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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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François Gagnon |
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(ci-après le « bénéficiaire »)
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ET : |
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Les maisons Zibeline inc. |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier APCHQ : 055995 No dossier GAMM : 2006-19-005
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis, ing. |
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Pour le bénéficiaire : |
M. François Gagnon |
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Pour l'entrepreneur : |
M. Réjean Leclerc |
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Pour l'administrateur : |
Me Luc Séguin |
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Date d’audience : |
9 novembre 2006 |
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Lieu d'audience : |
Laval |
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Prise en délibéré : |
20 novembre 2006 |
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Date de la sentence : |
27 novembre 2006 |
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I : INTRODUCTION
[1] À la demande de l'arbitre, l'audience s'est tenue à la résidence du bénéficiaire.
[2] Par la présente réclamation, le bénéficiaire conteste d'une part une décision supplémentaire de l'administrateur datée du 12 juin 2006 et exige d'autre part le remplacement intégral du plancher de bois franc installé dans son unité de condominium située à Laval.
[3] Le titre général de la réclamation, tel qu'indiqué dans la décision de l'administrateur, se présente comme suit :
ONDULATION MARQUÉE AU PLANCHER EN LATTES DE BOIS FRANC AU CENTRE DU SALON
MAUVAISE FIXATION DU PLANCHER EN LATTES DE BOIS FRANC À LA SURFACE DE L'UNITÉ
[4] L'administrateur a disséqué les sous-éléments suivants de la réclamation, tout en y apportant ses conclusions :
Plusieurs clous de finition et têtes de vis étaient apparents le long des divisions intérieures, et ce, sur toute la surface des planchers.
Correctifs supplémentaires:
L'entrepreneur
devra effectuer les correctifs nécessaires afin de rendre invisibles les têtes
de vis et de clous apparentes ayant servis [sic] à fixer les lattes de bois au
contreplaqué, et le contreplaqué à la dalle de béton.
Quelques lattes (±5) surélevées de ± 1mm par rapport aux lattes adjacentes.
Aucun correctif supplémentaire ne sera exigé. Nous sommes d'avis que la situation est conforme aux règles de l'art et rencontre les tolérances acceptables dans l'industrie de la construction.
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Plancher qui bouge.
Aucun correctif supplémentaire ne sera exigé. Le bénéficiaire, en sautant sur le plancher, à différents endroits, a tenté de nous démontrer que ledit plancher bougeait et vibrait, de façon anormale.
Lors d'une utilisation normale, nous n'avons pas été en mesure de constater cette situation.
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Ondulations sur le plancher
Nous avons constaté qu'il n'y avait aucune ondulation sur la surface de l'ensemble des planchers, à l'exception d'une petite surface (± 3 lattes) devant le foyer.
Correctifs supplémentaires :
L'entrepreneur devra éliminer la surface ondulée devant le foyer.
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Fissures à l'arête des lattes de bois.
Nous avons constaté des fissures d'une longueur de ± 1 cm, à l'arête d'une dizaine de lattes de bois, ainsi que quelques égratignures sur la surface de quelques lattes.
Selon l'entrepreneur, ces fissures et égratignures sont présentes depuis la réception du bâtiment. Quant au bénéficiaire, il prétend qu'elles sont dues aux travaux exécutés par l'entrepreneur.
Aucun correctif supplémentaire ne sera exigé. En effet, selon ce qu'il nous a été possible de constater et les témoignages recueillis sur place, nous ne sommes pas en mesure d'établir la responsabilité de l'entrepreneur en ce qui a trait à cette situation.
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Taches de peinture
Correctifs supplémentaires :
L'entrepreneur devra nettoyer les traces de peinture laissées sur le plancher, à la suite des travaux.
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Espacement au bout de quelques lattes
Nous avons constaté un espacement de ± 1 à 3 mm au bout de quelques lattes qui, selon le bénéficiaire, ont été remplacées par l'entrepreneur.
Aucun correctif supplémentaire ne sera exigé. Nous sommes d'avis que la situation est conforme aux règles de l'art et rencontre les tolérances acceptables dans l'industrie de la construction.
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Craquements
Nous avons constaté que le plancher craquait, malgré les travaux effectués aux endroits suivants :
- Salle à dîner
- Entrée
- Chambre principale
- Chambre secondaire
Correctifs supplémentaires :
L'entrepreneur devra effectuer les correctifs nécessaires afin que cessent, une fois pour toute [sic], les craquements audibles au plancher.
Il va de soi qu'une fois tous les travaux complétés, les lieux devront être remis à leur état d'origine.
[...]
[5] En cours d'enquête, en plus des représentants des parties, sont intervenus :
B M. Stéphane Bossus, expert en bâtiments
B M. Michel Hamel, inspecteur-conciliateur
Contexte
[6] Antérieurement à la présente demande, l'administrateur avait émis un premier rapport de décision en date du 3 décembre 2004 concernant la même réclamation, soit ondulation marquée et mauvaise fixation du plancher.
[7] La conclusion de l'administrateur ce 3 décembre 2004 avait été la suivante :
Lors de notre inspection, nous avons observé que le plancher en lattes de bois franc ondulait anormalement au centre du salon.
De plus, nous avons constaté un manque flagrant de fixation des lattes au sous-plancher, à la grandeur de l'unité.
Décision :
Compte tenu de ce qui précède, l'entrepreneur devra reprendre en totalité, les surfaces des planchers de bois franc afin d'obtenir un ouvrage complet.
Il devra s'assurer que la fixation des lattes et l'espacement requis le long des murs soient conformes aux exigences du manufacturier.
[8] S'ensuivit un arbitrage présidé par Me Jeffrey Edwards; voici un extrait de sa sentence :
À cet égard, le Tribunal d'arbitrage réitère que le choix des moyens appartient à l'Entrepreneur mais que ce dernier a une obligation de résultat quant au travail réalisé. En conséquence, le Tribunal constate les problèmes anormaux au plancher de bois franc à la grandeur de la surface de l'unité. L'Entrepreneur devra donc corriger le problème selon la méthode de son choix mais tout en respectant les règles de l'art et le résultat requis. Dans la mesure où le Bénéficiaire demeure insatisfait des réparations effectuées par l'Entrepreneur, une inspection supplémentaire sera faite par l'Administrateur et une décision supplémentaire portant sur le caractère satisfaisant des travaux réalisés sera rendue.
[9] D'où l'origine du présent arbitrage.
II : POSITION DU BÉNÉFICIAIRE
[10] Se référant à la décision de l'arbitre Edwards, le bénéficiaire est d'avis que les réparations de l'entrepreneur, au lieu d'être effectuées sur toute la surface de plancher (750 pi²), l'ont été uniquement sur une superficie inférieure à 200 pi².
[11] Après ces réparations, poursuit-il, l'on dénote encore des ondulations marquées au centre du salon ainsi qu'une mauvaise fixation.
[12] Le bénéficiaire nous informe qu'il a payé un supplément de 3 000 $ pour obtenir un plancher en bois franc; toutefois, ce dernier bouge et craque toujours.
[13] Le témoin estime que les travaux réalisés par l'entrepreneur ne sont pas conformes à la décision de l'arbitre Edwards.
[14] Par ailleurs, le bénéficiaire soumet qu'il n'a pas payé pour un plancher rénové, mais plutôt pour un plancher neuf.
[15] Le plancher doit être refait à la grandeur, car les réparations ont pour effet d'accentuer les défauts.
[16] L'ondulation concave notée sur le plancher du salon est causée par de l'humidité provenant de dessous le plancher; si la cause était l'humidité ambiante dans le logement, le plancher ondulerait à la grandeur.
[17] Le bénéficiaire a retenu les services de M. Stéphane Bossus, expert en bâtiments, dont l'expertise a été reconnue; M. Bossus est entré en scène suite à la réalisation des travaux correctifs par l'entrepreneur.
[18] Voici quelques passages de la section Opinion et conclusion de son rapport d'expertise daté du 21 septembre 2006 :
Nous constatons, malgré les travaux de reprises effectués par l'entrepreneur, des gondolements et des ondulations des lattes composant le plancher de bois franc à la zone de plancher de bois franc à la zone prétendue réparée au salon de l'unité 140 sise au 900, Boul. Laval, Laval, Québec.
De plus là où des lamelles de bois franc ont été remplacées celles-ci présentent des dénivellations excédant les tolérances admissibles par rapport aux lamelles adjacentes.
[...]
Certaines lamelles n'ont pas été installées selon le plan horizontal et affichent des effets de torsion.
Sur 102 tapcons (visses installées) par l'entrepreneur 21 sont apparents, ce qui déroge des règles de l'art.
Des ouvertures résident entre les nez (embouts) de plusieurs lattes remplacées ce qui n'apparaît pas aux sections du plancher d'origine (sections non remplacées).
[...]
De plus, nous avons constaté de mauvaises fixations du pontage du plancher en toute probabilité permettant ainsi des mouvements indésirables des lattes et des craquements à la foulée des pas, et ce, dans toutes les pièces et au corridor où nous retrouvons du bois franc.
[...]
Il est de notre opinion que les désordres observés ne pourront pas être corrigés par la simple installation d'un déshumidificateur pas plus que par le retour d'un air humide.
[...]
Malheureusement, il sera donc nécessaire de reprendre l'ensemble des planchers de bois franc et ce sur l'ensemble de toute la surface des planchers de l'unité 140 sous étude dans le but de venir fixer solidement le pontage de contre-plaqué sous jacent à la dalle de béton et de rendre l'ouvrage conforme aux règles de l'art.
[...]
[sic]
[19] Après avoir fait procéder au dégarnissage d'une section du plancher, l'expert a émis un rapport complémentaire daté du 7 novembre 2006. En voici quelques extraits :
[...]
-Le pontage du plancher (couche de pose en panneaux) composé de contre-plaqué n'a pas été fixé selon les règles de l'art à la structure sous jacente.
-Effectivement nous ne retrouvons pas assez de clous au droit dudit pontage ce qui permet les mouvements lors de notre première visite.
-Il manque des clous au droit des arêtes (fixation aux rives) ainsi qu'aux parties centrales des panneaux.
-La règle de l'art est à l'effet que nous devrions retrouver des fixations à environ toute les 8 pouces aux parties centrales des panneaux de contre-plaqué et au 6 pouces le long des rives.
[...]
[sic]
[20] Relativement au gondolement qui est apparu de nouveau sur le plancher du salon après les réparations de l'entrepreneur, l'expert est d'avis que la source d'humidité provient du foyer et/ou de la porte patio adjacente; il faudra donc éliminer cette source avant de refaire le plancher au complet.
[21] Les dénivellations entre les planches dépassent la tolérance de 1 mm, et on en retrouve qui atteignent jusqu'à 2,5 mm; cette situation est causée par les planches de remplacement, ces dernières étant désimbriquées.
[22] Lors de sa visite le 28 août 2006, M. Bossus a constaté des conditions normales de température et d'humidité dans le logement du bénéficiaire.
[23] L'expert se dit surpris de voir un plancher de bois franc craquer et bouger autant, alors qu'il s'agit d'un condo neuf avec dalle de béton; de plus, ce problème risque de s'aggraver, car si le pontage bouge, les agrafes, à la longue, vont faiblir.
[24] M. Bossus fait remarquer au tribunal que contrairement à ce qui est recommandé par l'APCHQ pour la mise en place des planchers de bois franc[1], le contreplaqué installé dans l'unité de logement concernée est de 5/8 po et non de 3/4 po.
[25] La pénétration peu profonde des vis dans le béton pour fixer les panneaux ne peut, selon M. Bossus, conduire le son; d'ailleurs, c'est la méthode qu'a utilisée l'entrepreneur pour les correctifs au plancher du salon.
[26] M. Bossus a noté qu'aux endroits corrigés dans le salon (pose de vis), il n'y avait plus de craquements.
[27] Dans son argumentation, le bénéficiaire se dit d'avis que de procéder à nouveau à des réparations et de remplacer les planches aux endroits requis n'est pas raisonnable vu la quantité importante de planches impliquées.
III : POSITION DE L'ENTREPRENEUR
[28] L'entrepreneur rappelle que la propriété a été construite en 2003.
[29] À la suite de la décision de l'arbitre Edwards, il a procédé aux réparations en avril 2006, selon les règles de l'art.
[30] Il note que les quelques têtes de vis apparentes sont toutes à proximité des moulures de plancher.
[31] Le dépôt des panneaux de contreplaqué sur la dalle de béton est conforme aux règles de l'art; en effet, on ne peut utiliser des vis pour fixer les panneaux afin d'éviter la propagation du son.
[32] Le témoin est plutôt d'avis que les problèmes découlent du système de climatisation ou de chauffage à l'intérieur de l'habitation.
[33] L'entrepreneur attribue l'ondulation au plancher du salon, face à la porte extérieure, à l'impact que procure la luminosité extérieure sur ce plancher.
IV : POSITION DE L'ADMINISTRATEUR
[34] M. Michel Hamel, inspecteur-conciliateur, a complété le deuxième rapport de décision, soit celui qui a mené à la présente réclamation du bénéficiaire.
[35] Il est d'accord pour rendre invisibles les têtes de vis apparentes.
[36] Par contre, il n'est point d'accord pour fixer le contreplaqué au béton à l'aide de vis. Il explique qu'il s'agit ici, pour les logements détenus en copropriété, d'une technique de plancher flottant, sans clous ni colle, suite à l'installation d'une membrane acoustique sur la dalle de béton; le contreplaqué doit donc flotter sur la dalle de béton afin d'assurer une insonorisation.
[37] Relativement aux lames surélevées, la norme acceptable est un écart inférieur à 2 mm entre deux lames, et c'est ce que l'on constate ici.
[38] Selon le témoin, pour une unité de condominium, un plancher qui bouge est acceptable.
[39] Pour ce qui est des craquements, il s'agit de remplacer les lames aux endroits requis.
[40] M. Hamel est d'avis que l'ondulation observée au plancher est normale et rencontre les tolérances (2 mm).
[41] Dans son argumentation, le procureur reconnaît qu'il existe des problèmes et qu'il y a des correctifs à apporter (ondulation hors tolérance devant le foyer et craquements à éliminer); il n'y a toutefois rien d'exceptionnel nécessitant le remplacement du plancher dans toute sa surface.
[42] La méthode de correction suggérée par le bénéficiaire soulève un sérieux problème d'insonorisation.
[43] Pour ce qui est du plancher qui bouge et des lattes surélevées, il s'agit d'une situation acceptable rencontrant les tolérances généralement reconnues.
[44] À l'appui de son argumentation, le procureur de l'administrateur a soumis les autorités suivantes :
B Perron et Rousseau c. La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. et Développement GRDL inc., C.Q. Montréal 500-32-085072-041, juge Simon Brossard, 2006 - 05‑12.
B Syndicat de copropriété « SDC Les Habitations Mélatti, 7014 Marie‑Rollet et 7011 Louis‑Hébert à LaSalle » c. Les Constructions G. Mélatti inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., T.A., arbitre Jeffrey Edwards (Soreconi), 2006-08-11.
B Pierre Pelletier c. C=BO2 Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., T.A., arbitre Alcide Fournier (Soreconi), 2006-03-09.
B Bureau et Contant et Le Groupe Platinum Construction 2001 inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., T.A., arbitre Jean Morissette (GAMM), 2006-07-12.
V : DÉCISION ET MOTIFS
[45] Relativement au plancher de bois franc ici concerné, une première décision de l'administrateur en décembre 2004 indiquait : [...] l'entrepreneur devra reprendre en totalité, les surfaces des planchers de bois franc afin d'obtenir un ouvrage complet.
[46] Cette décision a été contestée par l'entrepreneur devant un arbitre, lequel concluait :
[...] En conséquence, le Tribunal constate les problèmes anormaux au plancher de bois franc à la grandeur de la surface de l'unité. L'Entrepreneur devra donc corriger le problème selon la méthode de son choix mais tout en respectant les règles de l'art et le résultat requis. [...]
[47] L'entrepreneur a effectué des travaux de réparation qui ont donné lieu au présent arbitrage, à la demande cette fois du bénéficiaire.
[48] Dans les deux décisions précitées, les auteurs sont catégoriques en spécifiant « en totalité, les surfaces » et « à la grandeur de la surface de l'unité ».
[49] Or, au cours de la présente enquête, il n'a pas été contredit qu'environ seulement 20 % de la surface avait été touchée par les réparations de l'entrepreneur.
[50] À la suite des réparations effectuées par l'entrepreneur (découlant de la décision de l'arbitre Edwards), l'administrateur, dans son rapport supplémentaire daté de juin 2006 :
B ordonne à l'entrepreneur de procéder au camouflage des têtes de clous et de vis, de remplacer ± 3 lattes ondulées devant le foyer et de corriger les craquements aux endroits requis;
B trouve conformes les quelques lattes surélevées, le plancher qui bouge, les fissures à l'arête des lattes et l'espacement au bout de quelques lattes.
[51] Le soussigné a procédé attentivement, deux fois plutôt qu'une, à la visite des lieux.
[52] En accord avec l'administrateur, le soussigné convient que les têtes de vis et de clous apparentes pourraient, sans risque de dégradation, faire l'objet d'une réparation.
[53] Toujours en accord avec l'administrateur, le tribunal est d'avis que les quelques lattes surélevées, les fissures et l'espacement au bout des lattes (ces trois derniers éléments étant des conséquences des réparations du plancher) ne constituent pas des défauts portant atteinte à la qualité du bâtiment; notons toutefois qu'il pourrait en être autrement si la surface réparée était de beaucoup supérieure à 20 %.
[54] La visite des lieux a démontré que contrairement à la prétention de l'administrateur, le problème d'ondulation du plancher affecte plus que trois lattes devant le foyer; le soussigné a plutôt noté une ondulation concave affectant une bonne partie du plancher du salon.
[55] Le soussigné ne croit pas que cette ondulation soit amplifiée par la luminosité provenant de la porte extérieure du salon; en effet, dans la cuisine, la même luminosité existant, l'ondulation sur le plancher est nulle.
[56] Il existe une preuve prépondérante à l'effet que ce gondolement concave provient d'une source d'humidité en dessous du parquet, causée soit par le foyer ou la porte extérieure adjacente au plancher du salon.
[57] La théorie du système de climatisation interne invoquée par l'entrepreneur pour expliquer un gondolement concave ne peut être retenue.
[58] Ce gondolement, tel que constaté par le soussigné lors de la visite des lieux, ne peut être considéré comme normal, et la tolérance de 2 mm avancée par l'administrateur n'a pas été appuyée par un texte reconnu.
[59] L'administrateur recommande d'effectuer les correctifs afin que cessent les craquements au plancher.
[60] Certaines planches ont déjà été réparées par l'entrepreneur suite à la décision de l'arbitre Edwards, et ce, aux endroits suivants : salle à dîner, entrée, chambre principale, chambre secondaire.
[61] Le soussigné a arpenté chacune de ces pièces et a été en mesure de constater qu'il existe encore des craquements dans chacune d'elles.
[62] Il est à noter que chaque fois qu'on effectue une réparation, l'on affaiblit quelque peu le plancher. En effet, l'enlèvement d'une planche nécessite le retrait de l'embout de la planche de remplacement afin d'insérer cette dernière. Qui plus est, chaque réparation constitue un risque supplémentaire de surélévation de lattes, de fissures et d'espacements.
[63] Ce qui a fait dire au bénéficiaire qu'il n'avait pas acheté un plancher rénové, mais bien un plancher neuf. Je corrigerais en affirmant qu'à la suite de nombreuses réparations, il s'agirait plutôt d'un rafistolage ne possédant pas les qualités qui caractérisent un plancher neuf.
[64] En ce qui a trait au plancher qui bouge, ce que le bénéficiaire a tenté de démontrer en sautant dessus, l'administrateur prétend qu'il s'agit d'une situation normale.
[65] Le soussigné, après avoir arpenté ce plancher en marchant normalement et non pas en sautant, a noté que celui-ci bougeait de façon anormale, et ce, à plusieurs endroits et dans toutes les pièces, alors que les planchers de bois franc sont ordinairement fixes. L'administrateur appuie son affirmation sur le fait que le contreplaqué n'ayant pas été fixé à la dalle de béton, il est flottant.
[66] Il est vrai que le terme « flottant » s'applique à la méthode de fixation, mais non pas à la méthode d'utilisation; un plancher flottant ne signifie pas qu'il flotte ou qu'il bouge.
[67] Il existe dans le présent dossier une preuve prépondérante à l'effet que ce problème est causé soit par une mauvaise fixation ou une préparation inadéquate de la dalle de béton.
[68] En effet, le manque d'uniformité et de préparation de surface de la dalle de béton peut causer les mouvements.
[69] Il n'a pas été contredit que le faux-plancher de contreplaqué avait 5/8 po d'épaisseur, alors qu'il est recommandé d'utiliser du contreplaqué de 3/4 po. Est-ce la cause?
[70] Est-ce que cette absence de 1/8 po d'épaisseur dans le contreplaqué a pu faire en sorte que les agrafes aient passé à travers ce dernier occasionnant ainsi un vide?
[71] L'entrepreneur n'a apporté aucune lumière relativement à ces énoncés, se contentant d'affirmer qu'il avait effectué les réparations selon les règles de l'art.
[72] CONSIDÉRANT qu'il s'agit d'une maison neuve, CONSIDÉRANT que les réparations déjà effectuées et proposées s'apparentent davantage à du rafistolage qu'aux caractéristiques d'un plancher neuf, le tribunal, pour les motifs ci-devant énoncés, ACCUEILLE favorablement la réclamation du bénéficiaire.
Frais de relocalisation
[73] Dans l'hypothèse où il obtiendrait gain de cause, le bénéficiaire demande à l'arbitre le remboursement des dépenses pour le relogement, le déménagement et l'entreposage de ses biens durant les travaux.
[74] Le tribunal ne peut acquiescer à cette partie de la réclamation, car ce remboursement n'est pas prévu au plan de garantie.
[75] En effet, seuls les frais encourus par le bénéficiaire lorsqu'il ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur ou lorsqu'il est dans l'obligation d'effectuer des réparations conservatoires et urgentes sont admissibles à un remboursement.
[76] L'article 27, qui traite du parachèvement des travaux ainsi que des réparations, est muet relativement au remboursement des dépenses du bénéficiaire occasionnées par ces réparations.
[77] Le tribunal est d'avis que rien dans le Règlement ne lui permet donc d'ordonner un tel remboursement.
VI : RÉSUMÉ
[78] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal
ORDONNE à l'entrepreneur de remplacer intégralement les planchers de bois franc, et ce, sur toute la surface des planchers de l'unité 140 du bâtiment sis au 900, boulevard Laval, à Laval; et
ACCORDE à l'entrepreneur un délai de cent vingt (120) jours à compter de la présente pour effectuer ces travaux et ensuite remettre les lieux dans leur état d'origine; et
ORDONNE à l'administrateur de rembourser au bénéficiaire un montant de mille huit cent vingt-trois dollars et vingt cents (1 823,20 $) pour ses frais d'expertises, le tout en conformité avec l'article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[79] Conformément au deuxième alinéa de l'article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont à la charge de l'administrateur.
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BELOEIL, le 27 novembre 2006.
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__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre [CaQ] |