C A N A D A                                        CENTRE D'ARBITRAGE COMMERCIAL

PROVINCE DE QUÉBEC                      NATIONAL ET INTERNATIONAL

        DU QUÉBEC

DISTRICT DE MONTRÉAL                _______________________________

DOSSIER N: 00-1004                      MONTRÉAL, le 15^ième jour de novembre Deux Mil Un.

ARBITRE:

Me ROBERT MASSON, ing., arb.

________________________________

Claudette Lessard

Danny Lok

Demandeurs

c.

Habitations Serge Savard Inc.

Défenderesse

-et-

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.

Mise en cause

________________________________

SENTENCE ARBITRALE

Il s’agit d’un arbitrage institué en vertu du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c. B-1.1, r. 0.2) ci-après « Règlement «.

Les demandeurs ont passé contrat avec la défenderesse pour la construction d’une résidence à Candiac.

Alléguant que la résidence n’a pas été construite selon les ententes spécifiées, alléguant des vices de construction et alléguant des malfaçons, les propriétaires ont mis en oeuvre le programme de garantie contractuelle fournie par le constructeur : la nouvelle Garantie des maisons neuves de l’APCHQ administrée par La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. (La Garantie). L’inspecteur-conciliateur de l’APCHQ, après avoir inspecté le bâtiment, a produit son rapport de conciliation.

Non satisfait des décisions du conciliateur, les propriétaires demandent l’arbitrage.

La valeur de cette demande d’arbitrage selon l’évaluation faite par les demandeurs est de 135,035.00 $.

L’arbitre soussigné a été mandaté par le Centre d’arbitrage commercial national et international du Québec (C.A.C.N.I.Q.) conformément à son « Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs » (R.A.P.G.) à la suite d’une entente sur sa nomination convenue entre les procureurs des parties.

L’arbitrage, qui s’est déroulé sur 8 jours y incluant une conférence préparatoire et une visite des lieux, a nécessité quelques 45 heures d’audition.  L’annexe « 1 », joint à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, indique les dates d’audition et les personnes qui ont témoigné.  L’annexe « 2 », également joint à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, énumère les pièces produites en preuve lors de l’audition.

L’audition de la demande d’arbitrage a débuté par une conférence préparatoire tenue le 30 novembre 2000, dans les 30 jours de la réception de la demande d’arbitrage, conformément à l’article 117 du Règlement.

Lors de la conférence préparatoire, l’arbitre a rappelé aux parties qu’elles sont régies par les lois en vigueur dans la Province de Québec, par le Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs et par le Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.  Il a été convenu que les règles de preuve et les règles de procédures seraient celles du Code civil du Québec et du Code de procédure civile, assouplies pour favoriser la meilleure et toute l’administration de la preuve.

La conférence préparatoire a permis de constater que le dossier n’était pas complet et en état d’être entendu.  Conformément au R.A.P.G., l’arbitre a accordé des délais aux parties pour leur permettre d’ajouter au dossier en complétant l’exposé de leurs prétentions et/ou en apportant toute modification ou révision à la demande d’arbitrage ou à la réponse à cette demande, par l’apport d’expertises et compléments d’expertise et par le dépôt de documents additionnels convenus ; d’autres délais ont été rendus nécessaires pour concilier les agendas des procureurs, des parties et de leurs témoins et experts.

C’est le 16 janvier 2001 que le dossier a été déclaré en état et prêt à être entendu par l’arbitre soussigné.

Au début de la première journée d’audition, les parties ont informé l’arbitre qu’elles avaient convenu de retenir les services d’un sténographe pour l’enregistrement des auditions et de se partager les frais de tel enregistrement.

Admissibilité de la demande d’arbitrage

La première question à se poser est celle de l’admissibilité de la demande.

En effet, en vertu du Règlement, la demande d’arbitrage doit être adressée à un organisme d’arbitrage autorisé par la Régie dans les 15 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l’administrateur...

La demande d’arbitrage adressée au C.A.C.N.I.Q. par Me Pascale Cloutier, procureur des demandeurs, est datée du 30 octobre 2000.  Or la date apparaissant sur la première page du rapport d’inspection est le 15 septembre 2000.  Il y a 45 jours entre la date apparaissant à la première page du rapport précité et la date de la demande. Cependant, la date inscrite à l’intérieur, sur toutes les pages du rapport, est celle du 13 octobre 2000.  Jocelyn Dubuc, l’inspecteur-conciliateur, témoigne que la date figurant en page titre du rapport est erronée.  Dans la demande d’arbitrage, Me Cloutier indique que le rapport de conciliation a été reçu le 17 octobre 2000.

La défenderesse a admis que la demande d’arbitrage a été adressée au C.A.C.N.I.Q. dans le délai imparti.

Remise du solde contractuel

Dans un deuxième ordre d’idées, s’est posée la question du solde contractuel.

Aux termes de l’article 11 du Règlement :

Dans le cas d’intervention de l’administrateur pour parachever ou corriger des travaux relatifs à un bâtiment, le bénéficiaire doit faire retenir par son institution financière ou verser dans un compte en fidéicommis auprès d’un avocat, d’un notaire ou de l’administrateur du plan toute somme encore due en vue du paiement final des travaux qui seront exécutés par l’administrateur pour compléter ou corriger les travaux prévus au contrat original ou les travaux supplémentaires prévus à toute entente écrite convenue avec l’entrepreneur.

Or il est vite apparu, au début de l’audition, qu’il restait un solde contractuel à payer d’environ 114,000 $ et que ce montant n’avait pas été déboursé et retenu par l’institution financière des demandeurs ou versé dans un compte en fidéicommis.

En quelques mots, comme le résumeront plus tard les procureurs de la défenderesse et de la mise en cause, ce montant est encore sous le contrôle des demandeurs ; il n’est pas encore déboursé ; les demandeurs ne paient pas d’intérêts sur ce montant ; ils demeurent dans la résidence sans qu’il leur en coûte pour cette portion de 114,000 $ ; avant de parachever ou de corriger les travaux, si le cas échet, la mise en cause compte exercer un certain contrôle sur ce montant ; et enfin, selon la décision du Tribunal d’arbitrage sur le parachèvement des travaux et la correction des malfaçons, comment la mise en cause répartira-t-elle ce montant entre ce qui doit être versé à la défenderesse et ce qui doit être conservé pour garantir le parachèvement et les corrections ?

Pour permettre aux parties d’en venir à un accord et pour produire une convention traitant de la remise, de la garde et de la disposition de la somme due au titre du solde contractuel pour la construction de la bâtisse dont il est questions dans le présent arbitrage, le Tribunal d’arbitrage a accepté de suspendre le délibéré de la présente cause.  C’est pourquoi le délai accordé au Tribunal d’arbitrage pour rendre sa sentence a été prorogé ; d’abord jusqu’au 30 septembre 2001, puis jusqu’au 31 octobre courant.

Mais comme il est devenu très improbable voire impossible qu’un accord soit trouvé pour la disposition des sommes encore dues par les demandeurs en vue du paiement final des travaux, le Tribunal d’arbitrage, proprio motu, a rompu la suspension du délibéré le 15 octobre 2001.

Le Tribunal d’arbitrage reviendra sur cette question plus loin.

La demande d’arbitrage

Le rapport d’inspection compte 74 points.  La demande d’arbitrage indique que les demandeurs sont en désaccord avec la décision du conciliateur notamment sur les points numérotés 40 à 74.

Les faits

Le 16 mai 1999 les demandeurs signent avec la défenderesse le « contrat d’entreprise/construction d’une maison » (Doc. # 1).  Ce contrat comporte également trois (3) annexes «C» ; le premier signé le 17 mai 1999, le second signé le 24 septembre 1999 et le troisième le 15 juillet 1999, celui-là modifiant la date de livraison pour le 30 septembre 1999.

Le contrat indique que l’entrepreneur s’engage à construire l’immeuble y décrit sur le terrain du client, selon le plan # 99070 daté du 7 mai 1999 ; que l’entrepreneur débutera les travaux le 16 mai 1999 pour les terminer le 31 août 1999 ; pour un prix total de 224,298.75 $ dont un acompte de 6,500 $ est versé à la signature du contrat.  Les autres modalités sont qu’un paiement de 17,798.75 $ sera fait le 1^ier juin 1999 ; un paiement de 100,000 $ lorsque portes, fenêtres et toit seront installés ; un paiement de 50,000 $ lorsque le gypse sera installé ; un autre de 35,000 $ lors de la prise de possession; et finalement un dernier paiement de 5,000 $ le 1^ier avril 2000.

Inclus dans le prix du contrat, on note aux articles 28 et 29 :

-           garantie des maisons neuves de l’APCHQ ;

-           patio 18x14 ;

-           allocations « fixtures » 1000 $ ; poignées intérieures 20 $ ; poignées d’armoires 5 ; céramique 3 $/p.c. CERODEM ;

-           foyer ;

-           100 % brique ;

-           chauffage central électrique avec T/P + filtre électronique

-           armoires de cuisine en bois ;

-           porte jardin triple au salon ;

-           peinture 2 couches / 1 couleur ;

-           latte au RDC / marqueterie à l’étage ;

-           « vacuum » central ;

-           pré-filage d’alarme ;

-           dado ;

-           fenêtres de façade couleur et laiton ;

-           verre énergétique ;

La dernière clause du contrat, l’article 31, édicte que le présent contrat annule toute entente écrite ou verbale antérieure. (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage).

L’annexe C du 17 mai 1999 rajoute les inclusions suivantes :

-           verre énergétique ;

-           portes et fenêtre façade en couleur ;

-           tuyauterie de SDB au S/S ;

-           ch. Central + T/P ;

pour un prix de 12,375 $ + taxes.

Quant à l’annexe C du 24 septembre 1999, il concerne des ajouts pour la finition partielle du sous - sol (description des ajouts) pour le prix de 3,968.36 $ payable à la fin des travaux y décrit.

Lok affirme avoir rencontré Serge Savard, le président de la défenderesse, pour la première fois en début d’avril 1999.  Il y eut par la suite 5 ou 6 rencontres avant la signature du contrat.  Lors de la première rencontre, on discute de la façade, de dimensions, des chambres.  Savard fait visiter sa maison qu’il utilise comme modèle pour démontrer la qualité de la construction et pour exposer la qualité des équipements et accessoires qu’il installe et que Lok décrits comme étant haut de gamme.  Il montre à Lok une maquette de la maison.

Lok prétend que contrairement aux stipulations du contrat, ce dernier n’inclut pas tout.  Des ententes verbales font aussi partie du contrat.

Il prétend qu’il a montré des photos à Savard pour bien indiquer certaines spécifications auxquelles il tenait.  Les photos numéros 1, 2 et 2.1 du rapport de l’architecte Alain Duval sont celles-là.  La photo numéro 2 pour la couleur de la brique et les contours et allèges de fenêtres ; la photo numéro 2.1 pour les coins français ; et la photo numéro 1 pour la profondeur de l’arche.

Il n’a pas vu les plans (datés du 7 mai 1999) à la signature du contrat.  Il les a vus pour la première fois lorsqu’il en a trouvé un exemplaire attaché à la porte de la maison en construction en septembre 1999.  Les plans sur lesquels il a travaillé à la géomancie de la maison sont les plans préliminaires de avril 1999.  Après les avoir examinés, il confirme que les deux séries de plans sont identiques à la différence près que ceux qui ont servi à la construction (7 mai) sont scellés.

Non satisfait de la tournure de la construction et devant de nombreux désaccords avec la défenderesse, Lok rédige le document intitulé « Points en suspens (sic) à régler avec Habitations Serge Savard Inc. en date du 19 septembre 1999 » (Doc. # 3b) qu’il signe avec la co-demanderesse et fait signer par Serge Savard pour Habitations Serge Savard Inc..  Savard prend soin d’ajouter la note suivante à ce document qu’il fait parapher par Lok :Cette entente est finale et complète.  Tout (sic) ajouts/changements aux frais du client.. (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage)

Ce document du 19 septembre 1999, le contrat du 16 mai 1999 et les trois annexes C colligent les ententes contractuelles écrites pour la construction du bâtiment résidentiel visé.

Contre-interrogé à cet égard, Lok prétend que trois autres points ne sont pas considérés dans ce document du 19 septembre : les questions de la brique, des allèges de fenêtres et celle de la profondeur de l’arche.

Du témoignage de Lok, le Tribunal d’arbitrage retient que :

-           les plans sur lesquels il a donné son accord et signé le contrat sont datés de avril 1999 et que ceux du 7 mai 1999 sont identiques ;

-           ces plans ne comprennent que 3 feuilles plutôt que 6, savoir : plan de façade ; divisions du rez-de-chaussée ; divisions de l’étage ;

-           la géomancie de ces plans qui ne sont pas produits, le Tribunal d’arbitrage ayant maintenu une objection de la défenderesse à cet égard, n’est pas identique à celle que l’on retrouve sur les plans de mai 1999 ;

-           toutes les spécifications de la construction ne sont pas incluses au contrat Doc. # 1 car on ne peut pas tout écrire sur ce document (Lok rapportant les paroles de Savard) ;

-           il y a eu des ententes verbales sur beaucoup de spécifications.

Au moment de signer la déclaration de réception du bâtiment le 9 décembre 1999 (Doc. # 3a), et suite à de nombreuses divergences entre ce qui avait été convenu verbalement ou par écrit et ce qui était installé, il rédige le document intitulé « Points en suspens à régler avec Habitations Serge Savard Inc, en date du 6 décembre 1999 » (Doc. # 3c) qui fait partie intégrante de la « Liste préétablie d’éléments à vérifier  et réception du bâtiment » (Doc. # 3a) qui, contrairement à ce que dit le document, ne comporte pas 85 items mais plutôt 82.

La liste du 19 septembre a évolué au fur et à mesure des travaux de parachèvement et des corrections pour devenir la liste du 6 décembre 1999 et la mise à jour du 10 janvier 2000 (Doc. # 3d).

Non satisfait de l’évolution des choses, Lok a décidé de mettre en oeuvre la garantie offerte par le propriétaire et avant toutes choses une visite d’inspection de la bâtisse en question a été faite par l’architecte Duval.  On retrouve dans le rapport de l’architecte Duval (Doc. # 8) une estimation du coût des travaux à parachever ou à corriger qui totalise 117,400 $ plus taxes, soit 135,035.00 $.

C’est ce qui explique le solde contractuel impayé d’environ 114,000 $.

L’inspecteur-conciliateur Dubuc indique dans son rapport d’inspection du 13 octobre 2000 (Doc. # 5) qu’il a utilisé le rapport de l’architecte Duval préparé le 8 mars 2000 comme constituant la demande de réclamation du bénéficiaire.

Comme mentionné plus haut, ce rapport d’inspection traite de 74 points.  Aux points 1 à 39, l’inspecteur constate que des travaux prévus au contrat sont couverts par la garantie et n’ont pas été exécutés ou l’ont mal été et indique à l’entrepreneur de les compléter ou de les corriger.  Lors de l’audition, les parties, tant les demandeurs que la défenderesse, ont indiqué au Tribunal d’arbitrage que ces décisions sont acceptées et que la défenderesse s’engage à exécuter tous les travaux indiqués.

Le point 40 est le seul dans une section où l’inspecteur indique ne pas être en mesure de se prononcer au moment de l’inspection ; les points 41 à 74 sont dans la section des items qui ne peuvent être considérés par l’APCHQ aux termes mêmes du contrat de garantie liant les parties.

En cours d’audition, le procureur des demandeurs a indiqué au Tribunal d’arbitrage que les items numérotés 28, 33, 49, 53, 55 et 78 de la liste du 6 décembre 1999 ne sont plus réclamés.  En fait il s’agit plutôt des points numérotés 28, 33, 48, 52, 54 et 77.  En effet, les procureurs ont eu tendance au cours de l’audition à utiliser la liste mise à jour le 10 janvier 2000 (Doc. # 3d).  Or d’une part, comme le Tribunal d’arbitrage l’a mentionné plus tôt, c’est la liste # 3c qui doit servir de document de base, celle-ci étant la liste écrite des parachèvements et des corrections à exécuter déposée lors de la réception du bâtiment ; d’autre part, cette liste # 3d ajoute des items de réclamation qui n’apparaissent pas sur la liste # 3c.

Lors de la visite d’inspection, le point 19, il a été abandonné par les demandeurs.

Le Tribunal d’arbitrage donne donc acte aux parties de tel abandon ou règlement.

Le tableau de l’annexe « 3 » établit une concordance entre les numéros des items de la liste du 6 décembre 1999, la numérotation du rapport de l’architecte Duval, celle du rapport de l’architecte Bastien, l’expert dont les services ont été retenus par la défenderesse, et le rapport de l’inspecteur-conciliateur Dubuc.  La colonne « Statut » du tableau indique le statut quant à cette réclamation au jour de l’audition.  Dans la suite du texte comme dans ce qui précède, et bien que le document de référence soit le rapport de l’inspecteur-conciliateur, le Tribunal d’arbitrage adoptera la numérotation de la liste du 6 décembre 1999 par souci d’uniformisation cependant que le dispositif de la sentence arbitrale indiquera également la concordance entre ces numéros et ceux du rapport de l’inspecteur-conciliateur.

Ces items de la réclamation dont il s’agit plus haut sont donc :

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT
19	19	- - -	72	Enrochement des allées	R1
28	28	- - -	49	Lattes des marches de l’escalier intérieur	A1
33	- - -	- - -	53	Épaisseur du verre des porte françaises	A1
47	47	- - -	55	Salle de bain des maîtres - peinture à retoucher	R1
48	- - -	- - -	- - -	Salle de bain des enfants - manque 2 globes	A1
52	- - -	- - -	- - -	Bureau du 2^ième - encastré à installer	A1
54	55	- - -	60	Salle de bain des enfants - prise rasoir à modifier	A1
77			66	Sous-sol - choix des encastrés	A1

Par ailleurs, certains items de la liste # 3c n’ont pas été abordés par l’inspecteur-conciliateur.  Ils avaient été réglés ou corrigés avant la visite de celui-ci.

Décision

La loi des parties

Aux termes d’un « Contrat de garantie - Étape 3 » (Doc. # 4), La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. s’est portée caution des obligations légales et contractuelles d’un entrepreneur en construction, la défenderesse en l’instance.  Ce contrat, du type du contrat de cautionnement par lequel La Garantie garantit l’exécution des travaux convenus par l’entrepreneur, est à la fois un cautionnement d’exécution garantissant la complète exécution des travaux et un cautionnement contre les malfaçons garantissant la qualité des travaux exécutés.

Ce contrat de cautionnement est aussi un contrat intervenu en marge d’un autre contrat.  Il est un accessoire au contrat principal, le contrat de construction, fait au bénéfice d’une tierce partie, le propriétaire, qui n’y intervient pas.

C’est aussi un contrat conditionnel et limitatif en ce que la caution indique explicitement dans quelles conditions s’ouvriront les garanties qu’elle offre et quelles sont ces garanties.

À cet égard, il est utile de reproduire certaines des clauses du contrat de garantie qui régissent la présente affaire.

3.1    Parachèvement des travaux

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. parachèvera les travaux relatifs au bâtiment et dénoncés par écrit au moment de la réception ... (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage)

3.2      Malfaçon

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. réparera les vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil du Québec et dénoncés par écrit au moment de la réception ... (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage)

...

4.        Exclusions de la garantie

Sont exclus de la garantie :

...

4.2      les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements ;

...

4.9      les espaces de stationnement et les locaux d’entreposage situés à l’extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles ou tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain ;

...

Toutefois, les exclusions visées aux paragraphes 4.2 et 4.5 ne s’appliquent pas si l’entrepreneur a fait défaut de se conformer aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment notamment celles contenues au Code national du bâtiment du Canada, au Code canadien de l’électricité et au Code de plomberie en autant que cette malfaçon était de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou a I’utilisation du bâtiment.

...

6.        Obligations du bénéficiaire

(Le texte reprend intégralement le libellé de l’article 11 du Règlement précité pour ne remplacer que le mot administrateur par La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.).

Analyse

Le rapport d’expertise de l’architecte Duval comporte des items qui n’apparaissent pas sur la liste # 3c.  En se servant de ce rapport, l’inspecteur-conciliateur a donc ajouté à la liste des travaux à parachever et des travaux à corriger qui doivent être dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment.  C’est à partir de cette liste qu’est mise en oeuvre la garantie car La Garantie réparera les malfaçons existantes et dénoncées par écrit à l’entrepreneur au moment de la réception du bâtiment.  Idem pour les travaux à parachever.

L’inspecteur-conciliateur aurait dû refuser de considérer les items qui suivent, savoir :

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT
- - -	- - -	- - -	44	Solins	X
- - -	- - -	- - -	51	Main courante de l’escalier intérieur	X
- - -	11	9	58	Solin de la cheminée	X
- - -	21+	#3.3.4.	62	Parqueterie sous la fenêtre du boudoir	X
- - -	#2.2.7.	- - -	68	Fonctionnement des toilettes	X

En conséquence, ces items de la réclamation ne peuvent être considérés au titre de la garantie.  L’inspecteur-conciliateur a décidé pour des motifs variés de ne pas les considérer.  La décision du Tribunal d’arbitrage aura le même effet bien que pour un motif différent.

Dans le même ordre d’idées, le Tribunal d’arbitrage tient à souligner que certaines demandes de la réclamation qui n’étaient pas incluses dans la liste # 3c ont été considérées par l’inspecteur-conciliateur aux numéros 1 à 39 de son rapport d’inspection.  Ces décisions, qui ont toutes été acceptés par les parties, y compris La Garantie, font maintenant partie des obligations de l’entrepreneur et par voie de conséquence de La Garantie.  Elles ne font cependant pas partie du domaine de juridiction du Tribunal d’arbitrage.  Elles apparaissent au tableau de l’annexe « 3 » comme étant des demandes acceptées (statut ).

Dans un autre ordre d’idées, plusieurs demandes de la liste # 3c originent de ce que Lok qualifie d’ententes verbales avec la défenderesse.  Il s’agit des éléments qui suivent, savoir :

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT
1	1	1	64	Profondeur de l’arche de l’entrée principale	X
3	3	5, 8	45	Finition extérieure au périmètre des ouvertures	X
3	3	5, 8	43	Allèges des fenêtres	X
4	4	- - -	56	Coins français	X
11	11	- - -	59	Grillage à la cheminée	X
37	37	3.2.3	67	Fausse poutre au salon	X
63	64	#3.3.6.	61	Manteau de foyer	X

Aucune trace écrite de telles ententes apparaît, ni au contrat et à ses annexes, ni à la liste ultérieure du 19 septembre 1999.  Les demandeurs ont tenté par tous les moyens de preuve de faire la démonstration que ces ententes verbales avaient bel et bien été négociées et qu’elles avaient toutes été acceptées par la défenderesse.  Le Tribunal ne se prononce pas à ces égards car dans le cadre du contrat de garantie, lequel doit recevoir une interprétation stricte, La Garantie s’engage à parachever tous les travaux décrits au contrat.  Il s’agit là pour la caution ou garantie d’un moyen de contrôle de ses obligations.  Admettre que des obligations non écrites puissent être couvertes par la garantie la placerait dans une situation intenable.

Est-il utile par ailleurs de rappeler la clause de l’article 31 du contrat : le présent contrat annule toute entente écrite ou verbale antérieure et celle qui coiffe la liste des points en suspend du 19 septembre 1999 (# 3b) : cette entente est finale et complète.

Lok est un homme d’affaires averti.  Il est aussi apparu au Tribunal d’arbitrage comme quelqu’un de très méticuleux.  Si des ententes de la sorte avaient été convenues avec la défenderesse, nul doute qu’elles apparaîtraient

par écrit.

Ces spécifications n’apparaissant nulle part par écrit, l’inspecteur-conciliateur à refusé de les considérer au terme de la garantie sauf pour l’item numéro 11 où il a refusé de considérer ce point au motif qu’un grillage n’est pas requis à l’extrémité d’une cheminée selon le Code national du bâtiment d’où absence de malfaçon.  Le Tribunal d’arbitrage est d’accord avec le premier motif invoqué par l’inspecteur-conciliateur relativement à ces points pour refuser de les considérer.  Cependant, la décision de l’inspecteur-conciliateur aurait dû être au même effet relativement au point numéro 11.  La décision du Tribunal d’arbitrage aura le même effet bien que pour un motif différent.

