ARBITRAGE

En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

Dossier:

2009-11-016 Dossier :2009-11-017

APCHQ :

105238-2 APCHQ:105227-1

Date :

26 mai 2010 Date : 26 mai 2010

DEVANT L’ARBITRE :

JEAN MORISSETTE

JACQUES PAPAZIAN THIERRY ULC

Bénéficiaire Bénéficiaire

9137-7937 QUÉBEC INC. 9137-7937 QUÉBEC INC.

ATTITUDE NORD IMMOBILIER ATTITUDE NORD IMMOBILIER

L’Entrepreneur L’Entrepreneur

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS LA GARANTIE DES BÂTIMENTS

RÉSIDENTIELS NEUFS DE l’APCHQ INC. RÉSIDENTIELS NEUFS DE l’APCHQ INC

L’Administrateur de la Garantie L’Administrateur de la Garantie

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SENTENCE ARBITRALE

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[1] Les bénéficiaires, Jacques Papazian et Thierry ULC, ont chacun déposé une demande contestant le rejet de remboursement d’acompte pour la construction d’unité d’habitation sujet de la garantie;

[2] Ces dossiers sont liés et les parties ont convenu d’une seule audition pour leur traitement;

[3] À l’audition, les bénéficiaires sont absents et représentés par leurs procureurs;

[4] Les parties n’ont présenté aucune requête préliminaire ou objection à l’audition, à la procédure telle qu’inscrite de même qu’au dépôt des pièces soumises par les parties;

[5] Les cahiers de l’administrateur au dossier Thierry ULC, les pièces A-1 à A-8, de même que les pièces A-1 à A-9 au dossier de Jacques Papazian, sont ainsi considérés comme validement déposés;

[6] La pièce B-1 : désistement de la demande des bénéficiaires au dossier de la cour Supérieure du district de Terrebonne, numéro 700-17-005090-088 et la pièce P-2 : plumitif de ce dossier judiciaire devant un tribunal de droit commun, sont déposées de consentement;

[7] Du consentement des parties, les pièces suivantes ont aussi été déposées :

♦ Pièce B-3 : Datée du 9 novembre 2006; Annexe B → Promesse de revente de condominium;

♦ Pièce A-10 : Contrat préliminaire et contrat de garantie du 22 avril 2007 visant l’unité d’habitation 301 de l’immeuble La Coupole dans le projet immobilier Delacroix Ste-Adèle entre l’entrepreneur 9137-7937 Québec inc. (vendeur) Yvonne Bédard et Michel Lanctot (acheteur);

♦ Pièce A-11 : Lettre du 12 mai 2010 adressée par les procureurs de l’administrateur aux avocats des bénéficiaires;

[8] Les parties étant représentées par avocat et en l’absence de requête la contestant, ma nomination et juridiction sont valides;

[9] Aucun témoin n’a été entendu et la preuve versée est documentaire. Ainsi, cette preuve documentaire déposée de consentement est considérée avérée et véritable;

[10] L’entrepreneur a fait cession de ses biens, vers le 28 avril 2009, pièce A-7, et ne participe pas à l’arbitrage. Ma décision sera exécutoire contre lui par défaut;

[11] Le désistement, pièce B-1, permet aux bénéficiaires de rendre inopérantes les décisions de l’administrateur du 11 décembre 2009, rendues par madame Joanne Tremblay. Effectivement, le rejet des demandes de remboursement d’acompte des bénéficiaires pour litispendance et absence de juridiction est ainsi écarté;

[12] L’historique des relations des parties en cause se résume ainsi :

♦ 8 juin 2005 : Jacques Papazian et l’Entrepreneur conviennent de l’achat de l’unité d’habitation numéro 301 (pièce A-1, cahier Jacques Papazian);

♦ 20 juin 2005 : Jacques Papazian verse un premier acompte de 24 183,50 $ (pièce A-3, cahier Jacques Papazian);

♦ 22 avril 2005 : Deuxième acompte de 32 716,33 $ sur l’unité 301 (pièce A-3, cahier Jacques Papazian);

♦ 28 août 2006 : Troisième acompte de 32 716,33 $ sur l’unité 301 (pièce A-3, cahier Jacques Papazian);

♦ 1^er novembre 2006 : Quatrième et dernier acompte de 16 358,17 $ pour un total de 105 974,33 $ (pièce A-3, cahier Jacques Papazian);

♦ 9 novembre 2006 :Thierry ULC et l’Entrepreneur conviennenet de l’achat de l’unité d’habitation numéro 101 (pièce A-2, cahier Thierry ULC);

♦ 9 novembre 2006 : Les bénéficiaires Thierry ULC et Jacques Papazian interviennent à une entente intitulée Annexe B - Promesse de revente de condominium (pièce B-3) qui indique à son premier paragraphe, ici reproduit, inter alia :

« La présente entente est une annexe faisant partie intégrante du Contrat préliminaire et contrat de garantie (APCHQ) signé ce jour pour l’achat de l’unité C-101 dans La Coupole, à Delacroix Sainte-Adèle, et s’ajoute également aux documents faisant partie intégrante au Contrat préliminaire et contrat de garantie (APCHQ) signés précédemment pour l’achat de l’unité C-301 dans La Coupole. »

♦ 13 novembre 2006 : Versement de l’acompte de 60 000,00 $ indiqué au contrat d’achat de l’unité 101 (pièce A-2, cahier Thierry ULC);

♦ 22 avril 2007 : Vente de l’unité 301 à des tiers, Yvonne Bédard et Michel Lanctot, pièce A-10;

♦ 10 mai 2007 : Avis d’annulation du contrat préliminaire et contrat de garantie du 8 juin 2005 concernant l’unité 301 en faveur des tiers acquéreurs (pièce A-2(a)), cahier Jacques Papazian);

♦ 25 mai 2007 : Avis d’annulation du contrat de garantie pour l’unité 301 transmis à Jacques Papazian (en l’absence du bénéficiaire qui témoignerait au contraire, il m’apparaît probable que cet avis a été reçu), (pièce A-2(b) cahier Jacques Papazian);

♦ 10 juillet 2009 : Demande de remboursement d’acompte à l’administrateur pour Jacques Papazian pour l’unité 301 (pièce A-5, cahier Jacques Papazian);

♦ 10 juillet 2009 : Demande de remboursement d’acompte de Thierry ULC à l’administrateur pour l’unité 101 (pièce A-4, cahier Thierry ULC);

♦ 11 décembre 2009; Décision de l’administrateur rejetant la demande de Jacques Papazian (pièce A-8, cahier Jacques Papazian);

♦ 11 décembre 2009 : Décision de l’administrateur rejetant la demande de Thierry ULC (pièce A-7, cahier Thierry ULC);

[13] Suivant l’article 30(1) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c. B-1.1, art. 185 , par. 19.3 à 19.6, 38 et 192), ci-après nommé le Règlement, la protection de remboursement des acomptes pour une unité d’habitation détenue en copropriété divise est limitée à 39 000,00 $;

[14] Les acomptes ayant été effectués au delà du plafond de 39 000,00 $, est-ce que l’administrateur est tenu d’en effectuer le remboursement pour chacune des unités 101 et 301, entendu que l’entrepreneur a fait cession de ses biens?

[15] Effectivement, l’article 26 établit que la garantie couvre les acomptes versés par le bénéficiaire. Cet article se lit ainsi :

Article 26. « La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir :

1° dans le cas d’un contrat de vente :

a) soit les acomptes versés par le bénéficiaire;

b) soit le parachèvement des travaux lorsque le bénéficiaire est détenteur des titres de propriété et qu’une entente à cet effet intervient avec l’administrateur;

2° dans le cas d’un contrat d’entreprise :

a) soit les acomptes versés par le bénéficiaire à la condition qu’il n’y ait pas d’enrichissement injustifié de ce dernier;

b) soit le parachèvement des travaux lorsqu’une entente à cet effet intervient avec l’administrateur;

3° le relogement, le déménagement et l’entreposage des biens du bénéficiaire dans le cas suivants :

a) le bénéficiaire ne peut prendre de réception du bâtiment à la date convenue avec l’entrepreneur à moins que les acomptes ne soient remboursés;

b) il ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l’entrepreneur afin de permettre à l’administrateur de parachever le bâtiment.

Article 30. « La garantie d'un plan relative à un bâtiment détenu en copropriété divise est limitée aux montants suivants:

1° pour les acomptes, 30 000 $ par fraction prévue à la déclaration de copropriété; (39 000 $ pour les travaux de construction débutant à compter du 7 août 2006)

D. 841-98, a. 26. »

(les soulignés du soussigné)

[16] La prémisse à cette garantie des acomptes versés étant qu’il existe un contrat conclu entre un bénéficiaire et un entrepreneur pour l’unité d’habitation résidentielle détenue en copropriété (art. 2 du Règlement). L’existence de ces contrats est prouvée par le dépôt des pièces A-1 dans les cahiers de pièces dans les dossiers Jacques Papazian et Thierry ULC;

[17] À l’audition, l’administrateur convient que le dépôt du désistement, B-1, rend caduque la situation de litispendance et admet la validité de la demande de remboursement d’acompte pour l’unité 101 dans le dossier de Thierry ULC jusqu’à concurrence du plafond de 39 000,00 $. Je rendrai donc une décision dans ce sens;

[18] Par ailleurs, l’administrateur fait valoir l’annulation convenue du contrat de garantie pour l’unité 301 et demande le rejet de la réclamation du Bénéficiaire Jacques Papazian;

[19] Pour appuyer ses prétentions, le procureur de l’administrateur soutient que les bénéficiaires et l’entrepreneur dans la convention du 9 novembre 2006 conviennent de modalités quant à la nullité du contrat préliminaire du 8 juin 2005, concernant l’unité C-301, (pièce A-1, du cahier de pièces de Jacques Papazian);

[20] À la lecture de ce document, déposé de consentement et sans autre preuve au contraire, il m’apparaît évident que les parties choisissent de transiger comme des gens avisés, au courant de leur situation respective et de manière réfléchie;

[21] On constate à ce document, pièce B-3 que Monsieur Jacques Papazian est titulaire des droits sur l’unité 301 et intervient comme la personne autorisée pour Thierry ULC, personne morale constituée sous la loi de la province de l’Alberta qui détient des droits sur l’unité 101;

[22] Ce document B-3, à ses quatre premiers articles fait état des liens contractuels unissant les parties. Aux articles 5 et 6, ils conviennent en cas de vente de l’unité 301 d’un partage d’un profit éventuel. Puis à l’article huit (8), les parties s’entendent de la façon suivante :

8. « Également, advenant le cas où au 28 février 2007 ladite unité 301 n’aurait pas fait l’objet d’une Promesse d’achat entre le Vendeur et un nouveau Promettant-acheteur (nouvel acheteur), le Vendeur s’engage par la présente à annuler le Contrat préliminaire et contrat de garantie (APCHQ) signé le 8 juin 2005 pour l’unité C-301 avec le Promettant-acheteur 301 et ce, de la manière suivante :

8.1 Dégager entièrement le présent Prometteur-acheteur de toute obligation que ce dernier pourrait avoir à l’égard du Vendeur pour ladite unité 301;

8.2 Rembourser intégralement les acomptes versés au Vendeur par le Promettant-acheteur 301 pour ladite unité 301, lesquelles totalisent à ce jour tel que stipulé au paragraphe 2 des présentes, la somme de cent quatorze mille cinq cent sept dollars et 16 cents (114 507.16 $) et ce, en transportant entièrement ladite somme en paiement partiel de 114 507.16 $ applicable contre le prix d’achat de l’unité C-101;

8.3 Remettre également au Promettant-acheteur 301 une somme de soixante-cinq mille cinq cent soixante-douze dollars (65 572.00 $), soit la différence entre 284 428.00 $ et 350 000.00 $ (ce dernier montant représentant la plus-value convenue de l’unité 301 dans le cas présent), étant convenu d’avance par la présente que ledit montant de 65 572.00 $ représente le règlement complet et final mutuellement accepté à l’avance par la présente pour tout intérêt, compensation, pénalité, frais, taxes, rendement, profit, plus-value ou réclamation, de quelque nature que ce soit, pouvant être réclamé au Vendeur par le Promettant-acheteur 301 ou le Promettant-acheteur de l’unité C-101 relativement à ladite unité 301; »

[23] Cette convention est claire et ne porte pas à interprétation. L’article 8 mentionne qu’advenant que l’unité 301 ne trouve pas preneur avant le 28 février 2007, le contrat préliminaire et de garantie (pièce A-1, cahier de Jacques Papazian) sera annulé et les acomptes versés et plus-value convenue (114 507,16 $ plus 65 572,00 $) seront appliqués sur l’achat de l’unité 101;

[24] La revente de l’unité 301 n’a pas été conclue au 28 février 2007. À cette date, conformément à cette convention B-3, la loi des parties, le montant de 179 629,16 $ est imputé en paiement sur l’achat de l’unité 101 (au profit de Thierry ULC, personne morale liée à Jacques Papazian). Je souligne que les parties signataires à cette entente déterminent même la valeur d’une plus-value prise par l’unité d’habitation 301 et transigent sur cet aspect;

[25] Je n’ai pas de preuve qui me permettrait de décider autrement. En fait et bien au contraire, les pièces A-2 (a) et A-2 (b) du cahier de Jacques Papazian confirment le résultat convenu au document B-3 en démontrant la nullité du contrat préliminaire du 8 juin 2005, pièce A-1;

[26] Vu la nullité conventionnelle du contrat de garantie (pièce A-1 du cahier Jacques Papazian), il n’existe pas de lien entre le bénéficiaire Jacques Papazian, l’entrepreneur et l’administrateur et je rejetterai cette demande;

LES FRAIS

[27] Le procureur de l’administrateur demande de faire porter les frais de l’arbitrage aux bénéficiaires puisqu’il a fait une offre de règlement qui est exactement calquée sur les conclusions inscrites à la pièce B-3 et qui sont essentiellement les mêmes auxquelles j’arrive après l’enquête et l’audition;

[28] Selon le savant procureur de l’administrateur, si les bénéficiaires avaient accepté l’offre de règlement exprimée la vielle de l’audition dans sa lettre du 12 mai 2010, pièce A-11, les coûts de l’arbitrage du temps d’audition et de rédaction de la présente décision n’auraient pas été nécessaires;

[29] Il va de soi qu’en cas d’entente et d’un avis en ce sens reçu en temps opportun à mon bureau, l’audition et le temps de rédaction auraient été moindres;

[30] Je remarque que l’offre de règlement de paiement de 39 000,00 $ est tout de même faite conditionnellement alors que l’administrateur a en main la documentation appuyant le remboursement depuis plus de temps;

[31] Par ailleurs, je comprends aussi que la reconnaissance du bien fondé d’une des demandes de remboursement de 39 000,00 $, sans condition, n’a été exprimée qu’à l’audition;

[32] En fait, l’administrateur sait qu’il doit payer au bénéficiaire Thierry ULC la somme de 39 000,00 $ et, en date de l’audition ne l’a pas encore fait;

[33] Dans ces circonstances, je ne peux tenir rigueur aux bénéficiaires de s’assurer d’une audition pour le prononcé de l’ordonnance d’un des deux remboursements, et ne trouve pas de motif suffisant pour décider contrairement aux dispositions des articles 37 et 123 du Règlement;

POUR ET PAR CES MOTIFS ,

DONNE ACTE de la reconnaissance de la validité de la demande d’arbitrage du bénéficiaire Thierry ULC par l’administrateur;

CONDAMNE l’Entrepreneur et en vertu du règlement l’Administrateur à payer au bénéficiaire Thierry ULC la somme de 39 000,00 $;

REJETTE la demande d’arbitrage du bénéficiaire Jacques Papazian;

Les frais de l’arbitrage étant à la charge de l’Administrateur conformément des articles 37 et 123 du Règlement.

		JEAN MORISSETTE, arbitre
ME GENEVIEVE RAYMOND
Lalonde Geraghty Riendeau Lapierre
44, rue de Martigny Ouest
Saint-Jérôme (Québec) J7Y 2E9
Pour les bénéficiaires

ME PATRICK MARCOUX, Procureur de
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
Savoie Fournier Avocats
5930, rue Louis-H. Lafontaine,
Anjou (Québec) H1M 1S7


Date(s) d’audience :	26 mai 2010.

JACQUES PAPAZIAN THIERRY ULC

ME GENEVIEVE RAYMOND

Lalonde Geraghty Riendeau Lapierre

44, rue de Martigny Ouest

Saint-Jérôme (Québec) J7Y 2E9

Pour les bénéficiaires