Régie du Bâtiment SORECONI
Société pour la
résolution des conflits Inc.
No
du bâtiment : 045536 Dossier :
060301002
Monsieur Cristian Savu et Mme Adela
Stoia
Bénéficiaires -c-
Construction
René Voyer Inc.
Entrepreneur -et-
La Garantie des bâtiments résidentiels
de l’APCHQ Inc.
Administrateur
de la Garantie
ARBITRAGE EN VERTU
DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES
BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Arbitre
Me Michel A. Jeanniot
2, Place Alexis Nihon
Suite 1000
Montréal (Québec)
H3Z 3C1
Identification des parties
|
Bénéficiaires
:
|
Monsieur
Cristian Savu Madame Adela Stoia 317, rue Lauzon
Laval (Québec)
H7X 3Y6
|
|
Entrepreneur:
Administrateur :
|
Construction
René Boyer Inc. 4083, boul. Le Corbusier Laval
(Québec)
H7L 5E2
La Garantie des
bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.
5930, boul.
Louis-H. Lafontaine
Anjou (Québec)
H1M 1S7
Et son
procureur :
Me François
Laplante
(Savoie
Fournier)
|
Décision
Mandat :
L’arbitre
a reçu son mandat de SORECONI le 23 mars 2006. Historique du
dossier :
18
février 2003 : Contrat préliminaire et annexes;
26 juin 2003 : Liste
préétablie d’éléments à vérifier et réception du bâtiment;
2 juillet 2003 : Acte
de vente;
21 juin 2004 : Lettre
des Bénéficiaires à l’Entrepreneur;
17 juin 2005 : Lettre
de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires;
23 juin 2005 : Lettre
de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires;
27 octobre 2005 : Lettre
de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires;
27 octobre 2005 : Lettre
de l’Entrepreneur à l’Administrateur;
1er février 2006 : Décision
de l’Administrateur et récépissés postaux;
1er mars 2006 : Demande
d’arbitrage des Bénéficiaires;
20 mars 2006
: SORECONI obtient copie du dossier relatif à la
décision de l’Administrateur;
23 mars 2006 : Nomination
de l’arbitre;
24 mars 2006 : Lettre
de l’arbitre aux parties, les informant du processus à venir;
29 mars 2006 : Convocation
des Parties à l’Audience;
9 mai 2006 : Audience
Étaient présents
pour les Bénéficiaires : Monsieur Cristian Savu
Était présent
pour l’Entrepreneur : Monsieur Pascal Voyer
Étaient présents
pour l’Administrateur : Me François Laplante
M. Pierre Bonneville
[1] Le
représentant de l’Entrepreneur dépose un extrait des minutes d’une assemblée de
son bureau de direction, mandatant Monsieur Pascal Voyer, au fin de
représenter l’Entrepreneur (pièce E-1).
Objection
préliminaire :
[2]
Aucune
objection préliminaire n’a été soulevée par quelque partie, l’arbitre
constate que juridiction lui est acquise et l’audience est ouverte à
13 :30 heures, mardi le 9 mai 2006.
Admission:
[3]
Le bâtiment est constitué d’une
unité résidentielle, non détenue en copropriété divise.
[4]
Réception du bâtiment est en date du, et/ou
vers le, 26 juin 2003.
[5]
La
réclamation écrite des Bénéficiaires à l’Administrateur est en date
du ou vers le 28 octobre 2005, soit plus de vingt-huit (28) mois de la
réception.
[6]
La
présente demande d’arbitrage se limite à la décision de l’Administrateur
du 1er
février
2006, sous la plume de Pierre Bonneville, T.P. inspecteur - conciliateur et
vise les points 2 à 44 de la décision.
[7]
Au soutien de leurs représentations
respectives, aucune partie n’a produit d’expertise.
[8]
L’enquête
s’est déroulée sur plus de trois (3) heures, le Bénéficiaire a été
entendu sur les points 2 à 44 et le processus a été interrompu à plus d’une
reprise afin de faire une visite et inspection des lieux.
[9]
Force
nous est de constater que tant individuellement que collectivement, les points
2 à 44 sont des situations observées qui ne comportent pas le niveau de gravité
d’un vice caché ou d’un vice majeur.
[10]
De
façon plus précise, rien ne laisse croire qu’il s’agit
ici d’éléments qui portent atteinte à la structure et/ou à l’intégrité
du bâtiment. Il s’agit de malfaçons et, à la rigueur (ce qui n’est
pas admis ou même inféré) de vice(s) caché(s).
[11]
Je
rappelle que dans le présent dossier, les Bénéficiaires sont demandeurs et qu’à
cet effet ces derniers ont le fardeau de la preuve.
[12]
Quoiqu’il
en soit, et indépendamment de mon opinion quant aux dangers et/ou aux risques d’atteinte
à la structure et/ou à l’intégrité du bâtiment, je rappelle que pour
qu’un vice (caché et/ou majeur) soit à réparer par l’Administrateur,
en sus d’apparaître dans les trois (3) (vice caché) ou cinq (5)
(vice majeur) ans suivant la fin des travaux, ces vices doivent être dénoncés
par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur de la
Garantie dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de
la découverte ou survenance du vice ou en
cas de vice ou perte graduelle, de leur première manifestation (in fine article 3.4 du Plan de Garantie et article 10, 4e et 5e
alinéa du Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels
Neufs c. B-1 .1, r.0.2).
[13]
La
dénonciation écrite à l’Administrateur de la Garantie a été faite en
date du et/ou vers le 28 octobre 2005, alors que la preuve au dossier nous
apprend que les défauts (et/ou vices) ont été dénoncés par écrit à l’Entrepreneur
en date du et/ou vers le 21 juin 2004.
[14]
Bien
qu’il est possible que les réclamations aient été valablement faites
à l’Entrepreneur (ce qui n’est pas ici inféré), c’est
à regret que je me dois de constater qu’elles furent présentée hors
délai à l’Administrateur de la Garantie, ce qui les rend
irrecevables pour ce dernier.
[15]
Les
Bénéficiaires reconnaissent qu’ils n’ont pas été
empêchés, d’une quelque manière, de présenter leurs réclamations à l’Administrateur
à l’intérieur du délai, seul leur ignorance des critères d’application
est soulevée.
[16]
Nul
ne peut plaider sa propre turpitude et l’ignorance d’une
Loi ne peut faire échec à son application.
[17]
Le
fait que les Bénéficiaires ignorent qu’ils devaient dénoncer la
situation à l’Administrateur, bien que cette exigence soit
mentionnée au contrat de garantie (ainsi que subsidiairement au Règlement) ne
les décharge pas de cette obligation.
[18]
Concernant
les points 2 à 12 de la Décision et faisant de nouveau mien les propos
de mon collègue, Alcide Fournier (dossier SORECONI 050401002, 15 juin 2005) :
« Le tribunal
d’arbitrage a été créé par le Règlement sur les plans de garantie pour en
assurer l’application. Il ne peut décider de litige qui relève de l’application
d’autres lois même s’il peut penser que d’autres lois pourraient s’appliquer au
présent litige »
[19]
Suivant
mon appréciation des faits et ma compréhension de la Loi et de la jurisprudence
connue, je suis d’opinion que les explications soumises pour
proposer que les délais puissent être ignorés ne sont pas raisonnables dans les
circonstances, ne peuvent être retenues.
[20]
Concernant
le point 13 de la Décision, remboursement des frais pour la peinture et
la main d’œuvre, relativement au garde-corps et à la façade :
Séance tenante le
Bénéficiaire sans retirer ce poste de réclamation désire simplement préciser,
sans demande de compensation, qu’il a lui-même adressé les travaux
de peinture (et main d’œuvre) relativement au garde-corps de façade.
Conséquemment, je n’ai pas à intervenir sur ce point.
[21]
Concernant
les points 14 à 44 de la Décision, les Bénéficiaires nous informent qu’il
y avait mésentente entre ces derniers (les Bénéficiaires) et l’Inspecteur
Pierre Bonneville; que de façon plus précise, les Bénéficiaires n’auraient
pas informé Monsieur Bonneville que l’Entrepreneur avait effectué
les travaux correctifs et que par conséquent, il n’aurait as
déclarer que l’intervention de la Garantie n’était plus
requise.
[22]
Je
ne peux donc statuer sur ces points puisque l’Administrateur ne s’est
pas prononcé et que toute décision de ma part (en arbitrage) priverait les
parties d’une étape (l’Administrateur ne s’étant
pas encore eu l’opportunité de se prononcer).
[23]
Dans
la collégialité, il a donc été décidé que l’Administrateur :
[23.1]
procèdera à une inspection afin de rendre une décision, et/ou autrement
statuer sur ces points (14 à 44);
[23.2]
que cette inspection et/ou décision fasse partie du dossier initial (faisant
ainsi échec à toutes questions de délai et préservant ainsi les droits des
parties).
[24]
Pour l’ensemble des motifs
ci-haut repris, je me dois donc de:
[24.1] accepter et de maintenir la
décision de l’Administrateur quant aux points 2 à 12;
[24.2]
constater qu’il n’y a pas de demande de compensation monétaire
concernant le point 13;
[24.3]
renvoyer à l’Administrateur afin qu’il se prononce sur
les points 14 à 44; et [24.4] ordonner que cette nouvelle décision fasse
partie du dossier initial.
[25]
Je
précise que le tout est sans préjudice et sous toutes réserves du droit qui
appartient aux Bénéficiaires de porter devant les tribunaux civils leurs
prétentions ainsi que de rechercher les correctifs qu’ils réclament,
sujet bien entendu aux règles de droit commun et de la prescription civile.
[26]
En
vertu de l’article 123 du Plan de Garantie des Bâtiments
Résidentiels Neufs et considérant l’absence de décision de l’Administrateur
quant aux points 14 à 44, je ne peux me prononcer sur l’opportunité
des Bénéficiaires d’avoir ou non obtenu gain de cause sur au moins un
des aspects de leur réclamation, je départage les coûts du présent arbitrage
entre l’Administrateur et l’Entrepreneur.
[27]
En
conséquence, les frais d’arbitrage, aussi bien en droit qu’en
équité selon les articles 116 et 123 du Plan de Garantie seront partagés entre
l’Entrepreneur, pour la somme de cent
cinquante dollars (150.00$) et pour le reliquat à l’Administrateur
du Plan de Garantie de l’APCHQ.
POUR CES MOTIFS, LE
TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
REJÈTE
le demande d’arbitrage des Bénéficiaires pour
les points 2 à 12;
CONSTATE l’absence
de demande de compensation monétaire du Bénéficiaire pour la peinture et la
main-d’œuvre relative au garde-corps de façade (point 13);
RENVOIT l’Administrateur
statuer sur les points 14 à 44 de la décision du 1er février 2006,
sous la plume de Pierre Bonneville, T.P. inspecteur -conciliateur et ORDONNE
que cette décision à venir fasse partie du dossier initial;
LE TOUT avec frais
contre l’Entrepreneur pour la somme de cent cinquante dollars
(150.00$) et contre l’Administrateur pour le reliquat.
Montréal, ce 16
mai 2006
ME MICHEL A. JEANNIOT
Arbitre / SORECONI