ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : CCAC

ENTRE : CRINA DUCA & DAN DUMITRESCU;

(ci-après « les Bénéficiaires »)

ET :

CONDOMINUMS ELM 357 INC.;

(ci-après « l’Entrepreneur»)

ET :

LA GARANTIE ABRITAT;

(ci-après « l’Administrateur »)

N° dossier CCAC : S13-073101-NP

DÉCISION

Arbitre : Me Michel A. Jeanniot

Pour les Bénéficiaires : Me Jonathan Franklin

Pour l’Entrepreneur : Monsieur Calogero Noto

Pour l’Administrateur : Me Patrick Marcoux

Date de la décision : 27 novembre 2013

Identification complète des parties

Bénéficiaire : Madame Crina Duca

Monsieur Dan Dumitrescu

[…] St-Lambert (Québec) […]

Et leur procureur :

Me Jonathan Franklin

(Franklin & Franklin)

Entrepreneur : Condominiums Elm 357 Inc.

1124, place Verner

Laval (Québec) H7E 4P2

Et son représentant :

Monsieur Calogero Noto

Administrateur : La Garantie Abritat

5930, boul. Louis-H. Lafontaine

Montréal (Québec) H1M 1S7

Et son procureur :

Me Patrick Marcoux

(Savoie Fournier)

Décision

Mandat

L’arbitre a reçu son mandat du CCAC le 13 août 2013.

Plumitif

31.07.2013 Réception de la demande d’arbitrage par le greffe du CCAC

08.08.2013 Transmission de la notification d’arbitrage

13.08.2013 Transmission de la nomination de l’arbitre

28.08.2013 Réception d’une correspondance de Me Patrick Marcoux (Savoie Fournier) annonçant une objection quant à la validité de la demande d’arbitrage

13.09.2013 Transmission de disponibilités dans le but de fixer l’appel conférence préparatoire

16.09.2013 Réception des disponibilités des parties

08.10.2013 Appel conférence préparatoire

08.10.2013 Transmission du procès-verbal d’appel conférence

11.11.2013 Transmission d’une correspondance confirmant lieu et heure pour l’enquête et audition

11.11.2013 Réception d’un rapport de dépenses des Bénéficiaires

11.11.2013 Réception de la comparution de Me Jonathan L. Franklin pour les Bénéficiaires

12.11.2013 Pour échange de courriel entre les procureurs des parties quant aux pièces à produire et témoins à entendre lors de l’enquête et audition

13.11.2013 Enquête et audition au Palais de justice de Montréal en salle 14.10

27.11.2013 Décision

Valeur en litige

La valeur en litige est de dix mille dollars (10 000,00 $);

Décision

[1] Dans la présente instance, l’Administrateur s’est refusé de donner suite à une demande d’enregistrement de l’unité résidentielle située au 357, rue Elms, appartement 205, à Saint-Lambert (ci-après «l’Unité des Bénéficiaires») et, subsidiairement, se refuse au remboursement d’un dépôt et/ou acompte versé par les Bénéficiaires pour une unité (résidentielle);

[2] L’enquête et audition s’est limité à un moyen préliminaire soulevé par l’Administrateur et concernant la juridiction du présent tribunal;

Admissions

[3] Afin de faciliter à la fois lecture et «compréhension» de la présente Décision ainsi que subsidiairement les arguments respectifs des parties, je me dois de faire ici une nomenclature des éléments de preuve admis en cours d’enquête et qui met à jour la trame factuelle et les pièces pertinentes aux positions des parties :

[3.1] le 11 novembre 2011, est complété sous formulaire pré-imprimé AP-136 (2011-02) [pièce P-1] identifié comme un contrat préliminaire et contrat de garantie (condominium) arborant les logos de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec Inc. (APCHQ) d’une part et «Abritat - votre garantie» d’une autre part :

