ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE
DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme
d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : CENTRE
CANADIEN D'ARBITRAGE COMMERCIAL
Organisme
d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : CCAC
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ENTRE :
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SYNDICAT
DE LA COPROPRIÉTÉ DU 7906, 7906A, 7908 et 7910 RUE DROLET
(ci-après « le Bénéficiaire »)
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HABITATIONS
ESPACES LOGIQUES INC.
(ci-après « L'Entrepreneur »)
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LA
GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ
(ci-après « L'Administrateur
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N°
dossier CCAC : S08-150401-NP
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DÉCISION ARBITRALE
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Date
d'audience :
Date
de la décision :
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Le 9 juillet 2008
Le 29 juillet 2008
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Identification complètes
des parties
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Arbitre
:
Bénéficiaire
:
Entrepreneur
:
Administrateur
:
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Me
Albert Zoltowski
1010,
de la Gauchetière Ouest
Bureau
950
Montréal
(Québec) H3B 2N2
Syndicat
de la Copropriété du 7906, 7906A, 7908 et 7910 rue Drolet
a/s
M. Jean-François Gamache
7910,
rue Drolet
Montréal
(Québec) H2R 2C9
Habitations Espaces Logiques Inc.
165,
rue Beaubien Est
Montréal
(Québec) H2S 1R3
A
l'attention
de Madame Sylvie Mercille
La
garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l'APCHQ Inc.
5930,
boul. Louis-H. Lafontaine
Anjou
(Québec) HIM 1S7
Et
son procureur :
Me
Luc Séguin
Savoie
Fournier
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Décision
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Mandat :
L'arbitre
a reçu son mandat du Centre Canadien d'arbitrage commercial le 26 mai 2008.
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Historique du dossier :
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Mai
2005 :
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Début de la construction du bâtiment;
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14
juin 2006 :
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Contrat préliminaire et contrat de garantie
(condominium) signés par Nathalie Vallières et Stavros Georgiou (unité 7906A
rue Drolet);
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21
novembre 2006 :
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Contrat préliminaire et contrat de garantie
(condominium) signés par Karim Picard (unité 7908, rue Drolet);
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14
décembre 2006 :
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Contrat de vente notarié entre l'Entrepreneur et
Hervé Bescond et Marie-Claude Bujold (unité 7906, rue Drolet);
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15
décembre 2006 :
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Publication de la Déclaration de copropriété;
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22
décembre 2006 :
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Avis de fin des travaux des parties communes :
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28
décembre 2006 :
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Liste préétablie d'éléments à vérifier et réception
des parties communes;
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13
juin 2007 :
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Première réunion du Syndicat des copropriétaires
indépendant;
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18
juin 2007 :
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Lettre de Nathalie Vallières (condo 7906 A, rue
Drolet) à l'Entrepreneur concernant le remplacement des 3 vitres extérieures;
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27
août 2007 :
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Lettre du Bénéficiaire à l'Entrepreneur;
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7
décembre 2007 :
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Avis de quinze (15) jours de l'Administrateur à
l'Entrepreneur;
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17
janvier 2008 :
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Inspection effectuée par l'Administrateur (Robert
Périnet, architecte);
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17
mars 2008 :
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Décision de l'Administrateur ;
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15
avril 2008 :
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Demande d'arbitrage du Bénéficiaire;
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16 avril 2008 :
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Notification de l'Administrateur de la demande
d'arbitrage;
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23
avril 2008 :
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CCAC obtient le cahier des pièces de
l'Administrateur; Nomination de l'Arbitre;
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26
mai 2008 :
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Audience préliminaire par conférence téléphonique.
Décision interlocutoire de l'arbitre;
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16
juin 2008 :
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Lettre de l'arbitre au Bénéficiaire et à
l'Entrepreneur les informant de la date de l'audience préliminaire par
conférence téléphonique et de la date de l'audition;
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19
juin 2008 :
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Lettre de l'arbitre à l'Administrateur l'informant
de la date de l'audience préliminaire par conférence téléphonique et de la
date de l'audition;
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20
juin 2008 :
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Audience préliminaire par conférence téléphonique.
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20
juin 2008 :
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Décision interlocutoire de l’arbitre ;
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9
juillet 2008 :
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Audience.
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[1.]
