ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment du Québec :
CENTRE CANADIEN D’ARBITRAGE COMMERCIAL
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
No S13-032101-NP
ENTRE : SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA GONDOLA
Le « Bénéficiaire »
c.
ME-RA DÉVELOPPEMENT INC.
L’ « Entrepreneur »
et :
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.
L’ « Administrateur »
DÉCISION ARBITRALE
Arbitre : Me Roland-Yves Gagné
Pour le Bénéficiaire : Madame Marylin Thomas ([C])
Madame Céline Girard (ex [D])
Monsieur Alain Champagne ([A])
Madame Jessica Toussaint-Dupont (loc. [E])
Monsieur Richard Gervais, T.P.
Madame Louise Labbé ([F])
Madame Adriana Barbier ([G])
Monsieur Luc Viens (ex [unité A])
Pour l’Entrepreneur : Monsieur Alexandru Racoviceanu
Pour l’Administrateur : Me François-Olivier Godin
Madame Karine Pépin
Lieu de l’audience : Palais de justice de Montréal
1 est, rue Notre-Dame
Montréal, Qc.
Salle 14.10
Dates de l’audience : 9 juillet 2013
15 juillet 2013
Date de la décision : 12 août 2013
Description des parties
Bénéficiaire
Syndicat de la copropriété La Gondola
a/s Madame Marylin Thomas
[…] Lachine, Qc. […]
Entrepreneur
ME-RA Développement Inc.
a/s Monsieur Alexandru Racoviceanu
5076 avenue Victoria
Montréal, Qc.
H3W 2N3
Administrateur
Me François-Olivier Godin
Leblanc, Lamontage & Ass.
Garantie Qualité Habitation
9200 est, boulevard Métropolitain
Montréal, Qc.
H1K 4L2
HISTORIQUE DU DOSSIER
L’immeuble est situé aux […], Lachine (Montréal).
Date (présumée par l’Administrateur - ce fait est contesté par le Bénéficiaire) de la réception des parties communes - 19 juin 2010
Réclamations écrites reçues par l’Administrateur :
Point 1 : 4 décembre 2012
Point 2 : 24 janvier 2013
Point 3 : 17 janvier 2013
Décision de l’Administrateur : 25 février 2013
Réception de la demande d’arbitrage par le CCAC : 21 mars 2013
Addendum à la décision de l’Administrateur : 12 juillet 2013
PIÈCES
A l’audience,
l’Administrateur a produit les pièces suivantes :
A-1 Copie de notification datée du 25 mars 2013 d’une demande d’arbitrage datée du 21 mars 2013;
A-2 Rapport de l’Inspecteur-conciliateur daté du 25 février 2013 (ci-après nommé, la « décision de l’Administrateur »);
A-3 Procès-verbaux de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires;
A-4 Documents reliés aux assemblées (avis de convocation, ordre du jour, procès-verbaux, liste des présences, etc.);
A-5 Addendum du 12 juillet 2013 au rapport du 25 février 2013 (A-2);
A-6 Guide d’entretien Pennbary/Zephyr Belt Drive Cabinet Fans Models ZC & ZCC;
A-7 En liasse, extraits du Code du bâtiment;
A-8 Plan M-09;
A-9 CV Madame Karine Pépin;
le Bénéficiaire a produit les pièces suivantes :
B-1 Demande détaillée du Bénéficiaire datée du 21 mars 2013;
B-2 Lettre de Qualité Habitation datée du 18 juin 2010;
B-3 Correspondance et constats suite à l’écoulement de décembre 2010;
B-4 Photos des taches au plafond dans la copropriété sise [A] (avril 2012) - En liasse;
B-5 Vidéo de l’écoulement d’eau dans la copropriété sise [E] (décembre 2012);
B-6 Vidéo de l’écoulement d’eau dans la copropriété sise [A] (décembre 2012/janvier 2013);
B-7 Photos du caisson situé sur le toit de l’immeuble (janvier 2013) - En liasse;
B-8 Copie des mises en demeure envoyées à l’Entrepreneur et à l’Administrateur et produites en liasse par ordre chronologique;
B-9 En liasse, rapport d’expert de Richard Gervais, technologue, et son CV;
B-10 Extrait - Règlement de Lachine;
B-11 Facture de Richard Gervais datée du 22 mai 2013;
B-12 Facture de Richard Gervais datée du 9 juillet 2013;
B-13 Courriel de l’Entrepreneur daté du 27 décembre 2012;
B-14 Registre des copropriétés du syndicat en date du 8 décembre 2009;
B-15 Plan du stationnement déposé par l’Entrepreneur à l’arrondissement de Lachine pour l’obtention du permis de construction;
B-16 Facture de Richard Gervais datée du 11 juillet 2013;
B-17 Facture de Richard Gervais datée du 15 juillet 2013;
B-18 Formulaire de la RBQ - pré réception (partie privative);
l’Entrepreneur a produit les pièces suivantes :
E-1 plan M-05 ventilation garage;
E-2 plan M-08 ventilation toit.
MANDAT ET JURIDICTION
Le Tribunal est initialement saisi du dossier suite à une demande d’arbitrage par le Bénéficiaire en date du 21 mars 2013 reçue par le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial le même jour, et par la nomination de l’arbitre soussigné en date du 25 mars 2013.
Aucune objection quant à la compétence du Tribunal n’a été soulevée par les parties et la juridiction du Tribunal est alors confirmée.
LE DROIT
[1] Le Bénéficiaire a produit une demande d’arbitrage en vertu de l’article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après nommé le Règlement)
Le bénéficiaire ou l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit, pour que la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage dans les 30 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l'administrateur à moins que le bénéficiaire et l'entrepreneur ne s'entendent pour soumettre, dans ce même délai, le différend à un médiateur choisi sur une liste dressée par le ministre du Travail afin de tenter d'en arriver à une entente. Dans ce cas, le délai pour soumettre le différend à l'arbitrage est de 30 jours à compter de la réception par poste recommandée de l'avis du médiateur constatant l'échec total ou partiel de la médiation.
[2] La Cour d’appel du Québec, dans l’affaire La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause[1] a jugé que ce Règlement était d’ordre public
[11] Le Règlement est d’ordre public. Il pose les conditions applicables aux personnes morales qui aspirent à administrer un plan de garantie. Il fixe les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que, pour ses dispositions essentielles, le contenu du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, en l’occurrence, les intimés.
[12] L’appelante est autorisée par la Régie du bâtiment du Québec (la Régie) à agir comme administrateur d’un plan de garantie approuvé. Elle s’oblige, dès lors, à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs généraux qui adhèrent à son plan de garantie.
[13] Toutefois, cette obligation de caution n’est ni illimitée ni inconditionnelle. Elle
variera selon les circonstances factuelles […]
[15] La réclamation d’un bénéficiaire est soumise à une procédure impérative.
[3] La Cour supérieure affirme dans Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis[2]
[75] Il est acquis au débat que l'arbitre doit trancher le litige suivant les règles de droit et qu'il doit tenir compte de la preuve déposée devant lui. Il doit interpréter les dispositions du Règlement et les appliquer au cas qui lui est soumis. Il peut cependant faire appel aux règles de l'équité lorsque les circonstances le justifient. Cela signifie qu'il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter de manière plus favorable à une partie.
[4] L’article 27 du Règlement indique l’étendue de la couverture de la garantie
27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
1° le parachèvement des travaux dénoncés, par écrit:
a) par le bénéficiaire, au moment de la réception de la partie privative ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception ;
b) par le professionnel du bâtiment, au moment de la réception des parties communes ;
2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
3° la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.
[5] L’article 25.1 du Règlement, cité dans la décision de l’Administrateur, se lit comme suit
25.1. Aux fins de la présente sous-section, la réception est présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception de l'avis de fin de travaux si les conditions suivantes sont remplies :
1° les travaux sont terminés ;
2° le syndicat est formé et n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur ;
3° l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception ;
4° il s'est écoulé un délai de 6 mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n'a pas reçu les parties communes.
[6] L’audition de l’arbitrage a été précédée d’une visite des lieux.
[7] Le Tribunal doit trancher les points suivants :
[7.1] Points 1, 4 et 5 : Ventilation du garage et des cages d’escalier (système non fonctionnel - installation);
[7.2] Point 2 : Vide sous toit : condensation et infiltration d’eau;
[7.3] Point 3 : Stationnement intérieur;
[7.4] Les dates de départ de la couverture du plan de garantie.
[8] Quant au point 3, lors de la conférence préparatoire tenue le 6 mai 2013, les parties présentes ont admis les observations quant aux quatre premières largeurs en mètre (d’espaces de stationnement et allée) mentionnées à la page 22 de la décision de l’Administrateur, le Bénéficiaire réitérant qu’il conteste les conclusions à laquelle l’Administrateur en est venu.
DÉCISION
LES DATES DE COMMENCEMENT
DE LA COUVERTURE DU PLAN DE GARANTIE
[9] Le Bénéficiaire a annoncé dès le début de l’audience le 9 juillet 2013 qu’il contestait les dates de point de départ de la garantie et demandait au Tribunal une clarification.
[10] Vu l’absence d’objection, le Tribunal a répondu qu’il prenait note de ce motif de contestation de la décision de l’Administrateur, soit la contestation quant aux dates de point de départ de la garantie et affirmé aux parties présentes qu’il se prononcerait sur la question[3].
[11] Alors que les alinéas (1) à (4) de l’Article 27 du Règlement parlent de délai suivant la réception des travaux, l’alinéa (5) parle de délai suivant la fin des travaux.
[12] Dans l’affaire Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf Phase II et all c. Les Maison Zibeline et La Garantie Qualité Habitation[4], notre collègue Me Michel A. Jeanniot écrit :
[28] Le soussigné est d'avis et adhère à la jurisprudence constante à l'effet que, et pour éviter une situation inéquitable à l'égard d'une partie (ce qui inclut l'Administrateur), il est justifié de faire appel à l'article 116, de juger en équité, et donc déterminer à même la preuve qui m'est offerte, une date de réception des parties communes.
Date de la réception des travaux des parties communes
[13] Pour la date de réception des travaux des parties communes, le Bénéficiaire considère que les six mois prévus à l’article 25.1 du Règlement ramène au 19 juillet 2010 (6 mois à partir du 19 janvier 2010) et non, au 19 juin, comme mentionné dans la décision de l’Administrateur.
[14] Pour la date de réception des travaux des parties communes, le Tribunal note l’admission de l’Administrateur à l’audience que le délai de six mois prévu à l’article 25.1 du Règlement, débutant le 19 janvier 2010, se termine bien le 19 juillet 2010.
[15] Dans l’affaire Le Syndicat de copropriété Les Jardins St-Hippolyte et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ et 9129-2516 Québec Inc.[5], notre collègue Me Johanne Despatis écrit, au sujet du pouvoir de l’arbitre quant à l’interprétation de l’article 25.1 du Règlement :
[42] Choisit-il pour ce faire d’élargir explicitement l’autorité de l’arbitre déjà investi d’une certaine discrétion d’agir en équité? Non. Il opte plutôt pour une présomption qu’il assujettit à des conditions strictes investissant du coup l’arbitre de l’autorité d’assurer que des conditions prédéterminées soient réunies, mais pas, soit dit avec égards, de celle de pouvoir déborder de ces conditions pour en adopter des différentes au nom de son autorité d’agir en équité.
[16] La présomption de l’Article 25.1 du Règlement dit
3° l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception ;
4° il s'est écoulé un délai de 6 mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n'a pas reçu les parties communes.
[17] Dans le présent cas, l’absence de réception n’est pas causée par un motif qui pourrait être une cause de reproche contre l’Entrepreneur ou l’Administrateur.
[18] En effet, le Bénéficiaire a fait le choix de ne pas procéder à une inspection pré-réception en vertu l’Article 25 du Règlement.
[19] Le premier témoin à cet égard fut Luc Viens, propriétaire de l’unité [B] de juin 2009 à fin mai 2012; il a été président du syndicat Bénéficiaire de janvier 2010 au début 2012.
[20] Il était présent le 19 janvier 2010 à la réunion visant à élire un conseil d’administration du syndicat - le promoteur n’était plus majoritaire et c’était le temps de transférer à une majorité de copropriétaires la responsabilité du Syndicat.
[21] L’Entrepreneur était accompagné d’une représentante de l’Administrateur, Madame Danielle Cameron (non présente à l’audience).
[22] C’est d’ailleurs elle qui a été nommée présidente de cette assemblée du 19 janvier 2010, dont le procès-verbal signé par elle a été déposée comme pièce par l’Administrateur (A-4).
[23] A la question à savoir si une « pré-inspection » avait été discutée lors de cette assemblée, Monsieur Viens répond affirmativement.
[24] Les copropriétaires ont compris des propos de Madame Cameron que l’inspection par un expert pouvait se faire mais qu’elle n’était pas obligatoire - qu’il y ait inspection ou non, la garantie s’appliquait de toutes façons.
[25] Bien que non présente à l’audience, le procès-verbal signé par Madame Cameron produit par l’Administrateur corrobore le fait que cette dernière a soulevé l’hypothèse qu’une inspection par un expert pourrait ne pas avoir lieu (page 7 de A-4) :
Madame Cameron explique de façon détaillée la réception des parties communes. Que celle-ci pourra être présumée dans 6 mois et 1 jour si le syndicat ne contracte pas de professionnel en bâtiment afin qu’il procède à une inspection préreception […] Elle ajoute que dans le cas où le syndicat opterait pour ne pas engager de professionnel en bâtiment, elle suggère au syndicat de dresser une liste de tout problème et de la transmettre à l’entrepreneur et à Qualité Habitation dans ce même délai de 6 mois […]
[26] Il ajoute que le syndicat Bénéficiaire a pris la décision de ne pas procéder à une inspection, il n’était pas nécessaire de faire des frais à cet égard.
[27] Il affirme : l’inspection n’était pas pertinente car on avait une couverture et les vices cachés pourraient sortir; si on avait une inspection des points tomberaient.
[28] Céline Girard témoigne par la suite. Elle fut propriétaire de l’unité [D] de juin 2009 à mars 2013, secrétaire trésorière du syndicat Bénéficiaire de janvier 2010 à environ avril 2012.
[29] Lors de l’assemblée de transition du 19 janvier 2010, on y a discuté de l’obligation ou non de procéder à une inspection - pré-réception et les participants ont conclu de discuter de cette question plus tard.
