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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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Syndicat de la copropriété du 2380 Des Roseaux |
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(ci-après le « bénéficiaire »)
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ET : |
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Corporation immobilière Nortéka inc. |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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La Garantie Habitation du Québec inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier QH : 56431-3533 No dossier GAMM : 2011-09-003
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis, ing. |
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Pour le bénéficiaire : |
Mme Diane Le Brasseur |
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Pour l'entrepreneur : |
M. Yvon Comtois |
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Pour l'administrateur : |
Me Avelino De Andrade |
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Date d’audience : |
24 mai 2011 |
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Lieu d’audience : |
Marieville |
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Date de la sentence : |
20 juin 2011 |
[1] Le 18 février 2011, le GAMM recevait de la part du Syndicat de la copropriété du 2380 Des Roseaux une demande d’arbitrage relativement aux galeries arrière et aux balcons avant, éléments traités dans le rapport d’inspection de l’administrateur, daté du 1er février 2011.
[2] Dès le début de l’enquête, la représentante du syndicat a exprimé le souhait que soit ajouté à l’arbitrage l’élément « Asphalte », sujet également traité dans le rapport précité.
[3] L’administrateur a acquiescé à cette demande.
[4] Le présent dossier portera donc sur les éléments suivants :
- Galerie arrière : dimension
- Balcon avant : dimension
- Aménagement paysager : asphalte
[5] La date de fin des travaux des parties communes est le 6 septembre 2008.
[6] La réception des parties communes a eu lieu le 1er décembre 2008.
[7] Le rapport d’inspection des parties communes par un professionnel du bâtiment est daté du 7 juillet 2009, et il a été produit par les Entreprises J.C. Loyer inc.
[8] Pour les éléments sous étude dans le présent dossier, le syndicat de copropriété, en date du 16 octobre 2010, a acheminé une réclamation à l’entrepreneur; le 19 octobre 2010, ce dernier a soumis ladite réclamation à l’administrateur, lequel a procédé à une inspection ainsi qu’à l’émission d’un rapport.
[9] En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :
- Mme Diane Le Brasseur, présidente du syndicat de copropriété
- Mme Karine Pépin, conciliatrice pour La garantie Qualité-Habitation
- M. Yvon Comtois, vendeur à l’emploi de l’entrepreneur
[10] À l’appui de son argumentation, la présidente du syndicat a soumis des documents reproduits à partir du site Web de la Régie du bâtiment du Québec (http://www.rbq.gouv.qc.ca/), soit :
- MacDonald et 9067-1959 Québec inc. (Alie Construction inc.), Me Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-07-001, PG 2008-14 et 08-319 ES, 2009-06-12 (Page consultée le 13 avril 2011).
- « Accueil | Responsabilités liées aux domaines de qualification | Répondant en exécution des travaux de construction - Répondant », Répondant en exécution des travaux de construction (Page consultée le 14 avril 2011).
- « Accueil | Respect de la loi, des codes et des règlements - Constructeur-propriétaire », Respect de la loi, des codes et des règlements (Page consultée le 14 avril 2011).
- « Accueil | Responsabilités des intervenants - Bâtiment », Responsabilités des intervenants en ce qui concerne les normes de construction et de sécurité (Page consultée le 14 avril 2011).
- « Accueil | Décisions arbitrales | Recherche par sujet | Sujet spécifique - La RBQ - Stationnement extérieur », Novak et Immeubles Nordet (9152-6103 Québec inc.), Me France Desjardins, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 128671-1 et 090325002, 2009-08-10 (Page consultée le 16 mai 2011).
[11] La visite des lieux a démontré que toutes les galeries arrière ont une profondeur de 63 pouces, alors que sur les croquis fournis par l’entrepreneur aux bénéficiaires lors de la vente, cette dimension était de 72 pouces.
[12] Il a été reconnu par l’entrepreneur que sur la maison modèle, la profondeur était de 63 pouces.
[13] Dans son rapport d’inspection, le professionnel du bâtiment, J.C. Loyer, n’a pas fait état de cet écart de neuf pouces; toutefois, il l’aurait mentionné verbalement au représentant du syndicat. Ce dernier exige donc que les galeries soient refaites selon les dimensions prévues au plan et que les rampes desdites galeries ainsi que l’escalier les reliant soient repeints; la situation de la peinture avait été dénoncée à l’entrepreneur à l’été 2009.
[14] Selon la présidente du syndicat, la non-conformité des dimensions des galeries arrière constitue un vice caché, car il y a déficit d’usage.
[15] Le procureur de l’administrateur soutient qu’il ne s’agit pas ici d’un vice de construction, ni d’un vice caché; les balcons arrière sont tout à fait utilisables.
[16] Le rapport de l’expert retenu par le syndicat ne fait pas mention du déficit de neuf pouces de profondeur sur les galeries; c’est donc un signe qu’il n’y a rien de majeur.
[17] Les présentes galeries sont conformes aux normes et sont identiques à celles de la maison modèle.
[18] Le procureur de l’administrateur rappelle que l’objectif du plan de garantie est de rendre le parc immobilier conforme aux normes.
[19] Il souligne que dans le présent dossier, non seulement le délai de dénonciation de six mois à l’entrepreneur n’a pas été respecté, qui plus est, à ce jour, la dénonciation à l’administrateur n’a pas encore été acheminée par le syndicat.
[20] Le fait que l’administrateur envoie un inspecteur à la demande de l’entrepreneur ne signifie pas pour autant qu’il ait renoncé à exiger une dénonciation de la part du syndicat.
[21] Le déficit de neuf pouces de profondeur des galeries arrière par rapport aux plans est admis.
[22] Toutefois, la visite des lieux ainsi que la preuve n’ont démontré aucun déficit d’usage; il ne s’agit pas non plus d’une situation où le prix de revente devrait être abaissé, ces galeries disposant de suffisamment d’espace.
[23] Ayant toutes la même profondeur, cet état de choses ne favorise pas la chute d’objets ou la descente d’eau de pluie d’une galerie supérieure à une galerie inférieure.
[24] Il y a absence de preuve à l’effet que la disposition ou les dimensions de ces galeries soient non conformes au Code national du bâtiment. De même, il n’existe aucune preuve que ces galeries ainsi que l’escalier soient non sécuritaires.
[25] Dans l’hypothèse où il s’agirait d’un vice caché, ce qui n’est point le cas, Mme Le Brasseur a témoigné qu’elle a été verbalement informée de cette sous-dimension à l’été 2009 par l’expert J.C. Loyer; or, elle a dénoncé la situation à l’entrepreneur à l’automne 2010, soit près de 15 mois plus tard, ce qui contrevient à la prescription énoncée à l’article 27.4° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, où le délai de dénonciation de six mois à compter de la découverte est considéré par la jurisprudence comme étant un délai de rigueur; les fausses promesses d’un entrepreneur ne constituent pas un motif de prorogation.
[26] En ce qui a trait à la peinture des rampes des galeries et de l’escalier, l’administrateur ne s’étant pas prononcé sur cet aspect, le soussigné n’a donc pas juridiction.
[27] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à l’élément « Galerie arrière : dimension » est REJETÉE.
[28] Il s’agit plutôt ici, sur le mur de façade du salon de chacun des copropriétaires, d’une porte-fenêtre donnant sur une balustrade ou garde-corps (« juliette »).
[29] Sur les croquis fournis par l’entrepreneur aux acheteurs éventuels, la profondeur du socle était de l’ordre de 18 pouces, alors qu’elle n’est actuellement que d’un pouce.
[30] Afin de pouvoir nettoyer la vitre extérieure de la porte-fenêtre, il faut complètement enlever cette dernière, la transporter et la remiser de côté.
[31] Mme Le Brasseur, présidente du syndicat, est d’avis qu’il s’agit d’un vice caché et exige non pas un socle de 18 pouces, mais plutôt un balcon de quatre pieds de profondeur.
[32] Elle souligne qu’en juillet 2009, le professionnel du bâtiment retenu par le syndicat a mentionné cette sous-dimension des socles dans son rapport; elle témoigne ne pas avoir dénoncé à l’administrateur, puisque l’entrepreneur avait promis d’effectuer les modifications nécessaires.
[33] Le procureur de l’administrateur estime que dans la présente affaire, aucune norme n’a été enfreinte. Il soumet de plus que l’on n’est pas ici en matière de vice caché.
[34] Certes, il y a quelques inconvénients, il existe peut-être une diminution de la valeur économique, mais c’est là la juridiction des tribunaux de droit commun, car la compensation monétaire n’est pas prévue au plan de garantie lorsque le tout est conforme aux normes.
[35] Il est admis que la profondeur des socles, lesquels sont situés vis-à-vis les portes- fenêtres et munis d’un garde-corps, n’est pas conforme aux plans soumis par l’entrepreneur aux acheteurs éventuels; en effet, la profondeur actuelle est d’un pouce au lieu de 18 pouces; l’écart n’est pas minime.
[36] Il ne s’agit pas ici d’une mésentente contractuelle, mais plutôt d’une obligation contractuelle, à moins que nul inconvénient n’existe.
[37] Il est également admis que pour nettoyer la vitre extérieure des portes-fenêtres, il faut carrément enlever ces dernières, les soulever et les mettre de côté; c’est une tâche qui survient généralement deux fois par année.
[38] Même le procureur de l’administrateur suggère qu’il puisse exister une diminution de la valeur économique.
[39] Ainsi, cette situation s’apparente fort bien aux termes de l’article 1726 du Code civil du Québec, et en accord avec la présidente du syndicat, le soussigné est d’avis qu’il s’agit ici d’un vice caché, soit un déficit d’usage ainsi qu’une possible diminution de la valeur économique.
[40] Cependant, comme l’admet elle-même la présidente, le syndicat connaissait depuis juillet 2009 cette sous-dimension; je cite ci-après un extrait du rapport d’expert produit par les Entreprises J.C. Loyer inc. en juillet 2009 :
Les balustrades en arrière ont une portée trop longue et ne sont pas reliées au plancher ce qui les rend très flexible [sic] au centre et celles qui sont installées sur les portes patios en façade ne correspondent pas aux dimensions mentionnées sur les plans d’implantation.
(Le souligné est de nous)
[41] Il s’est donc écoulé environ 15 mois entre la découverte par le syndicat de cette non-conformité et la dénonciation du 16 octobre 2010, ce qui contrevient à la prescription énoncée à l’article 27.4° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, où le délai de dénonciation de six mois à compter de la découverte est considéré par la jurisprudence comme étant un délai de rigueur; les fausses promesses d’un entrepreneur ne constituent pas un motif de prorogation.
[42] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à l’élément « Balcon avant : dimension » est REJETÉE.
[43] La visite des lieux a démontré qu’il existe une légère pente de l’aire de stationnement arrière vers le bâtiment; le terrain s’est quelque peu affaissé, laissant une démarcation sur les murs de fondation.
[44] À date, aucune infiltration d’eau ne s’est manifestée.
[45] Mme Le Brasseur témoigne que l’eau de pluie se dirige vers le bâtiment, causant de l’érosion ainsi que la dégradation des fondations.
[46] La présidente du syndicat est d’avis que le tout découle du nivellement du terrain et qu’ainsi, le plan de garantie trouve application.
[47] Elle soumet que le crépi se défait facilement, empêchant par le fait même la protection des fondations.
[48] Le procureur de l’administrateur cite l’article 29.9° du plan de garantie, soit les exclusions relatives aux espaces de stationnement et au terrassement.
[49] Il souligne qu’il n’existe ici aucune preuve de drainage inadéquat, aucune preuve d’infiltration d’eau, ni aucune preuve de détérioration des fondations.
[50] Le plan de garantie a pour objectif principal de protéger le bâtiment; voilà pourquoi les installations extérieures, telles que les cabanons, les piscines, le terrassement, les arbustes, sont exclues de ce plan.
[51] Je cite ci-après l’article 29.9° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :
29. Sont exclus de la garantie:
[…]
9° les espaces de stationnement et les locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain;
[…]
[52] En accord avec Mme Le Brasseur ainsi qu’avec Me France Desjardins[1], arbitre, le soussigné est d’avis qu’un nivellement de terrain à pente inversée causant des dommages au bâtiment et allant ainsi à l’encontre de l’objectif premier du plan de garantie ne serait pas exclu de ce plan.
[53] Cependant, dans le présent dossier, la pente est très légère. La fin des travaux des parties communes a eu lieu en septembre 2008, et tout près de trois ans plus tard, aucun inconvénient ne s’est manifesté.
[54] Aucune infiltration d’eau n’a été dénoncée; les fondations n’ont pas été affectées; certes, il existe une démarcation sur les fondations entre la fin du crépi et le sol; cette démarcation est essentiellement due à un léger affaissement du terrain causé par le tassement du sol après terrassement et non pas à l’écoulement de l’eau.
[55] Il est vrai que le crépi s’effrite quelque peu; toutefois, le crépi est un élément décoratif et non structural, et une maintenance se doit d’être effectuée de façon périodique.
[56] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à l’élément « Aménagement paysager : asphalte » est REJETÉE.
[57] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal REJETTE les trois réclamations soumises à l’arbitrage, soit :
- Galerie arrière : dimension
- Balcon avant : dimension
- Aménagement paysager : asphalte
[58] Conformément à l’article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal départage les coûts du présent arbitrage de la façon suivante : cent dollars (100,00 $) à la charge du syndicat et le solde à la charge de l’administrateur.
BOUCHERVILLE, le 20 juin 2011.
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Claude Dupuis, ing., arbitre
[1] Novak et Immeubles Nordet (9152-6103 Québec inc.) et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me France Desjardins, arbitre (SORECONI), 2009-08-10.