ARBITRAGE
EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE
DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
((L.R.Q., c. B-1.1, a. 185, par. 19.3o à 19.6o et 38 et 192))
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
(Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment)
Dossier no : Plan de Garantie : QH : 79779 - Conciliation : 6113
GAMM : 2013-03-009
DOYLE : 1500-019
AUDITION : 1er février 2016
DEVANT L’ARBITRE JEAN DOYLE
SDC LES CONDOMINIUMS NOTRE-DAME (ci-après les « Bénéficiaires »)
-et-
CONSTRUCTION MARC DROLET INC. (ci-après « l’Entrepreneur »)
-et-
LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION (ci-après « L’Administrateur »)
SENTENCE ARBITRALE INTÉRIMAIRE CORRIGÉE
Pour les Bénéficiaires Monsieur Jean-Louis Caron
Madame Noëlla Caron
Monsieur Cyril Craig
Pour l’Entrepreneur Me Marie-Claude Carrier
Madame Jessica Parsons
Pour l’Administrateur Me François-Olivier Godin
PIÈCES DE LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC
A1 Copie d’une demande d’arbitrage datée du 20 novembre 2013.
A2 Rapport de conciliation de l’Administrateur daté du 18 octobre 2013.
A3 Avis de fin de travaux des parties communes.
A4 Formulaire d‘inspection préréception.
A6 Rapport d’inspection avant la réception des parties communes des condos Notre-Dame 1384-1386, Saint-Gédéon, L’Ancienne-Lorette, préparé par Claude R. Bisson, architecte.
A7 Lettre datée du 15 juillet 2013 du Bénéficiaire adressée à M. Marc Drolet, Drolet Construction.
A8 Synopsis concernant les problèmes d’insonorisation des murs mitoyens des appartements 1386-102 et 1384-101 et travaux exécutés.
A9 Rapport Soft DB.
A10 Rapport daté du 1er août 2013 de James Hardie.
PIÈCES DE L’ENTREPRENEUR
E1 Lettre de dénonciation du Syndicat à Garantie QH. 15 août 2013
E2 Rapport de conciliation de Benoit Pelletier. 18 octobre 2013
E3 Demande d’arbitrage par Syndicat sur l’ensemble des points. 15 novembre 2013
E4 Rapport de conciliation complémentaire de B. Pelletier. 19 mars 2014
E5 Entente entre Drolet et Syndicat sur l’ensemble des points. 4 juin 2014
E6 Décision de l’arbitre entérinant l’entente du 4 juin 2014 et
ordonnant aux parties de s’y conformer. 12 juin 2014
E7 Courriel de Drolet à M. Caron acceptant tous les points de
l’entente précisée et fournissant une cédule des travaux
correctifs. 8 juillet 2014
E8 Lettre de Mme Parsons à l’arbitre: l’arbitrage fixé le 19
février 2015 devenu sans objet. 27 janvier 2015
E9 Courriel de Me Godin à l’arbitre au même effet. 27 janvier 2015
E10 Arbitrage annulé par Me Doyle. 28 janvier 2015
PIÈCES DES BÉNÉFICIAIRES
B1 État des travaux réalisés ou non réalisés suite à la décision intérimaire de Me Jean Doyle et à l’entente entre le syndicat et CMD à être entériné par Me Jean Doyle les 23 et 24 octobre 2014 et photos.
B2 Entente entre le syndicat et CMD.
B3 Rapports des experts Patenaude et Trempe.
B4 Jurisprudence.
B5 Règlement sur le plan de garantie - Annexe II.
B6 Derniers échanges de correspondance - CMD - Qualité Habitation - Portes patio.
QUESTIONS EN LITIGE
A. Quelle est la juridiction de l’arbitre en cas d’absence de demande d’arbitrage prématurée?
B. Cette demande d’arbitrage prématurée, formulée par le Bénéficiaire, datée du 15 novembre 2013, est-elle valide même si la décision de l’Administrateur favorise le Bénéficiaire?
C. Les circonstances justifient-elles un appel à l’équité prévue à l’article 116 du Règlement ?
DISCUSSION
1. Le rapport de l’inspecteur-conciliateur de l’Administrateur de la Garantie Qualité Habitation est daté du 18 octobre 2013.
2. Ce rapport de conciliation porte sur différents points de non-conformité dont la dénonciation fut produite par le Bénéficiaire de la garantie le 16 août 2013.
3. Chacun des points en litige fait l’objet, dans le rapport de l’inspecteur-conciliateur de l’Administrateur de la Garantie, de commentaires et d’une décision particularisée.
4. Suite à la production de ce rapport, le Bénéficiaire a fait parvenir au Groupe d’arbitrage et de Médiation sur Mesure (GAMM), une demande d’arbitrage en bonne et due forme et dans les délais requis au Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs, portant sur les sept (7) points faisant l’objet du rapport;
5. Conformément à ce qu’il avait annoncé dans son rapport d’octobre 2013, l’inspecteur-conciliateur de l’Administrateur de la Garantie accompagné d’un représentant de l’Entrepreneur, se présenta chez le Bénéficiaire, le 6 février 2014 et constata, dans chacune des unités de l’immeuble visé, qu’effectivement de la glace se formait dans les portes patio, par temps froid.
6. La décision de l’inspecteur conciliateur fut rendue subséquemment, le 19 mars 2014, ordonnant à l’Entrepreneur «de faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis aux portes-patio de toutes les unités du 1384 et 1386, selon les règles de l’art et l’usage courant du marché »;
7. L’Entrepreneur n’a pas porté cette décision en arbitrage;
8. L’article 35 du Règlement, applicable à la Garantie relative au bâtiment détenu en copropriété divise, se lit comme suit :
« 35. le Bénéficiaire ou l’Entrepreneur, insatisfait d’une décision de l’Administrateur, doit, pour que la garantie s’applique, soumettre le différend à l’arbitrage dans les trente (30) jours de la réception par poste recommandée de la décision de l’Administrateur à moins que le Bénéficiaire et l’Entrepreneur ne s’entendent pour soumettre, dans ce même délai, le différend à un médiateur choisi sur une liste dressée par le Ministre du Travail, afin de tenter d’en arriver à une entente. Dans ce cas, le délai pour soumettre le différend à l’arbitrage est de trente (30) jours à compter de la réception, par poste recommandée, de l’avis du médiateur constatant l’échec total ou partiel de la médiation. »
9. Monsieur Jean-Louis Caron, représentant du Bénéficiaire, plaide quant à sa demande d’arbitrage, datée du 15 novembre 2013, qui se lit comme suit :
« Liste des points contestés :
1. Revêtement de fibrociment (pose)
2. Seuils de portes patio des unités du rez-de-chaussée et abaissement de la surface du revêtement d’interblocs
3. Peinture des portes et cadres d’aluminium des entrées d’accès
4. Problèmes important d’eau et de glace dans la structure des potes patio durant l’hiver (bris thermique)
5. Insonorisation des murs mitoyens des unités 3½
6. Détérioration anormale de l’asphalte et mauvaise pente de drainage dans le garage
7. Il manque un volet ouvrant à 2 fenêtres selon le plan de l’architecte Régis Côté »
que cette demande d’arbitrage porte sur tous les points faisant partie du rapport de l’inspecteur-conciliateur de l’Administrateur de la Garantie du 18 octobre 2013, incluant le point numéro 4, quant aux portes patio.
A. Juridiction en cas de demande d’arbitrage prématurée :
10. La demande du Bénéficiaire porte sur l’ensemble du rapport dont il se déclare insatisfait et recherche une issue en arbitrage.
11. Il ne faut pas confondre le rapport de l’inspecteur-conciliateur de la décision de l’inspecteur sur chacun des points en litige, au sens de l’article 35 du Règlement.
12. Le point numéro 4 de la demande d’arbitrage correspondant au point numéro 2 du rapport de l’inspecteur-conciliateur du 18 octobre 2013, se lit comme suit :
· « Décision : Par conséquent, la Garantie Qualité Habitation ne peut statuer sur la situation dans l’immédiat. Cependant, celle-ci procédera à une inspection supplémentaire en janvier 2014, et statuera sur la situation »
13. Comme on peut le constater aisément, aucune décision n’a été prise par l’inspecteur-conciliateur relativement à la glace et au givre qui se forment dans les portes patio. Sa « décision » est de reporter sa décision, à la suite d’une inspection à venir, lorsque les conditions d’examen seront propices. (Voir A-2)
14. Si l’on devait suivre la logique du Bénéficiaire, le tribunal ne devrait être saisi que de la décision de ne pas décider. Le tribunal, dans ces circonstances, n’hésiterait pas à donner raison à l’Administrateur.
15. Il faut nécessairement qu’il y ait une décision et non un report d’inspection et de décision pour que le Bénéficiaire ou l’Entrepreneur puisse faire une demande d’arbitrage.
16. D’autre part, l’article 106 du Règlement se lit comme suit :
« 106. Tout différend portant sur une décision de l’Administrateur concernant une réclamation ou le refus ou l’annulation de l’adhésion d’un entrepreneur relève de la compétence exclusive de l’arbitre désigné en vertu de la présente section.
Peut demander l’arbitrage, toute partie intéressée :
1o, pour une réclamation, le bénéficiaire ou l’entrepreneur;
2o, pour une adhésion, l’entrepreneur.
La demande d’arbitrage concernant l’annulation d’une adhésion d’un entrepreneur ne suspend pas l’exécution de la décision de l’administrateur sauf si l’arbitre en décide autrement. »
17. Le tribunal constate qu’à l’article 35, le législateur utilise le mot « décision » tandis qu’à l’article 106 du Règlement, le législateur utilise les mots « décision » et « différend » pour donner ouverture à une demande d’arbitrage et doit conclure, en conséquence que, si aucune décision n’a été rendue, il ne saurait y avoir un « différend portant sur une décision » et aucune demande d’arbitrage ne peut être déposée valablement.
18. Lors de son exposé, le représentant du Bénéficiaire, manifeste que lorsqu’une demande d’arbitrage est déposée, l’Administrateur n’a plus l’autorité pour rendre une décision sur quelque point que ce soit.
19. Cet argument ne tient la route que dans la mesure où une décision est rendue par l’Administrateur et que la demande d’arbitrage est alors valablement produite.
20. Le tribunal considère que la demande d’arbitrage formulée par le Bénéficiaire le 13 novembre 2013 portait plutôt sur un différend relatif au processus décisionnel de l’Administrateur dans son report, à une date ultérieure, à rendre une décision sur un point particulier.
21. Le tribunal a juridiction pour entendre un différend portant sur une décision de l’Administrateur et non sur le processus décisionnel, surtout s’il est respectueux des droits des parties.
B. Juridiction, quant à une demande d’arbitrage du Bénéficiaire, suite à une décision qui lui est favorable :
22. Par ailleurs, tel qu’argumenté par l’avocate de l’Entrepreneur, la décision rendue, le 19 mars 2014, suite à la visite des lieux du 18 janvier 2014, est favorable au Bénéficiaire et, par conséquent, ce dernier n’est pas intéressé au sens de l’article 106 du Règlement à porter la décision de l’Administrateur en arbitrage.
23. Seul l’Entrepreneur pourrait alors, s’il est insatisfait, porter en arbitrage une décision qui lui est défavorable. Ce qu’il n’a pas fait.
24. Le tribunal est d’accord avec cette position de l’avocate de l’Entrepreneur.
25. Y a-t-il un autre élément qui pourrait influencer la décision du tribunal, quant à sa juridiction au présent dossier?
26. Une entente est intervenue entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur le 4 juin 2014, exhibit (E-5), (B-2) entente à laquelle l’Administrateur n’est pas partie et alors que le tribunal était saisi, sans contestation, à cette époque.