[30] Plus tard (la date n’a pas été donnée à l’audience), « on » a discuté si cela valait la peine ou non de procéder à une inspection - pré-réception, mais elle précise que Madame Cameron avait clairement expliqué que ce n’était pas une obligation car la garantie de base demeurait en vigueur même s’il n’y avait pas d’inspection.
[31] Elle admet avoir reçu la lettre du 18 juin 2010 signée par la représentante de l’Administrateur produite en B-2 à l’effet que
[…] Les quatre conditions énumérées à l’article 25.1 du Règlement […] étant maintenant complétées, la réception des parties communes de votre immeuble est donc présumée en date du 19 juin 2010 […]
et ajoute en avoir discuté avec Luc (Viens, le président) et on était satisfait avec ça.
[32] Monsieur Viens avait décidé en consensus des membres du syndicat Bénéficiaire de ne pas procéder à l’inspection, on a jugé que ce n’était pas nécessaire car le syndicat était couvert quand même par le plan de garantie, « on » était satisfait de l’édifice, « on » ne voulait pas payer les frais d’une inspection et il n’était pas garanti que l’inspecteur trouve tous les problèmes.
[33] Vu l’article 25.1 du Règlement, vu la preuve, vu l’admission de l’Administrateur, la date de la réception des travaux des parties communes est fixée au 19 juillet 2010.
Date de la fin des travaux des parties communes
[34] Quant à la date de fin des travaux des parties communes, le Bénéficiaire a demandé au Tribunal de fixer la date de fin des travaux, date importante pour établir le point de départ du délai de cinq ans pour les vices majeurs couverts sous l’Article 27 (5) du Règlement, considérant que l’avis de fin des travaux des parties communes est daté du 15 mars 2009 alors qu’aucune partie privative n’avait été achetée et que les travaux n’étaient pas terminés.
[35] Le Tribunal considère qu’il y a lieu de faire droit à sa demande.
[36] Le 19 janvier 2010 eut lieu l’assemblée prévue par le Code civil à l’article 1104 dans une section du Code intitulée De la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.
[37] La preuve révèle que le 19 janvier 2010, le syndicat Bénéficiaire recevait les avis de fins de travaux des parties communes datés du 15 mars 2009, tel qu’il appert de la pièce A-3.
[38] Le Bénéficiaire plaide qu’il y a eu dans ce dossier un vice de procédure, que cette date ne peut être le 15 mars 2009 comme l’a dit l’Administrateur puisqu’il n’y avait à l’époque aucune unité de détenue par un copropriétaire, tel que le prouve le résumé des transactions sur les unités produit en preuve (B-14).
[39] Le premier avis daté du 15 mars 2009 est adressé à Céline Girard, secrétaire trésorière, Syndicat de la Copropriété La Gondola, alors même que Céline Girard n’a été nommée secrétaire trésorière que le 19 janvier 2010, au moment où l’Entrepreneur remet le contrôle du syndicat aux copropriétaires majoritaires.
[40] Le second daté du 15 mars 2009 est adressé à Céline Girard personnellement et Yves Gascon - qui n’ont acheté qu’en juin 2009.
[41] Le troisième, daté du 15 mars 2009, est adressé à Francine Sirois, dont l’acquisition est le 28 septembre 2009 et l’occupation est le 5 août 2009.
[42] Et ainsi de suite.
[43] Les membres du syndicat Bénéficiaire présents ont nié avoir signé ou reçu ces avis datés du 15 mars 2009 avant janvier 2010, (certains affirment ne pas l’avoir reçu avant l’ouverture du dossier d’arbitrage) même si leur nom y apparaissait.
[44] L’Administrateur plaide que la date du 15 mars 2009 est la bonne, puisque la fin des travaux en date du 15 mars 2009 est en conformité avec la définition de la fin des travaux à l’article 25 du Règlement.
[45] Avec respect, le Tribunal doit donner raison au Bénéficiaire : cette date ne peut légalement être le 15 mars 2009.
[46] A sa face même, les avis de fin de travaux des parties communes datés du 15 mars 2009 sont en contravention avec l’article 25 du Règlement.
«fin des travaux des parties communes»: la date à laquelle tous les travaux de l'entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine;
«réception des parties communes»: l'acte par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes. Cette déclaration s'effectue à la suite de la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires. (nos soulignés)
[47] L’article 25 du Règlement parle bien de travaux convenus par écrit avec le bénéficiaire, or, en date du 15 mars 2009, le bénéficiaire n’avait aucune existence légale.
[48] L’article 1039 C.c.q. dit bien que le syndicat de copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale.
[49] Un simple coup d’œil au registre foncier en ligne sur internet, sur les lots 4192224 et 4192216 de la circonscription foncière de Montréal, démontre que la déclaration de copropriété a été publiée le 1er juin 2009 (No de publication 16 216 299, Déclaration datée du 29 mai 2009 devant Me François Forget, notaire, 27 607 de ses minutes).
[50] Un simple coup d’œil au registre des entreprises en ligne sur internet, permet d’attirer notre attention sur la constitution post-15 mars 2009, puisque le syndicat a été immatriculé le 25 juin 2009 et le registre dit que la syndicat aurait été constitué le 29 mai 2009.
[51] Le Tribunal est donc en présence de la remise d’un avis à une date alléguée à un destinataire qui n’existe pas mais qui aurait convenu de travaux par écrit, ce qui est nulle part inscrit comme définition à l’article 25 du Règlement.
[52] Un avis de fin de travaux des parties communes daté du 15 mars 2009, adressé au Syndicat de copropriété La Gondola, personne morale qui n’existait pas à cette date mais seulement le 1er juin 2009, ne correspond en rien à la définition de l’article 25 du Règlement, une personne morale inexistante ne peut pas convenir de travaux avec l’Entrepreneur au terme de cet article.
[53] Il y a plus : le 1er juin 2009, date de la constitution du Syndicat, aucune unité n’avait encore fait l’objet d’un contrat de vente signé.
[54] Dans l’affaire Syndicat de copropriété 3667346 c. Les Habitations Trigone 2000 Inc. et la Garantie Habitation du Québec[6], notre collègue Me Albert Zoltowski, écrit :
[78] Je note que le fait que le bâtiment aurait pu être « en état de service conformément à l’usage auquel on le destine » le 7 août 2006, comme le prétend l’avocat de l’Administrateur n’est pas, selon moi, suffisant pour que je puisse conclure qu’à cette date la « fin des travaux des parties communes » a eu lieu. Selon moi, la définition de cette expression à l’article 25 du Règlement cité ci-haut requiert que deux conditions soient remplies : la première est que tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le Bénéficiaire doivent être exécutés et la deuxième - que le bâtiment soit en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine. […]
[81] La définition précitée de la « fin des travaux des parties communes » réfère aux travaux de l’entrepreneur« convenus par écrit avec le bénéficiaire ». Selon la définition du mot « bénéficiaire » qui apparaît à l’article 1 du Règlement […], il s’agit du syndicat des copropriétaires.
[82] En essayant d’interpréter la signification de l’expression « convenus par écrit avec le bénéficiaire », on peut se demander si un entrepreneur peut convenir par écrit avec un syndicat de copropriétaires qui demeure sous son contrôle, de l’exécution de ses propres travaux relatifs aux parties communes. Selon moi, il serait illusoire d’envisager un tel scénario comme probable. On peut également envisager comme peu probable un autre scénario où le syndicat, contrôlé par cet entrepreneur, déposerait une réclamation pour dénoncer un manquement de l’entrepreneur à exécuter les travaux de ce dernier qui ont été convenus par écrit avec lui.
[55] Deux ans plus tôt, dans l’affaire Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson c. Développement Magma Inc. et la Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APQHQ[7], notre collègue Guy Pelletier écrit :
[52] Avec respect pour l’opinion contraire, il faut, pour qu’il y ait fin des travaux des parties communes, que le mécanisme de réception prévu à l’article 25 du Règlement ait été respecté. Dans le cas où, aucune unité privative n’aurait trouvé de bénéficiaire, il serait impossible de faire la réception des parties communes et, par conséquent, la fin des travaux des parties communes ne pourrait être déclarée. À contrario, l’entrepreneur deviendrait le seul bénéficiaire de la garantie des parties communes, ce qui est contraire à l’esprit du Règlement.
[56] Reste la question du récipissé.
[57] Le 19 janvier 2010, Céline Girard, secrétaire trésorière du syndicat, signe l’accusé de réception suivant (A-3):
Je, soussigné, Céline Girard, secrétaire-trésorière du syndicat, accuse réception de l’avis de fin de travaux des parties communes pour l’immeuble sis au […] ayant pour date officielle de fin de travaux le 15 mars 2009 et du document explicatif des obligations du syndicat concernant la réception des parties communes (nos soulignés).
[58] L’article 140 du Règlement se lit ainsi :
140. Un bénéficiaire ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent règlement.
[59] La Cour d’appel dans l’affaire Desindes (citée ci-haut) ayant déclaré le Règlement d’ordre public, même s’il s’agit d’un ordre public de protection, le bénéficiaire d’une telle protection ne peut renoncer à son droit qu’en pleine connaissance de cause et en démontrant l’intention suffisante[8].
[60] Madame Céline Girard a admis à l’audience avoir signé le document, en ajoutant toutefois que Madame Danielle Cameron, représentante de l’Administrateur, lui avait remis plein de documents qu’elle a signés sans comprendre tout leur sens et qu’il s’agissait de sa première expérience comme secrétaire trésorière d’un syndicat, et de son premier condo. Elle conteste aujourd’hui, au bénéfice du Bénéficiaire, l’inscription du 15 mars 2009 comme date officielle.
[61] La preuve dans ce dossier démontre donc que le recipissé n’a pas été signé en pleine connaissance de cause et qu’il n’y a pas eu d’intention suffisante de renonciation à ses droits.
[62] Pour ces motifs, le Tribunal déclare que le récipissé établissant cette date officielle du 15 mars 2009 n’est pas opposable au Bénéficiaire, qui n’existait même pas à cette date.
[63] Le Tribunal doit fixer cette date sur la base de la preuve, du Règlement, incluant l’article 116 du Règlement.
[64] Vu les faits très particuliers de cette cause, vu le Règlement, vu les décisions citées, vu l’article 116 du Règlement, en précisant que la présente décision est basée sur les faits du présent dossier seulement, le Tribunal conclut donc avoir devant lui la preuve nécessaire pour fixer la date de la fin des travaux des parties communes au 19 janvier 2010.
POINT 1 : VENTILATION DU GARAGE
POINT 4 : VENTILATION DES CAGES D’ESCALIER : SYSTÈME NON FONCTIONNEL
POINT 5 : SYSTÈME DE VENTILATION : INSTALLATION
[65] Le point 1, tel qu’il était défini au début de l’audience, réfère à deux aspects différents de la ventilation à partir du garage, soit la ventilation de la cage d’escalier et la ventilation visant à évacuer le monoxyde de carbone du garage.
[66] Lors du premier jour de l’audience, le Tribunal a invité l’Inspecteur-conciliatrice à se rendre sur les lieux le lendemain du premier jour d’audience pour voir si elle pouvait rendre une décision supplémentaire sur la ventilation de la cage d’escalier, ce que l’Administrateur a accepté d’emblée en prenant rendez-vous avec un membre du syndicat Bénéficiaire.
[67] Le Tribunal a annoncé qu’il laisserait au Bénéficiaire le temps pour faire part de ses intentions de contester ou non cet addendum par la suite.
[68] L’Administrateur a produit un addendum daté du 12 juillet 2013 quant au système de ventilation du garage et des cages d’escalier (pièce A-5), aujourd’hui détaillé dans les points 4 et 5, le point 1 étant amendé.
[69] Lors de la reprise de l’audience, le 15 juillet 2013, le Bénéficiaire a annoncé qu’il contestait la décision rendue dans l’addendum daté du 12 juillet 2013 et qu’il était prêt à procéder sur tous les points, autant de la décision initiale du 25 février que de l’addendum du 12 juillet 2013.
[70] L’audience a donc porté sur tous les points de la décision du 25 février et son addendum du 12 juillet 2013.
[71] Le Tribunal note qu’il a été question d’absence de coupe-feu, mais le Bénéficiaire n’a jamais produit de dénonciation à cet effet, il n’y a aucun différend et le Tribunal n’a donc aucune décision à rendre sur le coupe-feu.
Céline Girard
[72] Céline Girard fut propriétaire de l’unité [D] de juin 2009 à mars 2013, secrétaire trésorière du syndicat Bénéficiaire de janvier 2010 à environ avril 2012. L’unité [D] est juste au-dessus du garage.
[73] En novembre 2012, elle a entendu chez elle un bruit similaire à celui d’une laveuse au cycle essoreuse - elle est sortie pour identifier la source de ce bruit pour découvrir que cela venait du garage, elle a vu dans le garage que le moteur de la ventilation de la cage d’escalier vibrait assez fort.
[74] Ce moteur est situé en haut, près de la porte qui donne accès à la cage d’escalier qui mène à son unité, et juste en dessous de chez elle.
[75] Elle ne peut dire avec précision la durée du bruit, mais ce fut assez long pour que cela la fatigue.
[76] C’est la seule fois qu’elle a entendu ce bruit mais elle n’occupait pas son unité à tous les jours.
Adriana Barbier
[77] Adriana Barbier habite l’unité [G] depuis décembre 2009 et est la secrétaire trésorière du Bénéficiaire depuis mai 2012.
[78] Quant au moteur de la ventilation de la cage d’escalier, elle a entendu un bruit de métal sur métal, comme si le moteur était tombé.
[79] Elle affirme que même quand le système de ventilation de la cage d’escalier fonctionnait, cela sentait l’essence dans la cage d’escalier, il n’y avait pas de possibilité d’avoir de l’air dans cette cage.
[80] Depuis cette date (novembre 2012), le moteur de la ventilation de la cage d’escalier ne fonctionne plus.
[81] Quant au moteur d’extraction du monoxyde de carbone, le dimanche 4 novembre 2012, elle est descendue à sa voiture au garage.
[82] Elle a constaté beaucoup de bruit, elle n’était pas capable de l’arrêter.
[83] Le moteur dans la chambre de ventilation relié au système de monoxyde de carbone ne marchait pas.
[84] Le sous-traitant a dit qu’il fallait y changer le moteur.
[85] L’Entrepreneur lui a dit que le Syndicat devait avoir une garantie légale.
[86] Toutefois, quand l’Inspecteur-conciliatrice est venue pour l’inspection en février 2013, le moteur a fonctionné.
[87] Tout semblait normal car il ne faisait pas froid cette journée-là - on lui a dit qu’il fallait mettre de l’isolant pour ce système.
[88] Elle dit avoir été au courant qu’il fallait y faire un entretien.
[89] Il n’y a eu aucune inspection avant septembre 2012, quand un inspecteur de la ville est venu.
Richard Gervais
[90] Le Bénéficiaire fait témoigner Richard Gervais, technologue professionnel, que le tribunal a reconnu comme témoin expert à cet effet.
[91] Ce dernier a soumis un rapport d’expert (pièce B-9).
[92] Il ne semble pas avoir eu de mandat avant le premier jour de l’audience concernant le système de ventilation pour la cage d’escalier puisqu’il affirme qu’il n’a pas vérifié cela.
[93] A sa visite du 11 juillet 2013, il a constaté que le moteur ne fonctionnait pas, il dit qu’on a entend le courant passé mais le moteur ne tourne pas.
[94] Il a vérifié au niveau de la cage d’écureuil, elle est complètement tombée, sortie de son socle.
[95] Il dit aussi que quand il fait une inspection pré-réception, cela demeure une inspection visuelle, il n’ouvre pas les panneaux pour voir ce qui se passe à l’intérieur, ce problème n’était donc pas visible.
[96] Il ajoute toutefois la présence de trois problèmes visibles (si on fait une visite de parachèvement de travaux, cela est visible) :
[96.1] la sortie de l’air du système de ventilation de la cage d’escalier se fait entre les deux portes, donc au niveau de la conception du système, l’air est envoyée dans la deuxième porte et elle n’est pas envoyée dans le hall;
[96.2] il n’y a aucun retour d’air au troisième étage pour aspirer l’air qui entre;
[96.3] il n’y a aucune étanchéité entre les portes et aux seuils des portes, il faudrait y mettre du caoutchouc pour éviter que l’air entre dans le hall.
[97] En contre-interrogatoire, il dit ne pas avoir eu accès aux plans de l’immeuble et n’a pas vérifié si le Code de bâtiment exigeait que cette cage d’escalier soit ventilée, toutefois, un système de ventilation sans retour d’air, cela ne fonctionne pas.
[98] Il n’aime pas le concept d’avoir à ouvrir les fenêtres pour aérer, car cela n’est pas une bonne solution en hiver.
[99] Quant au moteur d’extraction de monoxyde de carbone, le témoin expert du Bénéficiaire a mentionné qu’il n’a pas entendu de bruit excessif, qu’on a fait rouler une voiture pour voir si le système d’évacuation du monoxyde de carbone fonctionnait et il s’est déclenché normalement. C’est fonctionnel sauf qu’il aurait dû y avoir de l’isolant à l’entrée - il a ouvert la cage d’écureuil, il n’y a rien vu qui puisse avoir été la cause du bruit - il émet donc l’hypothèse qu’il y ait pu y avoir de la glace qui s’était formée l’hiver - c’est une hypothèse, j’ai vu aucun indice que la cage ne fonctionne pas, le roulement est ok.
[100] En contre-interrogatoire, il confirme que ça fonctionnait normalement et qu’il n’y avait aucun bruit.
Alexandru Racoviceanu
[101] L’Entrepreneur témoigne à l’effet que ses plans ont été approuvés par un ingénieur conseil en conformité avec les normes applicables et la ventilation de la cage d’escalier n’est pas exigée - toutefois, le bas est bien ventilé.
[102] Il dit que le moteur en question ne fait pas partie de la garantie - il doit y avoir une maintenance normale.
[103] Quant au défaut d’étanchéité des portes, il affirme que le caoutchouc qui y était à l’origine avait été coupé.
[104] Il conteste que l’Administrateur invoque dans sa décision le Code du bâtiment de 2005, mais, sur ce point, l’Administrateur a répondu à l’audience que les normes invoquées étaient les mêmes en 1995 et 2000, et applicables à cet immeuble.
Karine Pépin
[105] Elle a rendu la décision de l’Administrateur, avec un addendum -
Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :
Nous avons constaté que les correctifs avaient été exécutés car le système fonctionnait normalement
Aucune présence de volet coupe-feu
Il n’y [a] aucun système d’évacuation de l’air
Aucune isolation sur la machinerie
Considérant que la situation était visible lors de la prise de possession Considérant qu’aucun avis de non-conformité n’a été émis par les autorités compétentes Considérant que le syndicat a été transféré le 19 janvier 2010. Considérant que le syndicat ne s’est prévalu de son droit de faire une réception des parties communes avec un expert, tel que spécifié à l’article 25.1 […] (cité ci-haut) Considérant que la réception présumée est six (6) mois après que l’avis de fin de travaux et qu’elle a été transféré, soit le 19 juin (sic!) 2010. Considérant que le Plan de Garantie ACQ Inc. a envoyé une lettre le 18 juin 2010 mentionnant l’absence de rapport d’inspection et dont l’extrait : […] Les quatre conditions énumérées à l’article 25.1 du Règlement […] étant maintenant complétées, la réception des parties communes de votre immeuble est donc présumée en date du 19 juin 2010 […] Considérant que s’il y avait eu une réception des parties communes par un expert, celui-ci aurait pu identifier les volets coupe-feu inexistants. Considérant que le ventilateur pour l’extraction du monoxyde fonctionnait lors de notre visite des lieux. Par conséquent, La garantie Qualité Habitation n’a plus à statuer sur ce point dans le cadre de son mandat.
[106] A l’audience, elle affirme que lors de sa visite de février 2013, le Bénéficiaire lui avait signalé que le détecteur de monoxyde de carbone faisait du bruit et ne fonctionnait pas; toutefois, lors de sa visite, l’appareil fonctionnait normalement.
[107] Même si le système aurait pu avoir des problèmes intermittents dans le passé, il fonctionnait.
[108] Pour elle, le problème intermittent ne peut être qu’une malfaçon et non un vice caché - de toutes façons, il n’y a pas de dommages, il n’y a pas de problématique, le système est fonctionnel car il est opérationnel.
[109] Pour la conciliatrice, quant au Point 4 : Ventilation des cages d’escalier, l’apport d’air est peut-être conforme au plan mais n’est pas conforme au Code du bâtiment.
[110] Dans sa décision amendée, elle écrit :
Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :
Conduit rigide qui alimente les sas des escaliers communs
Système d’apport d’air des cages d’escaliers non opérationnel
Présence de volet motorisé
Présence d’un serpentin électrique
Nous avons vérifié s’il y avait un débit d’air qui sortait des bouches de ventilation et il y en avait aucun
Aucun apport d’air frais n’a été constaté
Les cages d’escaliers n’ont aucune fenêtre qui ouvre, permettant une ventilation naturelle
Considérant que le modèle installé est tel que sur plan, et que le syndicat n’a fait aucun entretien et/ou vérification par une firme spécialisée. Considérant que la garantie des malfaçons est de un (1) an et que le délai entre la réception des parties communes et de la dénonciation est de plus de vingt-neuf (29) mois […] Considérant que s’il y avait eu une réception des parties communes par un expert, celui-ci aurait pu informer et recommander au syndicat l’importance de faire l’entretien et vérification des équipements mécaniques et électriques. Par conséquent, La garantie Qualité-Habitation ne peut reconnaître celui-ci dans le cadre de son mandat.
[111] Elle affirme que l’article 9.32.2.1 du Code du bâtiment est à l’effet que tout bâtiment doit avoir une ventilation naturelle ou mécanique hors saison de chauffe dans les locaux, ici, l’apport d’air n’a lieu que dans le sas et non, dans la cage de l’escalier.
[112] La ventilation sera naturelle si on peut ouvrir les fenêtres, mécanique si on prolonge le système existant vers les escaliers - de plus, quand on a un apport, il faut un extracteur pour créer une circulation d’air.
[113] Pour elle, le système de ventilation de la cage d’escalier n’est pas fonctionnel - il s’agit d’une malfaçon non apparente, dénoncée 29 mois après la réception des travaux calculée à partir du 19 juin 2010 - la dénonciation a été reçue à ce sujet le 4 décembre 2012, constatée en novembre 2012 après que le moteur se soit arrêté - pour elle, c’est une malfaçon et il y a eu un défaut d’entretien.
[114] La fiche technique du moteur exige qu’il y ait entretien du moteur.
[115] Même si le moteur ne demandait pas d’entretien, il faut en faire la vérification périodique pour s’assurer qu’il n’y ait pas de saleté ou de corrosion.
[116] Elle produit les spécifications du fabricant (p. 3 de A-6) qui précisent qu’il doit y avoir un calendrier de lubrifications et de vérification (par exemple, check all bearings periodically. Inspect belts for tightness, follow the lubricating schedule recommended by the factory, etc.).
[117] En conclusion, le Bénéficiaire n’a procédé à aucun entretien, il n’a pas fait de vérification des parties mécaniques, sa réclamation quant au moteur doit donc être rejetée.
[118] Quant au point 5, elle dit dans sa décision amendée (extraits)
Système de ventilation escalier
[…] Aucune isolation sur les conduits (sur une distance de +/- 12’)
Système de ventilation apport d’air pour le garage (salle mécanique)
Conduit rigide qui est non isolé, il est à noter que le syndicat nous a mentionné que le système d’apport d’air, ne fonctionne pas lors des variations de température en période hivernale
Les conduits ont été installés selon les plans et devis. Par contre, l’isolation n’a pas été faite telle que mentionné au plan et non conforme aux exigences du code national du bâtiment (Canada 2005) intégrant les modifications du Québec […] Considérant que la garantie des malfaçons est de un (1) an et que le délai entre la réception des parties communes et de la dénonciation est de plus de vingt-neuf (29) mois Considérant que s’il y avait eu une réception des parties communes par un expert, celui-ci aurait pu identifier et informer le au syndicat que l’installation ne rencontrer pas les exigences du code national du bâtiment (Canada 2005) intégrant les modifications du Québec. Par conséquent, La garantie Qualité-Habitation ne peut reconnaître celui-ci dans le cadre de son mandat.
[119] Elle ajoute qu’il n’y a pas d’isolation sur le conduit contrairement à ce qui fut prévu aux plans (M-05), il fallait une isolation sur 12 pieds à partir du mur extérieur.
[120] Sur les plans, l’architecte a prévu l’installation d’une isolation sur 12 pieds, cela n’a pas été fait, il s’agit donc d’un problème visible.
[121] Elle n’a pas ouvert le moteur d’extraction du monoxyde mais vu la possible présence de condensation ou de glace, il est possible que cela bloque le moteur par intermittence.
[122] Au niveau de la cage d’escalier, il n’y a aucune isolation, s’il y avait eu présence de condensation et de glace, cela aurait pu causer une usure prématurée si le Bénéficiaire ne procède pas à une inspection à chaque année comme cela est recommandé.
[123] Si le Bénéficiaire avait entretenu son système de ventilation, il aurait continué à fonctionner.
[124] La période de couverture pour la malfaçon non apparente est de 12 mois et ce délai est expiré.
PLAIDOIRIE
Le Bénéficiaire
[125] Le Bénéficiaire plaide avoir agi avec diligence dès qu’un problème s’est manifesté - le Bénéficiaire a fait des démarches, il a communiqué avec l’Entrepreneur, qui a fait venir son sous-traitant - l’Entrepreneur n’a toutefois rien fait pour connaître la source du problème de ventilation.
[126] Il ajoute que l’argument de défaut d’entretien est tardif, car il n’était pas mentionné dans la décision de février 2013, mais seulement invoqué en juillet 2013, l’équité prévue à l’article 116 du Règlement empêcherait le Tribunal soussigné d’en tenir compte puisqu’il n’y a aucune preuve que l’Entrepreneur a remis au Bénéficiaire le livret d’entretien et l’Administrateur cherche à lui imposer un fardeau supplémentaire.
[127] En conclusion, il faut remplacer les deux moteurs (monoxyde et cage d’escalier) de ventilation.
L’Administrateur
[128] L’Administrateur plaide que le système d’extraction de monoxyde de carbone fonctionne, si le système avait un défaut, le Bénéficiaire avait le fardeau de la preuve d’établir qu’il y avait des défauts, et l’expert de ce dernier a dit que le système était fonctionnel.
[129] Quant au système de la cage d’escalier, le Bénéficiaire plaide que l’article 29 (3) du Règlement exclut de la garantie ce qui a fait l’objet d’un défaut d’entretien.
[130] La mauvaise conception de la ventilation du hall d’entrée est un défaut apparent aux dires même de l’expert du Bénéficiaire et ce défaut aurait dû être dénoncé dans les douze mois de la réception des travaux.
[131] Cette malfaçon est peut-être contraire aux normes obligatoires du Code du Bâtiment, mais il n’est pas assez grave pour rendre l’immeuble impropre pour son utilisation ou sa sécurité.
DÉCISION
Point 1 : Système de ventilation - extracteur de monoxyde
[132] Le propre expert du Bénéficiaire dit que l’extracteur de monoxyde est fonctionnel et émet l’hypothèse qu’il y a eu de la glace en novembre 2012.
[133] L’Administrateur dit que le système n’a aucun problème, qu’il n’y a aucun dommage.
[134] Le Bénéficiaire avait le fardeau en vertu de l’article 2803 C.c.q. de convaincre le Tribunal qu’il y a lieu de renverser la décision de l’Administrateur sur ce point.
[135] Le Bénéficiaire n’a pas été en mesure de démontrer la cause du problème survenu en novembre 2012.
[136] Son propre expert dit que le système est fonctionnel.
[137] Il peut seulement émettre une hypothèse, non prouvée, qu’il peut y avoir manque de l’isolation prévue à l’origine par l’architecte.
[138] Vu la preuve, le Tribunal est d’avis que le manque d’isolation du conduit qui était prévue au plan et devis ne remplit pas les critères du vice caché, le manque est non seulement apparent mais le système fonctionne aux dires du propre expert du Bénéficiaire.
[139] Le système étant fonctionnel, le Bénéficiaire ne s’étant pas déchargé de son fardeau de preuve, le Tribunal maintient donc la décision de l’Administrateur quant au moteur d’extraction de monoxyde de carbone et de l’isolation du système de ventilation.
Point 4 : Ventilation des cages d’escaliers : système non fonctionnel
[140] Le moteur du système de ventilation de la cage d’escalier a défailli moins de trois ans de la réception des travaux.
[141] L’Entrepreneur a une obligation de résultat en vertu de l’article 2100 C.c.q.
[142] Au lieu de démontrer que l’Entrepreneur s’est conformé à son obligation de résultat, l’Administrateur émet l’hypothèse en juillet 2013 de défaut d’entretien du moteur, en produisant un document à l’effet que le moteur doit avoir un programme d’entretien, et allègue que la mise hors service du moteur à l’intérieur d’un court délai est dû à un défaut d’entretien.
[143] Le Tribunal considère qu’il n’y a eu aucune preuve que le défaut d’entretien allégué par l’Administrateur ait pu être la cause de la défaillance totale du moteur. Quant à la garantie du fabricant, la faute du tiers n’est pas une défense valide sous l’article 2100 C.c.q. puisque l’Entrepreneur a une obligation de résultat.
[144] Le Bénéficiaire a droit d’avoir la performance de l’obligation pour laquelle il a payée.
[145] Le Tribunal maintient donc la réclamation du Bénéficiaire sur ce point et rejette la décision de l’Administrateur.
[146] Il sera ordonné à l’Entrepreneur et, à défaut, à l’Administrateur, de remplacer le moteur du système de ventilation de la cage d’escalier.
Point 5 : Système de ventilation : installation
[147] La preuve démontre que le système de ventilation de la cage d’escalier est conforme au plan et devis mais contrevient au Code du bâtiment.
[148] Le Code du bâtiment est d’ordre public et doit être suivi impérativement.
[149] Le Tribunal conclut être en présence d’une malfaçon, considérant que l’Entrepreneur a fait défaut de se conformer à la règle de l’art envers le Bénéficiaire.
[150] Dans le présent dossier, l’absence de système de ventilation de la cage d’escalier ne s’apparente pas en un vice caché.
[151] L’article 1726 dit qu’est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
[152] L’expert du Bénéficiaire dit que l’absence de ventilation dans la cage d’escalier est apparente.
[153] Le système de ventilation de la cage d’escalier débouche dans un sas, et non dans la cage d’escalier, et il n’y a pas de retour d’air. Cette situation est apparente.
[154] La malfaçon était apparente, Madame Barbier dit que cela sentait l’essence dans la cage d’escalier même quand le moteur du système fonctionnait, et qu’on y manquait d’air.
[155] Il s’agit d’absence de système et non, de dégradation graduelle de système.
[156] L’absence de système était apparente.
[157] Malgré les dispositions du Code civil quant à la durée du recours en responsabilité contractuelle contre l’Entrepreneur, le Règlement limite dans le temps la durée de la couverture du Plan de garantie géré par l’Administrateur.
[158] Le Tribunal en vient à la conclusion qu’il s’agit d’un problème apparent et non caché, qui aurait pu être réparé ou fixé aux frais de l’Administrateur à défaut pour l’Entrepreneur de le faire, s’il avait été dénoncé dans le délai prévu au Règlement : la dénonciation du problème est tardive puisqu’il n’est plus couvert par le Plan de garantie.
[159] Le Tribunal se doit donc de maintenir la décision de l’Administrateur quant au système de ventilation mécanique de la cage d’escalier, sous réserves de sa décision de remplacement du moteur défectueux.
[160] Enfin, le Tribunal ajoute que le manque de caoutchouc autour de la porte soulevé lors de l’audience ne remplit pas non plus le critère de vice caché.
POINT 2 : VIDE SOUS TOIT : CONDENSATION ET INFILTRATION D’EAU
Alain Champagne
[161] Alain Champagne est propriétaire de l’unité [A] depuis juin 2009. Il a été vice-président du Bénéficiaire de 2010 à début 2013, et il en est maintenant le président.
[162] Il témoigne à l’audience avoir constaté en décembre 2010 une tache sur son plafond d’une grosseur d’une pièce de 0.25$.
[163] Il a appelé l’Entrepreneur qui a fait venir le couvreur qui est venu voir la membrane. C’est là qu’il a parlé de maximum, il a dit que ça peut arriver que quand il y a des bourrasques de neige, cela arrive que ça aille dans l’entretoit.
[164] Le Bénéficiaire a produit en B-3, le courriel du couvreur (Roger Proulx), daté du 13 décembre 2010. Ce dernier écrit (le Tribunal a corrigé les coquilles) :
Suite à ma visite aujourd’hui le 13 décembre [unité A], j’ai constaté que la neige a entré dans un maximum lors de la dernière tempête de neige avec de fort vent. C’est la cause de la coulisse intérieure c’est des choses qui peuvent se produire quelque fois.
[165] Monsieur Champagne a conclu que c’était un événement passagé et non un problème récurrent.
[166] En contre-interrogatoire, il précise que les quelques photos auxquelles fait référence son courriel du 8 décembre 2010 (qui suit) étaient sur son ordinateur qui a crashé par la suite et elles sont maintenant irrécupérables. Dans ce courriel produit par le Bénéficiaire (pièce B-3), contemporain à l’événement, il avait décrit la situation ainsi :
Mauvaises nouvelles. J’ai découvert des taches d’eau sur le plafond juste à l’entrée de mon condo. Le gypse était mouillé. J’ai pris quelques photos et Lorraine les a vus aussi. Quelles sont les procédures à prendre avant que la situation s’aggrave???? […] P.S. Il serait peut-être bon de parler à Jessica et Cynthia pour voir si il y a des marques d’eau sur le plafond chez eux (nos soulignés).
[167] En contre-interrogatoire sur l’événement de 2010,
[167.1] il mentionne qu’il n’y avait aucune infiltration d’eau, mais seulement une tache;
[167.2] ce sujet n’a pas fait l’objet d’un point de discussion lors d’une réunion du syndicat Bénéficiaire;
[167.3] il n’a pas appelé l’Administrateur car
[167.3.1] il pensait qu’il n’y avait pas matière à l’appeler; le couvreur lui avait dit que cela arrivait de temps en temps mais que c’était ok;
[167.3.2] il était satisfait des explications du couvreur et avait conclu que c’était un événement unique;
[167.3.3] aucun de ses deux voisins, aux unités [E] et 59C, n’avait eu de manifestation semblable, il n’y avait donc aucun problème.
[168] Il n’y a eu aucune autre manifestation à ce sujet par la suite jusqu’en janvier 2012, moment où il y eu quatre taches d’eau sur le plafond de sa chambre à coucher.
[169] Il en a informé l’Entrepreneur et a parlé avec Madame Isabelle Kenney, représentante de l’Administrateur (non présente à l’audience).
[170] Cette dernière lui aurait dit de mettre en demeure l’Entrepreneur, ce qu’il a fait.
[171] La mise en demeure est datée du 24 avril 2012, produite en B-8. Monsieur Champagne y écrit :
En effet, quatre taches d’humidité qui indique clairement la présence d’une infiltration sont apparues sur le plafond de la chambre principale.
[172] En contre-interrogatoire, il ajoute
[172.1] qu’il n’y avait aucune tache à l’avant, seulement dans sa chambre à coucher, et qu’il n’y avait aucune infiltration d’eau;
[172.2] qu’il n’y a rien eu entre le premier événement de décembre 2010 et les quatre taches de janvier 2012.
[173] À la fin décembre 2012, pour la première fois, Monsieur Champagne constate l’infiltration d’eau.
[174] Au début 2013, le couvreur est revenu, il a ouvert les boîtes mécaniques sur le toit.
[175] Le couvreur était accompagné de quelqu’un qui a été présenté comme un spécialiste pour prendre des photos pour se protéger, pour démontrer que la source du problème était les boîtes et non la toiture - ces photos constatent la présence de moisissure et de gouttelettes d’eau sur les tuyaux.
Jessica Toussaint-Dupont
[176] Jessica Toussaint-Dupont est locataire occupant l’unité [E] depuis juin 2009.
[177] Elle a été témoin d’infiltration d’eau dans son unité pour la première fois le 29 décembre 2012.
[178] Il y avait eu une tempête de neige, elle avait pelleté et est entrée dans sa salle de bains et a réalisé que l’eau s’écoulait du plafond.
[179] Elle a filmé le jour même les vidéos produites à l’audience (B-5), qui montrent l’eau qui s’écoule du plafond de la salle de bain.
[180] Elle a appelé Adriana Barbier qui lui a dit de faire une ouverture avec un tournevis dans le plafond pour laisser l’eau s’écouler plus rapidement, ce qu’elle a fait; ça a effectivement encore plus coulé.
[181] Elle a regardé ailleurs dans l’unité si l’eau coulait et a réalisé que le plafond était raboteux autour du luminaire de la porte d’entrée, bien qu’il n’y ait pas d’eau.
[182] L’eau a coulé une partie de la journée et de la nuit. L’eau a recoulé environ une semaine plus tard.
[183] Avant décembre 2012, elle n’a jamais vu d’écoulement.
[184] En 2010, son voisin Alain Champagne ([unité A]) lui a dit de vérifier le plafond de son unité, et elle n’a rien vu.
[185] En 2011 elle a changé l’encastrée dans l’entrée et n’a rien vu non plus.
Adriana Barbier
[186] Adriana Barbier habite l’unité [G] depuis décembre 2009.
[187] Elle dit qu’à la fin décembre 2012, Madame Toussaint-Dupont l’a appelé, elle s’est rendue sur les lieux et était choquée - elle a demandé à Madame Toussaint-Dupont de drainer tout de suite le plafond pour éviter des dommages supplémentaires - il y a bien eu 3 ou 4 litres d’eau qui se sont écoulés.
[188] Elle a envoyé une lettre à l’Administrateur mais c’était en l’absence d’Alain Champagne qui était parti pour le congé des Fêtes, elle a voulu écrire rapidement une lettre à l’Administrateur, qui contient beaucoup d’erreurs factuelles puisque c’était écrit sans vérification et elle a confondu avec un problème semblable qu’elle avait dans un autre de ses immeubles.
[189] Elle affirme avoir fait part le 6 février 2013 à la conciliatrice que la lettre était erronément datée du 24 décembre 2013 et qu’elle contenait des erreurs factuelles.
[190] Pour elle, la chute d’autant d’eau n’a pas rapport avec ce que le couvreur avait dit. Elle a envoyé une mise en demeure à l’Entrepreneur, qui lui a dit que le toit était toujours sur garantie et le couvreur est venu en janvier 2013.
Luc Viens
[191] Président du syndicat Bénéficiaire en 2010, sa connaissance des faits quant à l’infiltration d’eau vient de ce qu’il a vu dans les échanges de courriels - le Bénéficiaire n’a pas fait de réclamation auprès de l’Administrateur puisqu’il était satisfait des réponses du couvreur.
[192] En contre-interrogatoire, il dit que bien qu’il ait employé le mot « fuite » dans son courriel du 9 décembre 2010 02 :16 (le texte : Je pense bien que si les 2 autres C avaient eu une fuite elles nous en auraient parlé), il dit que Monsieur Champagne parlait de tache et non de fuite, et qu’il n’est pas allé voir au logement de ce dernier.
[193] Quant à savoir pourquoi le syndicat Bénéficiaire n’a pas porté plainte à l’Administrateur, il répond, après avoir dit qu’avec l’Entrepreneur c’est toujours long et ardu, qu’il a jugé que ce n’était pas nécessaire puisqu’il avait reçu réponse à ses questions par le couvreur, la visite de ce dernier avait été satisfaisante.
Céline Girard
[194] Elle dit que son rôle de secrétaire du syndicat incluait celui de recevoir, imprimer et classer les courriels.
[195] En décembre 2010, le syndicat était satisfait de l’explication donnée par le couvreur Proulx à l’effet que de la neige était rentrée par les maximums.
[196] Elle n’a rien entrepris par elle-même en janvier 2012 puisqu’Alain Champagne était alors vice-président du syndicat.
Richard Gervais
[197] Le Bénéficiaire fait témoigner Richard Gervais, technologue professionnel, que le tribunal a reconnu comme témoin expert à cet effet.
[198] Ce dernier a soumis un rapport d’expert (pièce B-9).
[199] Richard Gervais s’est rendu sur les lieux les 22 et 29 mai 2013.
[200] Il a constaté aux plafonds des unités [A] et [E] que les joints de gypse sont apparents - le dommage est plus important [à l’unité A].
[201] Il signale que la membrane de la toiture est en bon état, que tout est bien soudé : l’été, il n’y a aucune infiltration d’eau même en cas de pluie torrentielle.
[202] Les infiltrations d’eau n’ont lieu que l’hiver - d’après lui, une bonne tempête de neige entraîne une accumulation de neige dans la sortie mécanique, la neige fond, il y a une condensation excessive dans les sorties mécaniques et, l’humidité excessive qui en résulte entraîne les infiltrations.
[203] Toutes les quatre sorties mécaniques de ventilation sont au-dessus de l’unité [A].
[204] Ces boîtes ont été ouvertes : une seule est belle et sans problème, les trois autres ont de la moisissure fongique, des gouttelettes d’eau sur les tuyaux, conséquence d’une humidité excessive.
[205] Les nombreuses photos prises à l’intérieur des sorties mécaniques montrent la problématique.
[206] La neige entre par les ailettes.
[207] Il montre à la photo #24 de la page 18 de son rapport que la hauteur du seuil est de 10 pouces, et non, de 18 pouces comme l’exige le Code du bâtiment (article non cité).
[208] Le Bénéficiaire lui a demandé si le problème était visible - Richard Gervais répond que la hauteur du maximum de 10 pouces est visible mais il n’est pas évident pour le commun des mortels qu’il y a une problématique car ce n’est pas le toit qui est problématique mais les ailettes des maximums qui le sont.
[209] Le témoin expert du Bénéficiaire est catégorique : le toit n’a pas de problème, c’est bien les maximums qui sont la cause de la problématique.
[210] Sa solution : il faut allonger les seuils des boîtes à 24 pouces (tant qu’à les modifier, il ne faut pas se contenter de 18 pouces et attendre de voir les résultats, on devrait monter maintenant à 24 pouces) et remplacer la membrane autour de ces boîtes.
[211] En même temps, il faut faire une évaluation plus poussée : il faut ouvrir les plafonds pour constater ce qui a été endommagé par l’eau et remplacer ce qui est endommagé. Il faut faire des ouvertures pour voir s’il y a des matériaux poreux et les remplacer.
[212] En contre-interrogatoire, aux questions à savoir s’il faisait des inspections pré-réception, et s’il avait fait une inspection pré-réception sur les lieux, il serait monté sur le toit et aurait vu la problématique de la hauteur des maximums, le témoin expert répond par l’affirmative oui, c’est exact.
[213] Il confirme qu’il y a une concordance entre les points d’infiltrations et les boîtes et les maximums.
Alexandru Racoviceanu
[214] Quant à la cause de l’infiltration, l’Entrepreneur croit qu’il faut faire une autre inspection car il croit que le couvreur Proulx a pu vouloir se défendre en cherchant une cause extérieure à son travail.
[215] Il affirme je peux isoler le col de cygne et vérifier les solins, je suis désolé que c’est arrivé, nous avons l’intention de résoudre le problème mais on veut savoir la cause de l’infiltration d’eau.
[216] Toutefois, il n’offre aucune cause à la problématique, sinon qu’il fallait dégager les toits plats de la neige quand il y a une tempête de neige, il faut y faire de l’entretien, mais précise qu’il est très difficile d’y avoir de l’infiltration d’eau, vu la façon que le toit est construit.
[217] Il n’est pas monté sur le toit pour faire des vérifications, il n’a regardé que des photos.
[218] Il ajoute qu’il a confiance envers ce que lui a dit le sous-traitant qu’il avait choisi.
[219] Il précise que le rapport de son sous-traitant était à l’effet que le toit était en bon état et qu’il y avait de la condensation dans le col de cygne mais ne se souvient pas quand le couvreur Proulx lui a dit cela, même quand on insiste.
Karine Pépin
[220] Elle a rendu la décision au nom de l’Administrateur comme Inspecteur-Conciliatrice :
Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :
Unité [A] Présence de cerne laissant présager un manque d’étanchéité dans les pièces : Salon Salle à manger Salle de Bain
Présence de goutte d’eau qui longeait les appareils d’éclairage
Papier joint décollement
Présence d’humidité dans la cavité du plafond, le tout vérifié à l’aide d’un appareil
de détecteur de moiteur REES ST 128M
Unité [E] Présence de cerne laissant présager un manque d’étanchéité
dans les pièces : Salon Salle à manger Salle de bain
Présence de goutte d’eau qui longeait les appareils d’éclairage;
Papier joint décollement
Présence d’humidité dans la cavité du plafond, le tout vérifié à l’aide d’un appareil
de moiteur REES ST 128M
Considérant que le syndicat a été transféré le 19 janvier 2010 […] Considérant qu’il s’est écoulé plus de vingt-quatre (24) mois entre la prise de connaissance et la dénonciation et pour laquelle les articles […] les situations décrites doivent être dénoncées par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découvertes des vices et des malfaçons. Par conséquent, La garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point […]
[221] Elle dit s’être déplacée sur les lieux le 6 février 2013 et que du plafond (ce qui longeait des appareils électriques au plafond), ça coulait encore dans des seaux.
[222] On l’a informé que ce problème venait à chaque hiver depuis décembre 2010, que l’expert couvreur était allé sur le toit, que ça rentrait par les cols de cygne et les maximums.
[223] Toutefois, le problème a été dénoncé par courriel reçu le 24 janvier 2013, alors que l’article 27 (4) du Règlement spécifie que le vice doit être dénoncé dans les six mois de la découverte.
[224] Elle affirme que c’est un problème de vice caché.
[225] Elle a déterminé qu’en vertu de de l’article 25.1 du Règlement, la réception présumée des travaux est le 19 juin 2010 (qu’elle détermine aujourd’hui être, le 19 juillet), la première manifestation a eu lieu le 5 décembre 2010, la deuxième en janvier 2012.
[226] En conclusion, elle a dû rejeter la réclamation, sur la base du non-respect du délai de six mois de la dénonciation prévu au Règlement.
[227] En contre-interrogatoire, elle affirme que pour elle, le problème est clair - il s’agit d’un problème de condensation l’hiver, puisque l’été, il n’y a pas d’infiltration quand il pleut.
[228] A la question à savoir si en février 2013, l’inspecteur-conciliatrice savait que, probablement, la cause de l’infiltration serait que de la neige entre par les cols de cygne, elle a répondu que pour l’Administrateur, ça ne correspond pas à cela.
[229] Elle a ajouté, la cause n’est pas la neige qui rentre, mais bien, de la condensation.
[230] Elle a conclu au vice caché, il fallait tout simplement déterminé si le vice avait été dénoncé à l’intérieur de la couverture du Plan de garantie et s’il avait été dénoncé dans les délais prévus pour la dénonciation.
[231] La tache vue en décembre 2010 est le début de la manifestation, et si le Bénéficiaire l’avait dénoncé, l’Administrateur serait intervenu pour vérifier la source du problème et aurait résolu le problème à moindres coûts.
PLAIDOIRIE
Le Bénéficiaire
[232] Le Bénéficiaire plaide que la preuve a démontré deux problèmes - (1) de la neige entre dans le maximum et (2) de la condensation dans l’entretoit.
[233] Le Bénéficiaire a dénoncé ce fait à l’Entrepreneur qui a envoyé son couvreur et ce dernier a donné une explication qui a satisfait le Bénéficiaire.
[234] L’Article 34 (2) du Règlement dit que le Bénéficiaire dénonce la situation à l’Administrateur s’il est non satisfait de l’explication de l’Entrepreneur.
[235] La première fois, en décembre 2010, quand il y a eu une infiltration [à l’unité A], le Bénéficiaire a agi rapidement - quand en décembre 2012, l’eau a coulé du plafond, le Bénéficiaire n’aurait jamais imaginé l’étendue et la gravité du problème auquel il faisait face et a envoyé sa demande à l’Entrepreneur et à l’Administrateur.
[236] Il s’agissait d’un problème inconnu de l’acheteur au moment de la vente, et même s’il y avait eu inspection - pré-réception, le problème de condensation aurait été inconnu des acheteurs.
[237] Ce problème est apparu de façon graduelle et ce n’est qu’en décembre 2012 que le Bénéficiaire a réalisé sa gravité, à l’intérieur du délai de 3 ans prévu à l’article 27 (4) du Règlement.
L’Administrateur
[238] L’Administrateur plaide que la première manifestation a eu lieu en décembre 2010 - les trois membres du conseil d’administration du syndicat Bénéficiaire ont discuté s’ils devaient faire intervenir l’Administrateur du Plan de Garantie, tel qu’il appert des courriels produits en B-3.
[239] La seconde manifestation a eu lieu en janvier 2012 - dans le courriel d’Alain Champagne reçu en janvier 2013, il mentionne que le problème a commencé à se manifester en décembre 2010.
[240] Or, le délai de dénonciation est de six mois à l’article 27 du Règlement, délai qui a été dépassé.
[241] Il cite les jugements rendus dans Lacelle c Projets d’habitations Chantignole et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ[9] et SDC du 1884-1890 rue Poupart c. Lagacé et al. et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ[10].
[242] Il y avait des indices avant-coureurs mais le Bénéficiaire n’a jamais cru bon de dénoncer la situation à l’Administrateur.
[243] L’esprit du Règlement permet une intervention rapide pour régler un problème survenu en décembre 2010 - si on fait les travaux correctifs aujourd’hui, cela coûtera beaucoup plus cher que si on avait fait les travaux en 2010, vu qu’il y a des dommages survenus depuis 2010.
DÉCISION QUANT AU POINT 2 - TOITURE
[244] Vu la preuve au dossier, vu le Règlement et vu la jurisprudence, le Tribunal n’a d’autres choix que de rejeter la réclamation du Bénéficiaire quant au point 2.
[245] La preuve de l’opinion d’expert du couvreur Proulx de 2010 s’est faite exclusivement par ouï-dire, Alain Champagne témoignant à la cour sur l’opinion que lui aurait communiquée le couvreur, qui n’a pas été entendu à l’audience et par la production du courriel du couvreur du 13 décembre 2010 (B-3).
[246] La représentante du Bénéficiaire est d’ailleurs consciente d’avoir produit une preuve par ouï-dire du témoignage du couvreur Proulx, puisqu’elle s’est objectée à la question du procureur de l’Administrateur quand ce dernier a demandé en contre-interrogatoire à Alain Champagne, qui avait témoigné n’avoir vu qu’une tache, ce que le couvreur Proulx voulait dire dans son courriel du 13 décembre 2010 par coulisse intérieure.
Suite à ma visite aujourd’hui le 13 décembre [à l’unité A], j’ai constaté que la neige a entré dans un maximum lors de la dernière tempête de neige avec de fort vent. C’est la cause de la coulisse intérieure c’est des choses qui peuvent se produire quelque fois (notre souligné).
[247] La représentante du Bénéficiaire s’est objectée au motif qu’Alain Champagne ne pouvait pas dire à la place du couvreur Proulx ce que ce dernier avait en tête quand il avait écrit quelques choses, alors même que sa preuve concernant l’opinion d’expert du couvreur Proulx communiquée par Alain Champagne reposait sur ce que le couvreur Proulx avait dans sa tête.
[248] En fait, Alain Champagne n’a pas commenté la mention de coulisse intérieure écrite par le couvreur Proulx dans son courriel.
[249] L’Administrateur ne s’est pas objecté à cette preuve de ouï-dire de l’opinion d’expert du couvreur Proulx de 2010 communiquée par Alain Champagne.
[250] Vu l’absence d’objection[11], le Tribunal considère cette preuve comme étant admissible. Il y a toutefois une différence entre l’admissibilité d’une preuve, et sa valeur probante.
[251] L’article 2845 C.c.q. stipule :
La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal.
[252] Les membres du conseil d’administration du syndicat Bénéficiaire sont venus dire à l’audience qu’ils avaient été rassurés par les propos d’expert d’un couvreur en décembre 2010 non présent à l’audience.
[253] Il va de soit qu’un témoin ordinaire peut légalement témoigner sur comment il a réagit après avoir parlé avec quelqu’un. Toutefois, l’absence de cette personne ne permet pas au Tribunal d’apprécier si ce témoin ordinaire a alors réagit en personne prudente et diligente.
[254] La problématique de la neige a été corroborée par l’expert Gervais présent à l’audience, comme première étape menant aux dommages causés par la condensation hivernale, (alors que l’Administrateur considère que ce n’est pas un problème de neige mais seulement de condensation).
[255] A l’audience, Alain Champagne, alors vice-président du syndicat Bénéficiaire, aujourd’hui président, affirme qu’en décembre 2010, il n’y avait qu’une tache.
[256] En contre-interrogatoire du procureur de l’Administrateur, il dit qu’il n’y avait aucune infiltration d’eau, seulement une tache.
[257] Le Bénéficiaire a insisté lors de sa plaidoirie qu’il n’y avait qu’une tache, donc aucune raison de conclure en l’existence d’un problème d’infiltration en décembre 2010.
[258] Dans son courriel du 8 décembre 2010 produit par le Bénéficiaire (pièce B-3), contemporain à l’événement, Alain Champagne avait pourtant décrit la situation ainsi :
Mauvaises nouvelles. J’ai découvert des taches d’eau sur le plafond juste à l’entrée de mon condo. Le gypse était mouillé. J’ai pris quelques photos et Lorraine les a vus aussi. Quelles sont les procédures à prendre avant que la situation s’aggrave???? […] P.S. Il serait peut-être bon de parler à Jessica et Cynthia pour voir si il y a des marques d’eau sur le plafond chez eux (nos soulignés).
[259] Le mot tache est au pluriel, et il est question de gypse mouillé. Le couvreur Proulx a, quant a lui, parlé dans son courriel de coulisse d’eau intérieure.
[260] Alain Champagne, vice-président du Bénéficiaire, dit avoir eu confiance quant à l’explication du couvreur Proulx pour un phénomène naturel et unique (il le qualifie à l’audience d’événement unique), alors même que Luc Viens, président du Bénéficiaire envoyait un courriel disant de monitorer la grandeur de la tache sur le plafond (B-3) (le Tribunal prend note que le mot tache est ici au singulier):
De : Luc Viens. À : Alain Champagne; Salut Alain, Si tu pouvais prendre une photo avec une règle pour démontrer le format de la tache à ton plafond pour prouver que si ça grandit ils auront des actions à prendre - Merci
[261] Le Bénéficiaire dit avoir été rassuré par les propos du couvreur et, pour cette raison, il aurait entrepris de ne pas envoyer de dénonciation à l’Administrateur avant le sinistre survenu en décembre 2012, où des litres d’eau se sont écoulés du plafond des unités [E] (Jessica Toussaint-Dupont) alors qu’Alain Champagne était absent, et de l’unité [A] d’Alain Champagne - des vidéos, éloquents, sont produits dans le dossier pour le prouver (B-5 pour le [E] et B-6 pour le [A]).
[262] Il y a toutefois eu une autre manifestation d’infiltration en janvier 2012. Les deux lettres qui suivent cette manifestation de janvier 2012 démontrent bien que le Bénéficiaire n’a aucune confiance envers l’Entrepreneur quant à une soit-disante raison naturelle et unique du problème d’infiltration :
[262.1] A l’Entrepreneur 24 avril 2012 […] La présente mise-en-demeure fait suite à mon appel du 12 janvier dernier relativement à une infiltration d’eau constatée dans la chambre principale du condominium mentionné en rubrique le 11 janvier 2012. En effet, quatre taches d’humidité qui indique clairement la présence d’une infiltration sont apparues sur le plafond de la chambre principale. Malgré mon appel et votre promesse de rectifier la situation dans les plus brefs délais, je suis toujours sans nouvelle des démarches à suivre. A défaut pour vous de procéder à l’inspection et de corriger la situation de façon définitive dans les quatorze (14) jours suivant réception […] (nos soulignés)
[262.2] A l’Administrateur 14 septembre 2012 […] Nous tenons à porter à votre attention l’apparition de quatre taches d’humidité qui indiquent clairement la présence d’une infiltration d’eau et qui sont apparues sur le plafond de la chambre de l’adresse mentionnée en rubrique. Malgré la mise-en-demeure à Rak et associés, mes appels et leur promesse de rectifier la situation dans les plus brefs délais, nous sommes sans nouvelle de monsieur Rak.
[263] Il est clair pour le Tribunal que si le Bénéficiaire était toujours dans cette conviction d’événement unique survenu une fois en décembre 2010, il n’aurait pas écrit ainsi à l’Entrepreneur le 24 avril 2012 et à l’Administrateur le 14 septembre 2012 (faute de preuve d’envoi ou de réception, la preuve n’est pas claire au sujet d’un envoi par télécopieur le 14 septembre 2012 à l’Administrateur produites en B-8).
