ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : SORECONI
ENTRE : DONG JIN WANG & LANG SHI
(ci-après « les Bénéficiaires »)
RÉSIDENCES GRILLI INC.
(ci-après « l’Entrepreneur »)
ET : LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier SORECONI: 070911001
No. bâtiment: 072156
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Pour les Bénéficiaires : M. Lang Shi
Pour l’Entrepreneur : M. Pierre-Paul Paré
M. Romano Grilli
Pour l’Administrateur : Me Luc Séguin
M. Michel Hamel
(en remplacement de M. Rénald Cyr)
Date d’audience : 20 novembre 2007
Lieu d’audience : […]
Date de la sentence : 30 novembre 2007
Identification complètes des parties
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
PAQUIN PELLETIER
1010, de la Gauchetière Ouest
Suite 950
Montréal (Québec)
H3B 2N2
Bénéficiaires : Mme Dong Jin Wang
M. Lang Shi
[…] Île-Bizard (Québec)
[…]
Entrepreneur: Résidences Grilli Inc.
550, boul. de Mortagne
Bureau 360
Boucherville (Québec)
J4B 5E4
Administrateur : La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ
5930, Louis-H. Lafontaine
Anjou (Québec)
H1M 1S7
Et son procureur :
Me Luc Séguin
Décision
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 11 octobre 2007.
7 avril 2004 : Contrat préliminaire et contrat de garantie;
28 octobre 2004 : Liste préétablie d’éléments à vérifier et réception du bâtiment;
1er novembre 2004 : Acte de vente;
22 octobre 2006 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
17 novembre 2006 : Avis de 15 jours
17 avril 2007 : Lettre des Bénéficiaires à l’administrateur;
10 août 2007 : Décision de l’Administrateur;
8 septembre 2007 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
10 septembre 2007 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
11 septembre 2007: Demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
22 septembre 2007 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
1er octobre 2007 : SORECONI obtient le cahier des pièces de l’Administrateur;
11 octobre 2007 : Nomination de l’Arbitre;
18 octobre 2007: Lettre de l’arbitre aux parties les informant du processus à venir;
23 octobre 2007 : Réception d’un fax de l’Entrepreneur;
25 octobre 2007 : Lettre de l’arbitre aux parties fixant l’audition au 20 novembre 2007, à 10h00 am, au domicile des Bénéficiaires;
Objection préliminaire :
[1] Aucune objection préliminaire n’a été soulevée par quelque partie, l’arbitre constate et confirme que juridiction lui est acquise et l’audience est ouverte, de consentement, à 10h00 am, mardi le 20 novembre 2007, au domicile du Bénéficiaire.
Valeur en litige :
[2] La valeur en litige est de 0.00$ à 7,000.00$.
Admissions :
[3] Le bâtiment est constitué d’une unité résidentielle non détenue en copropriété divise. La réception du bâtiment par le Bénéficiaire est en date du 28 octobre 2004.
[4] La première réclamation écrite reçue par l’Administrateur, était le ou vers le 25 octobre 2006 (réception d’une liasse de correspondances entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur).
[5] La demande d’arbitrage vise deux (2) décisions de l’Administrateur; une première portant le numéro 072156-2 et une seconde portant le numéro 072156-3.
[6] La demande d’arbitrage se limite à l’item 3 de la décision de l’Administrateur 072156-2 et aux points 1, 5, 9, 10, 15, 17, 21, 22, 23, 27 et 28 de la décision 072156-3.
[7] Le Bénéficiaire soulève de plus un point qu’il suggère a été préalablement dénoncé à l’Administrateur, qui devait faire l’objet de l’inspection du 12 avril 2007 et qui a été omis (passé sous silence) dans la décision 072156-3.
[8] À cette fin et pour plus ample clarté quant à la position du Bénéficiaire sur cet élément omis, je cite ici un extrait de sa demande d’arbitrage :
« This is new thing (sic). The inspection report completly ignored it.
I found that the wall is wet and there are moulds in both the wall and the insulation material. I sent a fax to the contractor in February 2007. The contractor came and put more insulation material on the wall. However I still found the wall was wet after three weeks. Right now there is still moulds on the wall. The contractor said the moulds are normal. I am not sure that is true or not. I talked some heath departments and all of them said that moulds are dangerous to people’s heath and should be removed.”
Jugée:
Décision 072156-2
Item 3 - Fissure à la fondation
[9] Cette décision de l’Administrateur n’était pas incluse au cahier de pièces émis par l’Administrateur. Le soussigné n’a donc pas eu le bénéfice des motifs pour lesquels l’Administrateur n’a pas considéré ce point dans le cadre du contrat de garantie.
[10] J’ignore de plus la date à laquelle cette décision a été rendue et si la présente demande est ou non hors délai. Considérant l’absence d’objection préliminaire à la demande d’arbitrage, tel que cette dernière a été formulée et inclus au cahier de pièce émis par l’Administrateur, j’ai donc juridiction pour trancher.
[11] Une inspection sommaire des lieux objet de ce point me permet de constater des fissures capillaires au crépit recouvrant la fondation. Dans le cadre de son inspection, le soussigné s’est permis de percuter le crépit (avec ses semelles de souliers). L’amalgame appert solide et avoir bien adhéré au mur de fondation je ne peux que déduire qu’il s’agit d‘une fissure capillaire, une fissure de retrait, suivant la pose de l’amalgame après des travaux de réparation précédemment adressés par l’Entrepreneur (ses représentants, mandataires préposés, ayants droit ou commettants).
[12] Le sous-sol du bâtiment est non fini, au contre-interrogatoire le Bénéficiaire représente que les murs de fondation sont tous apparents (de l’intérieur et au sous-sol). Le Bénéficiaire confirme avoir inspecté les murs et n’avoir décelé aucune trace d’humidité, percolation et/ou infiltration d’eau.
[13] Pour cet item, qu’il s’agisse d’un comportement normal des matériaux (tel que le sont les fissures et les rétrécissements) ou qu’il s’agisse de malfaçon existante, n’est pas important puisque l’apparition est à l’extérieur de l’année qui suit la réception du bâtiment et conséquemment je me dois d’apprécier ce que j’ai constaté dans le cadre du vice caché ou du vice de conception, construction ou de réalisation.
[14] Suivant mon appréciation des faits et ma compréhension de la loi et de la jurisprudence connue, je suis d’opinion que mes constats ne révèlent pas un niveau de gravité qui m’habilite à considérer ces éléments comme vices cachés (ou de conception, de construction ou de réalisation).
[15] Pour ces motifs, je ne pourrai faire droit à ce poste de réclamation du Bénéficiaire.
Dossier 072156-3
Item 1 - Transferts de charge manquants aux bouts de certaines poutrelles
[16] Le Bénéficiaire soulève qu’il s’est fait mettre en garde par l’auteur d’un rapport d’inspection préachat (partie de l’onglet 6 du cahier de pièces émis par l’Administrateur) puisqu’il (l’auteur du rapport) n’avait pas perçu de « squash blocks » entre les supports des planchers. Le Bénéficiaire ignore ce qu’est un « squash block », l’Administrateur et son expert son incertain de cette expression et l’Entrepreneur n’avait, avant cette inspection préachat, jamais entendu cette expression. Ici le Bénéficiaire ne se plaint pas, il ne fait que soulevé son inexpérience et inquiétude et désire être rassuré quant à la stabilité et solidité de son bâtiment.
[17] Le sous-sol n’étant pas fini, nous avons pu constater que le support des planchers du rez-de-chaussée est bien continu et qu’il est apparent que les poutrelles de contreventement sont toutes bien présentes.
[18] Considérant qu’il ne s’agit pas ici d’une demande mais plus d’une inquiétude, considérant que les supports des planchers sont présents, continus et apparents. Considérant que le Bénéficiaire ici est en demande et qu’à cet effet c’est ce dernier qui a le fardeau de me convaincre de l’aspect déraisonnable de la décision de l’Administrateur, force m’est de constater que pour ce point, je me dois de maintenir la décision de l’Administrateur;
Item 5 (qui est en réalité l’Item 6) - Entailles visibles aux cadres intérieurs de PVC de plusieurs fenêtres.
[19] Le Bénéficiaire nous expose la présence de ce qu’il considère être des entailles affectant les cadres intérieurs des fenêtres en PVC de la cuisine, cuisinette, salle à manger.
[20] Il ne s’agit pas de fissures mais d’égratignures apparemment découvertes par le Bénéficiaire en 2005, dénoncées à l’Administrateur en 2006, bien à l’extérieur du délai de six (6) mois de la découverte des éléments.
[21] Considérant qu’il ne s’agissait pas d’éléments présents à l’étape 5 (dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment), et que de l’aveu même du Bénéficiaire ces égratignures n’étaient pas présentes lors de sa prise de possession, vue leur présence aujourd’hui et la nature de ces imperfections, indépendamment de la question du délai raisonnable entre la connaissance et la dénonciation, je n’accepte pas la prétention qu’il s’agit de malfaçon. Il s’agit de petites égratignures capillaires de surface. Il s’agit d’élément dénoncé par écrit dans la deuxième année de la garantie et, sans me prononcer s’il s’agit de malfaçon non apparente, cet élément ne rencontre certainement pas le critère de gravité utile et nécessaire à m’habiliter à le qualifier de vice caché au sens du contrat de garantie.
Item 9 - Odeurs nauséabondes au trop-plein du lavabo de la salle d’eau
[22] Il s’agit encore ici d’un élément dénoncé lors de la deuxième année de garantie, soit après l’échéance de la garantie relative aux malfaçons apparentes. Mise à part l’obligation de dénoncé par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable, lequel, nous le savons, ne peut excéder six (6) mois de la découverte de leur survenance, le soussigné doit établir si cet élément constitue un vice caché entraînant une certaine gravité qui, à défaut de rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, diminue l’utilité au point où l’acheteur n’aurait pas acquis, ou du moins n’aurait pas donné un si haut prix s’il l’avait connu.
[23] Le Bénéficiaire nous représente que la seule explication possible à la présence d’odeurs est l’absence d’un siphon (un P-Trap). L’Entrepreneur nous assure que le bâtiment comprend un siphon (P-Trap); que si le bâtiment n’en comportait pas, l’odeur d’égout et/ou toutes autres odeurs nauséabondes ne seraient pas limitées à un évier en particulier mais à toutes les ouvertures qui sont reliées au système d’évacuation des eaux usées. L’Administrateur aborde dans le même sens que l’Entrepreneur.
[24] Sans me prononcer sur cet élément, je n’ai malheureusement constaté aucune odeur perceptible (nauséabonde ou autre) et ceci en dépit de plusieurs tentatives.
[25] Je rappelle encore ici que c’est le Bénéficiaire qui est demandeur, qu’à ce titre c’est ce dernier qui a le fardeau de la preuve et qui doit convaincre.
[26] En l’absence d’odeur perceptible, je n’aurai pas à plus amplement explorer la question du siphon et ne donnerai pas suite à la demande du Bénéficiaire quant à ce point.
Item 10 - Alignement asymétrique de la fin des murs, de part et d’autre de l’escalier du sous-sol
[27] Ici le Bénéficiaire dénonce un alignement asymétrique des murs qui longent les escaliers qui donnent accès au sous-sol.
[28] L’information préliminaire de l’Entrepreneur, et ceci m’est subséquemment confirmé par le Bénéficiaire, est que le bâtiment a été vendu sous-sol non fini. La seule obligation alors de l’Entrepreneur m’appert être celle de fournir un escalier qui donne accès au sous-sol, que cet accès soit sécuritaire, solide, ce qui implique (alternativement) une rampe, un garde-fou, ou un mur. L’asymétrie ne m’appert pas être une obligation de résultat dans le cas bien précis qui nous concerne.
[29] Mon constat des lieux et de la situation ne me permet pas de croire qu’il y a danger pour la santé et la sécurité des occupants et pour cette raison, je ne pourrai donner droit à la demande du Bénéficiaire sur ce point.
Item 15 - Craquement au centre du plancher de la chambre des maîtres
[30] Pour cet item, le Bénéficiaire nous avoue avoir tenté lui-même de corriger la situation et nous représente avoir cloué et/ou vissé à certains endroits (le plancher). L’Entrepreneur et le procureur de l’Administrateur ont touts deux « testé » l’ouvrage du Bénéficiaire et force nous fut de constater l’absence de tout craquement. Je prend acte que les correctifs adressés par le Bénéficiaire semblent avoir corrigé le problème; je ne peux donc reconnaître cet élément de la demande dans le cadre du contrat de garantie.
Item 17 - Bris d’un cadre de fenêtre de la cuisine et ragréage de la finition
[31] Ici il semble que les réparations au cadre de la fenêtre ont été adressées par l’Entrepreneur, ce dernier ayant remplacé la fenêtre en question, laissant cependant des moulures de finition sans retouche de plâtre et peinture. Il s’agit de composante à joints, sablage et peinture afin de compléter l’ouvrage initié.
[32] Force me fut de constater qu’il y existe encore (au coin inférieur droit du cadre de la fenêtre) un peu de plâtre, sablage et travaux de peinture à adresser.
[33] Considérant que l’Entrepreneur s’était engagé à faire ces travaux, il se doit de les compléter, et sans me prononcer si ces travaux sont ou non à être considérés dans le cadre du contrat de garantie, il impute à l’Entrepreneur de compléter ce à quoi il s’était engagé et qu’il termine ses travaux. À cette fin, il doit remettre les lieux dans l’état où ils étaient avant ses travaux (sous réserves de l’usure normale de la chose).
[34] Considérant que les travaux furent adressés et que ces travaux (et/ou correctifs) résultent d’acte consensuel entre l’Entrepreneur et le Bénéficiaire auquel l’Administrateur n’appert pas avoir été partie, je considère que les travaux sont hors garantie et je n’aurai donc pas à imposer à l’Administrateur une responsabilité quant à la finition de ces travaux. Je dois parcontre faire droit à la demande du Bénéficiaire, lequel recherche que les travaux initiés par l’Entrepreneur soient complétés.
Item 21 - Courbure et étanchéité du pourtour de la porte donnant au garage
[35] Ici, une lumière est difficilement perceptible de certains interstices entre la porte et le pourtour. L’Entrepreneur nous représente que ce grief fut préalablement véhiculé par le Bénéficiaire, l’Entrepreneur a alors inspecté et évalué cette demande et tire un premier constat à l’effet que les interstices résultent de la courbure de la porte et que cette courbure a probablement résultée du fait qu’il existait une trop grande différence de température entre la maison et le garage (on nous représente que le garage n’était pas chauffé, ce qui aurait causé la courbature de la porte). L’Entrepreneur a changé cette porte et a recommandé au Bénéficiaire de tant soit peu chauffer le garage afin d’éviter que ceci se reproduise.
[36] Pour des raisons qui n’ont pas été expliquées mais qui sont très probablement la répétition d’une situation antérieure, cette nouvelle porte a, à nouveau, courbé. L’Entrepreneur s’est à nouveau présenté et à procéder, cette fois-ci, à la pose de calfeutrage à la fois sur la porte et sur le pourtour (cadre) afin d’assurer, à tout le moins, une étanchéité.
[37] L’Entrepreneur nous représente de plus qu’il a près de soixante bâtiments de construits dans le voisinage immédiat, que cette résidence est la seule qui a eu une demande pour changer une porte coupe-feu entre le garage et la maison et ceci, étonnamment, à deux reprises.
[38] Lors de notre inspection nous avons constaté l’absence de calfeutrage à la porte et à son pourtour. Le Bénéficiaire nous représente avoir retiré le calfeutrage au pourtour de la porte afin de plus amplement démontrer la courbature de cette porte, puisqu’il était nécessaire que le calfeutrage soit enlevé pour que nous puissions plus facilement percevoir la lumière et ainsi plus facilement constater la courbature de la porte (puisqu’à l’œil nu et sans artifice lumineux, la courbure de la porte est loin d’être évidente). Sans préjudice et sous toutes réserves, le Bénéficiaire plaide de plus que le calfeutrage n’était pas la solution qu’il recherche; la porte doit, à son opinion, être à nouveau changée.
[39] Je rappelle que cette courbature est à peine perceptible à l’œil nu et que le calfeutrage m’apparaissait avoir réglé la question possible d’infiltration d’air entre le garage et l’intérieur du bâtiment.
[40] Le Bénéficiaire désire que cette porte soit changée. Changer une porte pour changer une porte en soit n’est pas suffisant, la nécessité doit être démontrée.
[41] Considérant que l’Entrepreneur (ou le prestataire des services) a le libre choix des moyens d’exécution, et qu’il n’existe entre ce dernier, l’Administrateur et les Bénéficiaires, aucun lien de subordination; le choix des correctifs et/ou la méthode de correction appartient à l’Entrepreneur (infine article 2099 du Code civil du Québec), sujet, bien entendu, à son obligation de résultats.
[42] Sans me prononcer sur la question du délai, de la connaissance du délai et de la dénonciation suivant la connaissance du délai, indépendamment de mon opinion à quant au danger et/ou risque d’atteinte à la structure ou à l’intégrité du bâtiment, et/ou à la santé et sécurité des résidents, je constate, et ceci est admis par le Bénéficiaire, que des travaux correctifs ont été adressés par l’Entrepreneur et que le Bénéficiaire a unilatéralement modifié l’ouvrage (aurait retiré le calfeutrage). Considérant mes commentaires ci-haut repris au paragraphe [40] relativement au choix des correctifs et/ou la méthode de correction qui appartient à l’Entrepreneur, je ne pourrai donc pas donner droit à ce poste de réclamation.
Item 22 Ouverture continue au bas du mur entre le garage et la maison et la finition des moulures
[43] Il s’agit ici d’une dénonciation du Bénéficiaire à l’effet que le bas du mur entre la garage et la maison serait terminé par une moulure (différente par endroit) et qu’il y a une ouverture vers l’intérieur du mur perceptible tout au long du bas de ce mur (une ouverture entre cette moulure et la date de fondation).
[44] Indépendamment de mon constat que certains travaux ont été adressés par l’Entrepreneur (afin de s’assurer qu’il n’y a pas de transfert de monoxyde de carbone au sous-sol à l’endroit d’un soufflage au mur arrière), je me dois de constater que de l’aveu même du Bénéficiaire cette situation de faits fut constatée par lui en septembre ou octobre 2005. Qu’il s’agisse ou non ici d’une situation existante, apparente au moment de la réception importe peu; qu’elle ait été, ou non, dénoncée par écrit à l’Entrepreneur dans un délai déraisonnable ne m’a pas été démontré, la preuve parcontre démontre que la dénonciation écrite à l’Administrateur ne fut pas adressée à l’intérieur d’un délai raisonnable puisque cette dénonciation excède largement six (6) mois de la découverte des malfaçons (si malfaçon il y a). Je rappelle que la réclamation écrite à l’Administrateur date du 25 octobre 2006, est près d’un an après son constat (accordant le bénéfice du doute au Bénéficiaire à l’effet que cet item n’était pas apparent au moment de la réception).
[45] Outre le fait que le Bénéficiaire nous représente avoir discuté avec l’Entrepreneur de ses préoccupations, force m’est de préciser que de son aveu, il n’a pas communiqué avec l’Administrateur avant la réclamation écrite transmise le 25 octobre 2006.
[46] À nouveau, le Bénéficiaire ne s’inscrit pas en faux contre cet élément de la décision de l’Administrateur, il s’interroge simplement sur cette ouverture et requiert d’être rassurée.
[47] L’Entrepreneur, lui représente que cette moulure n’est que cosmétique, présente afin de donner une meilleure apparence au mur du garage (à la jonction du placoplâtre et du béton) et n’a rien à voir avec l’isolation.
[48] À nouveau je rappelle que le Bénéficiaire est en demande et que c’est ce dernier qui a le fardeau de me convaincre du caractère déraisonnable de la décision de l’Administrateur et que sans que ce fardeau lui soit indu, il a néanmoins l’obligation de convaincre, ce sur quoi il n’a pas essayé; il nous demande simplement de s’interroger sur la question, je ne pourrai donc pas faire suite à sa demande.
Item 23 - Joint de plâtre fissuré au plafond du garage
[49] Ici, et indépendamment de la date de dénonciation par écrit à l’Administrateur, mon constat est que cette imperfection résulte d’un comportement normal du matériel tel fissure et rétrécissement. Le joint de deux feuilles de placoplâtre au plafond du garage est devenu, avec le temps, visible, il s’agit, de mon opinion, d’un élément exclu de la garantie (infine article 12.2 du Règlement).
Item 27 et 28 - Fissures à la dalle du sol et fissures capillaires à la dalle du garage
[50] Ici, dans le deux cas, le Bénéficiaire dénonce la présence de fissures à la dalle du sous-sol (item 27) et à la dalle du garage (item 28).
[51] La dalle du sous-sol du bâtiment concerné est une dalle de propreté. Certains travaux de colmatage de fissures ont été adressés, semblerait-il qu’un crépit a été installé en remblai et que ce crépit, aujourd’hui, semble à son tour dénoter certaines traces de retrait, l’on peut noter des failles capillaires et/ou microfissures.
[52] Nous n’avons pas constaté de soulèvement, nous n’avons pas constaté de mouvement, notre seul constat est un retrait du crépit plus de douze (12) mois après son installation. Est-ce que le choix du matériel utilisé pour colmater fut le meilleur, je l’ignore, il est possible que d’avoir calfaté ces fissures avec un matériel plus flexible, tel un à base d’époxy aurait été préférable ou du moins plus rassurant pour le Bénéficiaire mais il ne m’appartient pas ici de décider (trancher) sur la méthodologie utilisée, d’autant plus que suivant la preuve qui m’a été offerte, il s’agit de travaux supplémentaires faits par l’Entrepreneur sur une base volontaire et qui résulte d’une convention sous seing privé entre l’Entrepreneur et le Bénéficiaire; une convention à laquelle l’Administrateur n’est pas partie et pour cause, je suggère, ces travaux sont hors garantie. D’autant plus, je suis d’opinion qu’il n’y a pas preuve de malfaçon et pour cette raison je me dois de maintenir la décision de l’Administrateur.
Demande d’amendement et rajout à la juridiction de l’arbitre
[53] En conclusion de sa demande d’arbitrage, le Bénéficiaire soulève un nouvel élément qu’il prétend a été complètement ignoré par l’Administrateur dans le cadre de sa décision 072156-3. Il soulève le fait qu’au cours de sa visite et/ou de son inspection du 12 avril 2007, la découverte d’humidité fut soulevée à M. Cyr (alors inspecteur pour l’Administrateur). Aucune dénonciation écrite préalable n’a été transmise à l’Administrateur et l’inspecteur n’en dit mot dans sa décision précitée. Le Bénéficiaire admet qu’il n’a possiblement pas dénoncé par écrit à l’Entrepreneur cet élément et M. Cyr n’est pas présent pour confirmer ou infirmer.
[54] Le présent arbitrage, nous le savons, a été créé et est sous l’égide du Règlement sur les Plans de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs[1], qui en assure son application. Le présent tribunal ne peut malheureusement décider de litige qui relève de l’application d’autres lois et conséquemment, est contraint de siéger et/ou entendre (à défaut d’un consensus) à l’intérieur des paramètres prévus au Règlement.
[55] De toute évidence, ce dernier élément n’a pas été dénoncé par écrit à l’Administrateur ni même à L’Entrepreneur, il ne fait pas partie d’une décision de l’Administrateur, il n’y a pas de consentement et/ou consensus à inclure ce poste de réclamation au présent litige; d’ailleurs, inclure cette demande à ce stade-ci priverait l’Administrateur et l’Entrepreneur de prendre position (et subsidiairement demander l’arbitrage).
[56] Considérant ce qui ci-haut précède et sans vouloir me prononcer sur le mérite de ce poste de réclamation éventuel, je suggère que le décideur devra considérer le passade du temps depuis la réception du bâtiment par le Bénéficiaire et apprécier cet élément comme vice caché (ou non) au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec.
[57] L’article 1726 C.c.Q. se lit comme suit :
1726 Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur n’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné ci-haut prévu, s’il les avaient connus.
Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent, est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recours à un expert.
[58] Je rappelle que le soussigné a procédé à la visite des lieux et a examiné ce qui fait partie de la réclamation qui correspond à ce poste de réclamation.
[59] Quoi qu’il en soit, et indépendamment de mon opinion quant aux dangers et/ou aux risques d’atteinte à la structure et/ou à l’intégrité du bâtiment, je rappelle que pour un vice, soit caché et/ou majeur, il doit, en sus d’apparaître dans les trois (vices cachés) ou cinq (vices majeurs) années suivant la fin de travaux, être dénoncé par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur de la garantie dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte ou survenance du vice, ou en cas de vice ou perte graduelle de leur première manifestation (infine article 3.4 du Plan de garantie et article 10, 4e et 5 alinéas du Règlement).
[60] La dénonciation écrite à l’Administrateur, de l’admission de tous, n’a toujours pas été faite.
[61] Bien qu’il soit possible que les réclamations aient été valablement faites à l’Entrepreneur (ce qui n’est pas ici admis ou même inféré) c’est à regret que je me dois de constater que, lorsque (et/ou si) elles seront présentées à l’Administrateur, elles seront hors délais.
[62] Ici, comme pour tout le reste, le Bénéficiaire reconnaît qu’il n’a pas été empêché, d’une quelque manière, de présenter sa (ses) réclamation(s) à l’Administrateur à l’intérieur du délai, seul son ignorance des critères d’application du Plan de garantie et du Règlement est soulevé.
[63] Nul ne peut plaider sa propre turpitude et l’ignorance d’une loi ne peut faire échec à son application.
[64] Le fait que le Bénéficiaire ignore qu’il devait dénoncer sa situation à l’Administrateur, bien que cette exigence soit mentionnée au contrat de garantie (ainsi que subsidiairement au Règlement), ne le décharge pas de cette obligation.
[65] Suivant mon appréciation des faits et ma compréhension de la loi et de la jurisprudence connue, je suis d’opinion que les explications soumises pour proposer que toutes les questions de délai puissent être simplement ignorées ne sont pas raisonnables dans les circonstances et ne peuvent en droit être retenues.
.
[66] Je tiens à préciser que ma décision se limite à l’application du Règlement et ne décide pas de tous litiges qui peuvent relever de l’application d’autres lois, même si je pense que d’autres lois pourraient s’appliquer au présent litige. La présente décision est donc sans préjudice et sous toutes réserves des droits des Bénéficiaires de porter devant les tribunaux civils leurs prétentions ainsi que de rechercher les correctifs qu’ils réclament sujet, bien entendu, aux règles de droit commun et de la prescription civile.
[67] En vertu de l’article 123 du Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ, et comme les Bénéficiaires appelants ont obtenu gain de cause, du moins en partie, sur au moins un des aspects de leur réclamation, les coûts de l’arbitrage seront à la charge de l’Administrateur du Plan.
[68] En conséquence, les frais d’arbitrage seront assumés par l’Administrateur du Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
REJETE en partie la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
MAINTIENT sous réserves de l’ordonnance les décisions 072156-2 et 072156-3 de l’Administrateur;
ORDONNE à l’Entrepreneur de compléter à l’intérieur d’un délai de trente (30) jours ouvrables de la réception de la présente décision les travaux de plâtre, sablage et peinture des moulures de finition des fenêtres de la cuisine / cuisinette et qu’il remette les lieux dans le même état qu’avant les changements de fenêtre (usure normale de la cause exemptée);
LE TOUT avec frais à la charge de l’Administrateur du Plan de Garantie.
Montréal, ce 30 novembre 2007
__________________________
ME MICHEL A. JEANNIOT
Arbitre / SORECONI