[3.1.1] un document pré-imprimé où il y est inscrit au-dessus du titre du document «à être utilisé dans le cadre de l’application du règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., cB-1.1, r.0.2) uniquement par les membres de l’APCHQ accrédités à la garantie Abritat»;

[3.1.2] personne ne suggère que le formulaire (pièce P-1) est un faux et/ou contrefait;

[3.2] le 15 novembre 2011, l’Entrepreneur obtient de la Régie du bâtiment du Québec sa licence d’Entrepreneur avec catégorie(s) et sous-catégorie(s) 1.1.1 (bâtiments résidentiels neufs visés à un plan de garantie classe I) et 1.1.2 (bâtiments résidentiels neufs visés à un plan de garantie de classe II) [pièce P-6.2];

[3.3] le 23 novembre 2011, la Garantie Abritat est avisé de la décision de la Régie du bâtiment du Québec et accrédite l’Entrepreneur (à la Garantie Abritat) avec effet rétroactif au 15 novembre 2011, (date de la décision de la Régie du bâtiment du Québec);

[3.4] le 2 février 2012, les Bénéficiaires déboursent un acompte provisionnel de dix mille dollars (10 000,00 $) pour l’achat ou la construction de leur Unité (le bâtiment résidentiel) et se font remettre concurremment à la remise du déboursé, une attestation d’acompte sous formulaire pré-imprimé de la Garantie Abritat Inc. (formulaire AD-041 (2011-02)) [pièce P-3];

[3.4.1] personne ne suggère que le formulaire (pièce P-3) est un faux et/ou contrefait;

Discussion

[4] Tel qu’il m’en est coutume, je ne reprendrai pas ici avec force de détails tous et chacun des éléments de preuve soumis pour appréciation par le tribunal. Je ne reprendrai que les éléments ginglymes à mon processus décisionnel;

[5] La position des parties est contradictoire à savoir si le 11 novembre 2011, l’Entrepreneur était ou non accrédité à la Garantie Abritat (lorsque fut conclu le contrat préliminaire [pièce P-1]). Chose certaine, il est admis qu’à tout le moins, quatre (4) jours plus tard, à savoir le 15 novembre 2011, l’Entrepreneur était accrédité à la Garantie Abritat et qu’il a été accrédité de façon continue et ininterrompue jusqu’à tout le moins le 2 février 2012 lors de l’émission de l’attestation d’acompte (pièce P-3);

[6] Toujours sans reprendre avec force de détails tous et chacun des éléments de preuve et/ou repris lors des représentations et plaidoiries des procureurs, je me permettrai de souligner que les procureurs des Bénéficiaires ont plaidés (entre autre) le mandat apparent (2163 C.c.Q.) suggérant que si l’Entrepreneur n’était pas accrédité à (par) la Garantie Abritat le 11 novembre 2011 (ce qui n’est pas admis voir même inféré par ce dernier), les Bénéficiaires ayant contractés de bonne foi devraient bénéficier de l’article 2163 C.c.Q.;

[7] L’Administrateur suggère (en réplique) que l’Entrepreneur aurait passé le contrat (pièce P-1) à son insu (de l’Administrateur) et qu’il (l’Entrepreneur) a ou aurait agis sans droit et en contravention des termes express de tout possible précontrat liant l’Entrepreneur à l’Administrateur;

Jugé

[8] En fonction du contexte factuel que je retiens, l’article 2163 C.c.Q., je suggère, ne peut ici trouver application;

[9] La doctrine et jurisprudence ainsi que sommairement une simple lecture de l’article 2163 C.c.Q. suggère autrement que le propose le procureur des Bénéficiaires;

[10] L’article 2163 C.c.Q. exige que le mandant ait «laissé croire» qu’une personne était son mandataire. L’obligation de donner des motifs étant ainsi devenu une obligation passive de laisser croire, il s’en suit que l’apparence du mandat découle souvent de gestes du mandataire;