Juridiction
et audience :
[1.1] Dans ma décision interlocutoire
du 20 juin 2008, j'ai constaté que juridiction me fut acquise.
[1.2] L'audience eut lieu le 9
juillet 2008 à l'Hôtel Marriott Champlain situé au 1050, de la Gauchetière
Ouest à Montréal, province de Québec et débuta à ou vers 10 h a.m.
[2.]
Visite
des lieux :
[2.1] Immédiatement avant
l'audience, j'ai visité les parties communes du bâtiment en compagnie des
représentants des parties et de leurs témoins, à l'exception du témoin de
l'Entrepreneur, monsieur Raymond Brasseur, architecte, qui n'était pas présent.
[2.2] Lors de cette visite, j'ai
également visité une partie de l'unité située au 7906A, rue Drolet
(partie privative) afin d'examiner les fenêtres de la façade de cette unité
(point n° 3 décrit ci-dessous).
[3.]
Remarques
préliminaires
[3.1] La demande d'arbitrage du
Bénéficiaire résulte d'une décision de l'Administrateur
datée du 17 mars 2008 sous la plume de monsieur Robert Périnet,
inspecteur-conciliateur au Service d'inspection et de conciliation de
l'Administrateur.
[3.2] Le Bénéficiaire porta en
arbitrage les points 3, 4, 5, 6, 7 et 8 de la décision de l'Administrateur.
[3.3] Au début de l'audience, le
représentant du Bénéficiaire, monsieur Jean-François Gamache, indiqua qu'à
cause des travaux de réparation effectués par l'Entrepreneur au début de juin
2008, il se désistait du point n° 8 (Balcons et escaliers arrière et avant
rouillés) et donc ce point ne sera plus soulevé dans ma décision.
[3.4] Les points 3 à 7 sur
lesquels je dois me pencher sont intitulés dans la décision de l'Administrateur
comme suit :
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a)
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3.
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Fenêtres
égratignées en façade de l'unité 7906A;
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b)
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4.
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Escalier
arrière - taches de peinture;
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c)
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5.
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Compteur électrique - porte et serrure endommagées;
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d)
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6.
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Porte
de l'unité 7906 endommagée;
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e)
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7.
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Taches
de béton sur la terrasse de l'unité 7906A.
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[3.5] Dans sa décision,
l'Administrateur rejeta la réclamation du Bénéficiaire fondée sur le contrat de
garantie de l'APCHQ en ce qui concerne les points 3 à 7 au motif qu'il
s'agissait de situations apparentes qui, contrairement aux exigences du contrat
de garantie, n'ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception (page
4 de la décision de l'Administrateur).
[3.6] Dans la lettre accompagnant
sa demande d'arbitrage, le Bénéficiaire contesta la décision de
l'Administrateur comme suit :
« Le Syndicat est cependant
d'avis que ladite réception des parties communes effectuée le 28 décembre 2006
ne peut être acceptée puisqu'elle a été faite en violation de l'article 25 du
règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. En effet,
celle-ci a été réalisée par un professionnel engagé par l'entrepreneur sans
qu'aucun des copropriétaires connus ne soit informé ou invité à participer et
alors que le syndicat de copropriété était toujours sous le contrôle de
l'Entrepreneur. »
[3.7] J'aborderai maintenant
chacun de ces points séparément afin de faciliter la compréhension de ma
décision.
[4.] Point
n° 3 - Fenêtres éqratiqnées en façade de l'unité 7906A
Preuve du Bénéficiaire
[4.1] Monsieur Jean-François
Gamache, l'unique témoin du Bénéficiaire rappelle que cette situation a été
dénoncée à l'Entrepreneur pour la première fois dans la lettre qui lui fut
adressée le 18 juin 2007 par madame Vallières (pièce A-8), avec copie à
l'Administrateur.
[4.2] Les autres parties n'ont pas
contre-interrogé le témoin.
Preuve de l'Entrepreneur
[4.3] Comme premier témoin de
l'Entrepreneur, madame Sophie Mercille déclare qu'elle a accompagné monsieur
Raymond Brasseur, architecte, lors de sa visite des parties communes le 28
décembre 2006 (réception des parties communes) et qu'elle n'a pas vu cette
situation. Elle précise qu'ils n'ont pas visité l'intérieur des unités (parties
privatives) du bâtiment, notamment l'unité 7906A. Elle conclut qu'à cette date,
cette situation devait être inexistante.
[4.4] Elle ajoute que lors de
la réception des parties privatives, madame Vallières, propriétaire de l'unité
7906A ne l'a pas mentionnée sur la Liste préétablie d'éléments à vérifier datée
du 15 janvier 2007 (pièce E-11) ce qui, selon elle, signifie que même quelque
dix-huit (18) jours après la réception des parties communes, soit le 15 janvier
2007 cette situation n'existait pas.
[4.5] Ensuite, ce fut le tour
de monsieur Raymond Brasseur, architecte, à faire sa déposition comme le
deuxième témoin de l'Entrepreneur. Il reconnut la Liste d'éléments à vérifier
lors de l'inspection préréception et la Déclaration de réception des parties
communes qu'il a signées le 28 décembre 2006.
[4.6] Monsieur Brasseur déclara qu'il
ne se rappelait pas de l'inspection en question.
[4.7] Il déclare que le point
n° 3 (Égratignures sur les fenêtres) et n° 4 (Escaliers arrière - taches de
peinture) et le n° 7 (Taches de béton sur la terrasse de l'unité 7906A)
étaient, selon lui, des situations d'ordre esthétique qu'il n'a pas mentionnées
et qu'il ne mentionnerait pas sur la Liste d'éléments à vérifier ni sur la
Déclaration de réception des parties communes du bâtiment même s'il les avait
constatées lors de cette inspection. Il admet et confesse qu'il ne se rappelle pas
s'il les avait constatées ou non lors de son inspection du 28 décembre 2006.
[4.8] Monsieur Brasseur
dépose que, de façon générale, il ne considère pas les égratignures et les
taches de peinture ou de ciment comme des défauts et conséquemment il ne mentionne
pas de telles situations dans ses rapports d'inspection.
[4.9] Lors de son
contre-interrogatoire par le Bénéficiaire, monsieur Brasseur précise que
généralement, il mentionne dans ses rapports d'inspection, à titre d'exemple,
des éléments brisés mais pas ceux de nature esthétique ou simplement
corrective.
[4.10] Il confirme également
qu'il a déjà conçu dans le passé des plans architecturaux pour l'Entrepreneur,
y compris les plans du bâtiment faisant l'objet de cet arbitrage.
[4.11] En réinterrogatoire par
l'Entrepreneur, monsieur Brasseur précise qu'il est membre de l'Ordre des
architectes depuis trente (30) ans.
Preuve de l'Administrateur
[4.12] Ce fut ensuite au tour de
monsieur Robert Périnet, architecte, de témoigner pour le compte de l'Administrateur.
Monsieur Périnet, détenteur d'un baccalauréat en architecture depuis 1976 et
d'une maîtrise en gestion de projets depuis 1978 oeuvra pendant 25 ans comme
architecte dans son propre cabinet. Depuis 2007, il travaille à temps plein
comme inspecteur conciliateur au service de l'Administrateur.
[4.13] II est l'auteur de la
décision de l'Administrateur du 17 mars 2008.
[4.14] J'ai reconnu monsieur
Périnet comme témoin-expert, sans que cette qualification soit contestée par le
Bénéficiaire ou l'Entrepreneur.
[4.15] En ce qui concerne le
point n° 3, monsieur Périnet admet volontiers que, malgré le fait que ces
égratignures sur les fenêtres puissent être considérées comme apparentes, elles
sont difficiles à cerner.
[4.16] En contre-interrogatoire
par le Bénéficiaire, monsieur Périnet soutient que toutes les malfaçons et
travaux de parachèvement doivent obligatoirement être inclus dans le rapport de
l'inspection précédant la réception des parties communes.
[4.17] En contre-interrogatoire
par l'Entrepreneur, il déclare ne pas être en mesure d'affirmer que ces
égratignures existaient ou pas lors de l'inspection préréception du 28 décembre
2006.
Discussion concernant le
point n° 3
[4.18] Lors de ma visite des
lieux, j'ai pu constater que les égratignures sur les fenêtres de la façade de
l'unité 7906A étaient, à toutes fins pratiques, invisibles de l'extérieur du
bâtiment. Cette difficulté de les percevoir était évidente même lorsqu'on
savait qu'elles se trouvaient sur ces fenêtres et qu'on s'efforçait de les
localiser.
[4.19] Ces égratignures
devenaient visibles seulement en regardant les fenêtres sous certains angles de
l'intérieur de l'unité 7906A et particulièrement après un nettoyage des vitres
de l'intérieur de l'appartement avec un produit prévu à cet effet.
[4.20] Il est facile de
concevoir que madame Mercille ne les a pas vues lorsqu'elle a accompagné
monsieur Raymond Brasseur lors de son inspection préréception du 28 décembre
2006, particulièrement en sachant que lors de cette inspection, ils n'ont pas
visité les parties privatives du bâtiment, notamment l'intérieur de l'unité
7906A.
[4.21] Lors de sa plaidoirie,
l'Entrepreneur a argumenté que ces égratignures auraient pu survenir lors de
nettoyages des vitres de l'extérieur après la date de l'inspection
préréception. Je ne peux cependant retenir cet argument en absence de toute
preuve à ce sujet.
[4.22] Après avoir entendu et
soupesé les témoignages et les plaidoiries des parties sur le point n° 3, je
conclus sans grande difficulté que ce défaut constitue une malfaçon non
apparente.
[4.23] Bien qu'il n'y ait eu
aucune preuve présentée quant à la date exacte de la découverte de cette
malfaçon, cette découverte a dû avoir lieu entre le 28 décembre 2006 et la date
de sa dénonciation par madame Vallières dans sa lettre du 15 juin 2007 adressée
à l'Entrepreneur (pièce A-8).
[4.24] Selon l'article 3.2 du
contrat de garantie de l'APCHQ, les malfaçons existantes et non apparentes lors
de la réception doivent être découvertes dans l'année qui suit la réception et
être dénoncées par écrit à l'Entrepreneur et à l'Administrateur dans un délai
raisonnable mais au plus tard six (6) mois après leur découverte.
[4.25] Selon la preuve, cette
dénonciation a été effectuée pour la première (1ère) fois
par lettre du 18 juin 2007 de madame Vallières à l'Entrepreneur avec copie à
l'Administrateur, (pièce A-8) ce qui constitue, à mon avis, un délai
raisonnable après la découverte.
[5.] Point n° 4
Escaliers arrière - taches de peinture
Point n° 5 Compteur
électrique - porte et serrure endommagées
Point no 6 Porte de l’unité 7906
endommagée
Preuve du Bénéficiaire
[5.1] Dans son témoignage
pour le Bénéficiaire, monsieur Gamache s'est concentré sur divers éléments qui,
selon lui, invalidaient la réception des parties communes malgré la signature
de la Déclaration de réception des parties communes par monsieur Raymond
Brasseur, architecte, et madame Sophie Mercille pour le Syndicat et pour le
Bénéficiaire, le 28 décembre 2006.
[5.2] Il a déclaré qu'il a
signé son contrat préliminaire avec l'Entrepreneur pour sa propre unité (7910,
rue Drolet) le 13 janvier 2007 et son contrat d'achat notarié, le 16 mai 2007.
[5.3] II n'a jamais reçu de
l'Entrepreneur l'avis de la fin des travaux des parties communes, ni la Liste
préétablie d'éléments à vérifier, ni la Déclaration de réception des parties
communes avant que ces documents ne lui soient communiqués à l'automne 2007
dans le cadre de la réclamation du Bénéficiaire datée du 27 août 2007.
[5.4] En ce qui concerne la
réception de ces deux documents (l'avis de la fin des travaux et la Liste
préétablie avec la Déclaration de réception) par les autres copropriétaires, il
admet ignorer toute les circonstances qui auraient pu l'entourer et ne soumet
aucune preuve à ce sujet.
[5.5] Il déclare que jusqu'à
la signature d'une nouvelle déclaration modificative (CIDREQ) concernant les
nouveaux membres du Syndicat (le Bénéficiaire) le ou vers le 18 juin 2007 (plus
ou moins une journée) le Bénéficiaire était contrôlé par l'Entrepreneur (plutôt
que par les autres copropriétaires). Cette déclaration modificative devant être
déposée au Registre des entreprises du Québec n'a pas été produite en preuve.
[5.6] II précise que la
première réunion du « nouveau » Syndicat (le Bénéficiaire) regroupant les
copropriétaires eut lieu entre le 5 et le 15 juin 2007 et que selon ce dont il
se souvient, aucun document n'a été transmis par madame Sophie Mercille (qui
représentait à l'époque le Bénéficiaire et l'Entrepreneur) aux autres
copropriétaires; ni lors de cette « première » réunion ou par la suite, (à
l'exception du projet de la déclaration modificative mentionné au paragraphe
5.5 ci-haut).
Preuve de l'Entrepreneur
[5.7] Le premier témoin de
l'Entrepreneur, madame Sophie Mercille, se rappelle qu'elle a envoyé l'avis de
la fin des travaux des parties communes le 22 décembre 2006 aux trois (3)
futurs copropriétaires alors connus, le quatrième (4e) étant
monsieur Gamache qui demeurait encore inconnu. Elle dépose des lettres de
Postes Canada confirmant que deux (2) des futurs copropriétaires, Karim Picard
et Nathalie Vallières, ont reçu l'avis de fin des travaux le 27 décembre 2006
dans l'avant-midi (pièces E-1 en liasse et E-2 en liasse) et que le troisième
(3e) futur copropriétaire, madame Marie-Claude Bujold et monsieur
Hervé Bescond, l'a reçu le 28 décembre 2006 dans l'avant-midi, c'est-à-dire le
jour de la signature de la Déclaration de réception des parties communes par
monsieur Brasseur (le professionnel choisi par le Syndicat alors sous le
contrôle de l'Entrepreneur) et par madame Mercille (représentante du Syndicat
et de l'Entrepreneur).
[5.8] Elle affirme qu'elle n'a reçu aucun avis ou autre communication des
trois (3) futurs copropriétaires à l'effet
qu'ils désiraient être présents lors de l'inspection préréception des
parties communes.
[5.9] Elle confirme que
jusqu'au 13 juin 2007, date à laquelle elle organisa,
chez le notaire, une réunion des copropriétaires pour leur transférer le
contrôle du Syndicat de copropriété (le Bénéficiaire) - elle était seule membre
de son conseil d'administration.
[5.10] Elle explique que le 28
décembre 2006, l'Entrepreneur était encore le propriétaire enregistré de trois
(3) (7906A, 7908 et 7910, rue Drolet) des quatre (4) unités de logement du
bâtiment (pièces E-6, E-7, E-8 et E-9).
[5.11] Lors de son
contre-interrogatoire par l'Administrateur, madame Mercille précise que les
travaux de construction du bâtiment ont débuté en mai 2005.
[5.12] Lors du même
contre-interrogatoire, elle confirme que la Déclaration de copropriété (onglet
1 du cahier de pièces émis par l'Administrateur) a été signée et publiée au
Registre foncier.
[5.13] Ce que je retiens du
témoignage du deuxième témoin de l'Entrepreneur, monsieur Raymond Brasseur, sur
les points 4, 5 et 6 au sujet de son inspection est qu'elle a commencé vers 12
h 30 le 28 décembre 2006.
Preuve de l'Administrateur
[5.14] Monsieur Périnet,
témoin-expert de l'Administrateur et auteur de la décision de l'Administrateur,
précise que les points 4 à 6 constituent des malfaçons non seulement apparentes
mais très apparentes.
[5.15] Il ajoute que celles qui
étaient présentes au moment de l'inspection, auraient dû être notées dans le
rapport d'inspection préréception du 28 décembre 2006 de monsieur Brasseur.
[5.16] Contre-interrogé par
l'Entrepreneur, monsieur Périnet admet que toutes ces malfaçons auraient pu
survenir après l'inspection du 28 décembre 2006. Selon moi, cette déclaration
au sujet d'une possibilité seulement, plutôt que d'une probabilité, est loin
d'être convaincante.
Arguments du Bénéficiaire
[5.17] Le Bénéficiaire, par
l'intermédiaire de monsieur Gamache, plaide qu'il n'y a pas eu de réception
valide des parties communes, selon la définition de l'expression « réception
des parties communes » à l'Article 25 (telle qu'elle se lit à la date de la
tenue de l'audience) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments
résidentiels neufs) (ci-après le « Règlement ») parce que :
a)
monsieur
Brasseur (le professionnel) était, dans les faits, retenu et payé par l'Entrepreneur;
b)
aucun
des futurs copropriétaires ne savait que l'inspection de monsieur Brasseur
devait avoir lieu ou qu'elle a déjà eu lieu.
[5.18] Selon lui, cette
inspection, aux termes de l'Article 25 du Règlement aurait dû être faite une
fois que le Syndicat (le Bénéficiaire) se soit libéré du contrôle de
l'Entrepreneur, ce qui fut accompli seulement après la réunion des
copropriétaires au bureau du notaire, le 13 juin 2007, ou vers le 18 juin 2007
(plus ou moins un jour) lors de la signature de la déclaration modificative
devant être déposée au Registre des entreprises du Québec.
[5.19] II conclut cette partie
de sa plaidoirie en indiquant que le rapport d'inspection et la Déclaration de
réception des parties communes de monsieur Brasseur étaient fort incomplets,
car monsieur Brasseur a admis lui-même qu'il n'avait pas l'habitude d'y
mentionner des travaux correctifs ou esthétiques.
[5.20] Par la suite, le
Bénéficiaire ajouta un autre argument à l'appui de sa demande d'arbitrage. Il
argumenta que la date de réception ne devait pas être le 28 décembre 2006,
étant la date retenue par l'Administrateur dans sa décision, mais plutôt une
date postérieure au 18 juin 2007 et qui devait être fondée sur la définition de
réception présumée à l'Article 25.1 du Règlement.
Arquments de
l'Administrateur
[5.21] Me Luc Séguin, au nom de
l'Administrateur, plaida que pour décider de la validité de la réception des
parties communes, il faut référer à la définition de l'expression « réception
des parties communes » telle qu'elle apparaît au contrat de garantie signé par
les copropriétaires du bâtiment (pièces E-4, E-5 et E-10) et telle qu'elle
apparaissait à l'Article 25 du Règlement avant sa modification par le
Décret 39-2006 du 25 janvier 2006
[5.22] Cette définition, dans le contrat
de garantie, se lit comme suit :
« 1. DÉFINITIONS
Pour l'application de la
présente sous-section,
à moins que le contexte n'indique un sens différent, les mots ou expressions
suivants signifient :
(…)
Réception des parties
communes : l'acte par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de
copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes.
Cette déclaration s'effectue à la suite de la réception d'un avis de fin des
travaux expédié par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat
de copropriétaires. »
(…)
[5.23] Selon Me Séguin, monsieur
Brasseur était un professionnel du bâtiment dûment choisi par le Syndicat des
copropriétaires (le Bénéficiaire) car le 28 décembre 2006, madame Sophie Mercille
était, selon l'Article 2 de la Déclaration de copropriété, l'unique membre du
conseil d'administration du Syndicat (le Bénéficiaire) et elle avait le droit
de le désigner.
[5.24] L'Article 2 intitulé «
Définitions » de la Déclaration de copropriété définit l'expression « Conseil
d'administration » et « copropriétaire » comme suit :
« Conseil
d'administration : Jusqu'à l'élection d'un conseil d'administration par
l'assemblée des copropriétaires, l'expression « conseil d'administration »
désigne madame Sophie MERCILLE.
Copropriétaire, chaque
copropriétaire, chacun des copropriétaires : Personne ou groupe de personnes qui
détiennent collectivement le droit de propriété d'une fraction.
L'utilisation des expressions « chaque copropriétaire » ou « chacun des
copropriétaires » dans le présent acte ne doit pas entraîner une disproportion
des droits ou d'obligations entre un copropriétaire unique d'une fraction et un
groupe de personnes détenant collectivement la propriété d'une fraction »
[5.25] De plus, selon Me Séguin,
la preuve déposée au dossier (pièces E-1, E1.1, E-2, E-2.1, E-3 et E3.1)
démontre que l'avis de fin des travaux a été reçu avant l'inspection
préréception par chacun des trois (3) futurs copropriétaires alors connus.
[5.26] Conséquemment, selon Me
Séguin, toutes les formalités de « réception des parties communes » ont été
remplies et ce, conformément à l'Article 6.2 du contrat de garantie et de
l'ancien Article 25 du Règlement qui s'appliquait au bâtiment sous étude dont
les travaux de construction ont débuté avant le 7 août 2006, soit en mai 2005.
[5.27] Me Luc Séguin ajouta
qu'on ne doit pas faire référence à l'Article 25.1 du Règlement qui traite
d'une réception présumée car une réception des parties communes réelle a eu
lieu aux termes de l'ancien Article 25 du Règlement.
Arguments de l'Entrepreneur
[5.28] Les arguments de
l'Entrepreneur sur cette question peuvent être résumés comme suit :
a)
L'Entrepreneur
ainsi que madame Mercille personnellement, se sont conformés
scrupuleusement à toutes les exigences du contrat de garantie et du
Règlement pour que la réception des parties communes soit valable selon
le texte de la définition que nous avons lu précédemment;
b)
Au
moment de la réception des parties communes, madame Mercille personnellement
ne représentait pas uniquement
l'Entrepreneur mais également le Syndicat des
copropriétaires (le Bénéficiaire) car, à cette date (le 28 décembre 2006)
l'Entrepreneur était encore propriétaire de trois (3) des quatre (4) unités
dans ce bâtiment, malgré la signature de contrats préliminaires quant à deux
(2) de ces (3) unités;
c) En tant que représentante
du Syndicat, madame Mercille a toujours agi de bonne foi et protégeait les
intérêts des futurs copropriétaires.
[5.29] Elle souligne également
qu'elle n'a pas vu les défauts énumérés aux points 4 à 6 qui, selon elle, ont
dû survenir après l'inspection préréception du 28 décembre 2006.
Discussion et décisions sur
les points 4 à 6
[5.30] Selon mon interprétation
du Règlement, je dois en premier lieu, examiner si tous les éléments prévus
dans la définition de l'expression « réception des parties communes » de
l'ancien Article 25 qui prévaut pour les bâtiments dont la construction a
commencé avant le 7 août 2006 (ce qui est notre cas) sont présents selon la
preuve devant moi. Ce n'est seulement que si je conclus que tous les éléments
de cette définition n'ont pas été prouvés que je peux tenter de trouver une
autre date avec l'aide de la définition de réception présumée prévue à
l'Article 25.2 du Règlement.
[5.31] Dans sa décision,
l'Administrateur a décidé que la réception des parties communes a eu lieu le 28
décembre 2006.
[5.32] Pour me convaincre que
cette réception n'était pas valable, le Bénéficiaire avait le fardeau de
prouver, selon la prépondérance des probabilités, que certains éléments de fait
inclus dans la définition de « réception des
parties communes » de l'ancien Article 25 du Règlement n'ont pas eut
lieu.
[5.33] Le Bénéficiaire ne s'est
pas déchargé de son fardeau car il ne m'a soumis aucune preuve quant à
l'absence d'une réception valable de l'avis de la fin des travaux par les trois
(3) copropriétaires connus en date du 28 décembre 2006. Le quatrième (4e)
futur copropriétaire était monsieur Gamache lui-même mais il n'y a aucune preuve au dossier que le 28 décembre 2006,
l'Entrepreneur connaissait son identité.
[5.34] J'accepte l'argument de
l'Administrateur à l'effet que toutes les exigences de réception des parties
communes selon l'ancien Article 25 du Règlement et des articles 1 et 6
du contrat de garantie
ont été observées et que, par
conséquent, la Déclaration de réception des parties communes signée par
monsieur Brasseur le 28 décembre 2006 ne pouvait pas être écartée à cause du
non-respect de ces formalités
[5.35] Considérant ce qui
ci-haut précède, je n'ai plus besoin de m'attarder quant à la date d'une
réception présumée prévue à l'Article 25.1 du Règlement.
[5.36] Ayant conclu que la
réception des parties communes du 28 décembre 2006 a été conforme au Règlement
et au contrat de garantie, je n'ai pas de raison de modifier la décision de
l'Administrateur sur les points 4, 5 et 6.
[6.] Point n° 7 - Taches de béton sur la
terrasse de l'unité 7906A
[6.1] Lors de son témoignage,
monsieur Périnet qualifia les taches de béton sur la terrasse de l'unité 7906A
comme des situations apparentes mais ajouta qu'elles sont exclues du plan de
garantie selon le paraghe 9 de l'Article 29 du Règlement (« ouvrage situé à
l'extérieur du bâtiment »).
