LE CONTRAT
Le 16 novembre 2002, la BÉNÉFICIAIRE, L'ENTREPRENEUR, titulaire
de la licence de la Régie du bâtiment du Québec n° 2368-8104-78, ont utilisé une formule,
fournie par l’ADMINISTRATEUR titrée Garantie Obligatoire - Condominium
« GARANTIE » portant le n° de référence 001526 sous le n°
d'enregistrement 11567 pour l'acquisition par le BÉNÉFICIAIRE et la vente par
l'ENTREPRENEUR, d'une fraction de copropriété divise et désignée comme étant la
partie exclusive correspondant à l'unité A01 de la phase 1 du Projet Place
Angora dont l'adresse civique est ou devrait être 4610 Place Angora,
Terrebonne, Québec, J6X 4S6.
ARBITRAGE
La section 6,12 du « CONTRAT PRÉLÉMINAIRE ET DE
GARANTIE OBLIGATOIRE-CONDOMINIUM (CONTRAT); signé par les parties, se lit comme suit :
6.12 ARBITRAGE
6.12.1 Le bénéficiaire ou
l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit, pour que
la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage dans les 15 jours de la
réception par poste recommandée de la décision de l'administrateur à moins que le
bénéficiaire et l'entrepreneur ne s’entendent pour soumettre, dans ce même
délai, le différend à un médiateur choisi sur une liste dressée par le ministre du Travail afin de tenter d'en arriver à une entente. Dans ce cas, le délai pour soumettre le différend
à l'arbitrage est de 15 jours à compter de la réception par poste recommandée de l'avis du
médiateur constatant l'échec total ou partiel de la médiation.
6.12.2 Le bénéficiaire,
l'entrepreneur et l'administrateur sont liés par la décision arbitrale, dès
qu'elle est rendue par l'arbitre.
6.12.3 La décision arbitrale
est finale et sans appel.
6.12.4
Les
coûts de l'arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et
l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur.
Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts
sont à la charge de l’administrateur à moins que le bénéficiaire
n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas
l'arbitre départage ces coûts.
6.12.5 L'arbitre doit statuer, s'il y à lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises
pertinentes que l’administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de
cause total ou partiel.
6.12.6 Les dépenses
effectuées par le bénéficiaire, l’entrepreneur et l'administrateur pour la
tenue de l'arbitrage, sont supportées par chacun d'eux.
6.12.7
L'administrateur
qui indemnise un bénéficiaire en vertu de la présente section est subroge dans
ses droits jusqu'à concurrence des sommes qu'il a déboursées.
LE LITIGE
Certains dommages ont été constatés à l'unité A01 du
condominium sis au 4610 Place Angora, (CONDO) après que des fuites d'eau furent
découvertes dont la première est apparue le ou vers le 21 juillet 2003 et la
seconde au mois d'août 2003.
Les parties ne s'entendent pas sur la décision
prise par l'Administrateur suite au rapport d'inspection signé le 7 avril
2004 par Sylvain Beausoleil.
COMPROMIS D'ARBITRAGE
Suite à l'application de la section 6.12 du «CONTRAT» LES PARTIES, sauf l'ENTREPRENEUR, ont signé un COMPROMIS
D'ARBITRAGE (COMPROMIS) qui contient les paragraphes suivants :
RECOURS À L'ARBITRAGE
Les parties conviennent de
régler ce litige par voie d'arbitrage effectué par un membre du Centre canadien
d'arbitrage commercial « CCAC » en vertu de l'article 6.12 du contrat de «
Garantie Obligatoire - Condominium ».
Les parties conviennent de plus
et expressément que la décision arbitrale à être rendue en cette affaire sera finale et
sans appel, et elles s'engagent à s'y conformer.
Quoique ayant refusé de signer le « COMPROMIS
D'ARBITRAGE », « L’ENTREPRENEUR », Les Entreprises Concept
Inc., en vertu de la section 6.12 du CONTRAT, est lié par cet arbitrage au même
titre que les autres parties signataires.
L'ARBITRE
Robert E. L'Abbé, FCA, Arbitre
certifié-médiateur, inscrit sur la liste des personnes désignées comme arbitres
en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
(R.A.P.G.) et membre du «CCAC» a été désigné pour agir comme arbitre du litige
susdit.
LE MANDAT DE L'ARBITRE
Les parties conviennent ce qui
suit :
a)
L'arbitre
doit se prononcer sur ledit litige.
b)
L'arbitrage
se déroulera selon les dispositions de la section 6.12 du CONTRAT en conformité
aux dispositions des articles 940 à 951 inclusivement du Code de procédure civile (C.P.C.) et les articles
2638 à 2643 inclusivement du Code civil du Québec (C.C.Q.).
c)
Les
parties donnent à l'arbitre le pouvoir de statuer en autant que les règles de l'adjudication
de la justice soient observées :
i)
selon
les règles
de droit en
l'espèce ou
ii)
comme
amiable compositeur selon l'équité lorsque les circonstances le justifient, tel
que prévu à l'article
944.50
C.P.C. et l'article 52 du « R.A.P.G. ».
d)
L'arbitre
déterminera en consultation avec les parties, le lieu et le calendrier des séances
d'arbitrage.
« Après consultation avec les parties, il a été convenu que la conférence
préparatoire qui sera survie par la séance d'arbitrage se
tiendront dans les bureaux de Raymond Chabot Grant Thornton, le 14 octobre 2004 à 10:00 (dix)
heures précises. »
e)
L'arbitre
décidera souverainement dans sa décision arbitrale de l'attribution des frais d'arbitrage en
vertu de l'article 6.12.4 du CONTRAT.
f) L'arbitre a toute
autorité requise pour adopter toutes mesures et fournir toutes instructions
afin d'assurer et de maintenir l'ordre, la bonne marche et le respect durant la
procédure d'arbitrage et durant l'enquête et l'audition.
g)
L'arbitre
devra remettre sa décision en cinq (5) exemplaires à « CCAC », à l'intention
des parties, dans les plus brefs délais après que chacune des parties aura déclaré avoir complété sa preuve et sa plaidoirie.
« À la fin de la séance
d'arbitrage qui s'est tenue
le 14 octobre 2004, chaque partie a déclaré avoir
complété sa preuve et sa plaidoirie. »
IMMUNITÉ DE L'ARBITRE
L'arbitre jouit de la même immunité que celle
accordée aux Juges des Cours de droits
communs. De plus, les parties conviennent de tenir l'arbitre indemne
de toute demande ou réclamation qui pourrait être faite contre lui en raison de
ses faits et gestes accomplis de bonne foi dans le cours de l'arbitrage
conformément à l'article 21
« R.A.P.G. »
DECLARATION DE L'ARBITRE
Dès le début de la conférence préparatoire,
l'arbitre désigné déclare que pendant les consultations avec les parties, dans
la recherche d'un lieu et date pour la tenue de séance d'arbitrage, il y e eu un malentendu avec une
des parties qui croyait que l'arbitre avait
l’intention de tenir une séance de médiation. L'arbitre a immédiatement dissipé
cette confusion en faisant parvenir à chacune des parties et à « CCAC » une
lettre affirmant qu'il n'a jamais eu l’intention d'agir comme médiateur
mais bien comme arbitre à ce litige.
