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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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Syndicat de la copropriété des Tilleuls |
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(ci-après le « bénéficiaire »)
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ET : |
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Développements TGB inc. |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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La Garantie Abritat inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier APCHQ : 505593 No dossier GAMM : 2011-09-007
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis, ing. |
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Pour le bénéficiaire : |
M. Raymond Bouthillier |
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Pour l'entrepreneur : |
Aucun représentant |
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Pour l'administrateur : |
Me Luc Séguin |
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Date d’audience : |
21 septembre 2011 |
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Lieu d’audience : |
Saint-Bruno |
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Date de la sentence : |
24 octobre 2011 |
[1] Le 26 octobre 2010, le Syndicat de la copropriété des Tilleuls adressait à l’administrateur (à l’époque La Garantie des Maîtres Bâtisseurs inc.) une réclamation portant sur quatre éléments.
[2] Subséquemment, soit en mars 2011, La Garantie des Maîtres Bâtisseurs inc. est devenue la propriété de l’APCHQ, sous le vocable de La Garantie Abritat inc.; c’est cette dernière qui, le 1er juin 2011, a émis un rapport de décision relativement à ces quatre éléments.
[3] Le nouvel administrateur a favorablement accueilli la réclamation ayant trait à un de ces éléments et a refusé les trois autres, soit :
− portes d’entrée des unités installées à l’envers
− solins au-dessus des épaulements des cheminées
− détérioration des escaliers de béton avant
[4] Le motif de la décision de l’administrateur est le même pour ces trois points, et je cite :
Comme il fut mentionné au début du présent rapport, ces points furent dénoncés par écrit à l’administrateur en date du 28 octobre 2010. On constate donc qu’il s’est écoulé plus de six (6) mois entre la découverte des points en question par le syndicat et le moment où ce dernier les a dénoncés par écrit à l’administrateur.
En ce qui a trait au délai de dénonciation, le contrat de garantie stipule que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels, de leur première manifestation.
Par conséquent, puisque le délai de dénonciation dans ce cas-ci excède le délai raisonnable qui a été établi par le législateur, l’administrateur doit rejeter la demande de réclamation du syndicat à l’égard des points 2 à 4.
[5] Insatisfait de cette décision, le syndicat, en date du 20 juin 2011, adressait au Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) une demande d’arbitrage.
[6] En cours d’enquête, sont intervenus :
− M. Raymond Bouthillier, président du Syndicat de la copropriété des Tilleuls
− M. Jean Rivard, secrétaire-trésorier du Syndicat de la copropriété des Tilleuls
− Mme Marie-Pier Germain, architecte, inspecteur-conciliateur
[7] L’élément « portes d’entrée des unités installées à l’envers » a fait l’objet, de la part du soussigné, d’une sentence arbitrale intérimaire datée du 28 septembre 2011. La présente sentence, finale, dispose donc des deux autres éléments.
[8] Je souligne qu’il s’agit ici de 21 unités d’habitation détenues en copropriété divise, réparties sur trois bâtiments, style maisons de ville.
[9] Les parties ont accordé au soussigné un délai de soixante (60) jours à compter de la date d’audience pour rendre sentence dans la présente affaire.
[10] Par sa demande, le syndicat exige une étanchéité totale des trois cheminées selon les normes prescrites par le Code national du bâtiment (CNB).
[11] M. Jean Rivard témoigne que la situation déficiente des solins sur les cheminées leur est apparue le 20 septembre 2010, lors d’une visite des lieux pour fins d’un arbitrage qui se tenait à ce moment-là relativement à une plainte antérieure.
[12] Selon le témoin, à la fois l’arbitre désigné ainsi que les représentants de l’administrateur ont pris connaissance de cet état de choses; toutefois, ce tribunal n’a pu en disposer, vu que la situation des solins ne faisait pas partie de la demande originale du syndicat.
[13] Ainsi, cette situation des solins a été dénoncée dans un délai raisonnable, puisqu’elle a été découverte le 20 septembre 2010 et qu’elle a fait l’objet d’une réclamation par écrit à l’administrateur le 24 octobre 2010.
[14] M. Rivard argumente que la réclamation du 24 octobre 2010 a été faite dans les délais auprès de La Garantie des Maîtres Bâtisseurs inc.
[15] Il y a eu confusion, car en février 2011, poursuit le témoin, l’administrateur avisait le syndicat de fermer ce dossier, ces points ayant été réglés lors d’une réclamation précédente, ce qui était faux.
[16] C’est au moment de la visite des lieux du 20 septembre 2010 que tous les participants ont fait le constat de l’absence de solins, si bien que M. Marco Caron, en février 2011, estime, avec erreur, que l’arbitre a disposé de cet élément lors de la première plainte.
[17] Interrogé par le procureur de l’administrateur, M. Bouthillier confirme que le constat sur les solins a été fait le 20 septembre 2010 et que ce sujet n’a pas été traité par l’arbitre lors de la première plainte.
[18] Le procureur argumente que dès novembre 2008, l’absence de solins sur les cheminées était apparente; de même, l’absence de solins à plusieurs autres endroits aurait dû être dénoncée à cette époque ou apparaître sur le rapport de réception; sinon, la situation aurait dû être dénoncée dans les mois suivant la réception et bien avant octobre 2010.
[19] À cet égard, le procureur se réfère à l’article 27.2° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, soit la couverture des réparations des vices et malfaçons apparents dénoncés par écrit au moment de la réception.
