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ARBITRAGE En vertu du Règlement
sur le plan de garantie |
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Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) |
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Entre |
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Nathalie Chevalier et Bernard Dumulong |
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Bénéficiaires |
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Et |
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Construction St-Germain et frères inc. |
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Entrepreneur |
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Et |
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La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ |
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Administrateur |
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No dossier Garantie : |
199085-1 |
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No dossier GAMM : |
2013-14-003 |
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No dossier Arbitre : |
13 185-102 |
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SENTENCE ARBITRALE |
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Arbitre : |
Me Jeffrey Edwards, Arb. A. |
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Pour les Bénéficiaires : |
Madame Nathalie Chevalier Monsieur Bernard Dumulong |
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Pour l’Entrepreneur : |
Pascal St-Germain |
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Pour l’Administrateur : |
Me François Laplante |
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Dates d’audience : |
Le 11 décembre 2013 |
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Visite des lieux et lieu d’audience : |
Au domicile des Bénéficiaires |
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Date de la décision : |
Le 29 janvier 2014 |
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APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DE TOUTES LES PARTIES, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE :
1. INTRODUCTION
[1] Il s’agit d’une demande d’arbitrage des bénéficiaires, Madame Nathalie Chevalier et Monsieur Bernard Dumulong (« Bénéficiaires ») par rapport à une décision de l’administrateur (« Administrateur ») datée du 10 septembre 2012 (signée par Madame Anne Delage) (« Décision »).
[2] La Décision fait suite à une décision antérieure rendue par l’Administrateur le 11 mars 2013 également émise par Madame Delage qui n’a pas pu se prononcer sur certains points mentionnés par les Bénéficiaires en raison des conditions climatiques à ce moment. Les parties sont d’accord pour préciser que, lors de la deuxième visite de Madame Delage et comme partie intégrale de la Décision, elle s’est également prononcée de manière informelle sur le caractère adéquat des travaux réalisés par l’Entrepreneur concernant les craquements du plancher (Point 2 de la Décision datée du 10 septembre 2012 (Pièce A-6)). Les Bénéficiaires demandent donc également dans leur demande d’arbitrage (Pièce A-9) la révision de sa décision concernant le caractère adéquat de ces travaux.
2. LES FAITS ET LES PROCÉDURES DE L’INSTANCE ARBITRALE
[3] De nombreuses pièces ont été produites dans cette instance arbitrale.
[4] Les pièces produites dans ce dossier par l’Administrateur sont les suivantes :
A-1 : Contrat préliminaire et contrat de garantie en date du 15 mars 2012;
A-2 : Acte de vente en date du 1er juin 2011;
A-3 : Lettre des Bénéficiaires à l’Entrepreneur en date du 15 mars 2012;
A-4 : Avis de 15 jours de l’Administrateur à l’Entrepreneur en date du 5 avril 2012;
A-5 : (en liasse) Photographies;
A-6 : Décision de l’Administrateur en date du 10 septembre 2012;
A-7 : (en liasse) Photographies des Bénéficiaires;
A-8 : Décision de l’Administrateur en date du 11 mars 2013;
A-9 : Demande d’arbitrage en date du 4 avril 2012.
[5] Les pièces produites par les Bénéficiaires sont les suivantes :
B-1 : Rapport daté du 9 avril 2013 signé par Monsieur Mathieu Renaud;
B-2 : Compte de leur expert pour le rapport;
B-3 : Compte de leur expert pour son témoignage par conférence téléphonique.
3. LES FAITS ET LES PROCÉDURES
[6] La demande d’arbitrage concerne donc les points 2 (caractère adéquat des travaux réalisés) et 6 (condensation à la surface du vitrage des fenêtres). Pour le Point 2, il s’agit de décider si, suite à l’ordonnance de la première Décision (Pièce A-6) de réaliser les travaux requis pour éliminer les craquements du plancher, les travaux réalisés par l’Entrepreneur pour remédier aux craquements du revêtement du plancher au rez-de-chaussée affectant le bâtiment en question sont conformes aux règles de l’art et suffisent à régler la source du problème. Pour le Point 6, il faut décider si la condensation à la surface des fenêtres est excessive et résulte d’une malfaçon ou vice au sens du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[1] Le Tribunal d’arbitrage a visité les lieux en compagnie des représentants de toutes les parties et l’audition a eu lieu sur place. Les dénonciations à l’Entrepreneur et à l’Administrateur ont été faites dans l’année de réception du bâtiment (15 mars 2012, Pièce A-3). L’expert des Bénéficiaires, Monsieur Mathieu Renaud, n’avait pas été avisé par les Bénéficiaires de la date de l’audience. Cependant, il a pu être rejoint par téléphone et a pu témoigner et être interrogé par tous les intervenants lors de l’audience.
POINT 2. Plancher du corridor qui craque
[7] Dans la décision de l’Administrateur datée du 10 septembre 2012 (Pièce A-6), l’inspectrice-conciliatrice de l’Administrateur, Madame Anne Delage, a résumé la situation des craquements des planchers lors de sa visite initiale comme suit :
« Les faits
[8] Au cours de l’automne 2011, les Bénéficiaires ont constaté que le plancher du corridor craquait de façon anormale, ce que nous avons été en mesure de remarquer lors de l’inspection.
[…]
ANALYSE ET DÉCISION :
[9] De l’avis de l’Administrateur, les situations observées lors de l’inspection rencontrent tous les critères de la malfaçon.
[10] De plus, il appert que ces malfaçons n’étaient pas apparentes au moment de la réception pour un acheteur raisonnablement diligent.
[11] Par conséquent, l’Administrateur doit accueillir la demande de réclamation des Bénéficiaires à l’égard de ces points. »
[12] Lors de son témoignage, l’expert des Bénéficiaires, Monsieur Renaud, affirme qu’à son avis les travaux réalisés par l’Entrepreneur ne suffisent pas à éliminer le problème de craquements qui reste présent. Lors de la visite des lieux, le soussigné a marché sur les planchers en question (en haut des escaliers, le corridor, les deux chambres à coucher) et a pu constater que les craquements persistent et sont au-delà de ce que l’acheteur d’une maison neuve devrait être tenu d’accepter. Lors de l’audience, même le représentant de l’Entrepreneur, Monsieur Pascal St-Germain, a reconnu que le niveau sonore des craquements était trop élevé. L’inspectrice-conciliatrice affirme qu’il est possible qu’il y ait eu une évolution de la situation depuis sa dernière visite.
[13] Dans son rapport (Pièce B-1), Monsieur Renaud écrit ce qui suit:
« Celui-ci [l’Entrepreneur] a procédé à l’ajout de vis et de bardeaux de cèdre par le sous-sol dans le but de régler le problème. Des vis ont été ajoutées à travers le support de planches de contreplaqué pour resserrer le revêtement de planches de bois franc contre ce même support.
Cette solution selon nous est inacceptable puisque nous avons remarqué, lors de la visite, plusieurs points n’ayant pas été corrigés et/ou améliorés engendrant le craquement du revêtement de plancher.
Par le sous-sol, nous avons constaté deux points majeurs pouvant entraîner un travail anormal au niveau de la structure du plancher. Tout d’abord, nous avons remarqué que la surface d’appui de la poutre de la structure du plancher n’est pas aussi large que la poutre en elle-même. En effet, la plaque d’acier installée au sommet des colonnes de soutien n’est pas suffisamment large comparativement à la largeur de la poutre.
[…]
Par la suite, nous avons remarqué que les étriers de support des solives ajoutées n’étaient pas adéquatement fixés à la poutre principale de la structure du plancher du rez-de-chaussée. Des étriers de 11 7/8’’ ont été fixés à une poutre de 2’’ X 10’’ mesurant 9¼ de hauteur. Une hauteur de 2 5/8’’ de l’étrier n’est donc pas fixée à la poutre principale. Les solives n’étant pas adéquatement maintenues, les risques que le plancher du rez-de-chaussée « craque » sont d’autant plus grands. »
[14] Monsieur Renaud soulève également l’absence de membrane sous-couche en surface du support de plancher sous le revêtement de bois franc (paragraphe 3.2 de son rapport, pièce P-1).
[15] Selon le Tribunal d’arbitrage, nous devons conclure que l’Entrepreneur n’a pas respecté les règles de l’art dans la construction du plancher du rez-de-chaussée.
[16] Quels travaux sont requis pour corriger ce problème? Selon l’Entrepreneur, les travaux préconisés par M. Renaud sont excessifs. Selon les Bénéficiaires, ils veulent que ce problème soit définitivement réglé et ils témoignent que le problème a duré trop longtemps.
[17] Après discussions avec l’ensemble des parties, il y a eu accord de toutes les parties pour procéder comme suit :
Le Tribunal d’arbitrage accueille ce point et ordonne à l’Entrepreneur de procéder aux travaux requis pour éliminer les craquements ou les ramener à un niveau acceptable selon les normes de l’industrie et les règles de l’art.