27. Ladite entente portait, entre autres, sur le point numéro 2 des portes patio comme suit :
« 2. - portes patio de toutes les unités des 1384 et 1386 St-Gédéon
L’Entrepreneur fera exécuter un test d’étanchéité sur les trois portes patio du 1384 - 302 par une entreprise spécialisée dans ce domaine.
2014.06.09 (CMD) : Des correctifs ont été apportés par Novatech le 20mai dernier. CMD demandera à Novatech de réaliser un test inititou pour comprendre le phénomène d’exfiltration d’air.
Si ce test n’est pas concluant, l’Entrepreneur devra trouver la source du problème. »
28. A la demande des parties, le tribunal a rendu sur cette entente la décision intérimaire suivante :
« Le Tribunal ENTÉRINE l’entente intervenue le 4 juin 2014 entre le Bénéficiaire, le Syndicat des copropriétaires, les condominiums Notre-Dame l’Ancienne Lorette et l’Entrepreneur, Drolet Construction Inc. et ORDONNE aux parties de s’y conformer.
Le tribunal suspend, en conséquence, le processus d’arbitrage jusqu’à entente finale entre les parties, désistement et reprise du processus suivant demande de l’une d’entre elle.
Montréal, le 12 juin 2014, signé Jean Doyle, arbitre »
29. Compte tenu de l’entente du 4 juin 2014 et de la décision intérimaire de l’arbitre du 12 juin 2014, le Bénéficiaire argumente que cette entente portait et porte sur la problématique de gel des portes-patio et, qu’en conséquence, l’Entrepreneur acquiesçait par son silence, à la demande d’arbitrage sur ce point.
30. La lecture de la sentence intérimaire, selon le Bénéficiaire, constatait cet acquiescement tacite et manifestait ainsi que la problématique des portes patio était soumise à l’arbitrage.
31. Le tribunal constate que l’entente du 4 juin 2014 fut convenue entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur, pas l’Administrateur. La suspension du processus d’arbitrage, manifestée dans la décision intérimaire, ne créait pas de droit en faveur du Bénéficiaire ni de l’Entrepreneur mais ne suspendait, comme il est écrit, le processus d’arbitrage, que pendant la période nécessaire aux parties pour régler les problématiques discutées et selon les termes convenues entre elles.
32. Lorsque le Bénéficiaire, par la suite, a manifesté que la problématique était toujours existante, le processus d’arbitrage a repris son cours, à sa demande, de là l’audition du 1er février 2016 sur l’objection préliminaire de l’Entrepreneur et de l’Administrateur relativement à la validité, à l’origine, de la demande prématurée par le Bénéficiaire d’un point finalement décidé en sa faveur et en défaveur de l’Entrepreneur qui n’a pas jugé opportun de porter la décision qui lui est défavorable en arbitrage.
33. Le Bénéficiaire a soumis au tribunal une décision de l’Honorable Juge Michèle Monast J.C.S. dans la Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de L’APCHQ Inc., contre Claude Dupuis, es qualité d’arbitre et al., [2007] QCCS 4701 (CanLII), 505-17-002506-055.
34. Cette décision de l’Honorable Monast, ne s’applique pas particulièrement au présent dossier, sauf peut-être, sous l’angle de l’équité que le tribunal d’arbitrage est autorisé à appliquer, dans certains cas et, selon certains critères précis, par l’article 116 du Règlement qui se lit comme suit :
« 116. Un arbitre statue conformément aux règles de droit il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient »
35. Selon le représentant du Bénéficiaire, il serait injuste, dans la présente cause que, dans l’éventualité où le tribunal pencherait en faveur de l’Entrepreneur et de l’Administrateur dans leur proposition de déclarer invalide la demande d’arbitrage, dans les circonstances ci-haut décrites. Il plaide plutôt pour que le tribunal applique le concept d’équité, puisque toute la problématique de gel des portes patio n’est pas encore réglée, selon sa prétention.