De plus, une des parties a confirmé que le
conciliateur n'a pas agi comme médiateur ainsi donc il prétend qu'il n'est pas en
conflit d'intérêt.
À cette occasion, cette partie a tenté d'aborder ce litige et à l'instant
même l'arbitre a signalé à cette partie qu'il ne voulait
rien entendre de ce conflit
sans le présence des autres parties
impliquées.
Après avoir communiqué aux parties les faits
énumérés précédemment, l'arbitre demande au « BÉNÉFICIAIRE à l'ENTREPRENEUR
et à l'ADMINISTRATEUR» si à leur avis ils y voyaient un conflit possible
d'intérêt qui pourrait l'empêcher d'agir à titre d'arbitre indépendant dans ce
conflit.
Toutes les parties avant pris connaissance des
énoncés énumérées par l'arbitre, ils n'y voient aucune objection à ce que
l'arbitre accepte le mandat et que les propos mentionnés précédemment, n'influencent
en rien son indépendance dans ce litige.
Outre les remarques communiquées aux
parties, l'arbitre déclare qu'au meilleur de sa connaissance; il n'y a aucun conflit d'intérêt entre lui et les parties
impliquées dans ce litige, et, il accepte le mandat qui lui est confié.
CONSTATATIONS
Le tribunal arbitral a constaté que tous les avis ont été donnés tel que
requis par les règlements de « CCAC », des « R.A.P.G. » et du C.P.C.
CONFERENCE PRÉPARATOIRE
Une conférence préparatoire où toutes les parties
étaient présentes, a été tenue à 10:00
heures dans la salle Laval dans les bureaux de Raymond Chabot Grant Thornton et s'est terminée à 12:05 heures. Au cours
de cette conférence préparatoire, l'ENTREPRENEUR, s'est absenté à deux reprises pour des périodes
allant de 15 et 20 minutes chacune. Au cours de cette conférence, l'arbitre
désigné, a passé en revue tous les documents déposés en preuve par la
BÉNÉFICIAIRE, l'ENTREPRENEUR et l'ADMINISTRATEUR qui ont confirmé
que ces documents étaient déjà en leur possession et qu'ils en connaissent leur
contenu.
SÉANCE D'ARBITRAGE
En présence de
toutes les parties, la séance d'arbitrage
qui a suivi la conférence préparatoire, a débuté à 13:30 heures dans la
salle Laval dans les bureaux de Raymond Chabot Grant Thornton et s'est terminée
à 17:25 heures de la même journée.
En vertu de l'article
944
,7 du « C.P.C. », en
présence de l'arbitre désigné, toutes les parties ont dûment fait une
affirmation solennelle avant de débuter
leur déposition.
LES FAITS
Le 3 juin 2003 l'ENTREPRENEUR et la BÉNÉFICIAIRE ont signé la
formule « INSPECTION - PRÉRÉCEPTION ET FIN
DES TRAVAUX - RÉCEPTION DU BÂTIMENT ».
Le 4 juin 2003, la BÉNÉFICIAIRE a pris possession d'une fraction de
copropriété divise et désignée comme étant la partie exclusive correspondante à l'unité A01 de la
phase 1 du projet Place Angora dont l'adresse civique est 4610 Place
Angora, Terrebonne, Québec J6X 4S6 (CONDO).
Du 4 juin au 13 juin 2003, sous la
responsabilité, la BÉNÉFICIAIRE, a
procédé à des travaux de
menuiserie et de peinture dans son CONDO.
Du 14 juin au 20 juillet 2003, les nouveaux
propriétaires ne visitent et ne se rendent pas au CONDO.
Le 21 juillet 2003 la BÉNÉFICIAIRE réalise que dans certaines pièces les
planchers de bois franc étaient soulevés
suite à un dégât provenant d'une fuite d'eau
du réservoir de la toilette, Elle en avise l'ENTREPRENEUR.
Le 28 juillet 2003 l'ENTREPRENEUR et un
représentant de Plomberie Arbour constatent les dégâts rapportés le 21 juillet
2003 par la BÉNÉFICIAIRE. Le plombier resserre la vis d'ancrage du réservoir à la
cuvette de la toilette ce qui met ainsi fin à la fuite d'eau.
Le 29 Juillet 2003 une mise en demeure, signalant
que des fuites d'eau ont causé des dommages aux planchers de bois franc, est
transmise par la BÉNÉFICIAIRE à l'ENTREPRENEUR qui en a accusé réception le 12
août 2003
Le 25 août 2003 la BÉNÉFICIAIRE constate que dans
la salle de lavage, il y a une fuite d'eau entre les murs. L'ENTREPRENEUR étant
sur les lieux, constate le problème et avise le représentant la Plomberie
Arbour qui se rend sur ledit lieu une heure après le constat. II défonce le
mur, réalise qu'une soudure du tuyau de cuivre alimentant la laveuse à linge était déficient et il apporte les correctifs appropriés ce qui met ainsi fin à cette fuite d'eau.
Le 6 septembre 2003 la BÉNÉFICIAIRE fait parvenir à
l'ENTREPRENEUR une mise en demeure dans laquelle elle relate le constat du 25
août 2003 et signale que le plancher de bois du walk-in se soulève et il
apparaît de la moisissure sur le plancher.
Le 29 septembre 2003 l’ADMINISTRATEUR fait parvenir
par télécopieur à la BÉNÉFICIAIRE, un formulaire de « Demande d'information
client » pour entamer le processus de plainte. Le formulaire est accompagné
d'une lettre qui contient, entre autre, ce qui suit :
« Nous vous Informons que ce
formulaire doit être renvoyé seulement si l'entrepreneur ne donne pas suite à votre lettre dans les 10 jours ouvrables aprés sa
réception.
De plus, nous vous demandons de
joindre à celui-ci votre dépôt de 100 $ adressé à l'ordre de La Garantie
Qualité Habitation… »
Le 7 janvier 2004, le nouveau
conseil d'administration du SYNDICAT reçoit de l'ancienne administration, le
dossier contenant les plaintes de madame Monique-Andrée Beaudin, la
BÉNÉFICIAIRE.
Le 7 février 2004 tous les documents requis par l'ADMINISTRATEUR
pour compléter le dossier de réclamations lui sont transmis et sont décrits
dans une lettre comme suit :
—
Un
formulaire d'informations
—
Une
lettre envoyée par madame Beaudin au deuxième sinistre en août 2003 aux
Entreprises Polycept inc.
—
Une
copie de l'acte de vente
—
Une
copie de contrat préliminaire
—
Une
copie de la déclaration de copropriété
—
Une
copie de l'inspection pré-réception
Le 7 avril 2004, l'ADMINISTRATEUR remboursait un
montant de 100 $ représentant le dépôt de conciliation qui lui a été transmis
le 13 janvier 2004.
L'inspection des dommages à l’unité A01, 4610 Place Angora, Terrenonne a été
fait le 31
mars 2004 par monsieur Sylvain Beausoleil, le CONCILIATEUR, qui a fait son
rapport d'inspection
qu'il a daté le
2 avril 2004 en utilisant le papier entête de « LA GARANTIE QUALITÉ
HABITATION » qu'il a signé le 7 avril 2004.
Le 27 avril 2004 la BÉNÉFICIAIRE dépose au « CCAC » une demande
d'arbitrage accompagnée de divers documents. L'objet de ladite demande est de
contester le rapport de conciliation émis par monsieur Sylvain Beausoleil daté
du 7 avril 2004 concernant l'exclusion de la garantie.
Le 27 mai 2003 « CCAC » notifiait à la BÉNÉFICIAIRE, à l'ENTREPRENEUR
et à l'ADMINISTRATEUR la « demande d'arbitrage ». Conformément à l'article 12,
« R.A.P.G. ».
Le 7 juin 2004 l'ENTREPRENEUR accuse, par télécopieur, réception
de la « demande d'arbitrage »
L'ENTREPRENEUR n'ayant soumis aucun commentaire relatif à la
nomination de l'arbitre, le « CCAC » conformément à l'article
18 du « R.A.P.G. » a désigné monsieur Robert E. L'Abbé FCA, Arb.C. pour
agir comme arbitre dans ce différend
AUDIENCE
Selon les documents déposés en preuve, il est signalé que la
BÉNÉFICIAIRE a signé chez le notaire le 4
juin 2003 l'acte de vente pour la prise de
possession du CONDO. Il s'agit d'un
bâtiment résidentiel neuf.
Dans son rapport, monsieur Sylvain Beausoleil, « CONCILIATEUR », écrit
ce qui suit :
« La BÉNÉFICIAIRE a
mentionné que des travaux de peinture de l'ensemble de l'unité et l'installation des moulures avalent été effectués
par les occupants de l'unité en question et ce, dans la semaine qui a suivi la passation de titre et ce, pour une durée selon madame Beaudin de 4 à 5 jours
et aucune trace d'eau a été constatée durant les travaux de peinture. »
Cet énoncé est confirmé par les témoins Jean Marc
Rodrigue et Réal Hogue conjoint de
la BÉNÉFICIAIRE.
Dans sa lettre, déposée en preuve,
adressée le 23 avril 2004 à Me Nathalie Lefèbvre du
« CCAC » la BÉNÉFICIAIRE mentionne entre autre.
« Du 5 juin au 13 juin, des
menuisiers et des peintres ont été dans son appartement. Ils n'ont rien remarqué. »
« Le 21 juillet, madame
Monique-Andrée Beaudin et son époux se rendent au condo pour faire le ménage
avant le déménagement
final. Ils
ont des planchers de bois
partout à l'exception de la chambre de bain, de la buanderie et du hall d'entrée
qui sont en céramique. Ils réalisent alors, ce 21 juillet, que les planchers de bois étaient bossés et les planchers ouvraient à certains endroits. C'était l'humidité, mais ils ne voyaient pas d'eau. C'était le temps des vacances de la
construction. »
Le 29 juillet 2003, la BÉNÉFICIAIRE fait parvenir sous pli recommandé
une mise en demeure à l'ENTREPRENEUR qui contient entre autre ce qui suit :
« À qui De Droit
Lors de notre arrivée au 4610, A01 Place Angora, Terr. Le 21
juillet, nos planchers de bois francs
étaient soulevés par un dégât d'eau provenant
du réservoir de la
toilette qui coulait nous avons fermé l'eau mais vu les vacances de la
construction monsieur Lavoie de Polycept et représentant de Plomberie Arbour on
constaté les dégâts le 28 juillet et on admis la négligence d'un
plombier. »
Lors de l'audience, aucune des parties ne se sont
objectés à ces faits, sauf l'ENTREPRENEUR qui nie avoir « admis la négligence
d'un plombier. »
Le 12 août 2003, l'ENTREPRENEUR, dans une lettre
transmise sous pli recommandée à la BÉNÉFICIAIRE, accuse dans les termes
suivants, réception de la lettre datée le 29 juillet 2003.
« Madame,
Nous avons bien reçu votre lettre en date au 29 juillet
2003.
Suite à cet envoi, auriez-vous l’obligeance d'aviser
votre assureur de cet événement, étant donné
la date de prise de possession de votre condo, soit
le 4 juin 2003
et nous faire part de tout développement. »
Le 6 septembre 2003, la BÉNÉFICIAIRE fait parvenir à
l'ENTREPRENEUR sous pli recommandé, une mise en demeure sans préjudice
qu'elle exprime dans les termes suivants :
« À qui De Droit
Le 25 août 2003,
je constate que dans ma salle de lavage,
il y a une fuite d'eau entre les
murs, vous êtes
à la Place Angora et vous
constatez vous-même le problème et vous en avisez la Plomberie d'Arbour qui vient une heure après constater le problème et doit défoncer le mur car il
manque une soudure au robinet d'eau froide.
Maintenant, le plancher de bois du walk-in se soulève
et il apparaît de la moisissure sur le plancher.
Alors le vous tiens entièrement
responsable
des bris encourus au plancher de
mon condominium et de ma perte de jouissance, et de
problèmes de santé qui peuvent apparaître.
Il devra être remis à neuf et le condominium
complètement propre dans les plus brefs
délais possibles. »
Ni l'ENTREPRENEUR ni l'ADMINISTRATEUR ont fait objection à cette lettre.
Dans son rapport qu'il a signé le 7 avril 2004, le
CONCILIATEUR relate cet incident de la façon suivante :
« 1. FUITE DE PLOMBERIE SALLE DE LAVAGE
Lors de notre inspection,
les bénéficiaires nous ont informé qu'il y avait eu fuite de plomberie par un tuyau d'eau desservant
la laveuse à linge et ce, peu de temps après la prise de
possession par les occupants de l'unité A-01. Ils mentionnent que le
plombier est venu constater la situation
et a constaté q'une soudure du tuyau
de cuivre alimentant la laveuse à linge était
déficient. Bien que les correctifs à la fuite d'eau aient été corrigés, le mur
à l'arrière de la laveuse à linge n'a pas été refermé et le plancher
de bois à l'intérieur du walk-in de la
chambre des maîtres localisé à
l'arrière de la salle de lavage le long du mur n'a toujours pas été réparé.
L'entrepreneur reconnaît sa responsabilité quant à la
cause de la fuite d'eau et mentionne qu'il a toujours indiqué être prêt à
effectuer les travaux correctifs mais que la propriétaire désirait attendre le
printemps 2004.
Lors de notre
Inspection, nous avons constaté que le mur arrière de la laveuse à linge était
encore ouvert. Nous avons également constaté que le plancher de bois à
l'intérieur du walk-in était détérioré le long du mur donnant sur la salle de
lavage.
Par conséquent, l'entrepreneur
devra procéder à la vérification et aux correctifs requis selon les règles de
l'art et l'usage courant du marché, »
Dans ce cas particulier, le CONCILIATEUR, précise la décision de
l'ADMINISTRATEUR dans les termes suivants :
« DÉCISION DE L'ADMINISTRATEUR :
En venu du texte de garantie, l'entrepreneur « Les Entreprises Polycept
Inc. » devra compléter les travaux ci-dessous mentionnés au point 1 dans
un délai de trente (30) jours consécutifs suivant la réception du présent rapport.
