Consultation - Régie du bâtiment du Québec

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : CCAC

ENTRE : MONIQUE LALIBERTÉ;

(ci-après le « Bénéficiaire »)

ET : 9198-9087 QUÉBEC INC.

(ci-après l’ « Entrepreneur »)

ET : LA GARANTIE ARBITRAT INC.

(ci-après l’« Administrateur »)

Dossier CCAC : S15-102102-NP

Décision

Arbitre : Me Pamela McGovern

Pour les Bénéficiaires : Madame Monique Laliberté

Pour l’Entrepreneur : Me Gilles Brunet

Pour l’Administrateur : Me Nancy Nantel

Date de la Décision : 20 novembre 2017

Identification complète des parties

Bénéficiaire : Monique Laliberté

[...]

Hudson (Quebec) [...]

Entrepreneur: 9198-9087 Québec Inc.

24, Boulevard de Vignory

Lorraine (Québec) J6Z 1V4

Et son procureur :

Me Gilles Brunet

Brunet & Robillard Avocats Inc.

1600, boul. St-Martin Est

Tour AS, suite 700

Laval (Québec) H7G 4R8

Administrateur : La Garantie Abitrat Inc.

7333, Place des Roseraies

Montréal (Québec) H1M 2X6

Et son procureur :

Me Nancy Nantel

7333, Place des Roseraies, bureau 300

Montréal (Québec) H1M 2X6

Plumitif

19.10.2015 Lettre de demande d’arbitrage suite à la décision rendue le 8 septembre 2015

26.10.2015 Lettre du Centre d’arbitrage accusant réception de la demande d’arbitrage

13.01.2016 Fax de Me Gilles Brunet à M. Robert Roberge avec, en annexe, les échanges à partir du 16 décembre 2015 concernant les débats à faire valoir en d’arbitrage

11.03.2016 Lettre provenant du procureur de l’Administrateur avec un cahier de pièces conformément aux dispositions de l’article 109 du Règlement

04.04.2016 Lettre provenant du Bénéficiaire aux parties avec documents

11.07.2017 Me McGovern est nommée à titre d’arbitre dans le dossier

21.08.2017 Lettre de Me Brunet à Me McGovern avec le rapport de l’expert Martin Morissette daté du 28 avril 2016

21.08.2017 Appel conférence⁄ conférence de gestion et procès-verbal. Audition fixée au 26 septembre 2017 à 9h30

28.08.2017 Courriel de Me McGovern à Mme Noble et à toutes les parties concernant les témoins

29.08.2017 Document transmis par Mme Laliberté avec le rapport d’expert de L. Denoncourt remis le 23 février 2015 accompagné de certains échanges :

· Communications entre Mme N. Poirier et M. Laliberté

· Correspondances avec Abritat

· Lettre à Me Julie Houle

· Factures justificatives

26.09.2017 Audition

Admissions

[1] Le 22 août 2014, un acte de vente a été signé entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur concernant la propriété située au [...], Hudson, Québec, tel qu’il appert du document produit sous A-2 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

[2] Un contrat de garantie émis par l’Administrateur a été signé en contrepartie, soit en août 2014 par l’Entrepreneur et en février 2015 par le Bénéficiaire, tel qu’il appert du document produit sous la cote A-3 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

[3] Le 26 février 2015, un avis de dénonciation a été transmis à l’Entrepreneur par le procureur du Bénéficiaire concernant, entre autres, une inondation d’eau au sous-sol de l’immeuble. Une copie de l’avis a été envoyée à l’Administrateur, tel qu’il appert des documents produits sous A-4 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

[4] Le 13 mars 2015, le Bénéficiaire a transmis une demande de réclamation, tel qu’il appert d’une copie de la demande produite sous A-5 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

[5] Le 18 mars 2015, une visite a eu lieu et un rapport a été produit le 23 mars 2015 par un expert mandaté par l’Entrepreneur, tel qu’il appert d’une copie du rapport produite sous A-7 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

[6] Le 23 mars 2015, l’Administrateur a avisé l’Entrepreneur de la demande de réclamation, tel qu’il appert d’une copie de la lettre produite sous A-6 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