[11] L’article 2163 C.c.Q. implique que directement et/ou indirectement une partie laisse croire qu’une autre était son mandataire et que dans de telle(s) circonstance(s), s’il y avait eu mandat envers le tiers qui a contracté de bonne foi, il en demeure responsable (à moins que ce tiers ait pris des mesures appropriées pour prévenir l’erreur dans les circonstances qui la rendait prévisible);

[12] Personne ne suggère une explication (quelle qu’elle soit) à savoir où, quand et comment l’Entrepreneur est venu en possession et/ou contrôle d’originaux de contrat préliminaire et d’originaux de contrat de garantie (condominium) de l’Administrateur avant (quelques jours avant) qu’il soit accrédité;

[13] Pour être quelque peu familier avec le processus administratif ancillaire à l’accréditation (ayant présidé quelques arbitrages abordant cette question), il n’est pas inconcevable que de la documentation (incluant formulaires tels que les pièces P-1 et P-3) soient transmis «sous scellé» à l’Entrepreneur entre la recommandation d’accréditation par la Garantie Abritat, la ratification par la Régie du bâtiment du Québec de cette recommandation d’accréditation et l’accréditation proprement dite;

[14] Devant ce vide, je ne peux présumer que l’Administrateur «a laissé croire qu’une personne était son mandataire», tout au plus, il y aurait eu laxisme au niveau des mesures pour prévenir l’erreur dans les circonstances (après tout, la bonne foi se présume)[1];

[15] Désirant renchérir, le mandat apparent peut être défini comme une source d’obligations créée par la loi en vertu de laquelle une personne peut opposer à un mandant apparent les effets juridiques d’un acte accompli sans pouvoir de représentation par son mandataire apparent, comme si l’acte avait été véritablement autorisé, lorsque cette personne a cru de bonne foi à l’existence des pouvoirs du mandataire apparent et que son erreur est fondée soit sur des motifs raisonnables émanant du mandant apparent soit sur l’extinction, survenue à son insu, des pouvoirs préexistants du mandataire[2];

[16] L’existence d’un mandat apparent implique également que le tiers (les Bénéficiaires) soit de bonne foi[3]. En d’autres termes, ils devaient ignorer, au moment de la conclusion du contrat, que le mandataire ne détenait aucun pouvoir l’habilitant à agir de la sorte ou, à l’inverse, croire en de tels pouvoirs[4];

[17] Aussi leur incombent-ils normalement de déployer des mesures de vérification raisonnables de l’étendue des pouvoirs du mandataire[5], lesquelles peuvent varier selon les circonstances[6];

[18] On pourrait en effet reprocher aux Bénéficiaires de s’être abstenu de vérifier le mandat du mandataire apparent alors qu’une personne raisonnablement prudente et diligente, placée dans les mêmes circonstances, aurait eu un doute[7];

[19] Ajoutons par ailleurs que la bonne foi se présume[8], à moins que la loi n’exige expressément de la prouver[9];

[20] Cela dit, rien ne permet en l’espèce d’attribuer aux Bénéficiaires une connaissance particulière de la carence du mandat de l’Entrepreneur;

[21] Qui plus est, bien que «l’on s’accorde généralement pour dispenser le proposant (le «tiers» de l’article 2163 C.c.Q.) de l’obligation de vérifier l’existence ou l’étendue du pouvoir de l’intermédiaire»[10] et que ce devoir soit, le cas échéant, somme toute assez limité, il semble que les Bénéficiaires n’ont fait quelques démarches en ce sens alors qu’ils entérinaient le contrat préliminaire (pièce P-1);

[22] Le procureur de l’Administrateur a plaidé à satiété «l’aveuglement volontaire» des Bénéficiaires qui ont admis, séance tenante, ne pas avoir lu le contrat préliminaire ni avant son exécution ni de façon contemporaine après son exécution alors que des dispositions ostensibles au niveau des chapitres «Obligations du promettant acheteur» contrait le(s) promettant(s) acheteur(s) à vérifier auprès de «la Garantie Abritat Inc.» que l’Entrepreneur est accrédité et que l’immeuble est couvert par le plan de Garantie Abritat;

[23] Le procureur de l’Administrateur suggère alors que si telle vérification aurait été faite la journée de la signature du contrat, les Bénéficiaires auraient été avisés que l’Entrepreneur n’était pas accrédité et que l’immeuble n’était pas couvert par le plan de garantie;

[24] Chose certaine, si les Bénéficiaires auraient adressés cette vérification dans la semaine qui suivie l’exécution du contrat préliminaire (pièce P-1) ou alternativement dans les deux (2) semaines avant versement de l’acompte (pièce P-3), ces derniers auraient (en toute probabilité) obtenu la confirmation validant l’accréditation;

Motifs raisonnables émanant du mandant

[25] L’article 2163 C.c.Q. exige que le mandant ait laissé croire qu’une personne était son mandataire. L’obligation de donner des motifs étant ainsi devenue une obligation passive de laisser croire[11], il s’ensuit que l’apparence du mandat découle souvent des gestes du mandataire, sans que le présumé mandant n’ait fait quoi que ce soit[12];

[26] Les motifs raisonnables de croire au mandat sont ceux qui, pour une personne normalement prudente et diligente, rendent vraisemblable, et non certaine, l’existence des pouvoirs du mandataire de représenter le mandant dans l’acte en litige[13]. Ils peuvent être fondés tant sur des apparences intellectuelles, telle l’attribution par le mandant d’un titre ou d’une fonction comportant des pouvoirs inhérents de représentation, une répétition d’actes antérieurs ou une pratique commerciale établie, que sur des apparences matérielles, telle l’utilisation légitime par le mandataire de lieux ou de documents identifiant le mandant. Il va sans dire que le nombre et la qualité des indices influeront directement sur la force de la présomption de mandat. Plus ils seront nombreux, plus la théorie du mandat apparent sera susceptible d’entrer en jeu; malheureusement, dans le cas présent, aucun des indices ne me furent offerts. Où, quand et/ou comment l’Entrepreneur est venu en possession et/ou contrôle des formulaires «vierges» des pièces P-1 et P-3 ne fut pas mis en preuve;

[27] Puisque pouvoir apparent et pouvoir véritable sont antinomiques[14], il ne saurait en conséquence y avoir mandat apparent lorsque le mandataire agit en fonction d’un véritable pouvoir de représentation, auquel cas les règles du mandat s’appliquent et suffisent à lier le mandant[15];

[28] Si l’article 2163 C.c.Q. ne peut ici être d’aide ou de secours aux Bénéficiaires, en revanche, la règle applicable en l’espèce est plutôt celle que prévoit l’article 2160 C.c.Q.;

[29] Cet article se lit comme suit :

«2160. Le mandant est tenu envers le tiers pour les actes accomplis par le mandataire dans l’exécution et les limites du mandat, sauf si, par la convention où les usages, le mandataire est seul tenu.

Il est aussi tenu des actes qui excédaient les limites du mandat qu’il a ratifié.»

[30] Même si le contexte factuel ne me permet pas de conclure à l’accréditation de l’Entrepreneur auprès de la Garantie Abritat le 11 novembre 2011 (date de la pièce P-1), la preuve (et les admissions) sont à l’effet que :

[30.1] le 15 novembre 2011, l’Entrepreneur était accrédité auprès de la Garantie Abritat;

[30.2] en date du 2 février 2012, l’Entrepreneur était toujours membre de l’APCHQ et accrédité à la Garantie Abritat;

[30.3] le 2 février 2012, la Garantie Abritat, par le biais de son mandataire dûment accrédité[16] a émis un reçu à un Bénéficiaire

[30.4] ce reçu était pour une somme de dix mille dollars (10 000,00 $) prima facie et en acompte pour l’achat ou la construction d’un bâtiment résidentiel neuf;

[30.5] en contrepartie de la remise de cette somme de dix mille dollars (10 000,00 $) par les Bénéficiaires au mandataire de l’Administrateur, une attestation d’acompte (pièce P-3) fut remise;

