Consultation - Régie du bâtiment du Québec

LE RECOURS

[1] Le Bénéficiaire, Syndicat des copropriétaires Tremblant-les-eaux Phase 2B conteste, en vertu de l’article 106 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après le « Règlement »)[1], la décision de l’Administrateur rendue le 19 août 2013 et rejetant sa réclamation comme suit :

Réception des parties communes

Considérant qu’à la connaissance de l’administrateur, aucun avis de fin de travaux n’a été remis au syndicat ainsi qu’aux acheteurs connus;

Considérant qu’à la connaissance de l’administrateur, aucune réception des parties communes n’a été effectuée par un professionnel du bâtiment;

Considérant qu’à la connaissance de l’administrateur, l’entrepreneur ne détenait plus la majorité des votes lui permettant d’élire le conseil d’administration du Syndicat des copropriétaires depuis le 28 juin 2004;

Considérant qu’à chacun des actes de vente des unités vendues jusqu’au 28 juin 2004, les copropriétaires ont déclaré avoir inspecté l’immeuble et s’en sont déclaré satisfaits;

Considérant qu’en date du 17 octobre 2006, il y a eu immatriculation du syndicat de copropriété au Registre des entreprises;

Considérant qu’en date du 17 octobre 2006, le bâtiment était en état de servir conformément à l’usage auquel il est destiné et pouvait être reçu;

Considérant que le Syndicat des copropriétaires était en mesure de mandater un professionnel du bâtiment afin d’effectuer la réception des parties communes, et ce, à compter de l’immatriculation du syndicat de copropriété le 17 octobre 2006;

Considérant l’important délai séparant le moment où l’entrepreneur ne détenait plus la majorité des votes lui permettant d’élire le conseil d’administration du Syndicat des copropriétaires et le moment où il y a eu immatriculation du Syndicat des copropriétaires;

Considérant qu’il est dans l’intérêt du Syndicat des copropriétaires, de l’entrepreneur et de l’administrateur qu’une date de fin des travaux et qu’une date de réception des parties communes soient fixées;

En conséquence, l’administrateur fixe la fin des travaux au 28 juin 2004, soit au moment où une majorité des copropriétaires ont déclaré avoir inspecté l’immeuble et s’en sont déclaré satisfaits, et la réception des parties communes au 17 avril 2007, soit six mois postérieurement à l’immatriculation du syndicat de copropriété au Registre des entreprises.

INTRODUCTION

Dans le cadre du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le syndicat a déposé une demande de réclamation auprès de l’administrateur. L’avis adressé à l’entrepreneur et à l’administrateur porte sur l’élément suivant :

Avis daté du 6 août 2010 et reçu par l’administrateur le 25 novembre 2010

- Vices au niveau des murs coupe-feu et des cheminées

FAITS, ANALYSE ET DÉCISION

Point 1 : Murs coupe-feu

Point 2 : Cheminée

Les faits

Le syndicat dénonce la présence de vices au niveau des murs coupe-feu et des cheminées, situations mentionnées à un rapport émis à la suite d’une inspection effectuée par M. Sylvain Leroux de la firme Bâti Consult.

L’inspection effectuée le 17 novembre 2011 a permis de visiter plusieurs des unités affectées ainsi que les vides sous toit des bâtiments concernés.

Analyse et décision (points 1 et 2)

On constate que les points 1 et 2 ont été dénoncés par écrit après l’échéance de la garantie, dont la durée maximale est de cinq (5) ans à partir de la fin des travaux.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation du syndicat à l’égard de ces points.

[2] Le présent dossier a été réuni avec onze (11) autres dossiers pour audition commune. À la demande des parties, douze (12) décisions individuelles sont rendues. Toutefois, les parties ont convenu d’exposer au Tribunal la trame factuelle telle que les événements sont survenus dans le dossier du Syndicat des copropriétaires Panache (Bâtiments 5 & 6) (ci-après appelé « SDC Panache ») en indiquant que la même trame s’applique aux autres dossiers dont le présent dossier, mutatis mutandis.

[3] Aux fins de la présente sentence, et des onze (11) autres, et pour en faciliter la lecture, le terme « Bénéficiaire » est utilisé lorsqu’il désigne le Syndicat de copropriétaire du dossier dans lequel la sentence est rendue et le terme « Bénéficiaires » est utilisé lorsque nous désignons l’ensemble des Syndicats de copropriétaires compris dans les douze (12) dossiers ou plusieurs d’entre eux.

[4] Enfin, les procureurs ont soumis à l’arbitre une liste d’admissions dont il est tenu compte dans le récit des faits et de la preuve.

II
LES FAITS

[5] Le 30 avril 2004, une Déclaration de copropriété est signée par l’Entrepreneur relativement aux lots 231-1 à 231-8, 236-1 à 236-6 et 237-1 à 237-9 aux plans et livres de renvois officiels du canton de Grandison dans la circonscription foncière de Terrebonne, lots portant aujourd’hui les adresses civiques 219, 231 et 233, chemin des Quatre Sommets et ce, devant Me Pierre Dupré sous le numéro 15 037 de ses minutes.

[6] Aux fins de la présente sentence, et des onze (11) autres, et pour en faciliter la lecture, le terme « Immeubles » est utilisé lorsque nous désignons les Immeubles de l’un ou l’autre des syndicats, de l’ensemble ou plusieurs d’entre eux, alors que le terme « immeubles » est utilisé en son sens général.

[7] L’Entrepreneur est, à toutes fins utiles, la propriété d’Intrawest ULC.

[8] Le Bénéficiaire a été géré par « Gestion les immeubles Le Sommet inc. » (ci-après appelé « GDI ») jusqu’au 1^er novembre 2007. GDI est, à toutes fins utiles, la propriété d’Intrawest ULC.

[9] Le 20 décembre 2009, un incendie a dévasté l’immeuble du Syndicat La Clairière II (ci-après appelé « SDC Clairière »), lequel n’est partie à aucun des recours soumis pour audition commune. Suite à cet incendie, Union Canadienne, assureur de l’immeuble appartenant au SDC Clairière, a informé ledit syndicat de son intention de ne pas renouveler les polices d’assurance à leur échéance le 30 juin 2010. L’immeuble du SDC Clairière a été construit par l’Entrepreneur dans le cadre d’un vaste projet immobilier dont font également partie les Bénéficiaires en l’instance. Du même coup, Union Canadienne informait aussi les Bénéficiaires (et plusieurs autres syndicats) qu’elle ne renouvellerait pas les polices d’assurance venant à échéance le 30 juin 2010 en raison de ses craintes relatives à la qualité de la construction des Immeubles.

[10] En raison de ce qui précède, plusieurs syndicats se sont regroupés pour gérer la situation avec l’assureur et ont formé à cette fin un comité spécial, appelé « Comité restreint ».

[11] Ainsi, en juin 2010 débute une vaste opération d’inspections des Immeubles des divers syndicats de copropriétaires (ci-après appelés « SDC » ou « Syndicats ») par la firme Bâti Consult suite à une entente intervenue entre l’assureur Union Canadienne et le Comité restreint dont font partie les Bénéficiaires.

[12] Le 12 juillet 2010, un premier rapport d’inspection est remis au Comité restreint lequel rapport fait état de diverses non-conformités affectant notamment les murs coupe-feu et les cheminées.

[13] Dès lors que le premier rapport d’inspection est reçu, les Bénéficiaires ont dénoncé la situation à l’Entrepreneur le 6 août 2010 et l’ont mis en demeure de remédier à la situation sans délai.

[14] Dans une lettre datée du 25 novembre 2010, les Bénéficiaires ont porté la situation à l’attention de l’Administrateur.

[15] Le 9 mai 2011, l’Administrateur a transmis un avis à l’Entrepreneur lui demandant d’intervenir au dossier et de l’informer de ses intentions dans les 15 jours de sa réception.

[16] Le 27 mai 2011, l’Entrepreneur a indiqué qu’il n’avait pas l’intention de prendre des mesures pour remédier à la situation dénoncée soutenant que la dénonciation contenue à la mise en demeure n’était pas adéquatement dénoncée pour lui permettre de comprendre l’état de la problématique.

[17] Le 17 novembre 2011, Monsieur Marc-André Savage, inspecteur-conciliateur chez l’Administrateur, procède à l’inspection des Immeubles du Bénéficiaire et rend sa décision le 19 août 2013.

[18] C’est de cette décision dont le Bénéficiaire en appel le 19 septembre 2013, d’où l’arbitrage et la présente décision.

III

LA PREUVE

BÉNÉFICIAIRE

[19] Lors de l’audience, six (6) témoins ont témoigné pour les Bénéficiaires et les notes sténographiques de l’interrogatoire hors cour de Monsieur Marc-André Savage ont été déposées sous la cote B-24 pour valoir à titre de témoignage.

[20] Dans le cadre de sa preuve, les Bénéficiaires déposent les États de renseignement d’une société de personnes au registre des entreprises (ci-après « CIDREQ ») des parties en l’instance. Selon les CIDREQ, Station Mont Tremblant société en commandite, soit l’Entrepreneur en l’instance, est la propriété de 4023480 Canada inc. (commanditaire), d’Intrawest ULC (commanditaire) et de Station Mont Tremblant inc. (commandité) (pièce B-1). L’objet de la société, tel que déclaré au CIDREQ est d’« acquérir, développer, construire, posséder, louer et gérer la station Mont Tremblant » (pièce B-1).

[21] Pour sa part, Intrawest ULC est issue d’une fusion ordinaire entre Intrawest ULC et Gestion des immeubles Le sommet inc., cette fusion ayant toutefois eu lieu le 19 septembre 2014 soit bien après les événements en cause. Le seul actionnaire d’Intrawest ULC est Intrawest OPerations Group, LLC. Intrawest ULC utilise notamment, comme autre nom Intrawest Placemaking TM. Enfin, les activités d’Intrawest comprennent « Hôtels et auberges routières/Entreprise récreative et centre villégiature Exploitants des bâtiments non residentials/Aménagement immobilier (sic) » (pièce B-2).

[22] Station Mont Tremblant inc. et Gestion des immeubles Le sommet inc. sont toutes deux des sociétés de portefeuille dont l’unique actionnaire est Intrawest ULC (pièce B-3 et B-4).

[23] Les Bénéficiaires déposent également une copie de trois (3) requêtes pendantes devant la Cour supérieure du district de Terrebonne et impliquant notamment les Syndicats en l’instance (pièces B-5, B-6 et B-7) ainsi que divers autres documents tel qu’un Info RBQ de février 2008 (B-13), des documents d’information sur les registres coupe-feu (B-14), un recueil des méthodes et solution pour les gaines techniques (B-15), un guide pour présenter une demande de mesures différentes (B-16) et un document d’information sur les mesures à prendre en cas de réclamation ((B-21), les documents d’acquisition reçus par le témoin Monsieur Marchand (B-27) et finalement, des échanges de correspondances entre les procureurs des parties. D’autres pièces ont aussi été déposées et elles sont alléguées au moment pertinent.

Marc-André Savage (résumé des notes sténographiques)

[24] Monsieur Savage a été interrogé hors cour dans le cadre d’une demande du procureur des Bénéficiaires qui souhaitait interroger un représentant de l’Administrateur qui était en poste au moment des événements pertinents, sur la procédure de traitement et de suivi des garanties. Vu les représentations des procureurs et le fait que la tenue dudit interrogatoire pouvait avoir pour effet de permettre certaines admissions et de réduire la durée du débat devant le Tribunal, la demande a été autorisée. En conséquence, c’est dans l’optique d’un tel interrogatoire et des buts annoncés que le Tribunal résume le témoignage rendu par Monsieur Savage.

[25] Il ressort des notes sténographiques que Monsieur Savage est l’inspecteur-conciliateur ayant rendu les décisions dont appel. Il est employé et payé par l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (ci-après appelée « APCHQ »). Par contre, bien qu’il soit embauché par l’APCHQ, son mandat consiste exclusivement à s’occuper des responsabilités de l’Administrateur dans le cadre du plan de garantie et plus particulièrement à rendre des décisions suivant la réception de réclamations de bénéficiaires. En somme, le salaire est payé par l’APCHQ mais il y aurait, selon la connaissance du témoin, un système de facturation des salaires à l’interne. Aux fins des présentes, nous indiquerons que Monsieur Savage est à l’emploi de l’Administrateur, sauf lorsque pertinent de préciser autrement.

[26] Monsieur Savage n’était pas à l’emploi de l’Administrateur au moment de la construction des Immeubles. Il a été embauché en novembre 2007 et il travaille dans le département de la conciliation.

[27] Il n’a jamais travaillé au service de l’accréditation de l’Administrateur ni celui de l’enregistrement. Il explique toutefois que selon sa compréhension, ce sont des analystes financiers qui examinent les demandes d’accréditation des entrepreneurs et décident de leur octroyer une accréditation ou non. Par la suite, le dossier est révisé périodiquement. En somme, le service de l’accréditation ne s’occupe que des aspects financiers et non des compétences techniques des entrepreneurs.

[28] En ce qui concerne l’aspect technique, il y a des inspecteurs au sein de l’Administrateur qui font des inspections de chantier sur les bâtiments enregistrés des entrepreneurs accrédités. Le témoin ignore si un programme spécifique pour l’inspection des bâtiments en cours de construction existait au moment pertinent. Une chose est certaine, ce ne sont pas les inspecteurs de son département (conciliation) qui font ce type d’inspection.

[29] Il indique n’avoir eu à traiter aucune réclamation impliquant l’Entrepreneur en l’instance avant 2010. De fait, il ignorait même que l’Entrepreneur était accrédité avec l’Administrateur avant d’avoir eu des réclamations l’impliquant en 2010.

[30] Il confirme avoir reçu de la formation sur l’application du Règlement dans le cadre de ses fonctions. Il indique qu’une partie de sa formation a été reçue de représentants du service du contentieux de l’APCHQ. Il confirme qu’à l’occasion, le service du contentieux de l’APCHQ répond à certaines interrogations sur la portée de certaines dispositions du Règlement. De même, les avocats du contentieux peuvent parfois être consultés lorsqu’une décision doit être rendue. Le témoin dit que le contentieux de l’APCHQ et celui de l’Administrateur sont les mêmes individus, peu importe le nom qu’on leur donne. Par ailleurs, il insiste pour dire que même s’il les consulte parfois, c’est lui qui rend les décisions.

[31] En réponse aux questions, il confirme avoir pris connaissance de l’article 78 du Règlement en vigueur après 2006 lors de sa formation. Plus précisément, il a déjà lu cet article mais indique ne pas avoir une connaissance particulière des exigences prévues à cette disposition et notamment les exigences financières et d’enregistrement. Il ajoute par ailleurs qu’au moment de rendre une décision, les exigences de l’article 78 du Règlement et de son Annexe 2 ne sont pas prises en compte. Il précisera ensuite qu’il peut arriver, parfois, dans le cadre d’un dossier, que le non-respect de certains engagements par l’Entrepreneur puisse influencer, dans une certaine mesure, la décision à rendre. Il précise davantage en indiquant qu’il s’agit des engagements d’un entrepreneur accrédité.

[32] Lorsqu’il rend une décision, il ne vérifie pas si l’entrepreneur a signé une demande d’engagement auprès de l’Administrateur, ni si les primes d’enregistrement des bâtiments ont été payées. Il ne vérifie pas non plus si l’attestation de financement est au dossier, il ne cherche pas à savoir si les plans d’architecture de structure, de mécanique et d’électricité, avec sceaux et approuvés par la municipalité sont au dossier.

[33] Il confirme que sur réception d’un dossier, il s’assure d’avoir dans son dossier les formulaires de réception des parties privatives et des parties communes, le cas échéant. Lorsque les documents sont absents, il les demande au service de l’enregistrement. S’ils ne sont pas disponibles, le service d’enregistrement l’en informe. En l’instance, il indique avoir demandé au contentieux de lui obtenir les documents manquants et qu’en raison de sa demande, les documents ont été demandés au service de l’enregistrement par le contentieux de l’APCHQ.

[34] De plus, il confirme avoir visité le trois quart des Immeubles avant que les réparations ne soient effectuées. Les inspections auraient eu lieu au moment où le Centre d’inspection et d’expertise en bâtiment du Québec (ci-après appelé le « CIEBQ ») procédait aux inspections.

[35] Au moment de rendre sa décision dans le dossier du SDC Panache, il ne s’est pas attardé à la qualité et au rôle des signataires du formulaire d’Étape 5B, soit la réception des parties communes. De plus, il précise qu’il n’avait pas les informations lui permettant de déterminer si le SDC Panache avait acquis son indépendance et ultimement, de vérifier la validité de la réception des parties communes. Il ignore si une copie des procès-verbaux des premières assemblées du SDC Panache a été demandée par les agentes en charge de traiter le dossier de réclamation mais il indique qu’il ne les avait pas en sa possession au moment de rendre sa décision. Il admet néanmoins que ces documents peuvent être importants aux fins de déterminer la date d’indépendance du SDC.

[36] Il affirme avoir consulté le contentieux de l’APCHQ dans le dossier du SDC Panache puisque selon son analyse, les Immeubles dans ce dossier se qualifiaient aux termes de la garantie et, conséquemment, qu’il devait qualifier le type de vice observé. Le contentieux a été consulté aux fins d’interprétation de ce qu’il a observé par rapport au Règlement, pour l’aider à catégoriser le vice. Pour le reste, c’est lui qui a rendu et signé la décision.

[37] Pour les autres dossiers dont le présent dossier, comme il était d’avis que les Immeubles n’étaient pas couverts par la garantie, il n’a pas consulté les avocats du contentieux aux fins de rendre ses décisions. Il explique avoir déterminé la date de réception des parties communes (dans 10 des 12 dossiers), à partir de deux éléments soit la date à laquelle suffisamment d’unités avaient été vendues pour représenter plus de 50 % des voix au sein du SDC et la date d’immatriculation des SDC à défaut d’avoir un formulaire d’Étape 5B dans son dossier.

[38] Il indique qu’à l’époque où les Immeubles ont été enregistrés, il n’existait pas de système de suivi chez l’Administrateur pour obtenir des entrepreneurs les documents prescrits par le Règlement. Suite à la modification du Règlement en 2006, une procédure de suivi a été mise en place progressivement. Il indique que le rôle de la personne en charge de faire les suivis inclut également un volet d’éducation aux entrepreneurs à travers le Québec.

Sylvain Leroux

[39] Monsieur Sylvain Leroux est conseiller en règlementation chez Bâti Consult. Il est l’auteur du rapport de Bâti Consult produit sous la cote B-11. Il a témoigné pour l’essentiel sur l’inspection qu’il a faite des divers Immeubles et du mandat qui lui a été confié.

[40] Le témoin affirme avoir été contacté une première fois en mai 2010 relativement à la présente affaire et que le mandat lui a par la suite été confirmé en juin 2010.

[41] Monsieur Leroux affirme n’avoir jamais communiqué directement avec l’assureur des Bénéficiaires et que les discussions se faisaient par l’entremise de la firme de gestion des Bénéficiaires, soit Gestion immobilière Sentinel (ci-après appelée « Sentinel »).

[42] Le mandat consistait à inspecter les Immeubles de 37 projets immobiliers, dont ceux des SDC en l’instance, comportant plus de 800 unités au total, sous 4 aspects soit les murs coupe-feu (compartimentation), les plafonniers encastrés, les cheminées (compartimentation) et l’isolation thermique. Malgré que l’assureur ait exigé des avis de conformité pour tous les Immeubles visés au plus tard le 31 octobre 2010, date d’échéance des polices d’assurance, telles que prolongées, la date butoir pour rendre le premier rapport était le 12 juillet 2010. En conséquence, l’inspection a été faite par échantillonnage.

[43] Le rapport de Monsieur Leroux prend appui sur le Code national du bâtiment de 1995 (ci-après le « CNB ») et plusieurs autres lois et règlements aux fins d’établir la frontière de risque. Il précise que son mandat vise à confirmer l’absence de mur coupe-feu ou plutôt de compartimentation puisqu’en l’espèce, il n’y a pas de mur coupe-feu.

[44] L’objectif de la compartimentation est de confiner le feu à son lieu d’origine pour une durée de temps minimale déterminée par les différents CNB, dont celui de 1995 utilisé en l’espèce.

[45] Selon le rapport du témoin déposé sous la cote B-11 l’inspection des Immeubles du Bénéficiaire SDC Tremblant-les-eaux Phase 2A démontre l’absence de compartimentation au niveau des murs coupe-feu et des cheminées. Selon son rapport, les unités du SDC Tremblant-les-eaux Phase 2A «représentent bien l’ensemble des projets "Tremblant-les-eaux"» et il indique que les constats sont transposables au présent Bénéficiaire. Il ajoute avoir reçu, aux fins de son inspection, les plans scellés et signés dans certains cas, dans d’autres des plans préliminaires et pour d’autres, aucun plan n’était disponible.

[46] En contre-interrogatoire, le témoin réaffirme avoir obtenu son mandat directement du gestionnaire Sentinel et que les informations relatives aux délais pour émettre son rapport et les avis de conformité lui ont également été fournis par Sentinel. Il confirme n’avoir transmis son rapport d’inspection qu’à son mandant et qu’il n’en a pas remis copie à l’Entrepreneur, ni à l’Administrateur en l’instance.

[47] Monsieur Leroux précise que pour procéder aux inspections, il a été nécessaire d’avoir recours à plusieurs inspecteurs afin de respecter les délais. À cette fin, il indique avoir lui-même préparé la liste en vue des inspections pour assurer une uniformité des relevés d’inspection.

[48] Enfin, le témoin indique ne pas avoir émis de rapport supplémentaire, ni avoir été impliqué de quelque manière que ce soit dans les travaux correctifs.

[49] Ceci résume l’essentiel du témoignage de Monsieur Leroux dans ses aspects pertinents aux fins de rendre la présente sentence.

Daniel Dyotte

[50] Par la suite, les Bénéficiaires font entendre Monsieur Daniel Dyotte, gestionnaire de copropriétés.

[51] Le témoin affirme avoir commencé à gérer diverses copropriétés à Mont-Tremblant à partir de 2000. À l’époque des événements pertinents aux présentes, le témoin ne gérait aucun des Immeubles faisant l’objet de la présente enquête et audition.

[52] Il indique que vers la fin 2007, GDI fut acheté par Sentinel, firme de gestion du Bénéficiaire dans la présente cause au moment des événements. Il indique que certains employés de GDI ont travaillé pour Sentinel suivant l’acquisition de GDI par Sentinel. À cette époque, Sentinel était son compétiteur.

[53] En 2010, le témoin dit avoir entendu une rumeur de certains employés de Sentinel à l’effet que l’assureur Union Canadienne ne voulait pas renouveler les polices d’assurance à leur échéance pour un certain nombre de syndicats situés dans le vaste projet immobilier à Tremblant. Selon les rumeurs, le motif allégué était la crainte qu’il y avait un problème de compartimentation dans certains de ces Immeubles.

[54] Il a alors contacté son courtier d’assurance, Monsieur Robert Paquette du Groupe Lira, afin de vérifier cette information. Selon le témoignage rendu, Monsieur Paquette aurait confirmé qu’il y avait des discussions entre Sentinel et l’assureur afin de trouver une solution et maintenir l’assurance sur les parties communes des Immeubles. Selon les propos rapportés, l’assureur Union Canadienne était d’avis que l’immeuble du SDC Clairière aurait brulé trop rapidement à l’hiver 2009, ce qui aurait soulevé des doutes quant à la qualité de la construction, et notamment la compartimentation, et quant à la construction des autres copropriétés construites par l’Entrepreneur dans le projet immobilier à Tremblant.

[55] Monsieur Dyotte indique que c’est à cette époque que le Comité restreint, formé des représentants de divers SDC et du président de Sentinel, s’est formé. Puisque les immeubles sous sa gestion ont également été construits par l’Entrepreneur et que ceux-ci sont situés dans la communauté de Tremblant (bien que non partie en l’instance), il a été invité à se joindre au Comité restreint. Ainsi, il explique avoir participé aux rencontres, aux appels avec l’assureur et aux appels conférences. De même, il a participé à la décision de donner mandat à la firme Bâti Consult afin d’inspecter les divers bâtiments relativement aux murs coupe-feu, aux foyers et aux luminaires encastrés. Monsieur Leroux a été la personne en charge chez Bâti Consult pour s’occuper du dossier.

[56] Le témoin confirme que Bâti Consult a procédé par expertise exploratoire, c’est-à-dire qu’ont été vérifiés les entre-toits communs ainsi que deux (2) unités par SDC. D’ailleurs, deux (2) immeubles sous sa gestion ont été inspectés par Bâti Consult.

[57] Suivant la remise du rapport de Bâti Consult (B-11), le Comité restreint constate que les craintes de l’assureur en ce qui concerne la compartimentation sont fondées. Ainsi, des discussions ont lieu afin de trouver une solution qui permette d’intéresser l’assureur à renouveler les polices d’assurance à leur échéance.

[58] Selon son témoignage, l’assureur a exigé que les travaux correctifs soient exécutés et, à défaut de corriger la situation, que tous les foyers soient condamnés jusqu’à ce que les travaux correctifs soient complétés.

[59] En conséquence, le Comité restreint, accompagné de Monsieur Leroux et des représentants de Sentinel, a rencontré les présidents de tous les SDC visés en août 2010 afin de leur présenter les conclusions du rapport d’inspection de Bâti Consult et de la demande de l’assureur. Ils ont alors informé les présidents des SDC de la décision de condamner les foyers temporairement jusqu’à ce qu’une solution viable soit trouvée pour procéder aux travaux correctifs requis. Par la suite, les présidents de chaque SDC ont veillé à informer les copropriétaires de la situation. Le centre de location a aussi été informé de l’interdiction d’utiliser les foyers jusqu’à nouvel ordre.

[60] De plus, le Comité restreint informe les Syndicats de la nécessité de retenir les services d’un avocat et donc, une somme d’environ 50,00 $ par unité est demandée afin de couvrir les frais à encourir.

[61] En conséquence de la décision prise relative aux foyers, une équipe a été déployée afin de condamner chacun des foyers situés dans les Immeubles dans l’attente de trouver une solution à la problématique soulevée.

[62] Dès lors, le Comité restreint a embauché le CIEBQ pour faire la visite de chaque unité (soit plus de 800 unités) et pour apporter les recommandations quant aux mesures susceptibles de corriger adéquatement la situation à moindre coût. Bâti Consult étant une entreprise de plus petite taille, elle n’avait pas les ressources pour mener à terme, dans les délais prévus, un tel mandat et donc Bâti Consult n’a pas été impliquée au niveau de la correction des déficiences.

[63] Interrogé sur la présence de l’Administrateur ou de l’Entrepreneur au cours de l’investigation par CIEBQ, le témoin indique que « l’APCHQ ainsi que des personnes de Station Mont Tremblant sont présents » à deux (2) ou trois (3) reprises lors de l’investigation par CIEBQ, mais pas lors des travaux correctifs.

[64] CIEBQ a commencé par investiguer les unités d’un seul SDC et a identifié des solutions acceptables. CIEBQ a ensuite veillé à faire approuver lesdites solutions au préalable par la Régie du bâtiment du Québec (ci-après appelés la « RBQ »). Il a été procédé de la même manière avec les autres SDC par la suite. Les rapports de CIEBQ ont commencé à être émis vers la fin août/début septembre 2010.

[65] Chaque Syndicat étant responsable de financer les travaux à venir, ils sont allés en appel d’offre. En tout, environ 1 000 foyers devaient être remplacés entre la fin de l’été 2010 et Noël 2010, certains Syndicats ayant exigés que la situation soit réglée en conformité avec les solutions approuvées par la RBQ pour le temps des fêtes de la même année.

[66] Monsieur Dyotte a également témoigné à l’effet que durant les travaux, le Comité restreint avait pour mission de demeurer en communication constante avec l’assureur afin de l’informer de l’avancement desdits travaux.

[67] Par la suite, il est question de son implication au niveau de la gestion des Syndicats qui sont d’intérêt pour le dossier. Le témoin indique avoir été approché par Sentinel en décembre 2013 pour faire l’acquisition de ses contrats de gestion à Mont Tremblant. Suite aux discussions, il fait une offre qui est acceptée. Il confirme avoir la gestion des 12 Syndicats dont les causes ont été réunies pour audition commune depuis début 2014.

[68] Il explique qu’à la suite du transfert des contrats de gestion, il a reçu les documents relatifs aux contrats en vigueur et, par la suite, 160 boîtes lui ont été acheminées. Il présume qu’il s’agit des archives depuis l’époque de la gestion par GDI.

[69] Il confirme avoir reçu des demandes de communication de documents, tels les formulaires d’Étapes 5A (Avis de fin des travaux) et 5B (formulaire de réception des parties communes) et les procès-verbaux d’assemblées des SDC. Il dit savoir que des demandes en ce sens avaient été faites en 2013 à Sentinel. Par ailleurs, en janvier 2014, Sentinel l’informe qu’ils ont cherché les documents demandés et qu’ils n’ont rien trouvé.

[70] Monsieur Dyotte indique, pour sa part, avoir été en mesure de retrouver quelques documents mais qu’il n’a pas retrouvé les procès-verbaux des premières assemblées des SDC. Il dit en avoir conclu qu’il y a eu perte de documents soit lors du transfert de GDI à Sentinel ou lors du transfert de Sentinel à lui-même. À tout événement, il indique avoir demandé aux membres des différents conseils d’administration des Syndicats de vérifier leurs archives et de le diriger vers les personnes présentes au moment des événements pertinents. Parmi ces personnes, une seule a été en mesure de fournir quelques procès-verbaux.

[71] Enfin, il confirme avoir cherché et demandé que soit cherché tout document en lien avec l’achat des unités privatives et avec les espaces communs. Bien qu’il admette, en regardant la pièce A-7, n’avoir jamais vu un formulaire d’Étape 5A ni celui d’Étape 5B auparavant, il confirme que ce sont des documents de ce genre qu’il recherchait.

[72] En contre-interrogatoire, Monsieur Dyotte a confirmé qu’il n’était pas impliqué dans les Immeubles pertinents au présent dossier au moment de la construction, ni lors de l’émission ou de la réception de l’avis de fin des travaux (SDC Panache) ou celui de la réception des parties communes (SDC Panache et SDC Les Manoirs du Géant Phase I). Il affirme n’avoir été impliqué dans la gestion des Immeubles en l’instance que depuis 2014, sauf pour le Syndicat des copropriétaires de l’Altitude (ci-après appelé « SDC L’Altitude ») où il aurait été impliqué via le gestionnaire en place à cette époque, jusqu’à environ 2005-2006. Il confirme également avoir assisté à quelques assemblées du conseil d’administration dudit SDC et peut-être à une assemblée du conseil d’administration du SDC Panache (sans préciser pour quel bâtiment).

[73] Monsieur Dyotte a également affirmé que lorsque le Comité restreint fut informé des problèmes soulevés par l’assureur, le Comité restreint a communiqué avec l’Entrepreneur et lui a fait parvenir une lettre de mise en demeure et que suite à cette mise en demeure, l’Entrepreneur aurait communiqué avec les différents présidents des SDC pour leur demander de vérifier l’état des foyers.

[74] Lors des inspections par CIEBQ, le témoin affirme qu’un certain « Zorko » était présent lors des premières inspections. Selon sa compréhension, il s’agit d’un spécialiste en construction ou en ingénierie mandaté par l’Entrepreneur.

[75] Enfin, il confirme que les travaux ont été faits pour les douze SDC en l’espèce et que les Immeubles du SDC Panache ont été moins touchés que les autres, ceux-ci présentant surtout un problème de compartimentation au niveau des murs coupe-feu dans l’entre-toit.

Bruno Nantel

[76] Monsieur Bruno Nantel, rédacteur technique au sein de l’APCHQ est ensuite entendu.

[77] Le témoin affirme avoir occupé différents postes au sein de l’APCHQ ou de l’Administrateur, selon les besoins, depuis 1981. Il est architecte de formation et détient une maîtrise en administration des affaires. Au moment du développement du projet immobilier Mont Tremblant, il occupait le poste de directeur général chez l’Administrateur. En tout temps pertinent, peu importe le poste occupé, il a toujours été rémunéré par l’APCHQ. Ses services faisaient ensuite l’objet d’une facturation interne entre l’APCHQ et l’Administrateur, le cas échéant.

[78] À titre de directeur général chez l’Administrateur, il était notamment responsable de l’accréditation des entrepreneurs, du renouvellement des accréditations, il coordonnait le secteur de l’enregistrement des bâtiments et assurait un suivi auprès de chacun des bâtiments à partir de la construction jusqu’à la réception des parties communes et des privatives. Il résume son rôle comme étant celui de « dépositaire électronique » des bâtiments sous contrat et des dates importantes.

[79] En sa qualité de directeur général, il s’occupait également des nouveaux entrepreneurs, il encadrait les entrepreneurs impliqués dans un litige avec des bénéficiaires, recevait les réclamations, supervisait les travaux de réparation suite aux décisions rendues par les inspecteurs-conciliateurs, il supervisait également le service de recouvrement et, enfin, à l’époque pertinente, il peut aussi avoir supervisé le contentieux chez l’Administrateur par moment. Il confirme avoir occupé un poste clé et avoir relevé, à ce titre, directement du conseil d’administration de l’Administrateur.

[80] Monsieur Nantel expose les responsabilités qui relèvent de l’APCHQ en tant qu’association de professionnels de la construction principalement résidentielle et celles de l’Administrateur qui est l’administrateur du plan de garantie pour les bâtiments résidentiels neufs.

[81] Le témoin remet aux procureurs une série de documents qui lui ont été demandés et en explique le contenu.

[82] De fait, le témoin explique le processus d’enregistrement des bâtiments. En principe, l’entrepreneur doit enregistrer chaque bâtiment dès la signature du contrat préliminaire et payer la prime afférente à ce moment. Or, en pratique, dans 96 % des cas, l’Administrateur est informé d’une construction par le biais des registres municipaux qui leur sont acheminés et qui indiquent la liste des permis de construction émis. Un employé est en charge de vérifier minutieusement les registres municipaux et de s’assurer que chaque construction neuve est enregistrée et que la prime afférente est payée. En cas de défaut d’enregistrement, un suivi doit être fait auprès de l’entrepreneur défaillant. Par ailleurs, l’objectif étant de favoriser l’enregistrement d’un maximum de bâtiments afin de permettre le suivi requis, il est parfois nécessaire de prendre des ententes de paiement avec les entrepreneurs pour le versement des primes afin d’assurer l’enregistrement systématique et rigoureux des bâtiments.

[83] En l’espèce, il confirme que l’Entrepreneur au présent dossier avait déjà acquis à cette époque une bonne réputation. Il ne peut toutefois confirmer si les primes ont été payées lors de l’enregistrement des bâtiments. Il précise que les registres que tient l’Administrateur sont en lien avec les constructions et indiquent notamment la date d’enregistrement du bâtiment, la date de l’avis de fin des travaux et la date de réception des parties privatives et des parties communes. Un rapport est sorti à chaque semaine ou aux deux (2) semaines et un suivi est fait pour les immeubles en construction ou pour lesquels il manque des documents. Lorsque la réception des parties privatives est faite, l’unité en question disparaît de la liste de suivi et il en est de même lorsque la réception des parties communes a lieu, le syndicat disparaît de la liste de suivi.

[84] Par ailleurs, et relativement au paiement des primes d’enregistrement, il n’est pas certain que la comptabilité relative à chaque dossier soit accessible dans chacun de ces dossiers.

[85] Le témoin affirme qu’en moyenne, un délai de six (6) mois s’écoule entre l’enregistrement d’un immeuble et sa réception. Lorsque ce délai est dépassé, l’Administrateur communique avec l’entrepreneur, par écrit ou par téléphone, afin d’effectuer un suivi du dossier. Cependant, une fois toutes les étapes complétées, le document de travail est détruit et il ne reste rien des notes de rappel ou de conversation téléphonique qui ont pu être faites dans le cadre du traitement du dossier.

[86] Le témoin indique que le rôle de l’Administrateur est de veiller à ce que les entrepreneurs respectent les obligations prévues au plan de garantie. Monsieur Nantel explique le processus de suivi mis en place en raison du fait que les formulaires de réception des parties privatives sont régulièrement acheminés mais que par ailleurs, 10 % des formulaires de réception des parties communes ne sont pas reçus par l’Administrateur pour diverses raisons.

[87] Dès 2003, le directeur des enregistrements a mis en lumière l’existence de ces lacunes de même que l’existence de certaines décisions arbitrales ayant décrété l’absence de réception des parties communes ou encore, qu’il y avait eu réception par les mauvaises personnes, avec les conséquences qui en découlaient. Il met donc en place un processus strict de suivi relativement au respect des obligations par les entrepreneurs, offre de la formation aux entrepreneurs, donne pour directive de rencontrer les entrepreneurs individuellement en cas de défaut, informe la RBQ de la difficulté rencontrée et de la nécessité de prévoir à même le Règlement une alternative en cas de non-respect par l’entrepreneur de ses obligations, malgré toutes les tentatives faites.

[88] Il indique que les mesures prises contre les entrepreneurs en défaut peuvent aller jusqu’à l’envoi d’une mise en demeure mais ne vont pas jusqu’au retrait de l’accréditation, cette sanction constituant la mesure ultime.

[89] Dans le cas des dossiers réunis pour audition commune, Monsieur Nantel ne se souvient pas si les obligations ont été rappelées à l’Entrepreneur. Il confirme néanmoins ne pas l’avoir fait lui-même.

[90] Monsieur Nantel indique que dès 2005, et en raison des difficultés précitées, il existe un registre permettant de répertorier les différentes dates importantes pour chaque bâtiment, d’indiquer si certains documents sont manquants ainsi que les dates de suivi par l’Administrateur. En cas d’absence de réception des parties communes, la date est alors déterminée de manière administrative, basée sur la date d’indépendance des syndicats et ce, afin que démarrent les garanties post réception prévues au Règlement.

[91] En général, il explique qu’il est possible d’établir cette date « administrative » d’un commun accord avec l’entrepreneur et le Syndicat. Dans les dossiers qui nous intéressent, le témoin croit que la date de réception des parties communes aurait été établie de manière administrative.

[92] Monsieur Nantel indique qu’en 2006, la RBQ prend conscience que des syndicats bénéficiaires risquent de perde des droits vu l’absence de date de réception des parties communes. En conséquence, plusieurs échanges ont lieu entre l’Administrateur et la RBQ de même que des rencontres, à la suite de quoi la RBQ demande à l’Administrateur de lui fournir une liste des entrepreneurs dont les syndicats de copropriétaires sont à risque. En tout, une vingtaine d’entrepreneurs se retrouvent sur la liste fournie par l’Administrateur.

[93] Il indique que les Syndicats en cause ici étaient sûrement sur cette liste. Par la suite, la RBQ communique avec les syndicats et les entrepreneurs visés, notamment par des envois postaux. Il confirme avoir transmis à la RBQ toutes les informations qu’il détenait dans les dossiers mentionnés dans la liste précitée, incluant les adresses lorsque connues ainsi que le nom et les coordonnées pour rejoindre les syndicats de copropriétaires lorsque disponible.

[94] Pour sa part, le témoin confirme que l’Administrateur n’a pas communiqué avec les syndicats dont les droits étaient en cause, précisant que le Règlement ne prévoit des canaux de communication qu’avec les entrepreneurs. Il indique toutefois qu’un procureur du contentieux était mandaté pour documenter la situation et notamment de tenter d’obtenir la date d’indépendance des différents syndicats. Il précise néanmoins qu’il n’a aucune connaissance personnelle de ce qui a été fait dans les dossiers en l’instance.

[95] Appelé à commenter l’article 25.1 du Règlement, le témoin indique que cette disposition a été adoptée par le législateur dans le but de pallier la situation décrite ci-devant. Néanmoins, chez l’Administrateur, on estime que cette disposition n’est pas suffisante. Ce qui était recherché était un mécanisme simple par lequel la date d’entrée en vigueur de la garantie serait automatique. Il admet toutefois que quelque imparfaite que puisse être ladite disposition, l’objectif est de faire en sorte que le syndicat de copropriétaires participe à la réception des parties communes dans la mesure du possible.

[96] En contre-interrogatoire, Monsieur Nantel explique qu’une formation sur le fonctionnement du plan de garantie de l’Administrateur a été dispensée à l’Entrepreneur le 18 mars 2004 à Mont Tremblant même et au cours de laquelle 7 individus ont été formés. Cependant, Monsieur Nantel n’a pas dispensé lui-même cette formation et il n’était pas non plus présent. Il confirme n’avoir trouvé dans leur système informatique aucune autre formation en la matière au dossier de l’Entrepreneur.

[97] Le témoin explique également qu’il peut y avoir, en cours de construction, des visites de chantier et que de fait, il y a eu des inspections faites par Monsieur Bigras à certains moments, tel qu’en fait foi le document déposé sous la cote GMN-2. Dans le dossier en l’instance, et sur la foi du document GMN-2, aucune visite de chantier n’a eu lieu. Le témoin indique que la liste des inspections de chantier fournie sous la cote GMN-2 constitue le minimum, c’est-à-dire qu’il est possible que d’autres visites aient eu lieu et que celles-ci n’apparaissent pas dans la liste. Par ailleurs, on sait qu’au minimum, les visites indiquées sur la liste ont eu lieu.

Normand Marchand

Avis au lecteur : Le témoignage de Monsieur Marchand n’étant pas utile aux fins des présentes, le Tribunal réfère le lecteur à la décision du SDC Manoirs I pour le résumé du témoignage.

Jacques Laparé

[98] Monsieur Jacques Laparé est copropriétaire de l’unité n^o 4 du 100, chemin des Quatre-Sommets lequel fait partie du SDC Manoirs I. Il a signé le contrat préliminaire pour son unité privative le 18 septembre 1999 et l’acte de vente en juin 2000.

[99] Préalablement à la signature de l’acte de vente, Monsieur Laparé a procédé à la l’inspection pré réception de son unité privative accompagné d’un représentant de GDI. La réception a été faite « avec réserves ». Il dépose en preuve les documents reçus du notaire au moment de la signature de l’acte de vente, soit le Guide du propriétaire (B-26) et un recueil de documents relatifs à l’Immeuble (B-27).

[100] Dès 2000, Monsieur Laparé participe aux assemblées de copropriétaires et est élu à titre de membre du conseil d’administration du SDC Manoirs I le 12 septembre 2009.

[101] En mai 2010, Monsieur Laparé devient président par intérim du SDC Manoirs I et est élu de façon officielle au même poste plus tard en septembre 2010.

[102] Le témoin est également président du comité consultatif qui s’occupe de décider de certaines questions communes aux quatre (4) phases du projet.

[103] En mai 2010, Monsieur Laparé est invité à participer à la rencontre des présidents des différents SDC situés à Mont Tremblant pour discuter avec leurs gestionnaires respectifs de plusieurs sujets entourant le développement de Mont-Tremblant et des environs. Lors de la rencontre du 29 mai 2010, aucune discussion n’a eu lieu qui aurait fait état d’un problème en lien avec l’assureur.

[104] La première correspondance en lien avec le non-renouvellement des polices d’assurance pour les parties communes provient du gestionnaire Sentinel en juin 2010. Il prend alors connaissance des conditions imposées par l’assureur suite aux discussions intervenues avec Sentinel pour que ce dernier continue d’assurer les parties communes des Immeubles.

[105] À l’instar des autres témoins, il est informé que l’évènement déclencheur fut l’incendie du SDC Clairière en 2009 de même que l’augmentation de la fréquence des dégâts d’eau.

[106] Par la suite, le témoin a été informé de l’embauche de Bâti Consult pour effectuer l’inspection des différents projets domiciliaires et son unité privative a fait l’objet d’une inspection afin de vérifier les éléments convenus avec l’assureur.

[107] Monsieur Laparé n’a jamais pris part aux discussions concernant la façon de régler les problématiques soulevées par l’assureur, mais il a été informé des quatre (4) préoccupations de l’assureur, soit la compartimentation des foyers, les murs coupe-feu, les luminaires encastrés et les dégâts d’eau.

[108] Monsieur Laparé n’a pas participé aux discussions au cours desquelles ont été identifiées les unités privatives qui seraient inspectées, discussions qui auraient eu lieu entre Pierre Roy, Maurice Beauséjour et un représentant de Sentinel.

[109] Le 17 juillet 2010, tous les Syndicats sont invités à une rencontre avec Sentinel, Groupe Lira (courtier en assurance), Gestion de Copropriété Mont-Tremblant (ci-après « GCMT »), Monsieur Dyotte et Monsieur Leroux de Bâti Consult. En tout, 26 syndicats sont présents, dont le Bénéficiaire SDC Manoirs I.

[110] Lors de cette rencontre, les différentes problématiques ont été communiquées, de même que la décision de l’assureur de prolonger les polices d’assurance pour les parties communes jusqu’au 31 octobre 2010.

[111] Selon lui, c’est à ce moment que le Comité restreint a été créé afin de faciliter la gestion du dossier avec les 26 syndicats impliqués, le gestionnaire et l’assureur. Selon son témoignage, le Comité restreint n’a aucun pouvoir décisionnel et agit comme facilitateur. Le pouvoir décisionnel reste entre les mains de chaque Syndicat.

[112] Selon le témoin, le Comité restreint était composé de Pierre Roy, Maurice Beauséjour, Monsieur Pelletier, Madame Lagacé, Monsieur Frost et lui-même. De plus, Monsieur Aubé de Sentinel et Monsieur Dyotte de GCMT qui ne faisaient pas partie du Comité restreint ont assisté à toutes les rencontres afin d’assureur une bonne coordination.

[113] Le 2 août 2010, une rencontre a eu lieu au bureau de Sentinel afin de communiquer à Intrawest, représenté par Monsieur Gaétan Cormier et peut-être une autre personne selon le souvenir du témoin, le rapport de Bâti Consult, mais aucune décision n’a été prise cette journée-là quant au choix de la méthode à suivre pour corriger les problèmes relevés par Monsieur Leroux.

[114] Dès août 2010, les copropriétaires de même que les agences de location et les agences immobilières qui ont des transactions en cours dans l’un des projets visés sont informés de la décision d’interdire l’utilisation des foyers et de leur condamnation temporaire afin de respecter les exigences de l’assureur.

[115] Le 6 août 2010, une mise en demeure est signifiée à l’Entrepreneur par chacun des Bénéficiaires des 12 dossiers réunis pour audition commune.

[116] Au début du mois d’octobre 2010, l’entreprise CIEBQ a été retenue. Selon le témoin, le mandat de CIEBQ consistait à inspecter chaque unité, préparer des mesures différentes à soumettre à la RBQ, procéder à des inspections lors de la réalisation des travaux correctifs et émettre des certificats de conformité à la fin des travaux.

[117] Les inspections préliminaires ont eu lieu les 6, 7 et 8 octobre 2010 au cours desquelles étaient présents certains représentants de l’Entrepreneur, un représentant du gestionnaire et certains autres entrepreneurs.

[118] Le 23 octobre 2010, une rencontre entre les présidents des différents Syndicats a eu lieu à laquelle assistèrent quelques représentants de l’Entrepreneur. Au cours de cette réunion, il a été décidé d’approuver la nomination de CIEBQ pour la poursuite du mandat, d’établir un budget additionnel pour ce faire et d’autoriser les gestionnaires des différents syndicats (outre ceux partie en l’instance) à s’échanger des informations.

[119] Également, il est décidé par la majorité des Syndicats de prolonger les contrats d’assurance avec Union Canadienne, moyennant la majoration des primes d’assurance et le maintien de l’interdiction temporaire d’utiliser les foyers, alors que certains autres ont choisi de changer d’assureur pour pouvoir utiliser les foyers. Par la suite, AXA sera substitué à Union Canadienne à titre d’assureur des parties communes des Syndicats ayant choisi de rester avec Union Canadienne.

[120] Suite à cette rencontre, les inspections de toutes les unités débutent et un rapport est émis pour chaque unité. Les mesures différentes sont soumises à la RBQ pour approbation au fur et à mesure que les rapports sont émis.

[121] En avril 2011, alors que la majorité des inspections sont faites et que les travaux correctifs peuvent être amorcés, les procureurs des Syndicats Bénéficiaires en l’instance contactent l’Administrateur et l’Entrepreneur relativement auxdits travaux correctifs.

[122] Le témoin indique que les travaux sont prévus d’abord à titre expérimental sur deux (2) projets afin d’analyser la faisabilité des mesures différentes et les coûts afférents.

[123] Après avoir pris connaissance des lettres déposées sous les cotes B-28 et B-29, le témoin indique que les Syndicats n’ont eu d’autres choix que d’effectuer eux-mêmes les travaux vu le refus de l’Entrepreneur d’assumer quelque responsabilité que ce soit et le refus de l’Administrateur d’intervenir. Le témoin indique qu’il y avait urgence à faire les travaux vu l’interdiction d’utiliser les foyers tant que les réparations n’étaient pas faites. De plus, il explique qu’il y avait un risque si plusieurs entrepreneurs soumissionnent pour effectuer les travaux correctifs.

[124] Le témoin a également spécifié qu’en sus des deux (2) incendies qui ont eu lieu avant le début des événements (SDC Clairière et Tremblant-les-eaux), il y aurait eu deux (2) autres incendies pendant les travaux d’inspection et de corrections. Il indique que chacun des incendies a affecté plusieurs unités à la fois, la propagation du feu étant très rapide.

[125] Interrogé sur le formulaire de réception des parties communes, le témoin dit n’avoir jamais vu un tel document, sauf par l’intermédiaire de leurs procureurs dans le cadre du présent litige. Pour le reste, Monsieur Laparé explique qu’il n’a jamais reçu quelque correspondance de la part de la RBQ relativement aux faits en litige ni été mis au courant que d’autres copropriétaires auraient reçu de la documentation relative à la réception des parties communes.

[126] Le témoin confirme de nouveau avoir été élu sur le conseil d’administration du SDC Manoirs I le 12 septembre 2009, avoir participé à l’embauche de Bâti Consult et avoir pris connaissance du rapport en juillet 2010, avoir participé à la décision d’embaucher des experts et de donner mandat aux avocats, avoir autorisé la demande de réclamation auprès de l’Administrateur et que celle-ci a été faite, à sa connaissance, en novembre 2010. Il indique que les gestionnaires et les Syndicats ont été impliqués de même que les conseillers juridiques dans la dénonciation et la réclamation à l’Administrateur.

[127] Confronté au Formulaire de demande de réclamation signé le 25 mars 2011, il indique qu’il n’a pas participé à la rédaction de la réclamation et que tout cela était entre les mains des gestionnaires. Il précise toutefois que l’autorisation de procéder à la demande de réclamation a été donnée lors d’une réunion du conseil d’administration tenue par conférence téléphonique à la fin du mois d’octobre 2010 ou au début du mois de novembre 2010.

[128] Le témoin indique avoir été insatisfait par moment des services du gestionnaire mais qu’un gestionnaire est nécessaire vu leurs occupations professionnelles.

[129] Quant aux foyers, il confirme que ceux-ci sont décoratifs et ne servent pas à chauffer les unités.

[130] Il est au courant de l’incendie survenu à Tremblant-les-eaux en 2006. Il n’a aucun souvenir d’avoir reçu de la documentation de la part de la RBQ concernant la réception des parties communes. Toutefois, le témoin indique qu’il a pu voir le document intitulé Info-RBQ daté de mars 2006 et déposé sous la cote GMN-4 mais uniquement après la survenance de la problématique des foyers en 2010.

Avis au lecteur : Certaines portions du témoignage ont été supprimées puisque non utiles aux fins des présentes. Le Tribunal réfère le lecteur à la décision du SDC Manoirs I pour le résumé complet du témoignage.

Maurice Beauséjour

[131] Monsieur Maurice Beauséjour est propriétaire de plusieurs unités de condominium dont une située à l’intérieur du projet SDC Manoirs I depuis juin 2000.

[132] Il a également été membre du conseil d’administration du Syndicat des copropriétaires de ce projet entre septembre 2002 et septembre 2005 ou 2006.

[133] En juin 2010, le gestionnaire Sentinel l’a informé du fait que les assureurs allaient cesser d’assurer les différents immeubles de Mont-Tremblant s’il n’y avait pas de plan d’action d’établi mis en place afin de corriger les problèmes reliés à la sécurité incendie.

[134] Pour l’essentiel, Monsieur Beauséjour a réitéré la même succession d’événements que les témoins précédents, c’est-à-dire que suite aux directives des assureurs, le gestionnaire Sentinel a embauché la firme Bâti Consult afin de procéder aux vérifications des quatre (4) problèmes allégués par les assureurs.

[135] Suite au rapport de Bâti-Consult, Monsieur Roy, Monsieur Aubé et lui-même ont convoqué les présidents des Syndicats des copropriétaires pour une réunion spéciale qui aurait eu lieu à la mi-juillet 2010.

[136] Pour le reste, Monsieur Beauséjour corrobore la version de Monsieur Laparé à propos des actions entreprises suite à cette rencontre pour régler le problème de manière définitive. Il précise se souvenir de la présence de représentants de l’Administrateur en 2011, mais indique ne pas se rappeler si ceux-ci étaient présents en 2010. Il confirme toutefois que l’Administrateur a été formellement informé en novembre 2010.

[137] Il dit que les premiers travaux correctifs ont été effectués sur les « unités tests » vers mai ou juin 2011 et que les travaux correctifs sur les autres Immeubles ont été principalement effectués au cours de la saison d’automne-hiver 2011-2012.

[138] Il confirme la succession de gestionnaires, soit d’abord GDI, puis Sentinel et enfin Gestion copropriété Mont Tremblant (GCMT).

[139] Il indique avoir été présent aux assemblées annuelles du SDC Manoirs I depuis septembre 2000. Il précise qu’à cette époque, les assemblées étaient gérées par Normand Létourneau, directeur de GDI. Lors des assemblées, Monsieur Létourneau nomme un président d’assemblée et un secrétaire dont le rôle est de réviser les procès-verbaux préparés par Constance Grégoire, employée du gestionnaire, et maintenant décédée.

[140] Ainsi, les procès-verbaux sont préparés par GDI et sont ensuite envoyés au président et secrétaire d’assemblée, qui les corrige et les transmets ensuite aux copropriétaires par courriel ou par courrier, selon les préférences. Selon le témoin, les procès-verbaux ne sont jamais signés. En principe, c’est le gestionnaire qui conserve les procès-verbaux.

[141] À l’instar des autres témoins, Monsieur Beauséjour dit n’avoir jamais vu le formulaire de réception des parties communes avant les présentes procédures. Il confirme également avoir demandé aux gestionnaires de retrouver des documents, dont les procès-verbaux d’assemblées.

[142] En contre-interrogatoire, Monsieur Beauséjour a mentionné qu’il a pris connaissance du problème d’assurance vers le 8 ou 9 juin 2010;

[143] Il a également été témoin de certains autres problèmes en relation avec les Immeubles et il ignore qui de l’Entrepreneur ou du gestionnaire paie pour les réparations. Pour sa part, la préoccupation est que ce ne soit pas les copropriétaires qui paient, bien que ceux-ci aient payé certaines factures au fil des ans sans pouvoir détailler ce que les copropriétaires ont payé exactement.

[144] Monsieur Beauséjour a rappelé que c’est le gestionnaire qui s’occupait de la gérance quotidienne des Immeubles et non le Syndicat des copropriétaires.

[145] Lorsqu’il est questionné sur sa connaissance du programme de garantie de l’Administrateur, le témoin explique qu’il s’était fait dire par une dame, possiblement d’Intrawest, qu’il devait l’appeler s’il y avait un quelconque problème. Cependant, l’Entrepreneur lui aurait indiqué que c’est lui qui devait être contacté et non pas le gestionnaire en cas de problème.

[146] Au-delà de ces directives, le témoin ignorait qu’il y avait un programme de garantie offert par l’Administrateur.

ADMINISTRATEUR

[147] Jasmin Girard témoigne pour l’Administrateur. Il indique qu’il agit comme consultant auprès de l’Administrateur et qu’il est en charge des opérations de fermeture de la Garantie des maisons neuves.

[148] Monsieur Girard explique que le document qu’il dépose sous la cote GMN-5 est la liste qui a été fournie à la RBQ le 17 février 2006, soit la liste des entrepreneurs avec les syndicats pour lesquels il n’y a pas eu de réception des parties communes. Il ignore cependant par quel mode de transmission cette liste a été remise à la RBQ. Par ailleurs, il indique que si la liste a été transmise par courriel, qu’il lui sera impossible d’obtenir la preuve de transmission puisque les sauvegardes ne sont conservées que pour une durée de cinq (5) ans. Si, par contre, la liste a été transmise par courrier, la preuve d’envoi se trouve dans une voûte et un délai de trois (3) à cinq (5) jours est nécessaire pour y avoir accès.

[149] En contre-interrogatoire, Monsieur Girard explique comment doit être lue et comprise la liste fournie et déposée sous la cote GMN-5.

[150] Aux fins des présentes, il suffit d’indiquer que le témoin explique que l’on retrouve le nom des bénéficiaires, lorsque connu, et qu’il n’y a pas eu de réception des parties privatives, les numéros de bâtiments (adresses civiques) et la date d’enregistrement des bâtiments ou de la phase. De plus, il explique que les mentions « 1@10 » que l’on retrouve sur la liste dans la colonne des adresses signifient qu’il s’agit des parties communes des bâtiments pour lesquels il n’y a pas eu de réception des parties communes. Par ailleurs, la mention « 1@10 » pourrait disparaître ou être modifiée si plusieurs syndicats sont réunis.

[151] Interrogé sur l’absence de mention 1@4 pour le 140, chemin des Sous-bois (qui contient 4 unités privatives), le témoin indique que ce n’est pas parce qu’il y a absence de parties communes mais plutôt qu’il s’agit soit d’un oubli d’avoir entré les parties communes dans la base de données, soit que cette mention se retrouve plus loin sur la liste. Quoi qu’il en soit, cette liste ne regroupe que les entrepreneurs et les syndicats pour lesquels il n’y a pas eu de réception des parties communes. Aussitôt que la réception des parties communes est faite, le syndicat est retiré de cette liste.

[152] Le témoin affirme qu’il est très rare que la base de données contienne les informations relatives aux syndicats des copropriétaires puisque ceux-ci sont rarement constitués au moment d’enregistrer les bâtiments.

ENTREPRENEUR

[153] Les parties conviennent que le document intitulé « Tableau sommaire : permis et fins des travaux selon l’Entrepreneur » (pièce E-1) représente ce que l’Entrepreneur dirait s’il témoignait, à savoir qu’il s’agit d’un outil de travail utilisé à l’interne depuis longtemps et que selon ses dossiers, la fin des travaux est survenue à la date indiquée au tableau. De plus, la date indiquée dans la colonne « Date de délivrance du permis de construction » est la date réelle à laquelle les permis ont été émis.

DE CONSENTEMENT

[154] Les procureurs ont déposé de consentement les douze (12) cahiers de pièces de l’Administrateur, sous réserves des représentations qui pourront être faites par les procureurs.

[155] La pièce GMN-6, soit le tableau des contrats préliminaires et formulaires de réception des parties privatives, est également déposée de consentement. Les procureurs conviennent qu’aucune inférence ne peut être tirée quant à la date de réception des parties communes.

[156] Les pièces GMN-6a (CD contenant un extrait de GMN-6), GMN-7 (12 lettres datées du 9 mai 2011 adressées aux syndicats et concernant l’ouverture des dossiers de réclamation et demande de recherche des procès-verbaux, en liasse), GMN-8 (12 tableaux de calcul des voix au sein des syndicats) sont aussi déposées de consentement par les procureurs.

[157] Enfin, les pièces B-1 à B-7, B-11, B-13 à B-16, B-21 et B-24 à B-30 sont déposées de consentement. Quant aux pièces B-19 (premier procès-verbal du SDC Panache daté du 26 novembre 2005) et B-20 (procès-verbal du SDC Panache et SDC Domaine I daté du 18 novembre 2006), elles sont également déposés de consentement. Cependant, le procureur de l’Entrepreneur émet des réserves puisque les documents sont incomplets et qu’aucune des procurations n’a été déposée. Elle souligne au surplus qu’aucune preuve d’authenticité n’a été faite.

[158] Les pièces B-8 à B-10 de même que B-17 et B-18 ont fait l’objet d’objections en cours d’audience, lesquelles ont été accueillies par le Tribunal. Dès lors, le Tribunal ne tient pas compte de ces pièces aux fins de rendre la présente sentence. Enfin, les pièces B-22 et B-23 n’ont pas été déposées.

IV
PLAIDOIRIES

[159] Les procureurs ont fait des représentations verbales devant le Tribunal. Ils ont également, avec l’autorisation du Tribunal, déposé leur plan détaillé d’argumentation dont des extraits sont parfois cités textuellement.

BÉNÉFICIAIRES

[160] Dans son plan d’argumentation, le procureur des Bénéficiaires soulève les points suivants qui, selon lui, ressortent de la preuve soumise au Tribunal :

1. Une absence d’avis de fin des travaux des parties communes et une absence de déclaration de réception des parties communes dans les archives de l’Administrateur;

2. Que les administrateurs des syndicats de copropriétaires et les copropriétaires n’ont retrouvé aucun document relatif aux avis de fin des travaux ou de réception des parties communes;

3. Qu’en dépit de recherches dans les archives et auprès des administrateurs anciens et actuels, le gérant des Bénéficiaires n’a retrouvé aucun document relatif aux avis de fin des travaux ou de réception des parties communes;

4. Que le présumé signataire (pour le Bénéficiaire) de la déclaration de réception des parties communes du Bénéficiaire SDC Manoirs Phase 1 (cahier 8 pièce A-2), monsieur Normand Marchand, n’a aucun souvenir d’avoir signé un tel document, qu’il n’a pas procédé à une inspection des parties communes et qu’il n’a jamais rencontré les deux autres signataires Mike De Rosa (pour l’Entrepreneur) et Bruno St-Jean (professionnel). De plus, ce dernier était à l’extérieur du pays au moment où il aurait supposément apposé sa signature à la déclaration de réception des parties communes;

5. Que le signataire professionnel de la déclaration de réception des parties communes du Bénéficiaire SDC Manoirs Phase 1 (cahier 8 pièce A-2), monsieur Bruno St-Jean, est un représentant des architectes Desmarais, Pilon, Cousineau, Yaghjian, St-Jean, Marchand inc., lesquels étaient responsables de la conception des plans d’architecture et de la supervision des travaux pour les projets Manoirs Domaine du Géant (admissions et pièce B-6). Il ne s’agit donc pas d’un professionnel choisi par le syndicat des copropriétaires;

6. Qu’il n’y a aucune preuve d’envoi ni aucune preuve de réception des avis de fin des travaux (cahier 12, pièce A-7) concernant le Bénéficiaire SDC Panache 5 & 6;

7. Que le signataire (pour le Bénéficiaire) de la déclaration de réception des parties communes du Bénéficiaire SDC Panache 5 & 6 est monsieur Stéphan Dubois, directeur général de Gestion des Immeubles Le Sommet inc., propriété d’Intrawest ULC;

8. Que la première assemblée générale annuelle du 26 novembre 2005 du Bénéficiaire SDC Panache 5 & 6 a mené à l’élection de trois représentants d’Intrawest (David Bryson, Marie-Christine Pinard et Gaétan Cormier) aux fonctions d’administrateurs (pièce B-19);

9. Que la seconde assemblée générale annuelle du 18 novembre 2006 du Bénéficiaire SDC Panache 5 & 6 a mené à l’élection de deux représentants d’Intrawest (David Bryson et Gaétan Cormier) aux fonctions d’administrateurs sur les trois membres du conseil (pièce B-20);

10. Que le Bénéficiaire SDC Panache 5 & 6 n’était pas indépendant en date de l’avis de fin des travaux (25 octobre 2005) et en date de la déclaration de réception des parties communes (9 novembre 2005) (cahier 12, pièce A-7) puisque l’élection d’un conseil d’administration indépendant n’a pas eu lieu avant au moins l’assemblée générale annuelle 2007;

11. Que le signataire professionnel de la déclaration de réception des parties communes du Bénéficiaire SDC Panache 5 & 6 (cahier 12 pièce A-7), un certain A. Sokolowski, est un représentant d’Architectes Lemay et Associés s.e.n.c., lesquels étaient responsables de la conception des plans d’architecture et de la supervision des travaux pour le projet Panache 5 & 6 (admissions et pièce B-7);

12. Que les administrateurs et copropriétaires n’ont jamais effectué d’inspection des parties communes avec l’Entrepreneur et un professionnel choisi par le Bénéficiaire;

13. Que les administrateurs et copropriétaires n’ont jamais été informés, ni par l’Entrepreneur, ni par l’Administrateur, ni par la Régie du bâtiment du Québec, de la nécessité d’effectuer la réception des parties communes afin de démarrer les garanties relatives au parachèvement et aux vices cachés;

14. Que l’Administrateur était informé du fait que les avis de fin des travaux des parties communes n’avaient pas été envoyés aux Bénéficiaires et aux copropriétaires connus et du fait que la réception des parties communes n’a jamais été effectuée par les Bénéficiaires;

15. Que l’Administrateur n’a pas réformé sa « politique administrative » de réception présumée même après l’entrée en vigueur de l’article 25.1. Or, M. Savage a appliqué la politique administrative dans le cadre de sa décision;

16. Que Gestion des Immeubles Le Sommet inc. est une société ayant agi à titre de gérant/gestionnaire des Bénéficiaires dès leur constitution à la suite d’un mandat donné par l’Entrepreneur, et ce, jusqu’au 1^er novembre 2007, date de la cession des contrats de gestion à Sentinel Gestion immobilière (admissions);

17. Que Gestion des Immeubles Le Sommet inc., sous le contrôle de l’Entrepreneur, devait notamment « effectuer le suivi des garanties sur les copropriétés neuves et voir à ce que les anomalies de construction soient corrigées à l’intérieur de la période des garanties » et « s’assurer que les requêtes des propriétaires sont traitées selon les échéances prescrites » selon le Guide du propriétaire des Manoirs remis par l’Entrepreneur (pièce B-26 p. 6, 7, 13);

18. Que les cadres, gérants et employés de Gestion des Immeubles Le Sommet inc. possèdent tous des adresses courriel « @intrawest.com » (pièce B-26 p. 12);

19. Que le Guide du propriétaire remis par l’Entrepreneur mentionne la garantie de l’Administrateur sans toutefois faire de mention à l’inspection des parties communes et à la réception des parties communes; il indique même erronément « Veuillez noter que les différents programmes de garanties entrent en vigueur à la prise de possession » (pièce B-26 p. 13);

20. Qu’à la première « réunion des présidents » à laquelle a participé monsieur Jacques Laparé, soit le 29 mai 2010, il n’a pas été question d’une problématique de non-renouvellement des assurances (témoignage de Jacques Laparé);

21. Que le non-renouvellement des polices d’assurance de l’Union Canadienne assurant les parties communes des Bénéficiaires est devenu une problématique urgente à compter de juin 2010, l’échéance étant le 30 juin 2010;

22. Qu’afin de bénéficier d’une prolongation de cette échéance au 31 octobre 2010, les Bénéficiaires ont dû s’engager à faire inspecter les bâtiments au sujet de quatre aspects, soit 1) la compartimentation des cheminées, 2) l’isolation, 3) les murs coupe-feu (compartimentation) et 4) les luminaires encastrés;

23. Que la firme Bâti Consult, représentée par monsieur Sylvain Leroux, a été retenue afin d’effectuer une inspection par échantillonnage de trente-sept syndicats de copropriété, laquelle s’est déroulée entre le 25 juin 2010 et le 10 juillet 2010, ce qui a mené au dépôt d’un rapport le 14 juillet 2010 (pièce B-11);

24. Que les présidents des syndicats « hors-village » dont les bâtiments étaient visés par la problématique se sont réunis le 17 juillet 2010 afin de discuter, en présence des gestionnaires Sentinel Gestion immobilière et Gestion de copropriété Mont-Tremblant (Daniel Dyotte), du courtier d’assurance Lyras et de monsieur Sylvain Leroux;

25. Que lors de cette rencontre, un plan d’actions a été établi afin d’engager un conseiller juridique, d’aviser les copropriétaires et d’informer l’Entrepreneur du contenu du rapport Bâti Consult et un « Comité restreint » a été formé afin de gérer cette situation;

26. Que le Comité restreint s’est rencontré ce jour même et a décidé d’interdire l’utilisation des foyers via un mécanisme de cadenas efficace, de tenir une rencontre avec Gaétan Cormier, représentant de l’Entrepreneur afin de l’informer du rapport Bâti Consult et de faire parvenir une lettre de mise en demeure à l’Entrepreneur;

27. Qu’il a été ensuite décidé de retenir les services d’ingénieurs qui feraient des inspections complètes, qui proposeraient une méthode de correction des vices constatés et qui prépareraient les demandes de mesures différentes adressées à la Régie du bâtiment du Québec;

28. Que la société Centre d’inspection et d’expertise en bâtiment du Québec a été retenue afin d’effectuer cette tâche et de débuter ses inspections en novembre 2010;

29. Qu’entre le 6 et le 8 octobre 2010, des inspections ont été effectuées dans les bâtiments des Bénéficiaires par des représentants de l’Entrepreneur ainsi que par divers exécutants;

30. Que lors de la « réunion des présidents » du 23 octobre 2010, il a été question des assurances et que deux options étaient sur la table : soit renouveler avec le même assureur pour une légère augmentation des primes tout en conservant les foyers condamnés, soit choisir un autre assureur et subir une augmentation de la prime de 50 %;

31. Qu’en novembre 2010, il a été décidé de dénoncer les vices constatés lors des inspections précédentes à la garantie réglementaire de l’Administrateur (lettre du 25 novembre 2010);[2]

(les soulignements représentent des ajouts du Tribunal au plan d’argumentation tel que soumis, en fonction des représentations verbales faites à l’audience)

[161] Les Bénéficiaires soutiennent que le Règlement est d’ordre public et que les parties ne peuvent y déroger[3]. De plus, il s’agit d’un Règlement adopté dans un but de protection du public[4].

[162] Me L’Abbé rappelle au Tribunal que l’Entrepreneur a manqué à diverses obligations qui lui incombaient et plus particulièrement à l’article 87 du Règlement en ce qu’il a omis de transmettre de nombreux documents à l’Administrateur.

[163] Il soutient que l’Administrateur, dans son rôle, doit non seulement s’assurer de la solvabilité de l’Entrepreneur mais également il doit s’assurer que l’Entrepreneur exécute ses obligations. Cette obligation est la sienne et non celle des Bénéficiaires[5]. Il rappelle d’ailleurs que l’Administrateur agit à titre de caution pour l’Entrepreneur[6]. Ainsi, il soutient que l’Administrateur n’a pas respecté lui non plus ses obligations en vertu de l’article 74 du Règlement. En somme, il revenait à l’Administrateur d’effectuer un suivi concernant les documents de mise en œuvre de la garantie et de prendre les moyens nécessaires pour les obtenir.

[164] Selon le Bénéficiaire, l’Administrateur a fait preuve de grossière négligence à la lumière de la liste des bénéficiaires qui n’ont pas reçu d’avis de fin des travaux.

[165] Pour onze (11) des douze (12) dossiers réunis, Me L’Abbé soumet au Tribunal que l’Administrateur n’a fait que tenter de rappeler à l’Entrepreneur qu’il devait remplir ses obligations en regard de l’envoi d’avis de fin des travaux. Selon les Bénéficiaires, voyant l’inaction de l’Entrepreneur, l’Administrateur se devait d’être proactif, ce qui n’a pas été fait en l’espèce.

[166] Me L’Abbé réitère que les Bénéficiaires ne peuvent subir de préjudice en raison de la négligence de l’Entrepreneur et de l’Administrateur de remplir leurs obligations respectives dans la mise en œuvre de la garantie, rappelant du coup que la mise en œuvre de la garantie est un processus vivant. Ça ne se fait pas tout seul, nous dira-t-il.

[167] Il ajoute que les Bénéficiaires ne peuvent non plus être tenus responsables d’une absence de réception des parties communes qui est tributaire de fautes commises par l’Entrepreneur et par l’Administrateur ni en subir préjudice.

[168] De fait, les garanties prévues au Règlement sont tributaires de 2 moments, soit 1) la réception des parties communes ou 2) la date de fin des travaux, selon la gravité de la déficience invoquée. À ce titre, l’avis de fin des travaux revêt une importance capitale et il se doit d’être envoyé à un syndicat de copropriétaires indépendant, c’est-à-dire un syndicat qui n’est pas sous le contrôle de l’entrepreneur[7]. En l’espèce, tel n’a pas été fait.

[169] Le procureur des Bénéficiaires soumet au Tribunal une abondante jurisprudence traitant des exigences relatives à l’envoi de l’avis de fin des travaux et des conséquences du défaut d’envoyer tel avis[8]. Enfin, Me L’Abbé rappelle que la réception des parties communes doit être faite conformément au Règlement[9] et, à défaut d’être conforme, la réception des parties communes est invalide[10].