Par ailleurs, le contrat de garantie stipule expressément que certaines demandes de parachèvement ou de correction de travaux sont exclues du domaine de la garantie.  Il s’agit notamment des réparations rendues nécessaires par le comportement normal des matériaux tels les fissures ...à moins que ce comportement résulte du défaut de l’entrepreneur de se conformer à une règle de l’art ou à une norme d’un des codes relatifs à la construction, auquel cas le comportement fautif devient alors une malfaçon ...,  ou encore des ouvrages situés à l’extérieur du bâtiment tels le terrassement, les allées, etc..  Les décisions qui suivent entrent dans cette catégorie, savoir :

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT
18	18, 19	- - -	72	Nivellement du terrain	X
19	18, 19	- - -	74	Pierre concassée dans l’allée d’auto	X
75	76	#3.3.8.	70	Dalle de béton du sous-sol fissurée près de l’entrée électrique	X
76	77	#3.3.8.	73	Dalle de béton fissurée à la chambre froide	X

C’est pour le motif ci-haut énoncé que l’inspecteur-conciliateur a refusé de considérer les demandes 18, 19 et 76.  Quant à la demande 75, l’inspecteur-conciliateur a refusé de la considérer au motif que la fissure, cachée au moment de l’inspection, n’était pas observable.  L’eut-elle été qu’il eut dû refuser sa considération pour le motif précité.

Lors de son témoignage, l’architecte Duval a d’ailleurs affirmé que les dites fissures n’étaient pas problématiques au niveau structural mais plutôt au niveau esthétique.

Quant au nivellement du terrain et à l’allée d’auto, les mentions apparaissent bien à la liste # 3a d’éléments à parachever.  S’il s’agit là d’obligations à la charge de l’entrepreneur, elles ne peuvent être imposées à La Garantie aux termes du contrat de garantie ; d’où le refus de l’inspecteur-conciliateur de considérer ces points.

Le tribunal d’arbitrage confirme donc les décisions de l’inspecteur-conciliateur à l’égard de ces quatre demandes.

Considérant maintenant les items suivants de la liste # 3c , savoir :

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT
10	10	9	57	Chaperon de la cheminée	X
72	73	- - -	63	Trappe d’accès pour le robinet de l’entrée d’eau	X
73	74	- - -	71	Emplacement de la sortie de la sécheuse	X

À la suite du témoignage de l’architecte Michel Bastien à l’effet que de nos jours les chaperons de cheminée sont en brique ou en pierre et qui a recommandé que le chaperon de la cheminée soit terminé ainsi, la défenderesse a immédiatement signifié son acceptation de la réclamation des demandeurs à l’effet de modifier le chaperon de la cheminée pour la terminer par un chaperon en brique.  Ce que la mise en cause, La Garantie, a également accepté.

Quant aux deux autres points, aucune preuve n’a été apportée à l’audition, les parties se limitant à en laisser l’appréciation au Tribunal d’arbitrage lors de la visite des lieux.

L’inspecteur-conciliateur a refusé de considérer la question d’une trappe d’accès pour le robinet d’entrée d’eau au motif que le sous-sol a été livré non fini, que l’entrepreneur n’était donc pas tenu d’installer une trappe d’accès et que partant il n’y avait donc pas de malfaçon.  Le Tribunal d’arbitrage confirme la décision de l’inspecteur-conciliateur à cet égard.

Quant à l’emplacement de la sortie de sécheuse, n’ayant pas constaté de malfaçon, l’inspecteur conciliateur a pris la même décision que précédemment.

Lok avait pourtant indiqué l’endroit où il voulait que soit positionné cette sortie d’évacuation.  Mais en cours de construction, il a demandé à la défenderesse de déménager l’ensemble laveuse-sécheuse de la salle d’eau du rez-de-chaussé au sous-sol.  La défenderesse lui a même consenti un crédit à cet égard.  Mais en faisant ce déménagement, la conduite d’évacuation de la sécheuse vers l’extérieur devait être grandement allongée et on aurait aussi dû imprégné un coude.  La perte de charge aurait alors été trop importante et aurait rendu la sécheuse inefficace.  C’est pour cette raison que la défenderesse a décidé de modifier l’emplacement de la sortie.  Ce faisant, elle n’a commis aucune malfaçon ; au contraire.  Le Tribunal d’arbitrage confirme donc la décision de l’inspecteur-conciliateur à cet égard.

Enfin, quant aux autres points de la demande de réclamation de la liste # 3c, le Tribunal d’arbitrage a choisi de les regrouper selon les thèmes qui suivent :

a) Parement de briques et corniche

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT
5	5	3	42	Alignement du parement de briques de la façade principale par rapport au revêtement d’aluminium en bordure du toit	X
5	5	2	65, 41	Pignon au-dessus de l’arche	X
8	2, 7, 8, 9	3.3.1., 6, 7	41, 65	Parement de briques (alignement des murs, uniformité des joints et couleur du mortier)	X

La preuve a permis de comprendre en bonne partie la question de la profondeur du porche.  À la feuille 3/6 des plans (Doc. # 2), plan du rez-de chaussée, on peut noter les détails suivants : mesurée de la devanture de la porte avant au mur arrière, la bâtisse fait 37 pieds ; la devanture du garage est aussi à 37 pieds du mur arrière ; tandis que la tourelle de gauche est à 36 pieds.  La clé faite par les colonnes de chaque coté de la porte mesure 1 pied.  On peut difficilement parler de profondeur de porche.  En fait il n’y a pas de porche.

Savard rapporte que peu avant le début du briquetage, Lok a insisté pour qu’on construise un porche.  Savard témoigne qu’il a offert aux demandeurs d’allonger le mur de façade au maximum pour les satisfaire et leur a expliqué le résultat qui sera apparent à hauteur du débordement du toit : on pouvait alors gagner environ 14 pouces.  Il a obtenu leur accord.

Au dire même de l’architecte Duval, pour continuer l’arche de 2 à 3 pieds il aurait fallu refaire les fondations du bâtiment en conséquence.  Idem pour la toiture.

La réunion en question eu lieu en présence de Guy Roy, le maçon.  Il viendra indiquer que la maison n’était pas construite pour cette façon de briqueter.

La preuve n’est pas explicite quant à la façon dont on s’y est pris pour donner le maximum de volume.  Les murs ont-ils été soufflés ou a‑t‑on simplement élargi l’espace d’air derrière le parement de brique.  Cela viendrait expliqué les difficultés du briquetage, les possibilités de dépressions ou de bombements.

Selon le témoignage de l’architecte Duval en contre-interrogatoire, il y a une différence de  de pouces au débord de toit de la corniche, du coté droit au coté gauche.

La visite des lieux a donné l’occasion au Tribunal d’arbitrage de constater que pour un oeil non averti, du trottoir, il n’y paraît pas.  Rien d’inesthétique.  Le Tribunal d’arbitrage est convaincu que l’entrepreneur et le maçon ont fait de leur mieux pour essayer de satisfaire les demandeurs.  Le Tribunal d’arbitrage est aussi d’opinion que la défenderesse, après le passage du maçon aurait dû corriger cette irrégularité dans la ligne.  Pour cette raison, le Tribunal d’arbitrage infirme la décision de l’inspecteur-conciliateur pour décider que la défenderesse devra corriger l’alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des cotés latéraux du mur de façade de la porte d’entrée en soufflant le fascia.

Cette question de l’allongement du mur de façade explique aussi comme le Tribunal d’arbitrage l’a mentionné plus haut les questions relatives à la verticalité du parement de briques.

La preuve a démontré que le mur de brique pouvait osciller de   pouce d’un côté à l’autre d’une ligne verticale imaginaire à plomb : bombements, dépressions.  La preuve a aussi démontré que ces variations sont à l’intérieur des tolérances acceptées.  Lors de la visite, le Tribunal d’arbitrage a été à même d’apprécier que du trottoir rien n’est perceptible, même à un oeil averti.  À 6 m du mur (norme), rien d’inesthétique.  À 3 m non plus.  Le nez collé sur le mur et en regardant à la verticale, on aperçoit des inégalités mais pas de dénivellation sauf à un endroit une dépression mais rien de structuralement déficient.

Le Tribunal d’arbitrage confirme donc la décision de l’inspecteur- conciliateur à cet égard.

La brique choisie par les demandeurs est une brique moulée à face éclatée et culbutée pour l’écorner et lui donner une air vieillot.  Les défauts de la brique sont simulés.  Cette brique a comme particularité d’être très irrégulière.  La face de la brique peut induire une variation de  2 mm.  Selon le témoignage de l’architecte Bastien, l’impression d’inégalité est très bien réussie.

Les demandeurs reprochent que les joints verticaux ne sont pas alignés et que l’épaisseur de ces joints varie de façon intolérable.  Le défaut de l’alignement n’était pas facilement constatable sur les photos incluses au rapport de l’architecte Duval.  Qu’à cela ne tienne répond l’architecte : la visite permettra de visualiser.  Et la visite à permis de visualiser.  Tout est devenu très apparent lorsque l’architecte a tendu une perche verticale le long du mur pour en montrer le désalignement des joints.  Le Tribunal d’arbitrage a immédiatement constaté que les joints sont parfaitement alignés ; non pas les uns sous les autres mais plutôt d’un coté et de l’autre de cette perche, d’un rang de briques à l’autre.  Le maçon a usé de son art et de son expérience pour donner un air d’irrégularité au jointoiement pour faire, encore là, vieillot.  Très bien réussi.