Le délai précité exclu sil y a lieu les congés fériés chômés. »
(Le point 1 étant « FUITE' DE PLOMBERIE SALLE DE
LAVAGE)
Toutes les parties ont déclaré au tribunal d'arbitrage (TRIBUNAL) qu'ils
étaient tous d'accord sur ce point.
Les parties ont également déclaré au TRIBUNAL jusqu'au jour de cette
audition, aucun correctif n'a été apporté aux dommages constatés.
Dans la lettre à Me
Nathalie Lefèbvre du « CCAC » daté le 23 avril 2004 et signée par madame Monique-Andrée Beaudin et monsieur Richard
Roy, président du Syndicat de co-propriété 4610-20 Angora, Tèrrebonne,
Québec J6X 4S6 on relève les données suivantes :
« L'entrepreneur, monsieur Lavoie avait créé un Syndicat de copropriété en juin 2003.
Nous étions sept copropriétaires, dont lui qui a le condo modèle et sa nièce qui
est vendeuse qui a un condo sur les 7. Madame Sylvie Tanguay, sa nièce, a été élu
présidente du Syndicat de copropriétaire. »
Pour suivre la suggestion de l'ENTREPRENEUR contenue dans sa lettre du 12
août 2003, le dossier de madame Beaudin fut transmis par le Syndicat de
copropriété à ses assureurs soit ING ASSURANCE.
Monsieur Charest de la Régie des bâtiments du Québec a été invité à la
réunion de novembre 2003 et recommandait aux
copropriétaires de se référer au CONTRAT et plus particulièrement à la section
6.4 articles 6.4.2., sous articles 6.4.2.3. ; et 6.4.2.5,
À cette réunion de novembre 2003, ou étaient
présents entre autre l'ENTREPRENEUR, le CONCILIATEUR, la présidente du SYNDICAT des copropriétaires, madame
Sylvie Tanguay, donne sa démission comme membre du conseil.
Par la suite, soit le 17 décembre 2003 un autre
conseil d'administration a été constitué par les copropriétaires nouvellement élus dont monsieur Richard Roy, a
été élu président, madame Jacqueline Joly, élu secrétaire et monsieur Marcel
Collette, élu trésorier.
Le dossier contenant les plaintes de madame
Monique-Andrée Beaudin fut transmis à la nouvelle administration que le 7 janvier 2004. À ce moment-là,
L'ENTREPRENEUR ne reconnaissait aucune responsabilité dans ce litige.
Suite à
ces événements, le nouveau conseil a
demandé à la compagnie ING ASSURANCE, assureur du Syndicat de
copropriété, de mettre le dossier en attente et par l'envoi sous pli recommandé
le 13 janvier 2004, l'ENTREPRENEUR en est avisé en conséquence.
Dans une lettre qui fut adressée à l'ADMINISTRATEUR et
transmise sous pli recommandé le 13 janvier 2004, le Syndicat faisait connaître
la composition de son nouveau conseil ainsi
que son intention de produire pour
compte de la BÉNÉFICIAIRE, une réclamation pour les dommages causés par
deux fuites d'eau.
OBSERVATION
Le « TRIBUNAL » constate qu'il s'agit dans ce
litige du bâtiment résidentiel neuf acquis par la BÉNCFICIAIRE le 4.juin 2003.
Deux incidents se sont produits et sont identifiés comme suit :
1.
Dégât d'eau provoqué par
une fuite d'eau du réservoir de la toilette survenu le 21 juillet 2003
affectant les planchers de bois dans le salon, le passage, la lingerie
dans le passage en partie dans les deux chambres.
2.
Fuite d'eau entre les
murs dans la salle de lavage affectant le plancher de bois à l'intérieur
du walk-in de la chambre des maîtres localisée à l'arrière de la salle de
lavage le long du mur qui n'a toujours pas été réparé.
Les Incidents ont été rapportés à l'ENTREPRENEUR aussitôt qu'ils ont été
constatés.
Sur recommandation faite par l'ENTREPRENEUR, la présidente d'alors, du SYNDICAT madame Sylvie Tanguay, vendeuse,
nièce de monsieur Paul Lavoie président de Les Entreprises Polycept inc. soumet à «ASSURANCES ING» assureur du Syndicat, une réclamation
pour les dommages subis au CONDO de la BÉNÉFICIAIRE
À la réunion de novembre 2003, madame Sylvie
Tanguay démissionne du conseil d'administration du Syndicat.
Au SYNDICAT, le 17 décembre 2003 les nouveaux membres élus constituent
le nouveau conseil d'administration.
Le 10 janvier 2004, le dossier de réclamation pour
dommages subis dans le condo de
la BÉNÉFICIAIRE soumis à ASSURANCES
ING. est mis en attente.
Le 7 février 2004, tous les documents pertinents à
l'ouverture du dossier de réclamation auprès de Qualité Habitation sont
transmis à l'ADMINISTRATEUR.
Avant de poursuivre, il s'agit d'établir si la
réclamation a été soumise selon les exigences de la section 6.9 du CONTRAT qui
se lit comme suit :
6.9 RÉCLAMATION
La procédure suivante s'applique à toute réclamation faite en vertu
de la garantie :
6.9.1 Dans le délai de
garantie d'un, trois ou cinq ans, selon le cas, le bénéficiaire dénonce par
écrit à l'entrepreneur le défaut de construction constaté et transmet une copie
de cette dénonciation à l'administrateur en vue d'interrompre la prescription.
6.9.2 Au moins 15 jours
après l'expédition de la dénonciation, le bénéficiaire avise par écrit
l'administrateur s'il est insatisfait de l'intervention de l'entrepreneur ou si celui-ci
n'est pas intervenu. Il doit alors verser à l'administrateur des trais de 100 $
pour l'ouverture du dossier et ces frais ne lui sont remboursés que
si la décision rendue lui est favorable en tout ou en partie, ou que si une
entente intervient entre les parties impliquées.
6.9.3 Dans les 15 jours de
la réception de l'avis prévu à l'article 6.9.2, l'administrateur
demande à l'entrepreneur
d'intervenir dans le dossier et de I'informer, dans les 15 jours qui
suivent, des mesures qu'il entend prendre pour remédier à la situation dénoncée
par le bénéficiaire.
6.9.4 Dans les 15 jours qui suivent l'expiration
du délai accordé à l'entrepreneur
en vertu de l'article 6.9.3 des présentes, l'administrateur doit
procéder sur place à une inspection.
6.9.5 Dans les 20 jours qui
suivent l'inspection, l'administrateur doit produire un rapport écrit et détaillé constatant le
règlement du
dossier ou l'absence
de règlement et il en transmet copie par poste recommandée aux parties
impliquées.
6.9.6 En l'absence de
règlement, l'administrateur statue sur la demande de réclamation et, le cas
échéant, il ordonne à l'entrepreneur de rembourser le bénéficiaire
pour les réparations conservatoires nécessaires et urgentes, de parachever ou
de corriger les travaux dans le délai qu'il indique et qui est convenu avec le
bénéficiaire.
6.9.7 À défaut par
l'entrepreneur de rembourser le bénéficiaire, de parachever ou de corriger les
travaux et en l'absence de recours à la médiation ou de contestation en
arbitrage de la décision de l'administrateur par l'une des parties;
l'administrateur fait le remboursement ou prend en charge le
parachèvement ou les corrections dans le délai convenu avec le bénéficiaire et
procède notamment,
le cas échéant, à la préparation d'un devis correctif. à un appel d'offres, au choix des entrepreneurs
et à la surveillance des travaux.
