŽbec dŽfinit ainsi une Ç partie privative È :

Ç 1042. Sont dites privatives les parties des b‰timents et des terrains qui sont la propriŽtŽ dÕun copropriŽtaire dŽterminŽ et dont il a lÕusage exclusif. È

[119] Le soussignŽ sÕest penchŽ sur lÕargument de lÕAdministrateur ˆ lÕeffet que les fractions composŽes de deux (2) numŽros de lots se voient attribuer dans la dŽclaration de copropriŽtŽ un pourcentage unique en termes de quote-part dans les parties communes (sections 4.5, article 25, page 15).

[120] Or, lÕarrt SociŽtŽ canadienne dÕhypothque et de logement c. SociŽtŽ trust national, 1992 CanLII 3720 (QC CA) nous enseigne quÕune fraction peut tre composŽe de plus dÕune partie privative :

Ç [U] ne fraction peut tre composŽe de plus dÕune partie exclusive et que, en pareil cas, il nÕest pas nŽcessaire que lÕacte de copropriŽtŽ attribue ˆ chacune des parties exclusives qui, ensemble, constituent une fraction, une quote-part des parties communes pourvu que chaque fraction se voit attribuer une quote-part qui tienne compte de la somme de ses parties. È

[121] Ainsi, le fait que les fractions composŽes de deux (2) lots ne dŽtiennent pas sŽparŽment une quote-part pour chaque lot nÕest pas un obstacle ˆ la dŽtermination que ces lots pourraient constituer des Ç parties privatives È.

[122] Portant attention aux commentaires du ministre de la Justice (de lÕŽpoque) retranscrits dans le Journal des dŽbats de lÕAssemblŽe nationale, 34^e lŽgislature du mardi 17 septembre 1991, abordant la notion de fraction, ce dernier prŽcise au sujet de lÕamendement ˆ lÕarticle 1047 du Code civil du QuŽbec quÕon ne peut pas aliŽner une fraction, la seule chose quÕon peut aliŽner cÕest un lot, une partie privative, partie privative qui pourrait tre composŽe dÕune ou plusieurs parties privatives.

[123] LÕalinŽa 1 de lÕarticle 1055 du Code civil du QuŽbec impose que la dŽclaration de copropriŽtŽ comprenne un Žtat descriptif des fractions comprenant la dŽsignation cadastrale des parties privatives et communes

Ç LÕŽtat descriptif contient la dŽsignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de lÕimmeuble. È

[124] CÕest le cas dans les dŽclarations de copropriŽtŽ des Quatre adresses, car pour les unitŽs dotŽes de deux lots superposŽs, deux (2) dŽsignations de Ç partie privative È ayant chacune un numŽro de lot apparaissent ˆ lÕŽtat descriptif des fractions.

[125] Le soussignŽ comprend que la distribution des volumes et le plan cadastral refltent les choix de lÕEntrepreneur/promoteur qui avait la libertŽ, de manire unilatŽrale de crŽer le nombre de parties privatives de son choix pour les Quatre adresses.

[126] SÕagit-il comme lÕallgue lÕAdministrateur de faire indirectement ce que la loi interdit de faire directement ? La question est lŽgitime.

[127] Cependant, le LŽgislateur avait Žgalement la libertŽ de circonscrire par la terminologie employŽe le type de construction visŽe par le Rglement, par exemple il aurait pu choisir le terme de Ç fraction È plut™t que celui de Ç partie privative È, il ne lÕa pas fait.

[128] Si effectivement la terminologie Ç partie privative È permettait de contourner le Rglement ou dÕen diminuer lÕeffet recherchŽ par le LŽgislateur, cÕest au LŽgislateur quÕil revient de modifier le Rglement et non pas ˆ lÕAdministrateur ou au soussignŽ.

Obiter

[129] Avant de conclure, le soussignŽ tient ˆ prŽciser que la prŽsente dŽcision se base sur une preuve documentaire qui nÕavait pas ŽtŽ fournie par lÕEntrepreneur ˆ lÕAdministrateur, malgrŽ ses demandes rŽpŽtŽes.

[130] LÕEntrepreneur avait lÕobligation de fournir lesdits documents en vertu de la clause 4.27 de la Convention dÕadhŽsion signŽe par lÕEntrepreneur (Convention dont la validitŽ nÕa pas ŽtŽ contestŽe lors de lÕaudition) et qui prŽvoit spŽcifiquement :

Ç Production de documents additionnels et demande dÕinformations

4.27 LÕEntrepreneur qui entend conclure un ou des Contrat de garantie de B‰timents dŽtenus en copropriŽtŽ divise de plus de cinq (5) parties privatives doit en outre fournir ˆ la GCR :

4.27.1 une attestation de financement ;

4.27.2 des plans dÕarchitecture, de structure, de mŽcanique et dÕŽlectricitŽ avec sceau et approuvŽs, par la municipalitŽ, si celle-ci lÕexige, de mme que les modifications ˆ ces plans sÕil survient des modifications majeures en cours de rŽalisation ;

4.27.3 une Žtude de sol complte ;

4.27.4 une copie de la note dÕinformation prŽvue aux articles 1787 et suivants du Code civil du QuŽbec ;

4.27.5 une copie du permis de construction dŽlivrŽ par la municipalitŽ ;

4.27.6 une copie des contrats prŽliminaires intervenus avec tout BŽnŽficiaire È

[Nos soulignements]

[131] Les parties se sont entendues ˆ lÕeffet quÕelles ne souhaitaient pas que le tribunal dÕarbitrage se penche sur la question de lÕobligation de lÕEntrepreneur de transmettre lesdits documents laquelle avait fait lÕobjet de reprŽsentations de part et dÕautre lors de lÕaudition des demandes de suspension de lÕEntrepreneur.

PrŽ conclusions

[132] Sans vouloir banaliser la communautŽ dÕŽlŽments qui militent en faveur de mon jugŽ, je me permets, avant de conclure, de mettre un peu dÕemphase sur certains des considŽrants les plus notables et ˆ savoir :

[132.1] ConsidŽrant que, et en dŽpit du fait que la configuration dŽmontre que les lots sont interdŽpendants et semblent former un ensemble dÕune unitŽ dÕhabitation, il est nŽanmoins acceptŽ en faits et en droit que plusieurs parties privatives peuvent constituer une (1) unitŽ dÕhabitation ;

[132.2] ConsidŽrant que dans les prŽsents cas, chacun des lots sont dits privatif, propriŽtŽ dÕun copropriŽtaire dŽterminŽ dont il a lÕusage exclusif ;

[132.3] ConsidŽrant que le lŽgislateur nÕa pas voulu que soit Ç comptŽ È le nombre dÕŽtages ou dÕunitŽs dÕhabitation superposŽes et a plut™t fait le choix dÕune notion plus large en adoptant lÕexpression Ç partie privative superposŽe È (excluant uniquement les stationnements et les rangements) ;

[132.4] ConsidŽrant que le propre de la copropriŽtŽ divise est de diviser lÕimmeuble en parties privatives destinŽes ˆ lÕusage exclusif des copropriŽtaires (et que le gymnase/atelier est une partie privative destinŽe ˆ lÕusage exclusif dÕun copropriŽtaire) ;

[132.5] ConsidŽrant que le lot quÕest le gymnase/atelier est un espace privatif dont la (les) destination(s) nÕest pas le Ç stationnement È ou encore le Ç rangement È ;

[132.6] ConsidŽrant que chaque partie privative est identifiŽe par son numŽro de lot ˆ lÕŽtat descriptif des fractions de la dŽclaration de copropriŽtŽ consacrŽe ˆ lÕŽtat descriptif des fractions ;

[132.7] ConsidŽrant quÕune partie privative appartient ˆ pleine propriŽtŽ au propriŽtaire et ses limites sont dŽterminŽes par le plan cadastral et, de faon gŽnŽrale, dŽcrites dans la dŽclaration de copropriŽtŽ ;

[132.8] ConsidŽrant que les Quatre adresses ne sont pas composŽes de plus de quatre (4) unitŽs de logement superposŽes, mais bien de cinq (5) parties privatives (dŽsignŽe par numŽro de lot) superposŽes ;

[132.9] ConsidŽrant le statut juridique particulier qui est attribuŽ au gymnase/atelier dans la dŽclaration de copropriŽtŽ (qui le dŽsigne clairement comme une fraction ˆ lÕŽtat descriptif des fractions) ;

CONCLUSION

[133] Le soussignŽ considre donc que le LŽgislateur requiert le dŽcompte de parties privatives superposŽes et non des unitŽs dÕhabitation, et pour cette raison, les dŽcisions de lÕAdministrateur ne sont pas conformes au Rglement puisque les b‰timents susmentionnŽs sont effectivement composŽs de cinq (5) parties privatives superposŽes (ˆ lÕexclusion des espaces de stationnement et de rangement).

[134] Le soussignŽ accepte quÕil soit possible que pour certains ceci heurte Ç le sens naturel qui se dŽgage de la simple lecture È, mais il ne mÕappartient pas de remodeler par voie dÕarbitrage le Rglement. Ceci est le r™le ou de la responsabilitŽ du LŽgislateur (qui lÕa dÕailleurs fait ˆ plusieurs reprises au cours des annŽes).

[135] Il est regrettable que les b‰timents ne soient donc pas visŽs par le Plan de garantie obligatoire et que les acheteurs des unitŽs se trouvant dans ces b‰timents ne soient en droit dÕavoir les protections prŽvues par le Rglement.

[136] Je rappelle quÕil ne mÕappartient pas de dŽterminer sÕil sÕagit ici dÕun artifice afin de se soustraire ˆ lÕapplication du Rglement ou ˆ contrario dÕune habile astuce. Mon r™le doit se limiter ˆ rŽpondre aux questions que les parties ont convenu de me soumettre (infra paragraphes [5] et [6]).

[137] Le soussignŽ conclut que les b‰timents situŽs aux adresses suivantes ne sont pas des b‰timents visŽs par le Rglement et donc ne sont pas soumis au Plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs :

6300 rue de ChambŽry, Brossard

6400 rue de ChambŽry, Brossard

6005-6105 rue de Chateauneuf, Brossard

145 avenue de lÕHarmonie, Delson

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL DÕARBITRAGE :

CONSTATE que les b‰timents situŽs au 6300 rue de ChambŽry, 6400 rue de ChambŽry, 6005-6105 rue de Chateauneuf, Brossard et au 145 avenue de lÕHarmonie, Delson sont des b‰timents de cinq (5) parties privatives superposŽes, ne sont pas des b‰timents visŽs par le Rglement et donc ne sont pas soumis au Plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs.

DƒCLARE que les dŽcisions de lÕAdministrateur dÕannuler les adhŽsions des Entrepreneurs au Plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs en application du Rglement sur le Plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels (L.R.Q. c. B -1.1, r.02) [qui fut adoptŽ en conformitŽ avec la Loi sur les b‰timents (L.R.Q. c. B -1.1)] sont mal fondŽes.

DƒCLARE nulle et de nul effet la dŽcision dÕannulation de lÕadhŽsion de lÕEntrepreneur Žmise par lÕAdministrateur en date du 28 septembre 2017 dans le dossier ƒco-Quartier de la Gare (Brossard) phase 1.

DƒCLARE nulle et de nul effet la dŽcision dÕannulation de lÕadhŽsion de lÕEntrepreneur Žmise par lÕAdministrateur en date du 28 septembre 2017 dans le dossier SociŽtŽ en commandite Trigone Delson.

LE TOUT, avec les frais de lÕarbitrage en raison de lÕarticle 123, alinŽa 1, ˆ tre partagŽ ˆ parts Žgales entre lÕEntrepreneur et lÕAdministrateur et avec les intŽrts au taux lŽgal majorŽ de lÕindemnitŽ additionnelle prŽvue ˆ lÕarticle 1619 du Code civil du QuŽbec ˆ compter de la date de la facture Žmise par lÕorganisme dÕarbitrage, aprs un dŽlai de gr‰ce de 30 jours.

MontrŽal, le 9 mai 2019

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Michel A. Jeanniot, ClArb.

Arbitre/CCAC

[2] InterprŽtation des lois, 4^e Ždition, MontrŽal, Les ƒditions ThŽmis, 2009, page 581

[3] MŽthodologie gŽnŽrale, Chartre canadienne et droit international, ISBN 978-0-433-45339-0, page 107

[4] MŽthodologie gŽnŽrale, Chartre canadienne et droit international, ISBN 978-0-433-45339-0, page 108

[5] InterprŽtation des lois, 4^e Ždition, MontrŽal, Les ƒditions ThŽmis, 2009, pages 316 et suivantes