Consultation - Régie du bâtiment du Québec

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :

Le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC)

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Entre David Richer

(ci-après « le Bénéficiaire »)

Et 9141-3873 Québec inc. (cession de biens juin 2010)

(ci-après « l’Entrepreneur »)

Et LA GARANTIE DES BATIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l’APCHQ Inc.

(ci-après « Administrateur mis en cause »)

N^o dossier Garantie :

137786-1

N^o dossier CCAC :

S10-260301-NP

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SENTENCE ARBITRALE

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Arbitre :

Alcide Fournier

Pour les bénéficiaires :

Me Geneviève Cadieux

Pour l’entrepreneur :

Nil

Pour l’administrateur :

Me François Laplante

Date(s) d’audience :

15 septembre et 22 septembre 2011

Lieu d’audience :

43, rue Lorraine, Shefford (Québec)

Date de la décision :

15 novembre 2011

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Identification des parties

Bénéficiaire :

M. David Richer

43, rue Lorraine, Shefford, Québec, J2M 1X5

Représenté par Me Geneviève Cadieux

du cabinet Arnault Thibault Cleroux

250 Place d’Youville, 2è étage

Montréal (Québec) H2Y 2B6

Entrepreneur :

9140-3873 Quebec inc.

Cette entreprise aurait fait cession de ses biens et n’existerait plus selon les informations recueillies à l’audience.

Administrateur :

La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ Inc.

5930, L.-H. Lafontaine, Anjou, (Québec)

Représenté par Me François Laplante du Cabinet Savoie & Fournier Avocats.

Historique du dossier

19 septembre 2007 : Contrat préliminaire et contrat de garantie

27 novembre 2007 : Acte de vente

1^er décembre 2007 : Formulaire d’inspection pré réception

29 mai 2008 : Mise en demeure des Bénéficiaires adressée à l’entrepreneur

29 mai 2008 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur de la Garantie

17 juin 2008 : Demande de réclamation

25 juin 2008 : Avis de 15 jours à l’Entrepreneur

17 février 2009 : Rapport des Laboratoires de la Montérégie

21 septembre 2009 : Rapport des Laboratoires de la Montérégie

22 février 2010 : Décision de l’Administrateur

26 mars 2010 : Demande d’arbitrage

15 avril 2010 : Nomination de l’arbitre

21 avril 2010 : Me Laplante demande un délai afin de faire réaliser une expertise technique

23 septembre 2010 : Dépôt par l’Administrateur d’une étude géotechnique réalisée par Fondasol

21 avril 2011 : Après consultation des avocats et des experts, les dates d’audience retenues sont les 15-16 septembre 2011

15 septembre 2011 : Visite des lieux et audience à Shefford (Qué)

29 septembre 2011 : Plaidoiries entendues à Ville d’Anjou (Qué)

15 novembre 2011 : Sentence arbitrale

[1] Le 1^er décembre 2007, le Bénéficiaire a signé le formulaire de réception de sa maison sise au 43 rue Lorraine à Shefford, province de Québec.

[2] Le 30 mai 2008, le Bénéficiaire dénonce, entre autres éléments, la présence d’ocre ferreuse dans le sol de son immeuble.

[3] Suite à une inspection réalisée le 3 décembre 2009, l’Administrateur de la Garantie rend sa décision le 22 février 2010, à savoir :

5. Ocre ferreuse

Les faits

Le bénéficiaire dénonce la présence d’ocre ferreuse dans le sol présent au pourtour du bâtiment, situation qui aurait été découverte au niveau du fossé vers la mi-avril 2008 et pour laquelle l’entrepreneur aurait alors proposé l’installation de cheminée de nettoyage.

Selon un second rapport d’une expertise effectuée à la demande du bénéficiaire en mai 2009, la semelle de la fondation, en supposant que celle-ci ait une épaisseur de 300mm, serait partiellement située dans la nappe phréatique.

Aucune infiltration d’eau, présence excessive d’humidité ou autre conséquence directement attribuable à la situation n’a été constatée par le bénéficiaire au sous-sol du bâtiment.

L’inspection a permis de constater la présence de dépôts ferrugineux au bassin de captation, au conduit d’arrivée relié au drain extérieur ainsi qu’au conduit d’évacuation, ces dépôts étant essentiellement composés de fines particules s’étant introduites à l’intérieur du drain.

Le débit d’eau provenant du conduit d’arrivée correspondait aux conditions climatiques pluvieuses des heures ayant précédé l’inspection. L’ajustement de la pompe permettait au niveau du bassin de captation de demeurer continuellement entre la partie inférieure et la partie centrale du conduit d’arrivée, celui-ci ne demeurant jamais vide.