[170] Par ailleurs, en l’absence de réception formelle des parties communes, le Règlement permet désormais de déterminer la date de ladite réception en fonction de certains critères, lesquels doivent tous être satisfaits[11]. Il dépose de la jurisprudence à l’effet qu’à défaut de rencontrer tous et chacun des critères énoncés à l’article 25.1 du Règlement, dont notamment l’envoi par l’Entrepreneur d’un avis de fin des travaux, l’article 25.1 du Règlement n’est pas applicable[12]. Ainsi, l’article 25.1 du Règlement vient présumer de la réception des parties communes seulement lorsque l’entrepreneur s’est lui-même acquitté de ses obligations[13] et que le défaut de recevoir les parties communes découle de l’inaction du syndicat des copropriétaires, dûment informé.

[171] Me L’Abbé soumet au Tribunal que l’Administrateur et l’Entrepreneur sont les auteurs de leur propre malheur et, citant la décision Château Lausanne[14], il réclame que l’Entrepreneur et l’Administrateur paient le prix de leur négligence d’avoir fait défaut de suivre les procédures établies afin de mettre en œuvre les garanties prévues au Règlement.

[172] De plus, les Bénéficiaires soumettent au Tribunal que le processus décisionnel de l’Administrateur quant à la détermination de la date de réception des parties communes est manifestement insuffisante et que d’ailleurs, ledit processus n’a pas été retenu par le législateur au moment d’adopter l’article 25.1 du Règlement en février 2006[15].

[173] Par ailleurs, la date de réception des parties communes ne peut être établie en l’espèce suivant l’article 25.1 du Règlement puisque les conditions d’application ne sont pas remplies. Il rappelle que l’équité ne peut trouver application relativement à l’application de la présomption prévue à l’article 25.1 du Règlement[16].

[174] En résumé, les Bénéficiaires soumettent au Tribunal qu’aucun avis de fin des travaux ne leur a été acheminé; qu’aucun avis informant les Syndicats de la nécessité de recevoir les parties communes n’a été envoyé par l’Administrateur; que la réception des parties communes n’a jamais été valablement effectuée (SDC Panache et SDC Manoirs I); que la présomption de réception des parties communes prévues à l’article 25.1 du Règlement n’est pas applicable en l’espèce; que l’Administrateur ne pouvait présumer de leur réception par l’application d’une politique administrative ou en équité; que l’Administrateur, à titre de caution, est tenu aux mêmes obligations que l’Entrepreneur lorsque ce dernier omet de les exécuter; que l’Administrateur a été négligent dans l’administration du plan approuvé par la Régie du bâtiment du Québec et plus spécifiquement à l’égard de l’absence de réception des parties communes des douze Bénéficiaires; et qu’en l’absence de réception ou de présomption de réception des parties communes au jour de la réclamation, les délais applicables à la garantie des vices cachés ne sont pas échus et que le Tribunal d’arbitrage dispose des pouvoirs nécessaires pour ordonner à l’Administrateur de rendre des décisions en tenant pour acquis que ces délais sont respectés.

[175] Me L’Abbé, au nom des Bénéficiaires, souligne la parfaite diligence des Syndicats de copropriétaires depuis la réception de la décision de l’assureur Union Canadienne de ne plus assurer les parties communes des bâtiments en juin 2010 et cette preuve n’a pas été contestée.

[176] De plus, il indique que l’Administrateur a demandé au gestionnaire Sentinel une copie des procès-verbaux des assemblées de copropriétaires sans pour autant mettre en copie conforme les Bénéficiaires sur sa demande alors qu’une copie de la mise en demeure leur a été acheminée.

[177] De plus, il n’est pas pertinent de considérer les calculs actuariels aux fins de décider des droits des Bénéficiaires en vertu du Règlement.

[178] Il indique qu’il est nécessaire de tenir compte du processus décisionnel au sein des Syndicats afin d’apprécier le délai écoulé entre la date d’envoi de la mise en demeure à l’Entrepreneur en août 2010 et celle du dépôt de la demande auprès de l’Administrateur en novembre 2010.

[179] Enfin, les Bénéficiaires soumettent au Tribunal que moins de six (6) mois se sont écoulés entre la connaissance des directives des assureurs en juin 2010 et la dénonciation formulée par les Bénéficiaires en novembre 2010 comme l’exige le Règlement.

ENTREPRENEUR

[180] Quant à l’Entrepreneur, il rappelle que les questions en litige se limitent à déterminer la date de réception des parties communes ainsi que la date de fin des travaux.

[181] À ce titre, il rappelle que le fardeau de la preuve repose sur les Bénéficiaires lesquels doivent administrer une preuve prépondérante quant à leurs prétentions[17]. Ainsi, à défaut de faire la preuve de manière prépondérante de leurs prétentions, les demandes des Bénéficiaires doivent être rejetées[18].

[182] Par ailleurs, Me Dalli indique que la décision du Tribunal ne doit pas être basée sur la sympathie envers les Bénéficiaires, ni sur le fait que ceux-ci étaient des profanes en la matière[19].

[183] À l’instar de l’Administrateur, l’Entrepreneur est d’avis que c’est l’ancien article 25 du Règlement qui est applicable en l’espèce et non pas celui entré en vigueur suite à l’amendement de 2006[20].

[184] Par ailleurs, le Règlement, dans sa forme actuelle, contient l’article 25.1 qui prévoit une présomption de réception et qui n’est pas applicable ici. Cependant, le procureur souligne que l’adoption de cette disposition vient clairement responsabiliser les syndicats et circonscrire les garanties dans le temps et ce, afin d’éviter de causer un préjudice à l’Administrateur et aux entrepreneurs en cas de refus d’un syndicat de recevoir les parties communes[21].

[185] Quant à l’article 35.1 du Règlement dans sa forme actuelle et qui prévoit l’inopposabilité au bénéficiaire du non-respect par lui d’un délai de recours ou de mise en œuvre de la garantie lorsque l’entrepreneur ou l’administrateur a lui-même manqué à certaines obligations, sauf preuve d’absence de conséquence sur le non-respect du délai, n’est pas non plus applicable en l’espèce[22].

[186] Dans l’éventualité où le Tribunal en venait à la conclusion que les dates telles que déterminées par l’Administrateur sont erronées, le procureur invite le Tribunal à recourir à l’équité et à déclarer la date de fin des travaux et la date de réception des parties communes, soulignant qu’on ne peut faire revivre des droits éteints[23].

[187] En ce qui concerne les 10 autres projets, l’Entrepreneur suit le même raisonnement que l’Administrateur relativement à l’établissement de la date de réception des parties communes et il demande à ce que lesdites dates, telles que déterminées par l’Administrateur, soient maintenues.

[188] Toutefois, à défaut par le Tribunal de maintenir ces dates, le procureur indique au Tribunal qu’il peut avoir recours à l’équité[24]. En l’espèce, le Règlement ne permet pas d’avoir recours à la méthode traditionnelle pour déterminer la date de réception des parties communes en l’absence d’un Avis de fin des travaux. En conséquence, le recours à l’équité est nécessaire.

[189] L’équité est nécessaire lorsqu’une application à la lettre du Règlement « ne permet pas de remédier à une situation donnée ou lorsque compte tenu des circonstances, une application stricte du Règlement causerait une injustice, car elle ne respecterait pas l’esprit du Règlement qui est d’assurer la protection des droits des parties »[25].

[190] L’équité, plaide-t-elle, permet également à l’arbitre de suppléer au silence du Règlement ou de l’interpréter d’une manière plus favorable à une partie qu’à une autre.

[191] Dans son processus décisionnel, l’arbitre doit d’abord examiner le résultat à la lumière du droit strict et, ensuite, si des circonstances particulières le justifient, en équité[26]. L’équité, enfin, doit bénéficier autant aux bénéficiaires du plan de garantie qu’à l’Administrateur ou à l’entrepreneur[27].

[192] Déposant une abondante jurisprudence, Me Dalli indique que le courant jurisprudentiel est d’adopter une méthode « au cas par cas »[28]. Elle ajoute que le courant formaliste « ne devrait pas être appliqué, en ce sens que l’arbitre ne pourrait déterminer que la réception des parties communes n’est pas encore survenue en raison de l’absence d’un Avis de fin des travaux des parties communes (Étape 5A) ou d’inspection pré-réception[29] ».

[193] Par ailleurs, les critères retenus, en équité, pour déterminer la date de réception des parties communes dans l’éventualité où le Tribunal conclut à l’invalidité de la date déterminée par l’Administrateur en l’instance, « sont notamment la notion d’habitabilité des lieux, soit la date où le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine, la date de la formation du syndicat de copropriété, la date de la première assemblée du syndicat de copropriété et la date d’indépendance du bénéficiaire »[30].

[194] Plaidant que bien que le Règlement puisse avoir été adopté dans une optique de protection du consommateur, son objectif n’est certes pas de déresponsabiliser les bénéficiaires.

[195] Par conséquent, le procureur invite l’Arbitre à déterminer les dates en équité, conformément aux pouvoirs qui lui sont octroyés par l’article 116 du Règlement[31] à défaut de retenir les dates telles que déterminées par l’Entrepreneur pour les motifs qui suivent :

« 83. De plus, l’équité devrait recevoir application dans le présent cas, pour plusieurs raisons, notamment les suivantes:

Ø Une application stricte et à la lettre du Règlement dans de telles circonstances fera en sorte que le point de départ de la période de garantie n’aurait pas à ce jour été déclenché;

Ø Cette interprétation n’est pas équilibrée ni équitable pour l’Administrateur ni pour l’Entrepreneur dans les circonstances de ce dossier;

Ø Aucune preuve n’a été administrée à l’effet que l’Entrepreneur, ici le promoteur et vendeur du projet et non le constructeur, a agi de mauvaise foi, de manière à nuire au Bénéficiaire, ou de manière à empêcher l’exercice des droits de ceux-ci;

i. Au contraire, la seule preuve administrée par rapport à la conduite de l’Entrepreneur démontre que l’Entrepreneur a collaboré aux inspections faites par Bâti-consult (sic) suite à la découverte de la prétendue problématique;

ii. L’Entrepreneur a même envoyé une lettre aux projets villages en temps opportun pour les prévenir de la problématique (témoignage de M. Beauséjour);

iii. Suite à l’envoi de la mise en demeure à l’Entrepreneur en novembre 2010, il est normal que l’Entrepreneur ait pris un rôle plus limité par rapport aux inspections complémentaires et relativement aux travaux correctifs effectués par CIEBQ;

iv. Il est à noter que malgré la mise en demeure, l’expert de l’Entrepreneur, Jozef Zorko, a néanmoins participé au comité afin de faire approuver des mesures correctives alternatives (voir Pièce B-15, p.2)

Ø L’Entrepreneur a effectué plusieurs vérifications pour retracer les documents de réception de parties communes et de fin des travaux, mais n’a malheureusement pas retrouvé de document pertinent sauf ce qui a été déposé en preuve;

Ø Il est à rappeler que les projets en arbitrage ont été construits entre 1999 et 2005;

Ø Il n’a pas été possible de retracer la majorité des documents en raison principalement d’un problème d’archivage auprès de l’Entrepreneur et auprès du gestionnaire;

Ø Autre que dans les projets Panache (5 et 6) et Manoirs (PH. 1), l’Entrepreneur admet qu’il n’a pas retrouvé d’autres documents de réception de parties communes. L’arbitre va devoir référer à la Pièce GMN-5 et décider si ce fait constitue en soi une preuve grave, précise et concordante et si oui, quelles présomptions peuvent en être tirées;

Ø Par rapport à l’Administrateur, Monsieur Nantel est venu témoigner à l’effet que le programme de garantie est difficile à comprendre, de part et d’autre, nécessitant des mises au point et des formations, en d’autres mots, qu’il n’est pas « user-friendly ». D’ailleurs, c’était la raison pour laquelle le Règlement a été modifié en 2006 : pour responsabiliser les syndicats;

Ø L’Administrateur a également administré une preuve à l’effet que plusieurs entrepreneurs ne respectaient pas les modalités quant à la réception des parties communes malgré le fait que les modalités par rapport à la réception des parties privatives étaient généralement respectées. Ceci témoigne d’une problématique de l’industrie et non une problématique ou un comportement propre à l’Entrepreneur dans le présent cas;

Ø Les implications au niveau des plans de garantie de permettre des périodes de garantie illimitées sont très sérieuses et résulteraient à prolonger des périodes de garantie indûment;

Ø Il n’y a aucune preuve que les Bénéficiaires n’ont pas pu jouir de certaines périodes de garantie suite à la fin des travaux et à leur prise de possession pour faire faire certaines réparations aux espaces communs aux frais de l’Entrepreneur. En d’autres mots, les Bénéficiaires ont pu bénéficier d’un certain suivi de garantie et permettre une prolongation de la période de garantie jusqu’à ce jour, donc de 1999-2005 à 2014, serait injuste et irait carrément à l’encontre de l’intention du législateur;

Ø Les Bénéficiaires ont eux aussi des obligations et ne peuvent profiter de la situation ni se déresponsabiliser sans que cela ne cause préjudice à l’Administrateur et à l’Entrepreneur;

Ø Les Bénéficiaires étaient bel et bien au courant du fait qu’un programme de garantie existait. Ils ont été dûment informés de leurs droits et obligations en vertu du Plan de garantie des maisons neuves et ne peuvent plaider l’ignorance de leurs obligations en tant que copropriétaires, ni membres du syndicat de copropriétés et encore moins à titre d’administrateur du syndicat;

i. (…)

Ø (…)

(…)

Ø (…)

(…)

Ø (…)

(…)

Ø (…)^{^[32]} »

[196] L’Entrepreneur rappelle qu’il a procédé à tous les travaux convenus par écrit avec les Bénéficiaires et que les bâtiments ont tous été en état de servir à l’usage pour lequel ils sont destinés à un certain moment donné.

[197] Déposant sa jurisprudence, le procureur de l’Entrepreneur rappelle que les éléments suivants peuvent être considérer dans la détermination de la date de fin des travaux, soit la date à laquelle la majorité des unités ont été vendues et habitées[33] ou encore la date d’habitabilité de l’immeuble[34].

[198] En l’espèce, le fardeau appartient aux Bénéficiaires de démontrer qu’à la date déterminée par l’Entrepreneur « tous les travaux convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs au bâtiment n’étaient pas exécutés et que le bâtiment n’était pas en état de servir conformément à l’usage auquel on le destinait[35] ».

[199] L’Entrepreneur ne peut subir de préjudice en raison des agissements des Bénéficiaires qui auraient pour conséquence de prolonger la période de validité de la garantie au-delà de ce qui est raisonnable et de ce qui est prévu par le Règlement.

[200] Quant à l’Administrateur, le procureur de l’Entrepreneur ajoute que son rôle en est un de caution, dont la responsabilité n’est ni illimitée, ni inconditionnelle[36], et qu’il n’est pas un assureur. En conséquence, l’Administrateur doit pouvoir se fier au Règlement pour connaître l’étendu de sa responsabilité.

[201] L’Entrepreneur invite donc le Tribunal à déclarer la date de fin des travaux tel qu’indiqué au tableau E-1 et déposé par lui à l’audience et à maintenir la décision de l’Administrateur quant à la date de réception des parties communes dans le présent dossier.

ADMINISTRATEUR

[202] L’Administrateur rappelle qu’il existe 2 types de garantie en vertu du Règlement, soit la garantie « avant réception » qui couvre principalement le remboursement des acomptes, et la garantie « après réception » qui couvre les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs. Il n’y a pas de garantie intermédiaire.

[203] En raison de la nature des réclamations des Bénéficiaires, l’Administrateur soumet au Tribunal que nous sommes nécessairement dans une situation de réclamation post réception.

[204] Pour donner suite aux réclamations des Bénéficiaires, l’inspecteur-conciliateur a dû déterminer une date de réception des parties communes vu l’absence d’avis de fin des travaux et l’absence de réception formelle des parties communes, laquelle a été fixée administrativement, comme l’a expliqué Monsieur Nantel. Ici, la date de réception des parties communes a été établie en fonction de la date de transfert de contrôle du syndicat aux copropriétaires.

[205] Il plaide que la détermination de ladite date de réception des parties communes est conforme aux enseignements de la jurisprudence qui reconnaît que la date de réception puisse être fixée, en l’absence d’avis de fin de travaux, en fonction du concept d’habitabilité, de transfert de contrôle du syndicat, ou autrement[37].

[206] Dans le cas du SDC Panache, bien que non-explicite, il comprend de la décision que l’inspecteur-conciliateur a considéré que le vice était apparu dans les 5 ans de la fin des travaux et dénoncé dans les 6 mois suivants la connaissance. Il souligne que l’Administrateur a toujours utilisé les dates les plus favorables aux Bénéficiaires et qu’il n’a pas tenté à tout prix d’être hors délai pour éviter de couvrir les bâtiments.

[207] L’Administrateur invite également le Tribunal à distinguer la « fin des travaux » de « l’avis de fin des travaux ». Il soumet que la fin des travaux est un évènement en soi et que celle-ci survient, dans les faits, à une date donnée, malgré l’absence d’un avis de fin des travaux[38]. En l’espèce, la réclamation du Bénéficiaire faite en novembre 2010 a été faite plus de 5 ans après la fin des travaux et elle était prescrite.

[208] En réponse aux questions du Tribunal, le procureur soutient que l’Administrateur n’aurait pas pu, dans les faits, envoyer lui-même des avis de fin des travaux puisque la fin des travaux est factuelle et dépend des travaux et du contrat signé entre l’Entrepreneur et les Bénéficiaires. Il ajoute, de plus, que la garantie de trois (3) ans contre les vices cachés ne saurait être plus longue que la garantie de cinq (5) ans contre les vices de construction.

[209] Il rappelle que l’esprit du Règlement veut que l’Administrateur ne puisse être tenu à des garanties illimitées dans le temps d’autant plus que les primes perçues pour offrir cette protection découle du temps limite de la garantie offerte[39]. Il ajoute également que les articles 15 et 31 du Règlement traitant des bâtiments sans bénéficiaire sont aussi révélateurs de cette limite de temps[40] ainsi que les articles 51 et 54 du Règlement portant sur les obligations financières de l’administrateur d’un plan de garantie et l’article 62 dudit Règlement en lien avec les assurances d’un administrateur de plan de garantie.

[210] Il rappelle au Tribunal que l’Administrateur agit comme caution des obligations de l’Entrepreneur et qu’il n’est pas un assureur. De plus, le plan de garantie ne couvre pas tous les risques associés au bâtiment neuf mais uniquement ceux stipulés au Règlement[41]. À ce titre, il réitère que l’absence d’avis de fin des travaux et de réception des parties communes n’empêche pas que dans les faits, il y a eu fin des travaux.

[211] Il souligne au Tribunal son pouvoir de juger en équité si nécessaire afin de déterminer la date de fin des travaux ainsi que celle de réception des parties communes[42]. Rappelant que l’équité s’applique tant aux Bénéficiaires qu’à l’Administrateur et à l’Entrepreneur[43] il ajoute que l’équité ne peut toutefois conférer aux Bénéficiaires plus de droits que ne leur en octroie le Règlement[44].

[212] L’ignorance de la loi par les Bénéficiaires n’en empêche pas l’application[45]. En l’espèce, il soutient que l’absence de réception des parties communes est imputable à la conduite des Bénéficiaires et à leur ignorance vis-à-vis la loi, laquelle n’est pas une excuse pour se dégager de sa responsabilité.

[213] Il ajoute qu’il faut se garder de confondre l’autonomie du syndicat des copropriétaires par rapport à l’Entrepreneur avec le fait que les syndicats ont choisi de confié la gestion de leurs affaires à un gestionnaire lié à l’Entrepreneur, contrat auquel ils auraient pu mettre fin. Il rappelle que pour plusieurs copropriétaires, il s’agit d’un investissement et que la dépendance avec le promoteur est voulue. Ainsi, ils sont mal venus de plaider qu’il n’y a pas eu indépendance des syndicats alors qu’eux-mêmes ont voulu le maintien du lien de dépendance pendant longtemps. Il indique que « perte de contrôle » et « prise en charge » ne sont pas ici des synonymes.

[214] Par ailleurs, les Bénéficiaires ne peuvent souffrir du rejet de leur recours en raison du non-respect des délais prévus au Règlement puisque ceux-ci ont déjà saisi les tribunaux de droit commun afin de faire valoir leurs droits contre l’Entrepreneur.

[215] Quant au comportement de l’Entrepreneur, les conséquences de celui-ci ne peuvent être imputés à l’Administrateur et ainsi prolonger indûment sa responsabilité[46].

[216] Enfin, le procureur de l’Administrateur soutient qu’on ne peut attribuer à l’Administrateur un manque quelconque d’impartialité dans ses décisions en raison de ses relations avec l’APCHQ. La prétention des Bénéficiaires n’a fait l’objet d’aucune preuve et elle est sans fondement. Il dépose à ce titre deux (2) décisions arbitrales[47].

[217] Il plaide qu’en l’espèce, des circonstances particulières existent lesquelles justifient l’arbitre de décider en équité en l’absence de réception des parties communes. Vu les dossiers en l’instance et les conséquences qui peuvent découler de l’application stricte du Règlement et notamment du risque de s’abstenir de déterminer une date de fin des travaux et de réception des parties communes; vu le caractère raisonnable du comportement de l’Administrateur en cause; vu la négligence des Bénéficiaires à s’informer et celle de l’Entrepreneur qui n’a pas transmis les avis de fin des travaux comme il se devait, il demande au Tribunal de maintenir la décision rendue en l’espèce quant à la date de fin des travaux et celle de réception des parties communes. À défaut de maintenir la décision rendue, il demande au Tribunal de déclarer la date de fin des travaux et de réception des parties communes.

[218] Contrairement aux Bénéficiaires, l’Administrateur plaide que le Tribunal peut déterminer une date de réception des parties communes ainsi qu’une date de fin des travaux en utilisant les principes d’équité en l’absence d’avis de fin des travaux et d’un formulaire de réception des parties communes. Il ne peut toutefois créer une garantie « intermédiaire » qui se situerait entre la garantie «pré réception » et celle « après réception ».

[219] Il dénonce le fait que les Bénéficiaires tirent des arguments de texte et voudraient faire prévaloir la forme sur le fond. Les Bénéficiaires ont pris pour acquis qu’ils avaient une protection et ils plaident le manque d’initiative de l’Administrateur dans l’administration du plan de garantie en s’appuyant sur son statut de caution. Or, soutient-il, la position qu’ils adoptent ne repose sur aucun fondement légal. Il ignore ce que la RBQ a fait avec la liste fournie en 2006. Néanmoins, le Règlement ne prévoit qu’un seul moment où l’Administrateur peut prendre des initiatives à la place de l’Entrepreneur et c’est au moment d’une plainte.

[220] L’Administrateur, en sa qualité de caution, ne se substitue pas à l’Entrepreneur et elle n’est pas débitrice solidaire. Selon l’Administrateur, la présente situation est unique et n’a pas été prévue par le Règlement et c’est pour cette raison que l’équité existe. Il faut se prémunir d’en arriver à un résultat absurde.

[221] Les Bénéficiaires demandent le remboursement des travaux déjà exécutés aux foyers. Il rappelle que les Bénéficiaires ont eux-mêmes pris la situation en main et que l’urgence alléguée est plus en lien avec le désir de ne pas perde des revenus de location qu’en raison de la sécurité. Il rappelle qu’il s’agit de foyers d’ambiance et non d’appareils de chauffage. L’urgence réelle était donc de nature monétaire. Les Bénéficiaires voulaient contrôler l’effet public.

[222] Il admet que la situation était sérieuse mais que l’assureur avait néanmoins accepté de maintenir l’assurance aux parties communes moyennant une augmentation des primes. Il n’y avait donc pas urgence au sens du Règlement.

[223] Il ajoute que le fardeau de la preuve appartient aux Bénéficiaires qui doivent convaincre l’arbitre du fait que les décisions de l’Administrateur sont mal fondées[48]. En l’espèce, les Bénéficiaires ne se sont pas déchargés de leur fardeau et il demande au Tribunal de se prononcer en sa faveur et de maintenir les décisions rendues.

[224] Quant à l’amendement de 2006, il soutient que c’est l’article 25 pré amendement qui doit s’appliquer vu la disposition transitoire qui prévoit que le nouvel article 25 s’applique aux contrats préliminaires signés et dont les travaux débutent le ou après le 7 août 2006. En l’espèce, en 2006, les bâtiments des Bénéficiaires étaient tous construits. Quant à l’article 25.1 du Règlement, à l’instar de l’Entrepreneur, il soutient qu’il n’est pas applicable en l’espèce.

[225] Pour le reste, il fait sien les arguments de l’Entrepreneur.

BÉNÉFICIAIRE - RÉPLIQUE

[226] En réplique, Me L’Abbé réitère que si l’Entrepreneur avait respecté le Règlement et envoyé les avis de fin des travaux, les bâtiments auraient été inspectés et les vices corrigés. Or, tel n’a pas été le cas.

[227] Il soulève qu’en toute équité, il faut considérer que les vices dont il est question aujourd’hui ne sont pas apparus avec le temps et qu’ils existaient au jour de la garantie. À ce titre, il appartenait au gestionnaire de voir à l’application des garanties. Certes, l’Entrepreneur a mis en place un gestionnaire expérimenté, mais dont il a l’entier contrôle. Malheureusement, le gestionnaire à laisser mourir la garantie.

[228] De plus, il appartenait à l’Entrepreneur de démontrer l’indépendance des membres de son équipe et qui siègent sur les conseils d’administration des différents Syndicats.

[229] Par ailleurs, l’équité n’a pas vocation de sanctionner les défauts répétitifs des entrepreneurs ou des administrateurs mais plutôt, rappelle-t-il, de voir à la protection des droits des bénéficiaires. Ainsi, en équité, nous devons tout faire pour que les Bénéficiaires aient droit à la protection du Règlement.

[230] Par ailleurs, nous sommes ici en présence d’une garantie conventionnelle et obligatoire à laquelle il est impossible de se soustraire.

[231] Il souligne qu’il n’y avait pas impossibilité d’agir de la part de l’Administrateur et que celui-ci aurait pu faire le même exercice que celui qu’il a fait en vue de déterminer la date de fin des travaux pour ensuite envoyer lui-même les avis de fin des travaux aux différents syndicats, les sommant de procéder à l’inspection avec un professionnel de leur choix et à la réception des parties communes.

[232] Me L’Abbé plaide la décision Dargis[49] qui sanctionnait la faute du président de l’APCHQ. Il réclame ici que soient sanctionnées les fautes répétées et récurrentes d’un Entrepreneur majeur et d’un Administrateur aguerri.

[233] Quant au libellé de l’article 74 du Règlement, Me L’Abbé souligne que le terme engagement utilisé est plus large et général que le mot obligation et englobe forcément les obligations contractées par l’Entrepreneur.

[234] Il souligne que les Bénéficiaires ne prétendent pas à la mauvaise foi de l’Entrepreneur mais plutôt qu’il a fait preuve de négligence grossière. Il en va de même de l’Administrateur.

ENTREPRENEUR - RÉPLIQUE

[235] Me Dalli souligne qu’il n’est pas pertinent de savoir qui contrôle le gestionnaire. Ceci ne déresponsabilise en rien les Syndicats et les copropriétaires.

[236] On allègue la faute lourde de l’Entrepreneur. Or, la seule faute commise par l’Entrepreneur est celle d’avoir omis de transmettre un avis de fin des travaux dans 11 des 12 dossiers. Il ne s’agit ni d’une faute lourde, ni d’une faute récurrente.

[237] En l’espèce, aucun témoin n’est venu dire qu’il avait été trompé ou induit en erreur.

ADMINISTRATEUR - RÉPLIQUE

[238] Le procureur de l’Administrateur, référant aux responsabilités des membres du conseil d’administration des Syndicats, indique qu’il s’agit, entre autres, d’un organe d’information. De plus, il réfère aux rencontres des présidents des différents Syndicats et souligne que lors de l’incendie de décembre 2006, de l’information aurait pu être échangée. De plus, un document intitulé Info-RBQ 2008 a fourni de l’information importante relative aux murs coupe-feu. Ici, aucune démonstration convaincante n’a été faite qu’il y avait un vice au niveau des murs coupe-feu.

[239] De plus, l’info-RBQ déposé sous la cote GMN-4 a fourni de l’information relative à la réception des parties communes. Il se dit saturé d’entendre que l’Administrateur a commis une faute lourde pour avoir manqué d’initiative en ne prenant pas l’Entrepreneur « par la main ». Les Bénéficiaires aussi ont des responsabilités et ils doivent les assumer. L’Administrateur a fait des inspections et donné des formations à l’échelle provinciale. Il a été actif, dans les limites prévues au Règlement.

[240] Il souligne que les arguments des Bénéficiaires seraient valables devant les tribunaux de droit commun, contre un mandataire qui n’aurait pas suivi toutes les instructions et qui n’aurait pas fait preuve d’honnêteté et de diligence. Les concepts de négligence et de faute lourde relèvent du droit civil et ne sont pas applicables en l’espèce.

ANALYSE ET DÉCISION

[241] Le Tribunal doit décider si l’Administrateur a eu raison de déclarer les demandes des Bénéficiaires irrecevables dans onze (11) des douze (12) dossiers, dont celui-ci, au motif que les demandes ont été faites tardivement. Pour ce faire, le Tribunal doit d’abord déterminer si la date de fin des travaux a été correctement établie par l’Administrateur. Il doit faire de même quant à la date de réception des parties communes.

[242] Sans reprendre chacun des points soulevés par les parties, le Tribunal répond aussi succinctement que possible aux arguments principaux de manière à permettre une bonne compréhension des sentences rendues dans les douze (12) dossiers réunis.

[243] Enfin, de la structure corporative mise en preuve par les Bénéficiaires le Tribunal comprend qu’Intrawest ULC est l’acteur principal en l’instance bien que juridiquement, l’Entrepreneur soit Station Mont Tremblant SEC. Ainsi, pour alléger le texte, le Tribunal n’apportera pas les nuances qui pourraient s’imposer, dans un autre contexte, entre les différentes entités juridiques que sont Intrawest ULC et Station Mont Tremblant SEC toutes deux étant considérées, aux fins des présentes, comme une seule et même entité.

LA GARANTIE APPLICABLE

[244] Aux fins de rendre ses décisions, le Tribunal doit d’abord déterminer le type de garantie applicable pour chacun des dossiers. À ce titre, le Règlement prévoit deux (2) types de garantie, soit la garantie avant réception et la garantie après réception[50].

[245] Avant la réception des parties communes, le Règlement couvre principalement le remboursement des acomptes et le parachèvement des travaux lorsque le bénéficiaire est détenteur des titres de propriété[51] alors qu’après réception, le Règlement couvre le parachèvement des travaux dénoncés par écrit par le professionnel du bâtiment lors de la réception des parties communes, la réparation des malfaçons apparentes et non apparentes, des vices cachés et des vices majeurs[52] selon les conditions édictées.

[246] En toute logique, le Tribunal doit d’abord décider s’il y a eu réception des parties communes ou non afin de déterminer laquelle des garanties s’applique et par la suite, analyser la question des délais le cas échéant.

[247] À cette fin, le Tribunal doit examiner la preuve soumise et la documentation au soutien des réclamations des Bénéficiaires.

[248] En l’espèce, aucune preuve documentaire de réception des parties communes n’a été produite. De plus, les témoins entendus ont indiqué avoir cherché et ne pas avoir trouvé de documentation en ce sens. Selon les témoignages rendus, il appert que les documents, s’ils ont existés, ont probablement été perdus lors des transferts successifs des contrats de gestion des Syndicats aux différents gestionnaires.

[249] L’Administrateur, pour sa part, n’en a pas reçu de copies et de fait, le nom de l’Entrepreneur et des Syndicats en l’instance se retrouvent sur la liste remise à la RBQ en 2006 par l’Administrateur et produite sous la cote GMN-5 de sorte qu’il est raisonnable de croire que les documents n’ont jamais existés et donc qu’aucune réception des parties communes n’a eu lieu.

[250] Néanmoins, en l’espèce, force est de constater que les réclamations des Bénéficiaires ont pour objet d’obtenir de l’Administrateur qu’il intervienne aux dossiers conformément au Règlement, relativement aux problèmes dénoncés et, à défaut par l’Entrepreneur d’exécuter ses obligations légales et contractuelles, d’obtenir que l’Administrateur, à titre de caution, les exécute en sa place et lieu. En somme, aucun des Bénéficiaires n’a réclamé le remboursement des acomptes, ni le parachèvement des travaux. Ce qui est réclamé, c’est la réparation des problèmes dénoncés.

[251] Conclure qu’aucune réception des parties communes n’a eu lieu aurait pour conséquence que les droits des Bénéficiaires soient limités à réclamer soit le remboursement des acomptes, soit le parachèvement des travaux. Cela aurait également pour effet de déclarer que la garantie pour la réparation des malfaçons, des vices cachés et des vices majeurs n’aurait pas encore débutée pour des Immeubles construits entre 1999 et 2005. Inévitablement, de cette conclusion découlerait également une garantie nettement supérieure dans le temps à celle prévue par le législateur[53], ce qui, même en équité, ne peut être accordée par l’arbitre[54].

[252] La conclusion voulant que la réception des parties communes n’ait pas eu lieu est illogique en l’espèce et constituerait une application littérale du Règlement qui défierait la finalité de celui-ci, soit la protection des bénéficiaires mais pour une durée limitée dans le temps. De plus, cette conclusion serait incompatible avec l’intention du législateur et avec la position adoptée par toutes les parties en l’instance.

[253] En conséquence, le Tribunal estime qu’il doit considérer, en l’espèce, qu’il y a eu réception des parties communes.

[254] Par ailleurs, l’article 25 du Règlement (à l’époque pertinente) énonce ce qui suit :

25. Pour l'application de la présente sous-section, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par :

« fin des travaux des parties communes » : la date à laquelle tous les travaux de l'entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine;

(…)

« réception des parties communes » : l'acte par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes. Cette déclaration s'effectue à la suite de la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires.

[255] Ainsi, la fin des travaux des parties communes survient, dans les faits, lorsque tous les travaux convenus par écrit avec le bénéficiaire sont exécutés par l’entrepreneur et que le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine. Le Tribunal est donc d’accord avec l’Entrepreneur et l’Administrateur lorsqu’ils affirment que la date à laquelle survient la fin des travaux et l’avis de fin des travaux sont deux (2) choses différentes.

[256] Par ailleurs, la réception des parties communes survient lorsque le professionnel du bâtiment, choisi par le syndicat bénéficiaire, déclare la fin des travaux. Ainsi, il ne s’agit pas pour l’entrepreneur de décréter unilatéralement que les travaux sont terminés, au contraire. La réception des parties communes doit être faite par un professionnel dont le rôle consiste notamment à inspecter le bâtiment et confirmer que tous les travaux ont été exécutés entièrement et correctement. La réception des parties communes se fait suite à la réception de l’avis de fin des travaux transmis par l’entrepreneur.

[257] La réception des parties communes est donc consécutive à la réception d’un avis de fin des travaux, avis qui doit être envoyé par l’entrepreneur. En l’espèce, aucun avis de fin des travaux n’a été envoyé dans le présent dossier.

[258] Vu l’article 25 du Règlement, il faut admettre qu’il ne peut y avoir réception des parties communes sans qu’il y ait eut, dans les faits, fin des travaux. Si les travaux ne sont pas terminés, le professionnel du bâtiment ne pourra recevoir les parties communes de l’immeuble et confirmer que la fin des travaux est survenue. De cette conclusion découle la nécessaire existence de la fin des travaux au plus tard au jour de la réception des parties communes.

[259] Conformément à la jurisprudence arbitrale, en l’absence de preuve de réception des parties communes, il appartient au Tribunal de déterminer cette date afin de prévenir toute iniquité pour l’une ou l’autre des parties[55]. À ce titre, le Tribunal est habilité à décider de cette question en équité conformément à l’article 116 du Règlement[56]. Par ailleurs, quoique la détermination d’une telle date soit nécessairement de nature arbitraire, elle est cependant toujours basée sur des principes d’équité[57] et sur la foi de la preuve soumise.

[76] L'équité est un concept qui fait référence aux notions d'égalité, de justice et d'impartialité qui sont les fondements de la justice naturelle. Dans certains cas, l'application littérale des règles de droit peut entraîner une injustice. Le recours à l'équité permet, dans certains cas, de remédier à cette situation[58].

[260] En conséquence, il ne reste qu’à déterminer la date de la réception des parties communes en conformité avec ce que ci-dessus énoncé.

DÉTERMINATION DE LA DATE DE RÉCEPTION DES PARTIES COMMUNES

Réception des parties communes - critères

[261] Les tribunaux d’arbitrage ont considéré que plusieurs facteurs pouvaient être pris en compte au moment de fixer la date de réception des parties communes et notamment a) la date de fin des travaux[59]; b) la date à laquelle le syndicat est devenu indépendant[60]; c) la date de la première assemblée du conseil d’administration[61]; d) la date d’immatriculation du syndicat[62]; e) la date à laquelle la majorité des unités étaient vendues[63]; f) la date à laquelle l’immeuble était en état de servir aux fins auxquelles il est destiné[64]; ou encore g) le concept d’habitabilité[65]. Évidemment, chaque cas étant un cas d’espèce, des principes d’équité doivent guider le Tribunal dans la détermination de la date de réception des parties communes.

a) La date de fin des travaux

[262] En ce qui concerne la date à laquelle les travaux étaient, dans les faits, terminés le Tribunal ne peut tirer aucune conclusion à la lumière de la preuve.

[263] En effet, l’Entrepreneur n’a pas témoigné et il n’a fait entendre aucun témoin. Il a plutôt choisi de mandater son procureur pour déposer en preuve le document coté comme pièce E-1 pour établir la date à laquelle il a estimé, à l’époque pertinente, que la fin des travaux était survenue. De plus, aucun témoin cité par l’Administrateur ou par les Bénéficiaires n’a témoigné sur la date à laquelle les travaux auraient été terminés.

[264] Le document déposé par l’Entrepreneur sous la cote E-1 a été déposé pour valoir témoignage, c’est-à-dire que si un représentant de l’Entrepreneur avait témoigné, c’est ce que le témoin aurait dit. Le document contient des références précises aux pièces en l’instance et aux procédures pendantes devant les instances civiles. Celui-ci a manifestement été confectionné pour les fins de l’audience. Il ne s’agit pas d’un document préparé dans le cours normal des affaires de l’entreprise. La force probante de ce document est laissée à l’appréciation du Tribunal lequel ne lui accorde aucune valeur à défaut d’être corroboré par quelque autre élément de preuve.

[265] Par ailleurs, le Tribunal s’explique mal que les avis de fin des travaux de même que les formulaires de réception des parties communes, s’ils existent, aient été en la possession du gestionnaire plutôt que sous le contrôle de l’Entrepreneur lui-même, et que ceux-ci aient probablement été égarés lors du transfert des contrats de gestion d’un gestionnaire à l’autre. Le Tribunal s’explique mal aussi que lesdits documents n’aient pas été transmis à l’Administrateur comme le prévoit le Règlement.

[266] Les parties ont admis que l’Entrepreneur avait fait des efforts raisonnables afin de repérer les documents pertinents à l’administration du programme de garantie. Les parties ont également admis que le gérant des Syndicats bénéficiaires a fait les recherches nécessaires dans ses archives et auprès des administrateurs anciens et actuels. Bien que le Tribunal en prenne acte et qu’il ne remette pas en cause la sincérité des témoignages entendus, le Tribunal estime toutefois que les documents en question auraient dû être en la possession de l’Entrepreneur et non d’un tiers, quoique celui-ci puisse lui appartenir, et qu’ils auraient dû être transmis à l’Administrateur au moment opportun.

[267] L’Entrepreneur soutient que le fardeau de démontrer qu’à la date établie par lui (E-1) les travaux n’étaient pas terminés et que les bâtiments n’étaient pas en état de servir aux fins pour lesquels ils sont destinés appartient aux Bénéficiaires et que ceux-ci ne s’en sont pas déchargé.

[268] Avec égards, le Tribunal est en désaccord avec cette position.

[269] En matière de fardeau de preuve, c’est à la partie qui invoque un fait de le prouver et la preuve qui rend l’existence de ce fait plus probable que son inexistence est suffisante[66].

[270] En l’espèce, les Bénéficiaires doivent démontrer, selon la balance des probabilités, que les décisions de l’Administrateur sont erronées[67] et plus précisément, ils doivent convaincre l’arbitre que la fin des travaux de même que la réception des parties communes n’ont pas eu lieu aux dates déterminées par l’Administrateur. Les Bénéficiaires n’ont pas, contrairement aux prétentions de l’Entrepreneur, à prouver que la fin des travaux n’est pas survenue à la date à laquelle l’Entrepreneur a unilatéralement décidé qu’ils étaient terminés.

[271] L’Entrepreneur a soutenu que l’Administrateur avait correctement déterminé les dates de fins des travaux et de réception des parties communes. Toutefois, dans l’éventualité où le Tribunal ne maintient pas la décision de l’Administrateur, il demande au Tribunal de déclarer que la fin des travaux est survenue à la date indiquée dans son tableau E-1 et de déterminer la date de réception des parties communes, en équité.

[272] Il appartenait à l’Entrepreneur de démontrer, selon le même fardeau, qu’advenant que les décisions de l’Administrateur soient déclarées erronées que les dates qu’il propose sont plus vraisemblables qu’invraisemblables.

[273] Avec respect, soutenir que le Tribunal doit se fier au document E-1 qui n’a même pas été signé sous serment pour décider de la date de fin des travaux revient à exiger un acte de foi. L’Entrepreneur n’a pas témoigné à l’audience sur la façon dont le document E-1 a été confectionné, ni expliqué l’état des travaux auxdites dates. De plus, le document E-1 est incohérent avec certains autres éléments de preuve et, notamment, avec les dates de fin des travaux qui apparaissent aux avis de fin des travaux dans le dossier du SDC Panache (elles-mêmes ne coïncidant pas avec la date indiquée aux formulaires de réception des parties communes de ce même dossier). Le Tribunal n’est pas prêt à faire cet acte de foi, qu’il n’en déplaise à l’Entrepreneur.

[274] Avec égards, le Tribunal estime que l’Entrepreneur ne s’est pas déchargé de son fardeau.

[275] À défaut de connaître la date réelle de fin des travaux, le Tribunal possède le pouvoir de la déterminer en équité[68].

[276] Les critères développés par la jurisprudence sont i) la date à laquelle les travaux, dans les faits, étaient terminés[69], ii) la date d’habitabilité du bâtiment[70], iii) la date à laquelle il était en état de servir aux fins auxquelles on le destine[71], iv) la perte de contrôle du syndicat par l’entrepreneur[72], et v) la date à laquelle la majorité des unités privatives ont été vendues[73].

[277] Par ailleurs, dans l’affaire Blais[74], l’arbitre Reynald Poulin a décidé que « la fin des travaux n’est pas assimilé à la date d’occupation de l’immeuble. »

[278] Soulignons également les propos de notre collègue Me Zoltowski à ce sujet :

[78] Je note que le fait que le bâtiment aurait pu être « en état de service conformément à l’usage auquel on le destine » le 7 août 2006, comme le prétend l’avocat de l’Administrateur n’est pas, selon moi, suffisant pour que je puisse conclure qu’à cette date la « fin des travaux des parties communes » a eu lieu. Selon moi, la définition de cette expression à l’article 25 du Règlement cité ci-haut requiert que deux conditions soient remplies : la première est que tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le Bénéficiaire doivent être exécutés et la deuxième - que le bâtiment soit en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine[75].

i) Date à laquelle les travaux, dans les faits, étaient terminés

[279] En l’espèce, aucune preuve n’a été faite quant à la date à laquelle les travaux étaient, dans les faits, terminés.

ii) Date d’habitabilité du bâtiment

iii) Date à laquelle il était en état de servir aux fins auxquelles on le destine

[280] Aucune preuve n’a démontré à quelle date les Immeubles étaient en état d’habitabilité ni à quelle date ceux-ci étaient en état de servir aux fins auxquelles ils sont destinés.

[281] Rappelons ici qu’il s’agit d’un projet immobilier de villégiature et donc que les fins auxquelles sont destinées les Immeubles impliquent notamment la mise en location à des tiers. Il s’agit, de l’avis du Tribunal, d’un élément important dans l’appréciation du critère d’être en état de servir aux fins auxquelles il est destiné.

[282] Faute par les parties d’avoir administré une preuve quant à cet élément, le Tribunal ne dispose d’aucune preuve qui puisse l’aider dans la détermination de la date de fin des travaux qui pourrait potentiellement coïncider avec la date à laquelle les Immeubles étaient en état de servir aux fins auxquelles ils sont destinés.

[283] De fait, il n’est pas impossible d’imaginer que la construction de toutes les parties privatives ait pu être terminée et donc que ces parties privatives puissent être en état d’être habitées et utilisées et même avoir été toutes vendues, mais que des travaux additionnels aux parties communes étaient nécessaires pour permettre la mise en location ou à tout le moins permettre l’exploitation des Immeubles telle que prévue à des fins de villégiature.

[284] Il ne s’agit pas ici d’inclure des éléments qui sont expressément exclus du terme « Bâtiment » au sens du Règlement, mais il est plutôt question d’éléments qui sont inclus au terme « Bâtiment » et qui font partie des parties communes. Évidemment, il s’agit ici d’hypothèses qui n’ont pas été démontrées mais qui illustrent la difficulté posée au Tribunal en l’absence de preuve.

iv) Perte de contrôle du syndicat par l’entrepreneur

[285] En ce qui concerne le critère de la perte de contrôle du syndicat par l’Entrepreneur, il s’agit du critère utilisé ici par Monsieur Savage aux fins de déterminer la date de fin des travaux. De fait, il a établi la date de fin des travaux au 28 juin 2004 laquelle date correspond au moment où l’Entrepreneur ne détenait plus 50 % + 1 des voix au sein du SDC en ajoutant que tous les actes de vente des unités de condominium signés à cette date portent une mention à l’effet que l’acheteur a inspecté l’immeuble et s’en est déclaré satisfait.

[286] En tout respect, c’est là méconnaître le droit que de faire une telle affirmation, l’immeuble étant défini, aux actes de vente, comme étant l’unité de condominium dont l’acheteur se porte acquéreur. C’est donc l’unité de condominium, soit une partie privative, qui a été inspectée et dont l’acheteur s’est déclaré satisfait et non les parties communes. Par ailleurs, Monsieur Savage n’étant pas juriste, le Tribunal ne lui tient pas rigueur de cette erreur mais estime tout de même non fondée sa conclusion pour ce motif et ceux énoncés plus loin. Cette date étant donc invalide, il faut s’en rapporter à la preuve soumise dans les autres dossiers.

[287] Les parties ayant toutes représentées que la preuve des faits dans le dossier du SDC Panache devait servir de trame factuelle dans tous les autres dossiers, dont le présent dossier, en faisant les adaptations nécessaires, le Tribunal reproduit ici un extrait de la décision rendue dans le dossier du SDC Panache :

[264] Par ailleurs, il ressort de la preuve que le 26 novembre 2005, le Syndicat était encore sous le contrôle de l’Entrepreneur.

[265] En effet, selon le procès-verbal du 26 novembre 2005, seuls sont présents à l’assemblée des copropriétaires David Bryson, Directeur Expérience invité chez Intrawest Placemaking, lequel représente les copropriétaires des unités 762 et 766 du SDC Panache ainsi que Station Mont Tremblant, « en attendant que les unités soient transférées aux nouveaux propriétaires », ainsi que Stéphan Dubois, gérant chez le gestionnaire GDI, Jean Filiatrault, comptable au service des finances de Station Mont Tremblant et Nicole Cyr, superviseur chez le gestionnaire GDI.

[266] Le procès-verbal indique : Présents : 26.96 %; Procurations : 26.96 %; Sous-total 53.92 %; Absents : 46.08 %; Total : 100 %.

[267] Bien que le procès-verbal indique qu’il s’agisse de l’assemblée des copropriétaires du SDC Panache, plus loin on y lit qu’il s’agit de l’assemblée de 3 SDC, soit Panache bâtiment 1, bâtiments 5 & 6 et bâtiment 7. Le Tribunal ignore comment les voix ont été comptées et combien d’unités, au total, étaient vendues à cette date pour ces trois (3) Syndicats.

[268] Étonnamment, l’Entrepreneur a signé le formulaire de réception d’une partie privative pour l’unité 762 le 19 octobre 2007 et les Bénéficiaires l’ont signé le 2 novembre 2007. Le Tribunal s’explique mal comment Monsieur Bryson pouvait représenter ces copropriétaires à l’assemblée du 26 novembre 2005 alors qu’ils n’étaient pas encore propriétaires de leur unité et qu’en conséquence, ils ne pouvaient lui signer une procuration.

[269] En ce qui concerne l’unité 766, le formulaire de réception n’a pas été produit mais le contrat préliminaire lui, a été signé en juin 2005.

[270] Par ailleurs, aucune des procurations n’a été déposée et aucune preuve de l’envoi des avis de convocation n’a été faite. Quoi qu’il en soit, nous avons énuméré plus haut les personnes présentes et on y note la présence exclusive de représentants, directs ou indirects, de l’Entrepreneur.

[271] À cette première assemblée, sont élus à titre d’administrateurs pour l’année à venir David Bryson, Marie-Christine Pinard et Gaétan Cormier. Ces personnes sont toutes des représentants de l’Entrepreneur.

[272] Quant à l’assemblée annuelle suivante tenue le 18 novembre 2006, étaient présents David Bryson (Directeur expérience invité chez Intrawest Placemaking), Gaétan Cormier (Vice-président développement chez Intrawest), Stéphan Dubois (Directeur général) et Francine Loubert (secrétaire pour la rédaction du procès-verbal). Est également présente la copropriétaire de l’unité 768.

[273] En 2006, le procès-verbal indique ceci : 762 Procuration; 764 Procuration; 766 Absent; 768 Présent; 782 Procuration; 784 Procuration; 786 Absent; et 788 Absent. À cette date, le procès-verbal ne porte aucune mention quant à la personne à qui la procuration aurait été donnée pour représenter les copropriétaires et les procurations n’ont pas été déposées.

[274] Notons qu’aucune preuve de l’envoi de l’avis de convocation n’a été faite. Quoi que la présence de l’une des copropriétaires à ladite assemblée milite en faveur de l’existence d’un avis de convocation, l’absence de preuve ne permet pas au Tribunal de s’assurer de la validité de cet avis.

[275] Le Tribunal ajoute ici que le procès-verbal du 18 novembre 2006 indique dans son en-tête qu’il s’agit aussi de l’assemblée annuelle du SDC Domaine du Géant. S’agit-il d’une erreur? Cette question demeure sans réponse.

[276] Par ailleurs, les administrateurs élus pour l’année suivante sont la copropriétaire de l’unité 768 ainsi que David Bryson et Gaétan Cormier.

[277] Il s’agit-là des seuls procès-verbaux déposés à l’audience.

[278] Comme l’a soulevé la procureure de l’Entrepreneur, les procès-verbaux ne sont pas signés et ne sont pas accompagnés des procurations.

[279] Selon les procès-verbaux déposés, et quelle que soit leur valeur, la preuve n’a pas démontré qu’en novembre 2005 et qu’en novembre 2006 les assemblées tenues pour le SDC Panache et possiblement pour le SDC Manoirs Domaine du Géant, étaient des assemblées de copropriétaires au sens des articles 1104 et suivants du Code civil du Québec.

[280] Quoi qu’il en soit, si le Tribunal décide que les procès-verbaux sont le reflet des événements tels qu’ils se sont produits, le résultat auquel il en arrive n’est pas favorable à l’Entrepreneur puisque ceux-ci ne permettent pas d’établir l’indépendance du Syndicat en l’instance.

[281] Si, au contraire, le Tribunal décide que ceux-ci n’ont aucune valeur probante vu l’absence de signature et l’absence des procurations en plus de l’irrégularité quant à la qualité de propriétaire de ceux ayant prétendument donné des procurations (unités 762 et 766), la situation de l’Entrepreneur n’est pas meilleure puisque le Tribunal n’est pas plus en mesure d’établir si le Syndicat était indépendant.

[282] Les procès-verbaux déposés à l’instance ont été préparés, selon la preuve soumise, par le gestionnaire pour qui l’organisation et la participation aux assemblées d’organisation et assemblées annuelles des Syndicats constituent une activité d’entreprise. De plus, les dits procès-verbaux se trouvaient entre les mains de copropriétaires qui en ont vraisemblablement reçu copie du gestionnaire à l’époque pertinente.

[283] De l’avis du Tribunal, il faut considérer les procès-verbaux, dans les circonstances, comme étant des écrits non signés utilisés habituellement dans le cours des activités de l’entreprise conformément à l’article 2831 C.c.Q. Ceci étant, ce constat ne couvre pas l’irrégularité relative à l’absence des procurations. De l’avis du Tribunal, la preuve a démontré que le Syndicat n’était pas indépendant en 2005, ni en 2006.

[284] Par ailleurs, et puisque les parties en ont longuement traité, le Tribunal ajoute les arguments suivants en réponse à ceux soulevés par les procureurs :

[285] L’Administrateur a déposé en preuve la pièce GMN-8 qui a été préparée et utilisée par l’Administrateur aux fins de compter les voix des copropriétaires au sein de chaque SDC au moment de déterminer la date à laquelle l’Entrepreneur ne détenait plus la majorité des voix dans chacun d’eux et donc, la date à laquelle les Syndicats auraient acquis leur indépendance.

[286] Suite à une lecture attentive et à la l’analyse des pièces GMN-6 et GMN-8, le Tribunal n’arrive pas à déterminer de quelle manière l’Administrateur s’y est pris pour calculer les voix. Se basant sur la date de réception des parties privatives telle qu’indiquée aux formulaires de réception d’une partie privative fournis (plusieurs n’ont pas été fournis), le Tribunal arrive à des dates qui ne coïncident pas avec celles établies par l’Administrateur.

[287] Selon le tableau déposé par l’Administrateur (GMN-8) toutes les unités en l’instance auraient été vendues entre juin et octobre 2005, sauf une seule qui aurait été vendue en octobre 2007. Par contre, selon les dates inscrites aux formulaires de réception d’une partie privative (GMN-6), on note qu’au moins 2 unités ont été reçues en 2006.

[288] L’article 1093 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

1093 Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.

[289] Ainsi, dans la mesure où l’Entrepreneur détenait plus de 50 % des voix au sein de l’assemblée des copropriétaires au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété le 20 juin 2005, il en était le promoteur.

[290] Par ailleurs, les articles 1104 et suivants du Code civil du Québec établissent comme suit la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat, donc le moment où le syndicat devient indépendant :

SECTION VIII
DE LA PERTE DE CONTRÔLE DU PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT

1104. Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d'une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires, le conseil d'administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l'élection d'un nouveau conseil d'administration.

Si l'assemblée n'est pas convoquée dans les 90 jours, tout copropriétaire peut le faire.

1105. Le conseil d'administration, lors de cette assemblée, rend compte de son administration.

Il produit des états financiers, lesquels doivent être accompagnés de commentaires d'un comptable sur la situation financière du syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer toute irrégularité qu'il constate.

Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40 % des voix de tous les copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant l'assemblée.

(…)

1107. Le nouveau conseil d'administration peut, dans les 60 jours de l'élection, mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l'entretien de l'immeuble ou pour d'autres services, antérieurement à cette élection, lorsque la durée du contrat excède un an.

[291] On peut bien soutenir que les copropriétaires auraient dû être présents à chacune des assemblées en 2005 et 2006 pour élire un nouveau conseil d’administration. Encore faut-il qu’ils aient été informés de la tenue de l’assemblée et des sujets qui y seraient discutés.

[292] Auraient-ils pu eux-mêmes convoquer une assemblée? Certes, l’article 1104 du Code civil du Québec le leur permettait. Par ailleurs, en raison de la nature particulière du projet, élément sur lequel nous reviendrons plus loin, ce serait d’appliquer à la lettre la loi que de faire perdre les droits aux Bénéficiaires pour une technicalité qui ne fait aucun sens ici.

[293] En sus de tout ce qui précède, pendant la période de contrôle du conseil d’administration par l’Entrepreneur, le gestionnaire, propriété de ce dernier, agissant à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration^[53], devait en tout temps agir avec prudence et diligence, honnêteté et loyauté, dans l’intérêt du bénéficiaire ou de la fin poursuivie^[54].

[294] Il devait également exercer les droits qui sont rattachés aux biens administrés^[55]. À ce titre, il ne pouvait exercer ses pouvoirs dans l’intérêt d’un tiers ou dans son propre intérêt et il ne pouvait se placer en situation de conflit d’intérêts^[56].

[295] Lors de l’assemblée du 18 novembre 2006, la question du conflit d’intérêts du gestionnaire dans lequel le place son statut par rapport à l’Entrepreneur dont il est la propriété et les intérêts des Syndicats qu’il représente est abordée. Cette question est en lien toutefois avec un contrat pour le service de sécurité. De fait, le procès-verbal (B-20) mentionne ceci :

Sécurité

(…) M. Dubois explique que le contrat du service de sécurité est octroyé à Station Mont Tremblant mais qu’il a récemment reçu le feu vert pour obtenir des soumissions d’autres fournisseurs, ce qu’il ne pouvait faire auparavant. Il en va de même pour le service de collecte de déchets, également assumé par Station Mont Tremblant actuellement. Il ajoute que la structure de Gestion des immeubles Le Sommet inc. sera bientôt modifiée, par l’ajout notamment de plusieurs gérants. Il ajoute finalement que c’est en janvier prochain que l’on connaîtra le sort du service de Gestion des immeubles Le Sommet inc., lequel relève actuellement de Station Mont Tremblant. Cette situation place évidemment le gestionnaire en position de conflit d’intérêts.

[296] Le gestionnaire a donc manqué à son obligation de s’abstenir de tout conflit d’intérêt.

[297] L’Entrepreneur a rappelé au Tribunal que les Bénéficiaires ont voulu le lien de dépendance avec l’Entrepreneur et qu’ils auraient pu remplacer le gestionnaire s’ils n’étaient pas satisfaits de ses services.

[298] Me Dalli rappelle que les Syndicats sont constitués en personne morale, agissant par le biais d’administrateurs, leurs mandataires. Elle soutient que ces derniers auraient facilement pu nommer un autre gestionnaire si tel était leur désir. Ceux-ci connaissaient l’existence du plan de garantie et ils ont omis de s’informer et d’agir en conséquence. Leur inaction, plaide-t-elle, ne saurait préjudicier à l’Entrepreneur ou à l’Administrateur. À cela le Tribunal répond qu’encore faut-il qu’une opportunité réelle leur soit donnée.

[299] À la lecture de la Déclaration de copropriété (pièce A-1 du SDC Manoirs I) nous y notons que l’article 10.2.8 prévoit que le gestionnaire peut être une personne affiliée ou associée à l’Entrepreneur et que l’entente avec celui-ci peut être dans la forme proposée à l’Annexe A joint à ladite déclaration. De plus, un contrat de gestion a été préparé et joint à la même dite déclaration et indique notamment que le gestionnaire, en l’occurrence Gestion les immeubles Le Sommet inc. (GDI), accepte de rendre les services prévus à l’Annexe A et de se conformer aux termes et conditions qui y sont énoncés.

[300] Pour sa part, l’Annexe A indique que les procès-verbaux des assemblées seront préparés par les administrateurs et distribués par le gestionnaire. De plus, il est prévu qu’un livre des procès-verbaux des assemblées des copropriétaires ainsi que de celles des administrateurs sera tenu par le gestionnaire. Enfin, toujours selon l’Annexe A, il incombe au gestionnaire d’organiser les assemblées annuelles de copropriétaires ainsi que toute autre assemblée spéciale à la demande du conseil d’administration.

[301] En l’espèce, aucune preuve n’a été faite quant à la convocation de quelque assemblée que ce soit lors ou en vue du transfert du Syndicat. Manifestement, aucun livre de procès-verbaux des assemblées n’a été tenu et conservé par le gestionnaire.

[302] Par ailleurs, selon ce qu’indique le Guide du propriétaire (pièce B-26), dont les extraits suivants sont pertinents aux fins des présentes, il appartenait au gestionnaire, propriété de l’Entrepreneur ici, de voir à la gestion des garanties :

CE QUE "GESTION DES IMMEUBLES LE SOMMET INC."
FAIT POUR VOUS

L’équipe de la "Gestion des immeubles Le Sommet inc." est responsable d’administrer, de contrôler, d’entretenir et de protéger les parties communes de votre copropriété, selon les directives établies par le Conseil d’Administration, le tout en conformité avec la Déclaration de copropriété et les exigences du Code civile du Québec.

Pour ce faire, nous travaillons en étroite collaboration avec le Conseil d’Administration de la copropriété en lui fournissant les informations et recommandations nécessaires pour faciliter une prise de décision éclairée. Nous avons ainsi un rôle de conseiller auprès des administrateurs, tant dans les secteurs administratif, comptable que technique.

(…)

SECTEUR TECHNIQUE

Le secteur technique s’assure de voir au suivi de l’entretien et de la protection des parties communes de la copropriété, par le biais d’un programme d’entretien régulier et préventif.

Le technicien en bâtiment et son équipe voient à fournir au Conseil d’Administration le résultat de leurs observations ainsi que les recommandations dans le but d’entretenir et de protéger les espaces communs. Dans certains cas, le technicien peut recommander que le Syndicat fasse appel à des professionnels (architecte, ingénieur ou autres) pour obtenir l’expertise et le support requis dans des situations particulières.

(…)

SERVICE DES GARANTIES

Effectue le suivi des garanties sur les copropriétés neuves et voit à ce que les anomalies de construction soient corrigées à l’intérieur de la période des garanties. Le technicien en bâtiment et son équipe s’assurent que les requêtes des propriétaires sont traitées selon les échéances prescrites et sont également le lien direct entre les propriétaires, l’entrepreneur général ainsi que le promoteur immobilier.

[303] De tout ce qui précède, le Tribunal retient que tant en 2005 qu’en 2006, dans les faits, le Syndicat est encore administré par l’Entrepreneur/promoteur, malgré le fait que celui-ci ne détenait plus la majorité des voix au sein du Syndicat.

[304] Il découle naturellement des motifs exprimés ci-dessus que le 21 septembre 2005 de même que le 25 octobre 2005, soit à la date de signature des avis de fin des travaux (quelle que celle-ci puisse être, la preuve étant ambiguë à ce sujet) le Syndicat n’était pas indépendant. De même, 9 novembre 2005, date de la signature des formulaires de réception des parties communes, le Syndicat n’était pas non plus indépendant.

[288] Considérant ce qui précède, et prenant pour acquis que les événements survenus dans le SDC Panache se sont déroulés mutatis mutandis dans le présent dossier, c’est-à-dire que l’Entrepreneur a contrôlé le Syndicat pendant un temps indéterminé après que plus de 50 %+1 des voix au sein du SDC aient été transférés à des tiers, le Tribunal conclu que la date d’indépendance du Syndicat en l’instance n’est pas déterminée.

v) Date à laquelle la majorité des unités privatives ont été vendues

[289] Quant à la date à laquelle toutes les unités privatives étaient vendues, le Tribunal est d’avis qu’en raison du caractère particulier du projet, cette date ne saurait être déterminante en l’espèce.

[290] Au surplus, ajoutons que si cette date avait eu une quelconque importance, le Tribunal ne dispose pas des actes de vente de chacune des unités privatives formant le Syndicat en l’instance. Tout ce dont le Tribunal dispose est la pièce GMN-6 laquelle contient certains formulaires de réception des parties privatives de même que les actes de vente des unités vendues au 28 juin 2004 et produits sous la cote A-11.

[291] S’agissant aussi d’un critère pouvant servir à déterminer la date de réception des parties communes, cet élément est discuté plus longuement au point e) ci-dessous.

[292] Considérant tout ce qui précède, la date à laquelle les travaux ont pris fin n’est ni déterminée ni déterminable. Par ailleurs, bien que la date de fin des travaux puisse être utile pour établir la date de réception des parties communes, il s’agit aussi d’un élément important dans l’administration de la garantie. Ainsi, le Tribunal doit déterminer cette date en plus de déterminer la date de réception des parties communes. Vu les circonstances particulières, le Tribunal estime raisonnable de décréter que la fin des travaux sera réputée avoir eu lieu en même temps que la réception des parties communes.

b) Date à laquelle le syndicat est devenu indépendant

[293] En ce qui concerne la date à laquelle chaque Syndicat est devenu indépendant, le Tribunal ne dispose pas de cette preuve.

c) Date de la première assemblée du conseil d’administration

[294] Le Tribunal a déjà décidé dans le dossier du SDC Panache que lors de la première assemblée des copropriétaires ainsi que lors de la deuxième assemblée le Syndicat était sous le contrôle de l’Entrepreneur. Aucun autre procès-verbal n’ayant été déposé, le Tribunal a décrété qu’il ne disposait pas de l’information démontrant la date à laquelle a eu lieu la première assemblée des copropriétaires suivant la perte réelle, dans les faits, du contrôle de l’Entrepreneur sur ledit Syndicat.

[295] Quoi qu’il en soit, faute de disposer de quelque élément de preuve relatif au présent dossier et appliquant les faits du dossier SDC Panache au présent dossier, mutatis mutandis, le Tribunal est d’avis que le critère de la date de la première assemblée des copropriétaires est inapplicable en l’instance.

d) Date d’immatriculation du syndicat

[296] La preuve a démontré dans le dossier SDC Panache que même six (6) mois après la date d’immatriculation du Syndicat celui-ci était encore sous le contrôle de l’Entrepreneur. Appliquant les faits du dossier SDC Panache au présent dossier, mutatis mutandis, le Tribunal estime qu’il ne peut retenir cet élément pour déterminer la date de réception des parties communes.

e) Date à laquelle la majorité des unités étaient vendues.

[297] La jurisprudence prévoit, comme autre critère, la date à laquelle la dernière unité a été vendue. Cela suppose qu’à cette date, les copropriétaires comprennent, s’ils ne l’ont pas compris plus tôt, que l’Entrepreneur n’a plus de légitimité pour participer, voire même contrôler, le conseil d’administration. Cela suppose aussi que les copropriétaires vont devoir organiser leur « vivre ensemble » et que forcément, à un moment ou à un autre, la nécessité de se rencontrer en assemblée se présentera, ne serait-ce que pour discuter de l’octroi d’un contrat de déneigement ou autre. Par ailleurs, si les copropriétaires ne le réalisent pas, l’Entrepreneur n’ayant plus aucun intérêt en jeu verra naturellement à faire en sorte de se retirer du syndicat.

[298] Or, la réalité des dossiers en l’instance est toute autre et c’est en raison de cette réalité particulière que retenir la date de la vente de la dernière unité n’a aucun sens aux yeux du Tribunal.

[299] En effet, le Tribunal a conclu que tant en 2005 qu’en 2006 l’Entrepreneur exerçait le contrôle sur le SDC Panache et ce, malgré la vente de toutes les unités (sauf une).

[300] Appliquant les faits du dossier SDC Panache mutatis mutandis au présent dossier et considérant la nature du projet immobilier, et notamment considérant que l’Entrepreneur, directement ou indirectement, trouve toujours son compte à exercer le contrôle sur les Syndicats, ne serait-ce que pour s’assurer de l’octroi de certains contrats par exemple, un acte positif et non équivoque de la part de l’Entrepreneur était requis afin de transférer la responsabilité de procéder à la réception des parties communes au Bénéficiaire. Exiger plus de prudence et plus de diligence du Bénéficiaire en l’instance mènerait à un résultat absurde.

[301] Pour les motifs exposés ci-dessus et ceux plus haut au paragraphe v), la date à laquelle la dernière unité a été vendue pour chacun des Immeubles ne nous est ici d’aucune utilité.

f) Date à laquelle l’immeuble était en état de servir aux fins auxquelles il est destiné

[302] En ce qui concerne la date à laquelle les Immeubles étaient en état de servir aux fins auxquelles ils sont destinés, soulignons le caractère particulier du projet immobilier construit et l’absence totale de preuve au sujet de la date à laquelle les Immeubles étaient prêts à servir aux fins auxquelles on les destine. Par ailleurs, aucune preuve n’a été administrée sur les prérequis nécessaire afin de rendre les Immeubles en état de servir aux fins destinées. Ce critère est donc inapplicable en l’instance.

g) Concept d’habitabilité

[303] Le concept d’habitabilité étant intimement relié au critère ci-dessus, le Tribunal estime qu’il n’est d’aucun secours ici.

CONCLUSION

[304] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal estime qu’aucun des critères discutés ci-dessus ne permet de déterminer adéquatement la date à laquelle la réception des parties communes a eu lieu. Par ailleurs, le Tribunal est d’avis que le critère le plus révélateur parmi ceux développés en jurisprudence est celui de l’indépendance du syndicat.

[305] Le Tribunal ayant décidé qu’aucune preuve satisfaisante n’a été administrée quant à la date à laquelle les Syndicats ont acquis leur indépendance, peut-il adresser des reproches aux Bénéficiaires de ne pas avoir procédé à la réception des parties communes?

[306] L’Entrepreneur a plaidé que les Syndicats auraient pu remplacer le gestionnaire. Le Tribunal en convient. La question demeure néanmoins de savoir à quel moment ils auraient pu le faire.

[307] L’article 1104 du Code civil du Québec prévoit que la convocation d’une assemblée de copropriétaires pour procéder à l’élection d’un nouveau conseil d’administration dès lors que l’entrepreneur ne détient plus la majorité des voix incombe à l’entrepreneur. Cette assemblée doit être convoquée dans les 90 jours. À défaut, tout copropriétaire peut convoquer une telle assemblée.

[308] En l’espèce, les copropriétaires ont-ils été négligents en omettant de convoquer une assemblée suite à l’acquisition de leur indépendance réelle, conformément à l’article précité?

[309] En raison des faits bien particuliers des dossiers en l’espèce et particulièrement en raison de la nature de ce qui a été vendu, le Tribunal estime que les copropriétaires n’ont pas été négligents.

[310] L’Entrepreneur a vendu un concept de résidences de villégiature clé en main, a mis en place toute une organisation de location desdites résidences et une panoplie de services, a effectué une prise en charge totale de la gestion des copropriétés pour et au bénéfice des Bénéficiaires (selon la documentation soumise), sachant pertinemment que la majorité des copropriétaires ne résideraient pas sur le site et que c’est pour eux un investissement.

[311] À ce titre, et vu la nature du produit vendu, le Tribunal estime qu’il n’est pas déraisonnable d’exiger de l’Entrepreneur qu’il mette en place une structure permettant de voir aux intérêts des copropriétaires et qui soit exempte de tout conflit d’intérêts de la même manière que s’il agissait à titre de courtier en placements et qu’il se devait d’être exempt de tout conflit entre ses intérêts et ceux de ses clients.

[312] Sans déresponsabiliser les Bénéficiaires, le Tribunal estime qu’il serait injuste aujourd’hui de leur dire que le concept vendu par l’Entrepreneur comportait des failles et que c’était à eux de se méfier et d’être plus prudents et diligents que l’Entrepreneur ne l’a été lui-même. Le Tribunal n’adresse donc aucun reproche aux Bénéficiaires en ce sens.

[313] La nature du projet immobilier en cause et les relations entre les protagonistes, ne permettent pas au Tribunal, en toute équité, de déclarer qu’il y a eu réception des parties communes à la date déterminée par l’Administrateur vu le contrôle quasi absolu de l’Entrepreneur sur les Syndicats et encore moins aux dates que préconisent l’Entrepreneur.

[314] L’Entrepreneur a vendu aux Bénéficiaires l’idée d’être propriétaire d’un condominium sans les responsabilités et l’administration qui viennent avec. À semer des idées fausses, il ne faut pas s’étonner de récolter des résultats décevants. Ainsi, le Tribunal estime qu’il serait injuste et inéquitable à l’endroit du Bénéficiaire en l’instance de déclarer qu’il y a eu réception des parties communes dès avril 2007 et fin des travaux dès juin 2004.

[315] Loin de déclarer que les Bénéficiaires n’ont aucune responsabilité, le Tribunal insiste pour dire que c’est le contexte bien particulier de cette affaire qui l’incite à décider ainsi, de même que le comportement de l’Entrepreneur et de l’Administrateur qui auraient pu faire en sorte qu’il en soit autrement. Il serait trop facile, en l’espèce, de dire que les Bénéficiaires n’avaient qu’à s’informer.

[316] Par ailleurs, la preuve a démontré que l’Administrateur a établi la date de réception des parties communes selon sa politique administrative voulant que la réception des parties communes soit déterminée en fonction de la date de transfert du syndicat (soit au moment où les propriétaires de parties privatives détenaient au moins 50 % + 1 des voix) et de la date d’immatriculation du Syndicat, à laquelle il ajoute 6 mois. Le Tribunal est d’avis que cette méthode ne saurait trouver application.

[317] Cette politique, du même Administrateur, est expliquée dans la décision SDC Les jardins St-Hippolyte[76] :

[17] Monsieur Gaudreau ajoute qu’étant donné l’importance de cette question dans le traitement de toute réclamation présentée à l’administrateur, celui-ci en est venu à se donner une politique administrative sur la question de la réception dans les cas où il y a absence de réception formelle d’un immeuble en copropriété assujetti au Règlement. Selon cette politique, dans ces cas, la date de réception des parties communes est en pratique réputée se situer dans les six mois après la date de constitution du Syndicat de la copropriété en question. En l’espèce, ce syndicat ayant été constitué selon le registre CIDREQ le 10 janvier 2005, monsieur Gaudreau explique avoir situé sa réception des parties communes le 10 juillet 2005, soit six mois plus tard.

[18] L’objet concret, poursuit monsieur Gaudreau, est d’éviter que des garanties ne se prolongent indéfiniment ou ne revivent. En somme, explique-t-il, on risquerait de se retrouver en situation où l’administrateur se verrait contraint de cautionner des obligations beaucoup plus longtemps que prévues par le législateur.

[19] En substance, selon l’administrateur, logiquement la réception des parties communes d’un immeuble a lieu en même temps ou à un moment suffisamment rapproché de la fin des travaux de construction. C’est plus ou moins avec ce postulat en tête que l’administrateur fixe des primes qu’il perçoit précisément dans le but d’offrir et de respecter les garanties prescrites par le Règlement et c’est sur cette prémisse que ses calculs actuariels et prévisions budgétaires sont faits.

[20] Interrogé sur son origine, l’administrateur explique que la politique qu’il s’est donnée s’inspirait de la sentence Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc., Soreconi, 05071S001, rendue le 7 juin 2006 par l’arbitre Jeffrey Edwards. Celui-ci y affirme que la réception des parties communes pouvait se faire autrement que de manière formelle, par simple écoulement du temps depuis la constitution en syndicat de copropriété. Il énonçait alors que la réception intervenait dans les six mois de la constitution d’un syndicat. L’arbitre Edwards écrivait dans cette sentence :

Le Tribunal d’arbitrage estime que dans les six (6) mois entourant sa formation, (…), le Bénéficiaire et ses membres auraient dû être suffisamment informés de leurs droits pour remarquer qu’ils n’avaient pas d’attestation de réception des parties communes et qu’ils devaient alors procéder à la réception des parties communes. (nos soulignements)

[318] Avec l’entrée en vigueur de l’article 25.1 du Règlement, le législateur est venu déterminer dans quelles circonstances et à quelles conditions il pourra y avoir réception présumée. Le législateur étant réputé connaître l’état du droit et de la jurisprudence[77], il a choisi d’encadrer les situations problématiques par voie d’amendement du Règlement.

[319] L’Entrepreneur soutient que le Règlement vient clairement responsabiliser les bénéficiaires et circonscrire dans le temps la portée des garanties depuis l’adoption de l’article 25.1, même si celui-ci n’est pas applicable en l’instance. L’Administrateur abonde dans le même sens.

[320] Le Tribunal est d’accord avec les parties à l’effet que l’article 25.1 du Règlement n’est pas applicable en l’espèce et que dès lors, aucune réception présumée des parties communes n’existe en l’instance.

[321] Cependant, et à titre indicatif seulement, l’article 25.1 du Règlement se lit comme suit :

25.1. Aux fins de la présente sous-section, la réception est présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception de l'avis de fin de travaux si les conditions suivantes sont remplies :

1 les travaux sont terminés;

2 le syndicat est formé et n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur;

3 l'avis de fin de travaux transmis par l'entrepreneur au syndicat, au moment où ce dernier n'était plus contrôlé par l'entrepreneur, l'informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception;

4 il s'est écoulé un délai de 6 mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n'a pas reçu les parties communes.

[322] Les critères énoncés ci-dessus sont cumulatifs et témoignent de l’intention du législateur de ne présumer de la date de réception qu’en certain cas et encore, seulement lorsque l’entrepreneur s’est complètement acquitté de ses obligations.

[323] À l’impossible nul n’étant tenu et devant l’absence d’avis de fin des travaux et de formulaires de réception des parties communes, le Tribunal est d’avis que l’Administrateur aurait dû s’assurer de l’indépendance du Syndicat au moment de son immatriculation si tant est qu’il entendait baser sa décision sur cet élément. Or, il ne l’a pas fait.

[324] Le Tribunal endosse les propos de l’arbitre Despatis dans la décision SDC Les jardins St-Hippolyte[78] :

[35] En somme, nous sommes en présence d’une situation où il n’y a eu ni réception réelle ni réception présumée des parties communes au sens des articles 25 et 25.1 du Règlement.

[36] En l’espèce, on n’a pas remis en question la validité de la politique empirique que s’était donnée l’administrateur. Même en tenant cette règle pour valide, ce que je n’ai pas à décider ici, il s’avère qu’au moment de la constitution formelle du Syndicat en janvier 2005, l’entrepreneur en était le seul administrateur et, selon la preuve non contredite, il n’en a cédé le contrôle aux copropriétaires qu’en avril 2006. L’entrepreneur, présent à l’audience, n’a pas expliqué ce long délai ni présenté de preuve permettant de croire que le bénéficiaire aurait manqué de diligence ou été négligent à l’égard de la réception des parties communes.

[37] Au contraire, la preuve est plutôt à l’effet que cette absence de réception est imputable au défaut de l’entrepreneur de transmettre l’avis approprié. On ne peut pas reprocher au bénéficiaire de ne pas avoir agi avec diligence alors qu’au moment où l’administrateur situe pourtant la réception des parties communes, il était toujours sous le contrôle de l’entrepreneur.

[38] Dans de telles circonstances et sans égard à la question de sa validité, la politique inspirée de la sentence Edwards ne saurait s’appliquer en l’absence de tout manque de diligence du bénéficiaire qui, au surplus, n’avait même pas encore le contrôle du Syndicat au moment où l’administrateur le présume avoir pris réception. À elles seules, ces circonstances distinguent clairement celle-ci du type de situation envisagée dans l’affaire Edwards.

[39] Je crois utile d’ajouter qu’on peut douter que cette politique de l’administrateur ait été valide au moment où on l’applique à l’espèce en décembre 2007. À cette date, l’article 25.1 du Règlement est en vigueur et son application, comme son interprétation, doivent en tenir compte.

(…)

[44] S’agissant de la question de la réception, lorsque l’entrepreneur ne remplit pas ses engagements en l’occurrence celui de notifier l’acquéreur de la fin des travaux, ce n’est pas au bénéficiaire, selon la volonté exprimée par le législateur en adoptant l’article 25.1, d’en payer la note[79]. (nos soulignements)

[325] L’Entrepreneur en l’instance a construit un magnifique projet immobilier de type « clé en main » offrant une multitude de services. À cette fin, la structure organisationnelle prévoit une prise en charge complète des copropriétaires afin qu’ils profitent au maximum de leur acquisition. Ainsi, les copropriétaires ont acquis une ou plusieurs unités sans, en apparence, la lourdeur administrative qui accompagne généralement la détention d’une unité de condominium. Ce faisant, l’Entrepreneur a construit, vendu et géré les Immeubles tout à la fois, jusqu’à en perdre de vue qu’à certains égards, des intérêts opposés coexistent.

[326] Le Tribunal constate, avec regret, qu’aussi magnifique et ambitieux qu’ait été le projet de l’Entrepreneur, ce dernier a manqué à plusieurs de ses obligations pourtant essentielles, plaçant les parties dans une position difficile. Il était de son devoir de se conformer au Règlement. Il était également de son devoir, pendant la période de son administration, de s’abstenir de tout conflit d’intérêts et de s’acquitter de ses obligations d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration conformément à la loi.

[327] En raison du lien de dépendance qui a été créé et entretenu par l’Entrepreneur, de ses défauts de se conformer à ses obligations légales et en raison de l’inceste corporatif, si le Tribunal peut s’exprimer ainsi, existant entre l’Entrepreneur et le gestionnaire à l’époque pertinente, le Tribunal ne dispose pas aujourd’hui des informations nécessaires permettant de déterminer la date à laquelle le Syndicat a acquis son indépendance, l’indépendance constituant aux yeux du présent Tribunal d’arbitrage un élément essentiel.

[328] Vu la preuve administrée, le Tribunal est d’avis que le Syndicat n’avait pas acquis son indépendance à la date de son immatriculation, non plus que dans les six (6) mois suivant cette date. L’Administrateur a donc commis une erreur en prenant pour acquis ce fait.

[329] Le Tribunal est d’avis que tant que les SDC n’ont pas acquis leur indépendance, ils ne sont pas en mesure de procéder à la réception des parties communes et qu’en conséquence, la date administrative de réception des parties communes telle que déterminée par l’Administrateur est invalide.

[330] Par ailleurs, l’arbitre Mérineau a déjà décidé que même suite à l’acquisition de l’indépendance, en voix, du syndicat de copropriétaires, lorsque le syndicat est administré, dans les faits, par l’entrepreneur et que les formalités de réception des parties communes n’ont pas été suivies, que celle-ci peut être différée jusqu’au moment où survient un événement qui se rapproche le plus de la volonté du législateur, en l’occurrence l’inspection des parties communes par un professionnel du bâtiment :

[82] L’arbitre déduit des renseignements décrits aux paragraphes 73 à 81 que l’entrepreneur et le bénéficiaire ne se sont pas acquittés adéquatement de leurs obligations en vertu des articles 1104 et 1105 C.c.Q. et de l’article 25 du Règlement en vue de la réception des parties communes par le syndicat des copropriétaires.

[83] Les deux parties peuvent être lésées à cause de leur négligence. L’arbitre est justifié d’intervenir, en équité, afin d’établir la date de réception du bâtiment. Il faut éviter que, d’une part, l’entrepreneur subisse d’autres inconvénients en prolongeant indûment la durée de la garantie débutant à la réception des parties communes , et, d’autre part, que le syndicat soit privé de l’exercice des pouvoirs qui sont définis par la déclaration de copropriété. Le transfert de responsabilité de la gestion de la copropriété aurait du (sic) être fait avant le 27 septembre 2005.

[84] Or il apparaît que la réception des parties communes, conformément à l’article 25, n’a pas encore été faite.

[85] Le syndicat des copropriétaires a retenu les services de M. Yvon Sauvé, professionnel du bâtiment, qui a procédé à une inspection le ou avant le 27 mai 2009, en vue d’établir la date de fin des travaux des parties communes sous réserve de la liste des travaux à parachever qu’il a indiquée. C’est ce rapport qui devait être communiqué « sous peu » selon le courriel adressé à l’administrateur par Madame Kenny le 27 mai 2009.

[86] L’arbitre n’a aucune indication selon laquelle ce rapport a été transmis à chacun des copropriétaires ou à l’entrepreneur. Toutefois il considère que ce rapport est ce qui correspond le plus, à tout le moins, à la volonté du législateur d’assurer le transfert de la responsabilité de la gestion de la copropriété de l’entrepreneur au syndicat et d’établir la date à laquelle ce transfert doit s’opérer.

[87] La copropriété aura donc été administrée par l’entrepreneur à compter du 3 février 2005 jusqu’au 26 mai 2009[80].

[331] Le Tribunal ajoute que bien que nous constations aujourd’hui, après cinq (5) jours d’audience, que nous sommes dans l’impossibilité de déterminer la date d’indépendance du Syndicat, la preuve a démontré que l’Administrateur s’est contenté de procéder à un simple calcul de voix et à vérifier la date d’immatriculation du Syndicat, en y ajoutant six (6) mois. Aucune preuve n’a démontré qu’il aurait tenté d’établir la date d’indépendance du Syndicat et que dans l’impasse, il se soit rabattu sur une méthode alternative. Au contraire, Monsieur Savage a indiqué qu’il ignorait si les procès-verbaux avaient été demandés. Quoiqu’à l’audience le procureur de l’Administrateur a déposé la preuve que les procès-verbaux ont été demandés au gestionnaire Sentinel le 9 mai 2011, une chose est certaine, il ne les avait pas au moment de rendre sa décision et il n’a pas cherché à les obtenir.

[332] En tout respect, cette méthode n’est pas acceptable afin de déterminer la date de réception des parties communes dans les circonstances.

[333] En conséquence, le Tribunal ne retient pas ni n’applique cette politique de l’Administrateur aux fins de déterminer la date de réception des parties communes dans le présent dossier.

Comportement des parties

[334] En somme, alors que les Bénéficiaires ont plaidé que l’Entrepreneur a fait preuve de négligence grossière, que les fautes commises sont majeures et leur sont préjudiciables, l’Entrepreneur, pour sa part, a indiqué qu’il s’agit certes d’une faute mais qu’elle ne revêt pas le caractère de la faute lourde et répétitive allégué par les Bénéficiaires. Il a plutôt insisté sur la nécessaire responsabilisation des Syndicats dans le processus de réception des parties communes. L’Entrepreneur invite le Tribunal à conclure que les Bénéficiaires ont fait preuve de négligence en ne procédant pas à une inspection et en ne recevant pas les parties communes.

[335] Avec égards pour l’opinion contraire, le Tribunal ne partage pas l’avis de l’Entrepreneur sur ce point. De fait, le Tribunal est d’avis que les exigences du Règlement quant à l’envoi d’un avis de fin des travaux sont claires et que le fait que le Règlement soit compliqué à comprendre ou encore que l’absence de réception des parties communes soit un problème répandu et témoigne d’un problème généralisé dans l’industrie importe peu.

[336] La preuve a démontré que l’Administrateur a fourni de la formation à 7 employés de l’Entrepreneur le 18 mars 2004[81]. N’eût été du manquement de l’Entrepreneur à ses obligations, les Bénéficiaires ne se trouveraient pas dans la présente situation. Sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur le degré de la faute commise par l’Entrepreneur, qu’il suffise de dire que le Tribunal ne considère pas qu’il s’agisse d’une simple faute au caractère non répétitif.

[337] Les fautes commises par l’Entrepreneur en la matière ne sont pas que des détails, des fautes mineures sans conséquence et le Tribunal estime qu’il doit en tenir compte dans son analyse en équité.

[338] Quant à l’Administrateur, celui-ci a indiqué avoir été diligent et avoir agi en conformité avec le Règlement, contrairement aux prétentions des Bénéficiaires.

[339] Avec égards, le Tribunal est en désaccord avec cette position.

[340] D’abord, l’Administrateur administre un plan de garantie qui est d’ordre public[82]. Ce dernier prévoit une série d’obligations pour les entrepreneurs de même que des pouvoirs et devoirs pour celui qui administre le plan.

[341] À ce titre, le Tribunal reconnaît que l’obligation d’envoyer l’avis de fin des travaux de même que l’obligation de procéder à une inspection conjointe et de procéder à la réception des parties communes appartient à l’Entrepreneur. Ceci étant, il n’en demeure pas moins que l’Administrateur a un devoir de surveillance et un pouvoir de sanction à l’endroit des entrepreneurs délinquants[83]. Il est également la caution de l’Entrepreneur en cas de manquement à ses engagements[84], cautionnement limité dans le temps et quant au contenu obligationnel[85].

[342] En l’espèce, la sanction ultime que l’Administrateur peut imposer à un entrepreneur est le retrait de son accréditation conformément à l’article 93 (9) du Règlement. Que l’Administrateur estime cette sanction trop sévère et préfère se limiter à l’envoi d’une mise en demeure relève de sa prérogative, mais il doit maintenant en assumer les conséquences. Une chose est certaine, l’Administrateur était au courant de la situation dans l’industrie puisqu’il a lui-même mis en place un système de suivi dès 2003, qu’il a fait des pressions auprès de la RBQ afin de prévoir un mécanisme de réception présumée des parties communes dès 2005 et qu’il a transmis à la RBQ une liste exhaustive des entrepreneurs en défaut et des syndicats dont les droits risquaient d’être mis en périls en 2006. Il était de plus au courant de la problématique dans les dossiers spécifiques en l’instance puisque le nom de l’Entrepreneur est sur la liste de même que celui des Syndicats.

[343] Contrairement aux prétentions de l’Administrateur, rien ne l’empêchait d’envoyer un avis de fin des travaux tel que le rapporte notre collègue Claude Dupuis :

[31] Dans le présent dossier, il y a admission à l'effet que l'avis de fin des travaux n'a jamais été expédié par l'entrepreneur, ni à chaque bénéficiaire ni au syndicat. Or, la fin des travaux se situe vers décembre 2000; par subrogation, l'administrateur, par l'intermédiaire de M. Beausoleil, le 27 mars 2006, établit au 1^er janvier 2001 la date de fin des travaux. Voici un extrait de cette lettre :

Compte tenu que l'entrepreneur ayant construit votre propriété n'est plus en opération, en tant que caution de l'entrepreneur, la garantie Qualité Habitation vous transmet ci-joint copie de l'avis de fin de travaux s'appliquant à votre copropriété.

Veuillez prendre note que vous devez mandater un professionnel du bâtiment aux frais du syndicat des copropriétaires afin qu'il réalise l'inspection des parties communes de votre copropriété.

À défaut de mandater un professionnel du bâtiment d'ici le 7 août 2006, la réception des parties communes sera présumée être le 8 août 2006 et les garanties post réception vont débuter à cette date sans que l'inspection par le professionnel ne soit nécessaire.

(…)

[35] Le soussigné est plutôt d'avis que le texte de M. Beausoleil était valablement écrit, qu'il a bel et bien interprété le règlement et que le délai de garantie débute plutôt à la date de réception du bâtiment comme en fait foi dans son ensemble l'article 27 du décret[86].

[344] L’arbitre Jean Philippe Ewart abonde dans le même sens :

[67] Diverses jurisprudences étudiées ci-dessus ont permis, et dans certains cas requis, qu’à défaut d’une transmission par l’entrepreneur d’un avis de fin des travaux, l’administrateur peut (et c’est même un argument du Bénéficiaire, doit) pourvoir à cet avis[87].

[345] Un autre administrateur de plan de garantie a déjà requis d’un bénéficiaire qu’il procède à une inspection pour tenir lieu d’acte de réception :

[50] Or l'article 25.1 du Règlement explique que l'avis de fin des travaux que transmet l'entrepreneur informe aussi de la fin de ses obligations en regard de la réception. En ne s'acquittant pas de son obligation de transmettre l'avis de fin des travaux, l'entrepreneur n'a pas été libéré de ses obligations à l'égard de la réception, notamment celle de fixer le point de départ de la computation de tous les délais relatifs à la garantie offerte, tel que le stipule l'article 27 du Règlement.

[51] En conséquence de ce qui précède, si la date de réception du bâtiment était fixée en juin ou en décembre 2004, le bénéficiaire serait lésé dans ses droits. Or l'article 140 du Règlement empêche le bénéficiaire de "renoncer aux droits que lui confère le présent règlement" ; encore moins qu'on lui en fasse perdre.

[52] L'administrateur de la garantie, caution de l'entrepreneur, était donc bien fondé d'agir en lieu et place de l'entrepreneur pour préserver ses droits et mettre un terme au flottement qui existait suite au défaut de ce dernier de transmettre l'avis de fin des travaux ; et de demander au bénéficiaire de mandater un professionnel pour inspecter les parties communes du bâtiment pour que son rapport d'inspection serve d'acte de réception du bâtiment et fixe ainsi la date de réception de l'ouvrage. (…)[88] (nos soulignements)

[346] Le Tribunal ne peut accepter l’argument voulant que le Règlement ne prévoie un canal de communication avec les bénéficiaires qu’en cas de réclamation pour justifier l’Administrateur de n’avoir rien fait dès 2006 et même avant. Nulle part au Règlement il n’est dit que l’Administrateur ne peut communiquer avec les Bénéficiaires qu’en cas de réclamation.

[347] Quant à l’info RBQ produit sous la cote GMN-4, l’Administrateur n’a fait aucune preuve de l’envoi de ce document aux SDC en l’instance, ni de comment l’information, de manière générale, était distribuée aux syndicats de copropriétaires.

[348] De plus, l’Administrateur l’a invoqué lui-même : leurs actuaires font des calculs basés sur la durée restante des garanties en vigueur et le nombre de bâtiments enregistrés. Or, une bonne gestion des risques aurait voulu que l’Administrateur soit proactif dans la gestion de la réception des documents prescrits et qu’il donne les sanctions nécessaires si requis.

[349] Le choix de ne pas se prévaloir de son pouvoir en vertu de l’article 93 (9) du Règlement lui appartient mais il doit lui aussi assumer les conséquences de son inaction. L’Administrateur ne pouvait se cacher derrière la RBQ suite à la transmission de la liste nominative en février 2006 pour justifier son inaction. Quand notre responsabilité est en jeu, on ne peut rester passif :

[38] En tout respect pour l'opinion contraire, le soussigné est d'avis qu'il appartient plutôt à l'administrateur de la garantie de voir à ce que l'entrepreneur respecte ses obligations légales ou contractuelles; c'est là l'essence du plan, comme en témoigne l'article 7 du décret.

[39] Dans le décret concernant le plan de garantie des maisons neuves, l'administrateur étant le garant, il ne peut déléguer à une tierce partie ses responsabilités de vigilance envers le garanti[89].

[350] Ainsi, le Tribunal est d’avis que l’Administrateur n’a pas été prudent et diligent dans la gestion des garanties qu’il administre.

[351] L’Administrateur a plaidé qu’il ne peut être tenu responsable des agissements fautifs de l’Entrepreneur. Il cite la décision Naji El-Mousfi[90].

[352] Dans cette affaire, Me Edwards indique :

However, the acts of the Builder cannot extend or modify the liability of the Plan Manager under the Guarantee in the absence of some other proof or special circumstance.

[353] Le Tribunal estime ici qu’il ne s’agit pas d’étendre la responsabilité de l’Administrateur au-delà de ce que prévoit le Règlement mais plutôt de responsabiliser l’Administrateur pour ses propres fautes.

[354] Le Tribunal estime, à la lumière de la preuve, que les Bénéficiaires n’ont pas fait preuve de négligence.

[355] Si le législateur est venu responsabiliser les syndicats bénéficiaires[91] et encadrer la durée dans le temps des garanties de manière plus pointue en 2006 par l’adoption de l’article 25.1 du Règlement, c’était pour sanctionner le comportement des syndicats qui refusent ou négligent de procéder à la réception des parties communes[92] alors même que l’entrepreneur s’est acquitté de ses obligations et a transmis tous les documents requis. Ce n’était certainement pas pour imposer aux syndicats plus d’obligations et encore moins pour lui transférer le fardeau des obligations de l’entrepreneur qui ne s’est pas acquitté des siennes.

[356] Le Tribunal réitère que le Règlement a été adopté pour la protection du public[93], soit les bénéficiaires et non pour celle de l’entrepreneur ou de l’administrateur. Quoi qu’il en soit, ce n’est pas pour autant que les bénéficiaires peuvent être passifs et se déresponsabiliser complètement. Eux aussi ont des obligations et ils se doivent d’être prudents et diligents. Dans l’ignorance, ils doivent se renseigner auprès de personnes compétentes. En cas de manquement à leurs obligations, ils peuvent perdre le bénéfice de la garantie. En l’espèce, c’est ce que l’Administrateur a décidé en décrétant que les demandes avaient été faites hors délai et qu’elles étaient de ce fait irrecevables.

[357] Le Tribunal ajoute également que les Bénéficiaires paient, par le biais des frais de condo, le gestionnaire qui doit notamment veiller à la gestion des garanties. Peut-on réellement, en toute équité, leur reprocher quoi que ce soit à cet égard?

[358] Les Bénéficiaires ont soutenu devant le Tribunal qu’ils ne peuvent être pénalisés et voir leurs droits bafoués en raison du comportement de l’Entrepreneur et celui de l’Administrateur. Ils ont raison.

[25] En effet, il suffirait, comme dans le présent litige, que l’Entrepreneur ne remplisse pas ses obligations relativement au plan de garantie, pour permettre à l’Administrateur d’invoquer l’écoulement des délais pour que la garantie ne s’applique pas.

[26] L’intention du législateur en adoptant le règlement sur le plan de garantie était, entre autre (sic), de protéger les consommateurs contre des entrepreneurs négligents, comme dans le présent litige.

[27] Quant au caractère d’ordre public du règlement, l’entrepreneur ne l’a pas respecté et il faut se poser la question : est-ce que seul le consommateur doit en subir les conséquences ?

[28] À l’article 116 du règlement, le législateur a écrit :

Un arbitre statue conformément aux règles de droit ;

il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient.

[29] Par cet article, le législateur a voulu que l’arbitre règle des situations qui ne pouvaient pas être toutes décrites dans un règlement.

[30] L’arbitre soussigné estime que le présent litige correspond à ce qu’a désiré le législateur en permettant au tribunal d’arbitrage de faire appel à l’équité pour résoudre le problème.

[31] En conséquence, l’arbitre soussigné estime que, compte tenu de la situation très particulière, les réclamations des Bénéficiaires sont recevables par l’Administrateur de la Garantie[94]. (nos soulignements)

[359] L’Entrepreneur, pour sa part, indique que de prolonger indûment les garanties auraient des conséquences sérieuses et néfastes, d’autant plus que les Bénéficiaires ont malgré tout jouit de certaines périodes de garantie. Il a raison.

[360] Le Tribunal, dans l’exercice de ses pouvoirs et de la discrétion dont il jouit, détermine que la réception des parties communes a eu lieu lors de la première inspection effectuée par Bâti Consult le 28 juin 2010. À l’audience, personne n’a prétendu que les travaux de construction initiaux n’étaient pas encore terminés au moment de l’inspection par Bâti Consult en juin 2010 ni que les unités privatives n’étaient pas toutes vendues à pareille date. Pareillement, personne n’a soulevé que le Syndicat n’était pas encore autonome et indépendant de l’Entrepreneur à cette date.

[361] De l’avis du Tribunal, bien que cette date se situe plusieurs années après le début des constructions des Immeubles et possiblement plusieurs années après la fin réelle des travaux (date encore inconnue), il n’est ni injuste ni inéquitable à l’endroit de l’Entrepreneur et de l’Administrateur de choisir cette date. Vu la preuve faite, il s’agit de la seule date à laquelle « nul ne peut contester que le Syndicat n'était plus sous la possession et/ou contrôle de l'Entrepreneur[95] » et qu’ils ont mandaté un professionnel du bâtiment pour procéder à l’inspection des Immeubles

[362] Par ailleurs, le Tribunal estime que de ne pas déterminer de date de fin des travaux ni de date de réception des parties communes comme le demande les Bénéficiaires en se contentant d’indiquer à l’Administrateur de rendre une décision au mérite en prenant pour acquis que les délais sont respectés seraient incompatibles avec l’esprit du Règlement et serait inéquitable à l’endroit de l’Entrepreneur et de l’Administrateur qui ont aussi le droit de voir leurs obligations circonscrites dans le temps.

[363] Rendre un jugement en équité ne signifie pas que le décideur puisse s’appuyer sur une simple préférence, ses valeurs personnelles ou encore la sympathie qu’il peut ressentir à l’endroit de l’une ou l’autre des parties. L’arbitre qui exerce son pouvoir, somme toute discrétionnaire, doit baser sa décision sur la foi de la preuve recueillie à l’audience. Il ne peut, de l’avis du Tribunal, ajouter à la preuve des éléments qui n’existent pas. Chaque partie en cause à des intérêts qui lui sont propres, des droits et des obligations. Il importe pour le Tribunal qui rend une décision en équité de voir à maintenir l’équilibre entre les droits et les obligations de toutes les parties.

[364] La difficulté en l’instance n’est pas de choisir entre les différentes dates que l’on a pu obtenir en appréciant chacun des critères développés par la jurisprudence. Le défi réside dans le fait que la preuve administrée ne permet aucunement de déterminer la date de réception des parties communes en fonction des critères développés. La preuve étant silencieuse, le Tribunal estime que choisir une date autre que l’unique date à laquelle nous pouvons légitimement penser que les Syndicats étaient indépendants et qu’au demeurant, ils ont fait procéder à une inspection des parties communes, équivaudrait à piger une date dans un chapeau. Le Tribunal n’estime pas que cette méthode représente un tant soit peu la justice et, au demeurant, les parties n’avaient pas besoin du Tribunal si une telle méthode était appropriée.

[365] La date choisie par le Tribunal est celle qui se rapproche le plus de l’intention du législateur en matière de réception des parties communes et l’arbitre soussignée est d’avis qu’il est juste et équitable que cette date soit retenue comme étant à la fois la date de fin des travaux et la date de réception des parties communes.

[366] Bien que cette date se situe certainement plus loin que ce que le législateur a envisagé et prévu, l’Entrepreneur et, dans une moindre mesure l’Administrateur, sont les auteurs de leur propre malheur.

[367] Tout comme mon collègue Claude Mérineau, j’estime que l’Entrepreneur et l’Administrateur doivent payer le prix de leurs erreurs :

[32] Pendant leurs plaidoiries, les procureurs de l’entrepreneur et de l’administrateur ont demandé à l’arbitre de tenir compte que le bâtiment est occupé par les copropriétaires depuis l’année 2005 même si la date de réception a été fixée au 27 mai 2009 par une autre sentence arbitrale. Les procureurs allèguent que plusieurs réclamations du bénéficiaire sont reliés à des problèmes d’entretien des équipements et du bâtiment, de réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux ou par les dégradations résultant de l’usure du bâtiment pendant les cinq dernières années plutôt qu’à des déficiences constatées lors de la réception du bâtiment.

[33] L’arbitre soussigné a déjà statué sur les conséquences pour l’entrepreneur d’avoir fait défaut de remplir ses obligations reliées à la procédure de réception du bâtiment prescrite par le Règlement.[2]

[186] Le but de cette ordonnance est de mettre un point final au « no man’s land » juridique, créé par le défaut des parties de s’être conformées aux dispositions du plan de garantie relatives à la réception du bâtiment, dans lequel se trouvent le bâtiment et les parties intéressées et pour assurer la protection du plan de garantie à de futurs acheteurs.

[34] Le tribunal ne partage pas l’avis des procureurs et maintient que les ordonnances de la présente sentence arbitrale sont le prix à payer par l’entrepreneur pour avoir fait défaut de mettre en œuvre les dispositions du Règlement et ses annexes pour la réception du bâtiment[96].

[368] Le Tribunal croit opportun d’ajouter que si l’Administrateur avait appliqué sa politique administrative de la même manière ici que dans les autres dossiers, la fin des travaux aurait été établie au 17 avril 2007 et la réclamation du Bénéficiaire faite le 25 novembre 2010 aurait été recevable.

[369] Considérant tout ce qui précède, le Tribunal déclare que la fin des travaux est survenue le 28 juin 2010 et que la réception des parties communes a eu lieu à cette même date. La dénonciation faite à l’Entrepreneur le 25 novembre 2010 a donc été faite dans la première année de garantie.

FRAIS

[370] Quant aux frais du présent arbitrage, conformément à l’article 123 du Règlement, le Tribunal déclare que ceux-ci seront à la charge de l’Administrateur. Les Bénéficiaires n’ayant pas déposé en preuve les factures de leurs experts et n’en réclamant pas le remboursement à ce stade-ci du dossier, le Tribunal réserve leurs droits de les réclamer ultérieurement.

EN CONSÉQUENCE, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

ACCUEILLE la demande d’arbitrage du Bénéficiaire;

DÉCLARE que la fin des travaux a eu lieu le 28 juin 2010 de même que la réception des parties communes;

RETOURNE le dossier à l’Administrateur afin que décision soit rendue sur le mérite du dossier;

RÉSERVE les droits du Bénéficiaire de réclamer le remboursement de ses frais d’expertise;

RETIENT compétence pour statuer sur la décision au mérite de même que sur les frais d’expertise, le cas échéant;

CONDAMNE l’Administrateur à payer tous les frais du présent arbitrage.

Montréal, ce 8 juillet 2016

Me Karine Poulin, arbitre

G1115-16

S/A 144

[1] Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, RLRQ c B-1.1, r. 8 (ci-après « Règlement »).

[2] Extrait du plan d’argumentation du Bénéficiaire soumis par Me L’Abbé et Me Foucault-Samson, p. 3.

[3] Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ c. Desindes, 2004 CanLII 47872 (QC CA); Mukkar et Construction Nordi inc., SORECONI, 070202001 et (40585-1 GQH), 2008-04-30, Me Robert Masson, arbitre.

[4] Lévesque et Sebecam Rénovations inc., CCAC, 197824-1 et S11-120602 NP, 2012-03-22, M. Alcide Fournier, arbitre; Mukkar et Construction Nordi inc., préc., note 3; Syndicat de la copropriété du 8673, 8675 et 8677 Centrale et Constructions Melval inc., SORECONI, 071030001 et 18853-1 GQH, 2008-06-30, Me Robert Masson, arbitre.

[5] Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc., GAMM, 4512-1 et 2007-09-010, 2007-11-06, M. Claude Dupuis, arbitre.

[6] Garantie Habitation du Québec Inc. c. Lebire, 2002 CanLII 23777 (QC CS), par. 70.

[7] Syndicat de la copropriété La Gondola et Me-Ra Développement inc., CCAC, S13-032101-NP, 2013-08-12, Me Roland-Yves Gagné, arbitre; Syndicat de copropriété 3667346 et Habitations Trigone 2000 inc., CCAC, S12-021301-NP, 2012-08-06, Me Albert Zoltowski, arbitre; Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson et Développement Magma inc., SORECONI, 09-078ES et 090304001, 2010-03-15, M. Guy Pelletier, arbitre; Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne et IGR Construction inc., SORECONI, 20062 / 500500 et 091019001, 2010-03-03, M. Claude Mérineau, arbitre.

[8] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., CCAC, S12-091301-NP, 2013-04-21, Me Lydia Milazzo, arbitre; Syndicat de la copropriété La Gondola et Me-Ra Développement inc., préc., note 7; Syndicat de copropriété 3667346 et Habitations Trigone 2000 inc., préc., note 7; Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson et Développement Magma inc., préc., note 7; Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne et IGR Construction inc., préc., note 7.

[9] Syndicat des copropriétaires Le vignoble du 4370 du Catamaran et Groupe Cama inc., SORECONI, 08-099.1SP et 080603001, 2008-10-15, M. Guy Pelletier, arbitre.

[10] Syndicat des copropriétaires Le vignoble du 4370 du Catamaran et Groupe Cama inc., préc., note 9; Marleau et Constructions G. Melatti inc., SORECONI, 007257 et 041104001, 2005-01-06, M. Alcide Fournier, arbitre (décision rectifiée le 2005-01-17).

[11] Marleau et Constructions G. Melatti inc., préc., note 10.

[12] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8; Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson et Développement Magma inc., préc., note 7; Syndicat de la copropriété du 8673, 8675 et 8677 Centrale et Constructions Melval inc., préc., note 4; Vallée et Habitations Vally inc., SORECONI, A-20152, U-502061 et 070123001, 2007-04-19, M. Claude Mérineau, arbitre.

[13] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8.

[14] Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne et IGR Construction inc., préc., note 7.

[15] Syndicat de la copropriété La Gondola et Me-Ra Développement inc., préc., note 7; Syndicat de copropriété 3667346 et Habitations Trigone 2000 inc., préc., note 7; Syndicat de copropriété Les jardins St-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc. (Jardins St-Hippolyte), GAMM, 2008-09-002 et 074352-1 (08-047 FL), 2008-11-20, Me Johanne Despatis, arbitre.

[16] Syndicat de la copropriété La Gondola et Me-Ra Développement inc., préc., note 7; Syndicat de copropriété 3667346 et Habitations Trigone 2000 inc., préc., note 7; Syndicat de copropriété Habitation Bélair 4 et Beau-Design inc., SORECONI, 090605001, 2010-10-21, Me Jean Philippe Ewart, arbitre.

[17] Code civil du Québec, RLRQ c C-1991, art 2803, 2804 (ci-après «C.c.Q.»); Blais et Construction Michel Turmel Lévis inc., CCAC, S11-041802-NP, 2012-09-04, Me Reynald Poulin, arbitre (décision rectifiée le 2012-09-11); Phaneuf c. Dag Construction Inc., GAMM, 2012-11-005, 2012-08-02, Me Johanne Despatis, arbitre; Rae c. Construction Réal Landry Inc., GAMM, 2007-09-013, 2008-06-08, Me Johanne Despatis, arbitre.

[18] Pampena c. Habitations André Taillon Inc., GAMM, 2013-13-001, 2014-04-06, Me Karine Poulin, arbitre.

[19] Syndicat des copropriétaires 2860, rue Montcalm, Vaudreuil-Dorion et Groupe immobilier Farand inc., SORECONI, 070614002 et 082144-1, 2007-10-17, Me Michel A. Jeanniot, arbitre; Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc., SORECONI, 05071S001 et 13 249-10, 2006-06-07, Me Jeffrey Edwards, arbitre.

[20] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est et 9101-9901 Québec inc., CCAC, S09-230701-NP, 2011-08-05, Me Jean Philippe Ewart, arbitre.

[21] Avelino DE ANDRADE, « Les garanties des bâtiments résidentiels neufs appliqués aux projets de copropriétés », dans Développements récents en droit de la copropriété divise (2011), Service de la formation continue du Barreau du Québec, 2011, (La Référence), EYB3022DEV1808.

[22] Syndicat des copropriétaires de la rue Asselin et 9143-1718 Québec inc. (Aldo Construction), SORECONI, 12511001, 2013-04-19, Me Jean-Philippe Ewart, arbitre; Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est et 9101-9901 Québec inc., préc. note 20.

[23] Filosa c. Construction Paul Dargis inc. GAMM, 2013-04-003, 2014-07-15, Me Karine Poulin, arbitre.

[24] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est et 9101-9901 Québec inc., préc., note 20.

[25] Extrait du plan d’argumentation de l’Entrepreneur; Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis, 2007 QCCS 4701.

[26] Agudelo c. Verre Azur inc. (Imm Habitation), GAMM, 2007-12-003 et 13 185-26, 2007-09-19, Me Jeffrey Edwards, arbitre; Giroux c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., 2006 CanLII 60444 (QC OAGBRN).

[27] Agudelo c. Verre Azur inc. (Imm Habitation), préc., note 26.

[29] Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc., préc., note 19; Avelino DE ANDRADE, préc., note 21.

[30] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est et 9101-9901 Québec inc., préc., note 20; Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc., préc., note 19.

[31] Le procureur réfère également à l’article 17 du Code d’arbitrage du GAMM; Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis, préc., note 25; Giroux c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., préc. note 26; Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc., préc., note 19.

[32] Extrait du plan d’argumentation de l’Entrepreneur, préc., note 25, p. 18 ss.

[33] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8.

[34] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est et 9101-9901 Québec inc., préc., note 20; Agudelo c. Verre Azur inc. (Imm Habitation), préc., note 26.

[35] Extrait du plan d’argumentation de l’Entrepreneur, préc., note 25, p. 22; Blais et Construction Michel Turmel Lévis inc., préc., note 17.

[36] Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ c. Desindes, préc., note 3; Avelino DE ANDRADE, préc., note 21.

[37] Syndicat de Copropriété Seigneurie de Lafontaine Bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8; Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke est c. 9101-9901 Québec inc. préc., note 20; Syndicat des copropriétaires du 716 Saint-Ferdinand c. Développements TGB inc., SORECONI, 15 avril 2011, Me Jean-Philippe Ewart, arbitre; Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf, Phase II, Copropriété du 4463 à 4469 Dagenais Ouest, Syndicat de Copropriétaires du 4471-4473 boul. Dagenais Ouest, Copropriété du 4475-4477 Dagenais Ouest, Copropriété du 4479-4481 Dagenais Ouest et Les maisons Zibeline et La Garantie Qualité habitation et La Garantie des maisons neuves de l’APHQ, CCAC, 15 mars 2010, Me Michel A. Jeanniot, arbitre; Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., préc., note 19.

[38] Syndicat des copropriétaires du 716 Saint-Ferdinand c. Développements TGB inc., préc., note 37; Syndicat 241 rue Deslières et Société en commandite Clairevue (9136-7243 Canada inc.), CCAC, 5 décembre 2008, Me Albert Zoltowski, arbitre; Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., préc., note 19.

[39] Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf, Phase II, Copropriété du 4463 à 4469 Dagenais Ouest, Syndicat de Copropriétaires du 4471-4473 boul. Dagenais Ouest, Copropriété du 4475-4477 Dagenais Ouest, Copropriété du 4479-4481 Dagenais Ouest et Les maisons Zibeline et La Garantie Qualité habitation et La Garantie des maisons neuves de l’APHQ, préc., note 37; Syndicat de copropriété « Le Carré Rosemont-Boyer » c. Société Immobilière Leroux inc., SORECONI, 10 octobre 2005, M. Alcide Fournier, arbitre.

[40] Grenier c. Les Constructions Levasseur inc., CCAC, 18 août 2005, René Blanchet, arbitre.

[41] La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. c. Dupuis, préc., note 25.

[42] La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. c. Dupuis, préc., note 25; Syndicat de Copropriété Seigneurie de Lafontaine Bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8; Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke est c. 9101-9901 Québec inc. préc., note 20; Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf, Phase II, Copropriété du 4463 à 4469 Dagenais Ouest, Syndicat de Copropriétaires du 4471-4473 boul. Dagenais Ouest, Copropriété du 4475-4477 Dagenais Ouest, Copropriété du 4479-4481 Dagenais Ouest et Les maisons Zibeline et La Garantie Qualité habitation et La Garantie des maisons neuves de l’APHQ, préc., note 37; Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., préc., note 19.

[43] Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., préc., note 19.

[44] Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf, Phase II, Copropriété du 4463 à 4469 Dagenais Ouest, Syndicat de Copropriétaires du 4471-4473 boul. Dagenais Ouest, Copropriété du 4475-4477 Dagenais Ouest, Copropriété du 4479-4481 Dagenais Ouest et Les maisons Zibeline et La Garantie Qualité habitation et La Garantie des maisons neuves de l’APHQ, préc., note 37; Francine Bélanger et al et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. et Réseau Viva International inc., GAMM, 23 décembre 2009, Johanne Despatis, arbitre; Syndicat de copropriété « SDC Les Habitations Mélatti, 7014 Marie-Rollet et 7011 Louis-Hébert à Lasalle c. Les Constructions G. Mélatti inc. et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SORECONI, 11 août 2006, Me Jeffrey Edwards, arbitre.

[45] Daigle et Le Marquis Concept, GAMM, 17 juin 2013, Claude Dupuis, arbitre; Ahluwalia et Les Entreprises Réal Maurice inc., SORECONI, 26 avril 2007, Michel A. Jeanniot, arbitre; Gagnon et Les Constructions Levasseur inc., 2006 CanLII 60508 (QC OAGBRN), SORECONI, 12 décembre 2006, Me Marcel Chartier, arbitre.

[46] Naji El-Mousfi. v. Construction Nordi inc. and La Garantie Qualité Habitation, CCAC (S05-0106-NP), 26 mai 2005, Me Jeffrey Edwards, arbitre.

[47] Boucher-Huet c. Solvo Solutions LTD, SORECONI, 12 février 2014, Yves Fournier, arbitre; 3984583 Canada inc. c. La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. et Lina Al-Karkhi et als., SORECONI, Montréal, 20 août 2008, Mme Johanne Despatis, arbitre.

[48] C.c.Q., art. 2803; Ahluwalia et Les Entreprises Réal Maurice inc., préc., note 45;

[49] Filosa c. Construction Paul Dargis inc. préc., note 23.

[50] Boucher-Huet c. Solvo Solutions LTD, préc., note 47.

[53] Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf, Phase II, Copropriété du 4463 à 4469 Dagenais Ouest, Syndicat de Copropriétaires du 4471-4473 boul. Dagenais Ouest, Copropriété du 4475-4477 Dagenais Ouest, Copropriété du 4479-4481 Dagenais Ouest et Les maisons Zibeline et La Garantie Qualité habitation et La Garantie des maisons neuves de l’APHQ, préc., note 37.

[54] Francine Bélanger et al et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. et Réseau Viva International inc., préc., note 44; Syndicat de copropriété « SDC Les Habitations Mélatti, 7014 Marie-Rollet et 7011 Louis-Hébert à Lasalle c. Les Constructions G. Mélatti inc. et La Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., préc., note 44.

[55] Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., préc., note 19.

[56] La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. c. Dupuis, préc., note 25; Syndicat de Copropriété Seigneurie de Lafontaine Bloc 2500 et Groupe Citiplex inc. préc., note 8; Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf, Phase II, Copropriété du 4463 à 4469 Dagenais Ouest, Syndicat de Copropriétaires du 4471-4473 boul. Dagenais Ouest, Copropriété du 4475-4477 Dagenais Ouest, Copropriété du 4479-4481 Dagenais Ouest et Les maisons Zibeline et La Garantie Qualité habitation et La Garantie des maisons neuves de l’APHQ, préc., note 37; Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., préc., note 19; Nathalie Coulombe et al c. Data Construction inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SORECONI, 17 octobre 2005, M. Alcide Fournier, arbitre.

[57] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8.

[58] La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. c. Dupuis, préc., note 25.

[59] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8.

[60] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke est c. 9101-9901 Québec inc., préc., note 20; Syndicat des copropriétaires du 716 Saint-Ferdinand c. Développements TGB inc., préc., note 37; IGR Construction inc. et Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne, préc., note 7.

[61] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke est c. 9101-9901 Québec inc., préc., note 20.

[62] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8.

[63] Syndicat de copropriété « Le Carré Rosemont-Boyer » c. Société Immobilière Leroux inc., préc., note 39.

[64] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke est c. 9101-9901 Québec inc., préc., note 20.

[65] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke est c. 9101-9901 Québec inc., préc., note 20; Agudelo c. Verre Azur inc. (Imm Habitation), préc., note 26.

[67] Pampena c. Habitations André Taillon Inc., préc., note 18; Blais et Construction Michel Turmel Lévis inc., préc., note 17; Phaneuf c. Dag Construction Inc., préc., note 17; Ahluwalia et Les Entreprises Réal Maurice inc., préc., note 45.

[68] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8; Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Melatti inc., préc., note 19.

[69] Syndicat de copropriété MRLH et Constructions G. Mélatti inc., préc., note 19.

[70] Syndicat des copropriétaires du 716 Saint-Ferdinand c. Développements TGB inc., préc., note 37; Syndicat 241, rue Deslières et Société en commandite Clairevue (9136-7243 Canada inc.)., préc., note 38.

[71] Syndicat des copropriétaires du 716 Saint-Ferdinand c. Développements TGB inc., préc., note 37;

[72] Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est et 9101-9901 Québec inc., préc., note 20; Syndicat des copropriétaires du 716 Saint-Ferdinand c. Développements TGB inc., préc., note 37.

[73] Syndicat de copropriété Seigneurie de Lafontaine bloc 2500 et Groupe Citiplex inc., préc., note 8.

[74] Blais et Construction Michel Turmel Lévis inc., préc., note 17.

[75] Syndicat de copropriété 3667346 et Habitations Trigone 2000 inc., préc., note 7.

[76] Syndicat de copropriété Les jardins St-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc. (Jardins St-Hippolyte), préc., note 15.

[77] Syndicat de copropriété Les jardins St-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc. (Jardins St-Hippolyte), préc., note 15.

[78] Syndicat de copropriété Les jardins St-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc. (Jardins St-Hippolyte), préc., note 15.

[79] Syndicat de copropriété Les jardins St-Hippolyte et 9129-2516 Québec inc. (Jardins St-Hippolyte), préc., note 15.

[80] Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne et IGR Construction inc., préc., note 7.

[82] Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ c. Desindes, préc., note 3.

[84] Garantie Habitation du Québec Inc. c. Lebire, préc., note 6; Syndicat de la copropriété du 8673, 8675 et 8677 Centrale et Constructions Melval inc., préc., note 4.

[85] Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ c. Desindes, préc., note 3; Mess c. Constructions Bois & Poliquin inc., 2006 CanLII 60509 (QC OAGBRN); Avelino DE ANDRADE, préc., note 21.

[86] Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc., préc., note 5.

[87] Syndicat de copropriété Habitation Bélair 4 et Beau-Design inc., préc., note 16.

[88] Syndicat de la copropriété du 8673, 8675 et 8677 Centrale et Constructions Melval inc., préc., note 4.

[89] Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc., préc., note 5.

[90] Naji El-Mousfi. v. Construction Nordi inc. and La Garantie Qualité Habitation, préc., note 46.

[93] Lévesque et Sebecam Rénovations inc., préc., note 4; Syndicat de la copropriété du 8673, 8675 et 8677 Centrale et Constructions Melval inc., préc., note 4; Mukkar et Construction Nordi inc., préc., note 3.

[94] Lévesque et Sebecam Rénovations inc., préc., note 4.

[95] Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf, Phase II, Copropriété du 4463 à 4469 Dagenais Ouest, Syndicat de Copropriétaires du 4471-4473 boul. Dagenais Ouest, Copropriété du 4475-4477 Dagenais Ouest, Copropriété du 4479-4481 Dagenais Ouest et Les maisons Zibeline et La Garantie Qualité habitation et La Garantie des maisons neuves de l’APHQ, préc., note 37, par. 29.

[96] Syndicat des copropriétaires du Château Lausanne et IGR Construction inc., préc., note 7.