Consultation - Régie du bâtiment du Québec

________________________________________________________________

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment

CENTRE CANADIEN

D’ARBITRAGE COMMERCIAL

(CCAC)

Canada

Province de Québec

Dossier n^o: S07-180801-NP

JEAN-FRANÇOIS ARPIN

Demandeur

construction cholette 2005 inc.

Défenderesse

________________________________________________________________

DÉCISION ARBITRALE

________________________________________________________________

ENTRE : jean-françois arpin

(ci-après « le Bénéficiaire »)

ET : construction cholette 2005 Inc.

(ci-après « l’Entrepreneur »)

ET : LA Garantie des Maisons Neuves de l’APCHQ

(Ci-après « l’Administrateur »)

BÉNÉFICIAIRE: jean-françois arpin

779, Denis-Papin

Mont-St-Hilaire (Québec) J3H 0C5

ENTREPRENEUR: construction cholette 2005 Inc.

2100 boul. Dagenais Ouest

Laval (Québec) H7L 5X9

Identification des Parties

Arbitre : M^e Jean Philippe Ewart

Bénéficiaire : M. Jean-François Arpin

Pour l’Entrepreneur : M^me Isabelle Charneau

Pour l’Administrateur : M^e Patrick Marcoux

Savoie Fournier

Date de la Décision arbitrale : 23 décembre 2008

Mandat

Le Tribunal est saisi du dossier par nomination du soussigné le 5 septembre 2008.

Historique

2007.03.06 Contrat préliminaire et contrat de garantie.

2007.08.15 Réception du bâtiment.

2007.08.23 Acte de vente notarié.

2007.09.28 Première mise en demeure du Bénéficiaire à l’Entrepreneur.

2007.10.30 Deuxième mise en demeure.

2007.11.01 Troisième mise en demeure.

2007.12.03 Réponse de l’Entrepreneur à l’Administrateur.

2008.02.07 Mise en demeure de la procureure du Bénéficiaire à l’Entrepreneur.

2008.02.14 Réponse de l’Entrepreneur à la mise en demeure.

2008.04.17 Réception réclamation écrite.

2008.04.25 Avis de 15 jours de l’Administrateur à l’Entrepreneur.

2008.06.05 Inspection.

2008.07.11 Décision de l’Administrateur (Robert Périnet, architecte).

2008.08.18 Demande d’arbitrage du Bénéficiaire.

2008.08.19 Notification.

2008.08.25 Avis de réception de la demande d’arbitrage par l’Entrepreneur.

2008.09.05 Nomination de l’arbitre.

2008.09.15 Réception par le Tribunal du cahier de pièces de l’Administrateur.

2008.09.22 Avis quant à un appel conférence préparatoire.

2008.09.25 Appel conférence pour fins de conférence préparatoire.

2008.09.30 Avis suggérant dates pour enquête et audition.

2008.10.07 Avis confirmant date d’enquête et audition.

2008.10.09 Enquête et audition - reporté.

2008.10.23 Enquête et audition - reporté.

2008.10.24 Enquête et audition au domicile du Bénéficiaire.

Décision

Juridiction

[1] Aucune objection quant à la compétence du Tribunal n'a été soulevée par les parties et la juridiction du Tribunal a alors été confirmée.

Litige

[2] Le litige est un appel d'une décision de l’Administrateur datée du 11 juillet 2008 (dossier 129188-1) (la «Décision»).

[3] Nonobstant le caractère général de la demande d'arbitrage du Bénéficiaire reçue par le Greffe, le Bénéficiaire a confirmé lors de l'audition que sa demande d'arbitrage quant à la Décision couvre les points suivants :

Point n⁰1: Échangeur d'air - repositionnement;

Point n⁰3 : Gouttières à installer;

Point n⁰4: Sections de gypse abimées au sous-sol;

Point n⁰5: Galerie de béton avant - finition verticale;

Point n⁰6: Finition de joints - garage;

Point n⁰8: Moulure - porte patio arrière.

Le Bénéficiaire a confirmé que sa demande d'arbitrage ne vise pas les autres points couverts par la Décision.

Déroulement de l’instance

[4] L’enquête et audition s’est tenue à la résidence du Bénéficiaire au 779, Denis-Papin, Mont-St-Hilaire, Québec.

[5] Les Pièces contenues aux Cahiers de l’Administrateur et dont référence sera faite aux présentes sont identifiées comme A-, avec sous-numérotation équivalente à l’onglet applicable au Cahier visé.

[6] D’autre part, le Bénéficiaire a déposé à titre de pièce additionnelle, lors de l’audition, cotée sous B-1, en liasse, deux photographies de la galerie de béton avant lors de la réception du bâtiment, et l'Administrateur et l'Entrepreneur ont confirmé leur acceptation d'icelles pour fins de véracité et exactitude.

Objections Préliminaires

[7] Aucune objection préliminaire n'a été soulevée.

Les Faits pertinents

[8] Le Bénéficiaire indique que lors de la réception du bâtiment résidentiel effectuée le 15 août 2007, il a remis à la représentante de l'Entrepreneur, signataire de la pièce A-2, en supplément du document de réception de bâtiment (Pièce A-2), une liste écrite de 30 points numérotés («Liste 14 août») que l'on retrouve sous un courriel adressé à la directrice au Service après-vente de l'Entrepreneur en date du 28 septembre 2007 (Pièce A-4 en liasse).

[9] Le Bénéficiaire indique que la Liste 14 août a été préparée par un inspecteur de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), société dont le bénéficiaire est employé, lors d'une inspection par ce dernier du bâtiment résidentiel le 14 août 2007.

[10] Le Bénéficiaire fait témoigner son père qui affirme que la Liste 14 août fut remise à la représentante de l'Entrepreneur au début de l'inspection pour réception du bâtiment le 15 août 2007 et que cette dernière utilisa inter alia la Liste 14 août lors de cette inspection pour identifier certains des correctifs alors demandés par le Bénéficiaire.

[11] Le Bénéficiaire informe de plus le Tribunal qu'il a installé des gouttières subséquemment à la réception du bâtiment et le soussigné a constaté de visu l'existence d'une gouttière.

Plaidoiries quant à la dénonciation

[12] Le Bénéficiaire plaide que la Liste 14 août emporte dénonciation par écrit à l'Entrepreneur des éléments requérant correction qui y sont contenus et respecte les modalités de dénonciation telles que contenues au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[1] (le « Règlement »), et conséquemment que les éléments de la Décision qui rejettent la demande de réclamation du Bénéficiaire pour les points sous arbitrage pour raisons de non dénonciation par écrit se doivent d'être déclarés recevables.

[13] L'Administrateur et l'Entrepreneur considèrent que la déclaration de réception du bâtiment (Pièce A-2) (la «Déclaration de réception»), a été signée par le Bénéficiaire et l'Entrepreneur et l'Administrateur note que, nonobstant que l'indication de «Réception - sans réserve» est cochée, il y a des éléments à corriger ou à parachever qui sont indiqués sous la rubrique «Notes personnelles» sous la plume de la représentante de l'Entrepreneur et admet que la réception a été faite «avec réserve».

Analyse quant à la dénonciation

[14] Il est donc opportun pour le Tribunal de déterminer si la remise d'un document écrit par le Bénéficiaire à l'Entrepreneur lors de la réception du bâtiment en parallèle à la signature par les parties de la Déclaration de réception, mais sans qu'il n'y aie référence ou mise en pièce jointe, emporte dénonciation au sens du Règlement.

[15] Le Règlement définit la réception:

««réception du bâtiment»: l'acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l'usage auquel on le destine et qui indique, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger.» [2]

[16] D'autre part, le Règlement prévoit la dénonciation, dans le cadre factuel du dossier sous étude:

«10. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:

1° le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

… [3]»

Les soulignés sont de nous.

[17] Quelle est donc la nature de l'avis de dénonciation prévu entre autre[4] à l’article 10 du Règlement?

[18] Un premier élément de réponse se retrouve à l'article 1739 du Code civil du Québec («C.c.Q.») [5] [6]

1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Les soulignés sont de nous

[19] Les auteurs considèrent cet avis assujetti aux dispositions de l'article 1595C.c.Q. qui requiert que l'avis soit par écrit, et la jurisprudence[7] et la doctrine[8], contrairement à certains autres cas de demandes extra judiciaires, considèrent que cet avis se doit d'être par écrit, est impératif et de nature essentielle.

[20] Il a été avancé que la seule dénonciation en conformité du Règlement serait telle que contenue au formulaire pré-imprimé de déclaration de réception du bâtiment. Le Tribunal est d'un avis contraire; une dénonciation par écrit dument identifiée comme étant acceptée par les parties ou jointe en pièce à une déclaration de réception, tant celle du formulaire qu'autrement, sera appropriée, tenant compte inter alia du processus d'inspection prévu au Règlement:

«17. Chaque bâtiment visé par la garantie doit être inspecté avant la réception. Cette inspection doit être effectuée conjointement par l'entrepreneur et le bénéficiaire à partir d'une liste préétablie d'éléments à vérifier fournie par l'administrateur et adaptée à chaque catégorie de bâtiments. Le bénéficiaire peut être assisté par une personne de son choix.»

Les soulignés sont de nous.

et de l’économie de notre droit.

[21] Toutefois, la Déclaration de réception qui constate l'acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment, avec indication de travaux si approprié[9], comporte avec raison la signature de l'Entrepreneur et est selon nous de l'essence d'un contrat synallagmatique constaté par la signature des parties, afin de refléter entre autre le processus d’inspection pour fins de réception du bâtiment au Règlement qui mentionne une liste préétablie à l’article 17 du Règlement (voir ci-dessus).

[22] Cette liste préétablie est, selon le Tribunal, à titre de point de départ pour ces fins, mais sans plus; prévoir autrement serait d’un formalisme outré et contraire aux principes de jurisprudence qui supportent la règle d'interprétation libérale en matière de procédure civile énoncée à diverses reprises par nos cours, incluant notre Cour Suprême[10].

Analyse quant à la Preuve Testimoniale - Liste 14 Août

[23] Il s'agit donc d'établir si un écrit valablement fait, soit la Déclaration de réception, peut être modifié par preuve testimoniale, soit le témoignage qu'un document écrit a été remis à l'Entrepreneur et qu'il y a eu indication que celui-ci se devait d'être une dénonciation d'éléments à corriger ou à parachever dans le cadre du dossier sous litige.

[24] La Liste 14 août n'est pas signée ou contresignée et il n'y a aucune indication à la Déclaration de réception qu'une liste est jointe pour en faire partie intégrante ou autrement.

[25] Le Code civil[11] et l'économie de notre droit prévoient à ce sujet:

2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu'il n'y ait un commencement de preuve.

2864. La preuve par témoignage est admise lorsqu'il s'agit d'interpréter un écrit, de compléter un écrit manifestement incomplet ou d'attaquer la validité de l'acte juridique qu'il constate.

2865. Le commencement de preuve peut résulter d'un aveu ou d'un écrit émanant de la partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d'un élément matériel, lorsqu'un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué.

[26] Le Tribunal est d'avis, avec tout respect pour l'avis contraire[12], que l'article 2863 C.c.Q. et les principes qui en découlent trouvent application dans le cadre du Règlement et conséquemment que la Déclaration de réception ne peut être modifiée ou amendée par la Liste 14 août, celle-ci ne constituant pas dans les circonstances un commencement de preuve donnant ouverture à une preuve testimoniale, soit le témoignage du père du Bénéficiaire à l’effet que la Liste 14 août est dans son entièreté un ajout à la Déclaration de réception.

[27] Le Tribunal note d'autre part, de façon subsidiaire, s'il en était nécessaire, que certains des éléments contenus à la Déclaration de réception se retrouvent à la Liste 14 août et/ou à la Décision et qu'il ne peut donc être inféré autrement que les éléments à la Liste 14 août ont été considérés par les parties lors de la composition de la Déclaration de réception, que certains y sont compris et d'autres exclus, reflétant l'intention des signataires de la Déclaration de réception.

[28] Le Tribunal déclare donc la décision de l'Administrateur bien fondée quant aux points 3 à 8 de la Décision puisque non dénoncés par écrit en conformité du Règlement et maintient la décision de l'Administrateur relativement à ces points.

Analyse et Motifs - Point n^o 1

[29] Il a été mis en preuve et non contredit par l'Administrateur et l'Entrepreneur que l'échangeur d'air a été installé à un endroit autre que celui indiqué aux plans et devis, sans avis au Bénéficiaire.

[30] De plus, il a été mis en preuve et non contredit par l'Administrateur et l'Entrepreneur et constaté de visu par le soussigné que l'échangeur d'air a été installé dans ce qui est prévu d'être une salle de bains, le tout confirmé par le positionnement inter alia du brut de plomberie pour douche qui se retrouve au sol en adjacence verticale à l'échangeur d'air.

[31] Le Bénéficiaire affirme que l'Entrepreneur l'a avisé précédemment que l'échangeur d'air ne pouvait être installé à l'endroit initialement prévu aux plans parce que certains conduits ne pourraient être passés au plafond, tenant compte selon le Bénéficiaire entre autre d'un problème de design additionnel de ce plafond. Lors de l'enquête, aucune information contraire n'a été présentée par l'Entrepreneur ou l'Administrateur quant à cette affirmation.

[32] Le Bénéficiaire a requis que l'échangeur d'air soit repositionné dans sa future pièce technique ou se retrouvent déjà les panneaux d'entrées électriques.

[33] L'Administrateur indique à la Décision que:

«L'Entrepreneur a procédé à l'installation de l'échangeur d'air, en contradiction avec la position de la future douche.

Le Bénéficiaire demande que soit repositionné l'échangeur d'air dans sa future pièce technique, en face de l'escalier, de l'autre côté de la poutre centrale.

L'Entrepreneur devra repositionner l'échangeur d'air en dehors de la salle de bain, tout en respectant les dégagements nécessaires pour donner accès à cette salle d'eau à la base de l'escalier.»

[34] Une jurisprudence variée couvre diverses circonstances où le principe général de ne pas préconiser à l’entrepreneur une méthode correctrice spécifique (celui-ci déterminant les règles de l’art) est écarté[13]. Le Tribunal est d’avis que cette approche distinctive trouve application avec plus de facilité dans les cas où il n’est pas question initialement de corriger des malfaçons mais de requérir que les plans de construction soumis soient respectés ou, dans l’alternative que ceci se révèle soit impossible ou significativement onéreux ou créant une situation de transgression au Code du bâtiment, qu’une solution soit imposée par l’Administrateur sous le couvert d’une décision, ou si requis, comme c’est le cas aux présentes par le Tribunal dans l’absence d’accord ou de solution alternative acceptable aux parties ou d’indication concluante sous une décision de l’Administrateur.

[35] Tenant compte des éléments et de la détermination ci-dessus, que l’erreur initiale fut celle de l’Entrepreneur de ne pas respecter les plans préparés par lui ou pour son compte, que par la suite le positionnement déterminé par l’Entrepreneur est fautif, que certains pourraient qualifier de faute grossière, alors que situé dans une salle de bain au dessus d’un brut de plomberie pour douche, et considérant que l’Administrateur n’a indiqué que par une négative (que l’échangeur ne soit pas dans la salle de bain), il est nécessaire de confirmer que cet échangeur se devra d’être positionné dans la future pièce technique, inter alia puisqu’il n’y a pas d’autre solution appropriée dans un cadre d’économie générale, selon le Tribunal.

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

[36] ACCUEILLE la demande du Bénéficiaire quant au point N^o 1, le repositionnement de l’échangeur d’air;

[37] ORDONNE à l’Entrepreneur de repositionner l’échangeur d’air visé au Point n^o 1 de la Décision dans l’espace approprié sur le site de la pièce technique identifié par le Bénéficiaire, au sous-sol, avec tous raccords et connections requis, selon les règles de l’art, et ce dans les trente jours de calendrier de la date de réception de la présente décision arbitrale, et si cela n’est pas correctement effectué dans les délais, ORDONNE à l’Administrateur d’y pourvoir, sans autre avis ou délai, ET MAINTIEN juridiction quant à ce point.

[38] REJETTE la demande du Bénéficiaire quant aux points 3, 4, 5, 6 et 8 de la Décision;

[39] ORDONNE que l'Administrateur assume la totalité des frais du présent arbitrage.

DATE: 23 décembre 2008 _________________________

M^e Jean Philippe Ewart

Arbitre

[1] (L.R.Q. c. B-1.1, r.02) adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment (L.R.Q. c. B-1.1).

[6] Voir aussi la référence à l'article 1739 C.c.Q. à l'alinéa 4 de l'article 10 du Règlement.

[7] Voir Voyer c Bouchard (C.S. 1999-08.27) [1999] R.D.I. 611 ; et Fleurimont c. APCHQ inc. (C.S. 2001.12.19) dans cette dernière affaire, les faits précèdent l'adoption du Règlement tel qu'il se lit alors que le certificat APCHQ de garantie requérait conciliation, mais les principes étudiés demeurent applicables in extenso.

[8] Lluelles et Moore, Droit des obligations, Éditions Thémis, no. 2800 (et note 38 in fine) - 2803

[10] Plus particulièrement sous la plume de M. le juge Pratte dans l'arrêt Cité de Pont Viau c. Gauthier Mfg. Ltd [1978] 2 R.C.S. 516 (p. 519) ainsi que entre autre par Madame la juge L'Heureux Dubé dans l’affaire Québec (Communauté urbaine) c. Services de santé du Québec [1992] 1 S.C.R. 426 .

[11] Code Civil du Québec, L.Q. 1991, c. 64, articles 2863, 2864 et 2865.

[12] Inter alia, a contrario de Mukkar et Construction Nordi inc., Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070202001 et (40585-1 GQH) 2008-04-30.

[13] 9041-8922 Québec inc. (ART Construction) et Saucier, M. Claude Dupuis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 063956, 2005-11-18 :

«Comme l'entrepreneur n'a pas su prouver lors de l'audience que les mesures correctives qu'il préconise pouvaient éliminer les malfaçons, sa réclamation doit être rejetée et il devra effectuer les travaux de réparation tel qu'indiqué à la décision de l'administrateur»

Somico Construction inc. et Prégent, Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 0411-8199-GAMM et 8003-01-05, 2005-01-20

« La méthode corrective proposée par ce dernier est plus satisfaisante en l'espèce puisque celle préconisée par l'entrepreneur ne permettrait vraisemblablement pas de régler de façon définitive le problème»

Ménard et Entreprises Christian Dionne et Fils inc., M. Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 04-357 LS, 2006-07-03

«S'il est d'usage pour l'administrateur de ne pas s'immiscer dans la correction d'une malfaçon, ce n'est pas parce que le règlement ne lui donne pas ce pouvoir. Interpréter le règlement autrement laisserait les bénéficiaires à la merci d'un entrepreneur incompétent. Le pouvoir de décider inclut le pouvoir de choisir les travaux correctifs.»