Il a été constaté que les descentes de gouttières n’éloignent pas l’eau recueillie à une distance suffisante de la fondation. Les pentes de terrain observées, bien que l’aménagement de celui-ci n’ait pas été complété, étaient adéquates et permettaient d’éloigner les eaux de surface du bâtiment.

Analyse et décision (points 4 et 5) :

De l’avis de l’administrateur, les situations observées lors de l’inspection rencontrent tous les critères de la malfaçon.

De plus, il appert que ces malfaçons n’étaient pas apparentes au moment de la réception pour un acheteur raisonnablement diligent.

En ce qui a trait au point 5, les faits énumérés démontrent que, malgré un niveau d’eau trop élevé au bassin de captation et la présence de dépôts ferrugineux, le système de drainage du bâtiment est fonctionnel.

Cependant, conformément aux recommandations formulées aux deux rapports d’expertise fournis par le bénéficiaire, l’entrepreneur devra procéder à l’installation de cheminées de nettoyage afin de permettre un entretien régulier du système de drainage de la fondation du bâtiment.

L’entrepreneur devra également corriger l’ajustement de la pompe submersible de façon à abaisser le niveau d’eau du bassin de captation et à s’assurer que le drain français et le conduit d’arrivée soient toujours vides à la fin d’un cycle d’évacuation.

Par conséquent, l’administrateur doit accueillir la demande de réclamation du bénéficiaire à l’égard de ces points.

[4] Le 26 mars 2010, le Bénéficiaire présente une demande d’arbitrage et précise :

Remède recherché

12. Par conséquent, le Bénéficiaire formule la présente demande d’arbitrage afin qu’il soit ordonné à l’Entrepreneur de corriger les malfaçons affectant les fondations du Bâtiment, et ce en rehaussant lesdites fondations :

13. Dans ces circonstances et considérant l’identification des malfaçons par l’administrateur, Marc-André Savage, ce dernier aurait dû ordonner la correction définitive des malfaçons qu’il a lui-même identifiées, ce qu’il a omis de faire et ce, contrairement aux recommandations contenues aux rapports d’expertises mentionnées ci avant.

[5] Le 15 septembre 2011, l’arbitre soussigné a visité les lieux, entendu les témoignages du Bénéficiaire et des experts. Les plaidoiries des procureurs ont été entendues le 29 septembre 2011.

Description des lieux

[6[ Si on se place dans la rue face à la maison, on constate d’abord une allée pour les automobiles qui part de la rue et va jusqu’à la maison immédiatement du côté droit.

[7] On note également la présence d’un fossé entre la rue et la façade avant du terrain du Bénéficiaire. Ce fossé permet à l’eau de ruissellement de s’écouler vers la droite du terrain vers le ruisseau et ce, en passant par un tuyau situé sous l’entrée d’automobile.

[8] À droite du terrain se trouve un ruisseau qui coule vers l’arrière. Selon le témoignage du Bénéficiaire, ce ruisseau coule durant toute l’année.

[9] Du côté gauche de la maison, le terrain a été surélevé pour y placer, à bonne distance de la maison, une fosse sceptique et son bassin d’épuration.

[10] À l’arrière de la maison, le sol est en pente légère de la maison vers l’extrémité arrière du terrain qui est bordé à cet endroit par un autre ruisseau.

[11] Par ailleurs, dans le fossé avant, on remarque la présence de la sortie de 2 tuyaux blancs qui évacuent les eaux recueillies par des gouttières du toit de la maison.

[12] On remarque également dans le fond du fossé du côté gauche de l’entrée pour les automobiles, la présence d’un dépôt de couleur rouille. Ce dépôt est présent à partir de la sortie du tuyau d’évacuation du drain de la maison jusqu’au ruisseau complètement à droite du terrain. Il n’y a pas de tel dépôt dans le fossé à gauche du tuyau d’évacuation du drain.

[13] À la visite des lieux, le Bénéficiaire montre un trou qu’il a creusé à l’arrière de la maison près des fondations. Au fond de ce trou, on peut voir la semelle de fondation et la membrane qui recouvre le drain. Selon les explications non contredites, le drain se trouve immédiatement sous cette membrane.

[14] De chaque côté de ce trou, on note la présence de 2 cheminées de nettoyage du drain.

[15] Par ailleurs, les experts ont indiqué à l’arbitre soussigné les endroits où ils ont effectué leurs sondages.

[16] Finalement, au sous-sol, l’arbitre soussigné a pu constater la présence d’un dépôt de couleur rouille dans le bassin de captation des eaux des drains, où se trouve également la pompe d’évacuation.

Les témoignages

[17] Lors de son témoignage, le Bénéficiaire dépose et commente une série de photographies prises lors de l’érection des fondations de la maison.

[18] Sans commenter chacune des photographies, notons cependant que quatre d’entre elles montrent les semelles des fondations baignant dans l’eau;

-une autre montre que l’eau est à égalité de la pierre concassée au fond de l’excavation,

-une autre montre une section de tuyau de drain enrobé d’une membrane,

-une autre montre que le fond de l’excavation est complètement rempli d’eau,

-une autre montre que l’eau est bien au-dessus du niveau du tuyau du drain et recouvre même les semelles de fondation;

-finalement, une autre photographie prise dans le tuyau menant au bassin de captation montre que le tuyau du drain est rempli à plus de la moitié par un dépôt de matière orangée.

[19] Le Bénéficiaire affirme également que la pompe submersible placée dans le bac de captation fonctionne presque continuellement le printemps à la fonte des neiges ou en période de forte pluie. En période d’été, elle fonctionne aux 15 minutes environ, ce qui, selon lui, est anormal.

[20] Le Bénéficiaire confirme également que des cheminées de nettoyage des drains ont été installées ainsi que des tuyaux pour éloigner des fondations les eaux recueillies par les gouttières de la maison.

[21] Il confirme également qu’il n’a pas constaté d’infiltrations d’eau au sous-sol ni d’humidité excessive.

[22] Il soumet cependant que les moyens proposés par l’Administrateur, qui sont d’ailleurs en place, sont nettement insuffisants pour solutionner le problème d’ocre ferreux auquel il est confronté. Selon lui, seul le rehaussement de la maison constitue une solution acceptable.

L’expert du Bénéficiaire

[23] M. Pierre-Alex Bonin des Laboratoires de la Montérégie commente ses rapports qui avaient déjà été fournis à l’Administrateur avant que celui-ci ne rende sa décision.

[24

] Dans le rapport daté du 17 février 2009, M. Bonin explique comment les échantillons d’eau ont été prélevés, les résultats des analyses de laboratoire qui établissent la présence de la bactérie Naumaniella s.p. associée au colmatage des drains par l’ocre ferreux.

[25] Il écrit dans son rapport :

Selon les expériences réalisées jusqu’à ce jour sur les problèmes reliés à l’ocre ferreux, une valeur supérieure à 100 NPP par 100 ml d’eau constitue un risque de colmatage des drains. Le résultat de 1500 NPP par 100 ml d’eau obtenu dans l’échantillon d’eau prélevé par le drain acheminant l’eau au puits de pompage indique une concentration pouvant être qualifiée de moyenne en bactéries et constitue un risque de colmatage des drains. De plus, selon une étude effectuée par Kuntze, le potentiel de colmatage relié au processus chimique est qualifié de moyen avec une concentration de 1,5 mg/l pour le Fe ²+ et un PH de 6,6. Par mesure préventive, nous sommes d’avis qu’il serait recommandé d’installer un minimum de deux (2) cheminées d’accès aux coins de la résidence, de façon à pouvoir nettoyer l’intérieur des drains si nécessaire. Il est à noter que les conditions de l'eau souterraine peuvent varier avec le temps et que la profondeur de la nappe phréatique n’a pas été mesurée et ne faisait pas partie du mandat. Les problèmes causés par l’ocre ferreux sont reliés directement à la profondeur de la nappe phréatique par rapport aux drains durant une année complète.

[26] Le deuxième rapport de M. Bonin daté du 21 septembre 2009 avait pour but d’établir le niveau de la nappe phréatique; il y écrit :

Afin de connaître le niveau de la nappe, un (1) sondage d’exploration (T-1) a été creusé. La stratigraphie était la suivante :

° Sous 250 millimètres de sol végétal, on retrouve 250 millimètres de sable silteux, suivis d’in silt sablonneux et argileux sur 400 millimètres. La nappe phréatique a été mesurée à 0,85 mètre de la surface, ce qui donne une élévation de 98,23 mètres par rapport au point de référence choisi (voir dessin en annexe). UN autre trou (T-2), creusé par vous-mêmes, était présent sur le site et le niveau d'eau mesuré dans ce trou était de 98,6 mètres. Cependant, nous croyons que ce niveau est plus élevé que la réalité due au fait que les sols sont peu perméables et que le trou était rempli d’eau de pluie.

Le terrain est ceinturé d’un cours d’eau verbalisé des côtés sud et est. De plus, un fossé de drainage est présent en façade du côté ouest. Les niveaux du fond du ruisseau et du fossé ont été mesurés. Le niveau d’eau dans le ruisseau a été mesuré à l’élévation 98,17 mètres du côté sud de la résidence, soit sensiblement le même niveau que rencontré à T-1 (98,23 m).

Nous avons évalué le niveau du fond des empattements de la maison en supposant une dalle de béton de 100 millimètres et une épaisseur de semelle ( footing) de 300 millimètres. Le niveau du fond d’empattement est de 98,09 mètres, soit 150 millimètres plus bas que la nappe phréatique mesurée à T-1. Il est à noter que lors d’une remontée de la nappe phréatique, au printemps ou après de fortes pluies, cette différence augmente considérablement et crée des pressions hydrostatiques sous la dalle de béton du sous-sol. Ainsi, la dalle sur sol aurait dû être imperméabilisée selon le Code national du bâtiment 1998 art.2.8.1.2.

Selon les règles de l’art, la résidence aurait dû être érigée 400 millimètres plus haute afin que l’écoulement des eaux pluviales du drain périphérique puisse se rejeter au cours d’eau du côté sud. De plus, si la résidence avait été placée à cette élévation, les fondations n’auraient pas été noyées en permanence dans la nappe phréatique.

[27] Selon cet expert, la base des empattements des fondations de la

maison est sous la surface de la nappe phréatique; le fond du fossé avant de la maison est légèrement supérieur (0,10 mm) au dessus de la dalle de béton du sous-

sol et que le fond du ruisseau situé à droite de la propriété est sensiblement au même niveau que la nappe phréatique au moment du mesurage. Au printemps et en

période de forte pluie, ces chiffres peuvent varier et aggraver la situation.

[28] Pour cet expert, les fondations de la maison sont en permanence dans

la nappe phréatique de sorte que les risques de colmatage des drains peuvent être

classés de moyen à élevé, en se basant sur les travaux de recherche publiés par

Kuntze en 1982.

L’expert de l’Administrateur de la Garantie

[29] L’expert de la Garantie, M. Hosseini, ingénieur et président de

Fondasol, commente son rapport qui est en fait une contre-expertise puisqu’il avait

en main lors de la rédaction, les deux rapports soumis par l’expert des bénéficiaires,

ce qui lui permet d’établir des corrélations entre les différentes constatations

rapportées.

[30] Pour réaliser son expertise, Fondasol a procédé à deux sondages :l’un situé à l’extérieur de la maison à 2,2 mètres de la façade avant et l’autre au sous-sol sous la dalle de béton.

[31] La composition du sol en avant de la résidence est de composition similaire à celle constatée par Laboratoires de la Montérégie, soit : une couche de remblai de silt sableux, suivie d’une couche de remblai de sable et silt jusqu’à environ 2,2 mètres de profondeur, suivi du sol naturel composé de silt sableux.

[32] Le niveau d’eau mesuré le 8 juillet 2010 indique que la nappe phréatique se trouve à environ 230 mm plus bas que la surface du plancher du sous-sol. Cet expert note cependant au passage que le fond du fossé de drainage en avant de la résidence se trouve presqu’au même niveau que la surface du plancher du sous-sol, ce que Laboratoires de la Montérégie avait également constaté.

[33] Aux paragraphes 10 et 11 de son rapport, l’expert de l’Administrateur résume les constats et présente des solutions, à savoir :

10. Les essais de laboratoire réalisés sur les échantillons de sol naturel indiquent que ces derniers sont constitués essentiellement de silt argileux, soit un sol de faible perméabilité. Une telle stratigraphie de sol est propice à la formation d’une nappe perchée en l’absence d’un système de drainage adéquat. Selon les relevés effectués, le niveau de la nappe phréatique mesuré à l’extérieur de la résidence se trouve à environ 230 mm sous la surface du plancher du sous-sol. Cependant, une des caractéristiques particulière du site est la présence d’un fossé de drainage en avant de la résidence. Ce fossé de drainage recueille l’eau de drainage de la rue et des propriétés riveraines. Étant donné que le niveau du fond du fossé se trouve au même niveau que le plancher du sous-sol et que les remblais situés à l’extérieur de la résidence sont des sols perméables, l’eau du fossé de drainage constitue une source de venue d’eau importante pour le système de drainage de la résidence.

11. Basé sur l’ensemble des données obtenues lors du présent mandat nous sommes d’avis qu’il n’a pas de nappe phréatique libre sous la dalle de plancher mais plutôt une nappe stagnée ou une nappe perchée au dessus- des sol de fondation composé du silt argileux qualifié de sol imperméable. Le sondage réalisé à l’extérieur de la résidence indique la présence de sols perméables (sable silteux) jusqu’à 2,2 mètres de profondeur. La présence du fossé de drainage de faible profondeur ainsi que les sols perméables à l’extérieur de la résidence contribuent à alimenter d'eau d’infiltration le drain français de la résidence situé en périphérie des murs de fondation. La solution recommandée est de procéder au drainage des eaux de surface en approfondissant le fossé de drainage existant d’au moins 600 mm et en éloignant les eaux de toiture loin des murs de fondation. La présence de dépôt d’Ocre constaté dans le tuyau de branchement du drain français est due à l’environnement immédiat de la propriété de la propriété et à la présence de source d’eau extérieure (branchement du tuyau de refoulement vers un fossé de faible profondeur). Compte tenu de la nature des sols de fondation, silt argileux , nous sommes d’avis que le potentiel de colmatage par ocre des sols de fondation en place est faible et que le dépôt d’ocre observé est dû aux infiltrations d’eau provenant de l’extérieur de la résidence ( colmatage allochtone).

[34] Le reste du rapport de l’expert de l’Administrateur est consacré à

réfuter les positions prises par Laboratoires de la Montérégie, à savoir :

-Les niveaux d’eau mesurés n’ont pas été faits à l’aide d’un piézomètre de sorte qu’ils ne sont pas fiables.

-Les solutions préconisées ne sont pas acceptables techniquement et économiquement.

-le potentiel de colmatage chimique du drain français dû aux sols de fondation et à la nappe d’eau perchée est faible, basé sur les travaux de recherche publiés par Kuntze (1982).

[35] Compte tenu du fait que le fossé avant de la résidence n’appartient pas au Bénéficiaire, ni à l’Entrepreneur ni à la Garantie, la procureure du Bénéficiaire demande à l’expert de l’Administrateur s’il a vérifié la faisabilité du creusage de fossé, quelles autorisations sont nécessaires, etc…

[36] L’expert répond qu’il n’a pas fait les vérifications mentionnées; il affirme cependant que si cette solution n’est pas réalisable, d’autres peuvent être envisagées, à savoir :

-creuser une tranchée et y construire un mur d’argile imperméable à l’avant de la maison tout près du fossé,

-rehausser la sortie du tuyau d’écoulement des eaux provenant du drain pour faire une chute vers le fossé, évitant ainsi la contamination des drains par l’eau provenant du fossé,

-percer des trous dans les parois du bassin de captation pour que l’eau sous la dalle puisse y pénétrer directement.

[37] M. Bonin des Laboratoires de la Montérégie est appelé à nouveau comme témoin par le procureur du Bénéficiaire et voici les principaux points soulevés :

-les sondages effectués par Fondasol ne sont pas valables car les puits de forage sont situés dans la zone d’influence du drain qui peut s’étendre jusqu’à 5 mètres.

-Fondasol parle de nappe perchée mais n’en fait pas la preuve puisque aucun sondage n’a établi sa profondeur, son étendue, où elle est située exactement, etc…

-creuser le fossé avant n’est pas praticable d’abord parce qu’il appartient à un tiers et que le résultat n’est pas démontré.

-construire un mur d’argile imperméable en avant de la maison, c’est prendre pour acquis que l’écoulement des eaux souterraines se fait de la rue vers la maison, ce qui n’est pas prouvé, et si l’écoulement se fait du côté gauche ou droit de la maison, faudra-t-il construire un mur d’argile imperméable à ces endroits? Ces travaux sont l’équivalent du cuvelage des fondations.

-Quant au rehaussement du tuyau de sortie d’eau du drain, ces travaux sont fondés sur l’affirmation que la contamination à la bactérie de l’ocre ferreuse provient du fossé, ce qui n’est pas prouvé, qu’aucun test de laboratoire n’a été fourni pour étayer cette hypothèse.

Pour M. Bonin, la seule solution permanente est le soulèvement de la résidence ou le cuvelage des fondations.

[38] En plaidoirie, la procureure du Bénéficiaire fait l’historique du dossier en mettant en évidence les principaux points soulevés par son client et son expert.

[39] Le procureur de l’Administrateur, quant à lui, fait ressortir que, même si la Garantie admet la malfaçon, il n’y a pas eu d’infiltrations d’eau au sous-sol ni une humidité excessive tel que reconnue par le Bénéficiaire lui-même.

[40] Selon lui, pour solutionner le problème, il suffit de procéder au nettoyage régulier du drain français et de faire en sorte que l’eau sortant du tuyau d’évacuation du drain fasse une chute dans le fossé pour éviter toute contamination ou encore percer des trous dans le bassin de captation.

[41] Le procureur souligne que son client, l’Administrateur de la Garantie, n’endosse pas la suggestion de l’expert faite durant l’audience de construire un mur d’argile imperméable entre le fossé et la maison.

[42] De plus, en s’appuyant sur la jurisprudence, le procureur fait valoir que pour décider des moyens correctifs importants, il faut que le problème soir réel et existant et non pas seulement hypothétique ou dont la survenance ne s’est pas encore réalisée tel le colmatage potentiel des drains.

[43] Le procureur de l’Administrateur s’appuie sur des sentences arbitrales rendues par le passé qui affirment que pour qu’il y ait réparation, il faut que le problème soit réel, existant et non pas hypothétique comme le colmatage des drains soulevé dans le présent litige.

Analyse et décision

[44] Il faut d’abord rappeler que dans sa décision du 22 février 2010, l’Administrateur reconnaît que la situation dénoncée par le Bénéficiaire rencontre tous les critères de malfaçon, tel que prévu au règlement, et que, par conséquent, est couverte par la garantie.

