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ARBITRAGE En vertu du Règlement
sur le plan de garantie |
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Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : |
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Centre canadien d’arbitrage commercial (CCAC) |
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Entre |
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Roger Mayrand et |
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Demandeurs |
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Et |
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Le Groupe Écotherme Entrepreneur Général Inc. |
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Défenderesse |
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Et |
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La Garantie Qualité Habitation |
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Mise-en-cause |
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No dossier Garantie : |
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No dossier CCAC : |
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RECTIFICATION DE LA SENTENCE ARBITRALE |
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Arbitre : |
Me Régis Rémillard, Notaire |
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Pour les bénéficiaires : |
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Pour l’entrepreneur : |
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Pour l’administrateur : |
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Date(s) d’audience : |
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Lieu d’audience : |
Verdun |
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Date de la décision : |
le 4 novembre 2000 |
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1. Conformément à l’article 58 du règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal d’arbitrage rectifie d’office par les présentes une erreur matérielle contenue à la sentence arbitrale concernant les mêmes parties et rendue le 4 novembre 2000.
2. Conformément au contrat préliminaire et de garantie obligatoire - maison neuve, intervenu entre les parties le 14 mars 1999, il est stipulé à l’article 6.12.4 ce qui suit : «Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts (les coûts d’arbitrage) sont à la charge de l’administrateur à moins que le bénéficiaire n’obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l’arbitre départage ces coûts.».
3. Aux termes de la sentence arbitrale à laquelle il est ci-dessus référé, le demandeur et bénéficiaire a obtenu gain de cause sur un des aspects de sa réclamation, savoir : la pose d’une rampe ou main courante, dont le manque a été dénoncé à plusieurs reprises au constructeur après la réception du bâtiment.
EN CONSÉQUENCE, l’arbitre modifie la dernière disposition contenue au dernier paragraphe de la page 7 de la sentence arbitrale à laquelle il est ci-dessus référé, pour la remplacer par la suivante :
L’ARBITRE :
CONDAMNE l’administrateur à défrayer seul les coûts de l’arbitrage en la présente instance, conformément à l’article 6.12.4 du contrat préliminaire et de garantie obligatoire - maison neuve, intervenu entre les parties, et dont le montant a déjà été déterminé dans les ententes intervenues entre l’organisme chargé d’administrer la garantie obligatoire des maisons neuves et le Centre d’Arbitrage commercial national et international du Québec.
Fait à Verdun et clos, ce huit novembre, deux mille (2000).
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Régis Rémillard, notaire
Arbitre
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ARBITRAGE En vertu du Règlement
sur le plan de garantie |
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Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : |
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Centre canadien d’arbitrage commercial (CCAC) |
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Entre |
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Roger Mayrand et |
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Demandeurs |
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Et |
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Le Groupe Écotherme Entrepreneur Général Inc. |
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Défenderesse |
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Et |
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La Garantie Qualité Habitation |
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Mise-en-cause |
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No dossier Garantie : |
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No dossier CCAC : |
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SENTENCE ARBITRALE |
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Arbitre : |
Me Régis Rémillard, Notaire |
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Pour les bénéficiaires : |
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Pour l’entrepreneur : |
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Pour l’administrateur : |
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Date(s) d’audience : |
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Lieu d’audience : |
Verdun |
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Date de la décision : |
le 4 novembre 2000 |
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LES ÉVÉNEMENTS QUI ONT CONDUIT À L'ARBITRAGE
1. Un contrat préliminaire de construction et de garantie obligatoire concernant une maison neuve est intervenu le 14 mars 1999 entre Le Groupe Écotherme Entrepreneur Général Inc.. le constructeur et vendeur, et Roger Mayrand et Carole Filteau, les acquéreurs, concernant la construction d'un immeuble situé dans le Quartier Ste-Dorothée, ville de Laval, et devant porter le numéro civique 659, Place de l'Eau-Vive.
2. Ce contrat énonce notamment l'objet du contrat, le prix et mode de paiement, les conditions générales, les conditions spécifiques, les conditions diverses et le texte de garantie obligatoire de la Régie du bâtiment du Québec, renfermant, entre autres, les dispositions concernant la couverture de la garantie, les recours des parties, notamment l'arbitrage.
3. L'acte de vente de l'immeuble entre les parties est Intervenu le 2 juillet 1999, reçu devant Me Jean-Guy Lalande, notaire, et publié à Laval sous le numéro 968037.
4. De nombreuses difficultés dans les relations entre le constructeur et les acqué-reurs ont surgi selon les pièces suivantes remises à l'arbitre 4.1 communication au constructeur du 14 avril 1999 concernant les modifications du plan de l'étage ;
4.2 une liste de parachèvement du 11 août 1999 ;
4.3 une liste de parachèvement du 3 novembre 1999 ;
4.4 une liste de parachèvement du 28 janvier 2000 ;
4.5 lettre de mise en demeure accompagnée de la liste de parachèvement du 16 mai 2000, à l'entrepreneur et à l'administrateur du programme de garantie Qualité Habitation ;
4.6 lettre de plainte des acquéreurs à Qualité Habitation du 7 juin 2000 ; 4.7 lettre en date du 13 juin 2000 de Qualité Habitation au constructeur demande de conciliation ;
4.8 liste de parachèvement des acquéreurs du 22 août 2000 ;
4.9 liste de parachèvement fournie à l'entrepreneur et à l'administrateur de la garantie, en date du 31 août 2000 ;
4.10 demande d'arbitrage des acquéreurs au C.A.C.N.I.Q. en date du 25 septembre 2000 ;
411 rapport d'inspection du 11 septembre 2000, avec les ajouts des 22 septembre et 3 octobre 2000 ;
4.12 la documentation nécessaire à l'institution du tribunal d'arbitrage..
ENQUÊTE ET AUDITION
Suite à l'accomplissement des formalités voulues, l'audition eut lieu en présence de toutes les parties concernées, au bâtiment concerné, le 26 octobre 2000.
Le tribunal et les parties ont d'abord procédé à un examen minutieux des points mentionnés aux rapports d'inspection fournis par l'inspecteur conciliateur, Sylvain Beausoleil, en date du 11 septembre 2000, et les ajouts subséquents contenus aux rapports des 22 septembre et 3 octobre 2000.
Chacune des parties impliquées a effectué toutes les représentations qui lui semblaient pertinentes sur chacun des points soulevés à ces divers rapports.
Suite aux échanges entre les parties et aux suggestions pratiques de l'arbitre, il y a accord complet entre les parties impliquées de la façon suivante
1. Rapport d'inspection du 11 septembre 2000 :
1.1 Fuite d'eau
Il n'y a plus de conséquences apparentes, sauf repeindre le plafond. Le construc-teur s'est engagé à remédier aux causes, probablement un joint de scellant.
1.2. Fissure au murs
Le problème est déjà résolu.
1.3. Mur coupe-feu.
Il a été convenu de laisser tomber ce point.
1.4. Colonnes
Devenu sans objet.
1.5. Flexion des fenêtres arrières
La situation mentionnée au rapport d'inspection subsiste et le constructeur s'est engagé à faire le nécessaire conformément au rapport d'inspection.
1.6. Échangeur d'air
Problème mineur. Quelques minutes suffiront au constructeur pour remédier à la situation.
1.7. Détérioration du plafond
Il n'y a eu qu'un dommage minime qui a été réparé et le constructeur s'est engagé à te repeindre.
1.8. Finition non satisfaisante
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
1.9. Lumière de douche
Ce n'est qu'une question de contacts électriques. Le constructeur s'est engagé à faire vérifier le tout par un électricien.
1.10. Bruit excessif
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
1.11. Froid sur le mur arrière
Impossible de déterminer le fondement de cette plainte en cette saison. Vérification thermographique sera effectuée à la saison froide.
1.12. Main courante
Toujours inexistante, seul point en litige entre les parties.
1.13. Manque le laine isolante
Très petit détail. Cela prendrait moins de temps pour y remédier que d'en parler.
1.14. Barrotins sur la main courante du patio arrière
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
1.15. Prise électrique extérieure arrière
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
1.16. Ventilateurs des deux salles de bains bruyants
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
1.17. Colle sur le contour de la douche
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
1.18. Finition du mur de la salle de bains des enfants non satisfaisante
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
1.19. Porte de la salle de bain des enfants
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
1.20. Infiltration d'eau dans la chambre froide
Il a été résolu de laisser tomber ce point.
2. Ajout au rapport d'inspection en date du 22 septembre 2000
2.1 Faîte de la toiture
Situation réglée.
2.2 Entrée de service
Sans objet.
3. Ajout au rapport d'inspection en date du 3 octobre 2000 :
3.1 Chauffage de l'espace
Le constructeur posera un calorifère électrique.
Les parties ont ensuite reconnu n'avoir plus de griefs à formuler ou de remarques à faire concernant tant les rapports antérieurement soumis que l'inspection contradictoire des lieux, et se déclarent satisfaits du déroulement de la procédure.
LE DROIT
Il existe différents rapports de droit entre les parties au présent litige.
Tout d'abord les liens de droit entre le constructeur et les acquéreurs, concernant la garantie sont déterminées par le Code civil du Québec, plus particulièrement et notamment aux articles mentionnés au chapitre 6.4 ; couverture de la garantie, du contrat intervenu entre les parties le 14 mars 1999.
Le constructeur a une responsabilité légale directe à l'égard de l'acquéreur de lui fournir des biens et services conformes aux règles de l'art.
Les liens de droit entre les acquéreurs et l'assureur de la garantie sont décrits au chapitre 6.0 du même contrat, sous la rubrique « texte de garantie ».
Il est clair que l'assureur de la garantie n'a qu'un rôle supplétif, en remédiant aux défauts reconnus du constructeur de s'acquitter de ses obligations de façon appropriée, en défrayant les coûts nécessaires pour remédier à la situation, dans le cadre prévu par ta loi conformément au contrat d'assurance intervenu entre les parties.
L'administrateur au programme de garantie a fait valoir que les acquéreurs ne s'étaient pas conformés à leurs obligations à l'égard de l'assureur en n'ayant pas dénoncé par écrit à l'administrateur les divers vices, malfaçons ou défauts à compléter, ou de remédier à des problèmes réels. Aucune documentation ni aucun argument n'ont été mis de l'avant pour contrer cette affirmation, avec les conséquences qui s'y rattachent.
Les représentations de l'assureur à l'effet que les dispositions du deuxième paragraphe de l'article 6.4.2.5 se rattachant exclusivement aux dispositions du premier paragraphe du même article me semblent contraire au sens général des lois sur l'interprétation et à la logique générale du document.
Il semble plus cohérent de comprendre l'article 6.4.2 de la façon suivante :
« 6.4.2 La garantie dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles, après la réception du bâtiment couvre 6.4.2.5 Le défaut de se conformer à une norme contenue au code national du bâtiment du Canada.... Constitue une malfaçon si elle porte atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. »
Ici, il n'est pas question de délai de 6 mois de la découverte. Interpréter en sens contraire mènerait à des résultats aberrants.
Quant aux plaintes des acquéreurs à l'égard du constructeur, pour ce qu'il en reste, suite aux rapports d'inspection et suite aux admissions et engagements des parties pendant de la vérification des lieux lors de l'audition du 26 octobre 2000, les acquéreurs ayant dénoncé au constructeur de la façon appropriée et en temps voulu les travaux à compléter, le constructeur devra y remédier tel que mentionné aux rapports d'inspection pertinents.
Un seul point de désaccord subsiste : une main-courante ou rampe pour un petit escalier de trois marches et quatre contre-marches. Actuellement, il n'y a pas de main courante ou rampe au côté de cet escalier de 864 millimètres de largeur, en contravention de l'article 9.8.7.1 du code national du bâtiment du Canada. Les représentations du constructeur à l'effet que cette carence n'ait pas été dénoncée lors de la prise de possession ne peut être retenue. Le défaut pour le constructeur de se conformer à cette norme constitue une malfaçon car elle porte sérieusement atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. Cette maison est actuellement occupée par de jeunes enfants ; elle pourrait l'être éventuellement pas des personnes plus ou moins handicapées. Nous savons par expérience qu'utiliser un escalier en bois plastifié, sur des bas ou pyjamas d'enfant, est très périlleux advenant un moment d'inattention il pourrait en résulter une très grave incapacité pour l'utilisateur, en responsabilité de laquelle le constructeur ne pourrait guère se soustraire. Le coût pour fournir et Installer pareille rampe d'environ deux pieds de long est Insignifiant par rapport aux risques qu'il peut faire encourir.
SENTENCE ARBITRALE
ATTENDU que selon la demande des parties en cause, le mandat de l'arbitre est de statuer conformément au règlement d'arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, portant ici sur une décision de, l'administrateur concernant une réclamation, décision rejetant la réclamation des propriétaires aux motifs que la réclamation devait être dénoncée par écrit à l'administrateur dans les six (6) mois de la découverte des vices ou malfaçon, et que la dénonciation n'ayant pas été faite en temps utile, la réclamation ne pouvait être reçue. Le mandat de l'arbitre n'est pas d'ordonner au constructeur de s'acquitter de quelque prestation que ce soit et/ou de déterminer les contreparties économiques appropriées.
ATTENDU que les parties ont requis l'arbitre de se prononcer conformément au règlement d'arbitrage auquel il est ci-dessus référé, et non pas dans l'optique de vider tout le litige opposant les acquéreurs ou constructeur.
L'ARBITRE :
INTERPRÈTE que la décision de l'administrateur de La Garantie Qualité Habitation contenue à sa lettre du 11 septembre 2000 est bien fondée en droit et en fait, sauf quant au point concernant la main courante, dont le défaut constitue clairement une malfaçon de nature à porter atteinte à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
INTERPRÈTE l'utilisation de l'arbitrage par les acquéreurs comme un moyen de pression devant l'exécution tardive ou non encore complétée des travaux de réfection, l'arbitre ayant spécifiquement demandé aux acquéreurs pour quels motifs juridiques ils demandaient le rejet de la décision de l'administrateur et n'a pas obtenu de réponse.
CONDAMNE l'administrateur et les acquéreurs au paiement pour moitié chacun des honoraires et déboursés de l'arbitre.
Fait à Verdun et clos ce quatre novembre, deux mille (2000).
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__________________________________ Régis Rémillard, notaire, Arbitre |