[7] Le 17 avril 2015, le procureur de l’Entrepreneur a répondu au procureur du Bénéficiaire niant, en partie, toute responsabilité pour les problèmes soulevés dans la lettre A-6, tel qu’il appert d’une copie de la lettre produite sous A-8 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

[8] Le 8 septembre 2015, l’inspecteur Robert Roberge a émis son rapport suite à la réclamation du Bénéficiaire accueillant les points 1 à 3 et rejetant le point 4, tel qu’il appert d’une copie du rapport produite sous A-9 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

[9] Le 19 octobre 2015, l’Entrepreneur a avisé l’Administrateur de son désaccord avec la décision de l’Administrateur en ce qui concerne les points 1 et 3, tel qu’il appert d’une copie de la lettre produite sous A-10 dans le cahier de pièces de l’Administrateur

[10] Le 26 octobre 2015, le Centre d’arbitrage a avisé les parties de la demande d’arbitrage de l’Entrepreneur, tel qu’il appert d’une copie de la lettre produite sous A-10 dans le cahier de pièces de l’Administrateur;

Questions en litige

[11] L’Entrepreneur soulève deux questions : (1) la prescription du recours en vertu du plan de garantie et (2) la responsabilité de l’Entrepreneur pour les problèmes d’infiltration d’eau au sous-sol liés à la pompe de puisard;

Valeur en litige

[12] La valeur en litige est de classe 3 (15 001 $ @ 30 000 $);

Position des parties sur la question de la période de couverture du plan

L’Entrepreneur

[13] L’Entrepreneur a porté une partie de la décision du 8 septembre 2015 en arbitrage puisqu’il est d’avis que la maison était prête pour le Bénéficiaire le 15 mars 2013 ou, au plus tard au mois de juin 2013. Si tel est le cas, il plaide que la couverture du plan de garantie devrait être calculée à partir de cette date (soit mars ou juin 2013);

[14] Afin d’appuyer cet argument, l’Entrepreneur réfère à plusieurs faits, notamment :

1. L’offre d’achat entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur a été signée le 12 septembre 2012, tel qu’il appert du document intitulé « Preliminary Contract » (Contrat préliminaire), produit lors de l’audition sous la cote E-1;

2. Le paragraphe 1 de E-1 prévoit que la date prévue pour la livraison de la propriété était le 15 mars 2013;

3. L’institution financière de l’Entrepreneur a avisé que l’inspection, qui aurait eu lieu en juillet 2013, confirmait que les travaux étaient effectués à 100%, tel qu’il appert du document produit sous la cote E-5 lors de l’audition;

4. La feuille d’ajustement annexée à l’acte de vente du 22 août 2014 indique que l’acheteur (le Bénéficiaire) était responsable pour le paiement des taxes depuis le 15 mars 2013, tel qu’il appert du document produit sous la cote E-2 lors de l’audition;

[15] Le représentant de l’Entrepreneur M. René Schubert, a témoigné qu’il a accepté de reporter l’aménagement paysager de la propriété, ce qui a retardé la « fin des travaux » à l’été 2013;

[16] À l’automne 2013, la maison du Bénéficiaire n’avait pas encore été vendue et M. Schubert a demandé au Bénéficiaire de faire un autre dépôt en prévision de l’achat de la propriété. Le dépôt a été fait au mois de mars 2014;

[17] Le Bénéficiaire et l’Entrepreneur ont signé l’acte de vente en août 2014, tel qu’il appert du document produit sous la cote A-2;

[18] Le Bénéficiaire a seulement emménagé dans la propriété en 2016 et puisque l’Entrepreneur voulait montrer la maison comme « maison modèle », une promesse de location résidentielle a été signée par l’Entrepreneur et le Bénéficiaire le 4 septembre 2014, tel qu’il appert du document produit sous la cote E-3 (A) lors de l’audition;

[19] Un bail entre l’Entrepreneur et le Bénéficiaire a été signé le 15 septembre 2014 pour une période de six mois et demi, soit entre le 15 septembre 2014 et le 31 mars 2015, tel qu’il appert du document produit sous la cote E-3(B) lors de l’audition;

[20] M. Schubert a témoigné que la propriété a servi comme maison modèle pendant la période du bail E-3 (B);

Le Bénéficiaire

[21] Mme Laliberté, la Bénéficiaire, a témoigné que lors de la signature de l’offre d’achat en septembre 2012, il y aurait eu une entente verbale à l’effet que l’achat était conditionnel à la vente de sa maison située au 100 rue Mayfair, à Hudson;

[22] Lorsque l’Entrepreneur l’a avisé que la propriété était prête pour occupation, le Bénéficiaire a confirmé que sa maison n’avait pas encore été vendue et, pour démontrer sa bonne foi, un dépôt de 100 000,00$ a été fait au mois de mars 2014;

[23] L’acte de vente a été signé au mois d’août 2014 à quel moment le Bénéficiaire a eu les clés de la propriété mais a seulement emménagé en août 2016, suite à la vente de sa maison sur la rue Mayfair;

[24] Le Bénéficiaire a confirmé que l’Entrepreneur a utilisé la propriété à titre de « maison modèle » après la signature de l’acte de vente au mois d’août 2014, tel que confirmé par le Bail produit sous la cote E-3 (B);

L’Administrateur

[25] L’inspecteur de l’Administrateur M. Robert Roberge a témoigné qu’il a indiqué que la date de réception du bâtiment était le 22 août 2014 dans son rapport A-9, suite à sa discussion avec les parties lors de la visite du 11 août 2015;

[26] Suite aux explications qu’il a reçu lors de cette visite, M. Roberge a compris que nonobstant le fait que la propriété avait été finie en 2013, le Bénéficiaire a seulement pris possession de la résidence en août 2014;

[27] M. Roberge a référé le Tribunal au formulaire d’inspection pré-réception du bâtiment produit avec le cahier des pièces de l’Administrateur sous A-1, qui indique la date du 22 août 2014. Il est important de noter que ce document porte uniquement la signature de l’Entrepreneur;

Décision sur la question de la couverture du plan de garantie

[28] Le Tribunal conclut que la date du début de la couverture du plan de garantie est le 22 août 2014 et, réfère, entre autres, au paragraphe intitulé Possession dans l’acte de vente qui prévoit :

L’acheteur devient propriétaire de l’immeuble avec possession et occupation à compter des présentes.

[29] Les parties, incluant l’Entrepreneur, ont avisé l’inspecteur Roberge, lors de sa visite au mois d’aout 2015, qu’ils s’entendaient que la réception de la propriété a eu lieu le 22 août 2014;

[30] De plus, le formulaire d’inspection pré-réception du bâtiment (A-1) a été signé par l’Entrepreneur le 22 août 2014;

[31] L’Entrepreneur a plaidé que la date de la réception de l’ouvrage peut survenir avant ou après la fin des travaux. À cet égard, le Tribunal d’arbitrage s’est référé à la décision rendue par l’Honorable Raoul P. Barbe dans Giroux c. Parent et al.[1];

[32] Dans cette affaire, le juge Barbe a noté que « Lorsque le client néglige ou refuse…de recevoir les travaux, alors que ceux-ci sont complétés et que l’ouvrage est prêt pour l’usage auquel il est destiné, la garantie pour les vices et malfaçons commence à partir du jour où le client aurait dû recevoir l’ouvrage, soit le jour de la fin des travaux »[2];

[33] Le Tribunal d’arbitrage tient à souligner que les faits dans la décision Giroux sont différents des faits dans le présent dossier. Le Bénéficiaire n’a jamais été mis en demeure de prendre possession de la propriété;

[34] Or, dans la présente affaire, l’Entrepreneur a signé le formulaire A-1 daté du 22 août 2014, l’acte de vente est daté du 22 août 2014 et les parties ont convenu devant l’inspecteur Roberge que la réception du bâtiment a eu lieu le 22 août 2014;

[35] Conséquemment, l’Entrepreneur ne peut pas plaider que la date du début de la période de couverture du plan de garantie est une date autre que le 22 août 2014;

Les problèmes d’infiltration d’eau au sous-sol liés à la pompe de puisard

[36] Une infiltration d’eau s’est produite au sous-sol de la propriété le 3 janvier 2015;

[37] La réclamation du Bénéficiaire sur ce point a été accueillie par l’inspecteur dans son rapport du 8 septembre 2015 et l’Entrepreneur a été ordonné de remettre les lieux dans leur état d’origine en complétant les travaux correctifs requis au sous-sol de la propriété;

[38] Le 19 octobre 2015, l’Entrepreneur a avisé l’Administrateur qu’il contestait cette conclusion puisque selon un rapport préparé par le service technique de l’APCHQ, les raisons pour lesquelles la pompe a cessé de fonctionner étaient inconnues, tel qu’il appert d’une copie de la lettre produite dans le cahier de l’Administrateur sous A-10;

[39] Le rapport de l’APCHQ a été produit dans le cahier de l’Administrateur sous A-7;

[40] Les parties ont déposé 3 rapports concernant la pompe à l’origine de l’infiltration d’eau incluant le rapport de l’APCHQ A-7;

[41] Le rapport daté du 23 février 2015 et rédigé par Louis Denoncourt & Associés Inc., a été produit par le Bénéficiaire sous B-1 et conclut :

Quant à la pompe qui était en place lors du sinistre, nous l’avons examinée, et nous l’avons trouvée fonctionnelle. En fait, ce serait cette même pompe qui aurait été utilisée pour vidanger le sous-sol inondé, après avoir contrepassé son interrupteur à flotte. Notre manipulation et notre essai de l’interrupteur n’ont rien révélé d’anormal.

À l’égard du mauvais fonctionnement de la pompe et de son interrupteur au moment du sinistre, un premier intervenant a constaté que le couvercle du bassin était en place, mais qu’un morceau de styromousse s’est décoincé et a flotté lorsqu’il a manipulé le mécanisme de la flotte de l’interrupteur. Il a conclu que le débris empêchait le libre mouvement de la flotte, et le démarrage de la pompe. Nous sommes du même avis.

Étant donné la présence du couvercle sur le bassin, il y a lieu de conclure que le morceau de styromousse qui a empêché le démarrage de la pompe (causant l’inondation) était présent dans le bassin lors de l’installation du couvercle, vraisemblablement lors de la construction.

[42] L’Entrepreneur a déposé un rapport daté du 28 avril 2016 et préparé par l’ingénieur Martin Morissette de CEP, sous E-6;

[43] Le rapport E-6 conclut :

Nous sommes d’avis que le sinistre aurait été engendré par le mauvais fonctionnement du flotteur de la pompe.

Les vérifications et les essais que nous avons effectués sur la pompe à l’étude ont révélé que cette dernière fonctionnait normalement. Cependant, le support de l’interrupteur-flotteur était déformé et pouvait donc bouger. Cela pouvait dans certaines conditions nuire au mouvement normal du flotteur et empêcher le démarrage de la pompe (essais). De plus, il est possible que lors du sinistre, la conduite (noire) du renvoi du système d’adoucissement d’eau, entrait en contact avec le boitier de l’interrupteur-flotteur ou le flotteur lui-même, empêchant ainsi ce dernier de bouger normalement et d’ainsi activer le démarrage de la pompe.

Enfin, il est possible que le mauvais fonctionnement du flotteur soit le résultat de la présence d’un objet dans le puisard (corps étranger), qui pouvait coincer le flotteur. La facture de Spec Services inc ne donne pas plus d’information concernant le coincement du flotteur ou l’état du support de l’interrupteur-flotteur lors de leur intervention le jour du sinistre.

Nous sommes d’avis que le mauvais fonctionnement du flotteur pourrait être également une combinaison de ces scénarios.

[44] Nonobstant cette conclusion, le rapport E-6 prévoit également que le mauvais fonctionnement du flotteur de la pompe serait vraisemblablement en lien avec les activités associées à l’installation du système d’adoucissement d’eau;

[45] À cet égard, l’Entrepreneur ainsi que le Bénéficiaire ont confirmé qu’un système d’adoucissement d’eau a été installé par le Bénéficiaire pendant l’automne 2014;

[46] M. Dominic Dion a témoigné lors de l’audition. Il est un gérant de chantier pour Habitation Robert et a été impliqué à la demande l’Entrepreneur lors de la construction du projet Whitlock West. La propriété fait partie de ce projet;

[47] Le 3 janvier 2015 et suite à un appel d’un représentant de l’Entrepreneur (locataire de la propriété), M. Dion est allé sur les lieux et a constaté l’eau dans le sous-sol de la propriété. Il a vérifié si la pompe fonctionnait et lorsqu’il s’est appuyé sur un tuyau, la pompe s’est déclenchée. Par ailleurs, il n’a pas constaté de débris autour de la pompe;

[48] M. Dion est retourné sur les lieux quelques jours plus tard puisque la pompe a cessé de fonctionner. À la demande d’une représentante de l’Entrepreneur, il a procédé au remplacement de la pompe;

[49] Lors de cette deuxième visite, il a noté que la pompe a recommencé à fonctionner lorsqu’il l’a « à peine touché »;

[50] L’inspecteur Roberge a témoigné pour l’Administrateur et a conclu que la pompe aurait arrêté de fonctionner en raison d’une surchauffe. Lorsqu’il était sur les lieux pendant environ une heure au mois d’août 2015, il a constaté que la pompe s’est déclenchée environ 40 fois. Il est d’avis que la propriété est située dans un endroit où il y avait beaucoup d’eau. Il a témoigné que « la maison est comme une chaloupe qui flotte dans l’eau »;

[51] M. Roberge a noté la présence d’un système d’adoucissement d’eau situé à plus de 4 pouces de la flotte de la pompe. Afin que ce système soit une des causes possibles du mauvais fonctionnement de la pompe, il aurait fallu que la tuyauterie soit « sur la pompe » ce qui n’était pas le cas selon les photos produites lors de l’audition (voir photos annexées aux rapports A-7 et E-6);

[52] Conséquemment, M. Roberge a conclu, par élimination, que la pompe fonctionnait mal puisqu’elle était trop sollicitée vu les conditions environnementales autour de la propriété;

Décision sur les problèmes d’infiltration d’eau au sous-sol liés à la pompe de puisard

[53] L’Entrepreneur a plaidé que l’exclusion prévue à l’article 12.3 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments neufs (le « Règlement) s’applique dans le présent dossier. Sont exclues:

3. Les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire tels l’entretien inadéquat, la mauvaise utilisation du bâtiment ainsi que celles qui résultent de suppressions, modifications ou ajouts réalisés par le bénéficiaire;

[54] À cet égard, l’Entrepreneur plaide que l’installation du système d’adoucissement d’eau aurait été à l’origine du bris de la pompe survenu le 3 janvier 2015;

[55] De plus, toujours selon l’Entrepreneur, puisque la cause exacte du bris n’a pas été clairement identifiée par les experts Denoncourt ou CEP, les seules causes possibles doivent être liées aux travaux effectués lors de l’installation du système d’adoucissement ou bien, au système d’adoucissement lui-même;

[56] Chaque dossier est un cas d’espèce et dans la présente affaire, il n’y a pas eu de preuve permettant de conclure que la cause du bris résultait de l’installation du système d’adoucissement d’eau ou de la présence d’un corps étranger. À cet égard, le témoin Dominic Dion n’a pas constaté la présence de débris lorsqu’il est allé sur les lieux le 3 janvier 2015;

[57] Conséquemment, après avoir pris en considération les témoignages et la preuve soumise lors de l’audition, le Tribunal d’arbitrage conclut que l’Entrepreneur n’a pas établi une preuve suffisante permettant de renverser la décision de l’Administrateur;

[58] Quant aux frais, puisque la présente décision maintient la décision de l’Administrateur, il y aura départage des coûts entre l’Entrepreneur et l’Administrateur, conformément à l’article 123 du Règlement;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

MAINTIENT la décision de l’Administrateur;

REJETTE la demande d’arbitrage de l’Entrepreneur;

RÉSERVE à l’Administrateur ses droits à être indemnisé par l’Entrepreneur, pour tous travaux, toutes actions et toutes sommes versées incluant les coûts exigibles pour l’arbitrage en ses lieux et place, et ce conformément à la Convention d’adhésion prévue à l’article 78 du Règlement;

Le tout, avec les coûts du présent arbitrage partagés entre l’Entrepreneur et l’Administrateur conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, avec les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de la facture émise par l’organisme d’arbitrage, après un délai de grâce de 30 jours.

Montréal, le 20 novembre 2017

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Me Pamela McGovern

Arbitre / CCAC