J.F. 0648    COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			SAINT-FRANÇOIS
N° :		450-05-004987-026
DATE :	11 mars 2003
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE :				L’HONORABLE	PIERRE C. FOURNIER
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MARYSE DESINDES, domiciliée et résidant au 3101, chemin Duplessis, à Fleurimont, province de Québec, J1H 5H3, district de Saint-François, et YVAN LAROCHELLE, domicilié et résidant au 3101, chemin Duplessis, à Fleurimont, province de Québec, J1H 5H3, district de Saint-François,
Requérants
c.
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC., ayant son bureau au 5930, boulevard Louis-H. Lafontaine, à Anjou, province de Québec, H1M 1S7, district de Montréal,
Intimée et
Me RENÉ BLANCHET, ès-qualité d'arbitre au Centre d'arbitrage commercial national et international du Québec, 295, boulevard Charest Est, bureau 090, à Québec, province de Québec, G1K 3G8, district de Québec,
Mis en cause
______________________________________________________________________
J U G E M E N T
______________________________________________________________________

 

N.B.:  Tous les soulignements et accentuations dans ce jugement sont du Tribunal.

[1]                Il s'agit d'un pourvoi (article 846 C.p.c.) contre une sentence arbitrale rendue le 16 mai 2002 par un arbitre[1] désigné en vertu de la section III («arbitrage») du chapitre IV («Normes et critères du plan de garantie et du contrat de garantie) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (c. B-1.1, r.0.2) qui a force de loi et dont la loi habilitante est la Loi sur le bâtiment.

______________________

[2]                La Loi sur le bâtiment (L.Q. c. B-1.1), oblige les entrepreneurs à détenir une licence et à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel.  C'est le «Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs». (B-1.1, R. 0.2), qui gouverne le contenu des plans de garantie et du contrat de garantie qu'offre l'intimée via l'entrepreneur.  Le contrat de garantie comporte des mentions obligatoires quasi identiques à celles du règlement, bien qu'avec une numérotation différente.

[3]                La Loi sur le bâtiment stipule entre autres:

«77.     La Régie peut, par règlement, obliger tout entrepreneur à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de ses obligations légales et contractuelles, notamment celle de respecter le code de construction, résultant d'un contrat conclu avec une personne pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel neuf.

            Le règlement visé au premier alinéa détermine les cas, les conditions et les modalités de la garantie reliés à l'exécution des obligations légales et contractuelles de l'entrepreneur ainsi que la catégorie de bâtiment résidentiel neuf à laquelle il s'applique.

 78.      La Régie peut, par règlement, obliger tout entrepreneur à adhérer à un plan qui garantit l'exécution de ses obligations légales et contractuelles, notamment celle de respecter le code de construction, résultant d'un contrat conclu avec une personne pour l'exécution de travaux de rénovation, de réparation, d'entretien ou de modification d'un bâtiment, d'un équipement ou d'une installation visés aux paragraphes 2° ou 3° de l'article 2 ou d'un ouvrage de génie civil.

            Le règlement visé au premier alinéa détermine les cas, les conditions et les modalités de la garantie reliés à l'exécution des obligations légales et contractuelles de l'entrepreneur.

 79.      L'entrepreneur obligé d'adhérer à un plan de garantie doit remettre à une personne le contrat par lequel le plan garantit les obligations prévues à l'article 77 ou 78.

 79.1    L'entrepreneur obligé d'adhérer à un plan de garantie prévu à l'article 77 ou 78 est tenu de réparer tous les défauts de construction résultant de l'inexécution ou de l'exécution de travaux de construction couverts par ce plan.  Il doit aussi, le cas échéant, compléter l'exécution des travaux ou acquitter les indemnités prévus par règlement de la Régie.

Faute par l'entrepreneur de réparer ces défauts et, le cas échéant, de compléter ces travaux ou d'acquitter ces indemnités, l'administrateur[2] du plan procède aux réparation et, le cas échéant, complète les travaux ou verse les indemnités.»

[4]                La Loi sur le bâtiment stipule également que la Régie du bâtiment du Québec peut, par règlement

1)         établir les normes et critères d'un plan de garantie et d'un contrat de garantie, notamment, «la procédure d'arbitrage» permettant à une personne de se pourvoir contre une décision de l'administration concernant une réclamation reliée à ce plan de garantie ou à ce contrat de garantie (article 185, par. 19, 6°);

2)         généralement, adopter toute autre disposition connexe ou supplétive jugée nécessaire pour donner effet aux dispositions de l'article 185 et à celles de la Loi sur le bâtiment (article 185, par. 38°).

[5]                L'article 19 de ce Règlement stipule que le bénéficiaire insatisfait d'une décision de l'administrateur doit, pour que la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage.

[6]                L'article 74 de ce Règlement stipule

«Aux fins du présent règlement et, en l'absence ou à défaut de l'entrepreneur d'intervenir, l'administrateur doit assumer tous et chacun des engagements de l'entrepreneur dans le cadre du plan approuvé.» 

Dans le cadre du plan approuvé, il est prévu au paragraphe 3 de l'article 78 du Règlement, que l'entrepreneur, pour adhérer à un plan de garantie, doit signer la convention d'adhésion comportant les engagements énumérés à l'annexe II et cette annexe II intitulée «Liste des engagements de l'entrepreneur» stipule entre autres que l'entrepreneur s'engage:

«1°…

2°…

3°…

4° sans restreindre la responsabilité qui est sienne en vertu des lois en vigueur au Québec, à respecter la garantie lui incombant en vertu du plan de garantie approuvé par la Régie et, le cas échéant, à parachever les travaux ou à réparer les vices et malfaçons couverts par la garantie et ce, dès que l'administrateur est d'avis qu'une réclamation est fondée, sauf au cas de contestation;»

[7]                L'article 106 de ce Règlement stipule:

«Tout différend portant sur une décision de l'administrateur concernant une réclamation ou le refus ou l'annulation de l'adhésion d'un entrepreneur relève de la compétence exclusive de l'arbitre désigné en vertu de la présente section.»

[8]                L'article 116 stipule:

«Un arbitre statue conformément aux règles de droit;  il fait aussi appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient.»

[9]                L'article 120 de ce Règlement stipule que:

«120.   La décision arbitrale, dès qu'elle est rendue, lie les parties intéressées et l'administrateur.

            La décision arbitrale est finale et sans appel.»

[10]           L'article 132 de ce Règlement stipule, entre autres:

«Outre le texte de la garantie prescrite à la sous-section 1 ou 2 de la section II du chapitre II[3], selon le cas, le contrat de garantie doit comprendre les mentions suivantes:

1^o            …

6 ^o        le caractère obligatoire de la garantie.»

Mise en situation

[11]           Le 2 septembre 2001, les requérants confient par contrat[4] (121 207,31$) à un entrepreneur[5] (obligé d'adhérer à un plan de garantie) la construction[6] d'une maison unifamiliale isolée.  Les requérants bénéficient alors d'un contrat de garantie relative à un bâtiment non détenu en copropriété divise; ce contrat de garantie a été approuvé par la Régie du bâtiment du Québec.

[12]           En tenant compte d'un addenda[7], le prix du contrat est de 104 072,00$;  les travaux devaient se terminer pour le 15 décembre 2001.

[13]           Cet entrepreneur a abandonné les travaux vers le milieu de janvier 2002;  il n'y a pas alors de réception du bâtiment.  Les requérants avaient alors versé des acomptes totalisant 110 120,24$ (admis par tous), ce qui est 6 048,24$ de plus que «le prix réel du contrat».

[14]           Vers la fin de janvier 2002, les requérants, en vertu de ce contrat de garantie,  demandent à l'intimée de parachever ce contrat.

[15]           Les requérants et l'entrepreneur sont convoqués par l'intimée pour le 15 février 2002 aux fins de l'inspection des travaux[8].  Les constatations sont faites par l'intimée sur le site.

[16]           Le 18 février 2002, l'intimée envoie à l'entrepreneur[9] une mise en demeure qui se lit comme suit:

«La présente est pour faire suite à une demande de réclamation qui nous a été adressée par vos clients pour parachever la construction de leur résidence.

Nous avons procédé, le 15 février dernier, à une visite des lieux et nous avons été en mesure de constater que la construction du bâtiment sis à l'adresse mentionnée en titre est effectivement incomplète. Plusieurs travaux sont incomplets et plusieurs autres ne sont tout simplement pas débutés.

Par conséquent, auriez-vous l'obligeance de nous faire part de vos intentions par écrit, dans un délai de soixante-douze (72) heures suivant la réception du présent avis.  Veuillez prendre note qu'à défaut de recevoir de vos nouvelles à l'intérieur du délai accordé, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. devra intervenir directement, dans le cadre du contrat de garantie.  Ainsi, tous les travaux qui seront exécutés[10] par l'entremise de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. vous seront réclamés en plus des dépenses administratives.

Dans l'attente, nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.»

[17]           Le 26 février 2002, l'intimée[11] fait parvenir aux requérants et à l'entrepreneur son rapport d'inspection; en voici les passages pertinents:

«Mandat:

L'inspecteur a pour mandat de vérifier l'ensemble des points constituant la demande de réclamation du bénéficiaire et de recueillir les commentaires de chacune des parties impliquées afin de produire un rapport détaillé constatant le règlement du dossier.  En l'absence de règlement, l'inspecteur doit statuer sur la demande de réclamation du bénéficiaire en détaillant et motivant chacune des décisions rendues dans le cadre du contrat de garantie.

·         Historique du dossier…

…

·         Identification des parties…

…

·         Inspection:

Outre le soussigné, étaient présents lors de l'inspection, Mme Maryse Désindes et M. Yvan Larochelle (bénéficiaires). Quant à l'entrepreneur, aucun représentant n'était présent sur les lieux.  L'absence de l'entrepreneur a fait en sorte qu'aucun règlement ne fut possible entre les parties.  Par conséquent, tel que prévu à la procédure de conciliation décrite au contrat de garantie, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. doit statuer sur la demande de réclamation[12] des bénéficiaires dans le cadre dudit contrat.  Dans le but d'aider à la compréhension des décisions rendues, nous vous prions de bien vouloir vous référer au contrat de garantie.

EN VERTU DU CONTRAT DE GARANTIE, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. DOIT CONSIDÉRER LES POINTS QUI SUIVENT:

Pour plus d'information quant aux travaux mentionnés ci-dessous, l'entrepreneur devra se référer au contrat d'origine ainsi qu'aux plans de construction.

Tel que le mentionne l'article 6.2 du contrat de garantie, dans le cas d'intervention de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. pour parachever ou corriger des travaux relatifs au bâtiment, le bénéficiaire doit faire retenir par son institution financière ou verser dans un compte en fidéicommis auprès d'un avocat, d'un notaire ou de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., toute somme encore due en vue du paiement final des travaux qui seront exécutés par La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. pour compléter ou corriger les travaux prévus au contrat original ou les travaux supplémentaires prévus à toute entente écrite convenue avec l'entrepreneur.  Conséquemment, les bénéficiaires devront nous informer régulièrement par écrit quant aux sommes retenues et quant à la publication d'hypothèques légales.

L'entrepreneur devra effectuer[13] tous les travaux mentionnés[14] ci-dessous:

1.         extérieur:

…

2.         garage:

…

3.         sous-sol:

…

4.         rez-de-chaussée:

…

EN VERTU DU  contrat de garantie, la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. ne peut considérer[15] le point qui suit:

5.         Aménagement paysager[16]

…

Nous espérons que le présent rapport sera pris en considération et nous vous prions d'agréer l'expression de nos sentiments les meilleurs.

(Signé) Jocelyn Dubuc»

[18]           Suite à des demandes faites par l'intimée (Marcel Lapierre), deux soumissions sont faites (datées des 13 mars et 14 mars 2002) à l'intimée pour que celle-ci connaisse les coûts impliqués dans le parachèvement des travaux.  Selon la plus basse de ces soumissions, le parachèvement des travaux coûterait 87 787,58$[17].

[19]           Le 19 mars 2002, l'un des susdits soumissionnaires fait parvenir à l'intimée (Marcel Lapierre), à sa demande, une évaluation de la maison 3101 chemin Duplessis, Fleurimont;  il évalue que «dans l'état présent de la construction les coûts de la construction sont de 116 054,64$ avant taxes et de 133 491,84$ après taxes».

[20]           Le 20 mars 2002, le directeur du Service d'inspection de l'intimée[18] écrit une lettre aux requérants qui, pour l'essentiel, se lit comme suit [l'intimée décide de ne rien payer et de ne rien faire]:

«Madame,

  Monsieur,

La présente fait suite au rapport d'inspection de M. Jocelyn Dubuc du 26 février 2002 et produit suite à votre demande d'intervention adressée à La Garantie des maisons neuves de l'APCHQ.

Nous constatons que vous n'avez pas procédé à la réception du bâtiment au sens où l'entend le contrat de garantie à sa sous-section I.  Conséquemment, les obligations du programme de garantie sont celles indiquées à l'article 2.2 du même contrat de garantie, soit:

2.2       Dans le cas d'un contrat d'entreprise

a)          soit les acomptes versés par le bénéficiaire à la condition qu'il n'y ait pas d'enrichissement injustifié de ce dernier;

b)          soit le parachèvement des travaux lorsqu'une entente à cet effet intervient avec La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ.

La valeur du contrat d'entreprise que vous avez convenu avec Pan Iso Système est de 121 207,31$.  vous nous confirmez qu'un solde de 11 087,00$ demeure impayé sur ce montant.  Nous pouvons donc établir qu'une somme de 110 120,31$ a été payée jusqu'à maintenant sur le montant prévu au contrat.  Cette somme constitue donc les acomptes versés.

L'indemnité que La Garantie est en mesure de vous octroyer doit être établie en prenant en considération la valeur réelle des travaux qui ont été exécutés en comparaison aux sommes que vous avez effectivement engagées.

L'évaluation obtenue d'un entrepreneur qualifié quant à la valeur des travaux exécutés s'élève à 133 491,84$ (copie ci-jointe).

Puisque vous avez déboursé des sommes qui sont inférieures à la valeur des travaux exécutés, La Garantie des maisons neuves ne sera pas en mesure de vous indemniser[19].

Par ailleurs, nous devons vous souligner que vous ne pouvez également avoir droit aux indemnités prévues dans les cas de retards de livraison, puisque le contrat de garantie prévoit explicitement que de telles indemnités sont exclues lorsque la garantie sur remboursement d'acompte est en vigueur.

Nous regrettons [de] ne pouvoir accéder à votre demande de parachèvement des travaux et espérons que vous comprendrez les motifs[20] entourant la décision contenue à la présente.

Toutefois, dans l'éventualité où vous désirez contester cette décision en utilisant la procédure d'arbitrage prévue au contrat de garantie, nous vous soulignons que vous devrez manifester votre intention à l'intérieur d'un délai de 15 jours, tel que le prévoit l'article 2.1 de la section C dudit certificat de garantie.  Nous reproduisons ci-dessous cet article:…

Nous espérons le tout conforme…

(Signé) Ronald Ouimet »

[21]           Le 27 mars 2002, les requérants, par leurs procureurs, réitèrent auprès de l'intimée leur demande de parachèvement des travaux.

[22]           Le 28 mars 2002, les procureurs de l'intimée indiquent aux procureurs des requérants que ces derniers doivent soumettre le différend à l'arbitrage.

[23]           Le 3 avril 2002, les requérants envoient à l'intimée l'avis de demande d'arbitrage suivant:

«Aux termes de l'article 19 du règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, prenez avis que Maryse Désindes et Yvan Larochelle entendent soumettre à l'arbitrage le différend qui les oppose à vous, savoir:

Refus de parachèvement des travaux et d'indemnité pour retards de livraison.

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE.»

[24]           Le 16 mai 2002, le mis en cause rend une sentence arbitrale et condamne l'intimée à payer aux requérants la somme de 31 100$.

[25]           Cette sentence arbitrale du 16 mai 2002, pour l'essentiel, se lit comme suit:

«…

L'article 2.2 du plan de garantie de la défenderesse, comme l'article 9.2 du règlement prévoit:

“2. DANS LE CAS DE MANQUEMENT DE L'ENTREPRENEUR À SES OBLIGATIONS LÉGALES OU CONTRACTUELLES AVANT LA RÉCEPTION DU BÂTIMENT ET SOUS RÉSERVE DE LA CLAUSE 5 QUANT AUX LIMITES DE GARANTIE, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. GARANTIT CE QUI SUIT

2.2 Dans le cas d'un contrat d'entreprise

a)         soit les acomptes versés par le bénéficiaire à la condition qu'il n'y ait pas d'enrichissement injustifié de ce dernier;

b)         soit le parachèvement des travaux lorsqu'une entente à cet effet intervient avec la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc.

2.3       Le remboursement au bénéficiaire de ses frais de relogement, de déménagements et d'entreposage de ses biens dans les cas suivants:

a)         le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur à moins que les acomptes ne soient remboursés;

b)         il ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur afin de permettre à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. de parachever le bâtiment.“

________________

Les demandeurs ont plaidé qu'ils avaient le choix de demander l'un des deux recours a) ou b) prévus au paragraphe 2.2 du plan, prétendant que la condition prévue au paragraphe b) était nulle, vu l'article 1500 C.c.Q..

Avec respect je suis d'avis qu'il n'en est rien puisqu'il ne s'agit que d'un choix d'un mode de paiement de la garantie, laissé à la défenderesse.  La discrétion accordée à la défenderesse ne concerne pas la naissance de l'obligation de cautionner.

Ainsi donc, la défenderesse ne demandant pas l'autorisation de faire le parachèvement des travaux, il ne reste aux demandeurs que les recours pour le remboursement des acomptes et des frais.

Pour le remboursement des acomptes, la défenderesse oppose l'enrichissement des demandeurs, puisque la valeur des travaux déjà exécutés (133 491,84$) excède celle du contrat.

Il est vrai qu'une fois terminée, selon les évaluations produites, la résidence vaudra quelque 200 000,00$, alors que le contrat initial ne prévoyait qu'un coût de 121 207,00$ mais,il ne s'agit pas d'un enrichissement injustifié car il était justifié par le contrat D-1 lui-même.  Or, c'est justement l'exécution de ce contrat que le plan de garantie de la défenderesse doit cautionner.

Ainsi donc, la condition prévue à l'article 2.2 a) ne peut être invoquée, dans ce cas-ci, par la défenderesse pour ne pas indemniser les demandeurs et, elle doit donc rembourser les acomptes versés mais jusqu'à concurrence du montant requis pour que soient exécutés les travaux compris au contrat D-1 pour le prix prévu puisque si le remboursement était supérieur, il y aurait alors enrichissement injustifié.  Dans ce présent cas, ce montant serait de 76 700,51$ car:

            - Acompte déjà effectué:                                  110 120,24$

            - Parachèvement:                                               87 787,58$

            - Montant requis:                                               (76 700,51$)[21]

            - Coût prévu:                                                     121 207,31$

Cependant, conformément à l'article 13.1 du règlement et 5.1 du Plan, une telle garantie de remboursement d'acompte est limitée à 30 000.00$.

