ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE

DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment

SOCIÉTÉ POUR LA  RÉSOLUTION DES CONFLITS

(SORECONI)

Canada

Province de Québec

Dossiers n^o : 102106001- 102906001-2-3

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

DU 716 SAINT-FERDINAND

et

TYLER HALL

et

ALAN DOUCET

et

ANNE QUILLET et LUC PELLECUER

Demandeurs

c.

DÉVELOPPEMENTS TGB INC.

Défenderesse

et

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS

RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ

Administrateur

________________________________________________________________

Décision ARBITRALE

________________________________________________________________

Arbitre :                                                                                                  M^e Jean Philippe Ewart

Pour le Bénéficiaire :                                                                             Me Dominique Zaurrini

M^e Sylvie Champagne

ZAURRINI AVOCATS

Pour l’Entrepreneur :                                                             Pierre Tremblay (en partie)

Pour l’Administrateur :                                                                                  M^e Patrick Marcoux

SAVOIE FOURNIER

Dates de l’audition :                                                            5 novembre 2010 et 9 mars 2011

Date de la Décision :                                                                                                15 avril 2011

Identification des Parties

BÉNÉFICIAIRES:                                                     SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

DU 716 SAINT-FERDINAND

724, rue Saint-Ferdinand

Montréal (Québec) H4C 2T2

Tyler Hall

[…] Montréal (Québec) […]

Alan Doucet

[…] Montréal (Québec) […]

Anne Quillet et Luc Pellecuer

[…] Montréal (Québec) […]

(collectivement, le « Bénéficiaire»)

ENTREPRENEUR:                                                                DÉVELOPPEMENTS TGB INC.

7200, rue Arthur Léveillée

Montréal (Québec))

H1E 3R2

(l’«Entrepreneur »)

ADMINISTRATEUR:                  LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS

NEUFS DE L’APCHQ INC.

5930, boul. H.-Lafontaine

Anjou (Québec) H1M 1S7

(l’« Administrateur »)

Introduction

[1]        Le bâtiment visé est une copropriété de 7 unités d’habitation sujet à des avis de contravention par Ville de Montréal aux règlements municipaux concernant la construction et salubrité des logements qui indiquent constatations d’affaissement et déficience de structure et ont ordonné l’évacuation des lieux.  Aux réclamations des Bénéficiaires pour travaux correctifs et remboursement d’une valeur estimée de plus de 542 000 $, l’Administrateur reconnaît qu’il s’agit de ‘vices majeurs de construction’ mais refuse de donner suite aux réclamations, considérant que ces vices ont été découverts après l’échéance de la période de couverture de la garantie et dénoncés hors des délais prévus au Règlement.

Mandat et Juridiction

[2]        Le Tribunal est saisi par nomination du soussigné en date du 9 juillet 2010 pour chacune des demandes identifiées sous Demande #1 (tel que défini ci-dessous) et nomination du soussigné en date du 8 mars 2011 sous Demande #2 (tel que défini ci-dessous) en conformité du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c. B-1.1, r.02) (le «Règlement») en conformité de la Loi sur le bâtiment (L.R.Q. c. B-1.1).  Aucune objection quant à la compétence du Tribunal n’a été soulevée par les parties et juridiction du Tribunal a été alors confirmée.

Décisions et Demandes d’Arbitrage

[3]        L’Administrateur a rendu les décisions suivantes en date du 3 juin 2010 :

                   3.1  Décision dossier n^o 061970-1 relativement au bâtiment 716 @ 726A rue St-Ferdinand - Montréal (le « Bâtiment ») avec bénéficiaires identifiés Syndicat de copropriété 716 à 726A, rue St-Ferdinand et Geneviève Maclean, suite à une inspection en date du 14 mai 2010 (« Décision S1 »);

                   3.2  Décision dossier n^o 061972-1 relativement à l’adresse […] - Montréal avec bénéficiaires identifiés Luc Pellecuer et Anne-Odile Quillet, suite à une inspection en date du 11 mai 2010

(« Décision B1 »);

                   3.3  Décision dossier n^o 061973-1 relativement à l’adresse […] - Montréal avec bénéficiaire identifié Alan Doucet, suite à une inspection en date du 11 mai 2010 (« Décision B2 »);

                   3.4  Décision dossier n^o 061976-1 relativement à l’adresse […] - Montréal avec bénéficiaire identifié Tyler Hall, suite à une inspection en date du 11 mai 2010 (« Décision B3 »);

[4]        Les demandes d’arbitrage suivantes ont été reçues au Greffe sous la plume des procureurs des Demandeurs:

4.1  Décision S1, demande en date du 21 juin 2010 pour le compte de Syndicat des copropriétaires 716 St-Ferdinand;

                   4.2  Décision B1, demande en date du 30 juin 2010 pour le compte de Luc Pellecuer et Anne-Odile Quillet;

4.3  Décision B2, demande en date du 25 juin 2010 pour le compte d’Alan Doucet;

                   4.4  Décision B3, demande en date du 29 juin 2010 pour le compte de Tyler Hall;

(les bénéficiaires individuels ci-dessus (les « Bénéficiaires individuels »), et collectivement avec le Syndicat, les « Bénéficiaires »).

[5]        Le Tribunal, lors de la conférence préparatoire tenue le 28 septembre 2010 (avec Ordonnance et Décision intérimaire quant au déroulement de l’instance, dont sommaire écrit de même date à été transmis aux parties par le Tribunal), s’inspirant inter alia des articles 270 et 271 du Code de procédure civile (« C.p.c. »), a pourvu et ordonné à réunion d’actions des demandes d’arbitrage ci-dessus (collectivement, « Demande #1 »).

[6]        L’Administrateur a d’autre part rendu en date du 9 février 2011 une décision au dossier no. 061970-1 que le procureur de l’Administrateur identifie à sa correspondance de transmission au Tribunal comme Décision supplémentaire (« Décision S2 »), dont demande d’arbitrage a été reçue par le Greffe le 7 mars 2011 sous la plume des procureurs de Syndicat (tel que défini ci-dessous) (« Demande #2 ») (les Décisions S1, S2, B1, B2 et B3, collectivement la « Décision »).

[7]        Le Tribunal a d’autre part été avisé qu’une décision de l’Administrateur a été rendue (dossier 61975-1) en date du 21 juin 2010 suite à une réclamation de Ladan Soheilian, du 722, rue Saint-Ferdinand, et que cette décision incluse pour information au Cahier de l’Administrateur (et ayant des conclusions similaires aux décisions des dossiers nos 061972-1/73-1 et 76-1 précités) a été l’objet d’une demande d’arbitrage devant un autre organisme d’arbitrage, et que celle-ci était ajournée sine die par confirmation écrite en date du 29 septembre 2010.

Parties

[8]        Le Syndicat Saint-Ferdinand (nom de l’assujetti depuis avril 2003) œuvre d’autre part sous le nom de Syndicat des copropriétaires du 716 Saint Ferdinand et de Syndicat du 716 Saint-Ferdinand (depuis novembre 2009), selon le registraire des entreprises (CIDREQ) (« Syndicat » ou « Bénéficiaire »).

[9]        Développement TGB Inc. (« TGB ») est identifié aux décisions précitées comme Entrepreneur, le Tribunal notant toutefois que lors de l’audition avant le premier ajournement, M. Pierre Tremblay (« Tremblay »), s’identifiant comme gestionnaire et actionnaire de TGB, indique que TGB n’a pas de licence d’entrepreneur, que M. Jules Gagné était le ‘représentant de la licence’ et ‘s’occupait des formules’ et que Tremblay était, de concert avec Jules Gagné (« Gagné »), dans les deux cas, actionnaire de TGB (avec un troisième actionnaire) et de Construction TGNext Ltée (« TGNext »).

[10]     La preuve introduite n’a pas clarifié plus avant ces relations, mais le Tribunal ne peut s’empêcher d’associer possiblement les lettres T et G dans TGB à Tremblay et Gagné, de comprendre possiblement ce que peut signifier ‘TGNext’, où Next se traduit-il comme ‘suivant’ en français, comme ‘suivant’ dans une chaîne de sociétés, alors aussi que de vagues références ont été faites lors de l’audition à une entreprise identifiée comme ‘Jules Gagné Métal’? Il a été fait mention par Tremblay, sans autre élément de preuve en support, que TGNext aurait reçu un contrat de construction de TGB pour l’érection du Bâtiment.

[11]     Sauf ce témoignage de Tremblay lors de l’audition initiale et la transmission de plans par procureurs en mars 2010 tel que mentionné ci-dessous, il n’y a eu aucune représentation de l’Entrepreneur lors de la conférence préparatoire, de réponse aux  tentatives de contacts subséquents par le Greffe, ou lors de la continuité de l’enquête et audition, et l’Administrateur a confirmé n’avoir pas eu lui non plus d’autres contacts subséquents.

[12]     Tremblay et Didier Gillon (« Gillon »), architecte signataire du formulaire de réception des parties communes (pièce A-2), réfèrent tous deux à Gagné directement comme ‘promoteur du projet’ en référence au Bâtiment.

Litige et Prétention des Parties

[13]      La Décision S1 porte sur une réclamation pour couverture sous le plan de garantie au Règlement visé par les présentes (le « Plan » ou la « Garantie ») relativement à des dommages structuraux caractérisés ~ sous un ‘rapport d’inspection de l’état de l’immeuble’ par Ingcon Consultants, Génie Conseil en structure, sous la plume de C. Meza, ingénieur (pièce B-1) daté du 2 novembre 2009 suite à une visite des lieux du 27 octobre 2009 (le « Rapport Ingcon »), joint à la dénonciation des Demandeurs à l’Administrateur (et cité à la Décision) ~ de non-conformité structurale majeure, entre autre soit une absence de renfort aux poutrelles causant que des âmes de poutrelles aient flambées en cisaillement, causant l’écrasement des semelles, résultant entre autres en un affaissement du plancher du rez-de-chaussée et un déversement latéral (eau), et que cette situation semble généralisée pour tout le Bâtiment.

[14]      La Ville de Montréal a d’autre part fait parvenir au Syndicat le 2 novembre 2009 un avis de contravention (joint à la dénonciation des Demandeurs à l’Administrateur et cité à la Décision) ordonnant entre autre d’évacuer le Bâtiment immédiatement et, à chacun des occupants, des avis au même sens en date du 10 novembre 2009, le tout tel que plus amplement décrit ci-dessous.

[15]     L’Administrateur reconnaît à la Décision S1 que les problèmes dénoncés par le Syndicat :

« … rencontrent tous les critères du vice majeur de construction tel que visé par l’article 2118 du Code civil du Québec. »

mais allègue que

« …les désordres ont été découverts et dénoncés après l’échéance de la période de couverture de la garantie… »

et que l’Administrateur ne peut par conséquent considérer ou donner suite à la demande de réclamation du Syndicat.

[16]     L’Administrateur, sur la base d’un formulaire de ‘réception des parties communes’ daté du 29 juin 2004 (pièce A-2) considère que la fin des travaux relatifs aux parties communes est en date du 29 juin 2004, que la couverture du Plan est donc échue après le 28 juin 2009, soit préalablement à la découverte des ‘désordres’ et à leur dénonciation (s’appuyant inter alia sur la pièce A-19 et la Décision au sens et selon les délais du Règlement).

[17]     Les Demandeurs soumettent en essence:

§ qu’aucun avis de fin des travaux n’a été reçu de l’Entrepreneur,

§ qu’aucun tel avis n’ayant été reçu préalablement à une réception des parties communes (s’il en est, ce qui est contesté à cette date), celle-ci n’a pas eu lieu en juin 2004,

§ que le formulaire de ‘réception des parties communes’ a été pourvu de façon inappropriée dans le cadre du Règlement, et

§ que conséquemment les réclamations des Demandeurs visées par la Décision ne sont pas prescrites.