Il en va de même pour la dimension des joints.  La brique étant de dimensions variables, les joints sont également de dimensions variables.  Mais à 6 mètres, cela ne se perçoit pas.  Il n’y a rien d’inesthétique.

Le Tribunal d’arbitrage confirme les décisions de l’inspecteur-conciliateur sur ces points.  Il n’y a aucune malfaçon.

Les demandeurs reprochent enfin la différence de coloris du mortier.  Encore là, difficile à percevoir sur les photos du rapport de l’architecte Duval.  La visite des lieux a permis de constater que cette différence, là ou il y en a, n’est presque plus perceptible.  La différence s’atténue et s’estompe avec le temps.  Il n’y a pas de malfaçon.

Le Tribunal d’arbitrage confirme la décision de l’inspecteur-conciliateur sur ce point.

b) Planchers de lattes et de parqueterie

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT
20	#2.2.8.	#3.3.4.	40, 69	Ouvertures entre les lattes du bois franc au plancher du bureau, du salon et de la salle à manger	X
21	21	3.3.4	54	Rugosité du vernis - tous les planchers et escalier	X
22	22	3.3.4	54	Égratignure au plancher - chambre des maîtres	X
23	23	3.3.4	54	Différence de teinte dans le lustre du vernis - chambre des maîtres	X

Les demandeurs reprochent que les planchers du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour présentent des interstices qui sont inacceptables.

La preuve et la visite des lieux a permis de démontrer qu’effectivement les planchers de lattes du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour présentent des fentes d’une largeur de deux 2 $ d’épaisseur dans le bureau (des fentes à 4 $ caricaturera l’expert des demandeurs), de l’épaisseur d’un 10  dans la salle à manger et de l’épaisseur d’un 2 $ dans la salle de séjour.  Jusqu’à 75 % de la superficie du plancher d’une pièce présente ces défectuosités.

La défenderesse a tenté de faire valoir qu’il s’agissait là d’un comportement normal du matériau.  Le Tribunal d’arbitrage ne peut accepter cette thèse.  S’il en était ainsi, les interstices varieraient au cour des saisons pour s’amenuiser en été et s’élargir en hiver.  Or la preuve a démontré que l’épaisseur des interstices ne varie pas. C’est une installation mal faite.

À l’époque de la visite d’inspection, l’inspecteur-conciliateur a indiqué qu’il ne pouvait alors prendre de décision.  Il lui fallait constater l’évolution du matériau au fil des saisons.  Et le dépôt de la présente demande d’arbitrage l’a par la suite empêché de se prononcer.

Le Tribunal d’arbitrage substitue donc sa décision à celle de l’inspecteur-conciliateur : la défenderesse devra réparer selon les règles de l’art les planchers de lattes du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour.  Elle devra par la suite sabler et revernir tous les planchers précités pour leur donner uniformité de couleur et de lustre.

Les demandeurs reprochent que les planchers de parqueterie à l’étage sont de finition rugueuse, de fini, de lustre ou d’apparence différente.  On peut même constater une large égratignure au plancher de la chambre à coucher des maîtres.  La preuve a démontré ces allégations et la visite des lieux a également permis de les constater de façon satisfaisante.  Le Tribunal d’arbitrage a même pu constater des traces de pinceau dans le vernis.

La défenderesse a tenté d’imputer une partie de ces malfaçons aux demandeurs en affirmant qu’elle a dû reprendre un plancher qui avait été abîmé par les demandeurs d’où différence dans le lustre des planchers.  Si la défenderesse a décidé de reprendre le plancher, elle devait le reprendre de façon à ce que le travail soit imperceptible.  Le travail est mal fait.

Par conséquent, le Tribunal d’arbitrage infirme la décision de l’inspecteur-conciliateur pour décider que la défenderesse devra sabler et revernir tous les planchers de parqueterie de l’étage pour leur donner uniformité de couleur et de lustre.

c) Teinture

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT
25	25, 26, 29, 30, 31	#3.3.2.	46	Teinture de l’escalier intérieur	X
26	#2.2.3	- - -	52	Teinture des portes intérieures et des cadres	X
26	26	#3.3.3.	47	Teinture des portes par rapport à la teinture de l’escalier intérieur	X
27	24, 25, 27	3.3.2	48	Marques sur les marches de l’escalier intérieur	X
29, 30, 31	29, 30, 31	3.3.2	50, 24	Barreaux de lescalier intérieur	X, 

La preuve a démontré, relativement à l’escalier, aux portes et aux cadres de portes que la teinture est mal appliquée, qu’il manque de teinture, qu’elle est appliquée de façon inégale, qu’il y a plein de coulisses ; que le fini des barreaux de l’escalier est non uniforme, que la teinture des marches déborde sur les barreaux ; que la teinture des portes et des cadres de portes présente des différences et des inégalités sur une même pièce de bois et sur deux pièces adjacentes ; qu’il y a des trous de clous dans les cadres de portes ; que le vernis des escaliers, des marches et des contre-marches présente des traces de pinceau, que certaines sections sont lustrées et que d’autres sont semi-lustrées.

La visite des lieux a également permis au Tribunal d’arbitrage de constater des différences de coloris, des traces de doigts sur les marches, des coups de pinceau ; les portes et cadres de portes, cloués au fusil, présentent des traces de clous, des décolorations, des manques d’uniformité.

L’expert de la défenderesse a avancé que la différence de fini donne belle impression.  Peut-être.  Mais il y a tellement de manquements que le Tribunal d’arbitrage estime que tout est à refaire.  Reteindre seulement comme le suggère l’expert de la défenderesse n’est pas suffisant.

Le Tribunal d’arbitrage infirme donc les décisions de l’inspecteur- conciliateur relativement à la teinture et au vernis de l’escalier, des barreaux, des portes et des cadres de portes pour décider que la défenderesse devra sabler, revernir et reteindre conformément aux règles de l’art l’escalier, les barreaux, les portes et les cadres de portes pour leur donner uniformité de couleur et de lustre à moins que mieux n’aime la défenderesse enlever et remplacer des éléments.

Accessoirement aux décisions qui précèdent, le Tribunal d’arbitrage est conscient que tous les sablages ordonnés occasionneront de la poussière.  Aussi, tout comme l’aurait fait l’inspecteur-conciliateur si ses décisions avaient été dans le sens de celles du Tribunal d’arbitrage, le Tribunal d’arbitrage ordonne à la défenderesse de prendre tous les moyens nécessaires pour minimiser les inconvénients dus à la poussière et de faire le ménage de la résidence à la fin des travaux de sablage.

La surveillance des travaux

Aux termes du contrat de garantie, si la défenderesse faisait défaut de parachever ou de corriger les travaux à exécuter, La Garantie, qui cautionne l’exécution et la qualité des travaux, devrait les faire exécuter par un autre entrepreneur et partant elle assurerait la surveillance de ces travaux.  Il en va de même que ce soit la défenderesse ou un autre qui exécute les travaux.

Le solde contractuel

Rappelons d’abord l’article 11 du Règlement :

Dans le cas d’intervention de l’administrateur pour parachever ou corriger des travaux relatifs à un bâtiment, le bénéficiaire doit faire retenir par son institution financière ou verser dans un compte en fidéicommis auprès d’un avocat, d’un notaire ou de l’administrateur du plan toute somme encore due en vue du paiement final des travaux qui seront exécutés par l’administrateur pour compléter ou corriger les travaux prévus au contrat original ou les travaux supplémentaires prévus à toute entente écrite convenue avec l’entrepreneur. (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage).

La preuve a révélé que le solde contractuel est de 128,253.73 $.  Ce montant est constitué des sommes qui devaient être payées à des périodes bien déterminées et qui ne l’ont pas été.  Si cet argent avait été payé à la défenderesse aux dates dues ou versé dans un compte en fidéicommis, il aurait accru au profit de la défenderesse.

L’article 25 du contrat d’entreprise (Doc. # 1) stipule :

25. Intérêt sur les arrérages

Tout arrérage d’un montant payable par le client à l’entrepreneur, en vertu des présentes, portera intérêt à un taux annuel égal à un taux de deux pour cent (2 %) par année au dessus du taux préférentiel de la Banque Nationale du Canada, à Montréal, à compter de la date d’exigibilité, sans préjudice à tout autre recours.