Quant aux frais ils ne peuvent être accordés, selon l'article 9.3 a) du règlement ou 2.3 a) du Plan puisque des acomptes seront remboursés.  Cependant, la défenderesse a déjà acquiescé au remboursement d'une somme de 1 100,00$ et, il y a lieu d'entériner cette entente.

ACCUEILLE la demande des demandeurs;

CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 31 100,00$.»

_____________________

[26]           Pour bien situer le débat, le Tribunal juge à propos de reproduire ici certaines parties pertinentes du contrat de garantie et une partie pertinente du contrat d'entreprise de construction.

[27]           Contrat de garantie[22]

«SECTION B. ENGAGEMENTS DE LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.

En cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales et contractuelles, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., dans les limites et aux conditions décrites dans le présent contrat, garantit au bénéficiaire l'exécution de ces obligations qui résultent d'un contrat conclu pour la vente ou la construction:

I)          d'un bâtiment neuf destiné à des fins principalement résidentielles et non détenu en copropriété divise par le bénéficiaire de la garantie et concernant exclusivement:

a)         une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée;

…

SOUS-SECTION I:

GARANTIE RELATIVE AUX BÂTIMENTS NON DÉTENUS EN COPROPRIÉTÉ DIVISE

1.  DÉFINITIONS

Pour l'application  de la présente sous-section, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par:

…

Parachèvement des travaux:  le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et prévus au contrat original conclu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur et celui des travaux supplémentaires convenus par écrit entre les parties;

…

2. DANS LE CAS DE MANQUEMENT DE L'ENTREPRENEUR À SES OBLIGATIONS LÉGALES OU CONTRACTUELLES

AVANT LA RÉCEPTION DU BÂTIMENT ET SOUS RÉSERVE DE LA CLAUSE 5 QUANT AUX LIMITES DE LA GARANTIE, LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC. GARANTIT CE QUI SUIT:

2.1       Dans le cas d'un contrat de vente

a)…

b)…

…

…

2.2       Dans le cas d'un contrat d'entreprise

a)         soit les acomptes versés par le bénéficiaire à la condition qu'il n'y ait pas d'enrichissement injustifié de ce dernier;

b)         soit le parachèvement des travaux lorsqu'une entente à cet effet intervient avec La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.

2.3       Le remboursement au bénéficiaire de ses frais de relogement, de déménagement et d'entreposage de ses biens dans les cas suivants:

a)         le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur, à moins que les acomptes ne soient remboursés;

b)         il ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l'entrepreneur afin de permettre à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. de parachever le bâtiment.

3.         DANS LE CAS DE MANQUEMENT DE L'ENTREPRENEUR À SES OBLIGATIONS LÉGALES OU CONTRACTUELLES APRÈS LA RÉCEPTION…

…

4.         EXCLUSIONS DE LA GARANTIE

…

5.         LIMITES DE LA GARANTIE

5.1       Remboursement d'acompte

La garantie offerte au bénéficiaire relativement au remboursement d'acompte est limitée au montant de:

a)         30 000$ par adresse pour une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée;

b)         …

5.2       Relogement, déménagement et entreposage des biens du bénéficiaire relativement à une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée

            La garantie offerte quant au relogement, au déménagement et à l'entreposage des biens du bénéficiaire relativement à une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée, sur présentation des pièces justificatives et à la condition qu'il n'y ait pas enrichissement injustifié du bénéficiaire, est limitée par adresse à 5 000$, soit:

a)        le remboursement du coût réel raisonnable engagé pour le déménagement et l'entreposage;

b)        le remboursement du coût réel raisonnable engagé pour le relogement comprenant gîte et couvert sans toutefois dépasser, sur une base quotidienne:

            - pour 1 personne:                     75$

            - pour 2 personnes:                 100$

            - pour 3 personnes:                 125$

            - pour 4 personnes et plus:      150$

            …

5.4       Parachèvement et réparation des vices et malfaçons à l'égard d'une maison unifamiliale, isolée, jumelée ou en rangée.

La garantie offerte quant au parachèvement et réparation des vices et malfaçons relativement à une maison unifamiliale, isolée, jumelée ou en rangée est limitée par adresse aux montants inscrits au contrat d'entreprise ou au contrat de vente sans jamais toutefois excéder 200 000$.

…»

[28]            Contrat d'entreprise

Le contrat d'adhésion (contrat d'entreprise de construction d'une maison) préparé par l'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Québec inc. (APCHQ) stipule, à l'article 27 intitulé «Sûreté suffisante», ce qui suit:

«Au regard de l'article 2111 du Code civil du Québec et aux fins des présentes et à la condition que l'entrepreneur soit dûment accrédité auprès de La Garantie des maisons neuves de l'APCHQ ou de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., le client reconnaît et accepte que l'une ou l'autre de ces Garanties constitue une sûreté suffisante garantissant l'exécution des obligations de l'entrepreneur en ce qui concerne:

a) toute réserve faite pour la réparation ou la correction des malfaçons apparentes lors de la réception de l'immeuble;

b)  le parachèvement des travaux, saisonniers ou non, sur l'immeuble, lorsque ces travaux sont visés et couverts par ladite garantie.

En conséquence, le client s'engage à ne retenir aucune somme d'argent sur le prix du présent contrat.»

L'article 2111 du Code civil se lit comme suit:

«2111.  Le client n'est pas tenu de payer le prix avant la réception de l'ouvrage.

Lors du paiement, il peut retenir sur le prix, jusqu'à ce que les réparations ou les corrections soient faites à l'ouvrage, une somme suffisante pour satisfaire aux réserves faites quant aux vices et malfaçons apparents qui existaient lors de la réception de l'ouvrage.

Le client ne peut exercer ce droit si l'entrepreneur lui fournit une sûreté suffisante garantissant l'exécution de ses obligations.»

_______________________

[29]            Prémisse

            La position de l'intimée eu égard au contrat de garantie et à la situation du présent cas d'espèce est claire et se résume comme suit:

q                    dans l'éventualité où, avant la réception du bâtiment maison unifamiliale isolée, la situation concerne du parachèvement de travaux[23], si ce parachèvement implique une dépense de plus de 30 000$[24], alors l'intimée ne demandera pas au bénéficiaire du contrat de garantie l'autorisation de faire le parachèvement des travaux;

q                    l'intimée ne demandant pas au bénéficiaire cette autorisation de parachever, il n'y aura donc pas d'entente;

q                    puisque l'entente prévue à l'article 2.2 b) du contrat de garantie ne peut exister, il ne reste donc au bénéficiaire que l'autre garantie et recours [voir art. 2.2 a)] c'est-à-dire celle et celui concernant «… les acomptes versés par le bénéficiaire à la condition qu'il n'y ait pas d'enrichissement injustifié de ce dernier».

[30]            Remarque:  Cette position de l'intimée fait que l'article 5.4 du contrat de garantie[25] ne sera jamais sujet d'exécution et donc restera «lettre morte» dès lors que la solution concrète impliquera une dépense (ou une indemnité) pour parachèvement  excédant 30 000$.  Ainsi, l'intimée ne sera jamais exposée ou en «danger» de payer jusqu'à la limite possible «des montants inscrits au contrat d'entreprise sans jamais toutefois excéder 200 000$».

            Dit simplement, selon l'intimée, le caractère obligatoire de la garantie de parachèvement (voir art. 132 du Règlement, par. 19 supra) n'existerait pas et serait sans effet;  selon elle, le Règlement et le contrat de garantie lui accorderaient une discrétion absolue de s'entendre pour parachever.  En somme, le choix de s'entendre dépendrait de sa volonté et non de la situation concrète qui se présente (ainsi «les cas échéants» de parachever des travaux pour plus que 30 000$ n'existeront jamais;  voir note 27 en pas de page ci-après).

 

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[31]            Tout de go, il doit être constaté que l'économie générale de ces textes[26] ne confère pas de discrétion ou de libre choix à l'intimée (garant).  Il s'agit d'un contrat de garantie qui comprend «le caractère obligatoire de la garantie» (voir paragraphe 10 supra).

[32]            Ces textes sont conçus en fonction de situations concrètes et dans la mesure où on peut les appliquer[27].

[33]            C'est ce qui a été d'ailleurs constaté et souligné par la Cour supérieure (hon. juge Denis Durocher) dans la cause 500-05-071027-021 du district de Montréal, La Garantie Habitation du Québec inc. c. Me Robert Masson (arbitre intimé) et Francine Mainville (bénéficiaire mise en cause)[28], jugement du 12 juin 2002.

[34]            Et dans cette cause l'honorable juge Durocher constate et souligne en plus (paragraphes 18 et 19) ce qui suit (ce avec quoi le présent Tribunal est en entier accord):

«18. Ainsi, il serait illogique de forcer le garant à rembourser un acompte de 30 000$ alors que la valeur des travaux réalisés[29] serait d'une plus forte somme.  L'autre cas prévu est celui où il y a accord des parties pour le parachèvement des travaux par le garant.

 19. Mais ces textes[30] n'obligent pas le bénéficiaire à accepter la décision unilatérale du garant;  ils n'autorisent pas, non plus, le garant à imposer son choix sans tenir compte de la situation concrète prévue à ces articles.»

[35]            Ce régime institutionnel de garantie imposé par la Loi sur le bâtiment et le Règlement a pour objet de reconnaître des droits, de favoriser l'exercice de ces droits et de procurer des avantages au seul bénéficiaire de ce régime, c'est-à-dire l'adhérent (ou consommateur) au contrat de construction[31] d'un bâtiment résidentiel neuf et au contrat de garantie.

§                     Ce régime institutionnel de garantie n'a pas pour objet premier de reconnaître des droits au garant et à l'entrepreneur;  ce régime a pour premier objet d'imposer des obligations à l'entrepreneur et au garant.

[36]            Il faut bien comprendre que ce régime institutionnel de garantie est fait pour la protection du public (le consommateur en vertu de contrats d'adhésion[32]) et non pour la «protection» du garant.

[37]            Plus est:  dans le présent cas, la règle de droit impérative de l'article 1432 du Code civil du Québec s'applique et doit être respectée.  Cet article se lit comme suit:

«Dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée.  Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérant ou du consommateur.»

[38]            Les Commentaires du ministre de la justice concernant cet article 1432 du Code civil soulignent entre autres ce qui suit:

·                      « Cet article explicite les dispositions de l'article 1019 C.C.B.C.

·                      En cas de doute, le contrat s'interprète toujours en faveur du consommateur ou de l'adhérent, peu importe qu'il ait ou non stipulé l'obligation en cause.

·                      La faveur accordée au consommateur, lequel est bien souvent adhérent, est tirée de l'article 17 de la Loi sur la protection du consommateur.

·                     L'article s'inspire aussi de l'article 2499 C.C.B.C.[33], lequel n'a pas été repris dans les règles propres au contrat d'assurance, compte tenu de la règle générale du présent article.»

[39]            Il est clair que cette règle de droit impérative n'a pas été respectée par l'arbitre.

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[40]            La situation concrète du présent cas d'espèce concerne strictement le parachèvement des travaux (voir paragraphe 16 supra).

[41]            Cette situation concrète a été bien comprise par l'intimée dès le 18 février 2002 lorsque, suite à la mise en demeure des requérants de «parachever» les travaux, elle affirme qu'elle «… devra intervenir directement dans le cadre du contrat de garantie.  Ainsi tous les travaux qui seront exécutés par l'entremise de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. … (voir par. 16 supra)…».

[42]            Comme suite logique de l'application de sa décision de parachever, l'intimée, préalablement à l'exécution de son obligation de parachever (comme le prévoit sa garantie) indique que l'entrepreneur devra effectuer tous les travaux de parachèvement (voir paragraphe 17 supra).

            Ces travaux de parachèvement[34] concernent 64 éléments.  Ces 64 éléments touchent 60 items de parachèvement et 4 items de correction d'infiltration d'eau.

[43]            Comme suite logique de sa décision de parachever, l'intimée demande des soumissions pour connaître les coûts impliqués dans ce parachèvement (voir paragraphe 18 supra).  Ces coûts sont de 87 787,58$.

[44]            Comme suite logique de leur demande de parachever, les requérants, même après l'information reçue de l'intimée qu'elle regrettait (sans aucun motif - voir paragraphe 20 supra) de ne pouvoir accéder à leur demande de parachèvement des travaux, continuent de mettre l'intimée en demeure de parachever.

[45]            Et comme suite logique de tout ceci, les requérants soumettent (voir par. 23 supra) à l'arbitrage le différend qui est (selon la situation concrète qui les oppose alors à l'intimée) «le refus de parachèvement des travaux» et le refus «d'indemniser pour retards[35] de livraison».

[46]            En conséquence, le différend dont était saisi l'arbitre n'avait rien à voir, ni de près ni de loin, avec une demande des requérants ayant trait à la garantie des acomptes versés;  une telle demande des requérants n'a jamais été faite à qui que ce soit.

[47]            Le différend soumis à l'arbitre par les requérants portait donc uniquement sur la décision de l'administrateur (l'intimée) de refuser de parachever et de refuser d'indemniser pour retards de livraison et ces refus étaient les seuls fondements de la «réclamation» (la demande) des requérants [voir article 106 du Règlement, paragraphe 7 supra][36].

[48]            C'est ce différend qui portait sur cette décision de l'intimée (l'administrateur) qui relevait de la compétence exclusive de l'arbitre désigné en vertu de la section III (articles 106 à 131) du chapitre IV du Règlement et aucun autre différend.  L'arbitre n'était pas saisi d'un différend portant sur des «acomptes versés par le bénéficiaire».

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[49]            Dans le présent cas, l'arbitre devait interpréter une question mixte de fait et de droit.

[50]            L'arbitre, à qui on soumettait principalement un différend concernant la décision de l'intimée de refuser de parachever les travaux, a complètement ignoré l'engagement[37] de l'intimée d'intervenir directement dans le cadre du contrat de garantie et d'exécuter tous les travaux de parachèvement.  Cet engagement est un fait et l'ignorance totale de ce fait par l'arbitre est carrément «manifestement déraisonnable».

[51]            Mais il y a plus.  L'arbitre n'a pas statué conformément aux règles de droit[38] («the rule of law»).  À ce sujet, voici ce qu'il en est (le Tribunal s'inspire ici de certaines remarques du livre de Gabrielle PERRAULT, voir note 40 en bas de page).

[52]            Pour que le principe de la légalité de la décision de l'arbitre s'avère respecté, il fallait que l'arbitre se plie à une certaine éthique de la justification.

[53]            Cette éthique de la justification implique notamment que l'interprétation des textes (voir note 26 en bas de page, supra) par l'arbitre se fonde sur le contexte[39] et l'objet de la loi.  Dit autrement, l'interprétation de l'arbitre doit être fonctionnelle[40] et pour être fonctionnelle, il faut qu'elle soit fondée sur le contexte et sur l'objet de la loi.

[54]            Le caractère nettement inacceptable de l'interprétation de l'arbitre est perceptible à sa face même.  Il suffit de lire ce qu'il écrit:

«Les demandeurs ont plaidé qu'ils avaient le choix de demander l'un des deux recours a) ou b) prévus au paragraphe 2.2 du plan, prétendant que la condition prévue au paragraphe b) était nulle, vu l'article 1500 C.c.Q..

Avec respect je suis d'avis qu'il n'en est rien puisqu'il ne s'agit que d'un choix d'un mode de paiement de la garantie, laissé à la défenderesse.  La discrétion accordée à la défenderesse ne concerne pas la naissance de l'obligation de cautionner.

Ainsi donc, la défenderesse ne demandant pas l'autorisation de faire le parachèvement des travaux, il ne reste aux demandeurs que les recours pour le remboursement des acomptes et des frais.»

[55]            Il s'agit d'une interprétation[41] nettement inacceptable en fonction du contexte et de l'objet de la loi.  Ceci justifie l'intervention du Tribunal réviseur.

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[56]            Normalement, le Tribunal devrait retourner le dossier à l'arbitre ou à un autre arbitre (selon le cas) pour rendre la seule décision qui s'impose, soit reconnaître le droit des requérants au parachèvement et donc à l'indemnité concernée qui tiendrait lieu de ce parachèvement.

[57]            Le procureur ad litem de l'intimée, avec bon sens pratique et bon entendement, a reconnu[42] que si l'option A n'était pas bonne (i.e. la solution décidée par l'arbitre), alors il ne resterait que l'option B (indemnité de parachèvement) et pourquoi alors perdre du temps et des énergies et faire des frais pour, en bout de ligne, aboutir au seul résultat logique découlant de la révision, c'est-à-dire la solution B.

[58]            À la lumière des éléments en preuve au dossier, la question d'indemnité pour les retards doit se limiter à un quantum de 1 110,00$.

[59]            La garantie quant au parachèvement est limitée aux montants inscrits au contrat d'entreprise (article 5.4 du contrat de garantie).

[60]            Le montant inscrit au contrat d'entreprise, compte tenu de l'addenda, est de 104 072,00$ (cette limite n'excède donc pas le plafond de 200 000$).

[61]            Le coût du parachèvement fut cristallisé à 87 757,58$;  pour que l'obligation d'indemniser pour parachèvement soit respectée, il faut que cette somme soit versée par l'intimée aux requérants.

[62]            La somme de 30 000$ déjà versée par l'intimée (suite à la décision de l'arbitre) doit être imputée sur ce 87 757,58$, ce qui laisse une balance de 57 757,58$.

[63]            Compte tenu de ce que souligné ci-devant au paragraphe 57 et eu égard à l'élément d'équité prévu à l'article 116 du Règlement et concernant cette balance de 57 757,58$, le Tribunal croit juste et raisonnable d'accorder les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 mars 2002 (date où l'intimée a fait savoir aux requérants sa prise de position finale).

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:

[64]            RÉVISE la décision judiciaire de l'arbitre mis en cause rendue le 16 mai 2002;

[65]            DÉCLARE que les requérants ont droit à l'indemnité de parachèvement des travaux relativement à l'immeuble sis au 3101, chemin Duplessis à Fleurimont, et en conséquence,

[66]            CONDAMNE l'intimée à payer aux requérants la somme de 57 787,58$ avec intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 20 mars 2002;

[67]            Dans l'éventualité où la somme de 1 110,00$[43] n'aurait pas été effectivement versée par l'intimée aux requérants, alors CONDAMNE l'intimée à payer aux requérants la somme de 1 100,00$ avec intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 16 mai 2002;

[68]            LE TOUT avec dépens contre l'intimée.

		__________________________________ Pierre C. Fournier, j.c.s.
Me Julie Morel
(Heenan, Blaikie)
Procureur des requérants
Me François Caron
(Brodeur, Savoie)
Procureur de l'intimée   Me René Blanchet Mis en cause
Dates d’audience :	3 décembre 2002 et 29 janvier 2003