ARBITRAGE
En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI)
ENTRE SYNDICAT EN COPROPRIÉTÉ 670 MANOIR MASSON
(ci-après « le Bénéficiaire »)
ET DÉVELOPPEMENT MAGMA INC
(ci-après « l’Entrepreneur »)
ET : LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier Garantie: 09-078ES
No dossier SORECONI : 090304001
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre : Guy Pelletier
Pour le Bénéficiaire : Madame France Beauchamp, présidente
Pour l’Entrepreneur : Me Sonia Beauchamp, Beauchamp Brodeur
Pour l’Administrateur : Me Élie Sawaya, Savoie Fournier
Date de la décision: le 26 novembre 2009
Mandat :
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 19 mars 2009.
Historique et pièces :
12 septembre 2006 : Déclaration de copropriété
28 septembre 2006 : Déclaration de réception des parties communes du bâtiment
28 novembre 2007 : Minutes d’une réunion du Syndicat en copropriété
27 février 2008 : Liste par le Bénéficiaire des travaux à être exécutés
5 février et 13 mars 2008 : Correspondance de l’Entrepreneur relative aux déficiences à corriger
31 mars 2008 : Liste de déficiences transmise à l’Entrepreneur et copie à l’Administrateur
23 mai 2008 : Mise en demeure concernant l’installation de deux fenêtres
29 juin 2008 : Demande de réclamation du Bénéficiaire
4 juillet et 21 août 2008 : Listes de travaux à exécuter
16 janvier 2009 : Liste de déficiences supplémentaires et avis de contestation de la réception des parties communes
18 février 2009 : Décision de l’Administrateur
4 mars 2009 : Demande d’arbitrage
27 avril 2009 : Conférence préparatoire
22 juin 2009 : Deuxième conférence préparatoire
11 août 2009 : Troisième conférence préparatoire
16 novembre 2009 : Audition sur l’objection préliminaire soulevée par l’Administrateur
[1] Le 4 mars 2009, le Bénéficiaire dépose une demande d’arbitrage pour contester la décision de l’Administrateur qui rejette en partie sa réclamation.
[2] Trois conférences préparatoires ont été tenues afin de préciser l’objet de la demande d’arbitrage, confirmer la présence des témoins et experts que les parties désiraient faire entendre à l’audition et pour identifier les documents et expertises qui seraient déposés.
[3] Lors de la première conférence téléphonique du 17 avril, madame France Beauchamp confirme l’intention du Syndicat en copropriété de contester la décision de l’Administrateur en regard des points 2 à 21.
[4] Dès lors, l’Entrepreneur et l’Administrateur indiquent leur intention de déposer des expertises professionnelles dans ce dossier.
[5] Compte tenu des délais requis pour procéder à ces mandats, une seconde conférence téléphonique est convoquée et se tient le 22 juin 2009 pour faire le point sur l’échéancier.
[6] L’Entrepreneur confirme alors qu’il déposera une expertise le 23 juin 2009, tandis que l’Administrateur annonce que le rapport d’expertise qu’il a commandé sera disponible pour dépôt le 3 juillet 2009.
[7] Une troisième conférence téléphonique est convoquée le 11 août 2009 dans le but de connaître les intentions du Bénéficiaire, suite à l’analyse des rapports qu’il recevra sous peu.
[8] À cette date, madame Beauchamp annonce que le Bénéficiaire entend contester, dans un premier temps, la date de réception des parties communes puisque l’Administrateur rejette en partie la réclamation, au motif qu’elle est tardive. Selon elle, l’Administrateur appuierait sa décision sur une date de réception des parties communes qui est erronée.
[9] Me Sawaya précise que cette procédure peut amener l’Administrateur à devoir revoir sa décision dépendamment de la sentence arbitrale qui pourrait être rendue.
[10] Il est alors convenu que l’Administrateur confirmera au plus tard le 1ier octobre s’il soulève une objection sur l’intention du Bénéficiaire de contester la date de réception des parties communes, ce qu’il fera le 17 août suivant lors d’une conférence préparatoire tenue dans un autre dossier similaire, soit celui d’un voisin, le Syndicat en copropriété du 674 Montée Masson.
[11] Ultérieurement, après entente entre les parties, la date d’audition est fixée au 16 novembre 2009 pour entendre et disposer de l’objection de l’Administrateur.
[12] Outre le Bénéficiaire, l’Entrepreneur et l’Administrateur, le voisin, soit le Syndicat en copropriété du 674 Montée Masson est convoqué aussi à l’audition puisque la même objection a été soulevée dans les deux dossiers.
Objection préliminaire :
[13] L’Administrateur soulève l’objection suivante :
Le Bénéficiaire ne peut contester en arbitrage, à ce moment-ci, la date de réception des parties communes car le délai pour le faire est tardif et ne respecte pas les exigences de l’article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. (ci-après appelé le « Règlement »)
La plaidoirie de l’Administrateur :
[14] Me Sawaya débute sa plaidoirie en indiquant que la date de réception des parties communes apparaît à la première page de la décision de l’Administrateur et fait partie intégrante de celle-ci.
[15] Il rappelle que la demande d’arbitrage du Bénéficiaire ne fait aucun cas de son intention de contester la date de réception des parties communes.
[16] Il souligne aussi que c’est seulement à la troisième conférence préparatoire, soit en août 2009, que le Bénéficiaire manifeste son intention à cet égard alors que l’Entrepreneur et l’Administrateur ont déjà fait préparer des rapports d’expertises.
[17] Se référant à l’article 35 du Règlement, Me Sawaya plaide que la demande du Bénéficiaire est tardive car elle aurait dû être faite dans les 30 jours suivants la décision de l’Administrateur.
[18] Il rappelle l’article 35 du Règlement se lit comme suit :
[18.1] 35. Le bénéficiaire ou l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit, pour que la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage dans les 30 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l'administrateur à moins que le bénéficiaire et l'entrepreneur ne s'entendent pour soumettre, dans ce même délai, le différend à un médiateur choisi sur une liste dressée par le ministre du Travail afin de tenter d'en arriver à une entente. Dans ce cas, le délai pour soumettre le différend à l'arbitrage est de 30 jours à compter de la réception par poste recommandée de l'avis du médiateur constatant l'échec total ou partiel de la médiation.
[19] L’Administrateur reconnaît que ce délai de 30 jours en est un de procédure mais soutient, par contre, que le délai ne peut être modifié car le retard n’est pas justifié et que le Bénéficiaire n’a pas fait la preuve d’une impossibilité d’agir. À l’appui de sa plaidoirie, Me Sawaya dépose une décision de la Juge Ginette Piché[1].
La plaidoirie de l’Entrepreneur :
[20] Me Sonia Beauchamp plaide à l’effet que le délai de 30 jours pour demander l’arbitrage sur la date de réception des parties communes n’a pas été respecté.
[21] Étant donné que la date de réception des parties communes apparaît à la première page de la décision de l’Administrateur, il y a accord tacite sur ce point, de sorte que cette demande de contestation est tardive et modifie la nature du mandat de l’arbitre, souligne-t-elle.
La plaidoirie du Bénéficiaire :
[22] Madame France Beauchamp représente le Bénéficiaire.
[23] Monsieur Robert Boisclair, président du Syndicat en copropriété du 674 Montée Masson, voisin du Bénéficiaire, indique que Madame France Beauchamp est désignée comme porte-parole de son syndicat puisque les deux dossiers sont similaires.
[24] Madame France Beauchamp plaide que dès la première conférence préparatoire, elle avait l’intention de soulever le sujet de la contestation de la date de réception des parties communes du bâtiment mais, qu’outre le fait de rappeler les points refusés par l’Administrateur, la seule question abordée fut celle des expertises qu’entendaient faire l’Entrepreneur et l’Administrateur.
[25] Celle-ci mentionne que, selon l’article 37 du Règlement, plusieurs points peuvent faire l’objet d’une même demande d’arbitrage.
[26] Madame France Beauchamp rappelle aussi qu’il n’est aucunement requis à l’article 35 du Règlement d’indiquer dans la demande d’arbitrage, les motifs de la contestation des points en litige.
[27] De plus, à l’appui de sa plaidoirie à l’effet qu’il lui est possible d’indiquer, en conférence préparatoire, son intention de contester la date de réception des parties communes, madame Beauchamp cite la décision de l’arbitre Johanne Despatis[2] qui traite de l’article 199 du Code de procédure civile permettant aux parties d’amender en tout temps leurs actes de procédure.
[28] Madame Beauchamp dépose un document, en date du 16 janvier 2009, comportant une « Liste de déficiences supplémentaires des Partis (sic) Communes ». La lettre adressée à l’Entrepreneur, dont copie est transmise à l’Administrateur, se lit comme suit :
[28.1] « (…)
Par conséquent nous contestons l’acceptation / réception des parties communes du bâtiment. »
[29] Madame Beauchamp témoigne à l’effet que cette liste de déficiences supplémentaires a fait l’objet, par la suite, d’une seconde réclamation auprès de l’Administrateur et elle ajoute que le conciliateur au dossier lui a dit que la question de la contestation de la réception des parties communes serait traitée dans le cadre de la première réclamation qui a été faite le 29 juin 2008, soit celle qui a mené à l’arbitrage dans ce dossier.
Argumentation des parties:
[30] Me Sawaya argumente que le différend sur la date de la réception des parties communes n’apparaît pas dans la demande d’arbitrage et, de ce fait, a été dénoncé tardivement contrairement aux exigences de l’article 35 du Règlement.
[31] À l’appui de son argumentation, Me Sawaya cite le paragraphe 27 de la décision du Juge Georges Taschereau[3] qui se lit ainsi :
[31.1] « La défenderesse ne peut davantage prétendre qu’il y a eu suspension de la prescription au motif qu’elle était dans l’impossibilité en fait d’agir. L’ignorance de ses droits et de leur extinction au terme d’une certaine période ne peut être considérée comme une impossibilité d’agir. »
[32] Me Sonia Beauchamp soutient que la demande d’arbitrage sur la contestation de la date de réception des parties communes est tardive et doit être rejetée. Elle cite la décision de l’arbitre Michel A. Jeanniot[4] qui va en ce sens.
[33] Me Beauchamp fait valoir que l’Entrepreneur a déjà mandaté des experts dans ce dossier, ce qui entraîne des frais significatifs pour son client alors que le Bénéficiaire a tardé pour contester la décision de l’Administrateur. Ceci pourrait avoir éventuellement pour effet qu’il faille reprendre le dossier depuis le début.
[34] Madame France Beauchamp argumente que l’intention de contester la date de réception des travaux des parties communes n’est pas un nouveau point qui s’ajoute à la demande d’arbitrage mais bien le motif pour demander l’arbitrage sur certains points déjà contestés de la décision de l’Administrateur.
Analyse et motifs:
[35] L’arbitre doit déterminer si le fait pour le Bénéficiaire d’annoncer, lors d’une conférence préparatoire, son intention de contester la date de réception des parties communes constitue une contestation tardive de la décision rendue par l’Administrateur et si cette contestation, prise isolément, est assujettie aux procédures de recours établies par le Règlement.
[36] Il convient ici d’examiner les règles et mécanismes de recours prévus au Règlement dans le cas où un bénéficiaire veut demander l’arbitrage.
[36.1] D’abord la demande d’arbitrage doit porter sur un différend entre un bénéficiaire et l’administrateur de la garantie suite à une décision rendue par ce dernier.
[36.2] La décision de l’administrateur doit faire suite à une réclamation du bénéficiaire.
[36.3] La réclamation du bénéficiaire doit être fondée sur la couverture de la garantie.
[37] À l’égard de la demande d’arbitrage, l’article 106 du Règlement vient préciser le sens à donner à « un différend » qui peut être porté en arbitrage:
« 1. Demande d'arbitrage
106. Tout différend portant sur une décision de l'administrateur concernant une réclamation ou le refus ou l'annulation de l'adhésion d'un entrepreneur relève de la compétence exclusive de l'arbitre désigné en vertu de la présente section.
(…) »
(Les soulignements sont de l’arbitre)
[38] Ainsi, une demande d’arbitrage ne peut être déposée auprès d’une société d’arbitrage approuvée par la Régie du bâtiment du Québec et entendue, si le différend n’a pas fait l’objet d’une réclamation formelle et d’une décision de l’administrateur.
[39] Il y a donc lieu d’examiner les règles applicables aux réclamations qui peuvent être adressées à un administrateur par un bénéficiaire de la garantie.
[40] Dans le présent cas, l’Administrateur fonde sa décision sur une date de réception du bâtiment apparaissant au dossier de sorte qu’à défaut de preuve contraire, il faut référer à l’article 34 du Règlement qui établit les règles applicables après la réception du bâtiment:
« 34. La procédure suivante s'applique à toute réclamation fondée sur la garantie prévue à l'article 27:
1° dans le délai de garantie d'un, 3 ou 5 ans, selon le cas, le bénéficiaire dénonce par écrit à l'entrepreneur le défaut de construction constaté et transmet une copie de cette dénonciation à l'administrateur en vue d'interrompre la prescription;
(…)
5° dans les 20 jours qui suivent l'inspection, l'administrateur doit produire un rapport écrit et détaillé constatant le règlement du dossier ou l'absence de règlement et en transmettre copie, par poste recommandée, aux parties impliquées. En l'absence de règlement, l'administrateur statue sur la demande de réclamation et ordonne, le cas échéant, à l'entrepreneur de rembourser au bénéficiaire le coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes et de parachever ou corriger les travaux dans le délai qu'il indique, convenu avec le bénéficiaire ;
(…) »
[41] De cette disposition, il faut comprendre que la réclamation fondée sur la garantie doit porter sur un défaut de construction constaté par le bénéficiaire et le cas échéant, l’administrateur a le pouvoir d’ordonner à l’entrepreneur de parachever ou de corriger le défaut dénoncé.
[42] Il y a lieu ensuite d’examiner la question suivante: une réclamation portant exclusivement sur la date de réception des parties communes peut-elle constituer un défaut de construction pouvant être dénoncé et faire, conséquemment, l’objet d’une réclamation auprès de l’administrateur?
[43] Comme établi à l’article 34, la réclamation doit être fondée sur la couverture de la garantie, et à cet effet, il faut s’appuyer sur l’article 27 du Règlement pour en déterminer le contenu acceptable :
« 27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
1° le parachèvement des travaux dénoncés, par écrit:
(…)
2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés
(…)
3° la réparation des malfaçons existantes et non apparentes
…
4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code
(… )
5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil,
(…) »
[44] Le Règlement précise à cet article 27, que les réclamations transmises à l’administrateur doivent porter des éléments liés au parachèvement des travaux ou à la qualité des travaux réalisés sous la responsabilité de l’entrepreneur.
[45] Avec respect pour l’opinion contraire, il faut conclure que la contestation de la date de réception des parties communes n’est pas un élément de la couverture de la garantie qui peut faire le seul objet d’une réclamation auprès de l’administrateur pour fin de décision.
[46] En conséquence, le délai de 30 jours imposé à l’article 35 du Règlement, pour porter en arbitrage une décision de l’Administrateur ne s’applique pas à cette situation.
[47] De plus, le Règlement prévoit à l’article 35.1, certaines obligations que doit respecter l’entrepreneur, notamment la procédure à suivre pour faire la réception des parties communes.
« 35.1 Le non-respect d'un délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie par le bénéficiaire ne peut lui être opposé lorsque l'entrepreneur ou l'administrateur manque à ses obligations prévues aux articles 33, 33.1, 34, 66, 69.1,132 à 137 et aux paragraphes 12, 13, 14 et 18 de l'annexe II, à moins que ces derniers ne démontrent que ce manquement n'a eu aucune incidence sur le non-respect du délai ou, à moins que le délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie ne soit échu depuis plus d'un an. »
[48] Cette disposition du Règlement vient préciser que la procédure à suivre pour établir la date de réception des parties communes constitue une obligation réglementaire qui peut certes, affecter la couverture de la garantie, mais qui ne peut être assimilée à un défaut de construction donnant ouverture spécifiquement à une réclamation.
[49] Bien que le débat sur l’objection préliminaire n’ait aucunement porté sur un manquement ou pas de l’Entrepreneur à ses obligations au sens de l’article 35.1, il y a lieu de conclure que le Bénéficiaire peut contester la date de réception des parties communes puisque l’Administrateur s’y appuie dans sa décision pour rejeter en partie la réclamation.
[50] Par contre, est-ce qu’un bénéficiaire insatisfait d’une décision de l’administrateur doit indiquer son intention de contester la date de réception des parties communes lors du dépôt de sa demande d’arbitrage?
[51] En ce qui concerne les recours en arbitrage, les articles 35, 106 et 107 du Règlement traitent du « différend » qui oppose un bénéficiaire et un administrateur sur une décision rendue par ce dernier.
[52] Le Règlement est muet sur le contenu de la demande d’arbitrage; il n’est pas exigé d’indiquer les motifs qui appuient la demande, ni même les points de la décision qui sont contestés.
[53] Certains organismes d’arbitrage demandent au bénéficiaire d’indiquer sur sa demande d’arbitrage, les points qu’il entend contester.
[54] Ces exigences ne peuvent toutefois avoir pour effet de formaliser la procédure prévue au Règlement qui n’exige pas du Bénéficiaire qu’il indique dans sa demande d’arbitrage ni les points qu’il conteste, ni les raisons qui le motivent à le faire.
[55] Me Beauchamp argumente par ailleurs que l’Entrepreneur et l’Administrateur ont été pris par surprise et n’auraient probablement pas engagé des frais d’expertises s’ils avaient connu plus tôt les intentions du Bénéficiaire.
[56] Par lettre en date du 16 janvier 2009, soit un mois avant que l’Administrateur ne rende sa décision en date du 18 février 2009, le Bénéficiaire a confirmé à l’Entrepreneur son intention de contester «l’acceptation / réception des parties communes du bâtiment ». Copie de cette lettre a été transmise à l’Administrateur.
[57] Le témoignage non contesté du Bénéficiaire à l’effet que l’inspecteur-conciliateur lui a indiqué que la question de la date de réception des parties communes seraient traitées dans le présent dossier pouvait laisser croire que cet élément serait abordé sans objection.
[58] Il aurait probablement été préférable que le Bénéficiaire indique clairement, lors de la première conférence préparatoire, les motifs qu’il voulait faire valoir pour contester la décision de l’Administrateur mais il n’y était pas légalement contraint.
DÉCISION :
[59] L’arbitre doit statuer « conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient».
[60] À titre d’arbitre désigné, le soussigné est autorisé par la Régie du bâtiment du Québec à trancher tout différend découlant des plans de garantie. La décision doit prendre appui sur le texte du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[61] Suivant mon appréciation des faits, des témoignages entendus et du cadre réglementaire, le Tribunal en vient à la conclusion que le Bénéficiaire n’est pas contraint de faire une réclamation à l’Administrateur relativement à la date de réception des parties communes ni, par conséquent, de faire une demande d’arbitrage spécifique sur le motif de contestation de la décision.
[62] En conséquence, sur cette question, l’Administrateur ne peut invoquer le fait que le Bénéficiaire ait tardivement dénoncé son intention de contester la date de réception des parties communes contrevenant ainsi aux exigences de l’article 35 du Règlement.
POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
REJETTE l’objection préliminaire soulevée par l’Administrateur;
ORDONNE la tenue de l’audience dans les meilleurs délais à une date à convenir prochainement;
CONDAMNE l’Administrateur à assumer les frais d’arbitrage relatifs à la présente.
Guy Pelletier
Architecte et arbitre
Laval, ce 26 novembre 2009