ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie
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CANADA | |||
Province du Québec | |||
District de Montréal | |||
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Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : | |||
Groupe d’arbitrage – Juste Décision (GAJD) | |||
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No dossier Garantie : 1906 |
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No dossier GAJD: 20232908
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Entre ISSAM OUADII (ci-après le « Bénéficiaire ») | |||
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Et GROUPE IMMOBILIER MENARD INC.
(ci-après l’« Entrepreneur ») | |||
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Et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR)
(ci-après l’« Administrateur ») | |||
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SENTENCE ARBITRALE | |||
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Arbitre | : Gilbert Saba, ing. | ||
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Pour les Bénéficiaires | : M. Issam Ouadii | ||
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Pour l’Entrepreneur | : Mme Sylvie Caron | ||
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Pour l’Administrateur | : Me Valérie Lessard | ||
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Date(s) de l’audience | : Le 1er février 2024 | ||
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Lieu de l’audience | : Vidéoconférence | ||
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Date de la décision | : Le 18 mars 2023 | ||
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Identification des parties:
Bénéficiaire :
Nom: Issam Ouadii
Adresse: [...]
Laval (Québec) [...]
Entrepreneur :
Nom: Groupe Immobilier Ménard inc.
Adresse: 591, Principale
Laval (Québec) H7X 1C7
Administrateur :
Nom: Garantie Construction Résidentielle (GCR)
Adresse: 4101, rue Molson, bureau 300
Montréal (Québec) H1Y 3L1
Préambule:
[1] Le Bénéficiaire a interjeté appel de la décision de l’Administrateur du 10 août 2023, concernant :
• Le point 1 « Bruit du plancher dans la chambre avant à l'étage (Niveau 3) »,
• Le point 2 « Fissures plafond au niveau 2 (Salle à manger) » et,
• Le point 4 « Appui du revêtement de plancher au rez-de-jardin (Niveau 1) ».
[2] Le 30 août 2023, le soussigné est nommé arbitre dans le dossier mentionné en rubrique et aucune objection quant à sa nomination ne fut faite par les parties.
[3] L’Administrateur a produit le cahier des pièces le 30 novembre 2023.
[4] Une conférence préparatoire a eu lieu le 13 décembre 2023.
[5] Une visite des lieux a eu lieu le 31 janvier 2024 à 16h00.
Les pièces:
[6] Les pièces produites par l’Administrateur sont les suivantes :
Document(s) contractuel(s)
A-1 Contrat préliminaire signé par le Bénéficiaire et l'Entrepreneur le ou vers le 10 juin 2020;
A-2 Contrat de garantie signé par le Bénéficiaire et l'Entrepreneur le 7 juin 2020;
A-3 Annexe datée du 16 août 2020;
A-4 Formulaire d’inspection pré-réception signé par le Bénéficiaire et l'Entrepreneur le 26 novembre 2020;
Dénonciation(s) et réclamation(s)
A-5 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 8 mars 2023, incluant:
➢ Formulaire de dénonciation daté du 8 mars 2023;
A-6 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 4 avril 2023, incluant:
➢ Formulaire de dénonciation ajout daté du 4 avril 2023;
A-7 Formulaire de réclamation signé le 29 avril 2023;
A-8 Courriel Le courriel de l'avis de 15 jours transmis par l'Administrateur à l'Entrepreneur et au Bénéficiaire le 15 mai 2023, incluant:
➢ Formulaire de dénonciation daté du 8 mars 2023 (voir A-5);
➢ Formulaire de dénonciation daté du 4 avril 2023 (voir A-6);
➢ Formulaire de mesures à prendre par l’Entrepreneur (non inclus dans le cahier de pièces);
Correspondance(s)
A-9 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 23 décembre 2020 concernant des anomalies;
A-10 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 6 janvier 2021 concernant des défauts de la maison, incluant:
➢ Photos;
A-11 Curriculum A-11 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 17 février 2021 concernant des défauts de la maison;
A-12 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 22 février 2021 concernant des défauts de la maison, incluant :
➢ Photos;
A-13 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 15 mars 2021, incluant:
➢ Photos;
A-14 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 28 avril 2021 concernant les travaux, incluant :
➢ Photos;
A-15 Courriel du Bénéficiaire transmis à l’Entrepreneur le 16 juin 2021 concernant les travaux, incluant :
➢ Photos;
A-16 Courriel de l’Entrepreneur transmis à l’Administrateur le 17 mai 2023, incluant :
➢ Formulaire de mesures à prendre par l’Entrepreneur daté du 17 mai 2023;
➢ Bon de service;
➢ Rapport d’inspection daté du 23 novembre 2021;
➢ Messagerie textuelle;
➢ Photos;
➢ Courriel du 28 mars 2022;
➢ Formulaire d’inspection pré-réception (voir A-4);
Autre(s) document(s) pertinent(s) et/ou expertise(s) (s)
A-17 Relevé du Registraire des entreprises du Québec concernant l’Entrepreneur;
A-18 En liasse, la décision de l'Administrateur datée du 10 août 2023, ainsi que la preuve d’envoi au Bénéficiaire et à l’Entrepreneur;
A-19 Courriel de la notification de l'organisme d'arbitrage daté du 30 août 2023, incluant:
➢ Demande d'arbitrage du Bénéficiaire datée du 30 août 2023;
➢ Décision de l’Administrateur datée du 10 août 2023 (voir A-12);
➢ Lettre de nomination de l’arbitre datée du 30 août 2023;
A-20 Curriculum Vitae du conciliateur Camille Bélanger.