[6.2] À l'étape de la
plaidoirie, Me Séguin, représentant l'Administrateur, référa à la déclaration
de son témoin, monsieur Périnet, et me demanda de rejeter la demande
d'arbitrage du Bénéficiaire sur le point n° 7 à cause de son exclusion du plan
de garantie aux termes de l'article 29, paragraphe 9 du Règlement et de
l'Article 4.9 du contrat de garantie.
[6.3] Lors de ma visite des
lieux, j'ai pu constater que la terrasse en question est en dessous du niveau
du sol, qu'elle est construite de pavés unis et qu'elle se trouve à l'extérieur
de l'unité 7906A, sans amalgame permettant union, alliance ou confusion utile
avec le bâtiment.
[6.4] Le Bénéficiaire
n'offrit aucune preuve additionnelle et aucun argument à l'étape de la
plaidoirie pour contrer la déclaration de monsieur Périnet et l'argument de Me
Luc Séguin.
[6.5] Sur la foi de mes
constats (Supra [6.3]) je conclus que cette terrasse est effectivement un
ouvrage à l'extérieur du bâtiment et les taches qui s'y trouvent ne sont pas
couvertes par le plan de garantie.
[6.6] Conséquemment, la demande
d'arbitrage du Bénéficiaire en ce qui concerne le point n° 7 est rejetée.
[7.] Conclusion :
[7.1] Je confirme que ce Tribunal
d'arbitrage a été créé par le Règlement sur
le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour en assurer
l'application. II ne peut décider d'un litige qui relève de l'application
d'autres lois même s'il peut penser que d'autres lois pourraient s'appliquer au
présent litige.
[7.2] La Loi sur les
bâtiments et le Règlement ne contiennent pas de clause privative complète.
L'arbitre a compétence exclusive. Sa décision lie les parties et elle est
finale et sans appel.
[7.3] L'arbitre doit statuer
conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l'équité lorsque les
circonstances le justifient.
[7.4] À titre d'arbitre
désigné, le soussigné est autorisé par la Régie à trancher tout différend
découlant des plans de garantie. Bien
que ceci inclut toute question de faits, de droit et de procédure, les éléments
de la présente décision doivent prendre souche dans le texte du Règlement ou le
plan de garantie.
[7.5] En vertu de l'article
123 du Règlement, puisque le Bénéficiaire est le demandeur et qu'il a eu gain
de cause sur une partie des aspects de sa réclamation, les coûts d'arbitrage
sont à la charge de l'Administrateur. Il n'y a aucune raison de statuer sur les
frais d'expertises pertinentes étant donné que ni le Bénéficiaire, ni
l'Entrepreneur n'ont eu recours à un expert.
POUR
LES MOTIFS MENTIONNÉS CI-HAUT, LE TRIBUNAL D'ARBITRAGE :
ACCUEILLE la demande d'arbitrage du
Bénéficiaire quant au point n° 3 intitulé « Fenêtres égratignées en façade de
l'unité 7906A » de la décision de l'Administrateur du 17 mars 2008 sous la
plume de monsieur Robert Rérinet, architecte, inspecteur-conciliateur;
ANNULE la décision précitée de
l'Administrateur quant au point n° 3 intitulé « Fenêtres égratignées en façade
de l'unité 7906A »;
MAINTIENT la décision précitée de
l'Administrateur quant au point 4 intitulé « Escaliers arrière - taches de
peinture », point n° 5 « Compteur électrique - porte et serrure endommagées »
et point n° 6 « Porte de l'unité 7906 endommagée »;
MAINTIENT la partie de la décision précitée de
l'Administrateur concernant le point n° 7 intitulé « Taches de béton sur la
terrasse de l'unité 7906 » qui traite du refus de l'Administrateur d'intervenir
sur ce point mais annule le motif invoqué par l'Administrateur à l'appui de sa
décision sur ce point;
LE TOUT avec frais à la charge de
l'Administrateur sauf quant aux dépenses effectuées par chacune des parties
pour la tenue de l'arbitrage qui doivent supportés par chacune d'elles.
Montréal, le 29 juillet 2008