[18]     Les Décisions B1, B2 et B3 résultent de réclamations similaires quant à la dénonciation et aux mêmes documents joints que la Décision S1 et indiquent que :

« …les ‘désordres’ dénoncés proviennent du gros œuvre, lequel concerne les parties communes du bâtiment.»

et que

« Par conséquent, ces désordres ont été traités dans le dossier 061970-1… »

et

« …en ce qui a trait à la garantie relative à la partie privative … »

du bénéficiaire visé par chaque décision respectivement, dans chaque cas de chaque tel dossier, que la garantie est échue à une date indiquée comme cinq ans plus tard que la réception du bâtiment identifiée au préambule de ladite décision sous la rubrique ‘Identification du dossier’, soit :

§ Dossier 061972-1 : réception du bâtiment 5 janvier 2004;

§ Dossier 061973-1 : réception du bâtiment 6 janvier 2004;

§ Dossier 061976-1 : réception du bâtiment 19 décembre 2003.

[19]     On conclut que les Bénéficiaires individuels auxquels sont adressées ces décisions sont donc chacun déboutés de leur réclamation respective.

[20]     Le Syndicat a mandaté ‘Paul Croteau et associés inc.’ qui émet, sous la signature de Paul Croteau, ing. Ph.D., un  rapport en date du 19 mars 2010, suite à des visites des lieux les 2 février et 4 mars 2010, et un rapport complémentaire du 8 octobre 2010 (collectivement, le « Rapport d’expertise Croteau ») visant des travaux de consolidation des planchers du Bâtiment (pièce B-5 en liasse).

[21]     Tenant compte du montant total réclamé par les procureurs des Demandeurs à titre de travaux permanents (estimé à 526 884$ (taxes incl.) par les Demandeurs sur la base du Rapport Croteau), de la preuve devant le Tribunal et des éléments identifiés sous-jacents à ce total en conformité du Tableau 1 joint au Rapport Croteau (pièce B-5 en liasse, p. B5-12) intitulé «Travaux de réhabilitation de l’immeuble », les Demandeurs réclament pour (i) les travaux de structure, (ii) les travaux dits d’architecture, (iii) les frais professionnels et (iv) contingences, sans que ne soit ventilés ceux qui visent les parties communes ou les parties privatives.

[22]     Le Syndicat, indiquant que l’Entrepreneur n’a pas donné suite à la mise en demeure du 10 novembre 2009 et qu’il a fait procéder à des travaux temporaires de renforcement et a déboursé pour ces travaux (et le Rapport Ingcon et services ancillaires) une somme de 15 352,76$ (taxes incl.) (soit selon la preuve documentaire des factures (pièce B-4 en liasse) une somme de 13 601,55$ avant taxes), somme qu’il réclame de l’Administrateur.

Déroulement de l’instance quant aux Pièces et Objections

Pièces

[23]     Les Pièces déposées par l’Administrateur et dont référence sera faite aux présentes sont identifiées comme A-, avec sous-numérotation équivalente à l’onglet applicable au Cahier de l’Administrateur, celles déposées par les Bénéficiaires sont identifiées comme B-, avec sous-numérotation équivalente à l’onglet applicable au Cahier de pièces et Inventaire des Demandeurs, ou pour chacun telles que numérotées en suivi conséquent alors que déposées par la suite ou lors de l’audition.

[24]      Les Parties ont confirmé leur acceptation respective des Pièces pour fins de véracité et exactitude.

Exposé conjoint

[25]     Le Tribunal a reçu, suite à sa demande, un exposé conjoint daté du 20 octobre 2010, signé par les procureurs des Bénéficiaires et les procureurs de l’Administrateur («Exposé conjoint»).

Objections Déclinatoires

Objections Déclinatoires par l’Administrateur

[26]     L’Administrateur soumet lors de la conférence préparatoire que prescription a été acquise en sa faveur relativement aux réclamations des Demandeurs quant aux parties communes, et, par la suite lors de l’audition, ajoute que la dénonciation a été effectuée postérieurement au délai de dénonciation prévu au Règlement, soit un maximum de 6 mois, et que ce délai est de déchéance, et requiert le rejet des demandes des Bénéficiaires. Le Tribunal a pris ces objections sous réserve lors de l’enquête et s’adressera aux présentes à celles-ci.

Objection Déclinatoire par les Demandeurs - Décision S2

[27]     Le Tribunal est d’autre part avisé que le procureur de l’Administrateur a reçu par télécopieur provenant d’une copropriétaire du Syndicat Bénéficiaire (qui n’est pas partie aux présentes procédures) un document intitulé ‘Expertise de construction - 716 St-Ferdinand, Montréal - Par : Jacques Maassen, architecte’ (« Rapport Maassen ») que le Tribunal note n’est ni daté ni signé, mais qui indique une inspection visuelle du bâtiment  du 716 St-Ferdinand par son auteur en date du 22 octobre 2007 (ce qui est confirmé par la preuve subséquente).

[28]     Lors de l’audition du 9 mars 2011, suite à la Demande #2, une objection déclinatoire fût introduite par le procureur des Bénéficiaires. Suite aux présentations et plaidoiries sur objection, le Tribunal, après suspension pour délibéré, a rendu sur le banc une décision intérimaire, consignée aux présentes avec correctifs de grammaire et de style :

« Objection déclinatoire à la réunion d’actions sur la base d’une décision additionnelle de l’administrateur en date du 8 mars 2011 (« Décision S2 ») suite à la réception d’un document intitulé ‘Expertise de construction - 716 St-Ferdinand, Montréal - Par : Jacques Maassen, architecte’ (« Rapport Maassen ») ~ et subsidiairement, objection à l’introduction du Rapport Maassen par le biais de la Décision S2 , non sollicitée par les Bénéficiaires, et dont la seule conclusion est de maintenir la Décision de l’Administrateur du 3 juin 2010 au dossier no. 061970-1 (« Décision S1 »).

Considérant que la Décision S2 fait suite à une transmission préalable du Rapport Maassen aux procureurs des Bénéficiaires dans des délais suffisants mais qui ne requiert des Bénéficiaires qu’une seule possibilité de réponse sur position, soit un désistement;

Considérant que la Décision S2 est rendue dans le cadre d’un arbitrage en voie d’enquête et audition, où la preuve des Bénéficiaires fût close, mais où la preuve de l’Administrateur est en cours;

Considérant que la preuve indique que le rédacteur de la Décision S2 n’est pas le signataire de la Décision S1, que ce dernier n’est pas disponible pour continuer son témoignage, mais que les Bénéficiaires sont bien au fait de ces circonstances et auraient pu y pourvoir;

Considérant que, quoique non sollicitée par les Bénéficiaires, la Décision S2 vise directement et uniquement la réclamation des Bénéficiaires qui est l’objet des présentes;

Considérant que la Décision S2 caractérise le Rapport Maassen comme une expertise;

Considérant que la preuve non contredite est que le rédacteur du Rapport Maassen est décédé;

Considérant que l’Administrateur avait la discrétion de prendre toute mesure appropriée afin de (i) choisir son représentant et de (ii) pourvoir aux démarches requises dans les circonstances;

Considérant qu’il est clairement stipulé à la Décision S2 que le mandat de l’Administrateur est de ‘recueillir les commentaires de chacune des parties impliquées’ et tenant compte du contenu de la lettre de transmission du Rapport Maassen aux procureurs des Bénéficiaires (offrant une seule option, soit le désistement) et la preuve que l’Administrateur n’a fait aucune autre démarche auprès des Bénéficiaires dans le cadre spécifique de cette Décision S2, ce qui même dans l’ensemble ne rencontre pas, quant au décideur signataire et à l’Administrateur, les devoirs et obligations que le Tribunal considère appropriés dans l’exercice par l’Administrateur de son mandat dans le cadre d’un acte décisionnel quasi-judiciaire de rendre la Décision S2;

Considérant que Madame McCardle, récipiendaire identifiée du Rapport Maassen, est présente à l’audience et disponible pour témoignage;

Considérant qu’au point de vue procédural ce n’est pas une question de réunion d’actions;

Le Tribunal DÉCLARE que le Rapport Maassen sera reçu comme pièce cotée de l’Administrateur (pièce A-18) pour valoir comme ci-incluse au Cahier de l’Administrateur en ajout en cours d’instance, et que le fardeau de preuve relatif à ce document sera interprété selon cette caractérisation. 

Frais à suivre. »

Faits Pertinents

[29]     Le Bâtiment est une copropriété divise (Déclaration de copropriété datée du 4 décembre 2003 sous les minutes 12 605 de B. Ducharme, notaire (pièce A-1), amendée (pièce B-7)) et comporte sept (7) unités privatives d’habitation et trois (3) parties privatives de stationnement, sur trois étages et un sous-sol qui abrite entre autres le garage (et deux des unités privatives d’habitation).

[30]     Lors d’une inondation dans le plafond du garage en octobre 2009, une résidente a requis une analyse de la situation dont résulte le Rapport Ingcon.

[31]     Les avis de contravention de la Ville de Montréal des 2 et 10 novembre 2009 précités (tous sous le numéro d’Avis no. 3000168332-09) (« Avis VdeM ») constatent un affaissement de la structure du plancher et présence de fissures, identifiant une condition dangereuse du Bâtiment et une structure déficiente à supporter les charges vives et mortes.

[32]     Les Avis VdeM indiquent contravention au Règlement sur la construction et la transformation des bâtiments (R.R.V.M. c. C-9.2) et contravention au Règlement sur la salubrité et l’entretien des logements (R.V.M. 03-096), ordonnent l’évacuation des logements, précisent qu’un bâtiment évacué ne peut être de nouveau habité avant que les travaux exigés pour le rendre conforme à la réglementation n’aient été complétés, requièrent qu’un permis de transformation soit émis avant de débuter les travaux et ordonnent qu’un rapport d’ingénieur décrivant l’état des lieux, les travaux temporaires pour réintégration des lieux et les travaux permanents soit fourni dans les dix (10) jours de tels avis.

[33]     Les Avis VdeM indiquent de plus que si les correctifs ne sont pas apportés dans les délais prescrits, des procédures judiciaires seront intentées sans autre avis ni délai et qu’en vertu de la réglementation en vigueur, la Ville de Montréal pourrait exécuter ou faire exécuter les travaux requis, aux frais des récipiendaires, sans autre avis.

[34]     La preuve non-contredite indique que les procureurs des Demandeurs ont fait parvenir une mise en demeure datée du 9 novembre 2009 à l’Entrepreneur et autres (pièce B-3), et le 10 novembre 2009 à Construction TGNext Ltée et autres (pièce B-3A), incluant dans les deux cas M. Pierre Tremblay, avec copie du Rapport Ingcon et Avis VdeM, sans aucune réponse sauf une transmission de plans d’architecture par des procureurs représentant alors l’Entrepreneur le 5 mars 2010.

[35]     C’est par la suite que le Syndicat mandate Paul Croteau et associés inc. qui émet le Rapport d’expertise Croteau (pièce B-5 en liasse); celui-ci indique entre autre (pièce B-5 en liasse, pp. B5-8 et -9) :

 « Observations, analyses et travaux correctifs.

Nous avons visité les lieux le 2 février et le 4 mars derniers pour faire nos relevés et observations initiales.  Nous avons constaté des dommages graves aux extrémités de plusieurs solives de plancher qui avaient été exposées suite à des ouvertures exploratoires dans certains plafonds du sous-sol et des autres étages.  La partie verticale des solives préfabriquées (appelée l’âme) est parfois déversée, parfois courbée et parfois complètement rompue, sous l’effet de la force d’écrasement provenant des planchers supérieurs.  Les blocages de bois normalement installés sous les murs porteurs sont absents.

Des travaux correctifs sont requis.  Ceux-ci consistent essentiellement à renforcer les solives endommagées et à installer les poteaux de transfert et les entretoisements manquants.  D’après nos calculs basés sur les documents disponibles, le choix des solives préfabriquées paraît adéquat.  C’est l’installation, et en particulier l’absence de blocage et d’entretoisement, qui fait défaut.

