TRIBUNAL D'ARBITRAGE

(constitué en vertu du RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS sous l'égide du CENTRE CANADIEN D'ARBITRAGE COMMERCIAL (CCAC), organisme d'arbitrage agréé par la RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC chargée d'administrer la Loi sur le bâtiment (L.R.Q. C. B-1.1))

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE JOLIETTE

DOSSIERS N°:   S06-0501-NP (106031 GMN) et S06-0507 (106032 GMN) S06-0502-NP (106035 GMN) et S06-0508 (106036 GMN) S06-0503-NP (106033 GMN) et S06-0509 (106034 GMN)

MONTRÉAL, le 11 octobre 2006

 

ARBITRE Me ROBERT MASSON, ing., arb.

 

DOSSIERS N            S06--0501-NP et S06-0507

MARIE-ANDRÉE CRÉPEAU

Bénéficiaire - Demanderesse

C.

GROUPE J.F. MALO INC. (faillie) Entrepreneur

et

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.

Administrateur de la garantie

DOSSIER N   S06-0502-NP et S06-0508

STEPHANE CRÉPEAU

Bénéficiaire - Demandeur

c.

GROUPE J.F. MALO INC. (faillie)

Entrepreneur

et

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.

Administrateur de la garantie

 

DOSSIER N   S06-0503-NP et S06-0509

SOPHIE CRÉPEAU

Bénéficiaire - Demanderesse

c.

GROUPE J.F. MALO INC. (faillie)

Entrepreneur

et

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.

Administrateur de la garantie

 

SENTENCE ARBITRALE

 

[1]        Le Tribunal d'arbitrage est saisi de six demandes d'arbitrage identiques instituées par trois bénéficiaires.

[2]                Les bénéficiaires ont passé six contrats, chacun deux, avec l'entrepreneur pour la construction de six bâtiments résidentiels à logements multiples à Joliette (Notre-Dame-des-Prairies).

[3]                Chacun des bénéficiaires a déposé un acompte de 25,000 $ par bâtiment résidentiel à construire.

[4]                Avant même que ne débute la construction de quelqu'immeuble, l'entrepreneur a fait faillite.

[5]                Les bénéficiaires ont réclamé à l'administrateur du plan de garantie le remboursement des acomptes versés à l'entrepreneur. Ce qu'il a refusé.

[6]                Non satisfaits de cette décision, les bénéficiaires mettent en oeuvre le programme de garantie contractuelle fournie par l’entrepreneur. la «Garantie maisons neuves» administrée par La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ lnc. (La Garantie).

[7]                La procédure d'arbitrage débute par une audience préliminaire tenue par conférence téléphonique le 16 août 2006 et l'audience a lieu le 28 septembre 2006.

[8]                Les personnes suivantes sont présentes lors de l'audience

-          Marie-Andrée Crépeau, bénéficiaire

-          Stéphane Crépeau, bénéficiaire

-          Sophie Crépeau, bénéficiaire

-          Me Michel Bélair, procureur des bénéficiaires.

-          Me Luc Séguin, procureur de l'administrateur de la garantie Jocelyn Dubuc, représentant de l'administrateur de la garantie.

La demande d'arbitrage

[9] Une demande d'arbitrage commune pour les six demandes de remboursement d'acompte est datée du 8 mai 2006. Elle porte sur la décision de l'administrateur, commune aux six dossiers. datée du 19 avril 2006.

[10]      La valeur de chacune des six demandes d'arbitrage telle qu'établie lors de l'audition, est de 25.000 $.

Les     faits

[11]      La chronologie des événements tel que nous la révèle la preuve testimoniale et documentaire non contredite soumise lors de l'audience est la suivante.

[12]           Les bénéficiaires sont frère et soeurs.

[13]           Lors d'un souper de famille, le père, Gilles Crépeau, qui a l'habitude de libéralités envers ses enfants, leur propose un nouveau mode de donation, Plutôt que de simplement leur donner une somme d'argent comme il le fait habituellement, il leur propose de se lancer en affaires et d'acheter des bâtiments résidentiels à logements multiples pour lesquels il contribuera de son aide financière en donnant à chacun un montant de 50,000 $ pour payer l'acompte initial à verser sur deux bâtiments résidentiels à chacun. Il les informe qu'il a déjà discuté du projet avec un entrepreneur. S'ensuit une discussion sur les différentes modalités, les coûts et les arrangements et les bénéficiaires acceptent l'offre du père.