Les parties sont d’accord pour que le Tribunal d’arbitrage constitué par le GAMM conserve compétence quant à la détermination du caractère adéquat des travaux correctifs pour ce point. Ainsi, le Tribunal d’arbitrage ne requiert pas nécessairement que tous les travaux correctifs décrits par l’expert Renaud soient réalisés. L’Entrepreneur a le choix des méthodes correctives. Cependant, étant donné les circonstances particulières en l’espèce et que les Bénéficiaires expriment leur crainte que les travaux que l’Entrepreneur réalisera (une troisième fois) ne règleront pas le problème, le Tribunal d’arbitrage conservera compétence pour décider du caractère adéquat des travaux. Avec cette solution, les droits de toutes les parties (Bénéficiaires, Entrepreneur et Administrateur) sont protégés pour une solution équitable.
Le Tribunal d’arbitrage fait appel à la règle de l’équité à l’article 116 du Règlement[2] concernant la solution juridique décidée pour le Point 2.
POINT 6. Condensation à la surface du vitrage des fenêtres
« Les faits
[18] Les Bénéficiaires affirment avoir constaté la formation importante de condensation à la surface du vitrage des fenêtres au cours de décembre 2012.
[19] Bien qu’ils maintiennent une température se situant entre 22 et 23 degrés Celsius en période hivernale et qu’ils opèrent l’échangeur d’air en fonction de la température extérieure et selon les recommandations du fabricant, ils disent constater malgré tout la présence de condensation de manière presque permanente. Cette condensation coule sur les bords des fenêtres, sur le gypse des murs et endommage la finition principalement autour des fenêtres. Des photographies sont produites pour illustrer ce problème et corroborent ce témoignage (Pièces A-5 et A-7). Les Bénéficiaires témoignent que cette situation constante entraîne une angoisse importante pour eux.
ANALYSE ET DÉCISION :
[20] Lors de l’inspection pour la Décision du 11 mars 2013 (Pièce A-8), la température extérieure était de moins 23 degrés Celsius, alors que le taux d’humidité relative relevé à l’intérieur du bâtiment était de l’ordre de 30 %.
[21] L’inspectrice-conciliatrice s’est exprimée comme suit :
« L’inspection a permis de constater la présence de condensation dans les fenêtres. De plus, certaines toiles ou certains rideaux étaient abaissés, empêchant ainsi l’air chaud de réchauffer la face intérieure de la fenêtre.
Il faut se rappeler que l’air transporte l’humidité sous forme de vapeur d’eau, laquelle se déplace avec l’air et peut traverser plusieurs types de matériaux (bois, tissu, gypse, etc.).
Quand l’air chaud et humide se refroidit, sa capacité de retenir l’humidité décroît. Il en résulte de la condensation, c’est-à-dire, des gouttelettes d’eau ou des cristaux de glace qui se forment sur les surfaces froides, comme les fenêtres.
Pour éviter la formation de condensation excessive dans les fenêtres, le taux d’humidité relative à l’intérieur du bâtiment doit être contrôlé par les occupants en fonction de la température, tel que recommandé dans le tableau qui suit :
[…]
De plus, les occupants doivent éviter d’abaisser les toiles ou les rideaux afin de permettre le réchauffement de la face intérieure des fenêtres.
Dans le présent cas, en raison du haut taux d’humidité relative à l’intérieur du bâtiment et en raison des toiles et des rideaux qui sont maintenues abaissés, il est normal de voir l’air chaud et humide se transformer en condensation dans les fenêtres.
Dans de telles circonstances, on ne peut considérer ce phénomène comme étant une malfaçon au sens du contrat de garantie, le phénomène étant plutôt causé par les occupants eux-mêmes.
Par conséquent, l’Administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des Bénéficiaires à l’égard du point 6. »
[22] Pour sa part, l’expert des Bénéficiaires, Monsieur Renaud, dans son rapport s’exprime comme suit (paragraphe 3.1.1 de son rapport, pièce P-1) :
« La condensation était sous forme de gouttelettes d’eau étant donné que la température des thermos était suffisamment élevée pour que celles-ci ne se solidifient sous forme de glace. Il est à noter qu’aux endroits où nous avons été en mesure de compléter ses observations, aucun rideau ou dispositif semblable ne limitait le réchauffement des thermos par le système de chauffage. »
[23] Monsieur Renaud considère qu’une partie du problème relève du caractère inadéquat de l’échangeur d’air installé. Compte tenu des mesures prises de la superficie habitable et que l’instrument de contrôle installé par l’Entrepreneur est défectueux, il conclut que le système d’échangeur d’air doit être remplacé. Il s’exprime comme suit :
« À la lumière des informations récoltées sur place et en se basant sur les normes en vigueur, il nous est possible d’affirmer que le système d’échangeur d’air installé à l’intérieur de la résidence visitée n’est pas adéquat.
[…]
L’appareil Venmar PRO100 devra impérativement être remplacé par un appareil suffisamment puissant pouvant desservir l’ensemble de la superficie habitable du bâtiment visité. […] D’autre part, il serait fortement recommandé que le nouvel appareil puisse être muni d’un système de récupération de la chaleur afin de limiter les pertes au niveau énergétique.
De plus, nous avons remarqué que l’apport d’air frais situé au sous-sol est immédiatement sus-jacent à un thermostat. À cet endroit, le thermostat subit de grandes variations de température étant donné l’apport d’air non réchauffé et fait déclencher inutilement le système de chauffage électrique. Le déplacement de la grille de distribution ou du thermostat devra être complété selon les recommandations d’usage du manufacturier. »
[24] Malgré un contre-interrogatoire serré de M. Renaud conduit par le procureur de l’Administrateur et le représentant de l’Entrepreneur, les données recueillies par M. Renaud, ses constatations, son raisonnement et ses conclusions paraissent, à l’avis du Tribunal d’arbitrage, bien fondés.
[25] Devant la preuve faite, le Tribunal d’arbitrage est d’avis que le problème de condensation résulte d’une malfaçon non apparente (article 10, paragraphe 3[3] du Règlement) ou d’un vice caché (article 10, paragraphe 4[4] du Règlement) du bâtiment.
4. FRAIS D’EXPERTISE ET FRAIS D’ARBITRAGE
[26] Les Bénéficiaires produisent deux comptes de l’expert Mathieu Renaud, un pour son inspection et la rédaction de son expertise au montant de 1 552,16 $ (Pièce B-2), l’autre pour son témoignage par conférence téléphonique au montant de 77,61 $ (Pièce B-3). Selon l’avis du Tribunal d’arbitrage, le rapport d’expertise de M. Renaud de même que son témoignage ont été très utiles pour éclairer le Tribunal et toutes les parties. Les frais facturés nous semblent raisonnables et proportionnels.
[27] Conformément à l’article 124[5] du Règlement, le Tribunal d’arbitrage considère qu’il serait raisonnable que l’Administrateur rembourse aux Bénéficiaires les montants payés pour ces deux comptes soit, au total, la somme de 1 629,77 $.
[28] Étant donné que les Bénéficiaires ont eu gain de cause sur leurs points en arbitrage, la règle applicable est que l’Administrateur est responsable des frais d’arbitrage (article 123, alinéa 2[6] du Règlement).
POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
accueille la demande d’arbitrage quant au Point 2;
ORDONNE à l’Entrepreneur de réaliser, selon les règles de l’art, les travaux correctifs requis relativement au Point 2, et ce, dans les trente (30) jours de la réception de la présente sentence arbitrale;
RÉSERVE le droit des Bénéficiaires de demander au Centre d’arbitrage GAMM l’évaluation et la révision des travaux réalisés quant au caractère satisfaisant et adéquat de ces travaux;
RÉSERVE, à défaut par l’Entrepreneur de réaliser les travaux correctifs requis, le droit du Tribunal d’arbitrage d’ordonner la nature précise des travaux correctifs dans un délai qui sera alors fixé, le cas échéant;
À défaut par l’Entrepreneur de réaliser les travaux correctifs précis ordonnés par le Tribunal d’arbitrage selon le paragraphe précédent et dans le délai qui sera imparti, ORDONNE à l’Administrateur de réaliser, selon les règles de l’art, lesdits travaux correctifs dans un délai additionnel de trente (30) jours;
CONDAMNE l’Entrepreneur à réaliser, selon les règles de l’art, les travaux correctifs requis au Point 6, et ce, dans un délai de quarante-cinq (45) jours à partir de la réception de la présente sentence arbitrale;
À défaut par l’Entrepreneur de réaliser les travaux correctifs énoncés dans le paragraphe précédent dans le délai imparti, CONDAMNE l’Administrateur à réaliser lesdits travaux correctifs dans les quarante-cinq (45) jours suivants;
CONDAMNE l’Administrateur à payer aux Bénéficiaires le montant de 1 629,77 $ pour les frais d’expertises encourus par eux;
CONDAMNE l’Administrateur à payer les frais d’arbitrage de la présente instance arbitrale.
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(s) Me Jeffrey Edwards |
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Me Jeffrey Edwards, arbitre |
Copie conforme
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Me Jeffrey Edwards, arbitre
[1] Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, R.R.Q., c. B.1.1, r. 0.2 (ci-après le
«Règlement»)
[2] Article 116 : Un arbitre statue conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient.
[3] Article 10 (3) : La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir: la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
[4] Article 10 (4) : La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir: la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
[5] Article 124 : L'arbitre doit statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.
[6] Article 123, alinéa 2 : Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts.