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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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Syndicat de la copropriété du 2081 à 2111 avenue de la Gare |
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(ci-après le « bénéficiaire »)
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ET : |
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9211-4057 Québec inc. |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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La Garantie Habitation du Québec inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier QH : 97211 - 7626 No dossier GAMM : 2017-15-004
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis |
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Pour le bénéficiaire : |
Mme Lucie Gingras |
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Pour l'entrepreneur : |
Me Christine Gosselin |
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Pour l'administrateur : |
Me François-Olivier Godin |
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Date d’audience : |
7 juin 2017 |
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Lieu d’audience : |
Mascouche |
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Date de la sentence : |
5 juillet 2017 |
[1] Il s’agit ici d’un bâtiment détenu en copropriété divise, situé dans la région de Lanaudière.
[2] Par sa demande d’arbitrage, le syndicat conteste une décision de l’administrateur, datée du 13 février 2017, relativement à un manque d’isolation ainsi qu’à l’infiltration d’air froid dans l’unité #[...] de ce complexe immobilier.
[3] L’administrateur, dans son rapport de conciliation supplémentaire, conclut comme suit :
● Décision
[…]
Ainsi, tel que stipulé aux articles 6.4.2.3, 6.4.2.4 et 6.4.2.5 du contrat de garantie obligatoire de condominium, les situations décrites doivent être dénoncées par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des vices et des malfaçons. Entre la situation observée et la dénonciation, il s’est écoulé plus 24 mois [sic].
Par conséquent, La garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.
[4] En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :
− Mme Lucie Gingras, représentante du syndicat de copropriété
− Mme Christine Marcoux, propriétaire de l’unité concernée (#[...])
− Mme Marie-Pier Racine, directrice du service après-vente pour l’entrepreneur
− M. Benoit Pelletier, T.P., conciliateur pour l’administrateur
[5] Au soutien de ses prétentions, le procureur de l’administrateur a soumis la sentence arbitrale rendue le 24 avril 2015 par M. Jean Morissette (GAMM) dans l’affaire Syndicat des copropriétaires lot 3 977 437 c. Gestion Mikalin Limitée et La Garantie Abritat inc.
[6] Tel que déjà mentionné, il s’agit ici d’un problème d’infiltration d’air froid dans l’unité #[...] du bâtiment.
[7] Les dates suivantes n’ont pas été contestées :
− 3 juin 2013 : fin des travaux des parties communes
− 17 avril 2014 : réception des parties communes/début de la garantie
− 21 avril 2016 : réclamation par le syndicat à l’administrateur relativement à l’unité #[...]
[8] Les propriétaires de cette unité en ont pris possession en 2013.
[9] Les premières manifestations d’infiltration d’air froid sont apparues en janvier 2014.
[10] Les propriétaires ont immédiatement dénoncé cet état de fait à l’entrepreneur, lequel a effectué des ajustements mineurs sur les portes et fenêtres, et a formulé certaines recommandations à l’intention des usagers.
[11] En février 2014, la même situation persistant, alors le fournisseur de fenêtres a également fait des ajustements mineurs, sans résultat.
[12] En mars 2014, l’entrepreneur a procédé à des lectures à l’aide d’un thermomètre à infrarouge et a alors avisé les occupants que tout était conforme.
[13] En mars 2015, la situation étant demeurée inchangée, l’entrepreneur a réalisé des travaux plus importants, soit ouverture de murs et injection d’uréthane. Après la fermeture des murs, aucune amélioration n’a été constatée.
[14] Le 16 mars 2016, les propriétaires de l’unité #[...] dénoncent la situation au syndicat, lequel la dénonce à son tour à l’administrateur en date du 21 avril de la même année.
[15] En tout respect pour l’opinion contraire, le soussigné est d’avis qu’il s’agit d’un vice caché; les lectures de température prises par l’administrateur en hiver pour la préparation de son rapport de conciliation le démontrent très clairement.
[16] Alors que la demande est de 23° C dans toutes les pièces, on observe des températures variant de 12,6° C à 19° C dans la salle à manger.
[17] À l’intérieur d’une chambre à coucher, on rapporte des températures variant de 14,4° C à 19° C.
[18] Des relevés faisant état de tels résultats, après que l’entrepreneur eut ouvert les murs et injecté de l’uréthane, annoncent plus qu’une simple malfaçon.
[19] Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à l’article 27.4°, dicte ce qui suit en regard de l’admissibilité à la garantie :
27. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir :
[…]
4° la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil;
[…]
[20] En regard de la découverte, citons également l’article 1739 du Code civil :
1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
[21] Dans le présent dossier, il n’y a pas eu de gradation dans la découverte du vice. Le vice est apparu en janvier 2014 et s’est maintenu dans les mêmes proportions jusqu’à la dénonciation par le syndicat à l’administrateur en avril 2016.
[22] De sorte que dès la première intervention sans succès de la part de l’entrepreneur en janvier 2014, les propriétaires de l’unité pouvaient déjà en soupçonner la gravité.
[23] En mars 2015, sans résultat, il y a de la part de l’entrepreneur ouverture de murs et injection d’uréthane. Malgré cette évidence extrême, la dénonciation n’a été faite par écrit à l’administrateur qu’un an plus tard, soit en avril 2016.
[24] Ainsi donc, l’estimation la plus favorable au bénéficiaire serait une dénonciation tardive d’un an après une prise de connaissance de la gravité en mars 2015.
[25] Cependant, le tribunal est d’avis que la véritable prise de connaissance, conformément à l’article 1739 du Code civil, a bel et bien eu lieu en janvier ou en mars 2014.
[26] Considérant que la date de réception des parties communes est le 17 avril 2014 et que cette date tient lieu de début de la garantie, le délai de dénonciation dans le présent dossier a donc été de 22 à 24 mois.
[27] Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
[28] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal :
REJETTE la présente réclamation.
[29] Conformément à l’article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal départage les coûts du présent arbitrage de la façon suivante : cent dollars (100 $) à la charge du syndicat et le solde à la charge de l’administrateur.
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BOUCHERVILLE, le 5 juillet 2017.
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__________________________________ Claude Dupuis, arbitre |