36. Bien que cela soit contesté par l’Entrepreneur et l’Administrateur, le tribunal n’a pas l’intention, ni l’obligation, à ce stade-ci, de discuter de cette portion du dossier à son mérite.
37. L’application du concept d’équité, dans les dossiers, bien qu’autorisée, selon l’article 116, doit être appliquée par le tribunal, selon les circonstances et doit se faire dans des circonstances particulières qui le justifient.
38. Dans la décision de l’Honorable Juge Monast, on peut retenir ce qui suit :
« [45] L’article 116 du règlement précise que l’arbitre doit décider selon les règles de droit et mentionne qu’il peut faire appel aux règles de l’équité si les circonstances le justifient.
[46] C’est le cas, notamment, lorsque l’application littérale des dispositions du règlement ne permettent pas de remédier à une situation donnée [18] ou lorsque les circonstances font en sorte que l’interprétation stricte du règlement est susceptible d’entraîner un déni de justice parce qu’elle ne permet pas d’en appliquer l’esprit et d’assurer la protection des droits des parties.
[66] La possibilité pour l’arbitre de faire appel aux règles de l’équité constitue en outre une marge de reconnaissance par le législateur qu’il a une certaine marge de manœuvre pour disposer au mieux des différends qui surviennent entre les Bénéficiaires de la Garantie et l’Administrateur du plan lorsque l’application stricte des dispositions du plan ne permette pas de remédier à une injustice.
[67] L’arbitre peut ainsi suppléer au silence du règlement et agir comme amiable compositeur. Dans un tel cas le tribunal doit donc limiter son intervention à sanctionner ce qui est manifestement déraisonnable. »
(le soulignement est de nous)
39. Dans une décision arbitrale, sur objection préliminaire, de l’arbitre Me Jean-Philippe Ewart, dans l’affaire de Penny Matheos et Sam Erimos c. Entrepreneur Inc. et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., S07-052402-NP / S08-010301-NP, Arbitre Me Jean-Philippe Ewart, au paragraphe 65 ,Me Ewart s’exprime comme suit :
«[65] Dans les circonstances présentes, il n’est même pas nécessaire de suppléer à un silence du Règlement selon l’expression du Juge Monast, mais de considérer qu’il existe un différend tel que la preuve le démontre entre l’Administrateur et les Bénéficiaires, soit qu’il y ait eu désistement ou non, et que conséquemment le Tribunal a juridiction pour entendre ce différend, et qu’une fois déterminé qu’il y a différend, le Tribunal est d’avis que les Bénéficiaires ne se sont pas désistés de ce Point de réclamation. »
[68] On ne peut, tant pour l’économie du droit que pour donner un sens à la procédure séquentielle et mandatoire de l’article 18, (quant à nous il s’agit plutôt du paragraphe 34 du Règlement) simplement conclure que le Bénéficiaire insatisfait de travaux correctifs effectués, parce qu’une décision de l’Administrateur lui a été favorable, se doit en toutes circonstances de reprendre l’ensemble de la séquence de procédure de l’article 18 (35) ou que ceci résulte en une absence ou excès de compétence dans le cadre d’une demande d’arbitrage; il faut entre autre, lorsque les délais accordés à l’Entrepreneur tel que prévu au Règlement, effectivement donner un sens à l’obligation de l’Administrateur de prendre en charge le parachèvement ou correction des travaux tel que prévu au paragraphe 18(6) (34)(6) du Règlement.
[70] Cette série de possibilités d’interventions n’est pas le support principal pour le Tribunal d’en venir à la conclusion aux présentes, mais elle démontre qu’il faut conserver une certaine économie dans le cadre des délais et séquences d’intervention non pas seulement de l’entrepreneur, mais bien plus, par la suite, de l’intervention, de l’obligation de prise en charge par l’Administrateur, lorsque requis. »
40. Suivant les commentaires de Me Jean-Philippe Ewart, dans la cause ci-haut mentionnée, se basant sur différents jugements dont il fait une analyse approfondie, conclut que dans la présente affaire, le moins qu’on puisse dire, c’est qu’un « différend » existe toujours entre les parties et qu’il doit être sujet à une décision à son mérite.
41. Comme Me Ewart le prononçait également dans ses conclusions au paragraphe 78 :
« [78] Considérant la détermination en l’instance :
- Du concept de « décision » et de « différend » au Règlement,
- De l’obligation de l’Administrateur de prendre charge des travaux dans les circonstances prévues au Règlement,
- De la compétence du Tribunal d’entendre les différends portant sur une décision de l’Administrateur concernant une réclamation,
- De la détermination que l’insatisfaction des Bénéficiaires suite à l’écoulement des délais accordés pour correction, et s’il en est, des délais prévus pour prise en charge, selon les circonstances en l’espèce constitue un différend au sens inter alia des articles 19 et 106 du Règlement. »
42. Le tribunal fait siennes les considérations de Me Ewart.
43. De plus, le tribunal ajoute que, dans la présente instance, l’entente intervenue entre les parties le 4 juin 2014, dont le paragraphe 2 se lit comme suit :
« 2. - portes, patio, de toutes les unités des 1384 et 1386 St-Gédéon.
L’entrepreneur fera exécuter un test d’étanchéité sur les trois portes patio du 1384 - 302 par une entreprise spécialisée dans ce domaine.
2014.06.09(CMD) : des correctifs ont été apportés par Nova Tech le 20 mai dernier. CMD demandera à Nova Tech de réaliser un test in situ pour comprendre le phénomène d’exfiltration d’air.
Si ce test n’est pas concluant, l’entrepreneur devra trouver la source du problème. »
doit porter à conséquence.
44. Il appert au dossier que le rapport d’expertise commandé par l’Entrepreneur conclut que l’étanchéité des portes patio répond aux normes du marché.
45. Cependant, les Bénéficiaires manifestent, lors de l’audition, que, de leur part, un rapport d’expertise conclut au contraire, quant à un bris thermique autour des portes patio, tel qu’ils l’avaient mentionné dans leur plainte originale et leur demande d’arbitrage de novembre 2013.
46. Compte tenu de cette entente intervenue entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur et l’obligation de l’Administrateur de la Garantie, en vertu du paragraphe 27.3 du Règlement « la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, visés aux articles 2113 et 2120 du Code Civil et dénoncées par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois de la découverte des malfaçons; »
47. Le tribunal, considérant ce qui précède, compte tenu des délais courus déjà importants, s’autorisant de l’article 116 du Règlement, dans les circonstances particulières du dossier, que les parties doivent présenter rapidement leur preuve au mérite pour fins d’adjudication et ce, sans devoir reprendre tout le processus de dénonciation.
48. Et considérant le cumul des articles 116 et 123, les frais du dossier jusqu’à la présente décision, doivent être à la charge de l’administrateur.
DÉCISION
POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL :
- REJETTE les objections de l’Administrateur et de l’Entrepreneur, quant à la compétence du tribunal relativement au point 2 de la décision de l’Administrateur du 18 octobre 2013 et au seul point de la décision du 19 mars 2014;
- CONSERVE juridiction quant à ce point numéro 2 : portes patio cadrage : condensation et glace.
- ORDONNE aux parties de se présenter devant le tribunal afin de poursuivre l’enquête et audition de la présente cause, dans les meilleurs délais de disponibilité des parties et de leurs procureurs respectifs;
- CONDAMNE l’Administrateur à assumer les frais de la présente décision sur objection préliminaire au présent arbitrage.
- LE TOUT selon les termes de l’article 123 du Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs.
MONTRÉAL, le 25 février 2016
___________________________________
Jean Doyle, avocat
Arbitre
DY-1500-019 -GAMM
· La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. c. Claude Dupuis, es-qualité d’arbitre, Juge Michèle Monast, 2007 QCCS 4701, 505-17-002506-055 (2007-10-26)
· Penny Matheos et Sam Erimos c. Entrepreneur Inc. et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., Arbitre Me Jean Philippe Ewart, S07-052402-NP / S08-010301-NP