[7] L’Administrateur a produit avant l’audience les décisions de jurisprudence suivantes :
• Syndicat de la copropriété 1975 lofts et 9211-4057 Québec inc[1].
• Beaulieu et Constructions Auger-Ouellette inc. (Constructions Jean-Guy Ouellette inc.)[2]
• Leblanc et Gestion immobilière Santi inc[3].
[8] LeBénéficiaire a produit avant l’audience la décision de jurisprudence suivante:
➢ Chung et Habitation A & A inc[4].
Témoins:
[9] Pour le Bénéficiaire:
• M. Issam Ouadii
• Mme Tran Le
[10] Pour L’Entrepreneur :
• M. Sylvain Pilon de l’entreprise Barwood-Pilon
• M. Jean-Francois de l’Étoile
• M. Michel Ploudre (le peintre)
[11] Pour l’Administrateur :
• M. Robert Prud’homme
L’audience
Témoignage du Bénéficiaire
Témoignage de M. Ouadii
[12] Le Bénéficiaire confirme que l’inspection pré-reception a été faite conjointement avec l’Entrepreneur le 26 novembre 2020 et il a pris possession de la maison le 29 novembre 2020.
[13] Après la réception, plusieurs petites déficiences ont été corrigées par l’Entrepreneur, mais les déficiences majeures, comme le point 1 « Bruit du plancher dans la chambre avant à l'étage (Niveau 3) », n’ont pas été corrigées.
[14] Le point 1 est le plus important pour le Bénéficiaire puisque c’est la chambre à coucher et quand il se réveille plusieurs fois la nuit et il entend toujours un bruit.
[15] Après avoir contacté l’Entrepreneur concernant ce point, ce dernier a envoyé M. Pilon et une autre personne. M. Pilon, selon le Bénéficiaire a constaté le bruit, mais il a affirmé qu’il ne peut rien faire parce que c’est un bruit normal.
[16] Ce bruit a été constaté par l’Administrateur lors de la visite le 20 juin 2023 et même lors de la visite de toutes les parties le 31 janvier 2024.
[17] Concernant le point 2 « Fissures plafond au niveau 2 (Salle à manger) », ces fissures ont commencé par des lignes et plus tard se sont transformées à des fissures.
[18] L’entrepreneur a envoyé le peintre pour faire les corrections, mais le résultat n’était pas satisfaisant.
[19] Le Bénéficiaire a contacté de nouveau l’Entrepreneur, et ce dernier a décidé de repeinturer le plafond au complet, mais on voit toujours des traces d’un rectangle avec une couleur de peinture différente et on voit les fissures. Le bénéficiaire croit que ces deux points sont liés.
[20] Concernant le point 3 « Appui du revêtement de plancher au rez-de-jardin (Niveau 1) », on remarque quand on marche sur le plancher qu’il y a un vide, c’est comme il y a de manque de matériel.
[21] Ce point a été signalé à l’Entrepreneur lors de l’inspection pré-réception le 26 novembre 2020.
Contre-Interrogatoire par l’Entrepreneur
[23] En réponse à une question demandée par l’Entrepreneur, le Bénéficiaire indique qu’il fait sécher des vêtements à l’intérieur de la maison seulement en hiver.
[24] En réponse à une question demandée par l’Entrepreneur, le Bénéficiaire indique que la température à l’intérieur de la maison est maintenue à 18 degrés Celsius.
Contre-Interrogatoire par l’Administrateur
[25] Le Bénéficiaire confirme que la première dénonciation à l’Entrepreneur et à l’Administrateur a été faite le 08 mars 2023 (Pièce A-5).
[26] Le Bénéficiaire confirme avoir lu brièvement le contrat de garantie (Pièce A-2) et l’avoir signé.
[27] Le Bénéficiaire indique de ne pas se rappeler du contenu des articles 9.3 et 2.8 du contrat de garantie.
[28] Le Bénéficiaire confirme, comme indiqué dans les pièces A-9 à A-15, avoir dénoncé les problèmes à l’Entrepreneur à plusieurs reprises à partir du 23 décembre 2020 (Pièce A-9) jusqu’à 15 juin 2021 (Pièce A-15). Le Bénéficiaire n’a pas fait du suivi après le 15 mars 2021 parce que l’Entrepreneur lui a demandé d’attendre à l’hiver.
[29] Le Bénéficiaire confirme d’avoir attendu à l’hiver et puis avoir avisé GCR en 2023.
[30] Le Bénéficiaire confirme de ne pas avoir reçu le rapport d’inspection préparé par M. Sylvain Pilon daté de 23 novembre 2021 (Inclus avec la Pièce A-16)
[31] Le Bénéficiaire confirme de mettre en marche l’échangeur d’air en hiver en tout temps et de l’éteindre en été selon les consignes données par l’Entrepreneur.
Témoignages de Mme Le
[32] Mme a confirmé la présence des problématiques mentionnées, pas le Bénéficiaire.
[33] Aucun contre-Interrogatoire n’a été demandé par L’Entrepreneur.
[34] Aucun contre-Interrogatoire n’a été demandé par L’Administrateur.
Témoignage de l’Entrepreneur
Témoignage de M. Pilon
[35] Le témoignage de M. Pilon est spécifique aux points 1 et 4 seulement.
[36] En ce qui concerne le point 1, M. Pilon indique que selon son rapport de 23 novembre 2021 (inclus avec la Pièce A-16), « les bruits entendus entrent dans les normes du plancher de bois franc, en cas d’humidité. Afin de diminuer ces bruits au minimum, il est de la stricte obligation des propriétaires à se munir d'équipements d'humidification ou de déshumidification afin de limiter les variations d’humidité intérieure tout au long de l'année et ainsi éviter le plus possible des craquements de plancher ».
[37] En ce qui concerne le point 4, M. Pilon indique qu’il s’agit d’un problème d’installation et il suffira à l’Entrepreneur « de descendre le ¼ de rond directement sur le plancher ». Il n’est pas au courant si cette correction a été faite.
Interrogatoire par l’Entrepreneur
[38] M. Pilon confirme avoir expliqué au Bénéficiaire, lors de sa visite, que le taux d’humidité joue un rôle dans l’intensité du craquement.
[39] M. Pilon confirme que la meilleure période de faire les réparations du plancher est entre 15 février et 15 mars, la période la plus sèche de l’année.
[40] M. Pilon confirme que le rapport a été envoyé à l’Entrepreneur et non pas au Bénéficiaire puisque son client est l’Entrepreneur.
Contre-Interrogatoire par le Bénéficiaire.
[41] M. Pilon confirme que durant sa visite le bruit était léger (Point 1).
[42] M. Pilon confirme que c’est normal d’avoir le bruit seulement à une partie de la maison et non le plancher au complet (Point 1).
[43] M. Pilon confirme qu’il ne sait pas si le ¼ de rond a été installé ou non (Point 4).
Contre-Interrogatoire par l’Administrateur.
[44] M. Pilon confirme que durant l’inspection, en novembre 2021, il a partagé verbalement avec le Bénéficiaire les conclusions de son rapport.
Témoignage de M. de l’Étoile
[45] Le témoignage de M. de l’Étoile est spécifique au point 4 seulement.
Interrogatoire par l’Entrepreneur
[46] M. de L’étoile a répondu “oui” aux questions de l’entrepreneur indiquant que M. de l’Étoile avait posé et peinturé le ¼ de rond.
Contre-Interrogatoire par le Bénéficiaire
[47] En réponse à la question du Bénéficiaire concernant le message texte inclus dans la Pièce A-16, M. de l’Étoile répond qu’il a fait toujours la même méthode sur les 75 unités. Le Styrofoam n’est jamais mis en pleine surface pour éviter des problèmes de moisissure, et il y a toujours un vide qu’on peut voir si on met le pied là-dessus.
[48] En questionnant l’exactitude de l’énoncé fait par M. Pilon qu’il a installé le ¼ de rond, il répond que ça fait 2 ans, mais il n’est plus sur, selon lui le ¼ de rond ne changera pas la structure du plancher et l’installation de ¼ de rond ne changera pas la rigidité du plancher.
[49] M. de l’Étoile confirme qu’il ne peut plus certifier que le ¼ de rond a été installé.
[50] Aucun contre-Interrogatoire a été demandé par L’Administrateur.
Réplique de l’Entrepreneur
[51] M. de l’Étoile confirme que l’écriture à la main « + peinture moulure GIM # 1867 » qu’on trouve sur le bon de services 1890 est la sienne.
Témoignages de M. Ploudre
[52] Le témoignage de M. Ploudre est spécifique au point 2 seulement.
[53] M. Ploudre indique qu’il a exécuté des bons de services pour des retouches de peinture à la maison du Bénéficiaire.
Interrogatoire par l’Entrepreneur
[54] M. Ploudre confirme qu’il n’a jamais mentionné au Bénéficiaire qu’il avait un problème dans le plafond dans la salle à manger avant l’arrivée du Bénéficiaire.
[55] M. Ploudre confime que durant la peinture du plafond il n’y avait pas de fissures.
Contre-Interrogatoire par le Bénéficiaire
[56] M. Ploudre reconfirme qu’il a peinturé seulement le plafond.
[57] Aucun contre-Interrogatoire n’a été demandé par L’Administrateur.
Réplique de l’Entrepreneur
[58] En réponse à une clarification demandée par l’Entrepreneur, M. Ploudre clarifie qu’il a fait en premier la peinture complète de la maison, et quand il mentionne qu’il a peinturé le plafond seulement, ceci était une repeinture complète qui a été demandée par l’Entrepreneur suite à une retouche de peinture faite après une réparation de fissure, et cette retouche a été trouvée non-satisfaisante par le Bénéficiaire.
Réplique du Bénéficiaire.
[59] En réponse à une question du Bénéficiaire, M. Ploudre confirme que les retouches ont été faites le 26 janvier 2021 et que la repeinture complète du plafond a été faite le 7 avril 2021.
Témoin de l’Administrateur
Témoignage de M. Prud’homme
[60] M. Prud’homme décrit son parcours professionnel et académique.
Interrogatoire par l’Administrateur
[61] Pour le point 1, M. Prud’homme indique qu’il a refusé ce point pour les raisons suivantes :
• Il n’y a pas de malfaçon existante ou non apparente.
• La dénonciation a été faite à l’extérieur des délais raisonnables selon le Règlement.
[62] M. Prud’homme indique aussi que la date de dénonciation inscrite dans son rapport à la page 5, a été vérifiée par avec le Bénéficiaire. Ceci est vrai aussi pour les 2 autres points.
[63] M. Prud’homme indique que durant sa visite, le contrôle d’échangeur d’air était à 45%. Ce qui veut dire que si l’humidité est plus que 45% dans le bâtiment, l’échangeur d’air va démarrer.
[64] M. Prud’homme indique que durant la visite des lieux le 31 janvier 2024, le contrôle d’échangeur d’air était à 40%.
[65] Selon M. Prud’homme, il n’y a pas de malfaçon avec les travaux de plancher.
[66] M. Prudhomme confirme aussi qu’il a pris sa décision de ne pas reconnaître ce point parce que le délai de dénonciation de 26 mois à l’Administrateur est déraisonnable.
[67] Pour le point 2, M. Prud’homme considère que ce point est exclu du règlement puisque qu’il est en lien avec l’entretien du bâtiment.
[68] Selon M. Prud’homme, seulement l’eau qui peut causer ce type de fissure. À noter que, selon M. Prud’homme, cette fissure n’a pas changé depuis son rapport.
[69] M. Prod’homme indique que la fissure n’était pas humide durant sa visite et elle ne l’était non plus durant la visite des lieux le 31 janvier 2024.
[70] Donc, ce n’est pas un bris de plomberie.
[71] En regardant d’autres indices, il a remarqué que la jonction entre le bain et le podium avait des fissures. Ainsi, il a conclu que ceci a provoqué des fissures du plafond en bas.
[72] En termes de dénonciation, le Bénéficiaire a dénoncé cette fissure le 4 mars 2023 dans les délais.
[73] Pour le point 4, M. Prud’homme reconnaît ce point comme malfaçon non apparente, mais ça n’a pas été dénoncé dans les délais.
Contre-Interrogatoire par le Bénéficiaire
[74] Pour le point 2, M. Prud’homme confirme qu’il n’avait pas utilisé, durant son inspection, l’équipement de mesure d’humidité. Cet équipement était utilisé seulement durant la visite des lieux le 31 janvier 2024.
[75] Pour le point 1, M. Prud’homme confirme qu’il a entendu le bruit durant la visite des lieux le 31 janvier 2024.
[76] Pour le point 2, suite à une question du Bénéficiaire à savoir si M. Prudhomme a utilisé des moyens pour confirmer la présence d’eau, M. Prud’homme indique que ses observations étaient une fissure avec des traces jaunes. Quand il s’agit de mouvement de structure, il n’y a pas des traces jaunes. Ainsi, c’est seulement l’humidité qui a pu causer cette fissure.
[77] M. Prud’homme indique que depuis l’inspection de 20 juin 2023, le Bénéficiaire a fait le joint d’étanchéité autour du bain, c’est maintenant complètement sec. Il y a zéro pourcentage d’humidité.
[78] M. Prud’homme confirme qu’il n’avait pas mesuré l’humidité durant sa visite du 20 juin 2023.
[79] Selon M. Prud’homme, le trou dans la céramique observé dans la salle de bain n’est pas une cause de la fissure en bas. Ce point a été inspecté durant la visite du 20 juin 2023.
Contre-Interrogatoire par l’Entrepreneur
[80] Concernant le point 1, M. Prud’homme confirme que le bruit entendu durant la visite des lieux du 31 janvier 2024 est plus fort que le bruit entendu durant la visite du 20 juin 2023.
[81] Pour le point 2, M. Prud’homme confirme de nouveau qu’il n’avait pas des données sur le taux d’humidité lors de sa visite du 20 juin 2023.
[82] M. Prud’homme considère que la dommage (la fissure), selon lui, est causé par l’eau.
L’argumentation
Argumentation du Bénéficiaire
[83] Pour le point 1, au début, le bruit était minime, mais il s’est intensifié d’une façon significative. Ceci affecte la qualité de vie.
[84] Le Conciliateur a constaté ce problème durant sa visite.
[85] Cette situation a été soulevée à l’entrepreneur. Les tentatives de correction par l’Entrepreneur n’ont pas apporté les résultats souhaités.
[86] Selon son Site-Web , l’Administrateur encourage les ententes à l’amiable entre les parties. Le Bénéficiaire a tenté d’avoir une entente avec l’Entrepreneur avant de faire une plainte officielle. Le Bénéficiaire nous réfère aux pièces A-13,et A-16.
[87] L’Administrateur devrait être plus clair sur son site-web, et devrait mettre en garde le Bénéficiaire à agir rapidement malgré les efforts d’avoir une entente, puisque le règlement a été adopté pour protéger le consommateur avant tout.
[88] Malgré plusieurs échanges de courriel, voir les pièces A-9, A10, A11, A-13, A-14, A-15, il est regrettable que la résolution des problèmes n’a pas avancé.
[89] M. Roger Smith, vendeur pour l’Entrepreneur, avait remis au Bénéficiaire un document sur les principes fondamentaux d’un bon plancher en bois indiquant qu’il est nécessaire de maintenir en permanence la température moyenne de 20 Degrés ainsi qu’un taux d’humidité entre 35% et 45% pour éviter tout dommage ou déformation du plancher.
[90] Le Bénéficiaire a suivi les directives de M. Smith, rien ne peut être relié au taux d’humidité parce que le thermostat affichait constamment entre 40 et 45%, ce qui correspond aux valeurs recommandées.
[91] Le Bénéficiaire se réfère de nouveau à son témoignage et il indique qu’il n’était jamais d’accord avec le fait que le plancher produit de craquement.
[92] Le Bénéficiaire indique qu’un courriel a été envoyé à l’Administrateur le 17 mars 2023 pour l’aviser qu’il n’était pas d’accord avec sa décision.
[93] Selon le Bénéficiaire, le conciliateur a manqué de rigueur, et il n’a pas vérifié si le délai était raisonnable dans les circonstances.
[94] Selon le Benéficiaire, le Conciliateur devait poursuivre son investigation.
[95] Le Bénéficiaire se réfère à la jurisprudence « Chung et Habitation A & A inc. » précité, aux paragraphes 46 et 47 :
[ 46] Il appert du témoignage de madame Bélanger et de la Décision de l’Administrateur que ce dernier n’a aucune idée de la cause du problème.
[47] Or, la jurisprudence, sous la plume de l’arbitre Morissette, nous enseigne que le rôle de l’inspecteur est le suivant :
« [36] Le devoir de l’Administrateur lorsqu’il est appelé à vérifier une dénonciation d’un bénéficiaire du Plan de garantie n’est pas de faire peser sur le consommateur le principe de droit du fardeau de la preuve. Son rôle est de sauvegarder les droits des personnes qui bénéficient d’une protection décrite dans le Règlement. Il doit prendre toutes les mesures qui s’imposent pour rendre une décision objective et neutre, basée sur les règles de l’art et technique [sic] du monde de la construction. (…)
[37] (…) La personne qui procède à l’inspection doit toujours faire une enquête objective et complète des divers points dont se plaint un consommateur. Les bénéficiaires sont pour la plupart des gens qui ne connaissent pas les prescriptions et techniques de construction. Le Règlement a été justement adopté et laissé sous la férule de la Régie du Bâtiment pour mettre en place un processus pour la protection des acheteurs de bâtiments résidentiels neufs. L’inspection sert à la protection d’acheteurs de bâtiments résidentiels neufs et à l’application du plan de garantie;
[38] Inspecter est synonyme de contrôler, examiner, explorer, fouiller, prospecter, scruter, surveiller. L’inspecteur doit faire ce travail et en venir à une décision éclairée en fonction de ses propres trouvailles et après une analyse complète et sérieuse de toute la documentation qu’il a en main, que cette documentation lui ai [sic] été remise par un Bénéficiaire, un Entrepreneur ou que son travail lui a permis d’obtenir. L’inspecteur doit être une personne connaissant les méthodes et règles de construction et s’il ne connaît pas un produit ou les causes d’un désordre, son enquête doit lui permettre de rendre une décision éclairée, objective et dénuée d’intérêt; »
« [109] (…) L’administrateur est chargé d’examiner le bâtiment en vertu d’une mission spécifique et de vérifier la qualité du travail de l’Entrepreneur sur le désordre trouvé. Il contrôle, examine, surveille et fait une enquête objective de la situation soumise à son appréciation. Arrivé à sa décision, il détermine de la couverture en fonction des exclusions et conditions d’application du règlement. Il s’agit d’examiner avec soin. Pour inspecter, il ne faut pas que se satisfaire des représentations de l’Entrepreneur, il faut contrôler ces représentations. Il n’y a pas de fardeau de preuve, il y a un devoir de vérification qui permet aux bénéficiaires du Règlement de bénéficier du Plan de Garantie. »
[96] Pour le point 2, la complexité de la situation nécessite une exploration plus approfondie pour une compréhension complète.
[97] La décision de l’Administrateur est expéditive et ne résulte pas d’un manque d’entretien.
[98] Les échanges apparaissaient aux pièces A-19, A-12, A-13, A-14. La nature des fissures n’est pas considérée des altérations mineures. Ces fissures affectent non seulement l’esthétique de la pièce, mais soulèvent également des préoccupations quant à la stabilité structurelle.
[99] On distingue aussi un gros rectangle où la peinture démontre une légère différence par rapport au reste du plafond.
[100] Bien que le plafond soit peinturé au complet, ce rectangle a été remarqué lors de la visite des lieux le 31 janvier 2024.
[101] Le Bénéficiaire conteste la décision de l’Administrateur en ignorant l’anomalie de la peinture (le rectangle) sur le plafond et le trou dans la céramique dans la salle de bain au niveau 3.
[102] Le Bénéficiaire a contesté l’intégrité du témoignage de M. Ploudre puisque le Bénéficiaire l’a vu seulement une fois quand il a fait la peinture complète du plafond et non pas deux fois.
[103] L’employé de M. Ploudre qui est passé faire les retouches a confié au Bénéficiaire qu’il y a un problème dans la zone où on voit le rectangle.
[104] Il est impératif de déterminer si ces fissures viennent d’un défaut structurel ou d’une lacune durant la construction.
[105] L’Administrateur n’a pas suivi ce qu’on devrait attendre de lui pour une conclusion complète et sérieuse. Inspecter est synonyme de contrôler, examiner, explorer, fouiller, prospecter, scruter, surveiller.
[106] Pour le point 4, Le constat initial révèle la présence d’un vide sous le plancher, cette lacune peut compromettre la sécurité de la salle familiale au niveau 1.
[107] Selon le rapport d’inspection inclus à la pièce A-16, il est stipulé de descendre le ¼ de rond directement sur le plancher. Cette directive n’a pas été mise en œuvre par l’Entrepreneur.
[108] Cette situation est inacceptable et nécessite une intervention immédiate.
[109] Le Bénéficiaire demande de reconnaître sa demande et d’ordonner une expertise approfondie par l’Administrateur concernant tous les points en arbitrage afin d’avoir une décision plus éclairée et subsidiairement ordonner les corrections en conséquence.
Argumentation de l’Entrepreneur
[110] Selon l’article 1 du Code civil, nul ne doit ignorer la loi.
[111] Pour le point 1, l’Entrepreneur compte sur son sous-traitant qui a fait l’inspection au mois de novembre.
[112] L’Entrepreneur indique d’avoir installé le ¼ de rond. Le Bénéficiaire ne s’en souvient pas, mais il y des documents qui y sont liés.
[113] Le Bénéficiaire avait envoyé un courriel dans lequel il indiquait que tout le long des fenêtres de la rive nord,on trouvait beaucoup d’eau accumulée sur les bordures. Ceci n’est pas normal, ceci est lié au taux d’humidité.
[114] Selon le Bénéficiaire, le séchage de linge à l’intérieur du bâtiment fait créer de l’humidité.
[115] L’humidité en hiver doit être entre 30 et 40 %, et l’été entre 50 et 60 %. Durant la visite de 31 janvier 2024, l’Entrepreneur a remarqué que le thermostat était très bas. L’Entrepreneur a vu de 14.5, de 16.5 et de 18.5 dans le rez-de-jardin.
[116] Durant la visite du 20 juin 2023, le bruit était à peine audible.
[117] La meilleure période de réparation est entre le 15 janvier et le 15 mars.
[118] Le taux d’humidité peut jouer avec le bois, c’est pour cela, selon l’entrepreneur, le niveau du bruit varie.
[119] Pour le point 2, l’énoncé du Bénéficiaire que le peinte lui a confié qu’il y un problème est de ouï-dire.
[120] L’Entrepreneur a décidé de repeinturer le plafond au complet puisque le Bénéficiaire n’a pas été content des retouches de peinture.
[121] Cette fissure est directement en bas de la salle de bain au niveau 3.
[122] Les joints d’étanchéité au périmètre du bain sont décollés.
[123] Selon l’Entrepreneur, la situation est causée par l’infiltration d’eau à travers les joints. Ces joints ont été scellés par le Bénéficiaire après l’inspection de l’Administrateur.
[124] Après le scellage de ces joints, les fissures n’ont pas changé et pour cela l’Entrepreneur considère que le problème est causé par l’infiltration d’eau.
[125] Selon la garantie, l’Entrepreneur n’est pas obligé de réparer les fissures.
[126] Tous les délais n’ont pas été respectés par le Bénéficiaire.
Argumentation de l’Administrateur
[127] L’Administrateur considère que le tribunal doit appliquer le Règlement.
[128] Selon l’article 10, le 3e alinéa crée l’obligation au bénéficiaire de dénoncer à l’entrepreneur et à l’administrateur les problèmes dans un délai raisonnable.
[129] Pour le point 1, la malfaçon n’a pas été reconnue par M. Prudhomme puisque le bruit est normal et les travaux respectent les règles de l’art. Ceci a été aussi confirmé par M. Pilon.
[130] Le fardeau de la preuve est sur les épaules de la personne qui fait la demande, donc il est sur l’épaule du Bénéficiaire. Le Bénéficiaire ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve.
[131] Un délai raisonnable est habituellement de 6 mois, comme inscrit dans le contrat de garantie (pièce A-2).
[132] Le fait que le Bénéficiaire ne savait pas qu’il fallait dénoncer n’est pas un motif reconnu.
[133] Pour le point 1, il y a un délai de 26 mois entre la date de la première découverte (06 janvier 2021) et la dénonciation du Bénéficiaire le 08 mars 2023. Ce délai est déraisonnable.
[134] Même si on considère la date quand M. Pilon a fait l’inspection le 23 novembre 2021, le délai est de 16 mois. Ce délai est aussi déraisonnable.
[135] L’Administrateur se réfère à la jurisprudence précité de « Beaulieu et Constructions Auger-Ouellette inc. (Constructions Jean-Guy Ouellette inc.) » :
53] Les Bénéficiaires ont découvert l’écoulement d’eau pour la première fois le 24 juillet 2018. Or, les Bénéficiaires n’ont communiqué leur réclamation par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur pour la première fois le 20 août 2020, près de 26 mois plus tard.
[54] L’arbitre soussigné a bien pris note de la suggestion, en 2018, de la représentante de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires de communiquer directement avec le sous-traitant. Les échanges des Bénéficiaires avec le sous-traitant valent donc pour des échanges avec l’Entrepreneur.
[55] Même si plusieurs échanges verbaux entre les Bénéficiaires et le sous-traitant ont eu lieu depuis juillet 2018, aucune malfaçon n’a été dénoncée par écrit à l’Administrateur avant le 20 août 2020.
[56] Or, le Règlement est formel. Pour bénéficier de la couverture du plan de garantie, la malfaçon doit être dénoncée par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur.
[57] Considérant que les Bénéficiaires avaient connaissance de l’écoulement de l’eau en juillet 2018 et considérant les multiples communications avec le sous-traitant concernant le problème de l’écoulement de l’eau du climatiseur, le délai de 26 mois pour dénoncer la malfaçon par écrit à l’Administrateur est déraisonnable.
[136] Selon l’Administrateur, le présent dossier est similaire à la jurisprudence présentée dans laquelle l’arbitre James Nazem a refusé la demande du Bénéficiaire.
[137] L’Administrateur se réfère à la jurisprudence précité de «Leblanc et Gestion immobilière Santi inc. » articles 200, 201 et 205:
[205] Il est impératif que le Bénéficiaire, s’il veut se prévaloir de la garantie, dénonce ses problèmes par écrit dans un délai raisonnable.
[138] Les deux jurisprudences présentées sont similaires au cas présent et l’Administrateur demande de maintenir la décision de M. Prudhomme puisque le délai de dénonciation est déraisonnable.
[139] Pour le point 2, le témoignage de M. Prudhomme confirme qu’il y avait un manque de coulis et du scellant dans la salle d’eau à l’étage au-dessus de la fissure.
[140] Le défaut d’entretien est exclu de la garantie. On se réfère à l’article 12 , 3e alinéa du Règlement.
[141] Pour le point 4, les délais sont similaires. Le Bénéficiaire a vu la problématique pour la première fois le 6 décembre 2020 et il dénonce à l’Administrateur le 8 mars 2023. Donc, on parle de 27 mois plus tard.
[142] Même si le Bénéficiaire a attendu un autre hiver, le Bénéficiaire a dénoncé un an plus tard.
[143] Le délai de dénonciation pour le point 4 est aussi déraisonnable.
[144] L’Administrateur se réfère à la jurisprudence « Syndicat de la copropriété 1975 lofts et 9211-4057 Québec inc. »
[29] Dans le même ordre d’idées, les premières apparitions d’infiltrations à la toiture principale surviennent à l’hiver 2018. Ce problème survient donc près de vingt-quatre (24) mois avant la dénonciation à l’Administrateur en janvier 2020. Même si le Tribunal retenait la date du Rapport Toiture F.B. du 8 mars 2019 comme découverte du vice caché, la dénonciation à l’Administrateur survient dix (10) mois plus tard.
[30] Or, le Règlement est clair à l’effet que pour interrompre le délai de prescription et d’obtenir compensation sous l’égide du Règlement, le Bénéficiaire doit dénoncer par écrit non seulement à l’Entrepreneur, mais également à l’Administrateur. La jurisprudence arbitrale réitère cet élément de manière constante :
…
[70] C’est une erreur de croire que le délai de dénonciation débute lorsque la Bénéficiaire découvre que son recours est à l’encontre de l’Entrepreneur et non du fabricant. Ce qui doit être dénoncé est la survenance d’un problème et non la découverte de nos droits.
[71] Ainsi, le Tribunal ne peut retenir la date de juin 2014 proposée par la Bénéficiaire pour calculer le délai écoulé entre la découverte du problème et la dénonciation écrite à l’entrepreneur et à l’Administrateur.
[72] En l’espèce, la dénonciation à l’Entrepreneur a eu lieu le 2 avril 2013, mais n’a eu lieu qu’en février 2014 à l’endroit de l’Administrateur.
[73] La conjonction ET indique que ce sont des conditions cumulatives et non alternatives de sorte que c’est la date du 14 février 2014 qui est retenue comme date de dénonciation.
[145] L’Administrateur se réfère à la jurisprudence précité du « Syndicat de la copropriété 1975 lofts et 9211-4057 Québec inc. » l’article 21
[21] L’Administrateur réfère à la décision Syndicat des copropriétaires Lot 3977 437 c. Gestion Mikalin Limitée et La Garantie Abritat inc.[4], qui démontre que l’arbitre ne peut outrepasser les délais d’ordre public prévus par le Règlement et ne peut rendre une décision en équité lorsque le Bénéficiaire ne s’y est pas conformé;
[146] Les délais sont déraisonnables, et l’ignorance du Bénéficiaire n’est pas une façon permise pour contourner le Règlement.
[147] En résumé, pour le point 1, il y a une absence de malfaçon et le délai de dénonciation est déraisonnable. Pour le point 2, on parle d’un manque d’entretien ou usage non approprié du bâtiment. Et, pour le point 4, le délai de dénonciation est déraisonnable.
Analyse et décision
[148] L’article 10 de la section II du Règlement relatif à la couverture de la garantie d’un plan se lit comme suit :
10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:
3° la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable[5] de la découverte des malfaçons;
[149] L’article 18 de la section II du Règlement relative à la procédure qui s’applique à toute réclamation fondée sur la garantie prévue à l’article 10 se lit comme suit :
18. La procédure suivante s’applique à toute réclamation fondée sur la garantie prévue à l’article 10:
1° le bénéficiaire dénonce par écrit à l’entrepreneur le défaut de construction constaté et transmet une copie de cette dénonciation à l’administrateur en vue d’interrompre la prescription[6];
Point 1 et Point 4 :
[150] Pour interrompre le délai de prescription, le Bénéficiaire doit transmettre une copie de sa dénonciation à l’Administrateur.
[151] La preuve présentée par l’Administrateur démontre, pour les points 1 et 4, que le Bénéficiaire n’a pas respecté la procédure prévue à l’article 18 du règlement.
[152] La dénonciation a été faite à l’Administrateur 26 mois (pour le point 1) et 27 mois (pour le point 4) après la date de la découverte des malfaçons. Ceci est un délai déraisonnable.
[153] Aucune preuve n’a été présentée par les Bénéficiaires qui démontre que l’Entrepreneur ou l’Administrateur ont manqué à leurs obligations prévues à l’article 19.1 du Règlement.
[154] Le Bénéficiaire n’a pas démontré d’impossibilité d’agir ni offert de preuve à l’effet qu’il n’était pas capable de faire la dénonciation dans un délai raisonnable.
[155] Pour ces motifs, le Tribunal rejette la demande du Bénéficiaire pour les points 1 et 4.
Point 2 :
[156] L’article 12 (2e et 3e alinéas) de la section II du Règlement relatif aux exclusions de la garantie se lit comme suit :
12. Sont exclus de la garantie:
2° les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements;
3° les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire tels l’entretien inadéquat[7], la mauvaise utilisation du bâtiment ainsi que celles qui résultent de suppressions, modifications ou ajouts réalisés par le bénéficiaire;
[157] Bien que la preuve présentée par l’Administrateur concernant l’entretien inadéquat du bâtiment (salle de bain) par le Bénéficiaire ne soit pas suffisante pour faire un lien direct avec les fissures observées, la preuve présentée par le Bénéficiaire n’inclut aucune démonstration que ces fissures ne sont pas le résultat d’un comportement normal des matériaux.
[158] Pour ces motifs, le Tribunal rejette la demande du Bénéficiaire pour les points 2.
POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
REJETTE la réclamation des Bénéficiaires pour les points 1, 2 et 4;
MAINTIENT la décision de l’Administrateur rendue le 10 août 2023;
CONDAMNE l’Administrateur à payer les frais du présent arbitrage;
RÉSERVE à Garantie de Construction Résidentielle (GCR) ses droits à être indemnisé par l’Entrepreneur, pour les coûts exigibles pour l’arbitrage y compris pour le remboursement des frais d’expertise du Bénéficiaire (par.19 de l’annexe II du Règlement) en ses lieux et place, et ce, conformément à la Convention d’adhésion prévue à l’article 78 du Règlement.
Fait le 18 mars 2023
GILBERT SABA, ing.
Arbitre accrédité