Revue et commentaires sur chacun
des articles suivants :
6.9.1
La
BÉNÉFICIAIRE soit directement ou par l'intermédiaire du Syndicat, a le 28
juillet 2003 dénoncé verbalement et a officiellement le 29 juillet 2003
confirmé par écrit à l'ENTREPRENEUR le défaut constaté le 21 juillet
2003 et dénonce verbalement le 25 août 2003 à l'ENTREPRENEUR le
défaut constaté ce jour et elle le lui confirme par écrit le 6 septembre 2003. Une copie de chacune de
ces dénonciations a été transmise
à l'ADMINISTRATEUR le 7 février 2004.
6.9.2 Le
13 janvier 2004, la BÉNÉFICIAIRE a versé à l'ADMINISTRATEUR des frais de 100
$ pour l'ouverture du dossier et l'informe que l'ENTREPRENEUR ne veut prendre aucune
responsabilité dans ce dossier.
6.9.3 Lors
de l'audition; rien n'a été signalé par les Parties en ce qui
concerne cet article. Cependant les parties confirment qu'à la date de la
présente audition, aucun correctif n’a été apporté aux défauts dénoncés.
6.9.4 L'inspection
a été effectuée par monsieur Sylvain Beausoleil, représentant l'ADMINISTRATEUR,
en présence de madame Jacqueline Joly, secrétaire du Syndicat, madame
Monique-Andrée Beaudoin, la BÉNÉFICIAIRE, monsieur Paul Lavoie, président de
Les Entreprises Polycept Inc. Le rapport d'inspection fut rédigé le 2 avril
2004 lequel a été signé le 7 avril 2004 par monsieur Sylvain Beausoleil à titre
de conciliateur.
6.9.5 Le
syndicat, pour le bénéfice de la BÉNÉFICIAIRE, confirme que le 16 avril 2004 il
a reçu copie du rapport d'inspection mentionné à 6.9.4 ainsi qu'une lettre
datée le 7 avril 2004 signée par l'ADMINISTRATEUR, servant de lettre couverture pour
le remboursement des frais de 100 $ antérieurement déposé pour l'ouverture du dossier.
6.9.6 L'ADMINISTRATEUR,
dans son rapport d'inspection a statué sur les demandes de réclamation et a
ordonné à l'ENTREPRENEUR de corriger certains travaux dans le délai qu'il a
déterminé.
6.9.7 À
la date d'audition aucun correctif a été apporté aux défauts dénoncés et la
BÉNÉFICIAIRE décide de contester en arbitrage une partie de la décision de l'ADMINISTRATEUR.
EN CONSÉQUENCE, après constatation, le TRIBUNAL déclare
que toutes les conditions contenues à la section 6.9 du CONTRAT ont été
satisfaites et déclare les réclamations justifiées.
En vertu de la section 6.10 du CONTRAT, la
BÉNÉFICIAIRE, insatisfaite de la décision de l'ADMINISTRATEUR, a
décidé d'avoir recours à l'arbitrage selon les modalités décrites à la section 6.12 laquelle a été citée précédemment
:
Revue et commentaires sur les
articles de la section 6.12.
6.12.1 La
BÉNÉFICIAIRE e reçu le décision de l'ADMINISTRATEUR, le 16 avril
2004. Le « CCAC » confirme que le 27 avril 2004 madame Monique-Andrée Beaudin a
déposé au Centre Canadian d'Arbitrage Commercial une demande d'arbitrage
accompagnée de divers documents. L'objet de ladite demande est de contester le
rapport de conciliation émis par l'ADMINISTRATEUR et signé par monsieur Sylvain
Beausoleil le 7 avril 2004 concernant l'exclusion de la garantie.
6.12.2 et
6.12.3 Ces articles sont consignes à l'article 4 du compromis d'arbitrage qui
se lit comme suit :
4.
RECOURS
A L'ARBITRAGE
Les parties conviennent
de régler ce litige par voie
d'arbitrage effectué par un membre du Centre canadien d'arbitrage commercial « CCAC » en
vertu de l'article 6.12 du contrat de « Garantie Obligatoire -- Condominium ».
Les parties
conviennent de plus et expressément que la décision arbitrale à être rendue
en cette affaire sera finale et sans
appel, et elles s'engagent à s'y conformer.
6.12.4
Cet article est consigné au Paragraphe 6 e) du compromis d'arbitrage qui se lit comme suit :
6 e) L'arbitre décidera
souverainement dans sa décision
arbitrale de l’attribution des frais d’arbitrage en vertu de l’article 6.12.4
de GARANTIE.
6.12.5 Cet article est consigné au paragraphe 4. du « compromis d'arbitrage ».
6.12.6 et 6.12.7 se passe de commentaire.
EN CONSÉQUENCE, après constatation, le Tribunal déclare que toutes
les conditions contenues à la section 6,12 du CONTRAT ont été satisfaites.
CONSIDÉRANT QUE, tous les articles des
sections 6.9 et 6.12 du CONTRAT ont
été satisfaisants, le TRIBUNAL déclare
la validité du présent arbitrage.
Au cours de l'audience, les
parties ont signalé au TRIBUNAL qu'ils sont d'accord avec la décision
prise par l'ADMINiSTRATEUR
relativement aux dommages causés par la
fuite d'eau constatée le 25
août 2003 qu'il a été exprimé de la tacon
suivante :
"... le
plombier a constaté qu'une soudure du
tuyau de cuivre alimentant la laveuse à linge était déficient. Bien que les correctifs à la fuite d'eau aient été corrigés, le mur à l'arrière de la laveuse à
linge n'a pas été refermé et le plancher de bois à l'intérieur du walk-in de la chambre des maîtres localisé à l'arrière de la salle de lavage du long du mur n'a toujours pas été réparé."
L'entrepreneur reconnaît sa responsabilité
quant à la cause de la fuite d'eau et mentionne
qu'il a toujours indiqué être prêt à effectuer
les travaux correctifs mais que la propriétaire désirait attendre le printemps 2004.
Lors de notre inspection, nous
avons constaté que le mur à l'arrière
de la laveuse à linge était
encore ouvert. Nous avons également constaté que le plancher de bois à l'intérieur du walk-in était détérioré le long du mur donnant sur la salle de lavage.
Par conséquent, l'entrepreneur devra procéder à la vérification et aux correctifs requis selon les règles de l'art et l'usage courant au marché.
CONSIDÉRANT QUE les parties se sont entendues sur ce point, cette entente sera consignée dans la décision arbitrale.
L'autre point en litige consiste en une
fuite d'eau provenant du réservoir de
la toilette qui a été constatée par le BÉNÉFICIAIRE le 21 juillet 2003.
Dans son témoignage,
la BÉNÉFICIAIRE relate que le 21
juillet 2003 elle a constaté que
l'eau s'échappait sous le réservoir
des toilettes que les planchers de bois étaient soulevés. Que le 28 juillet 2003 le plombier a constaté qu'une vis d'ancrage
sous le réservoir d'eau n'était pas vissée et il a immédiatement fait la correction. Par la suite l'eau a cessé de
couler.
Dans son rapport le CONCILIATEUR, écrit ce qui suit :
De son côté, l'entrepreneur
mentionne que la toilette était en place depuis plus de deux semaines avant le
transfert de propriété. II mentionné avoir contacté le plombier suite à l'appel de madame Beaudin au mois de juillet 2003 et ce dernier est venu serrer les vis d'ancrage au
réservoir. Ce dernier mentionne qu'il est difficile de déterminer si le réservoir de la toilette a été bougé et
affirme de son côté que les travaux
des occupants ont duré prés de quinze
jours.
Dans son rapport le CONCILIATEUR indique que lors de l'inspection du 31 mars 2004 il a fait certaines constatations qu'il exprime
dans ces termes.
Lors de notre inspection, nous
avons constaté que les planchers de bois étaient affectés dans le salon, le
passage, la lingerie dans le passage en partie dans les deux chambres arrière.
Enfin, le CONCILIATEUR.en vient à la
conclusion suivante qu'il exprime dans
ces termes.
Selon les informations obtenues et après analyse de la situation, La garantie
Qualité Habitation n'est pas en mesure
d'établir la responsabilité des parties dans la présente situation. En effet, il est difficile de comprendre qu'aucune trace d'eau n'a été
constatée en date du 4 juin 2003,
De plus, comment est-ce possible que les occupants, lors des travaux
de peinture et ce, même dans la salle de bain n'aient pas constaté
d'écoulement d'eau à côté de la toilette, Les réservoirs auraient-ils accidentellement été déplacé??
Par conséquent, La garantie
Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point pour la raison indiquée ci-dessus.
Dans sa déposition la BÉNÉFICIAIRE indique qu'elle est nullement d'accord avec cette conclusion et maintien
sa position qu'elle signalait à l'ENTREPRENEUR dans la lettre datée le 29 juillet 2003 qu'elle exprimait dans les
termes suivants :
Alors je vous tiens
entièrement responsable des bris encouru au
plancher de mon condominium. Il devra être réparé, remis à neuf et le condominium complètement propre dans les plus brefs délais possibles.
LE TÉMOIN ANDRE LEDUC
Employé de l'ENTREPRENEUR, a fait part au
TRIBUNAL que
lors de l'inspection préréception faite le 3 juin 2003 il n'a vu aucune trace d'eau dans les toilettes et a annoté les travaux à parachever après la
date d'inspection. Il indique entre autre « lavabo toilette a installer ». Ce rapport
est signé par monsieur André Leduc seulement.
LA TÉMOIN AMÉLIE GAGNON
Déclare au TRIBUNAL que dans la
troisième semaine du mois de juillet 2003 il a constaté que la toilette coulait sur
le côté et que les planchers de bois étaient soulevés.
LE TÉMOIN SYLVAIN BEAUSOLEIL
II déclare au TRIBUNAL avoir,
entre ± le 5 et le 14 juin 2003, il a participé aux travaux de peinture et de
menuiserie dans les toilettes, que pendant cette période il n'a pas constaté de
fuite d'eau et qu'à sa connaissance les toilettes n'ont pas été déplacées. Il
ajoute que le 21 juillet il a constaté que l'eau du réservoir coulait, il a
coupé l'alimentation d'eau du réservoir. II constate les dommages mais ne peut
pas établir la source.
LE TÉMOIN JEAN-MARC RODRIGUE
Déclare au Tribunal qu'entre le 5
et le 14 juin 2003, il a participé aux travaux de peinture et de menuiserie
dans la salle de toilette. L'endroit étant sombre, il a dû avoir recours à une
lampe sur pied pour obtenir de l'éclairage. À cette époque, il n'a pas constaté
de fuite d'eau et n'a pas déplacé les toilettes.
À UNE QUESTION QUE LUI POSAIT L'ADMINISTRATEUR,
Il déclare, au TRIBUNAL qu'à son
avis lorsqu'il y a égouttement d'eau, il peut s'écouler 2 à 3 semaines avant
que des signes évidents de gonflements de plancher de bois puissent apparaître.
Il déclare qu'il n'a pas vu d'eau sur les planchers puisque ces derniers
étaient recouverts d'une toile.
LE TÉMOIN RÉAL HOGUE
Conjoint de la BÉNÉFICIAIRE, dans
sa déposition, confirme qu'il a accompagné monsieur André Leduc lors de
l'inspection préréception qui a durée environ 10 minutes, qu'il y avait aucune
ampoule électrique et l'endroit était sombre. Ainsi, ils ont eu recours à une
lampe de poche. De plus, il confirme entre autre ce qui suit :
—
Des
travaux de peinture et de menuiserie ont été effectués entre le 4 et le 13 Juin
2003 et que pendant cette période il n'a pas vu d'écoulement d'eau;
—
Lors
du déménagement le 21 juillet 2003, constate que le plancher de bois du passage
est soulevé à partir des toilettes
jusqu'au milieu du salon et quelque temps plus tard c'est le plancher de bois
de la chambre qui a commencé à lever;
—
Que le 21 juillet 2003,
constate que de l'eau s'échappe du
réservoir d'eau des toilettes et coule entre les Joints de la tuile du plancher;
—
Que
le 28 juillet 2003, le plombier a serré les vis d'ancrage du réservoir d'eau de toilette.
LE TÉMOIN CLAUDE MARTIN
De la Compagnie Pro-Val,
spécialiste en couvre-plancher déclare au TRIBUNAL ce qui suit :
—
Qu'il
et celui qui est venu visiter le CONDO de la BÉNÉFICIAIRE et qui a préparé le
rapport daté le 16 août 2004 évaluant le coût de remplacement pour les
planchers de bois endommagés;
—
Il a
constaté des dommages aux planchers de bois de la salie à dîner, le salon,
l'entrée, le corridor, la chambre des maîtres, le garde-robe walk-in, la chambre 9 x 10 x 8. Dans son évaluation qu'il
a produit au montant de 11 644,79 $ pour
réparer les planchers de bois, il inscrit la note suivante :
—
Note
: Les dommages
ont été causés par une fuite
d'eau de la toilette. Une
vérification minutieuse devra être faite au plancher sous la céramique de la salle de bain.
—
Advenant
des
dommages, des coûts supplémentaires, pouvant être important, seront à prévoir pour remédier à cette
situation.
Dans sa déposition, il fait les
mentions suivantes :
—
Que
les coûts utilisés pour préparer l'évaluation des dommages sont ceux
habituellement payés par les compagnies d'assurance:
—
Il
prétend qu'il y a eu une quantité importante d'eau qui s'est écoulée mais ne
peut en évaluer le débit d'eau;
—
Avec
son appareil acquis au cours du mois d'avril 2004, il a fait un test d'humidité
qui lui a révélé que dans la salle de bain, le bois était saturé d'eau au
maximum et que l'aiguille de son appareil oscillait au delà du maximum indiqué, soit 18, alors que le bois
est considéré comme sec lorsque l'aiguille
ne dépasse pas le chiffre 12. Par contre, il a aussi constaté que plus l'on
s'éloigne de la salle de bain plus le degré d'humidité diminue. Il en
déduit donc que la fuite d'eau origine dans
la salle de bain.
À UNE QUESTION QUE LUI POSAIT L'ADMINISTRATEUR
II répondit qu'il ne croît pas
que le réservoir d'eau et la toilette ont été bougés.
Il mentionne qu'il n'a pas fait d'inspection sous la céramique de
la salle de bain et que là il y a une forte
possibilité que le sous-plancher soit imbibé d'eau et qu'il s'y développe des
champignons et de la moisissure.
Le TRIBUNAL constate qu'il n'y a eu aucun déni aux
témoignages déposés par les témoins.
Dans sa plaidoirie, monsieur Sylvain Beausoleil dit
q'il a été impossible pour lui d'établir la responsabilité de l'ENTREPRENEUR
dans ce litige. De plus, il fait remarquer au TRIBUNAL qu'entre le 4 et le 13
juin 2003, personne a constaté une fuite d'eau et de ce fait ne peut conclure à
la responsabilité de l'ENTREPRENEUR.
Il demande au TRIBUNAL d'apporter une attention particulière aux articles 6.7.3 et
6.7.5 du
CONTRAT et de l'Article 29(3) du R.A.P.G.
ANALYSE
Aucune des parties ne conteste les faits suivants :
1.
Une
inspection préréception a été effectuée le 3 juin 2003 par monsieur André Hogue
qui était accompagné par le témoin Réal Hogue ;
2.
Entre
le 4 et le 13 juin 2003, des travaux de menuiserie et de peinture ont été faits
par les occupants du condo ;
3.
Après
le 13 juin 2003, la BÉNÉFICIAIRE est retournée au condo que le 21 juillet
2003 ;
4.
À son
retour, soit le 21 juillet 2003, la BÉNÉFICIAIRE constate qu'un dégât d'eau
provenant du réservoir de la toilette a endommagé les planchers de bois dans le
salon, le passage, la lingerie dans le passage et en partie dans les deux
chambres arrière ;
5.
Selon
les documents déposés en preuve, le 21 juillet 2003, la BÉNÉFICIAIRE a
immédiatement coupé l'approvisionnement d'eau du réservoir de la
toilette ;
6.
La
journée du 21 juillet 2003 étant pendant la période de vacances annuelles des métiers de la
construction, ce n'est que le 28 juillet 2003 que l'ENTREPRENEUR a été avisé et le même
jour un représentant de « Plomberie Arbour » est venu serrer les vis d'ancrage du
réservoir à la cuvette de la toilette mettant ainsi fin à cette fuite d'eau ;
7. La décision de
l'ADMINISTRATEUR est consignée dans des paragraphes que l'on retrouve dans le rapport
d'inspection signé par monsieur Sylvain Beausoleil et qui est cité précédemment dans la
section « AUDIENCE ».
Dans son rapport, le CONCILIATEUR fait la citation
suivante:
Les réservoirs auraient-ils
accidentellement été déplacé??
La BÉNÉFICIAIRE n'est pas d'accord avec cet énoncé,
au contraire elle affirme que les réservoirs n'ont pas été déplacés, ce qui est
confirmé par les témoins, Jean-Marie Rodrigue, Réal Hogue et Amélie Gagnon. De
plus, le témoin Claude Martin prétend qu'il est peu probable que la toilette
ait été bougée.
Selon les témoignages et les documents déposés en
preuve lors de l'audience, les parties n'ont pu prouver à la satisfaction du
TRIBUNAL que les toilettes ont été déplacées.
EN CONSÉQUENCE, le TRIBUNAL ne croit pas que les
toilettes ont été déplacées.
Lors de son plaidoyer, l'ADMINISTRATEUR a référé le
tribunal à l'article 6.7.5 et l'article 6.7.3 du CONTRAT ainsi qu'à l'article 29(3) du «
Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ».
Dans le CONTRAT, la section 6.7 traite de
l'exclusion de la garantie, l'article 6.7.3 du CONTRAT et l'article 29(3) des
règlements sont identiques et se lisent comme suit :
6.7.3
Les
réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire tels l'entretien
inadéquat, la mauvaise utilisation du bâtiment ainsi que celles qui résultent
de suppressions, modifications ou ajouts réalisés par le bénéficiaire.
Lors de l'audition, aucune preuve et aucun document
a été déposé
prouvant à
la
satisfaction du Tribunal que la BÉNÉFICIAIRE a fait un mauvais usage de la
toilette. Son utilisation s'est fait de façon normale et aucune dégradation en
a résulté.
6.7.4
L'obligation
de relogement, de déménagement et d'entreposage des biens du bénéficiaire et les
réparations rendues nécessaires à la suite d'événements de force majeur tels les
tremblements de terre, les inondations, les conditions climatiques
exceptionnelles, la grève et le lock-out.
Selon le TRIBUNAL, cet article du CONTRAT ne fait
pas l’objet de la présente décision.
Les articles 6.4.2.3, 6.4.2.4, de la section 6.4 du
CONTRAT « COUVERTURE DE LA GARANTIE » se lisait comme suit :
6.4.2.3.1. La réparation des
malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes
dans l'année qui suit la réception visées aux articles les 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un
délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des malfaçons.
6.4.2.4.
La
réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code
civil qui sont découverts dans les trois (3) ans suivant la réception et dénoncés par écrit à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder
six (6) mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du
Code civil du Québec.
L'article 6.4.2.3 du CONTRAT fait référence aux
articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec (C.C.Q.) et ces articles se
lisent comme suit :
Art.
2113. Le client qui accepte sans réserve, conserve, néanmoins ses recours contre
l'entrepreneur aux cas de vices ou malfaçons non apparents.
Art.
2120. L'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur pour les
travaux qu'ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le
sous-entrepreneur pour les travaux qu'il a exécuté, sont tenus conjointement
pendant un an de garantir l'ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de
la réception, ou découvertes dans l'année qui suit la réception.
Les dégâts causés par la fuite d'eau, rendant les
planchers de bois inutilisables, constituent selon le TRIBUNAL une malfaçon
couverte par l'article 2120 C.C.Q. En effet, les dégâts ont été découverts dans l'année de
réception du CONDO soit le 21 juillet et le
20 août 2003.
La BÉNÉFICIAIRE a dans délai prescrit à l'article 6.4.2.3 du CONTRAT, a dénoncé verbalement et par écrit à l'ENTREPRENEUR les malfaçons existantes.
L'article 6.4.2.4 du CONTRAT fait référence aux
articles 1726, 2103 et 1739 du C.C.Q. et se lisent comme suit :
Art. 1726. Le vendeur est tenu de
garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente,
exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine
ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté,
ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.
II n'est, cependant, pas tenu de
garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le
vice qui peut être constaté par
un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Art. 2103. L'entrepreneur ou le prestataire de services fournit les biens nécessaires à l'exécution du contrat, à moins
que les parties n'aient stipulé qu'il ne fournirait que son travail.
Les biens qu'il fournit doivent
être de bonne qualité; il est tenu, quant à ces biens, des mêmes garanties que
le vendeur.
Il y a contrat de vente, et non
contrat d'entreprise ou de service, lorsque l'ouvrage ou le service n'est qu'un
accessoire par rapport à la valeur des biens fournis.
Art. 1739. L'acheteur qui
constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au
vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à
courir, lorsque le vice apparaît
graduellement, du jour où l'acheteur a pu en
soupçonner la gravité et l'étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir
d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer
le vice.