[31] Sans abuser de la discrétion qui m’est accordée par l’article 116 du Règlement, il m’appert juste de considérer que le 2 février 2012 :

[31.1] la partie qui débourse la somme de dix mille dollars (10 000,00 $) est «Bénéficiaire» au sens du Règlement;

[31.2] que l’entreprise en construction à qui fut destiné (et à qui fut remis) cet acompte est un «Entrepreneur» au sens du Règlement; et

[31.3] qu’à la date de la remise de l’acompte (et de P-3), cet Entrepreneur était (de l’aveu de l’Administrateur) dûment accrédité auprès du «Plan de Garantie Abritat».

[32] Considérant que le statut de l’Administrateur n’est remis en question, je constate que je suis en présence de circonstances qui donnent ouverture à un recours en vertu de l’article 19 du Règlement et donc, que le présent tribunal a juridiction sur le différend;

Sur le rescisoire

[33] Le litige a, à sa source, une demande de remboursement par les Bénéficiaires d’un acompte provisionnel de dix mille dollars (10 000,00 $) [pièce P-3];

[34] Tel que préalablement repris ci-haut au paragraphe [1], la présente instance est résultante du refus de l’Administrateur de donner suite au remboursement de ce dépôt et/ou acompte versé par les Bénéficiaires;

[35] Considérant que le soussigné a constaté être en présence de circonstance(s) qui donnent ouverture au recours en vertu de l’article 19 du Règlement et donc, que le 2 février 2012, les Bénéficiaires ont déboursés une somme de dix mille dollars (10 000,00 $) à titre (prima facie) d’acompte et considérant que l’Administrateur ne s’est pas prononcé sur la démarche des Bénéficiaires recherchant remboursement de cet acompte, le soussigné renvoi le dossier à l’Administrateur afin qu’il se prononce sur le bien-fondé de cette demande (de remboursement des Bénéficiaires);

[36] L’Administrateur devra, en temps et lieux (et conformément aux délais prévus au Règlement) rendre une décision afin que quiconque (des Bénéficiaires ou de l’Entrepreneur) qui serait, en tout ou en partie, insatisfait de cette décision à venir (de l’Administrateur) soumettre ce différend à l’arbitrage conformément aux termes, conditions et délais prévus à l’article 19 du Règlement;

[37] Considérant que le soussigné a possiblement été «contaminé» en cours d’enquête par différent(s) commentaire(s), document(s), pièce(s) et/ou procédure(s), je ne conserve pas juridiction pour la poursuite des évènements;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

CONSTATE que nous sommes en présence d’un conflit résultant d’un différend concernant l’application de la garantie de l’Administrateur;

RENVOI le dossier à l’Administrateur pour qu’il se prononce sur le bienfondé de la demande de remboursement de l’acompte du 2 février 2012 constaté par la pièce P-3.

LE TOUT avec frais et dépens contre l’Administrateur.

Montréal, le 27 novembre 2013

(s) Me Michel A. Jeanniot

__________________________

ME MICHEL A. JEANNIOT

Arbitre / CCAC

Jurisprudence consultée mais non retenue

Transport écologique du Québec Inc. c. Chapais Énergie, s.e.c., 2005 QCCA 576

Produits forestiers Dubé Inc. c. Agence nationale d’encadrement du secteur financier, 2005 CanLII 44101(QC CS)

[1] Article 2805 C.c.Q. Dans son appréciation de la bonne foi du tiers contractant, le tribunal doit tenir compte de la présomption légale de bonne foi : Blondin c. Cie d’assurance-vie canadienne-générale, précité;

[2] Claude FABIEN, Mandat - Les règles du mandat, Ext. Répertoire de Droit - Mandat - Doctrine - Document 1, 1986, p. 343. Voir également : Claude FABIEN, «Le nouveau droit du mandat», dans La réforme du Code civil - Obligations, contrats nommés, textes réunis par le Barreau du Québec et la Chambre des notaires du Québec, t. 2, Sainte-Foy, Les Presses de l’Université Laval, 1993, pp. 914-915; Pierre CIMON et Claudine ROY, «Le mandat», Collection de droit 2004-2005, École du Barreau du Québec, vol. 6, Contrats, sûretés et publicité des droits, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2004, p. 57, aux pages 65-66; Labrie c. Re/MAX Brossard Inc., C.A. Montréal, n° 500-09-001267-954, le 30 janvier 2001, jj. Beauregard, Chamberland, Letarte, par. 93; Deslauriers c. Les Coopérants, Société mutuelle d’assurance-vie, précité, note 62, 879 ss.;

[3] Tels que des tables de tarification ou des formules de proposition d’assurance : Blondin c. Cie d’assurance-vie canadienne-générale et Great Western Life Assurance c. Paris, [1959] B.R. 349;

[4] C. FABIEN, Mandat - Les règles du mandat; Deslauriers c. Les Coopérants, Société mutuelle d’assurance-vie C. FABIEN, «Le nouveau droit du mandat», pp. 914-915; Townsend c. Langill,1988 CanLII 736 (QC CA), [1988] R.L. 241 (C.A.); Bouchard c. Lévesque, Beaubien, Geoffrion Inc.;

[5] Deslauriers c. Les Coopérants, Société mutuelle d’assurance-vie, C. FABIEN, Mandat - Les règles du mandat, p. 354; C. FABIEN et A.-M. MOREL, pp. 342 ss;

[6] P. CIMON et C. ROY, p. 65. Les auteurs réfèrent à l’arrêt Stikeman c. Danol Holdings Inc. J.E. 96-1358 (C.A.), également : Ferme Grade Inc. c. Inter-tel image ltée, J.E. 88-404 (C.A.); Farmer’s Fence Co. c. Comptoir coopératif, [1924] 37 B.R. 345, 348; C. FABIEN et A.-M. MOREL, 335;

[7] C. FABIEN, Mandat - Les règles du mandat, p. 351-352, également : M.A.S. Chibougamau Inc. c. Entreprises Martial Tremblay Inc., C.Q. Abitibi, n° 170-22-000025-978, le 24 avril 1998, j. Tremblay, p. 7;

[8] Bouchard c. Lévesque, Beaubien, Geoffrion Inc., C. FABIEN, Mandat - Les règles du mandat, p. 354;

[9] Article 2805 C.c.Q. Dans son appréciation de la bonne foi du tiers contractant, le tribunal doit tenir compte de la présomption légale de bonne foi : Blondin c. Cie d’assurance-vie canadienne-générale, précité;

[11] L’ancien article 1730 C.c.B.-C. exigeait que le mandant ait donné des motifs raisonnables de le croire alors que l’article 2163 C.c.Q. vise simplement «celui qui a laissé croire qu’une personne était son mandataire»;

[13] Deslauriers c. Les Coopérants, Société mutuelle d’assurance-vie, 881; Bouchard c. Lévesque, Beaubien, Geoffrion Inc., p. 16; C. FABIEN, Mandat -Les règles du mandat, p. 353; C. FABIEN et A.-M. MOREL, pp. 340-341;

[15] Article 2160 C.c.Q. : C. FABIEN, Mandat - Les règles du mandat; Claude FABIEN et Anne-Marie MOREL, également : Deslauriers c. Les Coopérants, Société mutuelle d’assurance-vie et Bouchard c. Lévesque, Beaubien, Geoffrion Inc.;

[16] À savoir un titulaire d’une licence délivrée en vertu de la Loi sur les bâtiments du Québec (numéro 5634-5614-01 (A-211695)), dite licence qui incluait les ajouts des sous-catégories 1.1.1 (Bâtiment résidentiel neuf visé à un plan de garantie, classe I) et 1.1.2 (Bâtiment résidentiel neuf visé à un plan de garantie, classe II).