[45] Par ailleurs, dans le rapport de son expert et durant l’audience, l’Administrateur propose des moyens additionnels pour corriger la situation dénoncée.

[46] L’Administrateur reconnaît donc indirectement que les moyens pour corriger la situation, préconisés dans cette décision, sont insuffisants et que le tribunal d’arbitrage doit la réviser en ce sens.

[47] Les parties soumettent au tribunal des moyens différents pour solutionner un problème qu’ils perçoivent d’une ampleur différente.

[48] Pour le Bénéficiaire et son expert, les fondations de la maison baignent de façon quasi permanente dans la nappe phréatique et seul le surrélèvement de la maison ou le cuvelage des fondations peut régler le problème de façon définitive.

[49] L’expert de l’Administrateur quant à lui, soumet que les fondations de la maison sont une partie de l’année dans une nappe d’eau perchée et suggère, tant dans son rapport que durant son témoignage, les moyens suivants pour corriger la situation, à savoir :

- creuser le fossé situé en avant de la maison près de la rue,

- construire un mur d’argile imperméable entre le fossé et la maison,

- relever le tuyau d’évacuation de l’eau des drains pour que cette eau fasse une chute dans le fossé pour éviter la contamination,

- percer des trous dans la paroi du bassin de captation pour que l’eau sous la dalle puisse s’écouler.

[50] Notons d’abord que l’expertise de Fondasol a été pratiquée au mois de juillet, période de l’année (été) où le niveau supérieur de la nappe phréatique est au plus bas.

[51] L’expert de l’Administrateur, après avoir creusé seulement deux puits de forage, décrète qu’il s’agit d’une nappe perchée et que la nappe phréatique est encore plus basse.

[52] Tout comme l’expert du Bénéficiaire, le tribunal d’arbitrage estime que la démonstration faite par Fondasol est insuffisante pour établir l’existence, l’étendue et la profondeur d’une nappe perchée.

[53] De plus, cette prétention n’ajoute rien au débat parce que, quelque soit le type de nappe d’eau, le fait demeure que les fondations de la maison baignent dans l’eau et que cette malfaçon a été reconnue.

[54] Quant aux moyens suggérés par l’expert pour atténuer la situation, nous allons les analyser un à un.

-Creuser le fossé avant de la maison.

Le Bénéficiaire n’est pas propriétaire du terrain où se trouve le fossé, le Tribunal d’arbitrage ne peut ordonner à un tiers au litige de faire quoique ce soit.

-Creuser une tranchée pour y construire un mur d’argile imperméable entre le fossé et la maison. L’Administrateur de la Garantie a informé le tribunal qu’il n’endossait pas cette suggestion de son expert faite durant l’audience. Le tribunal n’a donc pas à en faire une analyse approfondie puisque cette suggestion est rejetée par les deux parties au présent litige.

-Relever le tuyau d’évacuation des drains pour éviter la contamination par l’eau du fossé.

D’abord, il faut noter qu’aucune preuve n’a été faite à l’effet que les drains ont été contaminés par l’eau provenant du fossé qui contiendrait la bactérie de l’ocre ferreuse. À la visite des lieux, l’arbitre soussigné a pu constater qu’un dépôt de couleur orangée (ocre ferreux) s’échappe du tuyau, entre dans le fossé et va vers la droite, c’est-à-dire vers le ruisseau. Du côté gauche de ce tuyau, il n’y a pas de tel dépôt de couleur orangée suggérant qu’il n’y a pas de contamination de l’eau du côté gauche du fossé par la bactérie de l’ocre ferreux.

Par ailleurs, les 2 experts ont établi que le fond du fossé est au même niveau que le plancher du sous-sol, de sorte que si on a élevé l’extrémité du tuyau près du fossé, il y a risque que la pente se fasse désormais vers la maison, ce qu’il faut éviter. L’expert de l’Administrateur n’a pu selon le tribunal prouver son affirmation, ni établir sa faisabilité, de sorte que cette suggestion est rejetée.

-Percer des trous dans les parois du bassin de captation pour évacuer l’eau sous la dalle de béton.

Il s’agit d’une suggestion faite durant le témoignage de l’expert de l’administrateur mais aucune preuve n’a été faite quant à l’utilité de cette méthode.

[55] Dans sa plaidoirie, le procureur de l’Administrateur désavoue son expert et ne retient que le rehaussement du tuyau d’évacuation des eaux des drains et le perçage de trous dans le bassin de captation.

[56] Pour le procureur, malgré la contamination à l’ocre ferreux, les drains sont fonctionnels et leur obstruction est hypothétique. La maison étant maintenant construite depuis 4 ans et les drains ne sont pas obstrués et ce, sans nettoyage.

[57] Selon lui, la crainte d’obstruction des drains à l’ocre ferreux est nettement exagérée et ne nécessite pas les moyens de correction réclamés par le Bénéficiaire, soit le rehaussement de la maison ou le cuvelage des fondations.

[58] Il rappelle, jurisprudence à l’appui, que le dommage doit être réel et actuel pour que le tribunal d’arbitrage ordonne l’exécution de travaux de correction.

[59] Le code national du bâtiment, tel que cité par l’expert du Bénéficiaire dans son rapport, prévoit à l’article 2.8.1.2 ( CNB édition 1998) :

2.8.1.2 Imperméabilisation

1) Les dalles de sol et la face extérieure des murs situés au-dessous du niveau du sol qui sont soumis à une pression hydrostatique doivent être imperméabilisés.

[60] Par ailleurs, dans un extrait du « Guide de l’utilisateur-CNB 1995, Maisons et petits bâtiments » déposé par le Bénéficiaire, il est écrit :

Protection contre l’eau (9.13.5 et 9.13.6)

Les murs et les planchers soumis à une pression hydrostatique doivent être imperméabilisés. Il y a pression hydrostatique lorsque le niveau de la nappe souterraine est plus élevée que la sous face du plancher du sous-sol.

[61] La preuve recueillie par les photographies prises lors de la construction, les témoignages de l’expert du Bénéficiaire, le témoignage du Bénéficiaire sur la fréquence de fonctionnement de la pompe qui évacue l’eau du bassin de captation, démontre de façon prépondérante que les fondations de la résidence du Bénéficiaire baignent dans l’eau de la nappe phréatique.

[62] Aucune preuve n’a été présentée à l’effet que les fondations aient été imperméabilisées de quelque façon que ce soit, le tout en contravention avec les dispositions du Code national du bâtiment ou en contradiction avec les règles de l’art.

[63] Dans une cause semblable (Julie Hubert & Martin Raymond c. Construction Réjean D’Astous et la Garantie de l’APCHQ inc), Me Chartier, arbitre, écrit :

¨109. Plusieurs photos montrent bien qu’il y avait de l’eau sur le sol qui avait été excavé trop profondément…..

…..En d’autres termes, pour un professionnel de la construction, la nappe était visible et l’entrepreneur n’aurait pas dû creuser si profondément, sachant, par ailleurs, que le terrain (le lot) de bénéficiaire était plus bas que celui de ses voisins…

Me Chartier conclut sa décision en ordonnant à l’administrateur de prendre les moyens nécessaires pour que le sous-sol du bâtiment ne baigne plus dans la nappe phréatique.

[64] Les conséquences de construire les fondations dans la nappe phréatique peuvent être nombreuses : infiltrations d’eau au sous-sol, insuffisance de la pompe d’évacuation de l’eau des drains et bien entendu, contamination des drains à l’ocre ferreux.

[65] Le preuve démontre que l’eau contenue dans les drains (expertise des Laboratoires de la Montérégie du 17 février 2009) contient la bactérie de type Naumaniella s.p. communément appelé bactérie de l’ocre ferreuse.

[66] Cette bactérie se trouve à l’état naturel dans le sol et pour qu’elle réagisse (formation d’un dépôt gélatineux orangé) il faut qu’elle soit en contact avec l’air et avec l’eau. Si un des éléments est manquant, il n’y a pas de formation de ce dépôt visqueux.

[67] Ce dépôt visqueux constitue un dommage progressif, qui débute par le remplissage graduel du drain, l’obstruction progressive des pores de la membrane qui recouvre le drain et, finalement, obstrue complètement le drain et rend très difficile, voir impossible, le nettoyage de la membrane. Une fois le drain obstrué, l’eau près des fondations peut s’infiltrer dans le sous-sol, etc…

[68] Comme le disait Me Chartier dans la cause précitée la « causa causans » de la contamination des drains à l’ocre ferreux est le fait que les fondations du bâtiment baignent dans la nappe phréatique.

[69] Dans un dossier ( 700-05-006791-986), la Cour Supérieure, l’Honorable juge Hélène Langlois écrivait :

« [65] Un acheteur est en droit de s’attendre à ce qu’un immeuble

« soit construit en conformité avec le Code….

« Également, il apparaît tout à fait raisonnable de s’assurer de

« régler une fois pour toutes le problème…

« [67] Il ne s’agit pas d’envisager une solution dans la perspective « d’une minimisation des dommages, mais en fonction de la garantie de « qualité à laquelle est tenue le vendeur.

[70] Dans le présent litige, les moyens de correction suggérés par l’Administrateur (percer des trous dans les parois du bassin de captation, élever l’extrémité du tuyau d’évacuation de l’eau des drains…) constituent uniquement des moyens pour minimiser la situation actuelle et ne constituent pas une solution permanente et définitive.

[71] Les seules solutions permanentes mises en preuve devant le tribunal sont celles suggérées par l’expert du Bénéficiaire, à savoir : le soulèvement de la maison ou le cuvelage des fondations pour les rendre imperméables.

[72] Quant à l’argument de l’Administrateur à l’effet que les drains sont toujours fonctionnels et qu’en conséquence, il n’y a pas lieu pour le moment d’envisager des solutions définitives, le tribunal ne peut y souscrire.

[73] En effet, le règlement prévoit (art.10) que lorsque le dommage est progressif, il doit être dénoncé par écrit à l’entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable ou, au plus tard, 6 mois de sa première manifestation.

[74] Par analogie, l’arbitre soussigné estime que des corrections définitives doivent être appliquées dès la première apparition du problème et qu’en « bon père de famille », il ne faut pas attendre que le problème s’aggrave pour agir.

[75] Après analyse de la preuve écrite et orale, le tribunal d’arbitrage arrive à la conclusion que le fait pour l’entrepreneur de construire les fondations de la maison dans la nappe phréatique constitue une malfaçon de conception, de construction et de réalisation.

[76] Également, la contamination des drains par la bactérie de l’ocre ferreux constitue une malfaçon du sol dont l’entrepreneur est responsable.

[77] En conséquence, vu le défaut de l’entrepreneur, l’Administrateur du plan de garantie devra remédier à ces malfaçons de façon permanente soit en rehaussant la résidence soit en procédant au cuvelage des fondations.

Frais d’expertise et d’arbitrage

[78] Les articles 123 et 124 prévoient que l’arbitre doit statuer quant au quantum des frais d’expertise si ceux-ci sont raisonnables et pertinents.

[79] Dans le présent litige, l’arbitre soussigné estime que la contribution de l’expert du Bénéficiaire à l’arbitrage a été considérable et qu’après explication, le coût de ses honoraires sont raisonnables, de sorte que l’Administrateur devra rembourser ces honoraires.

[80] Quant aux frais d’arbitrage, le Bénéficiaire ayant gain de cause, ils devront également être acquittés par l’Administrateur.

[81] À l’audience du 29 septembre 2011, les parties ont consenti à ce que l’arbitre soussigné rende sa décision dans un délai plus long que celui prévu au règlement.

[82] En conséquence, l’arbitre soussigné ordonne à l’Administrateur de la Garantie, vu le défaut de l’entrepreneur,

-de corriger de façon définitive la malfaçon qui affecte actuellement les fondations de la résidence du Bénéficiaire,

-de corriger de façon définitive la malfaçon du sol qui affecte actuellement les drains de la maison du Bénéficiaire,

-de rembourser les frais d’expertises de l’expert du Bénéficiaire,

-de payer les frais d’arbitrage.

Alcide Fournier

Arbitre

Jurisprudence et autorités citées

-par le bénéficiaire

Autorités :

-The Identification, cultivation and Control of Iron Bacteria in Grond water, par D.R. Cullimore

Annette E. Mc Cann

Publié par:

Aquatic Microbiology, Editors Skinner & Shewan Academic Press 1978

-Extrait du Guide de l’utilisateur

CNB 1995- Maisons et petits bâtiments

Jurisprudence

-765-05-000270-964 Cour Supérieure

Danielle Bélanger c. Denis Turcotte et Johanne Paillé

-400-32-009667-085 Cour du Québec

Marie-Hélène Sévigny et Daniel Arvisais c. Chantale Teasdale et Benoit Picard

-540-05-002706-970 Cour Supérieure

Richard Grondin & Suzie Campeau c. Gilles Cloutier et Francine Mathurin

-700-05-006791-986 Cour Supérieure

Laurent Beauchamp & Hélène Légaré c. Gilles Lepage & Carmelle Nantel

et Banque Laurentienne du Canada

-Soreconi-Sentence arbitrale

Julie Hébert & Raymond martin c. Construction Réjean D’Astous

et la Garantie de l’APCHQ inc.

-350-22-001123-029 Cour du Québec

Partick Boucher c. Marie Maheux

Par l’Administrateur de la Garantie

-Sandra Hermann et Daniel Paquette c. Les habitations F. Gaudreault inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.-

sentence arbitrale rendue le 1^er décembre 2006, par M. Alcide Fournier ;

-Solange Larouche et Daniel Cléroux c. Habitation Clo-Bel inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.-

sentence arbitrale rendue le 14 décembre 2007, par Me Michel A. Jeanniot ;

-Éliane Hecht c. Réseau Viva International inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.-

Sentence arbitrale rendue le 23 décembre 2009, par Me Johanne Despatis ;

-Isabelle Perreault et Dave Cusson c. Construction Clément Arès et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.-

Sentence arbitrale rendue le 2 septembre 2010, par M. Claude Dupuis, ing.