Selon l'article 1726 « C.C.Q. », l'ENTREPRENEUR n'a
pas prouvé à la satisfaction du TRIBUNAL qu'il a satisfait cet article.
Les toilettes étaient en place depuis plus de deux
semaines avant le transfert de
propriété pour l'un et pour l'autre et a fallu ouvrir le mur pour réparer une soudure du tuyau de cuivre alimentant la laveuse à
linge. Ce sont ces deux vices qui sont la source de ce différend.
Selon l'article 2103 « C.C.Q. », la BÉNÉFICIAIRE a
fourni quelques travaux de menuiserie
et peinture. Ces travaux sont nullement reliés au présent litige puisqu'il
s'agit de dégâts causés pas des fuites d'eau
dont l'une provenait du réservoir de la toilette et l'autre d'un manque dans la
soudure du tuyau de cuivre alimentant la laveuse à linge dont le tout relevait
de la responsabilité de l'ENTREPRENEUR ou ses sous-traitants.
Le TRIBUNAL est d'avis que la BÉNÉFICIAIRE, a
satisfait à l'article 1739 « C.C.Q. » puisque les titres de propriétés ont été transférés
le 4 juin 2003. De cette date jusqu'au 13 juin 2003, des travaux de peinture et de
menuiserie ont été faits sous la responsabilité de la BÉNÉFICIAIRE du CONDO. La
BÉNÉFICIAIRE est retournée à son condo que le 21 juillet 2003, date où elle a constaté pour la
première fois qu'une fuite d'eau provenait du réservoir de la toilette et que les
planchers de bois étaient soulevés. À cette date, elle coupe l'alimentation
d'eau du réservoir de la toilette et dès qu'il est possible avise l'ENTREPRENEUR qui fait corriger le défaut le 28 juillet 2003 par le représentant de
la Plomberie Arbour. Le 25 juillet 2003 la BÉNÉFICIAIRE emménage dans son
condo.
CONSIDERANT qu'au cours de la séance d'arbitrage la
BÉNÉFICIAIRE, à l'appui des documents déposés, a établi qu'il y a eu fuite
d'eau provenant d'une vis d'encrage du réservoir de la toilette, ce qui a
affectés les planchers de bois dans le salon, le passage, la lingerie dans le
passage, en partie dans les deux chambres arrière ce que l'ENTREPRENEUR et L'ADMINISTRATEUR
ont constaté.
CONSIDERANT qu'aucune des parties n'ont pu établir
à la satisfaction du TRIBUNAL la responsabilité de cette fuite d'eau qui
provenait de la vis d'ancrage du réservoir d'eau de la toilette. Le TRIBUNAL
doit, dans sa décision; tenir compte des obligations conférés à l'ENTREPRENEUR
selon l'article 2120 « C.C.Q. ».
CONSIDERANT que le témoin Claude Martin de la
compagnie PRO-VAL expert en revêtement de planchers, a fait la mise en garde
suivante :
Les dommages ont été causés par
une fuite d'eau de la toilette. Une vérification minutieuse devra être faite au
plancher sous la céramique de la salle de bain.
Que sans pouvoir déterminer la quantité
d'eau qui s'est écoulée, il a constaté que les
planchers de bois ont absorbé beaucoup d'eau, ce qui peut provoquer de la
moisissure et des champignons dans le sous-plancher.
Ce qui n'a pas été dénié ni par l'ENTREPRENEUR ni
par l'ADMINISTRATEUR.
CONSIDÉRANT qu'au cours de l'audition, il a été établi que les fuites
d'eau ont été constatées le 21 juillet 2003 et le 25 août 2003, que les causes
ont été corrigées, et qu'entre le 21 juillet 2003 et le 14 octobre 2004 aucune réparation a été faite aux dégâts causés au plancher de
bois par ces fuites d'eau.
CONSIDERANT que la BÉNÉFICIAIRE en établissant sa
réclamation a satisfait la section 6.9 du CONTRAT.
CONSIDÉRANT que lors de l'audition l'ADMINISTRATEUR
n'a pas démontré à la satisfaction du TRIBUNAL que la conclusion à laquelle il
en est arrivé s'inscrivait en vertu de la section 6.7 du CONTRAT.
CONSIDERANT que la réclamation faite par la
BÉNÉFICIAIRE est justifiée en vertu de la section 6.4 du CONTRAT.
POUR CES MOTIFS et prenant en considération que la BÉNÉFICIAIRE a fait, à la satisfaction du TRIBUNAL, la preuve du bien fondé de
sa réclamation en vertu des sections 6.9 (RÉCLAMATION)
et 6.4 (COUVERTURE DE LA GARANTIE) du
CONTRAT, que l'ENTREPRENEUR et
l'ADMINISTRATEUR n'ont pas démontré à la satisfaction du TRIBUNAL que la conclusion à laquelle elles en sont arrivées
s'inscrivait en vertu de la section
6.7 (EXCLUSION DE LA GARANTIE DU CONTRAT).
Le soussigné ordonne ce qui suit :
DECISION ARBITRALE
POUR CES MOTIFS et prenant en considération le
pouvoir accordé à l'ARBITRE en vertu de l'article 116 du « Règlement sur le plan de
garantie des bâtiments résidentiels neufs » à savoir :
Un arbitre statut conformément
aux règles de droit ; il fait aussi appel à l'équité lorsque les circonstances le
justifient.
LE TRIBUNAL D'ARBITRAGE DECRETE
CE QUI SUIT
1.
Ordonne
à l'ENTREPRENEUR :
a) De
procéder à une vérification minutieuse et apporter les
correctifs requis aux planchers de bois et
aux autres matériaux dans le salon,
salle à dîner, le passage, la lingerie dans le passage en partie dans les deux chambres arrière;
b)
De
procéder à une vérification minutieuse du plancher sous la céramique de la
salle de bain et remplacer tous les matériaux qui suite d'absorption
d'eau pourraient contenir suffisamment d'humidité pour causer la formation de
moisissure et/ou de champignons et dans ces circonstances, refaire les portions
de planchers en céramique qui ont été affectés.
2.
CONFIRME
l'entente survenue à l'effet que l'ENTREPRENEUR reconnaît sa responsabilité
dans les dégâts causés par la fuite d'eau survenue le 25 août 2003 et provenant d'une
déficience dans une soudure d'un tuyau de cuivre alimentant la laveuse à linge.
Que suite à cette entente, l'ENTREPRENEUR devra refermer le mur à l'arrière de la laveuse à linge, de procéder
à une vérification minutieuse et apporter les corrections au plancher de bois
et aux matériaux à l'intérieur du walk-in de la chambre des maîtres localisé le
long du mur donnant sur la salle de lavage.
3.
L'ENTREPRENEUR
devra procéder à une vérification minutieuse de tous les planchers de bois
affectés et remplacer tous les matériaux qui à la suite d'absorption d'eau pourraient
contenir suffisamment d'humidité et causer la formation de moisissure et/ou
de champignons.
4.
QUE
les travaux qui seront exécutés pour apporter les correctifs mentionnes aux
items 1a, 1b, 2 et 3 de la présente décision devront être effectuées selon les
règles de