[14]           Comme deux des enfants demeurent dans des localités éloignées de Joliette, les bénéficiaires demandent au père de s'occuper des relations avec l'entrepreneur. Celui-ci leur offre également les services de son conseiller juridique au besoin.

[15]           Six CONTRAT D'ENTREPRISE ET CONTRAT DE GARANTIE sont rédigés pour six bâtiments résidentiels de quatre logements chacun à construire par l'entrepreneur. Chaque bénéficiaire est le signataire de deux contrats d'entreprise (A-1). Les bénéficiaires Marie-Andrée Crépeau et Sophie Crépeau signent les documents contractuels le 29 avril 2005 , Stéphane Crépeau les signe le 28 mai 2005 Jean-François Malo, le représentant de l'entrepreneur, signe les documents aux mêmes dates.

[16]           Malgré la signature tardive des documents contractuels par Stéphane Crépeau, le père remet à l'entrepreneur, pour et a l'acquit des ses trois enfants, un chèque au montant de 150,000 $ daté du 29 avril 2005. L'entrepreneur l'encaisse le 3 mai 2005 (A-2).

[17]           Le 22 juin 2005 (le 23 'un 2005 quant à Marie-Andrée Crépeau) les bénéficiaires contractent chacun un contrat de prêt à taux variable régulier au montant de 300,000 $ avec la Caisse populaire Desjardins du Christ-Roi (Joliette) qu'il garantissent chacun par un acte de garantie hypothécaire immobilière grevant les Immeubles sur lesquels seront érigés trois des bâtiments résidentiels a logements multiples dont il est question en l'instance (A-3).

[18] Le 13 juillet 2005, les bénéficiaires contractent chacun un nouveau contrat de prêt à taux variable régulier au montant de 300,000 $ avec la Caisse populaire Desjardins du Christ-Roi (Joliette) qu'ils garantissent chacun par un nouvel acte de garantie hypothécaire immobilière grevant les immeubles sur lesquels seront érigés les trois autres bâtiments résidentiels à logements multiples dont il est question en l'instance (A-3).

[19] Le 22 juin 2005 (le 23 juin 2005 quant à Marie-Andrée Crépeau) les bénéficiaires achètent chacun de Jean-François Male, personnellement, les immeubles sur lesquels seront érigés trois des bâtiments résidentiels à logements multiples dont il est question en l'instance (A-4).

[20]           Le 13 ou le 14 juillet 2005, les bénéficiaires achètent chacun de Jean-François Malo, personnellement, d'autres immeubles sur lesquels seront érigés les trois autres bâtiments résidentiels à logements multiples dont il est question en l'instance (A-4).

[21]           Bien que chacun des contrats d'entreprise indique à l'article 1 que "l'entrepreneur s'engage à construire l'immeuble décrit ci-dessus surie terrain du client" et qu'à l'article 30 chacun des bénéficiaires a indiqué à la main sur chacun des contrats "terrain Inclus". la preuve démontre que les bénéficiaires étaient tous d'accord avec cette façon de faire pour n'avoir à payer des droits de mutation immobilière que sur l'achat de terrains vacants plutôt que sur l'achat d'immeubles avec construction ajoutée.

[22]           Les actes de prêts, de garanties hypothécaires immobilières et d'achats/ventes d'immeubles sont tous exécutés de manière concomitante devant le même notaire instrumentant.

[23]           L'entrepreneur devait débuter la construction d'un premier groupe de trois bâtiments à l'automne de 2005 et d'un deuxième groupe de trois bâtiments au printemps de 2006. Mais, le 1er  septembre 2005, l'entrepreneur dépose une proposition à ses créanciers en vertu de l'article 51 de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité. Le 20 septembre 2005, la proposition est rejetée et, en conséquence, la cession des biens de l'entrepreneur est prononcée rétroactivement au 1er  septembre 2005.

[24]           Le 20 décembre 2005, Gilles Crépeau adresse à La Garantie, au nom de chacun des bénéficiaires, une demande de remboursement pour chacun des acomptes versés.

[25]           Le 19 avril 2006, l'administrateur de la garantie répond par la négative à ces demandes de remboursements.

[26]      Il apparaît important au Tribunal d'arbitrage de citer de larges extraits de cet échange de correspondance.

[27]      Crépeau père écrit

"Vous trouverez ci-joint pour considération six demandes de remboursement d'acompte relativement a des contrats Intervenus entre mes enfants Sophie Crépeau (2), Marie-Andrée Crépeau (2) et Stéphane Crépeau (2) d'une part, et l'entrepreneur Groupe J.F. Malo Inc. d'autre part.

…

Je vous inclue (sic) copie de chacun des contrats intervenus, ainsi que copie certifiée du cheque que i'ai personnellement remis en paiement de l'acompte pour ces six contrats. Le remboursement pourra être fait à chacun de mes enfants si nécessaire."

[28]           L'administrateur de la garantie répond

"Nous devons vous informer que vous ne pouvez bénéficier de la garantie sur le remboursement des acomptes, puisque vous n'êtes pas considéré comme un bénéficiaire de la Garantie (sic) au sens du règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Si l'on se réfère è l'article 1 du Règlement, on y définit le bénéficiaire comme étant une personne physique ou morale, une société, une association, un organisme sans but lucratif ou une coopérative qui conclut avec un entrepreneur un contrat pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel neuf...

Or, dans les cas qui nous concernent, nous constatons que vous n'êtes pas signataire des contrats intervenus avec l'entrepreneur. Par conséquent, vous comprendrez que nous ne pouvons acquiescer à votre demande de remboursement d'acompte (sic)."

[29]           D'où la présente demande d'arbitrage.

Discussion

A)        La loi des parties

[30]           Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, mis en vigueur en vertu de la Loi sur le bâtiment, a été institué par le gouvernement du Québec afin de protéger les acheteurs et d'améliorer la qualité des constructions neuves.

[31]           Le CONTRAT DE GARANTIE fourni par l'entrepreneur est un contrat du type contrat de cautionnement par lequel La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. garantit soit le remboursement des acomptes versés soit l'exécution des travaux convenus par un entrepreneur en construction. Ce contrat est à la fois un cautionnement d'exécution, garantissant la complète exécution des travaux, et un cautionnement contre les malfaçons, garantissant la qualité des travaux exécutés.

[32]           Ce contrat de cautionnement est aussi un contrat intervenu en marge d'un autre contrat, le contrat d'entreprise (le contrat de construction), et au bénéfice d'une tierce partie, le propriétaire, qui n'y intervient pas.

[33]      C'est un contrat conditionnel et limitatif en ce que la caution Indique explicitement dans quelles conditions s'ouvriront les garanties quelle offre et quelles sont ces garanties. On retrouve ces conditions â la section «B» du contrat de garantie

"En cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales et contractuelles, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., dans les limités et aux conditions décrites dans le présent contrat garantit au bénéficiaire l'exécution de ces obligations qui résultent d'un contrat conclu pour la vente ou la construction..." (Le soulignement est du Tribunal d'arbitrage).

[34]           Mais c'est aussi un contrat de cautionnement réglementé car toutes les clauses du contrat sont la reproduction intégrale, en faisant les adaptations nécessaires, d'extraits du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs qui impose cette intégralité.

[35]           A cet égard, il est utile de reproduire une partie des articles 9 et 14 d Règlement :

"9        La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant la réception du bâtiment doit couvrir

…

2° dans le cas d'un contrat d'entreprise

e) soit les acomptes versés par le bénéficiaire à la condition qu'il n'y ait pas d'enrichissement injustifié de ce dernier :

b) soit le parachèvement des travaux lorsqu'une entente à cet effet intervient avec l'administrateur:

14        La garantie d'un plan relative à un bâtiment multifamilial est limitée aux montants suivants

1° pour les acomptes, 30,000 $ par bâtiment ;

[36]      Enfin, le Tribunal d'arbitrage est d'opinion que l'économie générale du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs et les buts visés par le législateur l'inscrivent au type des lois de la protection du consommateur. Il est d'ordre public et on ne peut y déroger. A preuve

"3 Tout plan de garantie auquel s'applique le présent règlement doit être conforme aux normes et critères qui sont établis et être approuve par la Régie [du bâtiment du Québec].

4                    Aucune modification ne peut être apportée a un plan approuvé à moins quelle ne soit conforme aux normes et critères établis par le présent règlement.

5                 Toute disposition d'un plan de garantie qui est incompatible avec le présent règlement est nulle.

…

19.1 Le non-respect d'un délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie par le bénéficiaire ne peut lui être opposé lorsque l'entrepreneur ou l'administrateur manque a ses obligations... à moins que ces derniers ne démontrent que ce manquement n'a eu aucune Incidence sur le non-respect du délai ou que le délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie ne soit échu depuis plus d'un an.

…

105 Une entente [suivant la médiation] ne peut déroger aux prescriptions du présent règlement.

…

138 Le bénéficiaire n'est tenu à l'exécution de ses obligations prévues au contrat conclu avec l'entrepreneur qu'à compter du moment où il est en possession d'un double du contrat de garantie dûment signé.

139 Toute clause d'un contrat de garantie qui est inconciliable avec le présent règlement est nulle.

140 Un bénéficiaire ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent règlement."

[37]           L'article 6.1 de la Loi sur la protection du consommateur (L.R.Q., c. P-40.1) confirme cette classification

"6.1 Le présent titre, le titre Il relatif aux pratiques de commerce, les articles 264 à 267 et 277 à 290 du titre IV, le chapitre I du titre V et les paragraphes c, k et r de l'article 350 s'appliquent également è la vente, à la location ou à la construction d'un Immeuble..."

[38]           Et l'article 1384 du Code civil du Québec en fait, à certaines conditions, un contrat de consommation

"1384 Le contrat de consommation est le contrat dont le champ d'application est délimité par les lois relatives à la protection du consommateur, par lequel l'une ces parties, étant une personne physique, le consommateur, acquiert, loue, emprunte ou se procure de toute autre manière, a des fins personnelles, familiales ou domestiques, des biens ou des services auprès de l'autre partie, laquelle offre de tels biens ou services dans le cadre d'une entreprise qu'elle exploite."

[39]           Pour résumer. La garantie offerte par l'entrepreneur et administrée par La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. dans le cadre du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs est un contrat de cautionnement réglementé. C'est aussi un contrat s'inscrivant au titre des lois de la protection du consommateur et, à certaines conditions, un contrat de consommation. Enfin, c'est un contrat d'ordre public.

B)        Analyse

[40]           Compte tenu des motifs de la décision de l'administrateur, le procureur des bénéficiaires s'est engagé à l'audience dans une longue preuve visant à démontrer que le père des bénéficiaires avait l'habitude de largesses à l'égard de ses enfants, que le cas en l'espèce est une autre démonstration de largesse et que le père en payant les acomptes a fait une donation à ses enfants.

[41]           Le Tribunal d'arbitrage ne croit pas qu'il soit nécessaire d'emprunter cette avenue pour résoudre le cas en l'instance.

[42]           Il est en preuve que les six contrats d'entreprise ont été signés, pour chacun deux contrats, par chacun des bénéficiaires créancier de l'obligation de l'entrepreneur pour chaque bâtiment résidentiel à construire.

[43]           Les six demandes de réclamations adressées à l'administrateur de la garantie ont chacune été signées par le bénéficiaire créancier de l'obligation de l'entrepreneur pour chacun des six bâtiments résidentiels à construire.

[44]           Crépeau père indique dans sa correspondance avec l'administrateur de la garantie qu'il n'est que l'intermédiaire de chacun des bénéficiaires.

[45]           Il n'y a pas lieu en l'espèce de prendre en considération qui e posté les demandes de réclamation. Tout comme il n'est pas pertinent en l'espèce de savoir qui a payé pour et à l'acquit des bénéficiaires. Ce peut être comme en l'espèce un parent désirant faire une largesse à ses enfants cela aurait tout aussi bien pu être un paiement fait par un débiteur des bénéficiaires, ou encore un paiement transmis par un fidéicommissaire. Ce qui importe est de constater que le bénéficiaire a contracté envers l'entrepreneur une obligation, qu'il s'est acquitté de cette obligation. et que le tout est constaté dans un écrit, en l'occurrence le contrat d'entreprise. Et cela ajoute à la preuve prépondérante de constater, comme en l'espèce, une preuve de paiement.

[46]           La preuve révèle une divergence dans le montant de l'acompte versé sur chacun des contrats d'entreprise. Chaque contrat d'entreprise indique qu’un acompte de 25,015.02 $ a été versé alors que le cheque de Gilles Crépeau est de 25,000 $ pour chacun des six contrats d'entreprise soit de 150,000 $. A l'audience, Gilles Crépeau a affirmé qu'il avait payé la différence, 90.12 $, en argent comptant. II n'a pas été contredit.

[47] il y a cependant lieu de retenir que la demande de remboursement est de 25,000 $ pour l'acompte versé sur chacun des contrats, soit un total de 150,000 $ qui correspond au chèque daté du 29 avril 2005 déposé en preuve (A-2).

[48]      II y a aussi eu une entorse au paragraphe 8 de l'annexe Il du Règlement qui édicte que

"L'entrepreneur s'engage :

8° à dénoncer à l'administrateur, sur la formule fournie par celui-ci, dès que versés, tous et chacun des acomptes qui lui sont remis relativement à l'achat de tout bâtiment visé ; "

Mais le manquement à une obligation imposée à l'entrepreneur ne doit en aucun cas préjudicier au bénéficiaire et encore moins lui faire perdre des droits. Surtout qu'il n'est aucunement partie à cette obligation. Sans même avoir à traiter l'événement qui nous occupe sous l'angle des lois de la protection du consommateur.

[49]           Pour ces motifs, le Tribunal d'arbitrage est d'opinion que l'administrateur aurait dû considérer les demandes de remboursement des bénéficiaires et les accepter et déclare que la décision de l'administrateur contenue dans sa lettre du 19 avril 2006 est mal fondée.

[50]           Et, visant à modifier la décision de l'administrateur de la garantie relativement à chacune des demandes de remboursement contenue dans sa lettre du 19 avril 2006, le Tribunal d'arbitrage est d'opinion qu'elle doit se lire "la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. accepte de rembourser un montant de 25,000 $ versé en acompte lors de la conclusion de chacun des six contrats d'entreprise intervenus avec l'entrepreneur Construction J.P. Malo Inc.. "

[51]           En conséquence, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ lnc. doit payer la somme de 50,000 $ â Marie Andrée Crépeau dans un délai de 45 jours ; doit payer la somme de 50,000 $ à Sophie Crépeau dans un délai de 45 jours et doit payer la somme de 50,000 $ à Stéphane Crépeau dans un délai de 45 jours.

C)        Frais d'arbitrage

[52]           Quant aux frais d'arbitrage, l'article 123 du Règlement édicte que

                  " (…)

Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont d la charge de l'administrateur a moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas s'arbitre départage ces coûts.,,

[53] Chacun des bénéficiaires ayant obtenu gain de cause sur chacune de ses réclamations, les frais de l'arbitrage dans chacun des six dossiers en l'instance doivent être supportés par l'administrateur.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D'ARBITRAGE :

[54]           ACCUEILLE chacune des réclamations en l'instance présentées par chacun des bénéficiaires.

[55]           DÉCLARE que la décision de l'administrateur contenue dans sa lettre du 19 avril 2006 concernant chacune des demandes d'arbitrage en l'instance est mal fondée.

[56]           MODIFIE la décision de l'administrateur de la garantie relativement à chacune des demandes de remboursement contenue dans sa lettre du 19 avril 2006 pour qu'elle se lise : "La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. accepte de rembourser un montant de 25,000 $ versé en acompte lors de la conclusion de chacun des six contrats d'entreprise intervenus avec l'entrepreneur Construction J. F Male Inc."

[57]           CONDAMNE La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. à payer la somme de 50,000 $ â Marie Andrée Crépeau dans un délai de 45 jours.

[58]           CONDAMNE La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. à payer la somme de 50,000 $ à Sophie Crépeau dans un délai de 45 jours.

[59]           CONDAMNE La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de I'APCHQ Inc. à payer la somme de 50,000 $ à Stéphane Crépeau dans un délai de 45 tours.

[60]           LE TOUT avec les frais de l'arbitrage dans chacun des six dossiers en l'instance à la charge de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. conformément au Règlement sur le plan, de garantie des bâtiments résidentiels neufs,

Me Robert MASSON, ing., arb:

 

Pour les bénéficiaires Me Michel Bélair

Ferland & Bélair, avocats

 

Pour l'administrateur de la garantie  Me Luc Séguin

Savoie Fournier, avocats

 

Date d'audience

28 septembre 2006