[264] Dans sa demande d’arbitrage (B-1), le Bénéficiaire exposait ainsi les faits (extraits - nos soulignés) :
8. Compte tenu du silence de l’Entrepreneur suite à la visite de monsieur Proulx, le 24 avril 2012, une mise en demeure est envoyée à l’Entrepreneur par courrier recommandé RW 700 509 101 CA, et par télécopieur à l’Administrateur;
[265] A l’audience et dans le dossier soumis par le Bénéficiaire,
[265.1] aucune preuve d’envoi à l’Administrateur par télécopieur du 24 avril n’a été produite,
[265.2] aucun témoin du Bénéficiaire n’a témoigné avoir envoyé ce fax en avril 2012 (ou après, avant septembre 2012),
[265.3] le Bénéficiaire n’a pas demandé à l’Inspecteur-conciliatrice si elle avait ce fax allégué dans son dossier,
[265.4] le Bénéficiaire n’a pas mentionné l’envoi de ce fax en avril 2012 dans sa plaidoirie ou dans les six mois de la manifestation de janvier 2012,
bref, cet allégué d’un envoi le 24 avril à l’Administrateur est passé totalement sous silence. Vu l’absence de preuve et de mention à l’audience, le Tribunal conclut à l’absence d’envoi par télécopieur à l’Administrateur avant l’envoi allégué de septembre 2012 de la deuxième lettre.
[266] Il est déterminant dans la présente décision du Tribunal que l’infiltration d’eau de décembre 2012 ait eu lieu autant dans l’unité [E] que dans l’unité [A], unité [A] où l’occupant a constaté les infiltrations d’eau en janvier 2012 mais dénoncé par écrit au nom du Bénéficiaire à l’Administrateur seulement en septembre 2012 (d’après B-8).
[267] L’expert Gervais note dans son rapport (pages 3 et 4):
Au niveau de l’unité [A], les infiltrations plus abondantes et plus généralisées que l’unité [E]. Les infiltrations restent importantes causant des dommages au plafond […] Seule la boîte d’évacuation située sur la partie Nord ne condense pas, les trois autres sont problématiques avec un développement fongique. Les trois sorties d’évacuation sont situées sur le toit dont la partie est située au-dessus [de l’unité A] soit l’unité de M. Champagne […]
[268] Il s’agit donc bien d’un seul et même événement. Pour cette raison, ce dossier est différent d’autres où les infiltrations survenues dans le temps sont issues de sources différentes et jugées comme telles[12].
[269] Le problème d’infiltration d’eau fut dénoncé à l’extérieur des délais de dénonciation prévus au Règlement et n’est plus couvert par le Plan de garantie.
[270] La première manifestation de cette problématique sans que le Bénéficiaire ne puisse même plaider (à supposer que ce fût une base valable de plaidoirie) être en présence d’un phénomène naturelle et unique a eu lieu en janvier 2012 et n’a pas été dénoncé par écrit dans les six mois de sa manifestation à l’Administrateur.
[271] La décision dans l’affaire Colloccia Carmelina Coloccia - Guiseppe Borreggine c. Trilikon Construction et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ[13] résume bien le droit applicable quand il s’agit de déterminer le point de départ de la découverte d’un vice ou d’une malfaçon
Notion de «découverte»
[34] Le point de départ du délai est fondé sur la connaissance du vice par l’acheteur.
Tenant compte des textes législatifs cités ci-haut, dans le cadre de la présente demande alléguant des vices cachés, c’est le terme «découverte» qu’il faut cerner d’à propos.
[35] Cette détermination repose sur le comportement des parties ainsi que sur la nature du vice visé.
[…]
[46] En résumé, pour qu’il y ait « découverte » au sens de 1739 C.c.Q. et des dispositions applicables aux présentes, il est requis une connaissance d’un bénéficiaire prudent et averti qui agissant de façon diligente puisse soupçonner qu’une malfaçon ou vice est existante, ce qui requiert à tout le moins une indication suffisante d’un problème, et une connaissance que ce problème causera un préjudice certain.
[272] Notre collègue Me Jean Philippe Ewart a commenté sa décision rendue dans Coloccia une autre décision impliquant une infiltration d’eau, Syndicat de copropriété Le Vendôme c. 9137-7937 Québec Inc. c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ[14] :
[…[ [87] Divers éléments de l’affaire Coloccia c. Trilikon (citée ci-haut), décision de juillet 2010, ont aussi été plaidés. Cet arrêt a été rendu par le soussigné et certains des principes élaborés ou analysés trouvent application aux présentes, mais qu’il suffise de dire que la connaissance du bénéficiaire dans cette cause ne fut cristallisée que suite à une réalisation que le problème n’était pas ce qui avait été décrit comme ‘étant un phénomène normal’ tant par l’entrepreneur que sous la documentation de l’administrateur, mais un vice.
[273] Mentionnons également le passage suivant, qui s’applique bien à notre cause :
[83] Dans la cause Santori c. Construction Raymond[15], en 2009, notre collègue l’arbitre Guy Pelletier recherche, dans le cadre d’une dénonciation en mars 2008, le moment de la découverte de la malfaçon ou vice caché alors qu’il y avait eu des manifestations du problème en 2006 et de nouveau en avril 2007. Dans cette affaire le bénéficiaire était convaincu que le dysfonctionnement de ses installations venait de déversements du terrain voisin (et non d’un problème des ouvrages de son entrepreneur). Il y a d’ailleurs admission de toutes les parties que la cause probable de ce dysfonctionnement jusqu’en mars 2008 était le voisin. La trame factuelle de cette affaire constate que c’est lorsque le voisin (ayant fait appel au même administrateur pour sa garantie sous le même plan) prend les moyens appropriés pour qu’il ne puisse plus y avoir de déversements de sa part que, selon l’arbitre et avec raison selon nous, il considère que c’est à ce moment que se situe le point de départ du délai de dénonciation :
« …alors que ces travaux [du voisin] n’avaient pas réglé le problème de fonctionnement des installations visées et qu’un doute a surgi dans l’esprit du Bénéficiaire quant à la responsabilité possible de l’Entrepreneur. » (para. 48)
[274] La lettre d’avril 2012 démontre clairement que le doute a surgi dans l’esprit du Bénéficiaire quant à la responsabilité possible de l’Entrepreneur.
[275] L’état du droit à cet effet est clair : le délai de dénonciation de six mois prévu à l’article 27 du Règlement est un délai de rigueur et de déchéance; la réclamation du Bénéficiaire contre l’Administrateur quant au point 2 est donc irrecevable en droit[16].
[276] Baudouin explique les conséquences d’un délai de déchéance[17]
Dans le cas des délais de déchéance, la créance est absolument éteinte après l'expiration du temps fixé. Le tribunal est alors tenu de suppléer d'office au moyen en résultant (art. 2878 C.c.). Dans ces cas donc, ce n'est plus seulement l'action en justice qui est éteinte, mais bien le droit lui-même.
[277] Quant à l’argument soumis dans la plaidoirie du Bénéficiaire à l’effet que l’article 34(2) du Règlement dirait que le Bénéficiaire dénonce la situation à l’Administrateur s’il était non satisfait de l’explication de l’Entrepreneur, le Tribunal rappelle que l’alinéa (2) de cet article suit l’alinéa (1), à l’effet que le Bénéficiaire transmet une copie de cette dénonciation à l'administrateur en vue d'interrompre la prescription, ce qui n’a pas été fait ici et que la Cour d’appel dans l’affaire Desindes (citée ci-haut) a affirmé :
[15] La réclamation d’un bénéficiaire est soumise à une procédure impérative.
[278] Le Tribunal ne peut pas faire appel à l’équité prévue à l’article 116 du Règlement pour mettre de côté le même Règlement, ou pour faire réapparaître un droit qui n’existe plus, même en cas de sympathie pour une partie. En effet, il ne s’agit pas ici de suppléer au silence du Règlement ou l’interpréter de manière plus favorable à une partie et ce, même s’il est mis en preuve que la société de l’Entrepreneur a été dissoute.
[279] Le Tribunal se doit donc de maintenir la décision de l’Administrateur pour les problèmes liés à l’infiltration d’eau par la toiture objet du point 2 et rejette la réclamation du Bénéficiaire sur ce point.
POINT 3 : STATIONNEMENT INTÉRIEUR
Céline Girard
[280] Céline Girard fut propriétaire de l’unité [D] de juin 2009 à mars 2013, secrétaire trésorière du syndicat de janvier 2010 à environ avril 2012. Elle fut aussi propriétaire de l’espace de stationnement qui est juste au-dessous de son unité, sur le bord du mur extérieur.
[281] A l’intérieur d’un espace entre deux murs parallèles et un mur perpendiculaire sont situés trois espaces de stationnement pour les unités [D], [F] et [E] et face à ces trois places de stationnement est aussi prévu un espace de stationnement pour l’unité [A].
[282] De juin 2009 à l’automne 2012, elle était la seule occupante des trois unités [D], B et C à s’y stationner - l’occupante de l’unité [E] ne s’y stationnait qu’en cas de tempête de neige, et l’occupante de l’unité [F] n’avait pas de voiture.
[283] A l’automne 2012, la nouvelle copropriétaire de l’unité [F] (espace du milieu) a fait part que son espace était trop serré quand les espaces des [D] et [E] étaient occupés. Il y a aussi un problème avec l’allée du garage.
[284] Un inspecteur de l’arrondissement de Lachine est venu avec les plans et leur aurait dit que les espaces n’étaient pas réglementaires, qu’ils contrevenaient à l’article 27.10 du règlement de zonage, tel qu’il était en vigueur au moment de la construction en 2009 (ce règlement a été modifié en 2010).
[285] Ce règlement (extraits) est produit en B-10.
[286] L’allée du garage n’est que de 3,66m au lieu des 7,3m règlementaires.
[287] Les copropriétaires des unités [D], [F] et [E] ont fait parvenir des mises en demeure à l’Entrepreneur en date du 3 décembre 2012, reçues par l’Administrateur le 17 janvier 2013 (citées au long dans la décision du 25 février 2013, produite sous A-2), qui décrivent le manque de jouissance normale des espaces de stationnement.
[288] L’Entrepreneur leur a répondu par courriel du 27 décembre 2012 envoyé directement au syndicat à Madame Adriana Barbier (secrétaire), produit en B-13 :
Pour réaliser le projet des 3 triplex l’arrondissement de Lachine a approuvé une demande de changement de zonage en juin 2009 […] mais le projet respecte le règlement en vigueur en cette période #2710 qui prévoit […] Article 4.14.4.15 une case de stationnement par le logement, donc 3 cases au lieu de 4 comme le projet. Donc chaque condo a reçu une case de stationnement conforme au règlement et la troisième vendu comme option; Article 4.14.3 Dimensions des cases : Pour les usages résidentiels, la largeur d’une case de stationnement peut être réduite à 2,5 mètres; Article 4.14.3 c) pour les usages de groupe résidentiel, la largeur minimale d’une allée de circulation pour les stationnements à 90o est de 6,0 mètres.
[289] En contre-interrogatoire, elle ajoute que
[289.1] le stationnement n’avait pas de lignes de démarcation en juin 2009 à sa prise de possession, mais que ces lignes ont été peintes peu de temps après, au plus tard, août 2009;
[289.2] le syndicat n’a pas reçu d’avis de non-conformité de l’arrondissement de Lachine.
Louise Labbé
[290] Louise Labbé est propriétaire de l’unité [F] depuis septembre 2012, elle y a emménagé le 13.
[291] La dame qui occupait l’unité [F] avant elle n’avait pas de voiture.
[292] Quand elle essaya de se stationner à son espace de stationnement, il lui semblait que les espaces de stationnement n’étaient pas grands car elle avait de la difficulté à manœuvrer, elle s’est dit que cela sera encore plus difficile lors des premières neiges quand l’occupante de l’unité [E] allait se garer à son espace.
[293] Elle a fait des recherches pour savoir qui avait juridiction sur son problème, a découvert que c’était les villes.
[294] Elle a trouvé le règlement de zonage applicable et a rencontré ses voisines de stationnement.
[295] Elles ont mesuré les espaces et réalisé qu’ils n’étaient pas conformes au règlement.
[296] Elle ajoute que la ville n’a pas émis d’avis de non-conformité.
Jessica Toussaint-Dupont
[297] Jessica Toussaint-Dupont est locataire occupant l’unité [E] depuis juin 2009.
[298] Elle sait depuis 2009 où est sa place de stationnement mais elle ne l’utilisait pas, elle n’avait pas de manette de contrôle à distance pour ouvrir la porte du garage, qui coûtait $300.
[299] Elle n’a utilisé son espace de stationnement qu’en de très rares moments, quand il y avait des tempêtes de neige et les déneigeurs mettaient des affiches dans la rue à l’effet qu’on ne pouvait y stationner.
[300] Elle a eu sa manette de contrôle à distance à l’automne 2012. Avant, elle devait ouvrir la porte du garage par l’intérieur.
[301] Quand Madame Labbé est arrivée, cette dernière a essayé de se stationner - elle n’était pas capable de reculer et de stationner, elle a réalisé qu’il y avait un problème, même si elle se disait que la Ville avait dû approuver les plans.
[302] L’inspecteur de la Ville est venu en octobre 2012.
Alexandru Racoviceanu
[303] L’Entrepreneur affirme avoir respecté les normes puisque ses plans, qui contenaient les dimensions des espaces de stationnement, ont été approuvés par le conseil d’arrondissement après que ce dernier a demandé des modifications aux plans.
[304] C’est la Ville qui a accepté qu’il y ait deux cases de stationnement de plus pour dégager le stationnement dans les rues.
[305] Ses plans sont passés plusieurs fois par le comité consultatif d’urbanisme qui les a analysés, les membres du comité ont demandé des changements qui ont été effectués, le comité exécutif de la Ville a entériné la décision du comité consultatif et cette décision a été publiée dans le moniteur officiel.
[306] Il considère être dans son droit car les plans ont été approuvés par la Ville - si on veut plus d’espace dans le garage, le syndicat n’aura qu’à renoncer à deux espaces de stationnement.
[307] Pour lui, quand la Ville accepte son plan, au niveau des cases de stationnement et de l’allée, cela devient un règlement.
[308] Il affirme que les espaces de stationnement ont été construits selon les plans soumis à la Ville, et ce fait est corroboré par le Bénéficiaire.
Karine Pépin
[309] Elle a rédigé la décision de l’Administrateur, qui se lit comme suit :
Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :
Largeur du stationnement de gauche (vue de la rue) est de 2,43 m
Largeur du stationnement du centre (vue de la rue) est de 2,39m
Largeur du stationnement de droite (vue de la rue) est de 2,4m
Largeur de l’allée est de 3,66m
Règlement de la ville pour un espace minimal de stationnement est de 2,7m
Considérant que la situation était visible dès la réception des parties communes.
Considérant que le syndicat a été transféré le 19 janvier 2010. Considérant que le syndicat ne s’est prévalu de son droit de faire une réception des parties communes avec un expert, tel que spécifié à l’article 25.1 […] (cité ci-haut) Considérant que la réception présumée est six (6) mois après que l’avis de fin de travaux et qu’elle a été transféré, soit le 19 juin 2010. Considérant que le Plans de Garantie ACQ Inc. a envoyé une lettre le 18 juin 2010 mentionnant l’absence de rapport d’inspection et dont voici un extrait : […] Les quatre conditions énumérées à l’article 25.1 du Règlement […] étant maintenant complétées, la réception des parties communes de votre immeuble est donc présumée en date du 19 juin 2010 […] Considérant que la situation était visible lors de la réception des parties communes. Compte tenu que le point 3 était décelable lors de la réception des parties communes du bâtiment détenu en copropriété, il aurait fallu, pour être considéré par La garantie Qualité-Habitation, qu’il soit dénoncé à la réception des parties communes. Par conséquent, en vertu du texte de garantie, étant donné que le point 3 n’a pas été dénoncé à la réception des parties communes, La garantie Qualité-Habitation ne peut reconnaître celui-ci dans le cadre de son mandat.
[310] Elle affirme à l’audience que la dimension et l’insuffisance des espaces de stationnement est bien visible à l’œil nu - il s’agit d’une malfaçon apparente, qui est couverte par le Plan de garantie que pour 12 mois, période qui était écoulée lors de la réception de la dénonciation à cet effet.
[311] En contre-interrogatoire, elle réitère que ce problème est une malfaçon apparente - même s’il n’y avait pas de voiture dans l’espace du centre, il était visible que les voitures présentes empiétaient sur le voisin.
[312] Elle ajoute que pour l’inspection pré-réception, ce point n’est pas toujours sur la check-list des experts, ça dépend de l’expert.
[313] Toutefois, l’inspection pré-réception aurait confirmé que c’était étroit.
PLAIDOIRIE
Bénéficiaire
[314] Le Bénéficiaire plaide que même si les espaces de stationnement sont conformes aux plans et devis, même si la Ville n’a pas émis d’avis de non-conformité, l’étroitesse des espaces de stationnement et de l’allée est un vice caché, le tout a été fait à l’encontre du règlement de zonage applicable.
Administrateur
[315] L’Administrateur plaide que le problème est apparent, on parle de pieds manquants menant à l’étroitesse des lieux et non de quelques pouces par rapport à la réglementation en vigueur.
[316] Toute personne raisonnable est en mesure de constater une différence d’un pied, ce n’est pas à l’Administrateur d’en subir le blâme, la Ville a procédé à une inspection et n’a pas émis d’avis de non-conformité, et le problème est dénoncé plus de deux ans après la réception des travaux des parties communes, le problème de malfaçons alléguées n’est plus couvert.
DÉCISION
[317] Le Tribunal rappelle que sa décision est rendue sur la base de la preuve particulière à ce dossier et, vu cette preuve particulière, il se doit de rejeter la réclamation du Bénéficiaire sur ce point et maintenir la décision de l’Administrateur.
[318] Le Bénéficiaire ne plaide pas seulement le déficit d’usage causé par l’étroitesse physique des lieux, mais aussi, violation au règlement de zonage.
[319] Dans leur lettre de dénonciation (citée dans la décision du 25 février 2013), les occupants des unités [D], [F] et [E] écrivent :
[…] Nous désirons être conforme au règlement afin d’éviter des problèmes éventuels avec l’arrondissement de Lachine. Nous considérons que vous l’entrepreneur ME-RA Développements Inc. a fait défaut de se conformer aux règlements municipaux […]
[320] Le Tribunal va donc d’abord traiter de cette question.
La violation aux limitations de droit public
[321] L’article 1725 C.c.q. dit :
Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.
Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits
[322] La Cour d’appel dans l’arrêt Chartré c. Exploitation agricole et forestière des Laurentides[18] interprète ainsi cet article :
[18] […] L'obligation de garantie que cet article impose par son premier alinéa ne concerne, en effet, qu'une seule catégorie d'apparence trompeuse, soit celle qui, au moment de la vente, résulte d'un usage dérogatoire aux règles qui s'appliquent à l'héritage convoité par l'acheteur. Le texte n'oblige pas le vendeur à déclarer l'existence des limitations de droit public qui peuvent restreindre la jouissance complète du bien. Il cherche plutôt à protéger l'acheteur contre l'apparente légalité d'un état de fait qui, en réalité, violerait ces mêmes limitations : « Le vendeur [] se porte garant [] de toute violation aux limitations de droit public[].
[323] La Cour d’appel a jugé dans l’arrêt Larin c. Curadeau[19] (hon. juge André Forget):
Les limitations de droit public, découlant d’un règlement de zonage qui restreint l’usage d’une propriété, ont tantôt été assimilées à des vices cachés, tantôt à des servitudes non apparentes.
Dans un cas comme dans l’autre, on doit y retrouver un élément occulte; en d’autres termes, le vice doit être caché ou la servitude ne doit pas être apparente. Pour ce faire, il ne suffit pas de dire que le vendeur n’en a pas fait mention, mais il faut établir qu’un acheteur normalement prudent et avisé aurait été induit en erreur.
Bien que l’on ne puisse prétendre qu’il s’agisse d’un vice caché, ni même d’une servitude à proprement dit, puisqu’il n’y a ni fond servant ni fond dominant, les mêmes principes s’appliquent, selon moi, par analogie, lorsqu’on invoque qu’une mesure de droit public limite l’usage d’une propriété et, en conséquence, en diminue la valeur […]
[324] La Cour d’appel a maintenu dans l’arrêt Messina c. Girard[20] la décision de première instance à l’effet qu’il y a avait assez d’indices permettant de déceler la présence d’espaces de stationnement pour conclure au manque de prudence d’un acheteur qui plaidait violation au règlement de zonage :
Dans des circonstances où la disposition physique des lieux aurait déjà dû le mettre en garde, l'appelant ne peut que s'en prendre qu'à lui-même. L'intimé n'a pas violé ses obligations.
[325] Même si la preuve démontre
[325.1] que l’Entrepreneur a obtenu un permis de construction, et
[325.2] que les espaces de stationnement et l’allée construits sont conformes aux plans et devis tel qu’approuvés pour l’émission du permis de construction,
le Bénéficiaire demande d’abord au Tribunal de décider que les largeurs des espaces de stationnement et de l’allée sont en violation aux limitations de droit public.
[326] En vertu de l’article 2803 C.c.q., le Bénéficiaire avait le fardeau de preuve de convaincre le Tribunal que la décision de l’Administrateur n’était pas fondée et qu’il fallait maintenir sa réclamation.
[327] Alors que le Bénéficiaire avait le fardeau de la preuve pour convaincre le Tribunal de la violation aux limitations de droit public, donc contravention au règlement municipal et erreur de la Ville pour l’émission d’un permis de construire, le Bénéficiaire
[327.1] n’a assigné aucun représentant de la Ville, considérant que le Bénéficiaire attaque du même coup indirectement la validité de l’émission du permis de construction, et que les Tribunaux ont reconnu que la Ville peut encourir sa responsabilité civile pour ce qu’elle doit administrer[21];
[327.2] n’a pas assigné l’inspecteur de la Ville qui aurait procédé à une inspection des lieux en octobre 2012, qui aurait mesuré les espaces de stationnement et qui aurait fait des déclarations quant à la violation de règlement de zonage;
[327.3] n’a produit aucun constat d’infraction de la Ville (quoique ce point ne soit pas concluant);
[327.4] n’a assigné aucun arpenteur-géomètre ou autre expert qui aurait pu expliquer en quoi il y aurait eu violation aux limitations de droit public et en quoi le Bénéficiaire aurait des problèmes avec la Ville;
[327.5] accessoirement, n’a produit aucun contrat de vente d’un espace de stationnement et aucun certificat de localisation, alors même que les espaces sont vendus séparément des unités, d’après la preuve, à supposer que ce contrat ou certificat ait pu avoir une incidence sur le sort du litige.
[328] Les présomptions de validité vont dans les deux sens - si le Bénéficiaire peut supposer, à condition qu’il ne soit pas négligent, que le bien acheté est conforme aux règlements de zonage - l’Entrepreneur peut supposer, à moins qu’il ne soit de mauvaise foi, mais la bonne foi se présume, que la délivrance du permis de construction est conforme aux règlements de zonage et/ou d’urbanisme permettant les dérogations mineures aux règlements de zonage.
[329] La Cour d’appel a rappelé dans l'arrêt Frelighsburg[22], le fardeau de preuve applicable à celui qui conteste la bonne foi d’une municipalité:
[61] Avec égards, je n'arrive à suivre le raisonnement du juge ni à souscrire à sa conclusion. En effet, l'administration publique bénéficie d'une présomption de bonne foi. Seule une preuve claire et convaincante de la mauvaise foi peut engendrer la révision du pouvoir discrétionnaire de la municipalité.
[330] L’Article 116 du Règlement ne permet pas d’inférer une conclusion à partir d’éléments inexistants dans la preuve d’un Bénéficiaire qui ne remplit pas son fardeau de preuve.
[331] D’après la preuve au dossier, la Ville a émis le permis de construction, la construction finale (quant au point 3) est conforme aux plans et devis, et il n’y a pas eu de constat d’infraction d’émis par la Ville.
[332] Le Tribunal conclut donc que le Bénéficiaire n’a pas rempli son fardeau de preuve que la largeur de ses espaces de stationnements et de la largeur de l’allée sont une violation au sens de l’article 1725 C.c.q, tout en réservant ses droits pour invoquer cette prétention contre toute personne autre que l’Administrateur devant les Tribunaux de droit commun, à supposer qu’elle ait un droit valable à cet effet.
[333] Étant arrivé à cette conclusion, le Tribunal n’a pas à décider si la violation aux limitations de droit public alléguée dans ce dossier a un lien de causalité avec les obligations de l’Entrepreneur pour le vice caché couvert par le Plan de garantie géré par l’Administrateur dans ce dossier.
[334] Dans l’affaire Kieu Thuy Truong et Cau Chiem et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ[23], l’arbitre écrit :
[84] La jurisprudence constante réaffirme l’obligation de prudence et de diligence de tout acheteur. Celui-ci doit donc inspecter le bien comme le ferait toute personne raisonnable. Il doit porter une attention particulière à tout indice laissant présager la présence d’un vice ou d’une malfaçon quelconque. La contravention alléguée à un Règlement de zonage n’est pas en lui-même preuve de vice caché, considérant les termes de l’article 1726 C.c.q. à l’effet que l’acheteur doit agir prudemment et avec diligence.
La largeur des espaces de stationnement et de l’allée est-elle un vice caché?
[335] Le Tribunal a juridiction quant au différend entre l’Administrateur qui a décidé que la largeur des espaces de stationnement et de l’allée était apparente et n’est pas un vice caché, et le Bénéficiaire qui plaide le contraire.
[336] Pour paraphraser l’honorable juge Sylvain Coutlée dont la décision fut maintenue par la Cour d’appel dans l’arrêt Faucher c. Développements Lemarco[24], il ne s’agit plus de déterminer si la municipalité ou tout autre organisme réglementaire pouvait délivrer un permis de construction en fonction des règlements municipaux en vigueur à cette époque, mais plutôt se demander si la largeur des espaces de stationnements et celle de l’allée constituent des vices cachés.
[337] La preuve démontre que les occupants des espaces de stationnement des unités [D], [F] et [E], ainsi que l’occupant du [A] ont un déficit d’usage de leur stationnement et de l’allée, en ce sens que l’utilisation de leur espace est difficile vu l’étroitesse des lieux.
[338] Le Tribunal doit donc juger si le déficit d’usage pour les espaces [D], [F] et [E] (et [A]) et l’allée du garage est un vice caché.
[339] La question à trancher est donc si le Bénéficiaire est en présence d’un vice caché couvert par l’Administrateur, si le Bénéficiaire a agi en acheteur prudent et diligent au sens de 1726 C.c.q.
[340] Chaque membre du syndicat Bénéficiaire a obtenu ce dont il a payé pour, soit une espace de stationnement d’une dimension déterminée sur les plans, dans un immeuble dont l’allée a la dimension prévue aux plans, et pour lesquels un permis de construction a été émis par la Ville.
[341] Le Bénéficiaire dénonce le fait que, même si ses espaces de stationnement rencontrent les dimensions pour lesquels il a contracté, il n’a pas la jouissance normale de ses espaces de stationnement et de son allée.
[342] Vu la preuve, le Tribunal conclut que les espaces de stationnement et l’allée ne remplissent pas les critères du vice caché puisque la situation est apparente.
[343] Le soussigné a vu les lieux et l’étroitesse est apparente. Quoi de plus apparent que la distance entre deux objets?[25] Voilà l’affirmation de l’honorable juge Patrick Théroux, j.c.q. dans l’affaire Carine Villemagne c. Nathalie Frappier et al. (citée ci-après).
[344] La preuve a démontré que les lignes de démarcation des espaces de stationnement ont été posées au plus tard en août 2009, soit près d’un an avant la réception des travaux des parties communes.
[345] Le problème était apparent au sens de l’article 1726 C.c.q.
[…] Le vendeur […] n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
[346] Dans l’affaire Carine Villemagne c. Nathalie Frappier et al.[26], la Cour doit trancher si l’étroitesse d’un stationnement était un vice apparent ou caché, et en vient à la conclusion qu’il était apparent :
[2] La demanderesse allègue que l'étroitesse de l'espace dédié au stationnement du véhicule d'un locataire constitue un vice caché dont les défendeurs doivent légalement répondre […]
[5] L'étroitesse de l'espace de stationnement en litige constitue-t-elle un vice caché? […]
[11] Il est évident que l'entrée mise à la disposition de M. Philippe pour stationner son véhicule est très étroite et peu fonctionnelle. […]
[16] Comme le texte de loi l'indique, le vendeur n'est pas tenu de garantir le vice apparent, c'est-à-dire toute situation pouvant être constatée par un acheteur prudent et diligent.
[17] Un vice caché se caractérise généralement par son caractère occulte. Il s'agit d'une défectuosité ou d'une déficience qui ne peut être constatée par un acheteur qui apporte une attention particulière à l'état du bien qu'il s'apprête à acquérir. L'acheteur n'a pas un rôle passif lors de la vente. Il a une obligation de prudence et de diligence. Il doit donc examiner le bien et être à l'affût d'indices pouvant l'informer sur son état véritable.
[18] Dans le cas présent, la situation dénoncée par la demanderesse était évidente lors de la vente, pour peu qu'elle y ait prêté attention. […]
[347] Dans les trois lettres de dénonciations pour les occupants des unités [D], [F] et [E], il est écrit les espaces de stationnement sont détaillés sur les plans et notariés. L’ancienne occupante du [D] témoigne à l’effet qu’au plus tard en août 2009, les lignes du stationnement ont été peintes. La réception des parties communes a eu lieu le 19 juillet 2010. Le Bénéficiaire n’a envoyé de dénonciation à l’Administrateur qu’en janvier 2013.
[348] Vu la preuve particulière dans ce dossier, vu le délai de dénonciation de deux ans et demi après la réception des travaux des parties communes alors que la largeur des espaces de stationnement et de l’allée est apparente, vu l’état du droit et de la jurisprudence, vu les dispositions du Règlement, le Tribunal conclut que la décision de l’Administrateur doit être maintenue, et rejette la réclamation du Bénéficiaire sous le point 3.
RECOURS CIVILS
[349] Dans la décision arbitrale Syndicat de la Copropriété Les Jardins du Parc c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ[27], notre collègue Me Johanne Despatis écrivait :
[55] Il est vrai qu’à l’audience l’administrateur a reconnu que les points en litige, incluant certains parmi ceux abandonnés par le bénéficiaire, concernent des problèmes qui, s’ils avaient été dénoncés à temps, auraient pu être corrigés en conformité du Plan.
[56] Cela est certes regrettable mais je ne peux pour ma part aller au-delà des limites que le législateur a fixées à la juridiction de l’arbitre.
[350] Pour les problèmes non couverts par le Plan de garantie, le Tribunal réservera les droits du Bénéficiaire pour ses recours civils contre toute personne autre que l’Administrateur, à supposer qu’il ait un droit fondé eut égard aux règles de droit commun, y compris celles relatives à la prescription.
FRAIS
[351] L’article 37 du Règlement stipule :
Les coûts de l'arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur.
Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts.
[352] Le Bénéficiaire ayant eu gain de cause sur une partie de sa réclamation, les frais d’arbitrage seront à la charge de l’Administrateur du Plan de Garantie, sous réserves de ce qui suit pour les frais d’expert.
FRAIS D’EXPERT
[353] L’article 38 du Règlement stipule :
L'arbitre doit statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.
[354] Le Bénéficiaire a produit par son expert, quatre factures,
[354.1] l’une de 1,200$ datée du 22 mai 2012 (B-11) pour les deux visites des lieux du 22 et 29 mai et le rapport;
[354.2] pour un forfait de 1,200$ plus taxes datée du 9 juillet 2013 (B-12) pour la journée d’audition à la cour;
[354.3] une de 300$ plus taxes datée du 11 juillet 2013 (B-16) pour la vérification de la ventilation du système corridor et carbone;
[354.4] une de $600 plus taxes datée du 15 juillet 2013 (B-17) pour une demi-journée à la cour.
[355] L’expert témoigne à l’effet que son taux horaire est de $140.00 de l’heure.
[356] L’article 38 du Règlement parle du quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes à être remboursés.
[357] L’Administrateur plaide qu’il n’a pas à les payer puisque l’arbitrage portait sur la question de délai et cette question n’a pas été abordée par cet expert.
[358] Le Bénéficiaire répond que son expert fut la seule personne à témoigner de la cause du problème à la toiture, il est le seul qui a ouvert le système de ventilation.
[359] La présence du témoin expert a été utile pour permettre au Bénéficiaire d’exposer sa réclamation, qui a été retenue en partie.
[360] Les états de compte du témoin expert sont adressés au Bénéficiaire qui l’a mandaté.
[361] Le Tribunal arbitral soussigné ne s’immisce pas dans les relations contractuelles entre le témoin expert et le Bénéficiaire et rien ne doit être interprété à cet effet dans la présente décision.
[362] L’article 38 parle des frais raisonnables d’expertises pertinentes à être remboursés par l’Administrateur et non, des frais à être payés par le Bénéficiaire qui a mandaté l’expert en vertu d’un mandat donné.
[363] Pour les motifs ci-haut exprimés, vu l’article 38 du Règlement, vu la preuve, vu la durée de l’audience, et surtout, vu la décision finale à laquelle il en est arrivé, le Tribunal fixe à 1,500.00$ plus les taxes le quantum des frais raisonnables d’expertises pertinentes à être remboursés par l’Administrateur.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL
ACCUEILLE en partie la demande du Bénéficiaire;
FIXE la date de réception des travaux des parties communes au 19 juillet 2010;
FIXE la date de la fin des travaux des parties communes au 19 janvier 2010;
MODIFIE en partie la décision de l’Administrateur du 25 février 2013 avec son addendum du 12 juillet 2013;
ORDONNE à l’Entrepreneur dans un délai de 30 jours de la signature de ce jugement, en conformité avec les règles de l’art, et À défaut par l’Entrepreneur d’effectuer lesdits travaux dans ledit délai, ORDONNE à l’Administrateur, comme caution de l’Entrepreneur en vertu du Règlement, d’effectuer les travaux dans le même délai,
- de remplacer l’ancien moteur brisé par un nouveau moteur dans le système de ventilation de la cage d’escalier dont il est question au point 4 et de pourvoir à son installation;
REJETTE la demande du Bénéficiaire quant à tous les autres points et MAINTIENT la décision de l’Administrateur du 25 février 2013 avec son addendum du 12 juillet 2013 quant aux autres points Et RÉSERVE le droit du Bénéficiaire, à supposer qu’il ait un recours fondé, de porter devant les tribunaux de droit commun, sa prétention quant aux autres points ainsi que de rechercher les correctifs qu’il réclame contre toute personne autre que l’Administrateur, sujet aux règles de droit commun et de la prescription civile;
ORDONNE à l'Administrateur du Plan de Garantie à payer les frais d'arbitrage encourus dans le présent dossier, sous réserves des frais d’expert prévus au paragraphe suivant;
ORDONNE à l’Administrateur du Plan de Garantie de payer au Bénéficiaire la somme de 1,500.00$ plus les taxes applicables à titre de frais d’experts.Montréal, le 9 août 2013.
Montréal, le 12 août 2013
(S) Me Roland-Yves Gagné
__________________________
Me ROLAND-YVES GAGNÉ
ARBITRE/CCAC
Jurisprudence et doctrine citées :
La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause AZ-50285725, 15 décembre 2004.
Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis (2007 QCCS 4701 26 octobre 2007, hon. juge Michèle Monast, j.c.s.)
Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson c. Développment Magma et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, SORECONI, 090304001, 26 novembre 2009, Guy Pelletier, arbitre
Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf Phase II et all c. Les Maison Zibeline et La Garantie Qualité Habitation, CCAC, S09-180801-NP et al, 15 mars 2010, Me Michel A. Jeanniot, arbitre.
Le Syndicat de copropriété Les Jardins St-Hippolyte et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ et 9129-2516 Québec Inc., GAMM 2008-09-002, 20 novembre 2008, Me Johanne Despatis, arbitre.
Syndicat de copropriété 3667346 c. Les Habitations Trigone 2000 Inc. et la Garantie Habitation du Québec, CCAC, S12-021301-NP, 6 août 2012, Me Albert Zoltowski, arbitre.
Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson c. Développement Magma Inc. et la Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APQHQ, SORECONI 090304001, 15 mars 2010, Guy Pelletier, arbitre.
Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke est c. 9101-9901 Québec Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ CCAC, S09-230701-NP, 5 août 2011, Me Jean Philippe Ewart, arbitre.
Fatou Binetou Koné c. Le Fairmount St-Laurent Inc. et la Garantie Abitrat Inc. CCAC S13-021501-NP, 6 mai 2013, Me Roland-Yves Gagné, arbitre.
Lacelle c Projets d’habitations Chantignole et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ CCAC S12-112101-NP, 25 avril 2013, Alcide Fournier, arbitre.
Jean-Claude Royer, La preuve civile, 4e édition, Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2008, Par. 1620 p. 1422 et Par 1625, p. 1427.
Colloccia Carmelina Coloccia - Guiseppe Borreggine c. Trilikon Construction et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ CCAC S09-231001-NP, Me Jean Philippe Ewart, arbitre, 30 juillet 2010.
Syndicat de copropriété Le Vendôme c. 9137-7937 Québec Inc. c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ: CCAC S09-240701-NP, 12 mai 2011, Me Jean Philippe Ewart, arbitre.
Santori c. Construction Raymond Soreconi 080925001, 3 février 2009, Guy Pelletier, arbitre.
Lysanne Phoenix et Daniel Gagnon c. 9056-1879 Québec Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc., Soreconi 122002001, 20 août 2012, Alcide Fournier, arbitre.
Angela Tucceri Cimini c. 9116-7056 Québec Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc., Soreconi 090106001, Guy Pelletier, arbitre, 25 mai 2009.
SDC du 1884-1890 rue Poupart c. Lagacé et al. et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Soreconi 122009001, 23 mai 2013, Me Roland-Yves Gagné, arbitre.
Jean Lous Baudouin, La prescription civile, 7e édition, 2007, Éditions Yvon Blais, Cowansville, p. 1219, I-1447.
Chartré c. Exploitation agricole et forestière des Laurentides [2002] R.J.Q. 1623, 6 août 2002.
Larin c. Curadeau AZ-97011252, 14 février 1997.
Messina c. Girard AZ-92011350, 19 février 1992, p. 10.
Cité de Kamloops c. Nielsen (Cour suprême du Canada) AZ-84111034.
Frelighsburg (Municipalité de) c. Entreprises Sibeca inc J.E. 2003-62 (C.A.) jj. Mailhot, Rousseau-Houle et Biron (ad hoc) confirmée par la Cour suprême du Canada, [2004] 3 R.C.S. 304
Carine Villemagne c. Nathalie Frappier et al., 2010 QCCQ 19123 (14 décembre 2010, Hon. juge Patrick Théroux, j.c.q.)
Kieu Thuy Truong et Cau Chiem et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ, GAMM 2007-12-013, 23 juin 2009, Me Johanne Despatis, arbitre.
Syndicat de la Copropriété Les Jardins du Parc c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ, GAMM 2009-09-0003 28 janvier 2010, Me Johanne Despatis, arbitre.
[1] AZ-50285725, 15 décembre 2004.
[2] 2007 QCCS 4701, 26 octobre 2007, hon. juge Michèle Monast, j.c.s.
[3] Voir aussi : Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson c. Développment Magma et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, SORECONI, 090304001, 26 novembre 2009, Guy Pelletier, arbitre : [61] Suivant mon appréciation des faits, des témoignages entendus et du cadre réglementaire, le Tribunal en vient à la conclusion que le Bénéficiaire n’est pas contraint de faire une réclamation à l’Administrateur relativement à la date de réception des parties communes ni, par conséquent, de faire une demande d’arbitrage spécifique sur le motif de contestation de la décision. [62] En conséquence, sur cette question, l’Administrateur ne peut invoquer le fait que le Bénéficiaire ait tardivement dénoncé son intention de contester la date de réception des parties communes […].
[4] CCAC, S09-180801-NP et al, 15 mars 2010, Me Michel A. Jeanniot, arbitre.
[5] GAMM 2008-09-002, 20 novembre 2008, Me Johanne Despatis, arbitre.
[6] CCAC, S12-021301-NP, 6 août 2012, Me Albert Zoltowski, arbitre.
[7] SORECONI 090304001, 15 mars 2010, Guy Pelletier, arbitre.
[8] Fatou Binetou Koné c. Le Fairmount St-Laurent Inc. et la Garantie Abitrat Inc. CCAC S13-021501-NP, 6 mai 2013, Me Roland-Yves Gagné, arbitre, paragraphe [82] et s.
[9] CCAC S12-112101-NP, 25 avril 2013, Alcide Fournier, arbitre.
[10] Soreconi 122009001, 23 mai 2013, Me Roland-Yves Gagné, arbitre.
[11] Jean-Claude Royer, La preuve civile, 4e édition, Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2008, Par. 1620 p. 1422 et Par 1625, p. 1427.
[12] Lysanne Phoenix et Daniel Gagnon c. 9056-1879 Québec Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc Soreconi 122002001, 20 août 2012, Alcide Fournier, arbitre; Angela Tucceri Cimini c. 9116-7056 Québec Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. Soreconi 090106001, Guy Pelletier, arbitre, 25 mai 2009.
[13] CCAC S09-231001-NP, Me Jean Philippe Ewart, arbitre, 30 juillet 2010.
[14] CCAC S09-240701-NP, 12 mai 2011, Me Jean Philippe Ewart, Arbitre.
[15] Soreconi 080925001, 3 février 2009, Guy Pelletier, Arbitre.
[16] SDC du 1884-1890 rue Poupart c. Lagacé et al. et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Soreconi 122009001, 23 mai 2013, Me Roland-Yves Gagné, arbitre, par. [19] et s. Lacelle c Projets d’habitations Chantignole et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ CCAC S12-112101-NP, 25 avril 2013, Alcide Fournier, arbitre.
[17] La prescription civile, 7e édition, 2007, Éditions Yvon Blais, Cowansville, p. 1219, I-1447
[18] [2002] R.J.Q. 1623, 6 août 2002.
[19] AZ-97011252, 14 février 1997.
[20] AZ-92011350, 19 février 1992, p. 10.
[21] Cité de Kamloops c. Nielsen (Cour suprême du Canada) AZ-84111034.
[22] Frelighsburg (Municipalité de) c. Entreprises Sibeca inc., J.E. 2003-62 (C.A.) jj. Mailhot, Rousseau-Houle et Biron (ad hoc) confirmée par la Cour suprême du Canada, [2004] 3 R.C.S. 304.
[23] GAMM 2007-12-013, 23 juin 2009, Me Johanne Despatis, arbitre.
[24] 2010 QCCA 1807.
[25] Carine Villemagne c. Nathalie Frappier et al, 2010 QCCQ 19123 (14 décembre 2010, Hon. juge Patrick Théroux, j.c.q.)
[26] 2010 QCCQ 19123 (14 décembre 2010, Hon. juge Patrick Théroux, j.c.q.)
[27] GAMM 2009-09-0003 28 janvier 2010, Me Johanne Despatis, arbitre.