ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998, c. B-1.1, r.0.2, Loi sur le bâtiment, Lois refondues du Québec (L.R.Q.), c. B-1.1, Canada)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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Entre
Francine Pelletier -et- Robert Jalbert
Bénéficiaires
Et
2957-8622 QUÉBEC Inc. (Les Terrasses des Échevins)
Entrepreneur
Et
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.
Administrateur
No dossier Garantie :	30494-1
No dossier GAMM :	2006-09-029
No dossier Arbitre :	13 185-23
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre :		Me Jeffrey Edwards
Pour les Bénéficiaires :		Madame Francine Pelletier Monsieur Robert Jalbert
Pour l’Entrepreneur :		Monsieur Gilles Dumouchel, président Madame Brigitte Dumouchel 2957-8622 Québec Inc. (Les Terrasses des Échevins)
Pour l’Administrateur :		Me Avelino De Andrade
Dates d’audience :		30 mai et 13 août 2007
Lieu d’audience :		68, rue des Échevins à St-Jean-sur-le-Richelieu
Date de la décision :		29 août 2007
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APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET Les ARGUMENTS DES parties, le Tribunal d’arbitrage rend la dÉcision suivante:

 

1- LES FAITS

 

[1]                En mai 2005, l’Entrepreneur a terminé la construction d’un immeuble en copropriété situé au 68-70, rue des Échevins, à St-Jean-sur-le-Richelieu.    La propriété des Bénéficiaires, située au 68 rue des Échevins (« Propriété »), comprend le deuxième étage et la mezzanine de l’immeuble.  Un autre copropriétaire occupe le rez-de-chaussée avec le sous-sol de l’immeuble.

[2]                Le 9 mai 2005, la déclaration de copropriété est publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Saint-Jean.

[3]                Le 12 mai 2005, l’Entrepreneur vend la Propriété à Michel Lauzon et Hélène Fillion. 

[4]                Le 31 octobre 2005, Michel Lauzon et Hélène Fillion vendent la Propriété aux Bénéficiaires.

[5]                Dès mai 2006, les Bénéficiaires constatent un problème d’insuffisance de leur appareil de climatisation. À leur avis, ce dernier manque de refroidissement ou ne fonctionne pas adéquatement.  En effet, selon eux, lorsque l’appareil de climatisation est mis à capacité maximale, et ce même lorsque la température extérieure n’est pas très élevée, l’appareil de climatisation ne semble pas en mesure de maintenir la température à l’intérieur de la Propriété à un niveau confortable pour des lieux climatisés. 

[6]                Les Bénéficiaires ont demandé à un technicien en climatisation et chauffage de la compagnie Climatisation Air 9 d’examiner la situation (voir rapport de l’inspecteur-conciliateur, Pièce A-2).  Celui-ci a conclu que la force du climatiseur (1,5 tonne) ne suffisait pas pour satisfaire la grandeur de l’appartement des Bénéficiaires, qui est de 1500 pieds carrés  toujours selon le rapport de l’inspecteur-conciliateur (Pièce A-2).

[7]                Le 23 octobre 2006, considérant que le Programme de Garantie de la Garantie Qualité Habitation de l’Administrateur est transférable à tout acquéreur subséquent pendant sa durée[1], les Bénéficiaires ont fait une plainte à l’Administrateur.  Après avoir reçu une lettre du fabricant de l’unité de climatisation, Le Groupe Master, datée du 2 octobre 2006 (Pièce A-4), signée par Guy Boutin, l’Administrateur a rejeté la réclamation des Bénéficiaires (Pièce A-2). 

[8]                Le 18 novembre 2006, les Bénéficiaires ont porté cette décision en arbitrage.

[9]                Les parties avaient d’abord demandé un délai afin d’obtenir des expertises.  Le 30 mai 2007, une première audition a eu lieu sur les lieux.  Malheureusement, l’expert des Bénéficiaires n’était pas présent pour l’audition et l’Administrateur a indiqué au Tribunal d’arbitrage qu’il désirait interroger l’expert sur son rapport.  Par conséquent, une deuxième audition sur les lieux a eu lieu le 13 août 2007.  

[10]            Entre temps, l’Entrepreneur a transmis aux parties une lettre de son nouveau sous-entrepreneur en ventilation, Mario Cabana.  Monsieur Cabana a également assisté et témoigné lors de la deuxième audition. 

2. DÉCISION

A)        Conditions requises à la qualification d’un vice caché

[11]            Tous s’entendent que la seule protection en vertu du Plan de garantie applicable qui est potentiellement susceptible de s’appliquer en l’espèce est la protection de 3 ans contre le vice caché (article 27, alinéa 4 du Règlement). 

[12]            De plus, à notre avis, il n’y a pas lieu de s‘attarder sur l’antériorité du vice, son caractère inconnu en rapport à l’acheteur et son caractère occulte.  En effet, si vice il y a, il est clair selon la preuve que celui-ci est antérieur à la vente (il remonterait même à l’origine de la construction), inconnu de l’acheteur (la seule preuve offerte est à l’effet qu’ils ignoraient l’existence du problème), et occulte (dans une propriété presque neuve, achetée en septembre ou octobre, il serait déraisonnable de considérer que les acheteurs devaient connaître l’insuffisance de la capacité de climatisation avant l’achat)[2]. 

[13]            Le cœur du litige se situe donc à déterminer si le problème allégué constitue un vice ou une malfaçon et dans l’affirmative, s’il possède la gravité suffisante afin d’être qualifié de vice caché selon le Règlement et la loi.

B)        Existence du vice - analyse de la preuve

[14]            C’est sur la question de l’existence d’un vice que la plupart de la preuve a porté, surtout la preuve d’expert.

[15]            Selon la preuve d’expert administrée devant le Tribunal d’arbitrage, il appert que, dans le domaine de la climatisation, les normes ASHRAE (American Society of Health, Refrigerating and Air Conditioning Engineers Inc.) sont généralement déterminantes aux États-Unis et au Canada et elles sont suivies au Québec.

[16]            Monsieur Patrick Tran-Khanh, ingénieur chez Le Groupe Séguin Experts-Conseils Inc., a produit un rapport pour les Bénéficiaires.  Monsieur Tran-Khanh est spécialisé dans les systèmes de ventilation dans le domaine commercial et industriel et à moindre échelle dans le domaine résidentiel.  Il cumule près de treize années d’expérience dans ce domaine.  Le Tribunal d’arbitrage reconnaît Monsieur Tran-Khanh comme expert pour les fins du présent dossier. 

[17]            Ce dernier explique qu’en appliquant les normes de ASHRAE à la Propriété en tenant compte notamment de sa conception et de son emplacement géographique, une capacité de 2,5 tonnes serait normalement prescrite.  Cependant, afin de ne pas surdimensionner la capacité de climatisation, ce qui peut engendrer des problèmes (phénomène de cyclage : arrêts/départs fréquents, etc.), il recommande d’installer un climatiseur d’une capacité de 2 tonnes.  À son avis, la capacité actuelle de l’unité de climatisation, à savoir, de 1,5 tonne, n’est pas suffisante afin d’atteindre et de maintenir une température adéquate selon les normes dans la Propriété, et c’est à son avis ce qui explique les plaintes des Bénéficiaires.

[18]            Monsieur Mario Cabana a témoigné et a produit une lettre pour l’Entrepreneur.  Bien qu’il ne soit pas ingénieur, Monsieur Cabana possède 25 ans d’expérience dans le domaine de la ventilation dont un certain nombre d’années dans l’administration des projets de ventilation.

[19]            Il est sous-traitant depuis trois mois pour l’Entrepreneur.  Son témoignage est moins précis que Monsieur Tran-Khanh en ce qui a trait aux sources des normes applicables.  À son avis, les normes en matière de ventilation proviennent de ses collègues dans le domaine et les manufacturiers des systèmes de ventilation, de chauffage et de climatisation.  Plus précisément, il affirme que les règles déterminantes relativement à la climatisation d’une unité résidentielle sont celles du fournisseur ou du manufacturier de l’unité de climatisation installée.  Tout en tenant compte de la nature de sa formation et du fait qu’il a une relation d’affaires avec l’Entrepreneur, le Tribunal d’arbitrage est prêt à lui reconnaître sa qualité d’expert étant donné son expérience dans l’installation des systèmes de ventilation, de chauffage et de climatisation.

[20]            Dans son rapport, Monsieur Cabana considère que la Propriété en question a une superficie d’environ 1400 pieds carrés.  Il croit que la capacité de tonnage ainsi prescrite serait de 1,8 tonne, ce qui est supérieur à la capacité existante, soit 1,5 tonne.  Cependant, il explique qu’afin de ne pas surdimensionner l’appareil de climatisation, une capacité de 1,5 tonne peut être acceptable.

[21]            Il signale deux autres points pertinents.  Il croit que le thermostat approprié n’a pas été installé par le sous-traitant d’origine.  Étant donné qu’il s’agit d’une unité du Groupe Master, le thermostat de cette compagnie devait être installé.  Deuxièmement, il s’oppose au remplacement de la capacité actuelle de 1,5 tonne par une unité de 2 tonnes car il considère que le système de ventilation du foyer existant qui est le même système utilisé pour la ventilation de l’air climatisé, n’est pas conçu pour des unités de 2 tonnes.  Cependant, à son avis, une augmentation à 1,8 tonne de capacité ne serait pas excessive ou incompatible avec le système actuel de ventilation.

[22]            De plus, le Tribunal d’arbitrage a également pris connaissance de la lettre du 2 octobre 2006 (Pièce A-4) du représentant du Groupe Master, Monsieur Guy Boutin, sur laquelle l’inspecteur-conciliateur de l’Administrateur s’est basé pour rejeter la réclamation des Bénéficiaires.  Il est à signaler que, même si l’Administrateur se fonde sur cette lettre, il a choisi de ne pas faire témoigner Monsieur Boutin. 

[23]            Or, selon cette lettre, pour climatiser une superficie de 1378 pieds carrés, il faut habituellement compter 1 tonne pour chaque 650 pieds carrés d’espace, ce qui impliquerait une capacité requise en l’espèce de 2,12 tonnes. Monsieur Boutin affirme cependant qu’en raison de la présence d’un mur mitoyen et d’une autre unité de logement en dessous de la Propriété, il faut compter plutôt 1 tonne par 750 pieds carrés pour climatiser le même espace.

[24]            Il est important de mentionner que la lettre du représentant du Groupe Master n’affirme pas qu’une capacité de 1,5 tonne est acceptable.

[25]            Le Tribunal constate que :

(a)     Selon Monsieur Cabana, en considérant la superficie de la Propriété, un climatiseur de 1,8 tonne conviendrait (mais afin de ne pas surdimensionner l’appareil, il est préférable d’installer un climatiseur d’une capacité de 1,5 tonne);

(b)     Selon Monsieur Guy Boutin, la Propriété en question, si elle est d’une superficie de 1400 pieds carrés, nécessite l’installation d’un climatiseur selon la règle 1 :750, donc d’une capacité d’environ 1,9 tonne;

(c)     Selon Monsieur Tran-Khanh, la Propriété nécessite un climatiseur d’une capacité de 2,5 tonnes;

[26]            De plus, l’expert de l’Entrepreneur considère que la superficie de la Propriété est de 1400 pieds carrés alors que l’Administrateur considère une superficie de 1500 pieds carrés.  Dans l’un au l’autre cas, selon les chiffres fournis, la capacité requise de tonnage de base de l’unité se situe entre 1,8 et 2,5 tonnes. 

[27]            Les Bénéficiaires ont témoigné à l’effet que les immeubles adjacents aussi détenus en copropriété et en apparence presque identiques à la Propriété, ont été construits par le même Entrepreneur et sont munis d’un climatiseur d’une capacité de climatisation de 2 tonnes.  Interrogé par le Tribunal d’arbitrage sur la question, le représentant de l’Entrepreneur n’a pas nié ou contredit cette version des faits.  Il s’est contenté de dire qu’il installait le climatiseur recommandé par le Groupe Master.

[28]            Il est donc clair selon la preuve que la capacité actuelle de 1,5 tonne de l’appareil de climatisation de la Propriété est insuffisante et en dessous des normes de base applicables, soit de 2,5 tonnes (Monsieur Tran-Khanh), de 1,8 tonne (Monsieur Cabana) ou de 1,9 tonne (Groupe Master).  La preuve de l’existence d’un vice est donc prima facie établie.

[29]            Le Tribunal d’arbitrage constate également que le facteur du risque de surdimensionnement d’un appareil de climatisation a joué un rôle dans les recommandations des experts du Bénéficiaires et  de l’Entrepreneur.  En effet, afin de tenir compte de ce facteur, ceux-ci prescrivent l’installation de climatiseurs à moindre capacité, soit respectivement 2 tonnes et 1,5 tonne.  Cependant, outre un commentaire général relatif au surdimensionnement des climatiseurs, le Groupe Master n’a fourni aucun chiffre précis ou recommandation claire à suivre quant au climatiseur des Bénéficiaires quant à ce facteur.

[30]            Ainsi, devant la preuve prépondérante de l’existence d’un vice, il incombait à l’Administrateur et à l’Entrepreneur de prouver que ce facteur modifiait la situation, chiffres à l’appui. De l’avis du Tribunal d’arbitrage, l’Administrateur et l’Entrepreneur ne se sont pas déchargé de ce fardeau et la preuve prépondérante de l’existence d’un vice demeure.

[31]            De plus, étant donné :

a)                 Les expériences vécues des Bénéficiaires qui se plaignent du caractère inadéquat chronique de la climatisation à la Propriété;

b)                 La qualité de la preuve scientifique et du témoignage de Monsieur Tran-Khanh qui explique que la charge actuelle de l’unité de climatisation (1,5 tonne) est clairement inadéquate et bien en dessous des normes généralement reconnues, soit de 2,5 tonnes (selon ses calculs) et 2 tonnes (en tenant compte du surdimensionnement) ;

c)                  L’absence de preuve du fournisseur (Groupe Master) que la charge actuelle est adéquate;

d)                 Les observations personnelles du soussigné lors de la visite des lieux et lors de l’audition du 13 août 2007, lui ayant confirmé que la capacité actuelle de climatisation entraîne un niveau d’inconfort par rapport à ce à quoi une personne raisonnable peut généralement s’attendre pour des lieux climatisés, surtout à l’intérieur d’un immeuble relativement neuf équipé d’un système de climatisation neuf;

e)                 Les unités de logements des immeubles adjacents de même conception construits par le même Entrepreneur sont munies de climatiseurs ayant une capacité de 2 tonnes.

[32]            Nous en concluons de ce qui précède qu’il est clair que la capacité de l’unité de climatisation de la Propriété doit être augmentée.  Nous concluons donc que la Propriété est affectée d’un vice.

[33]            Cependant, considérant les commentaires de Monsieur Cabana sur les difficultés de hausser la capacité du climatiseur à 2 tonnes, nous sommes d’avis que celle-ci doit être augmentée à 1,8 tonne.

C)        La gravité du vice

[34]            Reste la question de déterminer si le vice allégué comporte une gravité suffisante afin d’être qualifié en droit de vice caché.  Le Tribunal d’arbitrage considère que le vice en cause n’est pas d’une sévérité telle qu’il pourrait, par exemple, justifier l’annulation de la vente. 

[35]            Cependant, le vice diminue sensiblement la qualité de vie et le confort auxquels les Bénéficiaires sont en droit de s’attendre pour une propriété neuve munie d’un système de climatisation. 

[36]            Nous en concluons donc que le vice comporte une gravité suffisante pour être qualifiée de vice caché.

D)        Exécution des travaux correctifs

[37]            Étant donné que les Bénéficiaires demeurent dans un immeuble en copropriété, il sera nécessaire d’obtenir l’accord de tout copropriétaire dont la partie privative sera affectée par les travaux correctifs.  De plus, dans l’éventualité où les travaux correctifs affectent également une partie commune de l’immeuble, les règles pertinentes établies par la déclaration de propriété devront être suivies. 

[38]            Au surplus, bien que le choix de la méthode corrective revienne en l’espèce à l’Entrepreneur, la méthode corrective retenue devra être celle comportant le moins d’inconvénients pour les autres copropriétaires de l’immeuble.

E)        Frais d’expertise

[39]            Les Bénéficiaires réclament le remboursement de leur frais d’expertise encourus dans le présent dossier. À cet égard, ils ont produit une facture de leur expert pour la préparation de son expertise, au montant de 569,75 $ (500,00 $ plus les taxes). 

[40]            Le Tribunal d’arbitrage considère que le témoignage de Monsieur Tran-Khanh était non seulement utile, mais essentiel à une bonne compréhension de la question en litige.  Les Bénéficiaires ont donc droit au remboursement de cette facture.

[41]            Par ailleurs, aucune facture n’a été produite pour les honoraires encourus pour le témoignage de Monsieur Tran-Khanh à l’audition.  Le Tribunal d’arbitrage considère qu’une réclamation pour ces honoraires n’aurait pas été, à tout événement, acceptée par le Tribunal d’arbitrage pour les fins de remboursement, considérant la décision des Bénéficiaires de ne pas avoir leur expert présent à la première audition.  Toutes les parties, de même que le Tribunal d’arbitrage, ont subi des inconvénients et frais inutiles en raison de cette situation.

[42]            Conformément à l’article 123 du Règlement, les frais d’arbitrage reliés au présent dossier seront à la charge de l’Administrateur.

 

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

            ACCUEILLE  en partie la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;

ORDONNE à l’Entrepreneur de réaliser les travaux requis pour augmenter la capacité de l’unité de climatisation de 1,5 tonnes à 1,8 tonnes et ce, selon les règles de l’art, dans les trente (30) jours suivants la réception de la présente sentence arbitrale. Cette ordonnance est conditionnelle à l’obtention de l’autorisation requise de tout autre copropriétaire de l’immeuble tel que mentionné dans la présente sentence arbitrale (paragraphe 37);

À DÉFAUT par l’Entrepreneur de se conformer à l’ordonnance précédente, ORDONNE à l’Administrateur de procéder aux travaux correctifs requis selon les règles de l’art, dans les trente jours;

CONDAMNE l’Administrateur à payer aux Bénéficiaires la somme de 569,75 $ pour leurs frais d’expertise;

CONDAMNE l’Administrateur aux frais d’arbitrage.

	Me Jeffrey Edwards, Arbitre