La preuve n’a pas révélé pourquoi l’inspecteur-conciliateur n’a pas exigé que le solde contractuel soit retenu par l’institution financière prêteuse ou déposé en fidéicommis avant toute intervention de sa part comme l’exige le Règlement.  Aux termes de la Loi il aurait cependant dû.  Et la Loi impose cette obligation aux demandeurs.  L’emploi du mot doit dans le texte du Règlement précité ne leur donne aucune discrétion.

Le Tribunal d’arbitrage n’est pas sans ignorer tous les problèmes d’administration ou d’exécution que ce manquement et l’absence de contrôle des argents pourront occasionner.  Aussi ordonnera-t-il que le solde contractuel accru des intérêts au taux convenu contractuellement soit retenu par l’institution financière prêteuse ou versé dans un compte en fidéicommis auprès d’un avocat, d’un notaire ou de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc..

La rétention par un tiers ou le dépôt en fidéicommis du montant dû est une condition suspensive à l’exécution de la sentence arbitrale.

La défenderesse a indiqué au Tribunal d’arbitrage qu’elle serait en mesure d’exécuter les travaux commandés par l’inspecteur-conciliateur aux points numéros 1 à 39 de son rapport dans un délai de 30 jours ouvrables et a demandé au Tribunal de lui accorder tel délai.  Compte tenu des décisions du Tribunal d’arbitrage sur les points numéros 40, 42, 46, 47, 48, 50, 52, 54 et 69 du rapport de l’inspecteur-conciliateur, le Tribunal d’arbitrage accorde également un délai supplémentaire de 15 jours ouvrables.  Le Tribunal note également que certains travaux relatifs aux points 1 à 39 du dit rapport sont des travaux extérieurs et saisonniers qui devront peut-être être reportés vers l’époque des températures plus clémentes.

Par ailleurs, la mise en cause a demandé au Tribunal d’arbitrage un délai supplémentaire pour lui permettre de faire homologuer la sentence arbitrale aux termes de l’article 121 du Règlement.

Finalement, la mise en cause a demandé au Tribunal d’arbitrage de lui donner des directives relativement à la distribution des argents à être déposés.

Le Tribunal d’arbitrage estime ne pas avoir la juridiction nécessaire à cet égard.  Cependant, de toute la preuve déposée quant à l’estimation des coûts des travaux à exécuter, le Tribunal d’arbitrage est confiant que la mise en cause saura trouver la manière de disposer des argents.

Les frais d’experts

En vertu de l’article 124 du Règlement, le Tribunal d’arbitrage doit statuer quant au quantum des frais raisonnables d’expertise pertinentes que l’administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.

En l’occurrence, le Tribunal d’arbitrage n’accorde aucun remboursement aux demandeurs au titre des frais d’expertise.

Une cause qui aurait dû être très simple a pris une ampleur démesurée.  Lok a engagé un expert avant même l’intervention de La Garantie.  Plusieurs des demandes de la réclamation qui ont occasionné des frais à toutes les parties ont été abandonnées.  Or les autres parties ne recevront aucun dédommagement pour leurs frais.

L’architecte Duval a souvent réclamé des correctifs sur la seule information que Lok, son client, lui donnait sans vérifier lui-même et dans la plupart des cas il s’est avéré qu’il n’y avait pas de déficience. Dans d’autres cas il n’a pas pu vérifier les demandes de son client et a déclaré une déficience.

Les solutions préconisées par l’architecte Duval pour corriger de l’esthétique sont souvent exorbitantes : il faut démolir.  L’architecte Duval est apparu au Tribunal d’arbitrage comme un démolisseur.  Il est tellement catégorique, intransigeant et extrémiste dans les solutions proposées qu’il en perd de la crédibilité.

Par ailleurs, les experts mandatés par les demandeurs ont semblé au Tribunal d’arbitrage avoir oublié leur rôle qui est d’éclairer le Tribunal d’arbitrage et non pas d’exagérer et de laisser au Tribunal d’arbitrage le fardeau de découvrir la vérité.  Leurs rapports sont partisans et de complaisance.

Pour exemples, le témoignage de l’arpenteur-géomètre Simard à propos des mesures relevées sur les murs de façade : oui j’ai pris d’autres mesures que celles indiquées ... que j’ai choisi de ne pas montrer ... Non, je ne vous donnerai pas ces mesures non indiquées ; et ce commentaire de l’architecte Duval à un collègue lors de la visite des lieux : tu ne dois pas faire la critique.

Questionné sur la tournure qu’a pris ce dossier, l’inspecteur-conciliateur qui a traité pas moins de 4,500 dossiers pour La Garantie a indiqué que les demandes de réclamation des demandeurs sont grossièrement exagérées et que leurs attentes sont impossibles à satisfaire.

La défenderesse et la mise en cause ont par ailleurs tenu à sensibiliser le Tribunal d’arbitrage sur les coûts occasionnés tant à la défenderesse qu’à la mise en cause par cet arbitrage et on demandé au Tribunal d’adjuger sur leurs frais d’expertise.

Or l’article 124 du Règlement permet seulement à l’arbitre de statuer sur les frais d’expertise à rembourser au demandeur et l’article 125 du même Règlement stipule que les dépenses effectuées par les parties intéressées et l’administrateur pour la tenue de l’arbitrage sont supportées par chacun d’eux.

En conséquence, le Tribunal d’arbitrage estime ne pas avoir de juridiction à cet égard.

Les frais d’arbitrage

L’article 123 du Règlement édicte que :

123.  ...

Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l’administrateur à moins que le bénéficiaire n’obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l’arbitre départage ces coûts.

Les frais de l’arbitrage sont donc à la charge de l’administrateur.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

DONNE ACTE aux parties de l’abandon ou du règlement intervenu relativement aux items suivants de la liste # 3c, savoir :

LOK    DUBUC           DESCRIPTION

19        72        Enrochement des allées

28        49        Lattes des marches de l’escalier intérieur

33        53        Épaisseur du verre des porte françaises

47        55        Salle de bain des maîtres - peinture à retoucher

48        - - -      Salle de bain des enfants - manque 2 globes

52        - - -      Bureau du 2^ième - encastré à installer

54        60        Salle de bain des enfants - prise rasoir à modifier

77        66        Sous-sol - choix des encastrés

10        57        Chaperon de la cheminée

MAINTIENT, bien que pour des motifs différents, les décisions du conciliateur quant aux items suivants, savoir :

LOK    DUBUC           DESCRIPTION

- - -      44        Solins

- - -      51        Main courante de l’escalier intérieur

- - -      58        Solin de la cheminée

- - -      62        Parqueterie sous la fenêtre du boudoir

- - -      68        Fonctionnement des toilettes

11        59        Grillage à la cheminée

MAINTIENT, pour les mêmes motifs, les décisions du conciliateur quant aux items suivants de la liste # 3c, savoir :

LOK    DUBUC           DESCRIPTION

1          64        Profondeur de l’arche de l’entrée principale

3          45        Finition extérieure au périmètre des ouvertures

3          43        Allèges des fenêtres

4          56        Coins français

18        72        Enrochement des allées

19        74        Pierre concassée dans l’allée d’auto

37        67        Fausse poutre au salon

63        61        Manteau de foyer

75                    70       Dalle de béton du sous-sol fissurée près de l’entrée électrique

76        73        Dalle de béton fissurée à la chambre froide

72        63        Trappe d’accès pour le robinet de l’entrée d’eau

73        71        Emplacement de la sortie de la sécheuse

8                      41, 65 Parement de briques (alignement (verticalité)des murs, alignement et uniformité des joints et couleur du mortier)

DÉCLARE mal fondée les décisions de l’inspecteur-conciliateur quant aux items suivants de la liste # 3c, savoir :

LOK    DUBUC           DESCRIPTION

5                      42       Alignement du parement de briques de la façade principale par rapport au revêtement d’aluminium en bordure du toit

21        54        Rugosité du vernis - tous les planchers

22        54        Égratignure au plancher - chambre des maîtres

23                    54       Différence de teinte dans le lustre du vernis - chambre des maîtres

25        46        Teinture de l’escalier intérieur

26        52        Teinture des portes intérieures et des cadres

26                    47       Teinture des portes par rapport à la teinture de l’escalier intérieur

27        48        Marques sur les marches de l’escalier intérieur

29        50        Barreaux de lescalier intérieur

30, 31              50       Barreaux de lescalier intérieur

MODIFIE la décision du conciliateur relativement au point 42 du rapport de conciliation pour qu’elle se lise : Par conséquent  la défenderesse devra corriger l’alignement du débord de toit en façade pour le rendre semblable aux débords de toit des cotés latéraux du mur de façade de la porte d’entrée en soufflant le fascia.

MODIFIE les décisions du conciliateur relativement au point 54 du rapport de conciliation pour qu’elles se lisent : Par conséquent  la défenderesse devra sabler et revernir tous les planchers de parqueterie de l’étage pour leur donner uniformité de couleur et de lustre.

MODIFIE les décisions du conciliateur relativement aux points 46, 47, 48, 50, 52 du rapport de conciliation pour qu’elles se lisent : Par conséquent la défenderesse devra sabler, revernir et reteindre conformément aux règles de l’art l’escalier, les barreaux, les portes et les cadres de portes pour leur donner uniformité de couleur et de lustre à moins que mieux n’aime la défenderesse enlever et remplacer des éléments.

SUBSTITUE sa décision à une décision à prendre de l’inspecteur- conciliateur quant à l’item suivant de la liste # 3c, savoir :

LOK    DUBUC           DESCRIPTION

20                    40, 69 Ouvertures entre les lattes du bois franc au plancher du bureau, du salon et de la salle à manger.

Pour qu’elle se lise : la défenderesse devra réparer selon les règles de l’art les planchers de lattes du bureau, de la salle à manger et de la salle de séjour.  Elle devra par la suite sabler et revernir tous les planchers précités pour leur donner uniformité de couleur et de lustre.

ORDONNE à la défenderesse de prendre tous les moyens nécessaires pour minimiser les inconvénients dus à la poussière et de faire le ménage de la résidence à la fin des travaux de sablage.

DÉCLARE, dans le but de ne laisser aucune question en suspend, que la surveillance des travaux de parachèvement et de correction des déficiences appartient à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc..

ORDONNE aux demandeurs de faire retenir par une institution financière ou de verser dans un compte en fidéicommis auprès d’un avocat, d’un notaire ou de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. la somme de 128,253.73 $ accrue des intérêts au taux convenu contractuellement à partir de la date où chacun des versements constituant la dite somme devait être fait.

SUSPEND l’exécution de la sentence arbitrale jusqu’à la date où la somme de 128,253.73 $ accrue des intérêts au taux convenu contractuellement aura été retenue par une institution financière ou déposée en fidéicommis auprès d’un avocat, d’un notaire ou de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc..

SUSPEND l’exécution de la sentence arbitrale jusqu’à la date du jugement à être rendu par les tribunaux de droit commun sur une requête en homologation de la sentence arbitrale aux termes de l’article 121 du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c. B-1.1, r. 0.2).

ACCORDE à la défenderesse et/ou à la mise en cause un délai de 45 jours ouvrables pour exécuter tous les travaux commandés dans le rapport de l’inspecteur-conciliateur aux points 1 à 39 ou ordonnées ci‑devant, sous réserve des travaux saisonniers à être exécutés durant les périodes où la température les autorise.

RENVOIE le dossier à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. pour qu’il soit traité conformément aux termes et conditions du « Contrat de garantie - Étape 3 »

LES FRAIS D’ARBITRAGE à la charge de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc..

(S) ROBERT MASSON

_________________________

Me ROBERT MASSON, ing., arb.

ANNEXE « 1 »

                                    JOURNÉES D’AUDITION, PRÉSENCES ET TÉMOINS

30 novembre 2000 :                                                    Conférence préparatoire ;    Me Pascale Cloutier, pour les demandeurs ;

Me Jacques Forgues, pour la défenderesse ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur, pour la mise-en cause ;

12 mars 2001 :                                                            Audition, jour 1 ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

          M. Danny Lok, demandeur ;

M. Alain Duval, arch., expert ;

          M. Claude Simard, a.-g., expert ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

13 mars 2001 :                                                            Audition, jour 2 ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

          M. Danny Lok, demandeur ;

          M. Alain Duval, arch., expert ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

22 mars 2001 :                                                            Audition, jour 3 ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

M. Danny Lok, demandeur ;

          M. Alain Duval, arch., expert ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

1 mai 2001 (AM) :                                                        Audition, jour 4 ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

M. Danny Lok, demandeur ;

M. Alain Duval, arch., expert ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

          M. Michel Bastien, arch., expert ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

2 mai 2001 :                                                                Audition, jour 5 ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

M. Danny Lok, demandeur ;

M. Alain Duval, arch., expert ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

            M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

          M. Yves Koot, Arriscraft International Inc. ;

          M. Fabien Grutman, a.-g., expert ;

3. M. Daniel Gaudreau, Montréal Brique et Pierre Inc. ;

          M. Guy Roy, maçon ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

6 juin 2001 (AM) :                                                        Audition, jour 6 ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

M. Danny Lok, demandeur ;

M. Alain Duval, arch., expert ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

          M. Michel Bastien, arch., expert ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

6 juin 2001 (PM) :                                                        Visite des lieux ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

M. Danny Lok, demandeur ;

M. Alain Duval, arch., expert ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

M. Michel Bastien, arch, expert ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

21 juin 2001 :                                                               Audition, jour 7 ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

            M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

22 juin 2001 :                                                               Audition, jour 8 ;        Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

          M. Alain Duval, arch., expert ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

            M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

            M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

28 juin 2001 :                                                               Audition, jour 9          Pour les demandeurs :

Me Pascale Cloutier ;

M. Danny Lok, demandeur (de 09:00 à 10:30) ;

Pour la défenderesse :

Me Jacques Forgues ;

M. Serge Savard, ing., représentant de la défenderesse ;

Mme Manon Savard, observatrice ;

Pour la mise en cause :

Me Martine Brodeur ;

M. Jocelyn Dubuc, T.P., conciliateur ;

NOTE : «        indique que cette personne a témoigné.

ANNEXE « 2 

                                                           LISTE DES DOCUMENTS

Doc. - 1 :         Contrat d’entreprise daté du 16 mai 1999 incluant annexe «C datée du 17 mai 1999 et annexe »C datée du 24 septembre 1999 ;

Doc. - 1.1 :      Endos (vierge) de l’annexe «C, article 2 ;

Doc. - 1.2 :      Annexe «C datée du 15 septembre 1999 ;

Doc. - 2 :         Plans, Résidence Lok, dossier 99070 datés du 7 mai 1999, feuilles 1/6 à 6/6 ;

Doc. - 3 a :      Liste préétablie d’éléments à vérifier et réception du bâtiment (Étape 5) datée du 9 décembre 1999 ;

Doc. - 3 b :      Points en suspend à régler avec Habitations Serge Savard Inc., en date du 19 septembre 1999 ;

Doc. - 3 c :      Points en suspend à régler avec Habitations Serge Savard Inc., en date du 6 décembre 1999 ;

Doc. - 3 d :      Points en suspend à régler avec Habitations Serge Savard Inc., en date du 6 décembre 1999, mise à jour du 10 janvier 2000 ;

Doc. - 4 :         Contrat de garantie (Étape 3) ;

Doc. - 5 :         Rapport d’inspection du conciliateur daté du 13 octobre 2000 ;

Doc. - 5.1 :      Photographies prises par le conciliateur ;

Doc. - 6 :         Demande d’arbitrage datée du 30 octobre 2000 ;

Doc. - 7 :         Réponse de la défenderesse ;

Doc. - 8 :         Rapport d’expertise de Alain Duval, arch. ;

Doc. - 8.1 :      Ventilation des coûts par Alain Duval, arch. ;

Doc. - 9 :         Rapport d’expertise de Michel Bastien, arch. ;

Doc. - 10 :       Foyer Sécurité - Fiche technique SB 36, SB 42 ;

Doc. - 11 :       Demande de Réclamation datée du 21 mars 2000 ;

Doc. - 12 :       CV de Claude Simard, a.-g. ;

Doc. - 13 :       Relevé d’arpentage vertical de Claude Simard, a.-g., daté du 14 décembre 2000 ;

Doc. - 14 :       Relevé d’arpentage vertical de Claude Simard, a.-g., daté du 7 mai 2001 ;

Doc. - 15 :       CV de Alain Duval, arch. ;

Doc. - 16 :       Norme CSA A371-94 (Maçonnerie des bâtiments) et norme CSA CAN3-A371-M84 (Mise en oeuvre de la maçonnerie pour bâtiments) ;

Doc. - 17 :       Arriscraft - Note technique Arriscraft Data 04231 Calcium Silicate Brick ;

Doc. - 18 :       Centre de l’escalier - Soumission datée du 20 mars 2001 ;

Doc. - 19 :       CV de Michel Bastien, arch. ;

Doc. - 20 :       Maçonnerie - Info, N^o 24, Décembre 2000 ;

Doc. - 21 :       Plans, Résidence Lok, dossier 99070 datés du 7 mai 1999, feuilles 1/6 à 6/6 (montrant auvent du porche) ;

Doc. - 22 :       Spécimen de brique ;

Doc. - 23 :       CV de Fabien Grutman, a.-g. ;

Doc. - 24 :       Rapport d’analyse de Fabien Grutman, a.-g., daté du 11 janvier 2001 sur la verticalité d’un mur ;

Doc. - 25 :       Montréal Brique et Pierre Inc. - Liste de prix ;

Doc. - 26 :       En liasse, factures d’experts de la défenderesse ;

Doc. - 27 :       En liasse, factures d’expert des demandeurs.

ANNEXE « 3 

                                  Statut de la demande de réclamation au jour de l’audition

LOK	DUVAL	BASTIEN	DUBUC	DESCRIPTION	STATUT^1
- - -	- - -	- - -	44	Solins	X
- - -	- - -	- - -	51	Main courante de l’escalier intérieur	X
- - -	11	9	58	Solin de la cheminée	X
- - -	21+	#3.3.4.	62	Parqueterie sous la fenêtre du boudoir	X
- - -	#2.2.7.	- - -	68	Fonctionnement des toilettes	X
1	1	1	64	Profondeur de l’arche de l’entrée principale	X
2	2	3	1	Arche de l’entrée principale - contour intérieur en aluminium au lieu de brique	
3	3	5, 8	45	Finition extérieure au périmètre des ouvertures	X
3	3	5, 8	43	Allèges des fenêtres	X
4	4	- - -	56	Coins français	X
5	5	3	42	Alignement du parement de briques de la façade principale par rapport au revêtement d’aluminium en bordure du toit	X
5	5	2	65, 41	Pignon au-dessus de l’arche	X
6	- - -	- - -	- - -	Solage en bas des fenêtres	- - -
7	7	3.3.1	2	Les clés au dessus des portes et fenêtres sont mal centrées	
8	2, 7, 8, 9	3.3.1., 6, 7	41, 65	Parement de briques (alignement des murs, uniformité des joints et couleur du mortier)	X
9	9	4	3	Murets non complétés	
10	10	9	57	Chaperon de la cheminée	X
11	11	- - -	59	Grillage à la cheminée	X
12	12	- - -	7	Crépi sur le béton du solage	
13	13	- - -	8	Finition des marches de l’entrée principale	
14	12, 14	3.3.5	10, 11, 12	Finition du patio en arrière	
15	- - -	- - -	- - -	Entrée électrique au solage	- - -
16 78 79	80	- - -	35	Trous d’aération,  chambre froide	 R1 
17	- - -	- - -	- - -	Ménage extérieur	R1
18	18, 19	- - -	72	Nivellement du terrain Enrochement des allées	X R1
19	18, 19	- - -	74	Pierre concassée dans l’allée d’auto	X
20	#2.2.8.	#3.3.4.	40, 69	Ouvertures entre les lattes du bois franc au plancher du bureau, du salon et de la salle à manger	X
21	21	3.3.4	54	Rugosité du vernis - tous les planchers et escalier	X
22	22	3.3.4	54	Égratignure au plancher - chambre des maîtres	X
23	23	3.3.4	54	Différence de teinte dans le lustre du vernis - chambre des maîtres	X
24	24	3.3.2	20	Différence de teinte dans le lustre du vernis - marches, contre-marches, limons	
25	25, 26, 29, 30, 31	#3.3.2.	46	Teinture de l’escalier intérieur	X
26	#2.2.3	- - -	52	Teinture des portes intérieures et des cadres	X
26	26	#3.3.3.	47	Teinture des portes par rapport à la teinture de l’escalier intérieur	X
27	24, 25, 27	3.3.2	48	Marques sur les marches de l’escalier intérieur	X
28	28	- - -	49	Lattes des marches de l’escalier intérieur	A1
29, 30, 31	29, 30, 31	3.3.2	50, 24	Barreaux de lescalier intérieur	X, 
32	- - -	- - -	25	Portes françaises - vitres biseautées	
33	- - -	- - -	53	Épaisseur du verre des porte françaises	A1
34	34	3.3.7	32	Cuisine - arche de l’entrée non de niveau	
35	35	- - -	17	Prises du câble	
36	36	- - -	17	Prises du téléphone	
37	37	3.2.3	67	Fausse poutre au salon	X
38	38	- - -	38	Bureau RC - plafond à réparer	R1
39	- - -	- - -	- - -	Salle à manger - plafond à réparer	R1
40	- - -	- - -	- - -	Chambre avant, coté tour - plafond à réparer	- - -
41	- - -	- - -	- - -	Salle à manger - luminaire à ajuster	- - -
42	43	3.3.7	28	Cuisine - portes d’armoires égratignées	
43	44	- - -	16	Cuisine - néon à ajuster	
44	45	3.3.7	29	Cuisine - trou dans le mur près du réfrigérateur	
45	46	3.3.7	30	Cuisine - grille d’aération à déplacer	
46	47	- - -	37	Salle de bain, mur - peinture à retoucher	R1
47	47	- - -	55	Salle de bain des maîtres - peinture à retoucher	R1
48	- - -	- - -	- - -	Salle de bain des enfants - manque 2 globes	A1
49	50	- - -	21	Salle de bain des maîtres - manque néon	
50	51	- - -	18	Lustre à installer	
51	52	- - -	15	Prise du vestiaire à installer	
52	- - -	- - -	- - -	Bureau du 2^ième - encastré à installer	A1
53	54	- - -	17	Cuisine - prise de téléphone à remplacer	
54	55	- - -	60	Salle de bain des enfants - prise rasoir à modifier	A1
55	56	- - -	19	Cuisine - prise à installer au comptoir	
56	- - -	- - -	- - -	Salle de bain des maîtres - robinetterie à compléter	R1
57	58	- - -	36	Salle de bain des maîtres - butoir de porte à installer	
58	- - -	- - -	- - -	Salle de bain des maîtres - grille du plancher de douche à changer	R1
59	60	3.3.7	33	Cuisine - mur du comptoir à compléter	
60	2.2.6	3.3.7	31	Grilles de ventilation mal installées	
61	- - -	- - -	- - -	Foyer non complété	- - -
62	- - -	- - -	- - -	Salle de bain des maîtres - non à niveau	R1
63, 65	62, 64, 65, 66	#3.3.6.	61, 27	Manteau de foyer + peinture à retoucher	X, 
64	65	3.3.6	- - -	Contour du foyer bosselé
66	- - -	- - -	- - -	Ressorts de la porte de garage	- - -
67	- - -	- - -	- - -	Blocs de verre - cadrage d’aluminium	- - -
68	- - -	- - -	- - -	Ouvre-porte de garage à installer	R1
69	- - -	- - -	- - -	Garage - gypse à installer	- - -
70	- - -	- - -	- - -	Sous-sol non peint	- - -
71	- - -	- - -	- - -	Sous-sol - ventilateur bruyant	- - -
72	73	- - -	63	Trappe d’accès pour le robinet de l’entrée d’eau	X
73	74	- - -	71	Emplacement de la sortie de la sécheuse	X
74	- - -	- - -	- - -	Fenêtres du sous-sol - profondeur et cadrage	- - -
75	76	#3.3.8.	70	Dalle de béton du sous-sol fissurée près de l’entrée électrique	X
76	77	#3.3.8.	73	Dalle de béton fissurée à la chambre froide	X
77			66	Sous-sol - choix des encastrés	A1
80	- - -	- - -	- - -	Chambre froide - 2 tuyaux à vue	R1
81	- - -	- - -	- - -	Balayeuse centrale - qualité	R1
82	- - -	- - -	- - -	Ménage intérieur	R1

¹                       R1 :     item déclaré réglé ;

A1 :      item déclaré abandonné ;

   :        item considéré par l’inspecteur-conciliateur ;

X   :      item dont la considération est refusée par l’inspecteur-conciliateur ;

- - -:     item non traité par l’inspecteur-conciliateur.