
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998) Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

ENTRE :
André Lévesque
(ci-après le « bénéficiaire »)
ET :
Les Constructions du Sous-Bois inc.
(ci-après l'« entrepreneur »)
ET :
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.
(ci-après l'« administrateur »)
N^o dossier APCHQ : 76553-1 N^o dossier GAMM : 2010-04-008
SENTENCE ARBITRALE

Arbitre :	M. Claude Dupuis, ing.

Pour le bénéficiaire :	M. André Lévesque

Pour l'entrepreneur :	M. André Cimon

Pour l'administrateur :	M^e François Laplante

Date d’audience :	10 mai 2011

Lieu d’audience :	Boucherville

Date de la sentence :	3 juin 2011

I : INTRODUCTION

[1] L’unité d’habitation dont il est question dans le présent dossier est située dans la région de Québec.

[2] En date du 27 janvier 2010, le bénéficiaire, M. André Lévesque, a acheminé auprès de l’administrateur une réclamation relativement à de l’humidité excessive ainsi qu’à des moisissures; ladite réclamation a été rejetée par l’administrateur.

[3] Le soussigné présente maintenant l’ordre chronologique des événements entourant la dénonciation :

- 29 juin 2005 - Réception du bâtiment

- 27 janvier 2010 - Dénonciation auprès de l’administrateur par le bénéficiaire

- 28 avril 2010 - Inspection du bâtiment par l’administrateur en présence de M. Lévesque

- 16 août 2010 - Décision de l’administrateur où apparaissent à la fois comme bénéficiaires Leblond et Associés inc., syndic de faillite, et M. André Lévesque

- 31 août 2010 - Demande d’arbitrage par M. Lévesque

- 25 octobre 2010 - Vente de la propriété sous contrôle judiciaire

[4] Dans une lettre datée du 14 mars 2011, le procureur de l’administrateur soulevait une objection à l’effet que « … M. Lévesque n’a plus aucun intérêt dans le bâtiment et par le fait même, il ne peut plus être considéré comme un bénéficiaire du plan de garantie. »

[5] Les parties ont unanimement consenti à ce que l’enquête ayant trait à la présente affaire soit menée par voie téléphonique.

II : POSITION DU BÉNÉFICIAIRE

[6] M. Lévesque nous informe qu’à maintes reprises, sans succès, il a fait appel à l’entrepreneur afin de procéder à des réparations dans sa propriété : moisissures, fenêtres, humidité excessive, drain, etc. Cet état de choses a été confirmé par la firme Patenaude-Trempe inc., dont les services ont été retenus par l’administrateur aux fins de son propre rapport d’inspection. La réclamation ayant été acheminée dans la cinquième année de garantie, l’administrateur, dans son rapport du 16 août 2010, conclut que cette situation ne rencontre pas les critères du vice majeur.

[7] Toutefois, M. Lévesque nous apprend que vu cet état de choses, sa fille, asthmatique, est tombée malade, et comme il n’avait pas les moyens d’effectuer les réparations, il a dû, au début de juin 2010, quitter les lieux et louer une autre unité d’habitation.

[8] Le témoin rappelle que l’entrepreneur n’a jamais visité les lieux et que sa propriété a été vendue sous contrôle judiciaire en octobre 2010, sans aucune garantie, constituant ainsi un aveu de culpabilité.

[9] M. Lévesque réclame, par la présente, un dédommagement de trente mille dollars (30 000 $) pour les pertes causées par l’ensemble de ces événements.

[10] Le témoin avoue ne pas avoir effectué ses paiements à la banque pour sa propriété de janvier à juin 2010; c’est à ce moment que cette dernière a pris possession; sur les conseils du syndic, M. Lévesque a déclaré faillite, laquelle selon la procédure est datée du 3 juin 2010.

III : POSITION DE L’ENTREPRENEUR

[11] M. Cimon soumet que la situation décrite dans le rapport de la firme Patenaude-Trempe inc., de même que dans celui de l’administrateur, ne représente pas un vice majeur; de toute façon, le contrôle de l’humidité est du ressort du propriétaire.

[12] Selon l’entrepreneur, M. Lévesque a arrêté d’effectuer ses paiements sur la maison en janvier 2010, et la banque l’a évincé en juin; en déclarant faillite, il efface ses dettes et repart à zéro.

IV : POSITION DE L’ADMINISTRATEUR

[13] Pour le procureur, il s’agit ici d’une question de juridiction de l’arbitre; ce dernier, lorsque la décision de l’administrateur est rendue, peut ordonner d’effectuer des travaux correctifs, mais il ne peut ordonner de rembourser des dommages ou des intérêts.

[14] Or, M. Lévesque n’est plus bénéficiaire; depuis le 25 octobre 2010, deux autres personnes sont maintenant propriétaires suite à l’achat du bâtiment; la garantie applicable à la propriété concernée prenait fin en juin 2010; ainsi, au moment de la revente, la garantie était expirée.

[15] La décision de l’administrateur est nulle et non avenue, car selon toute apparence, les nouveaux acquéreurs ne sont pas intéressés à poursuivre la réclamation de M. Lévesque.

[16] Le procureur rappelle que la seule juridiction de l’arbitre est d’ordonner des travaux correctifs.

[17] M. Lévesque a procédé à des arrêts de paiement en janvier 2010, et la banque l’a évincé en juin 2010; voilà pourquoi la vente de la propriété a eu lieu.

V : DÉCISION ET MOTIFS

[18] M. Lévesque a acheminé sa dénonciation à l’administrateur le 27 janvier 2010; ce dernier a procédé à l’inspection du bâtiment le 28 avril 2010; selon la preuve recueillie, à ce moment-là, M. Lévesque en était encore le propriétaire et y résidait.

[19] Le 16 août 2010, l’administrateur a rendu sa décision, et à cette date, un syndic était au dossier.

[20] En effet, ayant renoncé à payer ses obligations à la banque durant les six premiers mois de 2010, M. Lévesque a dû quitter l’habitation en juin.

[21] Selon cette conjoncture, il m’apparaît plus probable que l’éviction de sa propriété en juin 2010 résulte plutôt de ses arrêts de paiement à la banque que de la maladie de sa fille; sinon, pourquoi n’aurait-il pas agi antérieurement?

[22] M. Lévesque réclame un montant de trente mille dollars (30 000 $) à titre de dédommagement, l’entrepreneur, selon lui, n’ayant pas été diligent à intervenir.

[23] Après la réception du bâtiment, le plan de garantie ne prévoit aucun remboursement d’argent pour dédommagement, sauf pour des réparations d’urgence nécessitant une intervention immédiate, ce qui n’est point le cas dans le présent dossier.

[24] Ce plan de garantie, à l’article 10, ne prévoit que le parachèvement des travaux ainsi que la réparation des malfaçons et des vices par l’entrepreneur ou l’administrateur.

[25] L’article 16 du plan de garantie se présente comme suit :

16. La garantie d'un plan bénéficie à tout acquéreur subséquent pour le terme qui reste à courir à la garantie.

[26] La garantie est évidemment rattachée au bâtiment, et tout acquéreur peut en bénéficier.

[27] Dans le cas qui nous concerne, au moment où les nouveaux acquéreurs ont pris possession, soit le 25 octobre 2010, la garantie était arrivée à son terme, et selon toute évidence, ils n’étaient point intéressés à poursuivre la réclamation déposée par M. Lévesque.

[28] D’ailleurs, le contrat d’achat stipule que les nouveaux acquéreurs renoncent à tous leurs droits et recours concernant la découverte de vices ou défauts cachés, et que le prix convenu tient compte des vices et défauts apparents.

[29] Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.

Les coûts d’arbitrage

[30] Conformément à l’article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal départage les coûts d’arbitrage de la façon suivante : cinquante dollars (50,00 $) à la charge de M. André Lévesque et le solde à la charge de l’administrateur.

BOUCHERVILLE, le 3 juin 2011.

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Claude Dupuis, ing., arbitre