[…]

Les déformations observées des planchers et du parapet du toit indiquent que d’autres interventions sur la plomberie ou les éléments architecturaux (étanchéité, solins, toiture) pourraient également s’avérer nécessaires.»

(Nos soulignés)

[36]     Le Rapport d’expertise Croteau comprend en annexe I les plans d’architecture de D. Gillon (12 feuillets), en annexe II des plans d’arrangements de solives datés d‘avril 2003 (mais dont l’auteur n’est identifié que par un cachet de transmission ‘Trusco’), en annexe III, sous cartouche Paul Croteau et associés inc., cinq feuillets de Devis, Plans et Détails intitulés ‘Renforcement des solives’ et en annexe IV des soumissions d’entrepreneurs.

[37]     Le Tribunal comprend de la lecture de la preuve documentaire et du témoignage de l’expert Paul Croteau que le Rapport d’expertise Croteau pourrait être considéré comme rencontrant les exigences de la Ville de Montréal telles qu’identifiées aux Avis VdeM, soit les ‘plans complets et détaillés de votre projet’ signés par un ingénieur requis pour le permis de transformation nécessaire avant de débuter les travaux exigés pour le rendre conforme à la réglementation citée et de permettre selon celle-ci que le Bâtiment soit habité de nouveau. Toutefois, la preuve devant le Tribunal n’est pas complète à cet effet.

Questions sous étude

[38]      Dans ce dossier, il est nécessaire selon le Tribunal d’adresser les questions suivantes.

Objections déclinatoires

[39]      Période de couverture de la Garantie. Les Bénéficiaires ont-ils exercé leurs droits en vertu du Règlement à l’intérieur de la période de couverture de la Garantie?

[40]      Absence d’avis de fin des travaux et Déclaration de réception. Alors qu’un avis de fin des travaux n’a pas été expédié par l’Entrepreneur, qu’en est-il de la réception des parties communes au formulaire de ‘déclaration de réception du bâtiment’ (pièce B-2) qui comprend une déclaration de fin des travaux et une confirmation de destination d’usage du Bâtiment?

[41]      Modifications réglementaires 2006. Quelles sont les dispositions du Règlement applicables dans les circonstances sous étude tenant compte des dispositions transitoires applicables aux modifications au Règlement de 2006?

[42]      Contrôle du Syndicat. Quel est l’impact d’une perte de contrôle par l’Entrepreneur du Syndicat sur les déterminations requises, s’il en est.

[43]      Délai de dénonciation - 6 mois. Le délai de dénonciation applicable a-t-il été respecté par le(s) Bénéficiaire(s)?

Dans le cas où le Plan trouve application.

[44]     Délai Travaux temporaires. Le Bénéficiaire a-t-il droit au remboursement qu’il réclame pour des travaux temporaires effectués sur le Bâtiment préalablement aux présentes?

[45]     Choix des méthodes correctrices. L’Entrepreneur ou l’Administrateur (au défaut de l’Entrepreneur, si c’est le cas, car celui-ci semble avoir déserté cette affaire) est-il libre de choisir les méthodes correctrices? Se doit-il d’être tenu aux conclusions ou recommandations du rapport d’expertise mandaté par les Bénéficiaires?

[46]     Réunion d’actions et Frais d’arbitrage. L’Administrateur demande de statuer sur la nécessité des dossiers distincts (de la réclamation et demande du Syndicat) dont découlent les Décisions B1, B2 et B3 et conséquemment des frais d’arbitrage afférents.

Analyse et Motifs

Dispositions Législatives

[47]     Il est nécessaire dans le cadre de l’analyse des présentes de saisir les dispositions législatives pertinentes au Règlement, soit en premier lieu certaines des définitions :

« §2.  Garantie relative aux bâtiments détenus en copropriété divise

 I. Couverture de la garantie

25.  Pour l'application de la présente sous-section, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par:

«fin des travaux des parties communes»: la date à laquelle tous les travaux de l'entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine;

«fin des travaux des parties privatives»: la date à laquelle tous les travaux de l'entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs à sa partie privative sont exécutés ou au plus tard la date de fin des travaux des parties communes;

«parachèvement des travaux»: le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et prévus au contrat original conclu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur et celui des travaux supplémentaires convenus par écrit entre les parties;

«parties communes»: celles faisant partie du bâtiment et énumérées à l'acte constitutif de copropriété ou, en l'absence de dispositions spécifiques dans cet acte, celles énumérées à l'article 1044 du Code civil.

«réception de la partie privative»: l'acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter la partie privative qui est en état de servir à l'usage auquel on la destine et dont, s'il y a lieu, certains travaux sont à parachever ou à corriger;

«réception des parties communes»: l'acte dont copie a été transmise à chaque bénéficiaire connu, au syndicat et à l'entrepreneur, par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu'il indique. Cette déclaration s'effectue à la suite de la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires.

(Pour les travaux de construction débutant à compter du 7 août 2006, la définition «réception des parties communes» a été remplacée (D. 39-2006, a. 30)).

D. 841-98, a. 25; D. 39-2006, a. 9.

[48]     Dans le cas sous étude, il est surtout important de saisir la définition de l’expression «réception des parties communes» prévue précédemment à cet article avant les modifications de 2006 et donc pour un bâtiment dont la construction a débuté avant le 7 août 2006[1], tel que le Bâtiment, qui se lisait :

«Réception des parties communes : l’acte par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat des copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes.  Cette déclaration s’effectue à la suite de la réception d’un avis de fin des travaux expédié par l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires. »

[49]     Les dispositions législatives suivantes s’adressent aussi aux circonstances sous étude afin de déterminer la couverture de la Garantie et le délai de dénonciation y-afférent :

27.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:

[...]

  3°    la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

 5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.

II. Exclusions de la garantie

29.  Sont exclus de la garantie :

[...]

 5°    l'obligation de relogement, de déménagement et d'entreposage des biens du bénéficiaire et les réparations rendues nécessaires à la suite d'événements de force majeure tels les tremblements de terre, les inondations, les conditions climatiques exceptionnelles, la grève et le lock-out;

Toutefois, les exclusions visées aux paragraphes 2 et 5 ne s'appliquent pas si l'entrepreneur a fait défaut de se conformer aux règles de l'art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment.

D. 841-98, a. 29; D. 39-2006, a. 12

III. Limites de la garantie

30.  La garantie d'un plan relative à un bâtiment détenu en copropriété divise est limitée aux montants suivants :

[...]

4°    pour le parachèvement et la réparation des vices et malfaçons à l'égard d'un bâtiment multifamilial, le moindre des 2 montants suivants:

a)      le montant total du prix d'achat des fractions contenues dans le bâtiment ou le montant total inscrit au contrat d'entreprise;

b)      un montant égal à 100 000 $ multiplié par le nombre de parties privatives contenues dans le bâtiment sans toutefois excéder 2 000 000 $ par bâtiment; (130 000 $ et 2 600 000 $ pour les travaux de construction débutant à compter du 7 août 2006)

D. 841-98, a. 30; D. 39-2006, a. 13.

IV. Mécanisme de mise en œuvre de la garantie

33.  [...]

Les parties communes visées par la garantie doivent être inspectées avant leur réception. Cette inspection doit être effectuée conjointement par l'entrepreneur, le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires et ce dernier à partir d'une liste préétablie d'éléments à vérifier fournie par l'administrateur.

34.  La procédure suivante s'applique à toute réclamation fondée sur la garantie prévue à l'article 27:

  1°    dans le délai de garantie d'un, 3 ou 5 ans, selon le cas, le bénéficiaire dénonce par écrit à l'entrepreneur le défaut de construction constaté et transmet une copie de cette dénonciation à l'administrateur en vue d'interrompre la prescription;

[...]

  6°    à défaut par l'entrepreneur de rembourser le bénéficiaire, de parachever ou de corriger les travaux et en l'absence de recours à la médiation ou de contestation en arbitrage de la décision de l'administrateur par l'une des parties, l'administrateur, dans les 15 jours qui suivent l'expiration du délai convenu avec le bénéficiaire en vertu du paragraphe 5, effectue le remboursement ou prend en charge le parachèvement ou les corrections, convient pour ce faire d'un délai avec le bénéficiaire et entreprend, le cas échéant, la préparation d'un devis correctif et d'un appel d'offres, choisit des entrepreneurs et surveille les travaux;

  7°    (paragraphe remplacé).

(À compter du 7 août 2006, les paragraphes 5 à 7 ont été remplacés pour les travaux de construction débutant à cette date (D. 39-2006, a. 30)).   

D. 841-98, a. 34; D. 39-2006, a. 15

Modifications au Règlement et Entrées en vigueur

[50]     Tenant compte des plaidoiries des procureurs et de l’Exposé conjoint, certains commentaires additionnels à l’application de certaines dispositions réglementaires sont nécessaires.

[51]     Il faut prendre note que l’article 25 du Règlement a été modifié (par insertion de l’article 25.1), modification entrée en vigueur le 23 février 2006 [2] avec effet à tout contrat de garantie en cours à cette date, sauf tel que mentionné ci-dessus quant à la nouvelle définition de «réception des parties communes» qui elle s’applique aux bâtiments dont les travaux de construction débutent à compter du 7 août 2006.

[52]     L’on retrouve donc codifié pour la première fois le concept de contrôle du syndicat par l’Entrepreneur par l’introduction par le législateur de l’article 25.1 au Règlement et qui se lit :

            « 25.1.  Aux fins de la présente sous-section, la réception est présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception de l'avis de fin de travaux si les conditions suivantes sont remplies :

  1°    les travaux sont terminés ;

  2°    le syndicat est formé et n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur ;

  3°    l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception ;

  4°    il s'est écoulé un délai de 6 mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n'a pas reçu les parties communes.

D. 39-2006, a. 10

[53]     Il a été d’autre part plaidé lors de l’audition certains manquements allégués des obligations de l’Entrepreneur et de l’Administrateur respectivement visés par, et l’application conséquente des dispositions de l’article 35.1 du Règlement, qui prévoit [3] que l’on ne peut opposer dans certaines circonstances au Bénéficiaire le non-respect  d’un délai de recours ou de mise en œuvre lorsque l’Entrepreneur ou l’Administrateur n’a pas respecté certaines de ses obligations. Cet article n’est toutefois applicable que pour toute construction débutée à compter du 7 août 2006, ce qui n’est pas le cas aux présentes.

[54]     Dans les circonstances sous étude, l’art. 25.1 du Règlement s’applique, puisque le contrat de garantie est en cours au 23 février 2006 alors que l’art. 35.1 du Règlement ne trouve pas application car la preuve semble indiquer que la construction du Bâtiment a débuté en 2003, mais certainement préalablement au 7 août 2006.

Computation de couverture et dénonciation

[55]     Notant certaines des jurisprudences qui nous ont été présentées en support des prétentions des parties et des concepts qui nous ont été plaidés, supportées par divers extraits doctrinaux d’une part et extraits de certaines de ces décisions, il est essentiel en  tout premier lieu de fixer brièvement la démarche d’identification requise pour appliquer correctement les modalités du Règlement, tant au niveau couverture que pour les mécanismes de mise en œuvre de la garantie :

1. Avant ou après réception 

2. Après réception, détermination du type de malfaçon ou vice

3. Malfaçon ou vice caché : réception des parties communes

4. Vice de conception, construction, de sol (2118 C.c.Q.) : fin des travaux

5. Vice de 2118 : faute et préjudice, simultanéité ou non

manifestation immédiate, graduelle-tardive, périodique

6. Couverture du Plan et Délai de dénonciation :

Point de départ : naissance du droit d’action.

[56]     1. Avant ou après réception : Il faut déterminer en premier lieu, est-ce une circonstance de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant ou après la réception de la partie privative ou des parties communes? (pour déterminer l’application de soit l’art. 26 (avant) ou de l’art. 27 (après) du Règlement).

[57]     Cela peut sembler évident, mais dans des circonstances où il peut être prétendu qu’il n’y a pas eu réception des parties communes, par prétention qu’il n’y a pas eu d’envoi d’avis de fins des travaux, ou dans des circonstances précédant le 23 février 2006, ou alors que les circonstances requises pour application de la présomption de réception de l’art. 25.1 ne sont pas rencontrées, il y a à tout le moins des moments d’hésitation de procureurs ou bénéficiaires à plaider qu’il n’y a pas eu de réception.

[58]     2. Après réception, détermination du type de vice. Dans le cas qui nous occupe, il y a admission de l’Administrateur (Décision S1, p. 4) que les problèmes allégués aux réclamations rencontrent tous les critères du ‘vice majeur de construction’ tel que visé par l’art. 2118 C.c.Q.

[59]     3 et 4. Réception des parties communes.  Selon que le type de vice ou malfaçon soit une malfaçon non apparente (art. 2113 et 2120 C.c.Q.) ou un vice caché (art. 1726 et 2103 C.c.Q.) - la réception est alors le point de départ des délais respectifs de 1 et 3 ans, ou quant à un vice prévu à 2118 C.c.Q., la réception peut constituer (mais non exclusivement) déclaration de la date de la fin des travaux des parties communes au sens du Règlement - et c’est la fin des travaux et non la réception qui est le point de départ du délai de 5 ans. Les étapes subséquentes sont regroupées aux rubriques qui suivent.

Détermination de la fin des travaux par Déclaration de réception

[60]     Le formulaire de déclaration de réception du bâtiment (pièce B-2) est intitulé « Liste pré-établie d’éléments à vérifier et réception des parties communes - Étape 5B » « Déclaration Réception », document pré-imprimé de l’Administrateur - dont référence est faite aux engagements de l’Entrepreneur à l’annexe II, para. 13 du Règlement (texte modifié pour constructions débutées à compter du 7 août 2006, donc se référer au texte antérieur) et prévoit :

« Le professionnel du bâtiment déclare ce qui suit : que les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés, et que le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine, le tout : Sans réserve [ou] Sous réserve des éléments à corriger et à réparer. »

[61]     Cette déclaration s’apparente en contexte de la définition de « fin des travaux des parties communes » à l’art. 25 du Règlement et donc prima facie à supporter significativement une détermination de fin des travaux par la Déclaration Réception.

[62]     Toutefois, dans les circonstances présentes, le procureur des Demandeurs a, lors de l’enquête, caractérisé la Déclaration Réception de certificat de complaisance. Ce n’est pas inapproprié de sa part.

[63]     Le témoignage de l’architecte Didier Gillon, qui a signé la Déclaration Réception comme professionnel du bâtiment en date du 29 juin 2004, a été révélateur.

[64]     Le témoin Gillon nous avise qu’il avait initialement refusé (le jour précédent la visite des lieux) de se rendre faire l’inspection - entre autre parce qu’il n’avait pas été responsable de la surveillance des travaux.

[65]     Gillon témoigne que lorsqu’il a rempli le formulaire (ici, aucune mention n’est inscrite dans les espaces prévus pour indication de travaux - ni même une indication par crochet à l’endroit prévu sur le formulaire que la déclaration est faite ‘sans’ ou ‘sous réserve’) et nous indique à ce chapitre que « …personne ne lui a mentionné de déficience, donc qu’il n’en n’a pas indiqué… »

[66]     Gillon en réponse aux questions du procureur de la Demande, avise que sa signature [de la Déclaration Réception] « …n’est pas du tout pour la conformité, mais pour aider Monsieur Gagné… ».

[67]     Gillon nous informe qu’il n’a facturé ni le Syndicat ni même l’Entrepreneur pour ce travail; la facturation (selon son témoignage - des 19 mars 2003 et 29 juillet 2004) appliquait un montant forfaitaire pour ce projet, soit uniquement pour les plans et un pamphlet qu’il a préparés et pour de la comptabilité (affirmant que ses plans de projet requéraient que postérieurement des plans de structure soient préparés par un ingénieur en structure).

[68]     Lors de l’interrogatoire du témoin par le procureur des Demandeurs, Gillon confirme finalement que c’est une signature de complaisance qu’il a effectué. Et après avoir identifié qu’il a de nombreuses années d’expérience comme architecte (outremer) et qu’il a fait ici au Québec (depuis son arrivée) une dizaine d’inspections avant celle du Bâtiment, il avoue ne pas possiblement avoir saisi la portée de sa signature de la Déclaration Réception car c’était la première fois qu’il utilisait un formulaire pré-imprimé pour signer une inspection.

[69]     Finalement, Gillon croit qu’après sa visite des lieux, il a rencontré lors de la signature de la Déclaration Réception un copropriétaire qu’il croyait être un représentant du Syndicat, mais sans plus.  Le signataire sous l’intitulé ‘Nom du représentant du syndicat des copropriétaires’ est M. Kenny Bodanis. La preuve prépondérante démontre que quoique copropriétaire d’une unité, celui-ci n’était pas autorisé par le Syndicat à agir comme son représentant et que son consentement, s’il en est, n’était certes pas éclairé dans les circonstances et que l’Entrepreneur le savait (entre autres par ses propres agissements).

[70]     Le Tribunal comprend d’autre part que Gillon avait alors d’autres mandats en cours (et dans le passé) de Gagné et que c’est en partie pour sauvegarder cette relation que Gillon va se présenter pour effectuer une inspection d’un bâtiment qu’il ne veut pas réellement confirmer (apposer sa signature à une déclaration). Cela n’est pas une base en soi pour douter du travail préalable d’un professionnel du bâtiment à une déclaration que les travaux convenus sont exécutés et que le Bâtiment est en état d’habitabilité, mais combiné :

(i) à la désorganisation de l’Entrepreneur dans l’exploitation de son entreprise quant à ses obligations envers la détention d’une licence d’entrepreneur tel que requis par la loi et de son manque de rigueur envers ses obligations documentaires (tel l’envoi d’un avis de fin des travaux),

(ii) aux manquements identifiés par Gillon même dans son inspection des lieux, alors qu’il mentionne entre autre ne pas avoir inspecté le garage,

(iii) le manque total de sérieux du processus qui est ressorti de son témoignage, tel :

a) il n’a pas indiqué de déficiences, car personne ne lui en a mentionné,

b) que sa signature n’était pas pour conformité, mais pour aider Gagné,

c) qu’il n’a possiblement pas saisi la portée de sa signature de la Déclaration Réception car c’était la première fois qu’il utilisait un formulaire pré-imprimé,

(iv) son aveu que ce fut une signature de complaisance pour aider l’Entrepreneur,

(v) les autres éléments de preuve quant à l’intervention de Bodanis (ou son manque d’intervention appropriée dans les circonstances) et

(vi) les éléments de preuve quant à une fin des travaux postérieure,

me forcent à mettre de côté la Déclaration Réception comme élément de détermination d’une fin des travaux au sens du Règlement.

[71]     Le Tribunal appuie d’autre part cette position dans le cadre d’un certain formalisme que le Règlement a voulu imposer à la détermination de fin des travaux et de réception conséquente des parties communes.  La jurisprudence majoritaire est au même effet tel, sous la plume de l’arbitre M^e J. Despatis dans une décision de novembre 2008 (visant des circonstances préalables aux modifications réglementaires de 2006) sous Syndicat de copropriété Les Jardins St-Hyppolyte c. 9129-2516 Québec inc. et APCHQ [4] qui  indique:

« Ainsi, le Règlement entoure cette question de la réception d’un indéniable formalisme exigeant que soit associé à l’exercice  un professionnel du bâtiment désigné par le syndicat et qui comporte une inspection conjointe en règle des parties communes.  En bref, il ne s’agit pas d’une simple formalité.

[…]

Ainsi, selon cette disposition, la réception des parties communes est l’aboutissement d’un processus par lequel le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat, donc l’acheteur, reconnaît qu’on a complété les travaux relatifs aux parties communes à une date donnée.  L’article 25 veut que cette reconnaissance soit mise en mouvement par la transmission à chaque copropriétaire connu d’un avis formel de l’entrepreneur le notifiant qu’il estime avoir complété les travaux.

[…]

Jusqu’en février 2006, le Règlement ne prévoit pas d’autre façon que celle-là pour qu’il y ait réception des parties communes d’une copropriété.»

(Nos soulignés)

Détermination de la fin des travaux sans Avis de fin de travaux

[72]     Diverses jurisprudences arbitrales se sont adressées à la question de réception des parties communes et plus particulièrement en ce qui nous occupe dans les cas où un aucun avis de fin des travaux n’avait été reçu.

[73]      Dans l’affaire 241 Deslières c. Société en commandite Clairevue et APCHQ [5],  le Tribunal, sous la plume de notre collègue M^e A. Zoltowski, soulève d’une part la question d’une absence de réception d’un avis de fin des travaux par l’omission et négligence de l’entrepreneur et détermine (visant des circonstances préalables aux modifications réglementaires de 2006) une date de réception des parties communes qui correspond à la date d’une déclaration d’un professionnel retenu par le bénéficiaire (postérieure donc d’environ 18 mois à la déclaration effectuée par le professionnel représentant de l’entrepreneur) et s’appuie principalement, selon le soussigné, sur une évaluation du concept d’habitabilité du bâtiment à la définition de ‘Fin des travaux des parties communes’.

[74]      Dans le cadre d’une affaire récente (mars 2010)[6], notre confrère, M^e M. Jeanniot, détermine qu’un formulaire de réception des parties communes signé par le représentant de l’entrepreneur n’est pas valide et inopposable aux bénéficiaires et qu’alors, faisant appel à l’équité, se référant à la preuve de transfert de contrôle du syndicat, de l’entrepreneur aux copropriétaires retient une date où « …nul ne peut contester que le syndicat n’était plus sous la possession et/ou contrôle de l’entrepreneur… ».

[75]     Cette approche suit une jurisprudence antérieure[7] du même auteur sur la détermination d’une date de réception des parties communes (affaire se déroulant en 2004, donc précédemment aux modifications au Règlement de 2006) où l’arbitre fait état d’une date de la déclaration modificatrice déposée auprès de l’Inspecteur Général des Institutions Financières afin d’identifier un premier document qui fait état d’un conseil d’administration du Syndicat non lié (tel que ce terme est défini à la loi sur l’Impôt et Revenu Canada) à l’entrepreneur.

[76]     La problématique de l’omission de l’envoi d’un avis de fin des travaux a été analysée entre autre sous une requête en irrecevabilité présentée par l’administrateur dans Niverville c. GDMD Développement et Garantie Habitation[8] où dans le cadre d’une construction terminée en 2000, l’administrateur présente en 2006 au bénéficiaire un avis de fin des travaux signé par l’administrateur en date du 1^er janvier 2001. 

[77]      Cette requête, qui découle d’une décision de l’administrateur en avril 2007, allègue prescription (alors que dans cette même décision il ordonne à l’entrepreneur d’exécuter des travaux) et c’est dans le cadre de diverses admissions de réception des parties communes que l’arbitre détermine que prescription n’est pas acquise. On peut toutefois retenir en obiter qu’une détermination unilatérale par l’administrateur d’une fin des travaux et d’un avis en ce sens n’est pas retenue par le tribunal. On note aussi que le tribunal souligne d’autre part que c’est à l’administrateur de la garantie en conformité du Règlement de voir à ce que l’entrepreneur respecte (tel l’envoi d’un avis de fin des travaux) ses obligations légales ou contractuelles (et non au bénéficiaire).

[78]     Il est donc approprié que le Tribunal en l’absence d’une détermination d’une date de fin des travaux des parties communes fixe celle-ci selon la preuve devant lui.

[79]     Les critères retenus par la jurisprudence dans le cas d’omission d’avis de fin de travaux afin de déterminer celle-ci varient selon les circonstances; l’on note entre autres le déterminant de contrôle du syndicat.  Il a été fait cas en plaidoirie et la preuve indique que le Syndicat cesse d’être sous le contrôle de l’Entrepreneur en février 2004 (Pièce B-9 en liasse). En l’absence d’autres éléments de détermination de la fin des travaux plus appropriés, ce changement de contrôle aurait un certain poids mais dans les circonstances présentes ce n’est pas le cas et cette question de contrôle n’a donc pas de caractère significatif pour les déterminations recherchées; quant à l’art. 25.1 du Règlement, il en est de même, incluant que les conditions préalables ne sont pas remplies pour une mise en preuve de la présomption prévue.

[80]     La garantie visée par la Décision est celle prévue dans le cadre de la responsabilité légale de l’article 2118 C.c.Q. identifiée au para. 5 de l’article 27 du Règlement :

« Art. 2118.   À moins qu'ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu'il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l'ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d'un vice de conception, de construction ou de réalisation de l'ouvrage, ou, encore, d'un vice du sol. »

Certains éléments d’exonération sont prévus spécifiquement à l’article 2119 C.c.Q. et dans les circonstances aucun d’entre eux n’est applicable à dégager la responsabilité de l’Entrepreneur.

[81]     Le Tribunal retient entre autres le concept d’habitabilité, concept central dans le cadre de la détermination de 2118 C.c.Q.[9] et concept que l’on retrouve à la définition de ‘fin des travaux des parties communes’ de l’art. 25 du Règlement:      «… le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine; »

[82]      Le Tribunal se doit de considérer l'article 2803 C.c.Q. qui énonce :

« 2803.  Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

[83]     Dans l’affaire qui nous occupe, la preuve documentaire démontre que le Syndicat a requis de l’Entrepreneur à plus d’une reprise de faire suite à ses demandes, tel par lettre recommandée du 21 juin 2005 (Pièce A-16) adressée à l’Entrepreneur avec copie à l’Administrateur qui requiert de procéder à des réparations. 

[84]     Cette correspondance est divisée entre des rubriques visant des unités privatives spécifiques et une rubrique intitulée « demandes communes à tous »; les éléments de cette dernière rubrique, pris isolément, ne convainquent pas qu’il n’y a pas eu de fin des travaux préalable car il ne s’agit principalement que de travaux de peinture et de petites réparations, mais une analyse de certains des items tels le drainage du garage ou les joints de maçonnerie mentionnés aux autres rubriques, est suffisante, de concert avec la preuve testimoniale, pour conclure qu’à tout le moins le 21 juin 2005 il n’y avait pas fin des travaux des parties communes au sens donné à cette expression au Règlement.

[85]     Conséquemment, et sans devoir fixer cette date plus spécifiquement pour les fins des présentes, l’on peut déterminer que la période de couverture de la garantie est encore en vigueur lors des réclamations visées par les présentes et dénoncées le 11 novembre 2009, soit moins de 5 ans par la suite.

Délai de dénonciation de 6 mois

[86]      Le Tribunal souligne diverses décisions récentes rendues par le soussigné[10] de même que sous la plume de différents arbitres[11]  à l’effet que la dénonciation prévue soit à l’article 10 ou 27 du Règlement se doit d’être par écrit, et est impérative et essentielle, et que le délai maximum de six (6) mois prévu aux paragraphes 3^e, 4^e et 5^e respectivement de l’article 27 du Règlement (de même que sous l’article 10 au même effet) est de rigueur et de déchéance et ne peut conséquemment être sujet à extension, et si ce délai n’est pas respecté, le droit d’un bénéficiaire à la couverture du plan de garantie visé et au droit à l’arbitrage qui peut en découler sont respectivement éteints, forclos et ne peuvent être exercés.

Point de départ du délai de dénonciation

[87]      La preuve révèle que nous sommes dans un cadre de non simultanéité de la faute (vice de conception et construction - absence de blocage et d’entretoisement) et du préjudice (affaissement de structure et al.) et que la manifestation du préjudice peut être qualifiée de tardive qui emporte la manifestation graduelle de l’art. 27 du Règlement.

[88]      On se doit de déterminer un point de départ du délai, de cette connaissance de la découverte ou survenance. Ce délai relève, selon le Tribunal, d’un point de départ de prescription, et dans les cas d’une prescription dite « extinctive », soit un moyen qui permet à une partie de se libérer par l'écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi (art. 2875 C.c.Q), le point de départ de la prescription est le jour où le droit d'action a pris naissance (art. 2880 al 2 C.c.Q).

[89]      Le Code civil stipule d’autre part que :

« 2926.  Lorsque le droit d'action résulte d'un préjudice moral, corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois. »

[90]      Il s’agit donc pour le Tribunal de déterminer le point de départ de la prescription, donc de déterminer le jour où le droit d'action a pris naissance (art. 2880 al. 2 C.c.Q.) et dans le cas d’un préjudice matériel qui se manifeste graduellement, de déterminer le jour où il se manifeste pour la première fois (2926 C.c.Q.) se remémorant cette maxime :

« Il n’y a recours que s’il y a dommage et c’est l’apparition de ce dernier qui donne ouverture à l’action… ». ^[12]

[91]      La doctrine nous enseigne sous la plume de Jean Louis Beaudouin, citant d’autre part l’auteur et une jurisprudence très abondante de nos tribunaux, dans un cadre de simultanéité lorsque la faute et le dommage se produisent en même temps :

« La victime n’a pas à attendre que le dommage se réalise complètement, du moment que sa manifestation est certaine. »[13]

et dans le cadre de non-simultanéité de la faute et du dommage, Beaudouin indique :

« … que l’on doit se reporter au fondement même de la prescription extinctive : la sanction d’une conduite négligente. On doit donc, à notre avis, partir du jour où une victime raisonnablement prudente et avertie pouvait soupçonner le lien entre le préjudice et la faute »^[14]

[92]      Applicable en l’espèce, Baudouin indique sous une analyse de l’art. 2926 C.c.Q. et de la manifestation graduelle, que :

« …la prescription du recours commence à courir du jour où il se manifeste pour la première fois. Le législateur entend probablement, par cette expression, la faire débuter au jour où le réclamant constate le premier signe appréciable ou tangible de la réalisation du préjudice, alors même qu’il ne s’est pas totalement réalisé… »^[15]

[93]      Baudouin conclut que la réalisation du préjudice se doit d’être entendue dans un sens subjectif, qu’il faut que la victime l’ait identifiée[16] et que la connaissance du préjudice et donc du dommage est essentielle à la réunion des conditions juridiques du droit de poursuite.

[94]      L’on retrouve à diverses jurisprudences une approche de la manifestation graduelle ou tardive, tel dans l’affaire Ménard c. LeBire 2008 QCCS 3274 où, dans le cadre d’une révision judiciaire d’une décision arbitrale sous le Règlement, la juge Sévigny ne trouve pas motif sur ce point à réviser la décision de l’arbitre qui (en 2005) sous une preuve d’un expert qui opinait « qu’une fissure qui peut paraître anodine … ce n’est que quand la fissure s’élargit ou devient plus longue … » ) - alors que l’entrepreneur avait déjà été appelé à réparer une fissure à cet endroit en 2002 - détermine que ce n’est que ce trois ans plus tard qu’un vice allégué sous 2118 C.c.Q. s’est manifesté.

 [95]    L’Administrateur a introduit en preuve sous le couvert de la Décision S2 le Rapport Maassen (qui est sujet de l’objection et décision à la rubrique Objection déclinatoire par les Demandeurs - Décision S2 ci-dessus).

[96]     Le Rapport Maassen identifie une date de visite des lieux par Jacques Maassen, architecte (aujourd’hui décédé) du 22 octobre 2007.  Maassen est mandaté par Shannon McCardle (copropriétaire) pour procéder à une inspection visuelle et à la rédaction du Rapport Maassen.

[97]     Ce rapport identifie une sous-rubrique ‘fissures au plafond du garage’ à la rubrique ‘sous-sol’,  qui porte une note lisant :

« Cause : Probablement due à une poutre insuffisante ayant courbé sous le poids et faisant pression sur le coin métallique posé à l’angle du gypse. »

et comprend 2 photos. Les photos sont complètement illisibles (aucune des parties n’a de copie disponible plus claire) et on ne peut saisir aucune information visuelle ou détail.

[98]     Ce document n’a pas été caractérisé comme rapport d’expert et le Tribunal est d’avis que la note «Cause» est une opinion du rédacteur et qu’il ne peut tenir compte de cet énoncé d’opinion à ce titre, mais qu’il doit tenir compte que la preuve a démontré que les copropriétaires ont reçu copie de ce document subséquemment et qu’ils ont pris connaissance de cet énoncé.

[99]     L’Administrateur plaide que le Syndicat avait donc connaissance du vice de construction visé aux présentes par la connaissance de cet énoncé.

[100]   Shannon McCardle témoigne qu’elle est agent d’immeubles et avait requis cette inspection par Maassen afin d’assurer (agissant tant pour le vendeur que l’acheteur d’une des unités du Bâtiment) de l’état des lieux.

[101]   Alan Doucet, copropriétaire, est cet acheteur; et suite à remise du Rapport Maassen par McCardle, Doucet rencontre Maassen le 14 février 2008 et témoigne que ce dernier lui répond, à la question s’il y a une raison quelconque de ne pas acquérir l’unité qu’il désire, ‘there is no big issue’. Doucet procède alors à l’achat.

[102]   McCardle et Brian McKasey témoignent qu’ils ont accompagné Maassen lors de sa visite, que celui-ci est un vieil ami de McKasey et qu’ils ont eu l’occasion de discuter avec lui de ses constats lors d’un déjeuner par la suite le même jour.  Ces deux témoins confirment chacun que Maassen les alors avisés dans une brève discussion relative à cette fissure, suite à leur question, qu’il n’y avait rien ‘to worry or alarming’, qu’il n’y avait rien de sérieux et qu’il arrive que des coins ressortent.

[103]   Anne Quillet, copropriétaire, témoigne que dans le cadre des démarches préalables à son achat en juin 2009, elle requiert un rapport d’inspection de RB Inspection (Pièce A-19) ( le « Rapport RB ») (document très structuré de 30 pages suite à une visite du 14 mai 2009) et que l’inspecteur R. Brasseur (architecte et inspecteur agréé AIBQ) a reçu copie du Rapport Maassen et a d’autre part lui-même, dans le cadre de son inspection visuelle (p. 4) alors qu’il recherche des signes d’affaissement, de déformation ou de contraintes à la structure de l’immeuble (p. 7), identifié (p. 24) à la rubrique ‘Revêtement des murs et plafonds’, ‘finition intérieure en placoplâtre (gypse)’ ‘Plafond du garage’ la note suivante :

« Il y a un coin de métal et le faux plafond qui se sont affaissés. Il faudra défaire une partie de ce plafond pour vérifier l’état de la structure de bois, si une poutrelle ou une solive a été coupée, alors il faudra la solidifier et après réparer le gypse. »

[104]    Le Rapport RB utilise une série de symboles placés en marge des commentaires afin d’indiquer le niveau de gravité des énoncés de l’inspecteur soit, selon le Tribunal, en ordre de gravité croissante :

· Surveillance recommandée

· Défaut à corriger

· Travaux nécessaires

· Réparation urgente

· Danger potentiel

            La question du coin de métal et faux plafond affaissé est sous le symbole ‘surveillance recommandée’ et ce qui peut être confus par sa présentation immédiatement dessous la photo le symbole ‘défaut à corriger’ et un texte qui fait référence à des ‘déficiences mineures’ (ce que d’ailleurs Quillet comprend n’être que des déficiences mineures de sa lecture de la rubrique selon son témoignage). Quillet témoigne d’autre part que Brasseur l’avise qu’il n’y a que des problèmes très mineurs au Bâtiment et Quillet procède d’ailleurs à l’achat d’une unité par la suite.

[105]   L’on note d’autre part que Tyler Hall (copropriétaire) a reçu (suite à une visite des lieux où Hall et l’agent du vendeur sont présents) un rapport d’inspection de AmeriSpec, Service d’inspection de maison (Pièce B-12) (le «Rapport AmeriSpec ») qui a noté des fissures à certains endroits tel sous l’item 113 (p. 5) à la rubrique ‘Exterior - Exposed Foundation’ avec commentaire « Comment crack garage noted. We recommend sealing and repairing this crack… » alors que sous la rubrique ‘Garage’ il n’y a aucune indication de fissures quelconques et que sous l’item 614 (p. 8) ‘Garage comments’ est indiqué « None ».

[106]   Le Rapport AmeriSpec est daté du 10 avril 2007 et donc précède le Rapport Maassen et n’établit pas une prépondérance quelconque en faveur des Bénéficiaires mais s’inscrit toutefois dans une trame factuelle que le Tribunal considère pour les fins des présentes, soit qu’un inspecteur en bâtiment n’a pas même relevé quelques mois avant le Rapport Maassen un état visuel quelconque de fissures au plafond du garage.

[107]   Il faut conclure de cette série d’analyses telles que le révèle la preuve tant par Maassen (ce qui est confirmé par chacun de McCardle, McKasey et Doucet) que par Brasseur (à son rapport et confirmé par Quillet) et par les achats subséquents par chacun de Doucet et Quillet que divers copropriétaires qui se sont penchés spécifiquement sur la question et ont procédé à des vérifications et inspections avec des professionnels du bâtiment n’ont certes pas douté de la possibilité d’un vice de construction et ce à tout le moins selon la preuve jusqu’au 15 mai 2009; la dénonciation serait dans les délais (à l’intérieur du délai de 6 mois - par quelques jours) si on cristallisait une découverte ou première manifestation appréciable ou tangible à la date de remise du Rapport RB - mais le Tribunal considère que cette manifestation est même postérieure à cette date.

[108]   La preuve est significativement en faveur que la manifestation du vice de construction n’a pu être constatée que suite à l’inondation de novembre 2009 et aux expertises subséquentes alors qu’il a été procédé à des ouvertures exploratoires afin de constater l’absence de blocage et des dommages importants à plusieurs solives.

[109]   Le Tribunal est satisfait de la preuve que le Syndicat et les copropriétaires qui le composent n’avaient pas connaissance du vice de construction avant à tout le moins novembre 2009.

[110]   Conséquemment, puisque la dénonciation à l’Entrepreneur et à l’Administrateur a été faite le 11 novembre 2009 (et tenant compte de manière subsidiaire de la notion spécifique d’interruption de prescription formulée à l’article 34 (1) du Règlement par la remise d’une dénonciation ou copie d’icelle à l’Administrateur), ce vice de conception, construction ou réalisation au sens de l’art. 2118 C.c.Q. a été dénoncé à l’intérieur du délai prévu au para. 5 de l’art. 27 du Règlement.

Mesures conservatoires - Remboursement

[111]   Les Bénéficiaires réclament le remboursement d’un montant de $15 352,76 qu’ils qualifient de travaux temporaires de renforcement.

[112]   La jurisprudence arbitrale soulève diverses assises réglementaires[17] lors de l’examen de demandes de remboursement de ce type         , qui peuvent se résumer tel que : soit l’art. 111 du Règlement[18] :

« Avant ou pendant la procédure arbitrale, une partie intéressée ou l’Administrateur peut demander des mesures nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment. »

ou soit l’engagement de l’entrepreneur contenu à l’article 18 de l’Annexe II du Règlement [19]:

L’entrepreneur s’engage :

[…]

18°    à mettre en place s'il y a lieu, toutes les mesures nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment ou à rembourser le bénéficiaire lorsque de telles mesures ont dû être mises en place de façon urgente par ce dernier;

ou soit l’obligation de remboursement de l’entrepreneur à la demande de l’Administrateur telle que prévue  au paragraphe 5 de  l’art. 34 du Règlement[20] :

«Rembourser au bénéficiaire le coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes...» 

[113]   Le Syndicat selon la preuve devant nous n’a pas pourvu auprès de l’Entrepreneur ou de l’Administrateur à une demande préalable de mesures nécessaires avant de pourvoir au Rapport Ingcon ou à l’achat et installation de matériaux dont le remboursement est réclamé.

[114]   En effet, ce n’est que le lundi 9 novembre 2009 (ayant reçu les avis d’évacuation Avis VdeM le lundi 2 novembre suite à une inspection du bâtiment le vendredi précédent, 30 octobre 2009) et ayant retenu des procureurs, que le Syndicat avise l’Entrepreneur et le surlendemain l’Administrateur.

[115]   Toutefois, tenant compte de la sévérité des avis d’évacuation, des délais imposés par ceux-ci pour identification des travaux et rapport d’ingénieur décrivant l’état des lieux de même que la menace de procédures judiciaires qui sont indiquées comme pouvant être intentées sans autre avis ni délai, et que conséquemment il est clair que les mesures qui ont dues être mises en place par le Bénéficiaire l’ont été de façon urgente (ce qui est essentiellement considéré par l’engagement de l’Entrepreneur à l’Annexe II), le Tribunal, s’appuyant sur l’art. 116 du Règlement si requis, considère qu’il est approprié que soient remboursées les dépenses réclamées sauf, à ce stade des procédures et tenant compte des autres demandes des Parties, à distraire le montant de 4 900,00 $  (5 530,88 $ taxes incl.) réclamé sous la correspondance de Ingcon du 3 décembre et facture du 16 décembre 2009 («Ingcon4900») qui vise plans et devis et surveillance de travaux, donc à ce stade qu’un montant de 8 701,55 $ (9 821,88 $ taxes incl.) soit remboursé au Syndicat à ce titre.

[116]   Cette exclusion de Ingcon4900 à ce stade des procédures  sera réexaminée par le Tribunal si requis selon la détermination qui sera faite par l’Administrateur de pourvoir à son propre rapport d’expertise, plan et devis et approbations municipales requises dans le cadre des travaux correctifs relatifs à l’état du Bâtiment, et à la détermination du remboursement de frais d’expertise si requis en conformité de l’art. 124 du Règlement, le Tribunal maintenant juridiction quant à ces éléments.

Choix des mesures correctrices, rapport d’expertise et Plan et devis

[117]   Le Bénéficiaire requiert que l’Administrateur procède à faire exécuter les travaux  selon les termes du Rapport d’expertise Croteau et que la somme prévue pour effectuer ces travaux soit versée à l’expert Paul Croteau afin qu’il puisse faire exécuter ceux-ci, ce qui emporte que le Bénéficiaire requiert que la coordination et surveillance des travaux soit effectuée par l’expert qu’il a mandaté.

[118]   Accorder ces demandes telles que formulées serait déroger de façon significative à la mécanique de mise en œuvre de la Garantie et ces demandes sont donc rejetées. 

[119]   L’Administrateur a plaidé qu’il est le maître du choix des méthodes correctrices selon l’art. 2099 C.c.Q. qui accorde ce droit à l’Entrepreneur et conséquemment à l’Administrateur s’il prend en charge les corrections à défaut par l’Entrepreneur d’y pourvoir :

« 2099. L'entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d'exécution du contrat et il n'existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution.»

et l’on note également le libellé du para. 6 de l’art. 34 du Règlement :

 « 6°    à défaut par l'entrepreneur … de corriger les travaux et en l'absence … de contestation en arbitrage de la décision de l'administrateur par l'une des parties, l'administrateur … prend en charge le parachèvement ou les corrections, convient pour ce faire d'un délai avec le bénéficiaire et entreprend, le cas échéant, la préparation d'un devis correctif et d'un appel d'offres, choisit des entrepreneurs et surveille les travaux;»

(Nos soulignés)

[120]   Quoique l’art. 2099 C.c.Q. se retrouve au chapitre du contrat d’entreprise, il s’applique aussi aux circonstances d’un contrat de vente par l’application de l’article de droit nouveau 2124 C.c.Q. qui assimile le promoteur immobilier (entre autres constructeur et vendeur d’une construction qui peut avoir assumé la conception et réalisation) à l’entrepreneur tant pour les fins de 2099 C.c.Q. que de 2118 C.c.Q.

[121]   L’Administrateur est donc, dans le cas de défaut de l’Entrepreneur, pleinement en droit de pourvoir aux plans et devis requis à sa discrétion sujet toutefois à son obligation de renseignement envers le Bénéficiaire préalablement et dans le cours de la mise en place des mesures correctrices et travaux et, de plus, dans les circonstances présentes, que ces plans, devis et travaux afférents soient en forme et substance appropriées pour permettre d’obtenir tout permis ou autorisation réglementaire applicables (entre autres tel que pourvu aux Avis VdeM).

[122]   Il doit être d’autre part souligné que l’obligation de renseignement de l’Entrepreneur et de l’Administrateur emporte la possibilité pour le Bénéficiaire d’assurer une surveillance des travaux par un expert de son choix, uniquement toutefois pour son compte et information, et à ses frais, tenant compte d’une part que ceci ne peut retarder ou empêcher l’Entrepreneur ou l’Administrateur de procéder - mais d’autre part que l’Entrepreneur ou l’Administrateur permettent de bonne foi cette surveillance par un mandataire du Bénéficiaire.

[123]   L’article 34 (6) du Règlement prévoit que l’obligation de l’Administrateur de pourvoir à la préparation du devis correctif (et donc son droit à le faire) est en absence d’une contestation en arbitrage; ceci est conséquent avec la possibilité d’intervention du Tribunal dans le cas de différend entre les Parties relativement à ces mesures et méthodes correctives. Dans les circonstances présentes, les éléments ci-dessus se doivent d’être mis en œuvre afin de permettre au Bénéficiaire suite à la réception des plans et méthodes correctrices choisies par l’Entrepreneur ou l’Administrateur, avec réception de la documentation suffisante pour en évaluer le résultat prévu, de pouvoir, avant dépôt auprès des autorités municipales ou autres ayant juridiction, contester ce choix (ou un de ses éléments) devant le Tribunal qui conserve juridiction.

[124]   Les Parties doivent prendre note que le Tribunal s’appuiera sur le Règlement et la doctrine[21] et la jurisprudence applicables[22] relativement à une situation où le Bénéficiaire serait insatisfait de la méthode correctrice préconisée par l’Administrateur et plus particulièrement les affaires Ménard[23] et Sponner [24] et l’affaire APCHQ c. Rae qui ont déjà été sujet d’une décision de notre Cour d’appel pour permission d’appel (le Tribunal notant les commentaires du juge Dalphond J.C.A.)[25]  et de deux décisions intérimaires subséquentes mais qui demeurent en délibéré en date des présentes après plaidoirie au fond.

Réunion d’actions et Frais d’arbitrage

[125]   On a fait cas, lors de la conférence préparatoire et de l’audition, de la nécessité ou non de réclamations distinctes et de dossiers dont découlent les Décisions B1, B2 et B3. Cette question est selon le Tribunal plus large que la simple question procédurale et des frais d’arbitrage en découlant. Le Tribunal s’est déclaré en faveur d’une réunion d’actions sous l’Ordonnance et Décision intérimaire du 28 septembre 2010 afin entre autre d’entendre l’ensemble de la preuve préalablement à une ordonnance au fond quelconque relativement aux Bénéficiaires individuels ou autres copropriétaires et aux correctifs qui pourraient être attribués à des parties privatives par une quelconque Partie dans le cadre des présentes.

            Bénéficiaire approprié - Copropriétaire ou Syndicat - Intérêt d’ester

[126] Un syndicat de copropriété est une personne morale distincte (1039 C.c.Q.), et le Code Civil spécifie à l’alinéa 1 de l’article 1081 que le Syndicat peut intenter une action dans le cas de vices :

« 1081.  Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. »

[127]   L’article 1081 C.c.Q. est clair, le syndicat a l’intérêt pour ester aux présentes.  Cette approche est d’ailleurs suivie par les auteurs. [26]

[128]   Toutefois, la question d’à-propos est plus de déterminer si un bénéficiaire copropriétaire peut lui aussi intenter un recours visant une partie commune, ou si ce droit est exclusif au syndicat, et qu’en est-il des parties privatives.

[129]   En effet, quant au copropriétaire divis, une certaine jurisprudence [27] dans les dernières années a soutenu que celui-ci n’avait pas la compétence dans le cas d’une partie commune, par exemple en Cour Supérieure (dans un cas de recours pour vices de construction) sous la plume de M.F. Courville, JCS :

« Les administrateurs assurent indivisément, à titre de mandataires de l’ensemble des copropriétaires, la représentation de leur intérêt collectif et le recouvrement des indemnités qui peuvent être requises pour la préservation de celui-ci.

Ainsi, tant dans le nouveau Code que dans l’ancien les recours pour vices de construction sont réservés au syndicat des copropriétaires.»

[130]   Toutefois, une revue d’auteur récente des courants jurisprudentiels sur cette question se retrouve sous « Les recours du copropriétaire pour vices cachés affectant les parties communes : étude comparative France-Québec »[28] par laquelle l’auteur P.G. Champagne considère inter alia dans le cadre d’une revue de l’impact de 1081 C.c.Q mais aussi de 1077 C.c.Q qui se lit :

« 1077.  Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de          construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.»

que cette jurisprudence de première instance ne représente pas l’état du droit au Québec, mais que l’on doit s’appuyer sur le ratio de l’arrêt de notre Cour d’appel

dans Belcourt Construction Co. c. Creatchman, où on peut lire, tel que cité par l’auteur:

« Mais je ne vois rien dans ces articles [441v, 441y et 441z] qui restreint le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vices cachés, soit en annulation de la vente, soit en diminution du prix.  Il me semble évident que chacun des copropriétaires a, en l’espèce, l’intérêt suffisant selon l’article 55 C.P. pour exercer ce droit fondamental.  Or, en l’absence d’un texte clair et précis ayant pour effet d’en priver le copropriétaire, je ne vois pas qu’on puisse par simple inférence conclure que les administrateurs pourraient, à l’exclusion des copropriétaires, exercer un recours en annulation de la vente ou en diminution de son prix alors qu’ils ne sont aucunement partie à la vente. »[29]

[131]   Ce jugement précède l’adoption de l’article 1081 C.c.Q, toutefois un deuxième jugement de notre Cour d’appel en 1996 Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) c. Bergeron précise, sous la plume de Forget JCA., citant d’ailleurs Paré JCA. sous le même extrait de Belcourt que celui retenu par P.G. Champagne :

 « Notre cour a, dans Belcourt Construction inc. c. Creatchman, reconnu au propriétaire divis le droit d’exercer contre son vendeur les recours qui découlent de la garantie contre les vices cachés.

Je ne retiens donc pas le moyen d’appelante fondé sur l’irrecevabilité du recours en annulation intenté par un propriétaire divis. Le recours étant recevable […] »[30]

[132]   Finalement, dans une cause en décembre 2004, Bousquet J., devant une plaidoirie qui s’appuyait sur  Poirier c. Spagnolo et Lemyre c. Arcand :

« [75]    … que seul le syndicat des copropriétaires peut exercer un recours relatif aux parties communes en raison de l’article 1081 alinéa 1  C.c.Q. …»

le juge rejette cette plaidoirie, confirme l’application de Belcourt et repousse la jurisprudence contraire :

« [77] Le procureur … cite deux décisions de tribunaux de première instance conformes à l’interprétation proposée de l’article 1081 C.c.Q. mais le Tribunal est d’avis que la décision contraire de la Cour d’appel dans l’affaire Belcourt Construction Co. c. Creatchman s’applique toujours malgré la réforme du Code civil. »[31]

[133]   Conséquemment le Tribunal est d’avis que les Bénéficiaires individuels pouvaient valablement intenter des procédures dans le cadre des présentes circonstances tant pour leur intérêt dans les parties communes que pour leurs parties privatives (dont la période de couverture de la Garantie est identique dans le cas de vices sous 2118 C.c.Q. que pour les parties communes, soit un point de départ de la fin des travaux tel que prescrit au para. 5 de l’article 27 du Règlement) et que l’approche appropriée n’était pas un rejet de leur réclamation mais une réunion d’actions.

[134]   D’autre part la preuve est à l’effet que le Syndicat a reçu l’autorisation d’agir, à tout le moins, des Bénéficiaires individuels et de M^me S. McCardle et de          M^me G. McLean (collectivement, les « Copropriétaires couverts ») respectivement tel que prévu à l’art.1081 C.c.Q. en ce qui peut concerner les parties privatives.

Conclusions

[135]   Dans les circonstances, dans un cadre de non simultanéité de la faute (vice de conception, de construction et de réalisation - absence de blocage et d’entretoisement) et du préjudice (affaissement de structure et al.), la manifestation du préjudice peut être qualifiée de tardive et graduelle et, en conformité des dispositions de l’art. 27 du Règlement, la période de couverture de la Garantie est encore en vigueur lors des réclamations visées par les présentes et dénoncées le 11 novembre 2009, soit moins de 5 ans suite à une fin des travaux qui est postérieure au 11 juin 2005.

[136]   Les vices admis de conception, construction ou réalisation au sens de l’art. 2118 C.c.Q. relativement au Bâtiment visé par les présentes ont été dénoncés à l’intérieur du délai prévu au para. 5 de l’art. 27 du Règlement.

[137]   L’Entrepreneur, ou à défaut d’y pourvoir, l’Administrateur, est maître du choix des méthodes et travaux correctifs à apporter au Bâtiment, sujet à la juridiction du Tribunal de trancher tout différend entre l’Entrepreneur ou l’Administrateur, d’une part, et le Bénéficiaire, d’autre part, quant à ce choix préalablement à sa mise en œuvre, sujet de plus dans les circonstances particulières, que ce choix et la documentation sous-jacente appropriée pour sa réalisation soit en forme et substance conforme pour obtention des permis et autorisations qui peuvent être requis par les autorités ayant juridiction, et plus particulièrement la Ville de Montréal tenant compte entre autre des Avis VdeM.

[138]   Le Règlement est à l’effet que l’Entrepreneur, ou à défaut l’Administrateur, se doit de rembourser le coût des mesures nécessaires mises en place par le Bénéficiaire pour assurer la conservation du Bâtiment, nonobstant demande préalable ou non lorsque ces mesures sont des mesures d’urgence ou ont dû être mises en place de façon urgente, ce qui est le cas dans les circonstances présentes à tout le moins pour les mesures confirmées aux présentes.

[139]   Les méthodes choisies et les travaux correctifs effectués se doivent de couvrir les dommages encourus aux parties communes et aux parties privatives du Bâtiment pour les Copropriétaires couverts qui découlent des vices de conception, construction ou réalisation au sens de l’art. 2118 C.c.Q. dont fait état le Rapport d’expertise Croteau relativement au Bâtiment.

[140]   La preuve a indiqué que le Bâtiment est sujet et que le Bénéficiaire ou Copropriétaires couverts peuvent respectivement possiblement bénéficier dans le cadre des circonstances sous étude de la couverture de certaines polices d’assurances souscrites et que des représentants des assureurs sont intervenus lors de la mise en œuvre de mesures d’ouverture et d’exploration des vices visés afin de déterminer plus précisément les causes et dommages sous étude. Il est approprié que le Bénéficiaire et les Copropriétaires couverts appuient les démarches de l’Entrepreneur, ou de l’Administrateur, relativement à toute subrogation de droit possible dont ceux-ci pourraient bénéficier relativement à toutes telles assurances.

[141]   Considérant les dispositions de l’article 123 du Règlement et des conclusions et ordonnances aux présentes, les frais du présent arbitrage se doivent être assumés par l’Administrateur.

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

[142]    ACCUEILLE en partie la demande des Bénéficiaires et DÉCLARE que la période de couverture de la Garantie est en vigueur quant aux réclamations visées par la Demande #1 et dénoncées le 11 novembre 2009 et que les vices de conception, construction ou réalisation au sens de l’art. 2118 C.c.Q. relativement au Bâtiment dénoncés le 11 novembre 2009 ont été dénoncés à l’intérieur du délai prévu au para. 5 de l’art. 27 du Règlement et que conséquemment cette dénonciation n’est pas tardive;

[143]   REJETTE les moyens d’irrecevabilité déclinatoires soulevés par l’Administrateur quant à la période de couverture de la Garantie et au délai de dénonciation.

[144]   ORDONNE que l’Entrepreneur :

(i) le ou avant le 27 avril 2011, confirme par écrit aux autres Parties, avec copie au Tribunal, son engagement ferme inconditionnel de pourvoir aux travaux correctifs requis en conformité des présentes,

(ii) le ou avant le 27 avril 2011, effectue, en remboursement au Syndicat pour mesures de conservation du Bâtiment, le paiement d’un montant de  8 701,55 $ (plus taxes applicables) par chèque visé ou mandat bancaire à l’ordre du Syndicat,

(iii) le ou avant le 4 mai 2011, identifie les méthodes et travaux correctifs à apporter au Bâtiment, avec une documentation en forme et substance appropriée pour sa réalisation et conforme pour obtention des permis et autorisations qui peuvent être requis par les autorités ayant juridiction, et plus particulièrement la Ville de Montréal, avec copie remise aux autres Parties et au Tribunal,

(iv) coordonne avec le Bénéficiaire et l’Administrateur la finalisation de cette documentation préalablement à son dépôt pour l’obtention des permis et autorisations qui peuvent être ainsi requis et, sauf différend quant aux choix des méthodes et travaux correctifs entre les Parties référé au Tribunal, pourvoit à ce dépôt et suite à la réception desdits permis et autorisations, effectue sans autre avis ou délai, de façon active et continue, les travaux correctifs pour rendre le Bâtiment conforme à la règlementation applicable et permettre la réintégration des lieux par les résidents,

(2) permet accès en temps opportun à un ou des représentants autorisés de l’Administrateur et du Bénéficiaire respectivement, pour surveillance de l’avancement des travaux, tant l’accès à l’information pertinente, au site, qu’au personnel de gestion desdits travaux

(collectivement « Ordonnance Entrepreneur »).

[145]   ORDONNE que l’Administrateur, sans autre avis ou délai, à défaut par l’Entrepreneur de se conformer à une quelconque condition ou ordonnance de l’Ordonnance Entrepreneur dans les délais ordonnés,

(i) effectue le remboursement ordonné pour mesures de conservation du Bâtiment d’un montant de 8 701,55 $ (plus taxes applicables) au Syndicat,

(ii) prenne en charge les travaux correctifs requis par l’état du Bâtiment,

(iii) entreprenne ou pourvoit à la préparation de plans et devis correctifs avec documentation en forme et substance appropriée pour la réalisation desdits travaux et conforme pour obtention des permis et autorisations qui peuvent être requis par les autorités ayant juridiction, et plus particulièrement la Ville de Montréal,

(iv) coordonne avec le Bénéficiaire pour présentation au Bénéficiaire, le ou avant le 31 mai 2011, de la documentation et informations requises pour obtention desdits permis et autorisations afin d’obtenir confirmation préalable de la Ville de Montréal à une mise en œuvre des travaux correctifs, incluant tout rapport d’expertise et plans et devis correctifs que l’Administrateur pourra juger à propos de requérir,

(v) pourvoit à tout appel d’offres et choix d’entrepreneur(s) pour cette réalisation et à la surveillance desdits travaux par la suite, et

(vi) coordonne avec le Bénéficiaire pour permettre accès en temps opportun à un ou des représentants autorisés du Bénéficiaire pour surveillance de l’avancement des travaux, tant l’accès à l’information pertinente, au site, qu’au personnel de gestion desdits travaux,

(vii) soumettra copie de tout rapport d’expertise ainsi préparé au Tribunal, avec soumissions écrites s’il le désire, quant à la détermination pour frais d’expertise que le Tribunal peut être appelé à déterminer en conformité du Règlement, avec copies à l’attention du Bénéficiaire.

[146] ORDONNE que le Bénéficiaire appuie les démarches de l’Entrepreneur, ou dans le cas de la prise en charge par l’Administrateur, celles de l’Administrateur relativement à toute subrogation de droit possible relativement à toutes telles assurances, et pourvoit à toute documentation ou action pour donner plein effet à cette ordonnance qui pourront être raisonnablement requis par les procureurs de l’Administrateur.

[147]   CONSERVE juridiction pour tout différend entre les Parties relativement aux méthodes et travaux correctifs auxquels il est fait référence et quant à la détermination pour frais d’expertise dans le cadre du présent arbitrage, et dans ce cas, sur soumissions écrites de l’Administrateur, le Bénéficiaire aura la possibilité de pourvoir lui aussi à des soumissions écrites sur ce sujet, selon les modalités que pourra aviser le Tribunal en la matière.

[148] ORDONNE que l'Administrateur assume les frais du présent arbitrage.

Date : 15 avril 2011

_______________________

M^e Jean Philippe Ewart

Arbitre

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[1] VOIR Décret 39 2006, G.O.II, 994, Règlement modifiant le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, article 9 (modification) et alinéa 2 de l’article 30 (entrée en vigueur).

[2] Idem, Décret 39 2006, article 10 (insertion) et alinéa 3 de l’article 30 (entrée en vigueur).

[3] « 35.1 Le non-respect d'un délai de recours ou de mise en œuvre de la garantie par le bénéficiaire ne peut lui être opposé lorsque l'entrepreneur ou l'administrateur manque à ses obligations prévues aux articles 33, 33.1, 34, 66, 69.1,132 à 137 et aux paragraphes 12, 13, 14 et 18 de l'annexe II, à moins que ces derniers ne démontrent que ce manquement n'a eu aucune incidence sur le non-respect du délai ou, à moins que le délai de recours ou de mise en œuvre de la garantie ne soit échu depuis plus d'un an. »   D. 39-2006, a. 17.

[4] Le Syndicat de copropriété Les Jardins St-Hyppolyte c. 9129-2516 Québec Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, Me Johanne Despatis, Arbitre, Décision arbitrale en date du 20 novembre 2008 au dossier GAMM 2008-09-002.

[5] Syndicat 241 rue Deslières c. Société en commandite Clairevue, CCAC S08-090601-NP, 5 décembre 2008, M^e Albert Zoltowski, Arbitre.

[6] Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf et al c. Les Maisons Zibeline, Me Michel A. Jeanniot, Arbitre, Décision arbitrale en date du 15 mars 2010 au dossier CCAC S09-180801-NP.

[7] Syndicat Les Villas sur le Parc Rembrandt c. Les Villas sur le Parc Rembrandt et La Garantie Qualité Habitation, Me Michel A. Jeanniot, Arbitre, Décision arbitrale en date du 8 mars 2007 au dossier Soreconi 060309001.

[8] Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville c. GDMD Développement inc. et La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc., M. Claude Dupuis, ing, Arbitre, Décision arbitrale en date du 6novembre 2007 au dossier GAMM 2007-09-010.

[9] La notion de perte dans le cadre de 2118 C.c.Q. doit recevoir une interprétation large s’étendant sur tout dommage sérieux subi par l’ouvrage et que, tel que le soulignent les auteurs J. Edwards et S. Rodrigue sous La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage et la garantie légale contre les malfaçons dans le cadre de l’ouvrage bien connu La construction au Québec - perspectives juridiques (sous la direction de Me Olivier F. Kott - Me Claudine Roy, Ed. Wilson Lafleur, 1998), para. 2.2.2, p.434 :

            « Il est également possible que la simple perte de l’usage normal des lieux tombe sous le coup de cette disposition.  De fait, certains tribunaux ont décidé, en vertu des règles de l’ancien Code, que la présence de troubles graves, nuisant à l’utilisation de l’immeuble, constituait une perte.  La responsabilité quinquennale a notamment été retenue lorsque les vices empêchaient l’ouvrage de servir à sa destination normale ou limitaient, de manière importante, l’usage normal de l’ouvrage. »

et il apparaît clair au Tribunal que la notion d’utilité ou de viabilité de la construction visée est applicable à la détermination recherchée, ce que souligne d’ailleurs T. Rousseau-Houle dans Les contrats de construction en droit public & privé (Montréal, Wilson & Lafleur, 1982, p. 347) et plus particulièrement  J.L. Beaudoin qui écrit (La responsabilité civile (5e), Cowansville, Yvon Blais, 1998, au no. 1631):

« La jurisprudence a donné une interprétation large à la notion de perte en l’appréciant par   rapport à la destination et à l’utilisation prospective de l’ouvrage.  Constitue donc une perte toute          défectuosité grave qui entraîne un inconvénient sérieux et rend l’ouvrage impropre à sa destination. En d’autres termes, le défaut qui, en raison de sa gravité, limite substantiellement           l’utilisation normale de l’ouvrage entraîne une perte qui autorise la mise en œuvre du régime. »

Les auteurs citent d’autre part plusieurs arrêts jurisprudentiels tels Société d’habitation du Québec c. Bouliane, J.E. 94-1761 (C.S.); Commission de la construction du Québec c. Construction Verbois Inc., J.E. 97-2080 (C.S.); Bélanger c. Association provinciale des constructeurs d’habitation du Québec, J.E. 98-114 (C.S.).

[10] Danesh c. Solico Inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Jean Philippe Ewart, Arbitre, Décision arbitrale en date du 5 mai 2008 au dossier Soreconi No. 070821001; et Moustaine & El-Houma c. Brunelle Entrepreneur inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Jean Philippe Ewart, Arbitre, Décision arbitrale en date du 9 mai 2008 au dossier Soreconi No. 070424001. Dossier n^o : 080730001, Sylvain Pomone et Syndicat de la copropriété 7615 rue Lautrec, Brossard c. Habitation Signature Inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Jean Philippe Ewart, Arbitre, Décision arbitrale en date du 14 janvier 2009 au dossier Soreconi n^o : 080730001.

[11] Bertone et Scafuro c. 9116-7056 Québec Inc., SORECONI 090206002, 29 octobre 2009, Guy Pelletier, Arbitre, citant quant à cette question, une décision du soussigné et Côté et Clermont c. Les Constructions E.D.Y. Inc., CCAC S09-030301-NP, 12 janvier 2010, Me Pierre Boulanger, Arbitre, au même effet, et citant en note 2 diverses autres décisions arbitrales au même effet.

[12] Creighton c. Immeubles Trans-Québec [1988] R.J.Q. 27 (C.A.), p.32, citant Champagne c. Robitaille J.E. 85-353 (C.A.)

[13] BAUDOUIN, J.L. et DESLAURIERS, P., La responsabilité civile, 7^e éd., Cowansville, Ed. Yvon Blais inc, 2007, para.1-1419.

[14] Idem, para.1-1420. VOIR pour jurisprudence la note 92, p. 1199 sous le para. 1-1420.

[15] Idem, no. 1-1421.

[16] Idem, no. 1-1420.

[17] VOIR ENTRE AUTRES (cités sous Radulescu c. Groupe AXXCO, ci-dessous) :  Désilets c. Groupe Michvac Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., (Soreconi) (A. Fournier) (30 mars 2006);  Syndicat de la copropriété des Tilleuls c. Développements TGB et La Garantie des Maîtres Bâtisseurs, (CCAC) (J.P. Ewart) (15 décembre 2009);  Chorel et al. c. Construction d’Astous Ltée et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., (GAMM) (B. Lefebvre) (5 juillet 2010);  Drolet c. Les Constructions Raymond & Fils Inc. et La Garantie des Maîtres Bâtisseurs Inc., (CCAC) (A. Zoltowski) (12 juillet 2010).

[18] Radulescu c. Groupe AXXCO Inc. et La Garantie Habitation du Québec Inc.  - GAMM :  2010-12-001,  Me Jeffrey Edwards, Arb.,  20 septembre 2010.

[19] Syndicat de copropriété 2085 Place du Club-Memphré c. Memphré Club Phase III inc. et Garantie Habitation du Québec inc. QH : 14903-2931, GAMM : 2010-08-003, Claude Dupuis, Arb. 17 novembre 2010

[20] Syndicats de copropriété du 5730 et 5740 Marie-Victorin c. 9069-2641 Québec inc. (Habitations Avantage) et La Garantie Habitation du Québec inc. -  QH : 30901-1 et 38121-1; GAMM : 2008-09-008 et 2008-09-009, Claude Dupuis, Arb. 30 Juin 2008

[21] VOIR entre autre QUINN, Bernard P., L’autonomie de l’entrepreneur dans le choix des méthodes et des moyens de réalisation de l’ouvrage, Développements récents en droit de la construction, vol 223, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005. p. 43.

[22] Syndicat de copropriété 4767 à 4827 8^e avenue et 3189 rue Claude-Jodoin c St-Luc Habitation inc. et APCHQ, Me A. Zoltowski, arbitre, 27 avril 2010, Soreconi 09 1221002. et les affaires citées de Marianne Beaufort et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ et Construction Stéphane Belhumeur inc., Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 9 septembre 2009; Dossier GAMM : 2007-10-008 et 2007-10-007 et de Lisa Rae et Michael Nutter et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCQ inc. c. et Construction Réal Landry inc.; M^e Johanne Despatis, arbitre, 10 juin 2008; Dossier GAMM : 2007-09-013 (cette dernière affaire, en appel de la décision subséquente de la Cour Supérieure Rae c. Construction Landry inc., 2009 QCCS 1913 est devant notre Cour d’appel en date des présentes - voir ci-dessous). Voir aussi Mahoney c Entreprises Christian Dionne et fils inc et APCHQ 3 juillet 2006 Jean Morissette Arb., GAMM 04-357 LS.

[23] Ménard c. LeBire 2008 QCCS 2686

[24] Spooner c. Fournier 2009 QCCS 1652

[25] 2009 QCCA 1367

[26] Yves JOLI-COEUR, Regroupement des gestionnaires de copropriété du Québec, vol 2, no 3, mars 2002, p.6 :

« Le Code civil du Québec clairement établit le pouvoir, la qualité et l’intérêt juridique du syndicat d’instituer tous les recours engendrés par les vices et déficiences affectant l’immeuble » 

[27] Poirier c. Spagnolo, J.E. 2000-1533 , [2000] R.D.I. 460 , REJB 2000-19274 (C.S.), M-F Courville, JCS;

VOIR AUSSI Lemyre c. Arcand, B.E. 2000BE-1199 (C.Q.), René Roy JCQ, dans un cas de vice caché:

“Le syndicat demeure le représentant exclusif de l’intérêt commun des copropriétaires, responsable de la correction des problèmes aux parties communes et de l’exécution des travaux pour les corriger ” et

Pruneau c. Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec inc., B.E. 2005BE-427 (C.Q.), Denis Charrette JCQ, dans le cas d’un vice de construction à un plafond :

              «  Le syndicat a seul intérêt pour poursuivre le constructeur ou son garant (la défenderesse) puisqu’il s’agit d’un vice de construction d’une partie commune et que le non-respect de la finition originale du plafond est une résultante de la réparation à ce vice de construction. Considérant ainsi l’absence de lien de droit entre les demandeurs et la défenderesse, la demande est par conséquent rejetée.» 

[28] CHAMPAGNE, Pierre G., Les recours du copropriétaire pour vices cachés affectant les parties communes : étude comparative France-Québec, au recueil de textes Développements récents en droit de la copropriété divise, Service de la formation continue du Barreau du Québec, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais inc., 2008, 171, aux pp. 201 et ss.

[29] Belcourt Construction Co. c. Creatchman [1979] C.A. 595 , pp.601-2.

[30] Société d’habitation et de développement de Montréal c. Bergeron, [1996] R.J.Q. 2088 (C.A.), p. 2091 et 2092.

[31] Parent c. Daniel et al, C.Q.M. no 500-32-072244-033, le 6 décembre 2004, F. Bousquet, J.