[20] L’article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs dicte ceci :
35. Le bénéficiaire ou l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit, pour que la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage dans les 30 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l'administrateur à moins que le bénéficiaire et l'entrepreneur ne s'entendent pour soumettre, dans ce même délai, le différend à un médiateur choisi sur une liste dressée par le ministre du Travail afin de tenter d'en arriver à une entente. Dans ce cas, le délai pour soumettre le différend à l'arbitrage est de 30 jours à compter de la réception par poste recommandée de l'avis du médiateur constatant l'échec total ou partiel de la médiation.
[21] En ce qui a trait à l’élément en cause, la décision de l’administrateur datée du 1er juin 2011 ne porte que sur les solins au-dessus des épaulements des cheminées, et c’est donc là que s’arrête la juridiction de l’arbitre.
[22] Cette décision de l’administrateur est d’ailleurs conforme à la dénonciation du syndicat du 24 octobre 2010 ainsi qu’à la demande d’arbitrage du 20 juin 2011, où seul le solinage au-dessus des épaulements des cheminées extérieures est en demande.
[23] Lors de la visite des lieux, les représentants du syndicat m’ont fait part d’autres absences de solinage le long des cheminées; le soussigné n’a pas juridiction pour en disposer.
[24] Se référant à l’article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, pour les bâtiments détenus en copropriété divise, la réception des parties communes est effectuée par un professionnel du bâtiment.
[25] Or, la visite des lieux a clairement démontré que l’absence de solins au-dessus des épaulements des cheminées constituait une malfaçon apparente pour ce professionnel.
[26] En effet, un épaulement sur une cheminée extérieure crée une assise favorisant l’accumulation de neige et de glace, ainsi que l’infiltration d’eau.
[27] Je reproduis ci-après l’article 27.2° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :
27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
[…]
2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
[28] Or, il n’existe aucune preuve à l’effet que l’absence de solins sur les épaulements des cheminées ait été dénoncée lors de la réception des parties communes par le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat.
[29] Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
[30] La visite des lieux a démontré que tous les escaliers avant (sauf un) sont fissurés de façon importante à la troisième contremarche; il apparaît évident que les colonnes de soutien sous chacun des escaliers n’ont pas été positionnées de façon adéquate.
[31] La date de réception des parties communes a été établie, par un arbitre, comme étant le 13 novembre 2008.
[32] M. Rivard témoigne qu’il s’agit ici d’escaliers coulés sur place et non pas préfabriqués; c’est lorsqu’il a reçu le rapport d’architecte en août 2010 (Poirier Fontaine) qu’il a pris connaissance de cette malfaçon contenue dans les escaliers.
[33] M. Bouthillier affirme qu’il a constaté les fissures des escaliers en septembre 2010; lorsqu’il a acheté son unité en mai 2008, les escaliers de béton étaient en bon état.
[34] M. Bouthillier était présent lors de la visite d’inspection de Mme Germain le 27 avril 2011; à cette occasion, il a été question de plusieurs dates; il ne se souvient pas que Mme Germain l’ait rappelé de nouveau le 20 mai 2011 pour préciser la date de découverte relativement aux escaliers.
[35] Mme Germain, inspecteur-conciliateur pour l’administrateur, a fait la visite d’inspection le 27 avril 2011.
[36] Dans ses notes, relativement aux escaliers de béton, elle avait comme date de découverte par M. Bouthillier « fin printemps 2008 et depuis se détériorent par fissures ».
[37] Au moment de rédiger son rapport, elle a voulu obtenir plus de précisions, et le 20 mai 2011, elle a téléphoné à M. Bouthillier, lequel lui aurait affirmé qu’il avait constaté la situation des escaliers au printemps 2009, soit après un cycle de gel et de dégel.
[38] La présente dénonciation a été reçue par l’administrateur le 28 octobre 2010.
[39] Si la découverte par le syndicat au sujet des escaliers a eu lieu en septembre 2010 comme il le prétend, la garantie couvre, puisque le délai de dénonciation est de l’ordre d’un mois.
[40] Par contre, si la découverte par le syndicat a eu lieu au printemps 2009 comme l’affirme l’administrateur, la garantie ne couvre pas, le délai de dénonciation ayant excédé six mois.
[41] Le syndicat prétend avoir remarqué l’état des escaliers de béton lors de la visite des lieux pour un arbitrage en septembre 2010; i.e. un groupe de personnes, en même temps, l’auraient découvert, alors qu’aucun usager ne s’en serait aperçu auparavant.
[42] La preuve de Mme Germain est plus crédible; dans ses notes, elle avait inscrit le printemps 2008 comme date de découverte; elle avait des doutes à cet égard; elle a donc décidé de communiquer avec M. Bouthillier, lequel, toujours selon les notes de l’inspecteur-conciliateur, lui a alors affirmé avoir pris connaissance de la situation au printemps 2009, soit après un cycle de gel et de dégel.
[43] Considérant l’ensemble de la preuve, j’accorde foi au témoignage de Mme Germain.
[44] Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
[45] Le tribunal :
− dans une sentence arbitrale intérimaire datée du 28 septembre 2011, a favorablement ACCUEILLI la réclamation relative à l’élément « portes d’entrée des unités installées à l’envers »;
− par la présente, REJETTE les réclamations relatives aux éléments « solins au-dessus des épaulements des cheminées » et « détérioration des escaliers de béton avant ».
[46] Conformément à l’article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont totalement à la charge de l’administrateur.
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BOUCHERVILLE, le 24 octobre 2011.
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__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre |